日: 2018年2月1日

国土交通省はこのほど、平成29年12月の住宅着工動向を発表した。それによると、12月の住宅着工戸数は76,751戸で、前年同月比2.1%減・6か月連続の減少となった。

利用関係別では、持家は前年同月比2.5%減の23,288戸で7か月連続の減少。貸家は前年同月比3.0%減の33,438戸で7か月連続の減少。

分譲住宅は前年同月比1.3%減の19,537戸で先月の増加から再びの減少。うち、分譲マンションは前年同月比11.0%減の7,422戸で先月の増加から再びの減少。分譲一戸建住宅は前年同月比6.6%増の11,992戸で3か月連続の増加となった。

ニュース情報元：国土交通省

国土交通省は1月31日、2017年10月分の「不動産価格指数（住宅）」と「不動産価格指数（商業用不動産）（第3四半期分）」を公表した。不動産価格指数は、不動産市場価格の動向を表すものとして、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に毎月の不動産価格を指数化したもの。全国・地域別、住宅・商業別の市場分析を通じて、投資環境の整備などが進むことを目的としている。

それによると、平成29年10月分の全国の住宅総合は108.8（先月：110.5）。住宅地は100.8（同100.6）、戸建住宅は98.2（同102.4）、マンション（区分所有）は135.3（同137.1）。

都道府県別でみると、東京都の住宅総合は118.5（対前年同月比＋0.5%）、住宅地105.7（同－6.4%）、戸建住宅102.4（同－1.9%）、マンション137.9（同＋4.8%）。大阪府の住宅総合は112.7（対前年同月比＋8.7%）、住宅地は111.7（同＋15.7%）、戸建住宅は97.3（同＋5.5%）、マンションは136.8（同＋4.6%）だった。

また、平成29年第3四半期分の全国の商業用不動産総合は118.8（前四半期：116.3）。店舗は133.6（同135.3）、オフィスは123.9（同125.0）、マンション・アパート（一棟）は137.4（同132.5）。

ニュース情報元：国土交通省

内閣府はこのほど、「防災に関する世論調査」の結果を公表した。調査時期は平成29年11月16日～11月26日。調査員による個別面接聴取法で実施。有効回収数（率）は1,839人（61.3%）。
自然災害の被害に遭うことを具体的に想像したことがありますか？では、「地震」を挙げた方の割合が81.0%と最も高く、以下、「竜巻、突風、台風など風による災害」（44.2%）、「河川の氾濫」（27.0%）、「津波」（20.4%）などの順。「想像したことがない」と答えた方の割合は11.1%だった。

大地震が起こったとしたら、どのようなことが心配ですか？では、「建物の倒壊」が72.8%と最も高く、以下、「家族の安否の確認ができなくなること」（61.3%）、「食料、飲料水、日用品の確保が困難になること」（57.3%）、「電気、水道、ガスの供給停止」（53.9%）、「家具・家電などの転倒」（50.3%）などの順。都市規模別に見ると、「家族の安否の確認ができなくなること」、「電気、水道、ガスの供給停止」を挙げた方の割合は中都市で高くなっている。

住まいの「耐震診断」についての質問では、「耐震診断を実施している」とする方の割合が28.3%（「すでに耐震診断を実施しており、耐震性を有していた」24.9%＋「すでに耐震診断を実施しており、耐震性が不足していた」2.0%＋「すでに耐震診断を実施したが、結果についてはわからない」1.4%）、「耐震診断を実施していない」とする方の割合が51.5%（「耐震診断をしていないが、今後、実施する予定がある」3.5%＋「耐震診断をしていないが、今後、実施する予定はない」17.7%＋「耐震診断をしていないが、今後の実施予定はわからない」30.4%）、「わからない」と答えた方の割合が20.2%。

大地震が起こった場合に備えて、どのような対策をとっていますか？では、「自宅建物や家財を対象とした地震保険（地震共済を含む）に加入している」が46.1%、「食料や飲料水、日用品などを準備している」が45.7%、「停電時に作動する足元灯や懐中電灯などを準備している」が43.3%、「家具・家電などを固定し、転倒・落下・移動を防止している」が40.6%、「近くの学校や公園など、避難する場所を決めている」が38.8%などの順。「特に何もしていない」と答えた方の割合は10.4%だった。

