日: 2018年2月8日

（株）東京カンテイはこのほど、2017年の新築・中古マンションの市場動向を総括した「マンションデータ白書 2017」（近畿圏）を発表した。それによると、2017年近畿圏の新築マンション一戸平均価格は3,933万円で、2016年の4,338万円から－9.3%と大きく下落した。平均専有面積は61.80m2で、2016年の72.89m2から－15.2%と大きく縮小。一方で専有面積が狭い物件のシェアが高まったため、平均坪単価は2017年には210.4万円と前年の196.7万円から＋7.0%と大きく上昇した。近畿圏において平均坪単価が200万円を超えたのは1992年以来実に25年ぶり。

また、2017年近畿圏の中古マンション一戸平均価格は2,033万円で、前年の1,989万円から＋2.2%上昇。平均価格が2,000万円を超えたのは2000年以来17年ぶり。平均専有面積は65.47m2で前年の67.08m2から－2.4%縮小。平均坪単価は102.6万円で前年の98.0万円から＋4.7%と5年連続で上昇。近畿圏の平均坪単価が100万円を超えたのは1999年以来18年ぶり。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

（株）東京カンテイはこのほど、2017年の新築・中古マンションの市場動向を総括した「マンションデータ白書 2017」（中部圏）を発表した。それによると、2017年の中部圏新築マンション一戸平均価格は4,049万円で、2016年の3,079万円と比べて＋31.5%と大幅に上昇、2年ぶりに4,000万円台を超えた。平均専有面積は70.43m2で2016年の74.77m2から－5.8%縮小。平均坪単価は190.0万円で2016年の136.1万円から＋39.6%と大きく上昇した。高額物件の増加と専有面積の縮小が要因。

中古マンションの一戸平均価格は1,657万円で前年の1,554万円と比べ＋6.6%上昇。中部圏の一戸平均価格は2013年に5年ぶりに上昇に転じたが、2017年もこの傾向を維持し5年連続で上昇した。平均専有面積は71.44m2で前年の71.38m2から＋0.1%とほぼ横ばい推移。平均坪単価は76.7万円で前年の72.0万円から＋6.5%上昇した。坪単価の年率＋6.5%の上昇は2016年の＋5.9%を超え、2000年以降最大の上昇率を更新した。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

住民経営マンションを取り上げる本連載の第7回では、「ブランズタワー文京小日向」を紹介する。茗荷谷駅から徒歩７分、有名大学をはじめ、学校が多く、充実した教育環境が整ったエリアに立地するマンションだ。
合意形成を促す決め手は、住民との“キャッチボール”

竣工から4年で、大規模修繕までまだ数年のゆとりがある。管理組合の仕事の難易度としては比較的低く、一般的にはともすれば“弛み”が出る時期かもしれない。しかし、だからこそ課題を積極的に見つけ、改善することが大切だと第4期理事長の宮崎氏は話す。
「例えば駐輪場です。当初自転車は各戸1台分の割り当てでしたが、想定よりも子どもの数が多いことなどから不足したため、利用率の低いバイク置場を転用しようということになったのです。そこで、更新後の駐輪場内のアクセス案や、駐輪場所の希望調査など、理事会からの問いかけを文書にまとめて各戸に配布しました。さらに住民の回答を集めて“駐輪場増設に関してこんな声が寄せられています”というレスポンスも開示。いわば理事会と住民でキャッチボールを行い、その過程も文書にして配布、公開したのです」
　住民の暮らしにプラスになる提案でも、総会で合意が得られず却下される可能性もある。そこで理事会では、住民に納得してもらうため、各種の文書、アンケートを作成し、ルール決定や新施策決定までのプロセスを明らかにすることに。1年近く時間をかけて合意を促し、総会で駐輪台数の増設を承認してもらったという。
「丁寧なフローによって結果的に早く解決できました」（宮崎理事長）

【画像1】(左) バイク10台分のスペースを自転車14台分に転用。新たに黄色いテープで区分けした。上下段の駐輪ラックもあるが、上げ下ろしが面倒な上段の使用者をアンケートで募り、電動アシスト自転車利用者の負荷を軽減 (右) 窓からは小石川植物園などが見える (写真撮影／中垣美沙)

また、マンションの大切な資産でもある、外構部の植栽についての取り組みも成果を収めている。
「低層部の壁面やエントランス前に緑を配しているのですが、タワーならではの風の強さや、日が差し込みづらい環境だったことからうまく成育しませんでした。そこで管理会社を通じて、施工会社に改善を要求してみたのです。実は瑕疵担保責任を果たすべき期間は既に切れていたのですが、竣工前に予見できなかった成育環境などの問題点を明確にして交渉したところ、育ちやすい品種への植え替え、自動灌水設備の導入をすべて無償で行ってもらえました」（花島監事）
　無償対応とした施工会社の誠意も素晴らしいが、何より理事会と管理会社が協働して説得材料を準備し、折衝を試みたからこその結果だ。
「この先、大規模修繕に向けた資金計画など重要な課題が待っています。それをスムーズに進めるためにも目前の課題を着実に解消することが理事会に求められると思います」（宮崎理事長）

【画像2】（左）エントランス右横にある植栽。無償で植え替え・自動灌水設備導入をしてもらった　（右）エントランスの対面にある竹垣にも無償で灌水設備を導入をしてもらった（写真撮影／中垣美沙）

物件が竣工し、管理組合が発足してもすぐに実務的な仕事は進められない場合が多い。しかしここでは、まだ築4年ながらアンケートでスマートに駐輪場不足の解消を実現。共用部の全照明をLEDに交換し、時間帯によって冷暖房を送風に切り替えて光熱費も削減した。植栽問題の無償対応も引き出しており、コスト意識が高い。一方で唯一の共用施設であるゲストルームの清掃に元ホテル従業員を充てるなど、“住民満足度”への配慮も見られる。資産価値の維持・向上に好影響をもたらすだろう。
隣接するマンションと合同で防災訓練を行う計画があるというのも良い話。防災に対する意識が高まるのもさることながら、住民同士の交流促進にも期待できる。

【画像3】ゲストルームは特にベッドメイキングに留意して清掃が行われている（写真撮影／中垣美沙）

【画像4】（左）物件エントランス（右）春日通りから見た外観（写真撮影／中垣美沙）

【画像5】原則的に立候補者を募り、いなければ輪番で理事を決める。理事長は互選で決定。理事会開催は2カ月に1回が基本。1・2階のカーディーラーも一入居者だが、管理、修繕などは会計を分離

※この記事は『都心に住む』2017年11月号(9月26日発売)からの提供記事です
※管理組合のルールや方針は変更される場合があります