圧倒的に不動産情報が多いですが。。。。
所在地：渋谷区千駄ヶ谷
所在地：横浜市青葉区桜台野村不動産アーバンネット（株）は4月6日、2018年4月1日時点における「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。この調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地168。
それによると、2018年1-3月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均で0.2%（前回0.0%）の変動率となった。｢値上がり｣を示した地点は6.3%（同14.6%）、｢横ばい｣を示した地点は91.1%（同77.8%）、｢値下がり｣を示した地点は2.5%（同7.6%）となり、横ばい地点が増加、値上がり地点と値下がり地点が減少した。
エリア別の平均変動率は、埼玉、千葉の2エリアが前回より上昇、東京都区部、東京都下、神奈川の3エリアが前回より低下した。
ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）
一つの賃貸住宅に長く住み続けていると、更新料の支払いが意外と家計の負担になります。なかには、更新料を払うのが嫌で引越したという人もいるでしょう。そこで、更新料とは何なのか、絶対に払わなければいけないものなのか、メリットパートナーズ法律事務所の弁護士・木村康紀（きむら・やすのり）さんと、賃貸管理業を展開している住友林業レジデンシャル株式会社の大澤裕次（おおさわ・ゆうじ）さんにお話を聞きました。
更新料の有無は、地域性や個々の物件によっても違う
関東圏で賃貸住宅に暮らしていると、2年ごとに更新料を支払うことが一般的。まず大前提として、更新料が日本全国どこでも共通なのかが気になります。
「実は、更新料には地域性があります。大阪や名古屋では更新料がないケースのほうが多いのですが、京都では更新料があることのほうが多く、しかも関東よりも高額です。関東では賃料の1カ月分が一般的ですが、京都の場合は賃料の2～3カ月分の場合も珍しくありません」（大澤さん）
管理会社の立場で更新料について語っていただいた住友林業レジデンシャル株式会社の大澤さん（写真撮影／福富大介（スパルタデザイン））
「確かに、10年前の国土交通省の資料によると地域性があることが分かります。ただ、最近は全国展開する仲介会社の影響で、地域に関係なく更新料がある物件も増えてきているようです」（木村さん）
出典：国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」（平成19年6月公表）
更新料の有無は、地域性による傾向と、個々の物件によっても違うということですが、更新料がある物件とない物件の違いはどこにあるのでしょうか。
「基本的には大家さんの考え次第です。ただし、当社で管理している物件の場合は、ほとんどの物件に更新料が設定されています。賃貸契約に際して入居者さんが特に気にするのは、毎月の家賃と入居時にかかる初期費用です。一定期間住み続けてはじめて発生する更新料について交渉するのは最後の最後になるため、大家さん側もそこで他の物件と差別化を図っても、あまり入居促進の効果は期待できないと考えています」（大澤さん）
更新料は入居者の毎月の負担を軽くするために生まれた？地域や物件によって更新料がない場合もあるとすれば、必ずしも更新料を支払う必要はないように思えるのですが、そもそも更新料というのはどういう位置付けのものなのでしょうか？
「個別の事情にもよりますが、平成23年の最高裁では『更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。』とされています」（木村さん）
つまり、大家さん目線で更新料を考えると、月々の家賃を低く抑える代わりに頂くもの、継続して住居を提供することに対して頂く謝礼的なもの、という意味合いがあるようです。これは、大澤さんの認識とも合致します。
「部屋を借りる際に、毎月の家賃を低く抑えたいという要望は多いでしょう。更新料は、本来毎月支払う家賃を低く抑えるためにできたものと、業界内では解釈されています。入居した部屋が気に入らず、一定の期間に満たずに退去するなら、更新料はかかりません。毎月家賃として支払うよりは、そのほうが入居者側にもメリットがあると言えます。逆に更新料０円をアピールしながら、入居者サービスの会費等として毎月費用がかかるケースもあるので、注意が必要です」（大澤さん）
