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矢野経済研究所が、国内の中古住宅買取再販市場の市場規模を調査し、将来展望を明らかにした。今後も市場は拡大基調で推移し、2030年には2022年比で22.0％増の5万戸になると予測している。買取再販物件が人気を博しているのはどういった理由なのだろう。

【今週の住活トピック】
「中古住宅買取再販市場に関する調査（2023年）」（2023年10月5日発表）を実施／株式会社矢野経済研究所

中古住宅買取再販市場は堅調に推移し、今後も拡大する見通し

「買取再販」とは、中古住宅を事業者が買い取って、リフォームやリノベーションを実施したうえで、事業者が売主となって再度販売するもの。株式会社矢野経済研究所が、こうした中古住宅買取再販の市場規模（成約戸数ベース）を調査した。

それによると、国内の中古住宅買取再販市場は、新築住宅価格が高止まりしていることもあり、新築と比較して相対的に割安な中古住宅の需要が増えていることから、2022年は堅調に推移しているという。2023年の中古住宅買取再販市場の規模は、前年比2.4％増の4万2000戸と予測。2030年には5万戸になると予測した。

同研究所は、市場が拡大する主な要因として、「住宅ローン金利で低金利を前提とした緩やかな上昇が見込まれること」や、「住宅取得時の税制優遇措置の継続」など、良好な住宅取得環境が継続する見通しであることを挙げた。買取再販物件への需要も堅調に増加し、中古住宅が在庫として増えていくことも拡大要因としている。

中古住宅買取再販市場規模推移と予測（出典：矢野経済研究所「中古住宅買取再販市場に関する調査（2023年）」を参考に弊社でグラフ作成）

中古住宅の買取再販物件に需要が高まる理由は？

さて、新築住宅の価格が高騰して高止まりしているので、中古住宅の需要が高まるのは分かるが、中古住宅の中でも買取再販物件の需要が高まるのはなぜだろうか。

築年数の経過した「古い住宅」は、今の住宅より性能が低かったり、老朽化が進んでいたりするので、その分低価格になる。個人が買う場合は、性能を確認してどこをどうリフォームするのかすぐに判断するのが難しく、トータルでいくらかかるか分からないということがある。

一方、不動産会社などの事業者であれば、数多くの売買やリフォームの経験から、いくらで買ってどの程度のリフォームをしたうえで、いくらで売り出せば売れるか、すぐに判断することができる。また、リフォームする際には、多くの人が好むように、現在の新築住宅と同じような間取りや設備仕様で仕上げることが多い。

買う人にとっては、判断が難しい築年数の経過した中古住宅よりも、新築並みにリノベーションされた買取再販物件のほうが、手軽で費用が明確というメリットがある。自分でこだわりを持ってリフォームをしたいという人は別だが、リフォームにかかった費用もまとめて住宅ローンの対象となり、引き渡し後すぐに入居ができるなど、多くのメリットを感じる人もいるだろう。

中古住宅の買取再販物件は多様になっている

事業者側にとっても、大量発注してリフォーム工事の費用を抑えることができるので、利益を上乗せしても個人が買いやすい価格で売ることができる。とはいえ、1戸ずつ判断してリフォームしていくので、手間のかかるビジネスモデルではある。そのため、以前は、買取再販の専業事業者を中心に展開していた。

また、一戸建てはマンションに比べて、土地や住宅の形状、建て方などの個別性が高く、買取再販が難しいとされていた。例えば、「浴槽を取り外したらシロアリの食害で損傷していた」というような事例も多く、隠れた部分の損傷具合が表から見て分かりづらいという側面もあるからだ。そのため、マンションの買取再販専業事業者が多かったが、一戸建ての専業事業者も登場し、それに伴い買取再販物件も増えてきた。

最近では、デベロッパーやハウスメーカーなど新築に力を入れていた事業者が、買取再販事業に参入する事例が増えている。というのも、人口や世帯数が減少するなか新築住宅市場が縮小すると言われているうえ、既存の住宅をリノベーションすることは、建て替えて新築するよりもCO2の排出量や廃棄物を削減できるので、『脱炭素社会』や『SDGs』について寄与することができる、といった背景があるからだ。

その結果、一般的な古いマンションや一戸建てだけでなく、都心部の高額マンションや一戸建てなども買取再販の対象になり、多様な物件が市場に出る環境が整いつつある。

買取再販の中古住宅を選ぶ際の注意点

実際に住宅市場で物件を選ぶ際には、買取再販ではなく、リノベーション物件などと記載されることが多い。

一般的に「リフォーム」は新築当時の状態に改修すること、「リノベーション」は今の生活水準に応じて性能を引き上げる改修をすることといわれている。しかし、これらの違いは明確ではなく、混在して使われることも多い。

つまり、「リノベーション住宅」として販売されているものが、必ずしも性能を引き上げているとは限らず、内装だけを改修して見栄えをよくし、リノベーション済みと説明している場合もある。逆に「リフォーム済み」という記載でも、性能を引き上げた改修がされている場合もある。

特に、構造に関する部分や給排水管などの設備については、表面を見ただけでは分からないので、改修前はどういった状態で、どの部分をどのように改修したかを確認することが大切だ。隠れた部分までしっかり改修されていないと、住み始めてから想定外の不具合が生じるリスクもある。改修箇所の履歴を残し、一定期間の保証を付ける事業者なら安心だろう。

自分で改修内容まで確認することにハードルを感じるという人は、（一社）リノベーション協議会の「適合リノベーション住宅」かどうかを目安にする方法もある。建物検査をしたうえで改修工事を行い、その履歴を保管したり、改修箇所に一定の保証を付けたりしている。また、数は少ないが、国土交通省が定める「安心R住宅」かどうかをチェックする方法もある。

※安心R住宅とは、国土交通省が定めた基準を満たした住宅であり、リフォームについて情報提供が行われる（リフォーム済みかリフォーム工事提案書付き）中古住宅。

中古住宅を自分好みにリフォームするのを醍醐味に感じる人もいれば、プロのお勧めでリフォームされた住宅を買うのがよいと感じる人もいる。ある程度長く住むマイホームなのだから、自分に合った買い方をするのがよいだろう。ただ、市場における選択肢が増えることは、買い手にとっては喜ばしいことなので、多様な買取再販物件が市場に出回るとよいと思う。

●関連サイト
(株)矢野経済研究所「中古住宅買取再販市場に関する調査（2023年）」（2023年10月5日発表）

大手企業の本社機能移転やリゾート開発など、関西では何かと話題になる淡路島（兵庫県）。なかでも「西海岸」と呼ばれる島の西部は、海沿いにしゃれたカフェやグランピング施設等が次々に誕生し、オーシャンリゾートとしてにぎわいつつある。そんなエリアに2023年1月「土壁」がテーマの一風変わったミュージアム「土のミュージアム SHIDO」がオープンした。土壁を使った住宅が希少な存在となった現在において、この施設を開設した狙いを伺った。

老舗壁材業者が挑戦する土の魅力の発信地

土のミュージアム SHIDOを運営する近畿壁材工業は、1912（大正元）年に初代濵岡重吉が始めた建築資材の土の販売をルーツとする老舗壁材業者。もともと淡路島では、古くから瓦製造など土を使った産業が盛んで、同社も原料が同じ土の壁材製造や漆喰の卸販売などの事業を手掛けてきた。

しかし時代と共に伝統的な日本家屋が減るにつれ、土壁も激減する。苦戦を強いられてきた同社の事業に追い打ちをかけたのがコロナ禍。仕入先から取引をストップされるなど危機的状況に陥る。その打開を図るために、卸業だけでなく自社製品の製造販売の強化へと舵を切った。

営業努力の甲斐あり、2022年にはコロナ禍以前の売上に近づいたものの、土壁を取り巻く環境が厳しいことに変わりはない。そこで土壁に付加価値を付け、ブランド力を高めることに主軸をおいたショールームの開設を思い立つ。さらに移住者や観光客が急増する状況を受け、誰もが立ち寄りやすいミュージアムとしてオープンすることになった。施設名「SHIDO」は主力商品である漆喰の「し」と土の「ど」から取った。

フラットにすることが鉄則の土間の常識を覆し、波打つ床にした「豊沃の土間」（撮影／藤川満）

触れることで感じる土の新たな魅力

漢字の「土」に見える外観が印象的な同館。入館する際には靴を脱ぐ。入ってすぐに広がるのは緩やかに床が隆起した「豊沃（ほうよく）の土間」。床に起伏をつけることで、足の裏に伝わる土の粒子の感触が際立つ。土の上を素足（靴下）で歩くことに抵抗を感じるかもしれないが、フローリングや畳では感じられない非日常の感覚が新鮮だ。

伝統的な土間のたたきは、土と石灰とにがりを混ぜ合わせ叩きしめたものだが、ここの土間には少しセメントを加え、その上で乾燥前にスポンジで表面の細かい土などを拭き取ることで、粉っぽさを除去し、通常の歩行程度では、足の裏も汚れないようになっている。

「はじめは皆さん驚かれますが、そのうち土に囲まれた空間にやすらぎを感じるようです」と来館者の反応に手応えを感じているのは同館館長であり、近畿壁材工業の4代目・濵岡淳二さん。オープン以来、土壁に親しんできた比較的年齢層の高い客層よりも若い観光客やカップルが数多く足を運ぶ。

構造材である土壁は、一般的に目に触れることはない。しかしここではあえてむき出しにしている。使用されるのは、「淡路土（あわじつち）」と呼ばれる島内各地で採取された土。色の豊富さが特徴で、「粘り気があり扱いやすい」と評価する職人も多いという。

土壁の原料となる「淡路土」は色合いのバリエーションが豊か（撮影／藤川満）

そんな淡路土を使った壁や床そのものが、同館の常設展の作品としての役割を担う。つまり構造材ではなく、「仕上げ材」としての土壁の魅力をPRしているのだ。「建築資材としてだけでなく、暮らしを豊かにするアートとして土を感じてもらいたい」と濵岡さんは語る。

館長の濵岡淳二さんはもともと神戸市（兵庫県）のアパレルメーカー勤務のサラリーマン。2022年に結婚を機に島に移住し、妻の実家である近畿壁材工業で働くことになった（撮影／藤川満）

しかしながら土壁というと、どうしてもボロボロと崩れるイメージがあるのも事実。それを濵岡さんに伝えると「土壁は確かに硬いものが当たったり、常に人間がもたれかかったりするとボロボロしますが、基本的に土が固まっているので、外的な要因がないとそんなにボロボロするものではありません」と否定する。

古い日本家屋の壁がボロボロしていたイメージは、戦後の新建材「砂壁」や「ジュラク壁」と言われるもの。それらは、砂を海藻糊やボンドで固めたもので、特に昔は合成樹脂でなく海藻糊などで固めていたので、その糊成分が弱くなりボロボロ落ちてくることがあるという。

受付カウンターを兼ねた「一刀版築塀（いっとうはんちくべい）」。土を型にはめて積み重ね固めた日本の伝統的な土壁・版築壁に直線の亀裂を入れたデザインの作品だ（撮影／藤川満）

カウンターの後ろにある壁は、採掘場の断崖絶壁を重機で掘削したテクスチャーを施した作品「土崩壮麗（どかいそうれい）」。土壁は最も厚い部分で20cmもあり、通常の工法では採用しない贅沢な塗り厚になっている（撮影／藤川満）

さまざまな文様に土壁の可能性を垣間見る

館内の北側中央に位置するのが、同館の象徴でもある淡路土の割れを表現した作品「大地の素肌」。土壁は基本的に土に水、藁、凝固剤のにがりを入れてつくられるが、この壁は淡路土のみを水で練って塗っている。そのため乾燥することでひび割れ、崩れやすい。そのひびが逆に文様として独特の世界観を生み出している。

ひび割れた文様が印象的な「大地の素肌」。手前に並ぶのは企画展の作品（撮影／藤川満）

さらにその奥へと進めば、天井まで続く巨大な土の階段「土階八等（どかいはっとう）」。「簡素な宮殿」を意味する四字熟語「土階三等」にあやかり名付けられ、質素ながら宮殿のごとく圧倒的な存在感を放つ。この階段は自由に登ることができ、イベントの客席として、また展示台として活用される。

仕上げだけでも8日間かけたという作品「土階八等」。側面には「鎧壁」と呼ばれる左官工法を採用している（撮影／藤川満）

実際にこの階段上や壁には、「地文（じもん）」と呼ぶ文様が施された土壁がフレームに入られて、作品として展示されている。これらは壁材会社としての商品展示だけでなく、「土壁にしかできない新たなデザインに挑戦中です」と濵岡さんが語る、職人の高い技術の発信にもひと役買っている。

淡路島の焼き物「珉平焼（みんぺいやき）」に使用される白い土で縄を染めた作品。土がアートにもなることを教えてくれる（撮影／藤川満）

土にもっと触れることで幸せな生活を

ビジネス的な狙いとしては、来館者に直接土壁の可能性を訴えることで、将来的なマーケットの拡大を目指していることも事実。「これだけDIYが普及し、日曜大工という言葉が定着したなら、もっと気軽に土と触れ合える機会を設け、”日曜左官”という言葉が使われるようになってもいい。いわば“国民総左官計画”です（笑）」と濵岡さんは夢を語る。

そのために現在、塗り壁体験をはじめ、大学と連携した地質と観光を組み合わせたツアーなど、さまざまなプランを構想中だ。さらに土を使った新たな商品開発も進めている。食用の珪藻土を使ったスムージーや土のクレヨンなど、意表を突く商品開発で話題を提供し、その裾野を広げている。

ミネラル豊富な食用の珪藻土をスムージーの上にトッピングした土のスムージー（700円）。珪藻土自体に味はなくバナナ風味のスムージーに仕上がっている（写真提供／土のミュージアムSHIDO）

同館オリジナルの淡路島 土のクレヨン（5色セット2500円）。淡路島の土と蜜蝋由来の原料でつくられ、柔らかな書き心地とナチュラルな色合いが楽しめる（撮影／藤川満）

もう一つ掲げる大きなビジョンは「土で人を幸せにして豊かな生活を提案すること」。「例えば子どもたちが塗り壁をすることで、新たな才能に気付くかもしれません。ここは自分を変えていく場所にもなり得るのです」と濱岡さんはこのミュージアムの存在意義を示す。

土壁を仕上げ材として使用し、あえて表面にむき出しにした施工例。独特の風合いが落ち着いた雰囲気を醸し出す（写真提供／土のミュージアムSHIDO）

土壁の機能的メリットとしては、自然素材で多孔質からの調湿性能が挙げられる。しかし断熱性や強度などは、現在の新建材のほうが優れているが、断熱効果については、現代の建材と合わせたハイブリットにすれば、解決できるという。例えば、内部は土壁で、外壁にスタイロフォームなどの断熱材を合わせ、その外にサイディングを貼るなど。そうすることで、外壁の外断熱と内部の土壁の調湿性能の両方が活かせる。もちろん近年の珪藻土壁同様に、石膏ボード上に土壁を塗るだけでも調湿性能を付加することもできる。「古いものだけでは現代建築には限界があるので、ハイブリットにすることでより良い効果がでると考えます」と濵岡さんは語る。
さらに濵岡さんは続ける。「個人の感覚ですが、茶室や古民家に入ると何か落ち着くみたいな感覚があります。人類の最初の住居は洞穴、そこから数千年土壁の家が続きました。だからこそ、土の中に入ると安心するのかもしれませんね」

敷地内に建設中のイタリアンレストラン＆カフェ。他にも体験施設なども併設されている（撮影／藤川満）

2023年中に敷地内には、イタリアンレストラン＆カフェもオープン予定。土壁に全く関心のない観光客が足を運ぶきっかけづくりの牽引役として期待が高まる。土や土壁という地味なテーマながら、実際に触れてみると、新たな発見や驚きを提供してくれる同館の今後の展開に注目していきたい。

●取材協力
土のミュージアムSHIDO

高齢者やひとり親世帯、外国人など、住宅確保に配慮が必要な人の賃貸物件への入居受け入れ。多くの賃貸物件のオーナーが気になるのは、その実情でしょう。前編「賃貸の大家、”孤独死””勝手に民泊”などへのホンネ。『不安はある』が受け入れる理由『誰でも自由に住む家を選べる社会に』」では受け入れの際の心構えや受け入れを決めるポイント、トラブルについてオーナー3名に話を聞き、賃貸トラブル解決のパイオニア的存在であるOAG司法書士法人代表の太田垣章子さんの見解も交えながらお届けしました。後編では、トラブルを減らすための工夫や、周辺関係者との連携などの実例について迫っていきます。

