日: 2017年12月15日

自民・公明両党が2018年度の税制改正大綱を決定した。目玉となった所得税改革では、基礎控除の引き上げと給与所得控除の減額により、2020年から年収850万円を超える会社員が増税となる。そのほか、住宅購入などに関係する改正も含まれているので見ていこう。
新築住宅の固定資産税の減額措置を2年間延長

今回の大綱に盛り込まれた住宅関連の税制改正は、既存の特例などの期限延長がほとんどだ。

まず新築住宅向けの固定資産税の減額措置は2年間延長される。この措置は新築住宅の建物分の固定資産税を、一戸建ては3年間、マンションは5年間、2分の1に減額するというもの。国土交通省の試算によると、2000万円の一戸建てを新築した場合の固定資産税が、減額措置によって3年間で約26万円軽減されるという。措置の期限が2018年3月31日までとなっているが、これを2020年3月31日まで延長する。

長期優良住宅に対する特例措置も2年間延長される。長期優良住宅とは、良質な住宅を長期にわたって良好な状態で住み続けるために、耐久性や耐震性、維持管理のしやすさなどの基準を満たす住宅を認定する制度。認定された住宅は購入時の登録免許税や不動産取得税、新築時から一定期間（一戸建ては5年間、マンションは7年間）の固定資産税が軽減される。この特例措置の期限を2020年3月31日まで延長するという内容だ。

土地を購入する場合の不動産取得税については、税額を計算する際の評価額を2分の1にしたり、税率を本則の4％から3％に軽減する特例措置がとられている。この特例の期限を3年間延長し、2021年3月31日までとする。

不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームをした上で販売する「買取再販」について、耐震や省エネ、バリアフリーなど一定のリフォームを行った住宅を買うと建物分の登録免許税が通常の3分の1に軽減される特例措置がある。この特例の期限も、2020年3月31日まで2年間延長される。

不動産を売って売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税がかかるが、自宅を買い替えた場合は各種特例が受けられる。売却益がなかったものとして次に買い替えるまで課税を繰り延べられる「買換え特例」や、売却損が出た場合に最長4年間の所得から繰り越して相殺できる「譲渡損失の繰越控除」だ。これらの特例の期限を2019年12月31日まで2年間延長する。

一定の性能向上リフォームを行った場合の固定資産税の特例措置も2年間延長となる。この特例は耐震改修の場合は2分の1が、バリアフリー改修や省エネ改修の場合は3分の1が、長期優良住宅化改修の場合は3分の2が、それぞれ工事の翌年度の固定資産税から減額されるというもの。改正により特例の期限が2020年3月31日まで延長される。

不動産を買うときの売買契約書や、住宅を建てるときの工事請負契約書に貼る印紙税は、特例措置により軽減されている。例えば契約金額が1000万円超5000万円以下の場合の印紙税は本則では2万円だが、現行では1万円だ。この特例の期限を2年間延長し、2020年3月31日までとする。

税制改正大綱はあくまで与党による税制改正“案”だが、ほぼ大綱の内容どおりに改正されるのが通例となっている。今後は2018年1月からの通常国会に関連法案が提出され、3月末までに確定する見通しだ。

（株）不動産経済研究所は12月14日、2017年11月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表した。それによると、11月の新規発売戸数は3,366戸。対前年同月（2,701戸）比24.6%増、対前月（2,817戸）比19.5%増。地域別発売戸数は東京都区部1,603戸（全体比47.6%）、都下365戸（同10.8%）、神奈川県542戸（同16.1%）、埼玉県404戸（同12.0%）、千葉県452戸（同13.4%）。東京都のシェアは58.5%。

新規発売戸数に対する契約戸数は2,287戸で、月間契約率は67.9%。前月の60.7%に比べて7.2ポイントアップ、前年同月の62.5%に比べて5.4ポイントアップ。地域別契約率は都区部70.6%、都下56.7%、神奈川県72.0%、埼玉県51.5%、千葉県77.4%。

1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,551万円、83.5万円。2017年10月は5,586万円、81.1万円だったので、前月比総額では35万円（0.6%）のダウン、m2単価は2.4万円（3.0%）アップ。2016年11月は5,161万円、74.9万円だったので、前年同月比総額では390万円（7.6%）のアップ、m2単価は8.6万円（11.5%）アップ。

地域別平均価格、1m2当り分譲単価は、東京都区部6,258万円、100.3万円。都下4,879万円、72.4万円。神奈川県5,528万円、77.6万円。埼玉県5,001万円、71.0万円。千葉県4,107万円、57.9万円。