ニュース情報元：内閣府

マイボイスコム（株）（東京都千代田区）は、11回目となる「くらしと節約」に関するインターネット調査を実施し、その結果を発表した。調査時期は2018年1月1日～5日。調査方法はインターネット。10,865件の回答を得た。それによると、2017年の生活に満足できた人は54.3%、女性20・30代や女性50代以上では6割強。男性30・40代では、満足できた人は40%台、満足できなかった人は5割強～6割弱と他の層より満足度が低い傾向だった。

また、昨年1年間で経費を節約した人は50.9%、2012年調査以降減少傾向。男性20・30代では、「まったく節約しなかった」の比率が他の層よりやや高い。経費を節約した理由の上位2位は、「将来の生活に備えて」「収入が少ない」で節約をした人の3～4割。30・40代では、「子供の教育費の確保」の比率が他の年代より高くなっている。

昨年経費を節約した項目は、「食料品」「外食」「衣料品」「公共料金」が節約をした人の2割～3割強で上位にあがっている。「衣料品」「食料品」は女性で比率が高く、「公共料金」は20・30代でやや低い傾向。

今年節約を心がけようと思っている項目は、「食料品」「外食」「公共料金」「菓子・デザート類」が各20%台で上位。「公共料金」は2012年調査をピークに減少、「外食」も2010年調査と比べて減少傾向がみられる。「特にない」は2割。今年は昨年よりできればお金をかけたいものは、「旅行」「趣味・娯楽・教養」が1～2割で上位2位。「特にない」が5割弱。

また、自分が幸せだと思う人は55.3%、男性5割、女性6割強。男性30代では4割弱と他の層より低い。世帯年収が高い層では比率が高い傾向。

ニュース情報元：マイボイスコム（株）

マンションやアパートなどの集合住宅では、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティがしっかり守ってくれるから安心。そう思っていませんか？確かに住宅で起こる犯罪の認知件数は年々減少傾向にあります（警察庁「捜査活動に関する統計」より）。しかし一方で、ちょっとした油断が犯罪者を手招きしているのも事実なのです。そこでわが身の安全と、住まいの安心を守るためのポイントを、「防犯優良賃貸集合住宅」をモデルに探ってみました。
あなたの住まいは本当に安全？犯罪の1/4は住宅で起こる

近年、新築マンションならオートロックは当たり前、低層の賃貸アパートでもオートロックを備える物件が増えています。さらには玄関錠や窓ガラス、インターホンなども進化し、住宅の防犯性能は年々向上していると言えるでしょう。

事実、2012年度の住宅における犯罪の認知件数は34万413件に対し、2016年度は27万8110件と、減少傾向にあります。しかし犯罪総数に対して住宅で起こった犯罪の割合で見てみると、2012年度は24.2％だったのに対し、2016年度は27.9％。セキュリティは向上しているはずなのに、住宅で犯罪が起こる確率は増加しているのです。

それではなぜ、住宅での犯罪発生率は増えたのでしょうか。次は住宅侵入犯の手口から、住宅セキュリティの落とし穴に迫ります。

【グラフ1】（出典：警察庁「捜査活動に関する統計」をもとに作成）

【グラフ2】（出典：警察庁「捜査活動に関する統計」をもとに作成）

住宅セキュリティの過信は禁物！その油断、侵入者は見ています

住宅に侵入した窃盗犯の大半が窓か出入り口から侵入しています。特に一戸建てと3階建て以下の共同住宅では50％以上の犯人が窓から侵入しているのです。ピッキングやサムターン回しといった玄関の解錠対策はしていても、窓からの侵入は対策がおろそかになりがち。ちゃんと戸締りしていれば安心、とはいきません。

近年は簡単には割れない防犯合わせ複層ガラス窓や防犯フィルムなど、防犯対策を施した窓も増えています。また、窓ガラスに穴を開ければ簡単に解錠できるクレセント錠ではなく、鍵や暗証番号で解錠するタイプに変更するなど、住まいの安心を守るためには窓の防犯意識を高める必要がありそうです。

【グラフ3】警察庁（出典：住まいる防犯110番「手口で見る侵入犯罪の脅威」）

それなら「窓からの侵入を防ぐだけならマンションの上層階に住めばいいのでは？」と思いますよね。しかし4階建て以上の共同住宅で起こった侵入窃盗の1/3が窓からの侵入によるものです。隣接するビルの外階段や雨どい、屋上からバルコニーに侵入するなど、その手口は実にさまざま。油断も隙もあったものではありません。マンションの高層階は一度侵入さえしてしまえば、かえって外から発見されにくいということも、侵入を助長する一因となっているようです。