参加オーナー：
・Oさん： 40代男性、兼業オーナー。親が所有する木造アパート18室を管理している。
・Kさん： 50代女性、兼業オーナー。相続で先代から管理物件を受け継いだ。RC（鉄筋コンクリート造）2棟、区分所有住戸1件、合計35室を所有 。
・Mさん：50代女性、専業オーナー。木造アパート2棟10室、一戸建て8軒、区分所有住戸２件を所有。
※３名とも、築40年～50年ほどの築古物件を中心に所有。大家の会などに参加し、不動産管理の勉強をしている。

トラブルにはどう対応する？　オーナー3名の工夫

――前編では入居に配慮が必要な人を受け入れた後に、経験した問題について伺いました。実際にトラブルが起こらないようにどんな工夫をされていますか？

Oさん 家賃滞納などを防ぐために、家賃保証会社の活用は必須です。私は、平日は地方公務員として仕事をしているため、基本的に入居している方とのやりとりは管理会社を通しています。

――皆さん家賃保証会社の利用がマストなのでしょうか？

Kさん 最近は賃貸借契約全般で連帯保証人をつけないことの方が一般的で、家賃保証会社を利用する傾向にありますね。少子化で親戚も少なくなる中、どなたであっても連帯保証人を確保するのが難しいという事情もあります。

Oさん しかし、家賃保証会社を利用したからといって、それだけでは解決しないことも。先日、排水管清掃を行ったんですが、その際に何年かぶりに入居者全員にあいさつをしたんです。「ご迷惑かけます」と、商品券を持ちながら全員の家に回って。その際に高齢の入居者とも話ができて私も楽しかったし、問題なく暮らしている様子にホッとしました。顔を合わせて話すことでトラブルを未然に防ぐことができるかもしれないと気付き、今後もこのような直接のコミュニケーションを継続する予定です。また、高齢の方が入居される際にはセンサーや監視カメラ、遠隔制御などといったIoT機器の導入も検討したいと考えています。

Mさん すばらしいですね。私は入居者のアンテナ不法設置事件があって以降（前編の記事参照）、自主管理をしている物件は、入居を希望する方と必ず電話面談を行うようになりました。

Mさんは自主管理している物件に入居を希望する人には、必ず電話面談を行うようにしていると言う（画像／PIXTA ）

Kさん 私は本来ならば管理会社に入居審査を含めてすべてお任せしているサブリース物件でも、管理会社を通じて入居申込書をしっかり取得し、気になることがあれば「これまではどんなところに住んでいたのか」や「連絡を取れる人がいるか」などを尋ねることもあります。申込書の内容だけだと、入居者の個別事情を把握できず、家賃を払い続けられるのかどうかや万一のときにどうすればいいかなど、わからないことが多いからです。入居する方が今後、困りごとや悩みごとがあった際に、私たちも対応やコミュニケーションが取れるように、把握しておきたいのです。例えば日本に頼る人が作りにくい外国籍の方にはお勤めの企業を伺うことも。ちゃんと生計が立てられるかどうかという点がポイントで、国籍は関係ありません。また居住登録した人以外に住まれないよう、入居時に禁止事項についての条件確認をして書面に署名をもらうようにしています。

不動産会社や行政のサポートは期待できる？

――みなさん、自主的にトラブルを未然に防ぐ対策を講じていますね。

Mさん 入居者から「聞いていません」「知りませんでした」と言われないように、オーナーがあらためてきちんと入居条件を話すようにしています。

――仲介会社や管理会社、保証会社などは、居住配慮者に対するサポートや説明などはしないものですか？

Mさん 不動産会社さんがきちんと説明できているか、私たちは案内の現場に居合わせるわけではないのでなかなか把握できませんが、事細かな説明はしていないこともあると感じます。

不動産会社も知識をもち、丁寧にコミュケーションを取ることが理想　（画像／PIXTA）

Kさん 仲介会社の担当者がもっと知識を持っていてくれたら……と思うことはありますね。例えば、入居申込の際に、入居希望者の事情や個別性に合わせて賃貸物件の案内ができていれば、オーナーと入居希望者のミスマッチが起きないと思うからです。入居者への資金的なサポート面については、行政の補助金申請等は、オーナーが行うものではなく、本人の申請が必要なのです。私たちは情報の提供ができても、本人が申請しないと始まらないため、それ以上のことができないことも多いです。

Oさん Kさんのおっしゃる通り、本人の了承を得ずに行政への補助金申請をできない。だから制度があっても活用しきれていないのが実情だと感じます。

行政のちょっとした介入など、社会の仕組みとして整備されれば

――こうした悩みはどうすれば解決できるものなのでしょうか。

Kさん オーナーだけで解決するのは限界があるため、行政ももう少しおせっかいな交流ができるようになるといいなと思いますよね。例えば「最近はどうですか。元気ですか」「何か困っていることはないですか」という声がけなど、小さなことでもいいんです。役所の方、地域包括支援センターの方がほんのひと手間かけてくれるだけでも違う気はします。

Oさん 昨今確立している生活困窮者自立支援制度というのがあり、これは金銭的な困窮だけではなく、社会との繋がりに困窮している人をサポートをしています。例えば大人のひきこもりの対応などです。実は8年ほど前からこうした制度もスタートしているんです。この制度では、本人の申し込みにより自立支援を開始する仕組みだけではなく、その人に関わる機関（介護事業所や支援団体など）の情報から支援につながっていない人を早期に発見し、支援方法を関係者みんなで検討していく仕組みもあります。支援が必要な人の孤立を防ぐためにも、こうした制度がもっと広まっていけばいいなと思っています。

Mさん 一般の人が、この情報や制度になかなかたどり着けないことが問題。「いいことやってるのに」と感じる制度があっても、情報が水面下に埋もれてしまっていますよね。

――一方、オーナーができることとして、どのようなことがありますか。

Mさん 他オーナーと情報交換したり、横のつながりを得るためにも現役オーナーやオーナーになりたい人が集まり、勉強会や情報交換をするオーナー会に参加しています。自分と同じような経験をしたオーナーが必ずいて、解決策や誰かが既にやっているとわかったら不安じゃなくなるからです。

Oさん 都道府県や市区町村で設置している「居住支援協議会」や「居住支援法人」などが、オーナー向けに行うセミナーなども増えているように感じます。そういったセミナーで情報を得るのも一つだと思います。また少し大変ではありますが、オーナー自らが入居者や管理会社、そのほかの支援者などと積極的に連携して解決方法を探していくことも、結果的に問題を最小限にとどめることにつながるように思っています。

「小さな声がけでもいいから、周囲がおせっかいをしていければ」とOさんたちは語る（イラスト／アンドウカヲリ）

居住配慮が必要な人の受け入れは過渡期。これから日の目を見ていく

――今後、賃貸物件のオーナーが物件を貸しに出す際、住宅確保に配慮が必要な人を受け入れることは増えていくのでしょうか。

Oさん 今は賃貸オーナーの中で、住宅確保に配慮が必要な人を受け入れる人はマイノリティなのかもしれません。しかし空室も増えている中で、これからはもっと幅広く入居を受け入れていくオーナーは増えていくと思います。今が過渡期なのかもしれません。

Mさん そのためにも、オーナーはトラブルが起こらないシステムを構築していくことが必要です。例えば先に述べた入居者の家族との連絡体制などがそうですね。トラブルが起きた時に相談できるところがあることも知っておきたいところです。

Kさん 地域包括ケアシステム（高齢者などが住み慣れた地域で医療・介護・福祉などのさまざまな支援を受けられるよう地域の人たちが助け合う体制）とつながることや、賃貸借契約書の整備も必要です。入居に配慮が必要な人向けの特記事項や条文を記載した契約書の雛形を作成するなどして、受け入れのために整備していきたいところ。そうすることで、もっと多くのオーナーさんが住宅確保要配慮者を受け入れやすくなるのではと感じます。

あらかじめ起こりうることを想定して入居者との約束事を契約条文に記せば、トラブルになりにくい（画像／PIXTA ）

居住配慮者の受け入れの背景として、複合的な問題がある

このように賃貸オーナー３名から、これから入居に困難を抱える人たちの受け入れを考えるオーナーにとって貴重な実体験やトラブル回避のための方策を聞いてきましたが、賃貸トラブルの専門家であるOAG司法書士法人代表の太田垣章子さんは、どのように考えているのでしょうか。

司法書士で、OAG司法書士法人代表でもある太田垣さんは、とくに高齢者の入居問題について法整備の必要性を訴え続けている（画像提供／OAG司法書士法人）

太田垣さんは入居に配慮が必要な人の受け入れは「一つの問題ではなく、複合的な問題である」と話します。
「昔の居住トラブルはシンプルで、『家賃滞納』が主だった。しかし時を経て、入居トラブルの質が変わっている」と感じているそうです。また以前は、高齢者は子世帯と住むことが多く、賃貸物件を借りるということも少なかったそうです。しかし、核家族化・単身世帯の増加などで高齢者をはじめとした住宅確保に配慮を必要とする人たちが、自ら住宅を借りることが増えています。

太田垣さんは「賃貸物件のあるエリアで地域の人と繋がっていき、まちを活性化させていけばトラブルが減る」と提唱します。「地域が良くなれば、同じ価値観を共有できる気持ちの良い人たちがまちに暮らし、オーナーさんが所有する物件にもそのような入居者が集まります。住宅の確保に配慮が必要な人たちをまち全体で見守っていけば、もっと安心感が高まるのではないでしょうか」（太田垣さん）

少子高齢化、核家族化の影響を受けて、住宅確保に配慮が必要な人たちと周辺の関係者とのつながりが希薄になっています。一方、賃貸オーナーも管理サービスの多様化により直接管理をしなくてもよく、便利になった分、入居者とのつながりが希薄になってきているようです。

「トラブルは顔が見えないから起こるもの。顔を見て言葉を交わせば、きっと想像以上に未然に防げるもの」と太田垣さんは言います。ですが、オーナー一人で頑張る必要はありません。管理会社や居住支援法人はもちろん、近隣のオーナーや地域住民、地域コミュニティとしっかりつながり、まちぐるみで「お節介」をしていければ入居に配慮が必要な人もそうでない人も、みんなが安心して暮らせるのではないでしょうか。

●取材協力
OAG司法書士法人 代表 太田垣章子さん

賃貸住宅のオーナー（大家）は所有物件の空室を避けるために、空室があればできる限り入居の希望を受け入れたいと考えるものです。一方で、高齢者やひとり親世帯、外国人などの入居に対しては、「トラブルは起きないか」「突然連絡が取れなくならないか」など、受け入れに悩むオーナーがいるのも事実。今回は、これらの入居に配慮が必要な人たちを受け入れているオーナー3人に実情を赤裸々に語っていただきました。どのようにして受け入れの不安を軽減したのか、また実際にトラブルは起きていないのでしょうか。
賃貸トラブル解決のパイオニア的存在であるOAG司法書士法人代表の太田垣章子さんの見解も交えながらお届けします。

参加オーナー：
・Oさん： 40代男性、兼業オーナー。親が所有する木造アパート18室を管理している。
・Kさん： 50代女性、兼業オーナー。相続で先代から管理物件を受け継いだ。RC（鉄筋コンクリート造）2棟、区分所有住戸1件、合計35室を所有 。
・Mさん：50代女性、兼業オーナー。木造アパート2棟10室、一戸建て8軒、区分所有住戸2件を所有。
※３名とも、築40年～50年ほどの築古物件を中心に所有。大家の会などに参加し、不動産管理の勉強をしている。

住宅確保要配慮者が増加するも、理解と仕組みが追いつかない

社会や価値観の多様化によって、単身者、高齢者、ひとり親家庭と家族の形態も多様化し、その数は年々増えています。また障がいがある人やLGBTQ、外国籍の人などの存在や、住まい探しが難しい状況について、世間で少しずつ認知されてきているようです。それぞれが抱える事情や生活、住環境に関する困りごと、悩みごとは幅広く、必要なサポートも異なります。

一方のオーナーは、事情がよくわからない、あるいは居住に配慮が必要な人への知識が不足しているために、漠然とした不安を抱えて、受け入れに躊躇している人もいるようです。また、入居後の家賃支払いが継続できるかどうかや、入居後の有事があった際に連絡が取れるかなどといった連絡体制の課題も。国土交通省が実施した「2021年度（令和3年度）家賃債務保証業者の登録制度に関する実態調査」によると、住宅の確保に配慮が必要な入居者に対し、多くのオーナーが受け入れに不安を感じていることがわかります。

住宅確保要配慮者はさまざまな事情の方がいるが、どの事情の人に対しても一定の不安を感じている様子（資料／国土交通省）

とはいえ近年、家族形態や暮らし、価値観などは多様化し、もちろん住環境、つまり賃貸する際にも多様性が求められています。オーナーも居住に配慮が必要な人の事情や実態を知って、受け入れについて考えていく必要があるでしょう。
では、実際に入居に配慮が必要な人たちを受け入れているオーナー3人に話を聞いていきましょう。

高齢者や外国人など、配慮が必要な人たちの受け入れの実態はいかに

――はじめに、入居に配慮が必要な方のうち、現在どのような方を受け入れているのか、教えてください。

Oさん 私の物件には高齢者と外国籍の方、生活保護受給者やシングルマザーなどがいらっしゃいます。

Kさん 私は高齢者と外国籍の方ですね。過去にはLGBTQの方がお一人で入居されていたこともありました。

Mさん 私はシングルマザーです。少し前には生活保護を受給している方もいました。

賃貸オーナー3名はいずれも別の仕事を本業としながら「兼業」で賃貸物件を所有している （イラスト／アンドウカヲリ）

――みなさん多様な方を受け入れていますね。配慮が必要な方を受け入れる際には不安はありませんでしたか？

Oさん 最初は不安はありましたね。

Kさん 私もありました。ですが入居に配慮が必要な方々、特に高齢者は一人暮らしになればなるほど新たな情報を確保するネットワークや媒体との接点が減り、「情報弱者」になりがちなので、主に情報提供の面でケアをしたかったのです。所有する物件が全て自主管理（管理会社などに管理を委託せず、オーナー自身が直接管理すること）だからケアができるのだとは思います。とはいえ、中にはオーナーとそんなに関わりたくないと思う入居者もいるので、コミュニケーションの距離感をつかむのが難しいです。

Mさん 私も不安はありましたが、配慮が必要な人を「住宅確保要配慮者」とくくって入居制限をするようなことはしたくなかったのです。誰でも自由に住む家を選べるようにしたかった。私は不動産の専門知識はないのですが、入居者の話を聞くことはできます。しっかり対話をしてから入居していただいており、物件は自分の目が届く自主管理物件に限定しています。

オーナーが受け入れを決めたポイントは？

――Mさんは入居希望者と対話をして、入居決定をしているという話でした。皆さんは配慮が必要な人を受け入れる際に、どんな点を判断材料にしていますか？

Kさん 私の場合、緊急連絡先になる親族がいるかどうかで判断しています。一番心配なのは、何かあった際にすぐに連絡を取ることができるかどうかなのです。契約の前にそのルートを確保しておくことが大切です。

入居に配慮が必要な人が一人暮らしをする場合、連絡が取れるように見守りやコミュニケーションが必要（イラスト／アンドウカヲリ）

――親族がいない場合はどうするのでしょうか？

Kさん 親族がいない場合は、判断能力がなくなった時のためにあらかじめ代理人と委任契約しておく「任意後見制度」を活用し、きちんと連絡先を確保することができれば有効です。
また、入居後も何か起こった際に代理人のほかにもケースワーカーさんやヘルパーさんなど関係者の誰に連絡をするべきか決めておきたい。複数の連絡先を確認した上で、順位付けしたリストをつくっておくとよいかもしれません。

Oさん 私は高齢の方の入居を検討する際、近所に娘さんが住んでいて連絡が取れることが分かったため、入居していただくことにしました。またヘルパーさんが週2回来訪していること、デイサービスも利用しているという話を聞き、日常的に介護や見守りをされていることが確認できた点も決め手になりましたね。Kさんの意見には同意で、高齢者を受け入れるとなると、やっぱり緊急時に連絡ができる体制や、見守りサービスの導入など、仕組みづくりが必要かなと思います。

Mさん 私は入居後にトラブルがあることが一番困るなと思っています。実際にトラブルに遭ったこともありまして……（トラブルの詳細は後述）。それ以降は、必ず入居前に電話面談をして判断をしています。

孤独死や精神疾患、10本以上の無断アンテナ設置に汚物投棄……「実際、トラブルもある」

――Mさんからトラブルのお話がありましたが、実際にみなさん、トラブルの経験はあるのでしょうか。どんなケースがありましたか？

Mさん 最もインパクトがあったのは、約6年間入居されていた方とのトラブルです。コミュニケーションを十分とることが出来なくて、問題が発覚したのは、隣の所有戸建ての屋根工事をオーナー負担にて実施した際です。工事に入ったリフォーム会社の人が「家の上に塔が立っています」と。なんと知らない大きなアンテナと数本のアンテナが立っていたのです。どうやら趣味のアマチュア無線をやるために勝手につけたようで……。工事担当者から「このままだと屋根が浮いて雨漏りしますよ」と言われ、入居者にアンテナを下ろすようお願いしたのですが、「入居の時から雨漏りしている」「アンテナは下ろしたくない」と抵抗にあい、話が進まなくて困りました。結局、司法書士さんに相談して交渉してもらい、アンテナを撤去することができました。