即日完売は127戸（全体の3.8%）で、フラット35登録物件戸数は3,057戸（同90.8%）だった。

ニュース情報元：（株）不動産経済研究所

（株）東京カンテイは12月14日、2017年11月の「三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移」を発表した。これは、同社のデータベースに登録された分譲マンションの“月額募集賃料”を行政区単位に集計・算出し、m2単価に換算して表記したもの。集計対象はファミリータイプのみ（専有面積30m2未満の住戸、事務所・店舗用は除外）。

それによると、2017年11月の首都圏・分譲マンション賃料は、ほぼ全域的に強含んだ影響から前月比＋0.6%の2,661円/m2と3ヵ月連続で上昇。都県別では、東京都は＋0.7%の3,174m2と引き続き上昇。神奈川県（＋0.6%、2,130円/m2）では3ヵ月ぶりに、築古事例が減少した埼玉県（＋2.4%、1,588円/m2）でも5ヵ月ぶりに揃って反転上昇となった。一方、千葉県（－0.2%、1,506円/m2）では僅かながら弱含んだ。

近畿圏では大阪エリアが牽引する形で、前月比＋1.6%の1,821円/m2と引き続き上昇して5ヵ月ぶりに1,800円台を回復。大阪府では主に大阪市内において直近にかけて竣工した大規模タワーマンションからの賃料事例がマーケットでの存在感を増しており、今月も＋4.0%の2,134円/m2と大きく水準を押し上げた。兵庫県でも＋0.7%の1,658円と前月に引き続き上昇している。

中部圏では前月比＋0.1%の1,650円/m2、愛知県では＋0.2%の1,695円/m2。10月には築浅事例の増加によって大きく上昇していたが、11月は僅かな強含みに留まった。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

（株）不動産経済研究所は12月14日、2017年11月度・近畿圏の「マンション市場動向」を発表した。それによると、11月の新規発売戸数は1,582戸。対前年同月（1,975戸）比393戸、19.9%減、対前月（1,465戸）比117戸、8.0%増。地域別発売戸数は大阪市部635戸（全体比40.1%）、大阪府下408戸（同25.8%）、神戸市部226戸（同14.3%）、兵庫県下164戸（同10.4%）、京都市部76戸（同4.8%）、京都府下8戸（同0.5%）、奈良県2戸（同0.1%）、滋賀県63戸（同4.0%）、和歌山県での発売はなかった。

新規発売戸数に対する契約戸数は1,229戸で、月間契約率は77.7%。前月の74.2%に比べて3.5ポイントのアップ、前年同月の75.4%に比べて2.3ポイントのアップ。地域別契約率は大阪市部91.5%、大阪府下69.1%、神戸市部77.9%、兵庫県下52.4%、京都市部71.1%、京都府下75.0%、奈良県100%、滋賀県66.7%。

1戸当り平均価格、1m2当り単価は、3,609万円、59.6万円。前年同月比は戸当り価格は2カ月連続のダウン。m2単価は6カ月ぶりのダウン。2017年10月は3,863万円、61.7万円だったので、前月比総額では254万円（6.6%）のダウン、m2単価は2.1万円（3.4%）のダウン。

地域別平均価格、1m2当りの分譲単価は、大阪市部2,990万円、63.3万円。大阪府下3,944万円、54.6万円。神戸市部3,575万円、63.2万円。兵庫県下4,513万円、58.8万円。京都市部5,272万円、72.0万円。京都府下4,299万円、56.5万円。奈良県3,890万円、45.8万円。滋賀県3,357万円、45.8万円。

即日完売物件は30戸（全体の1.9%）、フラット35登録物件戸数は973戸（同61.5%）だった。

ニュース情報元：（株）不動産経済研究所

「注文住宅でマイホームを建てたい」と思うなら、まずは土地を手に入れる必要がある。ポータルサイト等で土地を検索していると、たまに立地も広さも同じような条件なのに、お値打ちの土地が見つかることがある。安心して暮らせるなら何の問題もないが、事前にチェックしておくべきことがあるのではないか？　一級建築士の佐川旭（さがわあきら）さんに土地のチェックポイントについて教えてもらった。
なぜ、相場より安い土地があるのだろう？