さらに4階建て以上の共同住宅で最も侵入を許しているのは、エントランスです。オートロックがあるから安心と思っていても、ロックを解除した住民に続いて堂々と侵入する、ドアの外から開けられなくても内側のセンサーを誤作動させるなど、オートロックを破る手口は認知されているだけでも多岐に亘ります。

オートロックや高層階であることを過信して、家の玄関や窓を施錠しないで、ちょっと買い物やゴミ捨てに出た数分の隙、そこを侵入者は逃しません。さらに一つの住戸が侵入を許すと、バルコニー伝いに同じフロアの住戸数軒が同時に侵入される、いわば二次被害を引き起こすのです。

2016年－住宅種別ごとの侵入窃盗の侵入口

【グラフ4】警察庁（出典：住まいる防犯110番「手口で見る侵入犯罪の脅威」）

2016年－住宅種別ごとの侵入窃盗の侵入手段

【グラフ5】警察庁（出典：住まいる防犯110番「手口で見る侵入犯罪の脅威」）

※合かぎ：合かぎを使用して施錠を開けるもの。使用した合かぎが窃取、偽造等したものか否かは問わない
※その他の施錠開け：ピッキング、サムターン回し、合かぎ以外で施錠を開けるもの
※ドア錠破り：ドアの隙間にバールなどを差し込み、施錠部を強引にこじ開けるもの

※構成比は小数点以下第2位を四捨五入しているため、合計しても必ずしも100％とはならない

住まいの防犯最前線！「防犯優良賃貸集合住宅」を知っていますか？

ここまで住宅セキュリティは万全じゃない、という話をしてきましたが、とはいえ住宅の防犯性能が高いに越したことはありません。難易度の高い住宅侵入の過程を楽しむ愉快犯でなければ、侵入しにくい家より、侵入しやすい家を狙うのは当然の心理です。では犯人から狙われにくい住宅とはどんな条件を備えているのでしょうか？「防犯優良賃貸集合住宅認定事業」を手掛ける一般財団法人ベターリビングの岩田英之さん、前田雅輝さんにお話を伺いました。

そもそも「防犯優良賃貸集合住宅」とは？

前田さん　「防犯優良賃貸集合住宅」（以後「防犯優良賃貸」）は、われわれベターリビングと公益財団法人全国防犯協会連合会が共同で設けた防犯に関する基準に適合していることが確認され、登録された賃貸集合住宅で、おおむね4階建て以下の新築の賃貸集合住宅を対象に申請を受け付けています。認定・登録された賃貸集合住宅は、「防犯優良賃貸」であることを示すロゴマークを表示することができます。

「防犯優良賃貸」の認定には、個々の物件を単独で審査する個別認定と、ある程度規格化された住宅商品を対象とするシリーズ認定の2通りの方法を用意しています。個別認定はまだ動きだしていませんが、シリーズ認定については、ミサワホームさん、大東建託さん、レオパレス21さんが既に認定を取得されています。

シリーズ認定では、設計段階で図面から建物の防犯性能を審査するだけでなく、その設計基準をきちんと守れる管理体制が整っているかをチェック。さらに建物が建ってから、敷地形状など物件ごとに異なる個別の要件に則してチェックを行う、二段構えの体制をとっています。

【画像6】防犯優良賃貸集合住宅の認定ロゴ（画像提供／一般財団法人ベターリビング）

「防犯優良賃貸」の認定基準を教えてください

岩田さん　「防犯優良賃貸」の認定制度においては建物の設備・構造や住戸の部品だけでなく、敷地の中の配置計画についても基準を定めてチェックをしています。主に建築を専門とするベターリビングと防犯を専門とする全国防犯協会連合会が共同で、住宅部品単体での防犯性能ではなく、設置される住宅部品が十全に防犯効果を発揮できるか、建物の構造や敷地の形状、周辺環境など、トータルでの住宅の防犯性能を確認するという点が、「防犯優良賃貸住宅認定制度」の基準における大きな特長と考えています。

前田さん　賃貸集合住宅に関する意識調査において、さまざまな防犯意識が高まっていることが分かっています。しかし賃貸アパートに代表される、多くの賃貸集合住宅で、一般的に建設コストの問題から十分な防犯性能を確保できていないのが実情です。

岩田さん　賃貸ということを考えると、オートロックをはじめとする防犯設備は、オーナーさんにとって過大な投資となってしまいがちです。そのため死角をつくらない、2階や3階のバルコニーに直接乗り込めるような足がかりをつくらないなど、設備投資によらない設えによる犯罪抑止の工夫も拾えるような認定制度の構築をしています。