――KさんとOさんはどんなトラブルがありましたか。

Kさん 外国籍の方が、貸室で民泊事業をしているかもしれないと疑われるケースがありました。防災点検の際に部屋の中に立ち入ると、一人暮らしなのにベッドが4つもあったんです。これはおかしいなと思い……。別の機会に部屋をのぞいた際にも、まるで宴会や合宿のように人がたくさんいたんです。

――それは疑わしいですね。

Kさん でも同室にいる人を「この子、自分の孫なの」と紹介してくださることもあって。決定的に疑えない状況でもありました。それ以来、民泊サイトで自分の物件が掲載されてないかチェックをしています。

民泊を経営してない？と調べてみるけど、本当のところはわからない……（イラスト／アンドウカヲリ）

他にも70代の入居者が精神疾患になり、連絡が取れなくなったこともありました。ある日、「いよいよこれは生命の危機があるかもしれない」と判断して、警察の立会いのもとに部屋に入ったんです。すると実は部屋の中にいたようで。「警察なんか嫌いなんだ」と叫ぶばかりで、話し合いもできないし、退去も促せないしで、大変困りました。

また共同ベランダに、ある時汚物が投棄されていることが発見されたこともあります。誰かの嫌がらせかもしれないと思って、警察を呼んで調べてもらったんです。すると、先の精神疾患のある方が部屋からベランダに向かって汚物を投棄したということがわかりました。共用部の汚れは清掃すれば取れますが、何より物件内に臭いがただよって厳しい環境だし、１階に住む方のベランダに干した洗濯物にも汚物の飛沫が飛ぶしで、他の住民にも迷惑がかかってしまい、とても申し訳ないことをしてしまいましたね。

部屋からベランダに汚物を投棄されて、住民にも迷惑が…… （イラスト／アンドウカヲリ）

Oさん 私は高齢者の孤独死がありました。幸い死後に入居者の親族と連絡が取れ、撤去や部屋の特殊清掃はできました。このように孤独死にならないようにするためには、抜本的な対策が必要。しかし、どうするべきかと考えあぐねている状況です。その後、この部屋は貸しに出しましたが、また高齢の単身者が入って亡くなってしまったら……と少し躊躇しましたね。

大家さんがもっとも避けたいことの一つに「孤独死」がある（イラスト／アンドウカヲリ）

大変なこともあるが「やりがい」もある。ただしオーナーの資質は問われる

――お話を聞いていると、何かあった時のオーナーさんの負担が重たく、胆力や対応力が必要だと感じます。

Oさん そうですね。話だけ聞くとそう感じるかもしれません。ですが、実は配慮が必要な方たちが入居する物件の方が手をかけているし、その分やりがいを感じています。人が好きで、コミュニケーションをとることが好きだからかもしれません。

人が好きなオーナーさんだったら、入居に配慮が必要な人の受け入れは向いているのでしょうね。配慮が必要な高齢者や外国籍、障がいのある人、ひとり親の方などは孤独を感じている方も多く、その分、多少のおせっかいをしても、結構受け入れてくれる印象があります。ですから、積極的にコミュニケーションが取れる人は、入居者の方たちとも上手にコミュニケーションが取れると思います。

Mさん 私も正直、高齢者や障がいのある人など、実際に生活のサポートが必要な方もいるためお世話好きな人じゃないと、入居に配慮が必要な人たちへの対応は務まらないと思います。お世話が好きじゃない人は、きっと「私はできない」と思うかもしれません。実は「大家側の資質」が大きいとは思いますね。

トラブルが起きても困らないように　知識をつけて、しっかり交流すること

ここまで賃貸物件のオーナー３名から居住配慮者の受け入れ実情を聞いてきましたが、専門家はどのような見解なのでしょうか。賃貸トラブル解決のパイオニア的存在であるOAG司法書士法人代表の太田垣章子さんは、オーナーのみなさんと同じように「家主の資質や努力が問われる」と話します。

一方、単に資質や努力だけで全てが解決できることではありません。社会の多様化により、単身者、高齢者などといったさまざまな世帯、暮らし方が存在するようになりました。私たちにとってまず一番大切なことは、相手の立場を想像すること、理解しようとすることなのかもしれません。そのためにはオーナーは社会背景や事例をインプットしていくことから始めると良いでしょう。

お話を伺った賃貸トラブルの専門家、太田垣章子さん。司法書士で、OAG司法書士法人の代表でもある（画像提供／OAG司法書士法人）

太田垣さん オーナーはただ管理をするだけではなく、住まいの確保に配慮が必要な人を取り巻く法律や対応方法、事例などといった知識をどんどん入れて対応していくことが必要です。オーナーは利益を追求するために不動産を所有しているものだと思いますが、そこには支出をいとわず、お金をちゃんと払ってセミナーや勉強会などで学んで知識を入れていくべきです。あるいは対応実績のあるプロに相談したり、コンサルティングを依頼するという選択も考えると良いかもしれません。

また“住まい”という、人が生活する場所を収益を得て提供する以上、オーナーも現場に行くべきです。なぜなら現場に社会的な問題が隠れているから。「どうして家賃を滞納してるんだろう」「どうしてこの人は連絡が取れないのだろう」といった疑問は現場に行けばすぐにわかります。入居者にあいさつし、様子を見て、相手の状況や立場を想像する。根本的なことですが、こうした行動を欠いてしまう人が多いのです。
私の経験上、オーナーが足繁く通っている物件ではトラブルがほとんどないんです。結局コミュニケーションが「最後の砦」になります。オーナーはそのことを肝に銘じておくべきですね。

少子高齢化に伴い、高齢者、とくに単身高齢者の増加による住まい確保の問題は「孤独死」や「認知症発症時の対応」などとも関係し、深刻な社会問題となっています。また高齢者に限らず全国で住宅の確保に配慮が必要な人たちが増えています。賃貸オーナーとして賃貸物件を所有している以上、こうした配慮が必要な人たちの受け入れは、空室対策の範囲を超えて、検討が必要なテーマとなってくるのではないでしょうか。

もちろんオーナーとしての資質や努力は問われるかもしれません。ですが、入居者とのコミュニケーションなど地道な取り組みだけでなく、見守りの導入、居住支援法人との連携等、仕組みの部分も加えて学んでいくことで、受け入れが増えていってほしいと思います。

●取材協力
OAG司法書士法人 代表 太田垣章子さん

あなぶきホームライフでは、5歳以下の子どものいる家庭の意見を通じて、子育て世代の住宅ニーズを把握するために、首都圏にマンションを所有する、末子が5歳以下の946人にアンケートを実施した。アンケートの内容は、「マンションを購入した時と居住した後の住まいに関する重視ポイント」についてだ。購入した時と後では、どういった違いがあったのだろうか？

【今週の住活トピック】
乳幼児のいる家庭に「マンションを購入した時と居住した後の住まいに関する重視ポイント」についてアンケートを実施／あなぶきホームライフ

マンション購入後のほうが購入時よりも、すべての項目で重視度が上がる

調査結果では、各項目の重視度に対する回答を、「重視した」（3ポイント）、「どちらともいえない」（2ポイント）、「気にしなかった」（1ポイント）として集計している。また、マンション購入時に重視していたことと、マンション購入後（もし今マンションを買うなら重視すること）を同じ項目で調査し、そのポイントの差異も調べている。

どの程度重視したかの項目は、①教育施設や自治体の制度などの子育て環境、②マンションの設備、③マンションの間取りの3つに分類して聞いているのだが、公表された結果を見る限り、重視度はすべての項目で「購入後」のほうが高くなっていた。購入後のほうが、さまざまなことを気にするようになったということだろう。

それぞれの分類で重視度がトップだったのは、①子育て環境「役所・病院・スーパーなどの生活利便施設」（購入時2.63：購入後2.73）、②マンション設備「セキュリティシステム」（購入時2.48：購入後2.59）、③マンションの間取り「収納力（クローゼットの場所や収納量）」（購入時2.57：購入後2.74）。ただし、これらの項目では、購入時と購入後の差異がそれほど大きくない。

そこで、購入時と購入後で差異が大きかった項目に注目して、見ていくことにしよう。

子育て環境は、購入後には子どもが成長した時のことまで気になる？

まず、①の「子育て環境」を見ていこう。末子が乳幼児ということもあって、「保育園・幼稚園までの距離」（購入時2.09：購入後2.50）や「保育園・幼稚園の評判」（購入時1.88：購入後2.34）などの重視度は高かった。しかし、購入時と購入後で差異が大きい上位3項目は以下の図のようになった。

①教育施設や自治体の制度などの子育て環境の分類で、購入前後で差異の大きい上位3項目（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

購入してそこに長く住むとなってからは、以前よりも子どもが成長したときのことまで気になってくるのだろう。「放課後の預かり施設までの距離」や「小学校（学区）についての評判」で、購入後の重視度が大きくアップしている。また、「自治体の助成金や支援制度」も、家計や子育てに長く影響するだけに気になる点だ。なお、助成金や支援制度は自治体によってさまざまなので、できれば購入時にしっかり確認しておきたいところだ。

マンションの設備では、子育て家庭ならではのことが気になる！

②「マンションの設備」で重視したことは、TOPの「セキュリティシステム」に次いで、「防音対策された床」、「傷つきにくく汚れが落ちやすいクロス」など、子育て家庭ならではの項目が上位に挙がった。子どもは走り回ったり、泥を持ち込んだり、落書きしたりするので、床や壁は気になるところだろう。

一方で、購入後に最も重視度がアップしたのは、「ノンタッチのオートロックドア解除」だった。乳幼児のいる家庭では、荷物も多く、子どもと手をつなぐ機会も多いため、マンションに出入りする際にオートロックを開錠する手間が軽減されることが、重視されるようになったようだ。次いで重視度が大きくアップしたのは、「指を狭まないように工夫された」『扉』や『窓』だった。暮らしていく中で、子どもの安全に配慮した設備の重要性を再認識したのだろう。

②マンションの設備の分類で、購入前後で差異の大きい上位3項目（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

マンションの間取りでは、子どもの居場所が気になる！？

③「マンションの間取り」で重視したことは、多くの調査でも上位に挙がる「収納力」、「キッチンなどの水まわり」、「リビングの広さ」が、ここでも上位になった。一方で、購入後に重視度がアップしたのは、「子ども部屋の広さ」や「子どもの成長に伴う部屋数」だ。

③マンションの間取りについて重視したことは何ですか？の回答一覧（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

乳幼児や小学生の低・中学年までは、親と一緒にリビングなどで過ごすことが多いのだが、それより先は子ども部屋など、子どもが自分で管理する居場所をどうするかが課題になる。マイホームで子どもが成長していくことを考えて、これらの項目の重視度が大きくアップしたのだろう。

あなぶきホームライフによると、「子どもの成長に合わせて間仕切りや部屋の入替えを想定して購入すれば良かった」といった意見もあったという。

こうして見ていくと、子どもが成長していくことも考えると、重視すべきことは数多くあることがわかる。そうはいっても、すべてを満たすマンションはなかなかないので、わが家は何をより重視するかを整理することが大切だ。

さらに、新築マンションを分譲する際に、デベロッパー側は、どういった世帯にこのマンションを買ってほしいかを想定する。都市部の利便性の高い立地なら共働き世帯を想定して、家事効率や収納の充実などの利便性に特徴を持たせる。郊外のマンションなら子育て世帯を想定して、子育てによい設備や間取りを多く採用する。こうした特徴の違いもあるので、マンションを探す際には、いろいろなタイプのマンションを見比べて、見る目を養うことも大切だろう。

●関連サイト
あなぶきホームライフ「乳幼児のいるご家庭にアンケート！マンション購入時と購入後の重視ポイントにはどんな変化があるのでしょうか？」
あなぶきホームライフ 公式サイト

あなぶきホームライフでは、5歳以下の子どものいる家庭の意見を通じて、子育て世代の住宅ニーズを把握するために、首都圏にマンションを所有する、末子が5歳以下の946人にアンケートを実施した。アンケートの内容は、「マンションを購入した時と居住した後の住まいに関する重視ポイント」についてだ。購入した時と後では、どういった違いがあったのだろうか？

【今週の住活トピック】
乳幼児のいる家庭に「マンションを購入した時と居住した後の住まいに関する重視ポイント」についてアンケートを実施／あなぶきホームライフ

マンション購入後のほうが購入時よりも、すべての項目で重視度が上がる

調査結果では、各項目の重視度に対する回答を、「重視した」（3ポイント）、「どちらともいえない」（2ポイント）、「気にしなかった」（1ポイント）として集計している。また、マンション購入時に重視していたことと、マンション購入後（もし今マンションを買うなら重視すること）を同じ項目で調査し、そのポイントの差異も調べている。

どの程度重視したかの項目は、①教育施設や自治体の制度などの子育て環境、②マンションの設備、③マンションの間取りの3つに分類して聞いているのだが、公表された結果を見る限り、重視度はすべての項目で「購入後」のほうが高くなっていた。購入後のほうが、さまざまなことを気にするようになったということだろう。

それぞれの分類で重視度がトップだったのは、①子育て環境「役所・病院・スーパーなどの生活利便施設」（購入時2.63：購入後2.73）、②マンション設備「セキュリティシステム」（購入時2.48：購入後2.59）、③マンションの間取り「収納力（クローゼットの場所や収納量）」（購入時2.57：購入後2.74）。ただし、これらの項目では、購入時と購入後の差異がそれほど大きくない。

そこで、購入時と購入後で差異が大きかった項目に注目して、見ていくことにしよう。

子育て環境は、購入後には子どもが成長した時のことまで気になる？

まず、①の「子育て環境」を見ていこう。末子が乳幼児ということもあって、「保育園・幼稚園までの距離」（購入時2.09：購入後2.50）や「保育園・幼稚園の評判」（購入時1.88：購入後2.34）などの重視度は高かった。しかし、購入時と購入後で差異が大きい上位3項目は以下の図のようになった。

①教育施設や自治体の制度などの子育て環境の分類で、購入前後で差異の大きい上位3項目（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

購入してそこに長く住むとなってからは、以前よりも子どもが成長したときのことまで気になってくるのだろう。「放課後の預かり施設までの距離」や「小学校（学区）についての評判」で、購入後の重視度が大きくアップしている。また、「自治体の助成金や支援制度」も、家計や子育てに長く影響するだけに気になる点だ。なお、助成金や支援制度は自治体によってさまざまなので、できれば購入時にしっかり確認しておきたいところだ。

マンションの設備では、子育て家庭ならではのことが気になる！

②「マンションの設備」で重視したことは、TOPの「セキュリティシステム」に次いで、「防音対策された床」、「傷つきにくく汚れが落ちやすいクロス」など、子育て家庭ならではの項目が上位に挙がった。子どもは走り回ったり、泥を持ち込んだり、落書きしたりするので、床や壁は気になるところだろう。

一方で、購入後に最も重視度がアップしたのは、「ノンタッチのオートロックドア解除」だった。乳幼児のいる家庭では、荷物も多く、子どもと手をつなぐ機会も多いため、マンションに出入りする際にオートロックを開錠する手間が軽減されることが、重視されるようになったようだ。次いで重視度が大きくアップしたのは、「指を狭まないように工夫された」『扉』や『窓』だった。暮らしていく中で、子どもの安全に配慮した設備の重要性を再認識したのだろう。

②マンションの設備の分類で、購入前後で差異の大きい上位3項目（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

マンションの間取りでは、子どもの居場所が気になる！？

③「マンションの間取り」で重視したことは、多くの調査でも上位に挙がる「収納力」、「キッチンなどの水まわり」、「リビングの広さ」が、ここでも上位になった。一方で、購入後に重視度がアップしたのは、「子ども部屋の広さ」や「子どもの成長に伴う部屋数」だ。

③マンションの間取りについて重視したことは何ですか？の回答一覧（出典：あなぶきホームライフのプレスリリースより）

乳幼児や小学生の低・中学年までは、親と一緒にリビングなどで過ごすことが多いのだが、それより先は子ども部屋など、子どもが自分で管理する居場所をどうするかが課題になる。マイホームで子どもが成長していくことを考えて、これらの項目の重視度が大きくアップしたのだろう。

あなぶきホームライフによると、「子どもの成長に合わせて間仕切りや部屋の入替えを想定して購入すれば良かった」といった意見もあったという。

こうして見ていくと、子どもが成長していくことも考えると、重視すべきことは数多くあることがわかる。そうはいっても、すべてを満たすマンションはなかなかないので、わが家は何をより重視するかを整理することが大切だ。