まず、相場よりも安い価格で土地が売り出されるときには、一般的にどんな理由が考えられるかを聞いてみた。

・土地の形がいびつ
三角形や極端に長いなどの土地は、正方形や長方形などの整形の土地より評価額が低くなる

・土地が傾斜している
土地の一部または全体が傾斜している。平らな土地に比べて価格が低く抑えられていることが多い

・建物に囲まれた旗竿地（はたざおち）である
出入口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する旗のような形状の土地。日当たりが悪いなどの理由で価格が抑えられている

・接道（土地が接している道路の幅）の条件が悪い
建築基準法による接道義務に準じていない場合、建物が建てられない場合もある。建てられてもセットバック（建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること）の必要があり、敷地面積が削られる

・地盤が軟弱である
泥や多量の水を含んだ柔らかい土などからなる地盤。建物の重さを支えきれず、建物が沈下するおそれがある

つまり「地盤の良い整形地で建築基準法に準じた道路に面した開放感のある土地」というのが、一般的に評価が高く、価格も高い土地ということになるようだ。「同じようなエリアに位置していても、マイナスポイントがあることで土地の価格が安くなっているということはあります」と佐川さんは話す。

それでは安い土地を選んではいけないのだろうか。答えはノーだそう。

「例えば三角形の土地ならば、角の部分を活かして、駐車場にしたり庭にしたりすることができます。傾斜地の場合は、通常の土地に立つ建物では味わえない絶景を得られることもあります。旗竿地は中庭をつくって空からの光を取り入れるなどの工夫で、開放感のある家にすることも可能です。

一般的にはマイナスでも、人によってはプラスに変わることもあります。ピンチはチャンスと考えて、設計の工夫で魅力的な家にすることは可能です。逆に欠点を魅力に変えた物件のほうが、唯一無二の住まいが出来上がることが多いですよ」(同)

地盤が心配な場合は、その場所が以前どんな用途に使われていたかをしっかり調べるといいそうだ。「行政のサイトなどで調べることもできますが、加えて昔から住んでいる近隣の方に話を聞いてみるのもいいですよ」(同)。地盤調査を購入前にできることはまれなので、情報を集めておくことは大切だ。

しかし軟弱な地盤の場合も、地盤改良をすれば家を建てられる強度は得られるそう。「地盤改良は100万円程度で可能です。むしろ、どんな土地であっても家を建てる前には必ず地盤調査をします。土地は個々で条件が違うので、きちんと調べて問題があれば改良しましょう。そうしておけば、どんな家を建てるにしても安心ですからね」(同)

マイナスがプラスに変えられるとはいえ、おさえておかなければならないポイントもあるようだ。

「土地には法的な制限があるので、自分の土地だからといって好き勝手に建てるわけにはいきません。用途地域、容積率、建ぺい率、高さ制限や斜線制限など、購入前にチェックするべき項目がいくつもあります。自分が建てたい家が実現できない場合もあるので、きちんとチェックすることをお勧めします」(同)

・用途地域
用途地域とは、住宅地、商業地、工業地など、土地利用を指定した12種類の地域区分のこと。用途地域によって住環境が左右される

・建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。同じ敷地面積でも建てられる建物の大きさが異なる

・高さ制限と斜線制限
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を定めたもの。斜線制限とは、道路や隣地に影響する部分の建物の高さの上限を定めたもの。建物の形状や大きさが変わることがある

「これらに加えて、景観を維持するための景観条例や、がけ付近の建築を制限する『がけ条例』などの特殊な制限があったり、都市計画で道路予定地になっていたりする場合などもあります。いずれも家を建てる場合に、頭に入れておく必要がある大切なポイントです」(同)

土地を購入する際は、事前に勉強しておきたいことが山ほどある。しかし、それ以前に重要なこともあるようだ。

「まず家族で、どんな暮らしをしたいか、そのためにどんな環境と住まいが必要かを話しあっておくことが大切ですね。自分たちが建てたい家によって土地選びも違ってきます」(同)

気になる土地を見に行くときも1人では行かずに家族で行くことが大切だ。

「朝、昼、晩、晴れた日、雨の日など何回も足を運ぶことを勧めます。同じ土地でも時間帯や気象条件で様相が変わります。音の問題なども時間帯によって変わる可能性があるので確認しておく必要があります」(同)

土地を購入することは人生でそう何度もない。ほとんどの人が家づくりに必要な条件や法規制を知るところから始めるはずだ。今まで聞いたこともない専門用語で頭が混乱してしまう可能性もある。そうならないためにも、まずは家族でどんな家を建てたいのかを話し合い、ある程度の知識を蓄えることが重要だ。そのうえで、可能ならば建築会社や建築士といった家づくりのプロに相談することを勧めたい。