防犯優良賃貸集合住宅の概要

【画像7】防犯優良賃貸集合住宅の概要

【画像8】防犯優良賃貸集合住宅イメージ（画像提供／一般財団法人ベターリビング）（イラストレーター／Studio CUBE.）

今後の事業目標や展望を聞かせてください

岩田さん　「防犯優良賃貸」の認定に伴い、オーナーさん、入居者さん双方に対し、防犯意識の啓発も行ってまいります。防犯性能の高い住宅というハードがあっても、例えば戸締り施錠を怠ったり、自転車置き場やごみ置き場が荒れていれば、犯罪を引き寄せてしまいます。管理の仕方、暮らし方に対する防犯意識を促す取り組みを行っていることも、本事業の特徴といえるかもしれません。

前田さん　現在は新築物件に対する認定基準しかありませんが、既存の物件に対する認定はできないか、という問い合わせもあります。既存の住宅に対する防犯性能の向上指針であったり、評価基準をつくることは、今後の課題であると捉えています。

岩田さん　賃貸で住まいを探している方や賃貸経営をされている方、これから賃貸経営を考えている方に本事業を広く認知していただき、「防犯優良賃貸」が普及すれば、犯罪に対する抑止効果も大きくなると思います。さらには住宅全体の防犯性を向上、そして安心安全な社会構築へとつながっていくことを願っています。

【画像9】画像左：一般財団法人ベターリビング　岩田英之さん（写真撮影／宮崎林太郎）。画像右：「防犯優良賃貸集合住宅」における防犯上の注意点をまとめた小冊子。入居者向け、管理者向けが用意されている（画像提供／一般財団法人ベターリビング）

どれだけセキュリティが充実した住宅でも、入居者や管理者の防犯意識が緩んでいると、犯罪を呼び込む可能性が高まります。とはいえ防犯を意識した敷地配置や住宅設備があれば、より安心です。賃貸アパートで家賃を抑えたい、でもセキュリティがちょっと不安という人は、今後増えていく可能性がある「防犯優良賃貸住宅」にも注目してみてください。

●取材協力
・一般財団法人ベターリビング「防犯優良賃貸集合住宅認定事業」

家を買うというリスクを冒したくない、住みたいところに住み替えしやすい、などの理由から、『一生賃貸』でいいと思っている人もいるでしょう。でも「買わないリスク」というのもあります。どんなリスクがあるのでしょう。また、『一生賃貸』に向いている人とはどんな人なのでしょう。不動産を通じたライフプランに詳しいファイナンシャルプランナーの永田さんに聞いてみました。
一家の稼ぎ手に万一の事態があったときにリスク大

持ち家：住宅ローンの支払いは「団体信用生命保険」で残債が「ゼロ」に
賃貸：家賃が払えず「引越しを余儀なくされる」ことも

「よく比較される賃貸と購入ですが、お金の面では住居費の総額は条件次第で変わるため、一概にどちらがトクかは断言できません」という永田さん。では『一生賃貸』のリスクはというと、まずは「万が一のときの保証」が挙げられると言います。

「借り続けることへの対抗軸に上がるのが、住宅ローンを組んで購入すること。この住宅ローンを組む際には多くの場合、団体信用生命保険に加入します。万一、ローンを組んだ人が亡くなった際、残債がゼロになる保険です。その結果、残された家族には住み続けられる場所と資産を残すことができます。賃貸の場合は世帯主が亡くなっても家賃を支払い続けなければなりません。家賃を抑えるため、引越しを余儀なくされることもあるでしょう。そのため『一生賃貸』を選択する場合は、生命保険の加入や、日ごろからの貯蓄などでリスクを軽減するための備えが必要となるでしょう」（永田さん）

住宅ローンが払えないｖｓ家賃が払えない。どちらが大変？

持ち家：返済が滞り事故情報が登録されると信用も毀損
賃貸：事故情報が登録されなければ再スタートを切りやすい

「どちらも大変なことですが、住宅ローンのほうが厄介なことになることが多いです」（永田さん）。実は住宅ローン（住宅購入）を原因として破産した人は近年増えており、10年間で約1.5倍になったという統計があります（※1）。低金利もあって頭金を入れずに無理な住宅ローンを組み、支払いができなくなったり、共働きを前提にして購入した場合、離婚や病気などで片方が働けない状態になってしまい、支払えなくなったりするケースが増えています。住宅ローンの場合、支払いの滞納を続けると、借入先の銀行等の金融機関は一括返済を求め、任意売却などをしない場合は、競売に向けて裁判所から現況調査が入るなど大変なことに。また、「ローンの事故情報が登録されると、しばらくの間、住宅ローンやカードローンあるいはクレジットカードの利用が難しくなるなど、その後の生活に支障が発生することも考えられます」（永田さん）