さらに、新築マンションを分譲する際に、デベロッパー側は、どういった世帯にこのマンションを買ってほしいかを想定する。都市部の利便性の高い立地なら共働き世帯を想定して、家事効率や収納の充実などの利便性に特徴を持たせる。郊外のマンションなら子育て世帯を想定して、子育てによい設備や間取りを多く採用する。こうした特徴の違いもあるので、マンションを探す際には、いろいろなタイプのマンションを見比べて、見る目を養うことも大切だろう。

●関連サイト
あなぶきホームライフ「乳幼児のいるご家庭にアンケート！マンション購入時と購入後の重視ポイントにはどんな変化があるのでしょうか？」
あなぶきホームライフ 公式サイト

多くの観光客やビジネス関連の人々が訪れる、デンマークの首都・コペンハーゲン。人気の場所は数あれど、ほとんどの人が必ず足を運ぶエリアがカラフルな港町「ニューハウン」ではないでしょうか。所狭しと並ぶレストランやカフェの椅子に座って、人々がのんびり食事をしたりビールを飲んだりする様子は、最もコペンハーゲンらしい風景のひとつ。ところが、2019年からコペンハーゲンは「宣伝することをやめる」などの新しい動きも……。今回は、そんなニューハウンについてのお話です。

ニューハウンとはどんなところ？

色とりどりの建物が立ち並ぶ特徴的な風景。たくさんのレストランやカフェが立ち並び、目の前の運河には停泊している船やカナルツアーの観光ボートがゆったりと行き来しています。そして、通りには一年中そぞろ歩きの人が絶えない場所。それがニューハウンです。
デンマーク、コペンハーゲンといえばここ、というアイコン的な場所なので、私も日本や各国からのゲストを連れて、またはテレビ番組の撮影や取材で何度も訪れています。みなさんも「みなさん、こんにちは！私たちは今、デンマークの首都、コペンハーゲンに来ていまーす！」というテレビの番組の中継などを、一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。

（写真撮影／ニールセン北村朋子）

デンマークの2022年の延べ宿泊数は約6,270万人泊（人泊／宿泊人数×宿泊数）。このうちコペンハーゲンは約1,500万人泊。おそらく、そのほとんどの人たちが、滞在中に一度はニューハウンを訪れていることでしょう。日が長い夏の間は、お昼から冷たいビールや白ワインを飲んだり、昼食を食べた後に、ワッフルやアイス屋さんをはしごしてデザートを食べたり。デンマークを代表する伝統的なメニューである、Smoerrebroed（スモアブロ）と呼ばれるオープンサンドイッチや、港町らしくニシン料理や西洋ガレイのムニエル、ムール貝のワイン蒸しなども人気です。

スモアブロ（写真撮影／ニールセン北村朋子）

ニューハウンからコンゲンスニュトー広場を臨む夕陽はとても美しく、マジックアワー（※）を堪能できます。少し肌寒い季節にも、外のテラス席にはヒーターやブランケットが用意されるので、道行く人を眺めながら、のんびりコーヒーを飲んで過ごす人も。クリスマスの時期には、ニューハウンの通りにたくさんのクリスマスマーケットの屋台が並び、グリュック（ホットワイン）と甘い香りのエーブルスキーバ（小さな丸いパンケーキのようなもの。粉砂糖やジャムをつけて食べる、クリスマスの時期の伝統的デザート）を楽しみながら散策する人でにぎわいます。

※日没や日の出の前後に空が幻想的な色に染まる限られた時間帯のこと

ニューハウンの夕暮れ。ゆっくり日が沈み、マジックアワーを堪能できる（画像／PIXTA）

老舗のレストランやホテルもあり、コンゲンスニュトー広場やアマリエンボー宮殿、ロイヤルシアターにも近いこのエリアは、一年中人通りが絶えずにぎわいを見せています。

Nyhavn＝新しい港!? かつては新しかった、歴史的な港町

ニューハウンはデンマーク語でNyhavnと書きます。英語ならNew Portという意味。つまり「新しい港」という意味なんです。その歴史は1673年まで遡ります。この運河が開港した当時は、国王フレデリック三世の息子であったウルリク・フレデリック・ギュルデンローヴにちなんで「ギュルデンローヴ運河」と名付けられましたが、コペンハーゲンっ子にこの名前が馴染まず、1682年から”Dend Nye Hafn”と呼ばれるようになり、そこから”Nyhavn”（ニューハウン）という名前に落ち着きました。

開港当初は、世界中から船が集まり停泊する商業港として名を馳せ、海運と貿易の中心地となり、大勢の船乗りや彼らを相手にする酒場、居酒屋、売春宿で活況を呈しました。余談ですが、コペンハーゲンはデンマーク語ではKoebenhavnと言いますが、これは「商港」を意味します。コペンハーゲンの歴史とニューハウンとの関係が垣間見えますね。

昔のニューハウンの様子（画像／Koebenhavns Museum）

やがて、時代の流れとともに船乗りも去り、売春宿も閉鎖されましたが、いくつかの歴史的な宿やレストランは、18世紀の多くの大火からも生き残り、数百年経った今も歴史を留めて存続し続けています。ニューハウンの絵画のように美しい家のほとんどは 17 世紀後半から 18 世紀に建てられたものです。 ニューハウンで最も古い家は Nyhavn９番地で、運河の開通からわずか 8 年後の1681 年に建てられました。以降、何の変更も増築も行われていません。ニューハウンは、裕福な商人が自分の船を家のすぐ前に停泊させる、にぎやかな港となりました。 当時は港全体がロープとタールのにおいだったそうです。
例えば、1900年代初頭にニューハウン5番地にあったホワイト・スター・ラインではタイタニック号のチケットを安く買うことができたそうですが、その建物は現在は「Nyhavns Faergekro」というレストランに改装されています。今でも、大きな古い木製の窓に、当時のタイタニック号の行き先が記されたものが残っています。

オーガニックレストラン「Cap Horn」のあるNyhavn21番地を含む、ニューハウンの多くの地下室や裏の建物は、1940年代の抵抗運動の隠れ家として使用されていました。また、同じく1940年代にはニューハウンで大作映画がいくつか撮影されたこともあり、デンマーク全土からニューハウンへの関心が高まるきっかけになりました。そこから観光に活況をもたらし、それが今日まで続いています。

この年代には、当時のコペンハーゲン市の社会民主党勢力は、ニューハウンを取り壊し、新しい住宅を建設し、さらにはクリスチャンハウンとをつなぐ高速道路のランプにする計画を立てていたというのだから驚きです。しかし、1943年にニューハウンはそのまま存続する決定がなされたのは幸いでした。
そして、このころから海運の様相も変化し、より少ない船員で運行するコンテナ船が主流になり、港での滞在時間も短くなって、船乗りの町、ニューハウンも現在の形に少しずつ変貌を遂げていったのです。

そして、もう一つ忘れてはならない歴史が、童話作家として知られるアンデルセンとニューハウンの関係です。
HC アンデルセンはニューハウン20番地で5年間暮らし、ここで「火打ち箱」、「小クラウスと大クラウス」、「エンドウ豆の上のお姫さま」を書きました。その後、彼はニューハウン67番地で16年間、18番地で2年間暮らしました。

これからは、ニューハウンは宣伝しません！？

このように国内外の人々の観光地として大人気のニューハウン。
しかし、2019年、コペンハーゲンの観光団体、Wonderful Copenhagenは、ニューハウンを主要な観光地のひとつとして宣伝することをやめることを決めました。ハイシーズンには、多すぎるほどの観光客でにぎわうニューハウン。Wonderful Copenhagenは年間を通じて、コペンハーゲンを訪れる観光客が一極集中ではなく、よりまんべんなくコペンハーゲンを体験してほしいとの願いからの新たな方針です。日本でも京都や鎌倉などで問題になっているオーバーツーリズムの緩和が目的です。

チボリ公園もコペンハーゲンの有名観光地（c）Martin Auchenberg

アマリエンボー宮殿（c）Daniel Rasmussen

Wonderful Copenhagenの調査によれば、アムステルダム、バルセロナ、ドゥブロヴニク、ヴェネツィアなど、市民が観光客に対し否定的で大きな課題を抱えているヨーロッパのいくつかの都市とは異なり、コペンハーゲン市民は、80％以上が旅の目的地としてコペンハーゲンが宣伝されることを支持しており、世界中の人々がコペンハーゲンを選んでいることを誇りに感じているということがわかっています。
また、観光業が売上高や雇用という形で経済的価値を生み出すだけでなく、例えば幅広いレストランや文化体験の基盤を形成することによっても経済的価値を生み出すということを、市民の間で強く認識しているということも示されています。しかし、だからこそ、これからさらに増え続けることが予想される観光客と地元住民が相互に良好な関係を保ち続けることができるよう、できるだけ観光客がコペンハーゲン全体に訪れることができて、人が良い形で分散される方向に前もって手を打っていこう、というのがWonderful Copenhagenの考え方です。

現在は、観光マーケティングのコンテンツの大部分がニューハウンを含む、コペンハーゲン市中心部以外の地域に関するものになっています。 同時に、Wonderful Copenhagenのデジタルマーケティングの75%は、ハイシーズン以外の秋、冬、春の旅行先としてコペンハーゲンに焦点を当てています。

彼らの分析によると、旅行者は大都市と都市以外での体験を両方経験することに興味を持っているのだそう。 同時に、訪問する地区が増えるほど満足して旅を終えていることもわかっています。

クリスマスのチボリ公園（c）Daniel Rasmussen

Wonderful Copenhagenでは、2019年以来「TOURISM FOR GOOD」という、2030年をターゲットに据えたサステナブル・ツーリズム戦略を策定。「コペンハーゲン大都市圏での観光が地域と世界の持続可能な開発によい影響を与える」という目標のもと、さまざまなプロジェクトが行われてきています。

例えば、ひとつの訪問先に観光客が集中しない工夫として、Visit Copenhagenのウェブサイトで「A sustainability guide to Copenhagen」「A guide for going on daytrips outside of the city’s boundaries 」「A Comprehensive guide to exploring Copenhagen’s different neighbourhoods」といった情報を提供し、自転車や公共交通を使ってコペンハーゲン郊外や周辺都市への訪問を促すなど、コペンハーゲンの中心部以外の興味深い訪問先を一年を通じて観光客に提供しています。

Wonderful CopenhagenのKPIとして、コペンハーゲン市を含まない首都圏の延べ宿泊数は、2025年までに 2,738,157人泊 (2019年レベル)と同等かそれ以上である必要がある、と設定していますが、2022年の首都圏（コペンハーゲン市を除く）の延べ宿泊数は2,801,534人泊で、目標値をすでに上回るという結果が出ています。

ちなみに、2019年の第１四半期、首都圏の延べ宿泊数は 372,729人泊でした（コペンハーゲン市を除く）が、今年2023年第1四半期の延べ宿泊数は383,185人で、こちらも順調な伸びを示しています。

日本でも、人気の観光地で、観光客を受け入れる地元住民との確執は多いと聞きます。
より持続可能な観光を考える上で、一大観光地、コペンハーゲンの決断は参考にできる考え方かもしれません。

でも、ニューハウンはデンマークに来るなら一度は訪れてほしい場所に変わりありません。
夏は人が多すぎるのも確かなので、春先や秋にゆったり時間を過ごしたり、12月の冬の時期に、外は寒いけれど、クリスマスを楽しみに待つ人々の温かな表情や、美しく飾られたクリスマスデコレーションを楽しみに、ニューハウンを訪れるのもいいものです。
あなたの次の旅の計画のひとつに、ぜひ入れてみてくださいね！

●取材協力
Wonderful Copenhagen
Visit Denmark

世界中の建築を訪問してきた建築ジャーナリスト淵上正幸が、世界最先端の建築を紹介する連載10回目。今回は、世界的な建築家ザハ・ハディド氏が手掛けた中国・広東省広州市にある約19万平米の広さを誇る巨大企業「Infinitus Plaza（インフィニタス・プラザ）」（設計：ザハ・ハディド・アーキテクツ（Zaha Hadid Architects））を紹介する。

無限マーク（∞）形のデザインの巨大建築

中国にある巨大企業「インフィ二タス・プラザ」は、インフィニタス・チャイナの新しい世界本社である。創造性や協調性などの企業家精神を育む仕事環境を有する新しい本社は、ハーブ薬研究施設やセイフティ・アセスメント・ラボ、会議や展示会用のラーニング・センターなども併設している。

（(C) Liang Xue）

約19万平米の広さをもつ「インフィニタス・プラザ」は、中国・広州市の白雲中央ビジネス地区の中心部へのゲートウェイの一角に位置している。廃止された白雲空港の跡地に建設された新しいビジネス・センターであり、広州市中心部に繋がっている。「インフィニタス・プラザ」は半地下となった地下鉄線をまたいでいるため二分されているが、多層にわたるブリッジで連結されているのが外観上の特徴となっている。

無限のシンボルである“∞“マークを反映した中央アトリウムと中庭の周囲に配置したデザインは、インフィニタスの企業文化を構成する強いコミュニティ意識を、種々の内外空間に反映させることで創造されたものである。

従業員のためのエクササイズ・ルームやレクリエーション＆リラクゼーション・ゾーンなども！

2棟間を接続するブリッジは、従業員のためのフレキシブルなコミュニティ・スペースがあり、その他にも彼らの健康促進のためのエクササイズ・ルーム、レクリエーション＆リラクゼーション・ゾーンをはじめ、レストランやカフェがある。ブリッジ群はオフィスを、ショッピングやダイニング・エリアに接続させている。

（(C) Liang Xue）

広州市の高湿度な亜熱帯モンスーン気候に位置する「インフィニタス・プラザ」はダイヤモンド・パターンのアルミ・パネルをまとった高度なサステイナブル・デザインで、それは中国のグリーン・ビル・プログラム（中国のサステイナブル・デザインの評価基準）の三つ星に匹敵する。

建物の最適化をすることで、所定のコンクリート使用量を軽減することができ、逆にリサイクル建材が増加した。約25,000トンのリサイクル建材が「インフィニタス・プラザ」の建設に採用され、その内訳は、鉄、銅、ガラス、アルミ合金、石膏プロダクツ、木などとなっている。

この地域の年間太陽照射分析によって、建物の日影をつくるアウトドア・テラスの幅が決定された。この分析はまた、ソーラー・ヒート・ゲイン（低太陽熱利得係数）を最適化するために、外壁の穴空きアルミ日影パネルの数をも限定している。この方法はロー・アイアン複層ガラス（複層ガラスの内側に金属の膜を入れ断熱性や日射遮蔽性能を高めたもの）と相まって、効率的に太陽熱を遮断し、それにより建物全域に良質な自然光を導入し、他方でソーラー・ヒート・ゲインとエネルギー消費を減じている。

太陽光発電によって稼働するスマート・マネージメント・システムにより、雨水利用のスプリンクラーのスプレーを個々のアトリウム上部のETFE（フッ素樹脂プラスティック）膜に吹き付け、気化熱により冷却している。半透明ETFE膜の屋根は複層のため、60cm幅の中間部に圧縮空気を流している。

太陽熱で膜面が35度を超えると30分毎に3～4分間のスプレーが吹き付けられ、膜面が14度下がると内部温度は5度ほど下がる。また屋上の太陽熱温水暖房により、省エネが推進されている。

雨水を再利用して近隣のランドスケープに活用

（(C) Liang Xue）

また貯水された雨水をフィルターにかけ、再利用して近隣のランドスケープに灌漑（かんがい）している。３階、７階、８階のガーデンには同地の薬草や植物が植栽されているが、これらは雨による自然灌漑によっている。これらのアウトドア・コミュニティ・エリアは、共に屋上にあるジョギング・コースや散歩道に通じている。グリーン・ルーフは、トータルな屋上面積の約半分に及んでいる。

中国の健康福祉産業の国立センターとして、広州市の白雲中央ビジネス地区に根を下ろしたインフィニタス・チャイナの新しい本社は、イノヴェイティブなデザインと施工技術を擁し、持ち前のサステイナブル戦略で全ての部門を統合し、グループ全体のコミュニケーションを高める斬新なワーク・エンバイロメント（働く環境）を創造している。

リクルートより「SUUMO住みたい街ランキング2023福岡県版/福岡市版（駅／自治体）」が発表された。福岡県在住の20歳〜49歳の男女1,600人にアンケート調査を行ったものだ。前回の2020年と比べてどんな変化があったのかも併せて紹介。約３年間での福岡の街の変化についても考察してみたい。

2023年「住みたい街（駅）」ランキングは、JR鹿児島本線「博多」が第１位！

福岡市の「博多」と北九州市の「小倉」がワンツートップ！
※今回の調査（2023年）では2020年調査と集計方法を変更しており、変更のあった対象駅。2023年は一定ルールのもと乗換可能な駅は駅名や路線が異なっても同一駅として得点を合算している

2023年の「住みたい街（駅）」ランキングでは「博多」駅が第１位を獲得した。九州の玄関口と言われる「博多」駅周辺は、福岡市による再開発プロジェクト「博多コネクティッド」によって、大きく変化している注目のエリアだ。

その一例が、以前はビジネス街が中心で落ち着いた印象であった「博多駅筑紫口」側の活況である。エリアのシンボルである「都ホテル博多」もプロジェクトのひとつとして2019年にリニューアル。最上階に天然温泉の屋外プールやスパ施設、2階には一般客も入りやすいレストランを有した“おしゃれなスポット”として認知されている。「博多」駅とも地下通路で直結され、今後ますます注目を集めそうだ。

博多駅筑紫口の「都ホテル博多」（写真／PIXTA）

ほかにも「博多」駅より延伸された屋根付きペデストリアンデッキで直結し、人気ベーカリーやおしゃれなイタリアンバルが入ったオフィスビル「博多深見パークビルディング(2021年2月完成)」、屋外広場やカフェバーを有し旧博多スターレーン跡地に誕生した「博多イーストテラス(2022年8月完成)」などが続々と誕生している。

福岡県の「穴場だと思う街（駅）」ランキングも「博多」が１位！ 福岡県の総合ランキング24位「春日原」は10位に

※今回の調査（2023年）では2020年調査と集計方法を変更しており、変更のあった対象駅。2023年は一定ルールのもと乗換可能な駅は駅名や路線が異なっても同一

駅として得点を合算している「交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがある駅」という意味合いで、福岡県の「穴場だと思う街（駅）」を調査。その結果は「住みたい街（駅）」と同じく、「博多」駅が1位だった。

九州の玄関口である「博多」駅は福岡県のJR在来線・地下鉄が乗り入れ、福岡空港へも地下鉄で5～6分と、その利便性はいわずもがな。一方で駅から少し離れた徒歩圏内にはマンションやアパートが点在し、博多駅南や堅粕（かたかす）方面には家賃に値ごろ感のある物件も豊富。専門学校が多いので、学生が住める街であるのも「穴場の街」感をUPさせたポイントだ。

イルミネーションがきれいな博多駅（写真／PIXTA）

「住みたい街（駅）」では24位でありながら、「穴場の街（駅）」では10位と順位をあげてきたのは春日市の「春日原」駅。急行停車駅なので、西鉄天神大牟田線「福岡（天神）」駅からのアクセスは約9分。2024年には西鉄の高架化とそれにともなう駅周辺の再開発が完了。新しい街に生まれ変わる。

また、住宅価格の高騰が続く福岡市に比べて、家賃や住宅価格に値ごろ感があるのもうれしいところ。「春日原」駅から徒歩6分の「イオン大野城」には映画館もあるなど、施設面の充実もうれしいところだ。

「住みたい沿線」ランキング第1位は「JR鹿児島本線」、２位は「西鉄天神大牟田線」

「西鉄天神大牟田線」の人気の上昇にも注目

「住みたい沿線」ランキングでは、「JR鹿児島本線」と「西鉄天神大牟田線」が地下鉄各路線をおさえて、１位と２位に。特に近年住宅地として注目が集まるのは、福岡市の南部から南に延びる「西鉄天神大牟田線」で、なかでも沿線の「大橋」駅は「住みたい街（駅）」ランキングで2020年の9位から6位に順位を伸ばしたほどの人気ぶりである。

西鉄大牟田線「大橋」駅（写真／PIXTA）

西鉄天神大牟田線の特急・急行が停車する「大橋」駅。「西鉄福岡(天神)駅」から5分程度と中心部へのアクセスの良さで人気があり、駅構内の「レイリア大橋」にはスーパーマーケットから、居酒屋、カフェ、ベーカリーなど飲食店、ファッション、生活雑貨、書店などの生活に欠かせない店舗がそろう。また、2022年にオープンした「ららぽーと福岡」へも「大橋」駅から直通バスが出ており10分程度でアクセスできることで、さらに人気が増したと思われる。

福岡県「住みたい自治体」ランキングでは「福岡市南区」「福岡市城南区」「北九州市小倉南区」の順位がアップ

福岡県「住みたい自治体」ランキング1位は「福岡市博多区」。僅差で２位の「福岡市中央区」が続く形となった。

4位に順位をあげた「福岡市南区」は、注目の街（駅）の「大橋」駅が中心地のエリア。2023年4月、南区民の憩いの場所だった油山市民の森・油山牧場が、複合体験型アウトドア施設「ABURAYAMA FUKUOKA」にリニューアル。おしゃれなキャンプエリアも登場し、福岡市民からも注目される存在となった。「大橋」駅から「ABURAYAMA FUKUOKA」へは車で20分ほど。身近な場所に自然あふれる施設があるのも住環境としてこの上ないぜいたくだ。

「大橋」駅からも車で20分の「ABURAYAMA FUKUOKA」（写真／PIXTA）

8位に順位を上げた「福岡市城南区」は、地下鉄七隈線が博多駅まで延伸したことが大きい。天神方面・博多駅方面へのダブルアクセスがかない、交通の利便性がUP。福岡大学のお膝元「七隈」駅や落ち着いた住宅地である「梅林」駅周辺も注目が集まる存在となっている。

「小倉南区」はその郊外にカルスト台地が広がる平尾台があり、自然豊かなエリア。こちらも「ABURAYAMA FUKUOKA」同様に、身近なエリアで気軽にキャンプが楽しめるので、ファミリー層から認知や支持を集めているのかもしれない。

小倉南区の平尾台には美しいカルスト台地が広がる（写真／PIXTA）

福岡市「住みたい街（駅）」ランキングは10位の「香椎」に注目。「住みたい自治体ランキング」１位は「福岡市中央区」

※今回の調査（2023年）では2020年調査と集計方法を変更しており、変更のあった対象駅。2023年は一定ルールのもと乗換可能な駅は駅名や路線が異なっても同一駅として得点を合算している

福岡市民「住みたい街（駅）」ランキングで年々順位を上げているのは「香椎」駅だ。福岡市東区の中心地である「香椎」駅は、駅入口の朱色の大きな鳥居が象徴しているとおり、古くから親しまれ今も参拝者で賑わう「香椎宮」と共に発展した街。

福岡市東区民に愛される香椎宮（写真／PIXTA）

駅周辺は、1999年から続いた大規模な再開発が完了しており、駅前ビル、道路、ロータリーが整備され、歩道は広く歩きやすくなった。また、「JR香椎」駅と「西鉄香椎」駅は徒歩2～3分と乗換可能な距離。隣駅の「千早」駅もJRと西鉄が乗り入れており、交通の利便性が非常に良い立地である。

さらに福岡市民「住みたい自治体ランキング」では「香椎」駅のある「福岡市東区」は第3位に浮上。福岡県「住みたい自治体」ランキング4位だった「福岡市南区」も同じく順位をあげ、福岡県民・市民の両方から「住みたい」と思われていることが分かった。

今後も、福岡市が中心とはなるが「天神ビックバン」「博多駅コネクティッド」「九州大学跡地の開発」など、さらなる開発が続いていく福岡県。これから人々の注目がどの街に集まり、どのように「住みたい街」が変化していくのか興味深く観察を続けていきたい。

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SUUMO住みたい街ランキング2023　福岡県版/福岡市版

猛烈に暑かった2023年の夏。過去126年でもっとも暑い夏だったという気象庁の発表を憶えている人も多いことでしょう。季節は移ろい、秋へと進んでいますが未だに暑く、「夜もエアコンつけっぱなし」という人もいるのでは。一方で、寒さ対策が不可欠な冬もあっという間にやってきます。そこで、今こそ大事になるのが「住まいの断熱化」。少しずつ世間の意識は高まっているものの、なかでも賃貸住宅における省エネ性能には課題がいっぱい。なかなか思うように進まない賃貸住宅の省エネ化、横浜市建築局住宅政策課の杉江知樹さん、横浜市住宅供給公社街づくり事業課の都出祐司さんらに話を聞くとともに、神奈川県横浜市が実施したデータとモニター調査などから実情を探ります。

暑さ寒さ対策には住まいの「省エネ性能」が大事。でも賃貸では普及せず

そもそも、住まいの「省エネ性能」といっても、ピンとくる人は少ないかもしれません。省エネ性能が高い家とは、断熱性や気密性が高いということ。それらが高いと、住む人にどのようなメリットがあるのでしょうか。

住まいの省エネ性能が高いと……
（1）少量のエネルギーで室温を保ちやすい　→夏涼しく、冬暖かい
（2）使用エネルギーが少ないので省エネになる　→電気代が抑えられる、二酸化炭素排出量を抑制できる

さらに、以下のようなメリットがあることが近年の研究でわかっています。

（3）結露が起きにくくなるためカビやダニの繁殖が抑えられアレルギーを軽減する
（4）部屋間の温度差が少なくなることで健康を維持しやすくなり、ヒートショックも抑制
（5）防音性能が高まり、生活音に悩まされることが減る

ほかにもいくつかあるのですが、端的にいうと、住む人が健康・快適で、エネルギー量が抑えられ、家計面、二酸化炭素排出量削減にも貢献できるというものです。近年はこうしたメリットが知られるようになり、持ち家の省エネ化は進んでいますし、なかでも注文住宅ではパッシブハウスのような超高気密・高断熱の住まいも増えつつあります。

断熱性を高めたうえ、太陽光発電などを備えた住まいが増えている（写真撮影／新井友樹）

■関連記事：
世界基準の超省エネ住宅「パッシブハウス」を30軒以上手掛けた建築家の自邸がスゴすぎる！ ZEH超え・太陽光や熱エネルギー活用も技アリ

とはいえ、省エネ化が進んでいるのは「持ち家」が中心で、借りて住む、いわゆる「賃貸」では進んでいるとはいえない状況です。

理由はいくつかありますが、主には
（1）借り手・大家・金融機関ともに省エネ住宅のメリットを知らない
（2）住まいの省エネ化を進めなくても、入居者が決まる
（3）住まいを省エネ化するために、建築費が割高になる
（4）割高な建築費をかけて省エネ化しても、賃料に反映できるか不透明

要は賃貸住宅の高性能化、省エネ化のメリットが「知らない」「知られていない」のです。こうした背景があることから、建築費をかけてわざわざ高性能化、省エネ化をしなくともいい、と思われているのが現状です。

横浜市は「省エネ賃貸住宅モニター」事業を実施。でも、なんで？

実はこの状況、地方自治体にとって看過できるものではありません。なぜかといえば、日本は2050年までに「2050年カーボンニュートラル」を国際公約として掲げているからです。また、直近の目標として国では、「2030年の温室効果ガス排出削減目標 2013年度比46%削減」とし、横浜市では、これを上回る「2030年の温室効果ガス排出削減目標 2013年度比50％削減」を宣言しています。二酸化炭素排出量の削減は短期では実現できるものではありませんし、むしろ、あと7年と考えると「今、取り組まなければマズイ」という極めて厳しい状況といえます。

そのため、どこの地方自治体でも二酸化炭素排出量の削減に取り組んでいますが、なかでもベッドタウンとして発展し、多くの住宅ストックを抱える横浜市は住宅、とりわけ賃貸住宅の省エネ性能の低さに着目しました。

横浜市では家庭から出る二酸化炭素排出量が最多という衝撃のデータ（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から一部加工））

「グラフを見てもらうと一目瞭然ですが、横浜市で最も二酸化炭素を排出しているのは家庭部門（住宅）からで、約3割にものぼっています。これは全国の他の市町村と比べても高い割合なんですね。また今ある住宅の課題として、耐震性やバリアフリー、省エネ性を高めていく試みをしていますが、二酸化炭素の排出量を見たときに、住宅から出る量を抑制しないことには、2050年のカーボンニュートラルは難しい。そのため、賃貸住宅の省エネ性能を高めることが本市の喫緊の課題となっているのです」（横浜市建築局住宅政策課・杉江知樹さん）

バリアフリー・省エネのいずれも満たす住宅は、持家4%に対して借家0.5%。耐震を満たしていない物件は17％にも（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から一部加工））

そのために、まず「省エネ性」を高めると「住む人にはどのようなメリット」があるのか、あらためて可視化し、周知徹底をする必要があると考えたそう。周知するにしても、まずは確実なデータが必要ということで、横浜市の賃貸住宅のなかでも断熱等級４以上の省エネ性能の高い賃貸住宅で生活する人を対象にして、モニターを募集。約1年間かけて「横浜市省エネ賃貸住宅モニター事業」を実施したのだとか。モニターには、年4回のWEBアンケート、１年分の室温の測定と記録、電気とガスの使用量の提供をお願いしたそう。いわゆる「室温と光熱費の可視化」になります。

「現時点で、市内で省エネ性能が高い賃貸物件は多くはないのと、自宅がどの程度の省エネ性能かを知らない・関心がないという人も多い中、どの程度、協力を得られるか未知数だったのですが、地道にモニターにご参加いただける方を探し、結果として42組にご参加いただきました。総数としては多くはありませんが、電気代の記録や満足度など、得られたデータは非常に貴重で、大きな手応えがありました」（横浜市建築局住宅政策課・杉江さん）

きっかけはコロナ禍での在宅時間の増加。温熱環境で改善されストレス軽減

横浜市鶴見区の賃貸住宅に住む稲子さん（40代女性）も、このモニター調査に協力した一人です。欧米の断熱基準と比較しても見劣りしない断熱等級6、HEAT20でいうとG2グレードに該当し、賃貸住宅ではレア中のレア物件。2021年から入居し、室内温度や防音性などに満足していて、今後も住み続ける予定だといいます。ただ、もともと住まいの省エネ性能に関心があったわけではなく、暮らしてみてはじめてその「快適さ」に驚きました。

「以前は東京都内の賃貸に暮らしていましたが、光も入らない狭い空間で、圧迫感があって。コロナ禍で外出もままならなかったので、とにかく住環境をアップグレードさせたいという思いで住まい探しをはじめました。ここはデザインに惹かれて見学しにきたんですが、すぐにピンときて。その場で申し込みました」（稲子さん）

最寄り駅は東急東横線の綱島駅ですが、まったく土地勘もなかったそう。バス便で、さらに周辺の家賃相場と比較すると1.2～1.3倍ほど高い賃料設定ですが、十分に満足しているといいます。

「性能がよいためか、窓が大きいのに室温はおどろくほど安定しています。真夏も真冬も経験しましたが、こんなにも違うのか、とびっくりしました。音も気にならず、家に感じていたストレスがかなり軽減されました」（稲子さん）

稲子さんが住む賃貸住宅は、2020年築の木造、31平米。窓辺のグリーンや器などで暮らしを楽しんでいます（写真撮影／片山貴博）

今回、横浜市の賃貸モニターに参加したことで、ガス代や電気代を記録するようになり、現在もその習慣を続けているそう。昨今、電気料金の高騰が叫ばれている中、連日35度を超えていた7月でも4000円弱、使用量にしても123kWでした。

横浜市のモニター調査に協力したことで、記録する習慣がついたそう（写真撮影／片山貴博）

「シングルの家って手狭だからエアコンをつければすぐに涼しくなるので、あまり省エネなどを気にしたことはなかったんですね。ただ、もともとエアコンが好きじゃないから、この家でも窓を開けて暮らしていたんですが、そうすると外の音がうるさくって、湿度も高くなってしまって。そこで、ためしに窓を閉めて生活をしてみたんです。するとエアコンは入れずとも、室温はずっと快適に保たれて、午前中はつけなくてもいいくらいでした」といい、快適さに驚いたといいます。

外気温35度を上回る灼熱の日。窓はもちろん、省エネ性能の高い複層ガラス＆樹脂サッシ!!（写真撮影／片山貴博）

さすがに窓の温度は33度でしたが（写真撮影／片山貴博）

床の温度は26度（写真撮影／片山貴博）

室温はだいたい26度に保たれていて、気密性も高いので室内も本当に静かです（写真撮影／片山貴博）

住宅好きだからこそ見つけた家。平均値で「断熱等級4」になってほしい

今回、もう1組、モニターとして協力してくれたHさんご家族にも話を聞きました。

Hさん一家が住む賃貸住宅は2019年築の鉄骨造、45平米。（写真撮影／片山貴博）

横浜市神奈川区にあり、こちらは日本の持ち家では一般的な断熱等級4に相当します。この４とは2025年にはすべての新築住宅に適合が義務化される基準ですが、現時点の既存住宅では満たしていないのがほとんどです。Hさんご夫妻は結婚をきっかけに住まいを探し始めました。