一方、賃貸の場合も、滞納が続くと督促のうえ、保証人、保証会社も巻き込むことになりますが、「事故情報が登録されることがなければ、支払い完了後に家賃の安い部屋に引越して住居費を抑えるなどで、再スタートを切りやすいかもしれません」（永田さん）。住宅ローンのように巨額のお金を一括で返済ということがない分、支払い滞納時のリスクは少ないと言えるかもしれません。

※1：2014年破産事件及び個人再生事件記録調査（日本弁護士連合会）

年金を当てにする試算は持ち家前提。DINKSはリスク軽減策を

持ち家：住宅ローンがなくなり生活費だけの負担に
賃貸：年金ベースの試算では家賃+生活費の支払いは難しい

「『一生賃貸』のリスクは、年金生活になるリタイア後も家賃の支払いが続くことでしょう。生活費と住居費を年金でまかなうのが難しくなるので、退職までに貯蓄しておく必要があります」（永田さん）。必要な貯蓄額は家賃によって変動しますが、例えば総務省が発表している家計調査（平成28年）では、2人以上無職・世帯主65歳以上世帯の支出は住居費を除き、生活費は25万3152円。一方、年金などの収入は20万5682円で、毎月4万7470円は貯蓄からまかなう必要があります。65歳から90歳までの計算で1424万円になります。これに住居費が加わるのですが、例えば家賃10万円の場合、25年計算だとすると合計3000万円。つまり約4400万円が必要になります。

特にDINKSはリスク回避を考えておく必要があるといいます。「共働きで現役バリバリの方々は収入や体力があり、子どもがいないと教育費負担を考えなくて済む分、財布のひもが緩みがち。多少家賃が高くても余裕があるので、希望の暮らしを優先して貯蓄がおろそかになりやすいです」（永田さん）

ちなみに住宅・土地統計調査（総務省・平成25年）によると、ほとんどの年金生活者は持ち家で、約1.5万円が住居費として算出されています。持ち家は住宅ローン支払いが終わる分住居費が少なくなるので、その分貯蓄は少なく済みやすいのです。「また持ち家の場合は売却、賃貸運用という選択肢もあります」（永田さん）

さらに「『一生賃貸』の最も大きなリスクは、高齢になって自分が弱ったとき」と永田さん。「家賃が苦しいとなれば、安い賃料の物件に引越してコストを下げればいいのですが、老齢になるにつれ借りられる物件の選択肢が減っていくことは事実です。現在、サービス付き高齢者向け住宅が充実してきたり、空き家利用の促進などから、一昔前に比べて借りやすい環境は整いつつあります。しかし、今もって大家さんは支払い遅延リスクや、何かあった際のことを考えて高齢者を敬遠しがちです。結果、いいなと思った物件が借りられないこともあります。また、認知、判断機能が衰えると、契約行為そのものができなくなることもあります。子どもがいる場合は成人した子どもが代わりに契約するという手段もとれますが、単身の場合はそれも難しい。さらに、施設への入居が必要となったときに、持ち家は売却して入居資金をねん出する方法が考えられますが、賃貸では貯蓄を切り崩さなければなりません。これも老後が長い時代のリスクのひとつといえるでしょう」（永田さん）

こうした上で人生設計を考える一つの目安が年齢であると永田さんはいいます。
「私は賃貸派も購入派も50歳台がひとつの節目だと考えています。現役のときとリタイア後では、賃貸に対して受け入れられるリスクや探す物件も変わってきます。リタイア後の生活が想像できるようになる50歳台、60歳台こそ、今後の「住まい」について、あらためて持ち家にするか賃貸にするか、じっくり検討することができるタイミングなのではないでしょうか。もちろん、その時点でどちらでも選択できるように、若いうちから老後資金の備えをしっかり準備しておくことが大切なことは言うまでもないでしょう」

【画像1】老後に突入する前に「住まい」について持ち家にするか賃貸にするかじっくり検討すべきだと語る永田さん（写真撮影／山口俊介（BREEZE））

気軽に引越しやすく、住みたいところにも住みやすい、住居費だって抑えようと思えば抑えられる。そんな賃貸のメリットも『一生賃貸』となるとリスクがあるようです。特に高齢になった際のことを考えた、長い人生設計をすることが大切のようです。

●取材協力
・（株）フリーダムリンク