こちらのお住まいも複層エコガラス（R）＆アルミと樹脂の複合サッシ。断熱性能が高く、早春の朝でも寒さを感じなかったそう（写真撮影／片山貴博）

省エネは家探しの条件にはありませんでしたが、妻はもともと間取りを見ることや家探しが好きで、SUUMOなどを日常的に閲覧していたとのこと、夫は大学で建築について学んでいたことで窓や構造に関する知識があったそう。

「住んだあとから変えられない、周辺環境、窓や壁、動線を重点的に確認しました。省エネや温熱環境について言うと、正直、今回のモニターに協力するまであまり意識しませんでした。ただ、印象に残っているのが、引越してきてすぐのときに感じた室内の暖かさでしょうか。3月だったのですが、前の家だと朝暖房を使って帰ってきたとき室内が寒かったのが、ここでは帰ってきても暖かかった。それはすごく印象に残っています」（夫）

湿度が高いと感知する息子くん。子どもが泣いているときに、その理由がわかるのは心強いですね（写真撮影／片山貴博）

「1年間、モニターをしてみて、すべてつじつまがあったな、というのが実感です。なんとなく暖かいね、寒いね、というのが数字でクリアに現れたのでびっくりしました。子どもが泣くのでどうしたんだろうと思ったら暑かったりとかして。あとは窓の性能がしっかりしているのか、周辺の生活音が聞こえてこなくて、静かなのでびっくりしています」（妻）

8月のエアコンのついていない部屋でも28度。ちょっと暑いが過ごせないほどではない（写真撮影／片山貴博）

サッシ部分は30度超（写真撮影／片山貴博）

8月19日の13時ごろ。外気温は36度を超える猛暑日でしたが、ガラス部分で30度弱。省エネはやはり窓からですね（写真撮影／片山貴博）

今回の家探しは、2人の今までの賃貸での失敗や経験、知識を活かしましたが、感想としては、「賃貸住宅のアベレージ（平均値）でこれくらいの住まいになってほしい」と夫。

今回2組に取材しましたが、声をそろえて「当たり前になってほしい」「もう、以前のような（断熱性能に配慮されていない）賃貸住宅には住めない」とおっしゃっていました。住宅探し時の条件には入っていないけれど、省エネ性能の高い住まいに暮らしてしまうと、もう元の住まいには戻れない、それくらい心地がよいようです。

満足度と居住意向の高さはデータでも！　では、大家さんの意見は？

こうした満足度の高さは、アンケート結果ではより鮮明になっています。
「省エネ賃貸住宅全体で、住んでいる人の満足度が高いことがわかっていますし、長く住み続けたいという意向も明らかになっています。大家さんからみたときには、物件の差別化ができ経営が安定することにつながります。住んでいる人にとっても、大家さんにとってもメリットが大きいということが改めて把握できました」（横浜市住宅供給公社街づくり事業課・都出さん）

省エネ賃貸住宅は、遮音、断熱、室内の暖かさに満足している結果に

遮音、断熱性、部屋の暖かさといった点で、一般的な賃貸住宅と省エネ賃貸住宅で圧倒的な差がついています（一般賃貸5割強、省エネ賃貸住宅9割超）（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から一部加工））

（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から一部加工））

意外!? 光熱費が抑制できれば家賃がアップしてもかまわない結果も！

光熱費が抑制できる分、家賃が高くなっても許容できると答えた人が73.2％も。「知り、体感する」ことで納得度が増すのでしょう（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から加工））

省エネ賃貸住宅は「ずっと住みたい」と思える家！大家さんがもっとも嫌う空室リスクを低減

省エネ賃貸住宅ではなんと75％の人が住み続けたいという。劇的な差ですね（データ提供／横浜市建築局住宅政策課（元の資料から一部加工））

では、大家側さん、物件を所有する人からみたときには、省エネ性能を高めるには、どのような課題があるのでしょうか。賃貸住宅「パティオ獅子ヶ谷19号館」を手掛けた、岩崎興業地所の岩崎さんにお話を伺いました。

「弊社は横浜市内と東京都内に不動産を抱え、賃貸経営や不動産企画・管理業をしており、バス便立地、築年数30～40年の物件を多数抱えています。物件の差別化、または付加価値という意味で、リノベなども手掛けきており、以前から省エネ性・断熱性について関心がありました。新築の物件を建てるにあたり、建築家の内山章先生に相談して手掛けたのが、パティオ獅子ヶ谷19号館です。ただ、大家の視点でいうと、省エネ性だけで訴求するのはまだまだ難しいというのが正直な感想です。内山先生のデザイン性、住みたいと思う人のプロフィールや背景を想像して、丁寧に戦略を立てたことが奏功しました」（岩崎さん）

と率直に話します。また物件は2021年築ですが、まだまだ「最新事例」として紹介されます。クルマなどであれば例年のように新モデルが登場しますが、住宅、なかでも賃貸住宅では、断熱等級の高いものは「レア」な存在です。裏を返せば、圧倒的な競争優位性を保っていることになります。

「ただ、正直にいえば、ワンルームや一人暮らし用の賃貸では、ある程度立地条件が良ければ省エネ性を高めなくとも入居者が決まるというのが、現実だと思います。それほど省エネ性能の認知度や重要度はやはり高くないのです。あと、個人的にいえば、ネックになっているのは金融機関ではないでしょうか。省エネ性能を高めた結果、建築費が2～3割割高になりますが、競争優位性も高まります。しかし、それで金融機関の融資がおりるかというと、実際はかなり厳しい。手間も時間もかかりますよね」（岩崎さん）といい、よほどの使命感か情熱がある人でないと、まず難しいというのが省エネ賃貸住宅を建てる側のホンネのようです。

お金を持っているところが強いというのは、いつの時代も真実ですよね。ただ、これは制度や世の中の流れという後押しがあれば、変わることも十分ありえます。

ひとつは2025年、省エネ性能に関わる断熱性能が義務化されるようになり、新築住宅では「等級4」（Hさん一家宅と同水準）が最低基準になります。賃貸住宅であっても、「等級4」を満たさない水準の住まいは建てられなくなります。競争優位性を保つために等級5や等級6（稲子さん宅と同水準）の事例が出てくれば、賃貸物件も徐々に高性能化が進むことでしょう。

もう一つは、若い世代の台頭です。SNSでも、住まいについての情報収集が容易になった今、Hさん夫妻のように、住宅についての知識を蓄えた人が、「住まいの選別」をはじめています。また、若い世代ほど、環境についての問題意識は高いもの。クルマや家電に省エネ性能が求められるように、賃貸住宅も「省エネ性能が高くないと戦えない」という時期に近づいていると感じます。

また。金融機関もESG投資（環境や社会に配慮して事業を行っていて、適切なガバナンス（企業統治）がなされている会社への投資）のひとつとして、「省エネ賃貸住宅」に積極的に融資を行うようになるかもしれません。

夏の暑さ、冬の寒さ、電気代の高騰に振り回されないために。また、2050年カーボンニュートラルという大きな目標のために。今こそ大人世代の行動や決断が問われているときなのかもしれません。

●取材協力
横浜市建築局住宅政策課
横浜市住宅供給公社
岩崎興業地所株式会社

北海道札幌市の中心部にある賃貸マンション「シャトー・ル・レェーヴ」。目立った店看板もなく、一見すると普通の居住用マンションですが、入り口のインターホン横には、店名がずらり。改装した各部屋で食堂や雑貨店、レコードショップなど約20店舗が営業しています。

当初3店舗から始まったマンション内の店舗群は「space1-15（スペースイチイチゴ）」と名付けられ、2023年で14年目を迎えました。地元でも知る人ぞ知るスポットである「space1-15」は、どのようにして運営を続けてきたのでしょうか。

来店客は、店主に入り口のオートロックを解除してもらう

街の区画が碁盤の目になっている札幌市の中心部。大通公園のやや西側にあたる、南1条西15丁目にやって来ました。周辺には美術館や大学病院などがあり、比較的大きな建物が点在する静かなエリアです。

市営地下鉄東西線または市電の駅からそれぞれ徒歩数分。大通りから路地に入ると、マンションが立ち並ぶ一角に今回の目的地「シャトー・ル・レェーヴ」が見えてきました。

写真中央のビルが「シャトー・ル・レェーヴ」（写真撮影／森夏紀）

外観は特に変わったところのない、8階建ての賃貸マンションです。ただし、正面入り口まで近づくと、木製の立て看板が目にとまります。

インターホンの前で、目的の店の部屋番号を確認できる（写真撮影／森夏紀）

このマンションでは、42部屋のうち21部屋が居室ではなく店舗やアトリエとして利用されています。営業するのは、週末を中心に木曜から日曜まで。営業日や時間は店ごとに異なります。

初めて来た人は、どうやって中に入ればいいのか戸惑うかもしれません。目的の店が入る部屋のインターホンを押し、店主やスタッフにオートロックを解除してもらいます。一度ビル内に入ってからは、エレベーターか階段でほかの階にある店も訪ねることができる仕組みです。

入居するテナントは、洋菓子や軽食などの飲食店、ヴィンテージアイテムや布雑貨、ジュエリー、器、レコードなどの小売店など。写真や木工の教室も開催されています。

ビル内の共用部の造りは、基本的にどの階も同じ。ところが、各店のドアから先には、思い思いの光景が広がります。

501号室のレコードショップ「Takechas Records（タケチャス・レコーズ）」（写真撮影／森夏紀）

「Takechas Records」店内（写真撮影／森夏紀）

503号室の洋菓子店「CAPSULE MONSTER」（左）と、502号室のエナメルアクセサリー教室「MEDO」（写真撮影／森夏紀）

「CAPSULE MONSTER」店内（写真撮影／森夏紀）

こうしたお店の存在は、マンションの前を通っただけだと気がつかないかもしれません。

観光都市である札幌の中心部にありながら、まさに“知る人ぞ知る”を体現しているspace1-15。なぜこのような営業スタイルをとっているのでしょうか？　同ビルをプロデュースした堤曠龍（つつみ ひろたつ）さんにお話を伺いました。

商業空間デザインの経験値とアイデアを賃貸マンションに

札幌市出身の堤さんは、東京でデザインや広告の仕事をした後、2000年代前半に札幌に戻り、やがて独立。店舗プロデュースの事業会社など5つの会社を経営し、16もの店舗の運営を統括するようになりました。

札幌市内を中心に展開するコーヒーショップ「森彦」の2号店「ATELIER Morihiko（アトリエ モリヒコ）」をはじめ、日本酒と豆腐料理の店や、チーズケーキと深入り珈琲の店など、お客さんが行きたくなるような仕掛けづくりの経験を重ねていった堤さん。専門学校の講師も務めていたことから「このマンションに住んでくれる生徒を紹介してくれないか？」と話を持ちかけられたのが、「シャトー・ル・レェーヴ」でした。

「シャトー・ル・レェーヴ」はフランス語で「夢の城」という意味（写真撮影／森夏紀）

交通のアクセスはいいものの、物件としては古く、入居者がなかなか集まらない。そんなビルに堤さんが提案したのは、空き部屋を作家のアトリエとして活用することでした。

どの部屋も7坪で、キッチンやユニットバスを備えたワンルーム。「人間が目を配れるのは10坪以内」という経験則があった堤さんは、ちょうどいい広さだと考えたそう。「つくったものは売りたくなる。このマンションの部屋では、作家が販売もすることになると思う」とビルの管理者を説得。ほかの部屋に住民は住んだまま、賃貸マンションながらアトリエ兼店舗として部屋の活用が始まりました。

2009年のオープン時は、3部屋から店舗営業がスタートします。堤さんが開いていた起業塾で知り合った生徒のうち、手づくり石けんを販売する「Siesta Labo.（シエスタラボ）」と、ブーケやリースなども扱う植物の店「losika（ローシカ）」が最初の入居者。堤さんも自身の書庫をつくるようなイメージで、本と雑貨、コーヒーを用意する「書庫・303」を出店しました。

303号室の「書庫・303」（写真撮影／森夏紀）

「書庫・303」店内（写真提供／書庫・303）

当初の入居条件は、堤さんが1年以上話したことのある人。

「最近は知り合い以外の人も入居しますが、それでも入居を決めるまでに何度も顔を合わせます。分かりやすく売れる立地ではなく、それを逆手にとった仕掛けをしている場所なんです。だから、このマンションに合う人じゃないと店として成立しない」（堤さん）

「分かりにくい店」を探して来てくれた人は、2度目に誰かを連れて来る

開設10周年、2020年当時の「space1-15」入居一覧（写真撮影／森夏紀）

「あえて分かりやすくしない」ことが、このビルを続けるうえで重要だったと堤さんは話します。

例えば「space1-15」の由来は、このビルの立地が「札幌市中央区南1西15丁目」だから。言われてみればなるほど、とうなずけるシンプルなネーミングですが、ここにも堤さんのこだわりがありました。

「オープン当時、地図アプリなんて普及していなかった。『一体どこに店があるんだろう？』と迷いながら来てくれるお客さんに向けて、ヒントのように名付けました。苦労してたどり着いた店がおもしろい空間であれば、そのことを人に言いたくなるし、今度は人を誘ってまた来たくなる」

また、マンション内は現在も、「space1-15」の店主たちと、住まいとして部屋を借りる住民が共存しています。店舗の運営にあたり「音や匂いなど何か運営ルールはあるのか」と筆者が聞いたところ、「最初にそういうことを聞いてくる人は、そもそも入居できないんです」という答えが。

堤さんが大切にしているのは、この場に一律のルールをつくらないこと。言われなくても周りの人、近所の人のことを考えて過ごせる人であることが入居の条件です。

「近所の人といい関係をつくること。このマンションだけでなく、周辺も住宅地ですから、もし地域の人に嫌われてしまったら、先がない。お客さんだけでなく、地元の人にも『いい場所だな』『人に教えたいな』と思ってもらえれば、そこからも集客の可能性が広がっていきます」

「書庫・303」店内（写真提供／書庫・303）

例外的にひとつだけ設けているルールは、週末にのみ営業すること。大半の店の営業日は土曜や日曜を中心に、多くて週4日です。

「店主にも休みが必要です。自分の身の周りを整える日、誰かに会いに行く日、家族など自分の大切な人のための日。休みは最低3日いると思うよと、入居する店主には伝えています」

「店を続けていくのは難しいこと」 4度目の誘いで出店

一方、なぜ入居店主はspace1-15に集まるのでしょうか。2014年に入居した「Takechas Records（タケチャス・レコーズ）」店主の井上武志さんにお話を伺いました。

（写真撮影／森夏紀）

偶然にも「space1-15」のスタートと同じ2009年に、札幌を拠点にWebショップ「Takechas Records」を始めた井上さん。実店舗を持つことには抵抗があったといいます。

「店をつくることはできても、続けていくのは難しい。自分に店舗はまだ早いと思っていました」

実店舗は持たずとも、レコード店が普通はやらないことをしようと、当時できたばかりのチカホ（札幌駅前地下歩行空間）（※）への出店など、レコードのイメージとは離れた場でのポップアップショップを続けていた同店。そこにプロデューサーの堤さんがやって来るようになります。

「最初は、謎の人だなと（笑）。space1-15への入居を誘われる度に断って、最終的には4度目の誘いをお断りするために、私のほうから手紙を持参して会いに行きました。なのに、何か呪文にかかったように、気づいたら店をやることになったんですよね。『あれ？ やることになっちゃった』と思って（笑）。space1-15が、みんなの入りたがっているビルだということは、後から知りました」

マンションの一室であることも、井上さんにとっては戸惑いの一因に。「内装は何をやってもいい」という堤さんの言葉を受け、部屋を改装しながら営業を始めることになりました。

※2011年にオープンした、地下鉄札幌駅と大通駅をつなぐ全長約520m、幅12mの通路。通路脇や複数の広場で1年を通してさまざまなイベントが開催されている。

堤さんに手伝ってもらい、DIYで仕上げた店内（写真撮影／森夏紀）

日々の「異種格闘技」から、若い世代が通う店へ

営業を始めてみると、ここでは否が応でもほかの店を意識してしまったそう。

「最初は、なんというか異種格闘技。これまでも雑貨イベントに出店することはありましたが、店を開いてからは日常的に『いまどきレコード？』と言わんばかりの、好意的じゃないお客さんの波にも揉まれるようになって。レコードを昔のもの扱いされちゃうこともありました」

新しい店では特に、「自分の好みを押し付けず、来てくれた人と共有する」という感覚で接客するようになったという井上さん。年月がたち、段々と店が知られるようになると、お客さんの反応にも変化が。ここ数年はレコードが再評価される動きが広がっており、「Takechas Records」は外国からの観光客が空港から直行してくれることもあるそう。

「今、一番若いお客さんは小学生。お父さんとお母さんに連れられて来るけど、ご両親はレコードに親しんできたわけじゃないんです。本人が好きなんだって。ほかにも、通ってくれている中高生が、ミュージシャンとして活躍するようになりました。うちの店は『初めてレコードを買う』という人がすごく多いから、そういう場に立ち会えると、なんともうれしい気持ちになりますよね。そんな人を増やしていきたいなとも思います」

マンション内の店主同士の関係については、「緩やかな共同体」だと話します。

「うちに来てくれるお客さんが、隣のケーキ屋さんのお客さんでもある。強い仲間意識はないけど、かといって全く他人とも思っていない感じです。やっぱり皆さんいろんな事情があるから、もっと大きな店に移転する方もいれば、店を辞められる方もいる。顔を合わせる機会が少なくなるのを、寂しく思う気持ちはありますね」

space1-15全体では、新型コロナウイルス感染症の流行前まで「あさいち」というイベントを開催。他店舗同士がコラボして限定商品を販売するなどの取り組みをしていました。

お客さんの熱量が、「分かりにくさ」を超えてくる

マンション内の共有スペースに設置されたフロアマップ。詳しい説明は書かれていない（写真撮影／森夏紀）

あえて派手な宣伝はせず、マンション前に大きな看板を掲げることもしない。オートロック式の店内で週末営業。こうしたspace1-15のスタイルに、井上さんは慣れたのでしょうか？　

「僕はこのビルのファンで入居したわけじゃないから、やっぱり最初は『どうしてそんなにお客さんを振り落とすんだろう？』って思いました。ただ、お客さんの『来たい』という熱量が上がれば、そこをも越えてくるんだなと。入居時と比べて、このシステムに戸惑う人は減っている気がします。それは、店主の皆がそれぞれ外のイベントに出店する機会などを経て、space1-15を気に入ってくれそうな人に対して、確実に広めていった結果でもあるのかなと」

「堤さんからは『何でもいいから相談してくれ』と言われているので、本当に何でも相談するし、軽口も言えます。なんか変だなと思うことを言い合えるような関係が築けたのは、彼の度量の大きさがあるからだし、ありがたいです」

取材を申し込む数日前に、筆者が個人的に来店したことも覚えていてくださった井上さん。訪れた店で生まれた会話や、見つけたものを大事に持ち帰りたくなる魅力がspace1-15にはあると感じました。

タイミングを大事に、人が場をつないでいく

運営を続けていくうちに客層が広がり、現在は若者から年配の方までが集まるようになったというspace1-15。同ビルから卒業した店舗は、数年で力をつけてスタッフを雇うまでに成長するケースもあるといいます。

取材の最後に、プロデューサーの堤さんは「大事なのは、タイミングと人の縁。タイミングは、つくろうと思ってつくれるものではないから」と話してくれました。

実は筆者がこのビルに初めて足を踏み入れたのは、市内の高校に通っていた2010年ごろ。地元のカフェ店主が常連客を紹介してくださり、さらにその人が「こういう場所には来たことがないでしょう」と案内してくれたのが「space1-15」でした。

それまで駅ビルに入るテナントやチェーン展開のファストフード店に行くばかりだった筆者は、個人店の店構えに緊張しつつ、まったく画一的ではない手づくりの空間で、自分のつくったものや選んだものを売る人たちの姿から、子どもであっても1人の客として接してくれる誠実さを感じました。案内してくれた人に「いいと思った店にはお金を払うのが大切」と教えてもらったことも、自分で働き始めてからのお店選びや生活スタイルに影響しています。こんな風に人の記憶に残る場所が街の起点となり、地域の輪郭がつくられていくのではないでしょうか。

●取材協力
・space1-15
・商業空間プロデューサー　堤曠龍さん
・Takechas Records（タケチャス・レコーズ）

不動産業や海運業を行う乾汽船（いぬいきせん）が所有し、東急住宅リースが賃貸管理を行う、賃貸マンション「プラザタワー勝どき」で、大掛かりな防災イベントを開催すると聞いて、見学させてもらった。大掛かりに開催できるのは、東京消防庁臨港消防署と警視庁月島警察署が全面協力をしていることで、防災メニューが豊富になっているからだ。

防災イベントは512戸の「安否確認訓練」でスタート！

「プラザタワー勝どき」は、地上43階で総戸数512戸の大規模なタワーマンションだ。

賃貸タワーマンション「プラザタワー勝どき」外観（筆者撮影）

今回の防災イベントは、「安否確認訓練」からスタートした。安否確認訓練とは、地震などの災害に見舞われたときに、居住者の被災状況を確認すること。このマンションでは事前に「無事」（黄色）「要救助」（赤色）などと記載したカードを配り、ドアノブに配布されたカードのいずれかをかける形を取っている。その状況をフロアごとに見て回り、各戸の「無事」「救助」「未貼付」を記録して、とりまとめて全戸の状況を把握するわけだ。

さて、防災対策本部（冒頭の写真参照）の準備ができると、館内放送で「訓練です」と伝えた後に、無事であれば黄色のカードを、救助が必要であれば赤色のカードをドアノブに掛けるようにとアナウンスが流れた。次に、事前に居住者から募集した“集計報告ボランティア”の方々に、担当するフロアの用紙をはさんだボードを渡し、担当フロアに行ってもらう。ボードは10個あり、43階までのフロアを10ブロックに分けて、担当フロアを振り分けている。

筆者もその様子を見ようと、一番にスタートした組に付いていった。もちろん、災害時を想定しているので、エレベータは使えない。階段を上がっていくことになると分かっていたものの、5階までの100段でかなり息が上がる。付いていこうとしている組は何階まで行くのか聞いてみたら、「43階です」と言われ、ギブアップ。一番低い階は９階からと聞いて、その組を待つことにした。

９階から５階を担当する組は、女性２人と子ども２人の４人組。応募した理由を聞くと、「前回は見ていただけだったが、子どもが大きくなって確認作業ができると思い、今回初めて集計報告ボランティアに応募した」という。1戸ごと玄関を見て、9階の1号室は無事の欄に✓、2号室は未貼付の欄に✓といったように記入していく。9階が終わると、また階段で降りて、8階を同じように回る。付いて見た限りは、半分以上がいずれかのカードをかけているという印象だ。

左：無事ですカードがドアノブのかかっている　右：1戸ずつ確認しながらシートに記入していく（筆者撮影）

その集計作業を見ようと、一足先に1階の防災対策本部まで戻った。しばらくすると、最初にスタートした、43階～41階の組が確認を終えて戻ってきた。対策本部がその記入結果を見て、集計したり、ホワイトボードに書き込んだりしていく。

担当フロアの確認が終わって防災対策本部に結果を報告する（筆者撮影）

「早かったですね」と43階組の二人に筆者が声をかけると、一番乗りを目指してダッシュでやったのだという。ボランティアに応募したのは、その日が空いていたし運動になると思ったからという、エネルギッシュな若者らしい答えだった。

筆者が同行した9階～5階の組も含めて、続々と残りの組も報告にやってくる。同行した子どもに感想を聞くと、「ちょっと疲れちゃった」と。9階から5階まで同じ作業を繰り返すので、子どもには飽きてしまうことなのかもしれない。

きて、その集計結果がまとまって結果が公表される。集計に要した時間は36分、512戸の掲示率は51.7％だった。

集計結果。この右側には全住戸の状況が一覧になって掲示されている（筆者撮影）

スタンプラリーなど、多彩なメニューで楽しく参加できる工夫

実は、賃貸マンションであっても一定数以上の居住者がいる場合は、オフィスビルや分譲マンションと同様に、防火管理者を置いて、避難訓練などを行う必要がある。とはいえ、512戸となると訓練も大変なことだ。大勢が参加しないと訓練の意味がないが、賃貸居住者の防災意識は長く住み続ける分譲マンション住民よりは低くなりがち。そこで、参加しやすい工夫が必要となる。

「ぼうさいさい2023」と名付けられた防災イベントの内容を見ると、スタンプラリーや24キログラムの水を担いで屋上ヘリポートまで駆け上がる競争などが用意されている。ほかにも、消防署や警察署による訓練メニューもあり、なかなか充実している。

筆者が見た限りで最も参加者が多いように思ったのは、警察官の帽子や制服を着るコーナーだ。子どもに帽子や制服を着せて、親が写真を撮る姿が途切れることなく続いていた。ほかにも、消防車や白バイに乗る子どもの姿も多く見られた。小さな子どもでも気軽に参加できるからだろう。

「ぼうさいさい2023」のタイムテーブル（筆者撮影）

スタンプラリーのメニューも多彩（筆者撮影）

筆者も体験！「蹴破り」「エレベータ閉じ込め」「煙」

さて、筆者が特に興味を持ったのは、「蹴破り」「エレベータ閉じ込め」「煙」の3つの体験だ。居住者でなくても参加できると聞いて、参加者に交じって体験してみた。

まずは「蹴破り体験」。火災のときの避難ルートは、一つは玄関からの避難。ただし、玄関に向かう方向で火災が発生しているときには、逆のベランダ側から避難することになる。ベランダが横に並ぶ形状のときには、隣戸の壁を蹴破って避難はしごのあるところまで行くことになる。この蹴破りが、意外に難しいと聞いたので、体験したかったのだ。

蹴破り体験。小さな子どもには蹴破りがなかなか難しい（筆者撮影）

「蹴破り体験」の列に並んで、他の参加者のやり方を見ていると、小さな子どもでは力不足でなかなか蹴破れない。スニーカーではなくサンダル風の靴では特に難しそうだ。それでも、サッカーをしているという子どもは一度で穴を空けることができた。それを見て、筆者も思い切り蹴ったら、成功した。やはり避難時にはスニーカーだ。消防署の署員によると、壁に背を向けてかかとで蹴ると破れる場合もあるという。筆者の後の女性はかかとで成功していた。

蹴破り体験に筆者も挑戦（東急住宅リース撮影）

次に、「エレベータ閉じ込め体験」へ。事前に衝撃があると言われたから冷静でいられたが、思いのほか衝撃が大きかった。その後は、連絡ボタンを押して外部と連絡を取る必要があるが、基本は中でドアが開くのを待つのだという。ほかの参加者に感想を聞いたところ、「衝撃が大きいのでびっくりしたが、災害時には冷静を心がけようと思う」「イメージトレーニングができた」といった声が返ってきた。

さらに、「煙体験」へ。消防署の署員から、煙は天井からたまっていくので低い姿勢で避難するのがよいと指導され、いよいよ煙が充満した通路に侵入。たしかに立ったまま見る景色としゃがんで見る景色では、見通しがかなり違う。避難を難しくする障害物として段ボールが置かれているが、立ったままではどこにあるかわかりづらい。段ボールを避けながら先に進むが、出口が見えないので距離感が分からない場所では相当な恐怖になるだろうと思った。

煙体験。左が立ったままの視線、右がしゃがんだ視線（筆者撮影）

煙体験を終えた参加者に感想を聞いたところ、「見えにくかったけど、案外息はできた」「視界が悪いので段ボールが突然出てくるし、出口がどこにあるか分からないのが怖かった。白い煙だったが、黒い煙だともっと怖いと思う」。確かに白い煙で息はしやすかった。そこで再度、消防署員に煙について確認したら、体験なので無害の煙になっているが、実際の火災では煙もかなり熱く、燃え始めには有害な黒い煙が出るという。消火で水がかかると白い煙になるのだが、いずれも有害で息はしづらいのだという。こうした話を聞いたり、煙が充満する視界を体験したりして、心構えをしておくことが重要なのだと分かった。

ほかにも、AED（電気ショックを与えて正常なリズムに戻すための医療機器）訓練、消火器訓練などの防災に役立つメニューがあり、どれかひとつでも体験しておくと万一のときに役立つと思った。筆者も以前に、どちらも体験しているのだが、時間が経つと忘れてしまうので、繰り返し体験することが災害時に役立つと感じた。

AED訓練（筆者撮影）

消火器の使い方を体験する消火器訓練（筆者撮影）

自分が住む住戸を所有している分譲マンションでも、防災意識が高いとは限らない。自分たちで資産を守る役割の管理組合という組織のない、賃貸マンションであればなおさらだ。しかし、災害が発生した場合、近所の人たちと助け合って消火や救助に当たらないと、間に合わないということも多い。

タワーマンションであれば、エレベータが使えなくなる大変さを実感するだけでも、災害時の心構えが違うだろう。日頃の準備が災害時に大いに活きるものだ。

関西随一の繁華街といえば大阪市北区の梅田だろう。大型商業施設が林立し、オフィスビルも多数あるため観光客やビジネスマン、近隣住民など多くの人が日々行き交っている。そんな梅田エリアの中心地、梅田駅周辺のシングル向け賃貸物件（10平米以上～40平米未満、ワンルーム・1K・1DKの物件）の家賃相場は7万2000円。「SUUMO住みたい街ランキング2023 関西版」で2年連続の1位になった人気エリアだけあり、大阪市内でも家賃相場は高額だ。そんな梅田駅までアクセスしやすく、かつ家賃相場がリーズナブルな駅はどこだろう……？　梅田駅まで30分圏内にある、シングル向け賃貸物件の家賃相場が安い駅トップ15を見ていこう。

梅田駅まで電車で30分以内の家賃相場が安い駅TOP15

順位／駅名／家賃相場（主な路線名／駅の所在地／梅田駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位　武庫川団地前　3.9万円（阪神武庫川線／兵庫県西宮市／30分／1回）
2位　萱島　4万円（京阪本線／大阪府寝屋川市／21分／1回）
3位　大和田　4.2万円（京阪本線／大阪府門真市／29分／2回）
4位　寝屋川市　4.25万円（京阪本線／大阪府寝屋川市／25分／2回）
5位　四条畷　4.3万円（JR片町線／大阪府大東市／30分／1回）
6位　上新庄　4.5万円（阪急京都本線／大阪府大阪市東淀川区／18分／1回）
6位　瑞光四丁目　4.5万円（大阪メトロ今里筋線／大阪府大阪市東淀川区／29分／1回）
8位　南千里　4.55万円（阪急千里線／大阪府吹田市／30分／2回）
8位　大日　4.55万円（大阪メトロ谷町線／大阪府守口市／24分／0回）
10位　住道　4.6万円（JR片町線／大阪府大東市／26分／1回）
10位　香里園　4.6万円（京阪本線／大阪府寝屋川市／29分／1回）
12位　だいどう豊里　4.7万円（大阪メトロ今里筋線／大阪府大阪市東淀川区／27分／1回）
12位　下新庄　4.7万円（阪急千里線／大阪府大阪市東淀川区／19分／2回）
14位　JR総持寺　4.8万円（JR東海道本線／大阪府茨木市／21分／1回）
15位　相川　4.9万円（阪急京都本線／大阪府大阪市東淀川区／20分／1回）
15位　鴻池新田　4.9万円（JR片町線／大阪府東大阪市／25分／1回）

1位は3万円台！　買い物環境に恵まれた、兵庫県西宮市の駅がランクイン

梅田駅には大阪メトロ御堂筋線が通っているほか、すぐ近くにはJRの大阪駅、阪急電鉄と阪神電鉄の大阪梅田駅、大阪メトロの谷町線・東梅田駅と四つ橋線・西梅田駅、さらにはJR東西線の北新地駅が密集している。今回の調査ではそうした近接駅から梅田駅に徒歩で行くルートも含めて「梅田駅まで30分圏内」にある駅のうち、一人暮らし向け賃貸物件（専有面積10平米以上～40平米未満、ワンルーム・1K・1DK）の家賃相場が安い駅をランキングした。

武庫川団地前駅（写真／PIXTA）

調査の結果、1位には阪神武庫川線・武庫川団地前駅が家賃相場3万9000円でランクイン。まず武庫川駅に出てから阪神本線の区間急行に乗り換えて大阪梅田駅まで約26分、そこから徒歩で梅田駅まで約4分なので、所要時間は計約30分だ。武庫川団地前駅は兵庫県西宮市の湾岸部に位置し、駅名通りに駅周辺にはUR賃貸住宅の武庫川団地が広がっている。5000世帯以上が住む大規模団地のため、周辺にはショッピングセンター「メルカードむこがわ」やショッピングモール「ムコダンモール」をはじめ住民の暮らしを支える施設が充実。緑豊かな公園や温泉使用のスーパー銭湯もあり、ご近所で気軽に息抜きできるのも嬉しいところ。駅前からバスに乗れば10分弱で、「ららぽーと甲子園」や「阪神甲子園球場」にも行くことができる。

阪神甲子園球場（写真／PIXTA）

2位は大阪府寝屋川市にある京阪本線・萱島（かやしま）駅で、家賃相場は4万円。京阪本線の通勤準急で淀屋橋駅に向かい、大阪メトロ御堂筋線に乗り換えると計約21分で梅田駅に到着する。高架駅である萱島駅は、ホーム床と屋根を突き抜いて樹齢約700年のクスノキの大木がそびえていることで知られている。駅にはお惣菜や持ち帰り握り寿司、こだわりのパンなどを扱う駅ナカ商店「もより市」が併設され、高架下には100円ショップやドラッグストア、飲食店が並ぶ商店街「エル萱島」「エル萱島東」がある。駅前にも飲食店が点在し、徒歩10分圏内にスーパーが複数。また、タイムスリップしたような昭和レトロな雰囲気が残る「京阪トップ商店街」も、住むからには一度は訪問しておきたい。駅から東に自転車で10分ほど進むと、ファッションや家電のショップから飲食店街に映画館まで備えた「イオンモール四條畷」があるのも便利だろう。

3位は大阪府門真市にある京阪本線・大和田駅で、家賃相場は4万2000円。2位にランクインした萱島駅の隣駅だが、大和田駅には通勤準急が停車しないため淀屋橋駅まで最短で行くには京阪本線の普通列車と準急を乗り継ぐ。そこから大阪メトロ御堂筋線に乗るため、梅田駅までは乗り換え2回・所要時間は約29分となる。とはいえ大和田駅から区間急行1本で淀屋橋駅に向かってから大阪メトロ御堂筋線に乗る「乗り換え1回」のルートでも、梅田駅まで計約32分だ。大和田駅の改札内には駅ナカコンビニがあるほか、高架下がドラッグストアや100円ショップ、飲食店が並ぶ商店街「エル大和田」になっている。駅の北側にも南側にも複数のスーパーがあるほか、駅から南へ徒歩13分ほどの国道163号沿いには家電量販店やホームセンターも。映画館を備えた「イオンモール大日」と産直市場やクリニックもある「ベアーズ」という2つのショッピングモールが隣接する8位・大日駅前にも、自転車なら大和田駅から13分ほどでたどり着く。

家賃相場の安さに加え、梅田駅までの所要時間や電車賃もチェック！

6位には家賃相場が同額の4万5000円で2つの駅がランクイン。そのうち阪急京都本線・上新庄駅は梅田駅までの所要時間が、トップ15で最短の約18分だった。まず3駅隣の南方駅に出て、そこから徒歩で西中島南方駅へ。そして大阪メトロ御堂筋線に乗ると2駅目が梅田駅だ。乗り換え駅の西中島南方駅から梅田とは逆方面に進むと、1駅目が東海道新幹線も通る新大阪駅というのも便利なところ。また、上新庄駅から阪急京都本線1本でも大阪梅田駅まで約15分、そこから徒歩約8分の梅田駅までは計約23分で行くことが可能だ。

そんな6位・上新庄駅は大阪市東淀川区に位置し、同じく6位になった大阪メトロ今里筋線・瑞光四丁目駅までは歩いて15分ほど。生活圏がかぶっているので家賃相場が同額なのも納得だろう。上新庄駅は北と南に出口があり、特に駅南側には多くの飲食店が建ち並んでいる。にぎやかな繁華街がある一方で、スーパーや家電量販店、住宅も駅近くにあるので、日常生活圏内であれこれと食べ歩きが楽しめそうだ。

大日駅（写真／PIXTA）

トップ15で唯一、梅田駅まで「乗り換え0回」となったのは、8位にランクインした大阪メトロ谷町線・大日駅だ。乗り換え0回だが大阪メトロ谷町線は梅田駅に乗り入れていないため、大日駅より約19分の東梅田駅で降りてから徒歩約5分の梅田駅に向かうルートを通って、所要時間は計約24分・乗り換え0回との結果になっている。この大日駅は大阪府守口市に位置し、家賃相場は4万5500円。前出の3位・大和田駅の紹介部分で述べたように、駅前には映画館を備えた「イオンモール大日」と産直市場やクリニックもある「ベアーズ」という2つのショッピングモールがある便利な環境。駅西側には市水道局の浄水場やパナソニック系列企業の敷地が広範囲な面積を占めており、住宅地は主に駅の東側に。駅から北に10分少々歩くと淀川の河川敷が広がり、気軽に自然に親しめる環境でもある。

住道駅（写真／PIXTA）

トップ15からもう1駅、10位にランクインしたJR片町線・住道（すみのどう）駅をピックアップしよう。この駅で注目したい点は、梅田駅までの電車賃がトップ15で最安の230円というところ。交通費が支給される会社員だと電車賃はあまり気にならないだろうが、会社は別の場所だけれど梅田に通いやすい場所に住みたい人や交通費も自腹の学生などにとっては電車賃も見逃せないもの。たとえば香里園駅の家賃相場は住道駅と同じ4万6000円だが、所要時間約29分・乗り換え1回で梅田駅に向かうルートの場合の電車賃は540円。住道駅～梅田駅の230円に比べて2倍以上もかかり、何度も梅田駅に通うならばジワジワと懐に響いてくるはず。住まいを探す際に、よく使うルートの交通費にも気を付けたほうがよさそうだ。

さて、10位・住道駅から梅田駅に230円で向かうルートを確認しておこう。まずJR片町線快速で京橋駅に行き、JR大阪環状線（内回り）で大阪駅へ。そこから歩いて梅田駅に向かうと計約26分で到着する。そんな住道駅は大阪府大東市に位置し、大東市役所の最寄り駅でもある。駅周辺には市民会館や、中央図書館と文化ホールを備えた市立総合文化センターも。駅に直結してショッピングセンター「アルビ住道」があり、ベーカリーや惣菜店、スイーツ店やスーパーなどのグルメ関係の店舗をはじめ、ドラッグストアや衣料品店「しまむら」も館内に並ぶ。駅の南側には市立の小中学校や公園があり、その先が住宅街。駅北側は寝屋川と恩智川の合流地点となっており、駅前広場から続く大橋を渡った先には京阪百貨店と約100の専門店からなる「ポップタウン住道オペラパーク」が広がる。敷地内にはファッション関係から生活用品、食品関係の店舗からレストランまで揃っているので、遠出しなくても買い物や食事が楽しめるだろう。

●調査概要
【調査対象駅】SUUMOに掲載されている梅田駅まで電車で30分以内の駅（掲載物件が20件以上ある駅に限る）
【調査対象物件】駅徒歩15分以内、10平米以上～40平米未満、ワンルーム・1K・1DKの物件（定期借家を除く）
【データ抽出期間】2022/12～2023/6
【家賃の算出方法】上記期間でSUUMOに掲載された賃貸物件（アパート／マンションのうち普通借家契約の物件のみ）の管理費を含む月額賃料から中央値を算出（3万円～18万円で設定）
【所要時間の算出方法】株式会社駅探の「駅探」サービスを使用し、朝7時30分～9時の検索結果から算出（2021年3月31日時点）。所要時間は該当時間帯で一番早いものを表示（乗換時間を含む）
※記載の分数は、駅内および、駅間の徒歩移動分数を含む
※駅名および沿線名は、SUUMO物件検索サイトで使用する名称を記載している
※ダイヤ改正等により、結果が変動する場合がある
※乗換回数が２回までの駅を掲載

放送29年目に突入した「出没！アド街ック天国（テレビ東京系列）」。今まで1400を超える街を紹介してきた。
街の魅力を徹底的に掘り下げる番組だが、あまり知られていないリサーチ方法がわかった。
それは数週間も一つの街を徹底的に歩いて駆けずり回る、愚直な手法だ 。
他の番組でも類を見ないほどのアナログ式の徹底リサーチで、街調べを完遂する達人たち。その詳細から、「自分にピッタリの街」を見つけるヒントまで聞いた。

まず『アド街』と明かさずに地元民と仲良くなる？

（写真撮影／辰井裕紀）

番組制作会社ハウフルスの会議室にいたのは、出没！アド街ック天国の演出・堀江昭子さん。
放送開始3年目で飛び込み、アド街を知り尽くした人だ。

さらに、プロデューサーの佐藤実さんにも話を聞く。

左から、プロデューサー・佐藤実さん、演出・堀江昭子さん（イラスト／タテノカズヒロ）

堀江「まず、リサーチをするのは担当ディレクター1人とアシスタントディレクター（AD）2人、計3人の班です。インターネットや書籍などで事前取材もしますが、基本はとにかく街歩きですね」

そもそも「3人」とは、あれだけの内容を調べるには少なくないか？

堀江「他の番組って、放送までにかけられる時間がすごく短いんですよね。うちは一つの街にリサーチから放送まで約2カ月かけていますから、少ない人数でもくまなく調べられるんです」

「8班」体制を組むからこそ可能な約2カ月スパン。リサーチだけで1カ月かけることもあるという。それでも、人数と予算が限られている中でどうやって探すのか。

番組制作には、ロケハン、ロケ、VTR編集、収録、番組全体の編集などの工程を経る（写真提供／ハウフルス）

一つの街では、メイン通りだけではなく、私道でなければ地元の人しか通らないような細い路地裏に至るまで、くまなく歩いてリサーチを行うという。

ちなみに、どんな方から話を聞くのか。

堀江「まず、商店街があったら商店街の会長さんや老舗のご主人など、地元の『生き字引みたいな人』に聞きます」

より街を知っている可能性の高いキーマンに話を聞くわけだ。

堀江「街にとって大事なスポットを聞いて、居酒屋をオススメされたら足を運び、周りの常連客とも『アド街』と明かさずに仲良くなって。他においしいお店も聞きます」

飲みニケーションからの数珠つなぎである。

さらに居酒屋にいるお客さんだけだと偏ってしまうので、美容室に髪を切りに行ったり、八百屋さんに行ったりして、「アド街」とは言わずに話しかける。そして目星をつけて各所を訪問するのだ。

田無で「スコップ三味線」を体験するディレクター（写真提供／ハウフルス）

ちなみに、担当ディレクターが一つの街につき1人だけなのはなぜか。

堀江「この街をどう見せようかの演出を統一できますから。同じ街でも魅力の見せ方次第で変わって見えますので。街の人とも1人の方が、仲良くなれますし、端的に言うと『深く』できるんです」

たしかに、1人で話しかけた方が向こうも心を開いてくれやすい。深いリサーチや演出に必要なのは「孤独」なのだ。

ディレクターは猫しか通らないような路地も探索する。そのおかげで白山・千石（東京都文京区）の放送回では、花街だった名残を多く見つけられた。

白山・千石エリアの路地裏には現役の井戸＆手押しポンプがあり、住民が植物の水やりなどに使う（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

堀江「たとえば、白山が花街だったのは有名ですけど、路地に石畳が残っています。ふつうは通り過ぎちゃうような場所なんですけど、そこを調べれば街の歴史がわかるんです」

お蔵入りの街も「時代が変われば放送できる」

ちなみに、ネタが見つからなさそうなときはどうするのか。

堀江「正直、放送までこぎつけられなかった街もあります」

過去に3つほどあったという。

佐藤「時代が変われば放送できると思っています」

時間をおいて、見直された街はあるか。

佐藤「ありますよ、西武新宿線の武蔵関とか。2022年に取り上げたんですけど、これまでは『何もないかな？』と思いこんでいたのですが、行ってみたら、すごく面白い街でした」

世界的かつ日本を代表するお店が多くあったという。たとえば、バイク店の「チェリーズカンパニー」。

堀江「メディアに一切出てないとこだったんですけど、行ってみたら凄腕のバイク職人さんのお店で。カスタムバイクの全国大会で3連覇し、ブラッド・ピットのバイクも手がけた人のお店だったんです」

パーツのほとんどはこの店の黒須さんのオリジナル。『仮面ライダーBLACK SUN』に登場するバイクやブラッド・ピットが愛用するバイクも手がけた（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

それでもベッドタウンの住宅街などは、特筆すべきところが見つからなさそうだが。

佐藤「地元の方からは『うちの街は1時間も紹介できないでしょう』とよく言われるんですけど、そんなことはなくて。地元民だからこそ魅力に気付かない、『灯台下暗し』なこともあるんです。人が住んでいれば、僕らはできると思います。街の方にとって大事なスポットをどれだけ浮き彫りにできるかです」

理想の街の見つけ方

「自分にとってピッタリな街」を見つけたい人も多いはず。

佐藤「お店などで人と話せばわかりやすいんですけど、『人との距離感の違い』が見えてくるんです。都市でも大阪は距離感が近くて、東京だとやや遠いですが、下町の方ならもっと近いとか。人それぞれに距離感がちょうど合う街があると思います」

都心で「江戸っ子の人情」が残っているのが、老舗も多い日本橋や神田、墨田区あたりという。

佐藤「アド街はロケハンや撮影の期間も長いんですが、顔なじみになり、昔ながらの方に『本当にあの子たち頑張ってるんだ』と思ってもらえて、『暑いから冷たいもの飲んでよ』と差し入れまでいただきました」

「うちなんかいいから。あそこの店頑張ってるし、取材してやってよ」と言われて、そのお店に行ったら、本当にいい店だったことも。

押上・東京スカイツリー回では「最先端とは真逆の、渋さ満点の定食屋さん」たちを紹介（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

東陽町の居酒屋「あづま」でロケハン後にあめのお裾分けをたくさんいただく（写真提供／ハウフルス）

堀江「あと、元気のいい街は商店街がしっかりしていると思っていて。（山田）五郎さんに言わせると、お茶屋さんが営業できている商店街はいいそうです。専門店で買い物する意識の高い人や、お茶の習慣を持った昔からの人たちが住んでいる街なので」

そして、老舗のお店が多い街はこんな土壌も育つ。

堀江「老舗をみんなで支えていこう、みたいなね。コロナのときにも周りが、大変だろうから、どうにかしなきゃって意識があったようで。店が住んでる人を育てて、人が店を育てているんでしょうね」

古いものを守り、未来に向かう街のよさ

最近見てきた中で、印象的な街はあるか。

佐藤「たとえば蔵前（東京都台東区）とか。かつて倉庫が立ち並ぶ街でしたが、今では使われなくなった倉庫が生まれ変わり、外観を残しつつ、中が綺麗にリノベーションされています」

単なる再開発にとどまらず、新しいものの利便性と、古いもののいい部分を調和させた街ができあがっている。

年貢米を貯蔵するなど、江戸時代から倉庫街だった蔵前。倉庫リノベーションで生まれたお店たちによって若者にも人気に（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

堀江「蔵前みたいに、古いものを大事にしている街を見つけるのも手ですよね。街の魅力をわかっていて、未来にこの街をどう残すかをちゃんと考えている人たちがいることが、すごく大事」

さらには、未来へ向かう街がある。

堀江「つくば市（茨城県）は子育て世代にはすごくいいと思います。都会と田舎のよさが共存し、教育環境もすばらしくて。このご時世で、子どもがすごく増えています」

1977年からスタートしているICT教育をはじめ、2012年度から市内全ての小中学校で9年一貫教育を完全実施。最近では生成AIの活用を学ぶ授業を全小中学校に順次取り入れるなど、先進的な学びを推し進めてきた。

つくば市にある学園の森義務教育学校では児童数の多さを活かして、2,039人でだるまさんが転んだを行い「ギネス世界記録」に認定された（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

堀江「北海道の東川町も、バブル期直前の1985年、当時の町長さんが『写真の町宣言』をして。他の町が特産物をアピールする中ですよ。インスタなんかない時代に、未来が見えていたんでしょうね。今では写真を軸とした文化の町になりました」

東川町の人口は25年で20％増加し、約8600人の住民は半数以上が移住者。家の新築、薪ストーブの設置などに補助金が出るなど、助成・支援制度が充実する（写真提供／テレビ東京・ハウフルス）

数え切れないほどの街の魅力を見せてきたアド街は、ついに30周年が目前。何を大事にして番組を続けたいか。

佐藤「（初代宣伝部長の）愛川欽也さんが言っていた、『街をつくるのは建物じゃない、人なんだ』が、アド街の真髄です。本当に街をつくるのは人だと思います」

そして、街の移り変わりを見届ける。

佐藤「地元の人が頑張って街は成長していきますし、魅力も膨らんでいきます。街並みが変わっても変わらなくても、アド街は何度でも出没していきますので」

番組が29年間も探求してきた「アド街視点」を学べた今回の取材。知らない街から、知ってるつもりの街まで、もう一度イチから魅力を探してみたくなった。

30周年とその先へばく進する番組に期待しつつ、いつかどこかの店で「アド街見た」と言ってやろう。

最後に、取材後の立ち話で「今住んでいる街のさらなる魅力」を発見するコツを教えてもらった。

・いつもと違うルートを歩く
・いつもと違うことをやる
・入ったことのない店に入る

堀江「自分のテリトリーを変えることじゃないですかね。そのお店で周りやご主人と話してみるとか。意外な街の側面が見えてくるかもしれませんよ」

北鎌倉の円応寺でロケ後の記念撮影（写真提供／ハウフルス）

●取材協力
「出没！アド街ック天国」テレビ東京系列にて毎週土曜日夜9時～9時54分放送中