結局は、更新料という名目で1～2年に1回の割合で支払うのか、毎月の家賃や別項目として支払うのか、の違いのようです。
更新料の支払いを拒否することは可能？ 最高裁ではこうなった！では、請求された更新料に納得がいかない場合、更新料の支払いを拒否することはできるのでしょうか？
この点については、入居時の契約書にきちんと更新料の記載があるかどうかが最初の判断ポイントになるとのこと。契約書に記載がなければ、基本的には拒否できると考えて良さそうです。
では、契約書にはっきりと更新料について記載されている場合はどうでしょう？ これについて木村さんは、平成23年の最高裁判例が一つの基準になると言います。
「最高裁判例では、更新料の支払特約自体は有効であると判断しています。契約時に合意したのであれば、請求額が過大でない限り、支払ったほうが良いでしょう」（木村さん）
【参考1】最高裁判例 平成23年7月15日更新料の請求額が高過ぎなければ、拒否せずに支払ったほうが良いというご意見ですが、いくらなら「高過ぎない」と判断されるのかが気になります。実はこれにも判例があります。
「平成23年の最高裁判例では、1年更新で２カ月分の更新料を適法と判断しています。大阪高裁は、1年で3.12カ月分を適法と判断しています（大阪高判 平成24年7月27日）。つまり更新料の額が、1年更新で賃料の3カ月以下ならば、高過ぎないと言えるでしょう。ただ、その辺りが限界事例となるのではないかと思います」（木村さん）
先の【図1】における更新料の平均が0.1カ月～1.4カ月であることを見ると「この更新料は高過ぎるから違法だ！」と主張するには、なかなか高いハードルのようです。
更新料を払わないと、最終的には契約解除や金利の加算もあり得る！それでも、もし更新料を支払わなかったらどうなるのでしょうか。実際には更新料以前に家賃の滞納などがあって、更新料も支払われないというケースが多いようですが、ここでは更新料にフォーカスするため、毎月の家賃や管理費についてはきちんと支払ったうえで、更新料だけを支払わなかったと仮定してお聞きしました。
「原則として、賃貸人（大家さん）から賃貸契約を解約するには『正当な事由』が必要です（借地借家法26条、28条）。解約できない場合は、期間が満了しても更新される法定更新になります。法定更新になった場合、賃貸人が更新料を請求できるかどうかは裁判例が分かれていますが、『法定更新の際にも更新料を支払う』と契約書に記載されていたと言えるかが重要となってきます。もし記載されている場合にこれを拒絶すると、解約の『正当な事由』があるとして、契約解除になる可能性もあります」（木村さん）
単純に契約解除・即刻退去というわけではなさそうですが、場合によっては契約解除に至ることもある上、「退去時に過去に遡って、支払われていない更新料の合計に金利も加算されて請求される可能性がある」（大澤さん）とのことです。
お二人の話をお聞きして、更新料については最初が肝心だと痛感しました。賃貸契約を結ぶときには、家賃や敷金・礼金のほうが気になるもの。しかし更新料についても、額や支払い条件を吟味して気になる点があればきちんと説明を求めましょう。
●取材協力新生活が始まる4月。この時期だからこそ、自宅の災害グッズを見直してみませんか？ 震災直後に防災グッズをそろえたものの、定期的に更新しないと「いざというとき使えない」なんてことも。特に非常食は賞味期限がありますし、毎年新しい商品も開発されています。非常食を更新する場合、どんなものをそろえたらよいのでしょう？ 実際に人気の非常食を食べ比べ、専門家にアドバイスをもらいました。防災用品というと、一般的には「最低３日分」はそろえるべきだといわれていますよね。あなたはどんな食材をストックしているでしょうか。７年前の東日本大震災の後に水や乾パン、カップラーメンやレトルト食品などをそろえた人も多いでしょう。でも、もしかしたらそれから一度も更新してない……なんてことはありませんか？
災害用の非常食、いざというときの賞味期限切れを防ぐために提案したいのが、東日本大震災があった3月を定点として賞味期限1年以内のものを消費し、補充すること。
これから防災用品の更新をする方のために、今補充したい非常用食品を食べ比べてみました！ まずは各種の防災ショップのランキングをチェック。売れ筋の商品と総合情報サイト All About「防災」ガイドである和田 隆昌（わだ たかまさ）さんにお聞きした災害食のポイントとあわせて、気になる非常食をいくつかピックアップしました。
これなら平時でも食べたい！？人気の非常用食品を実食！非常時に役立つ食料のポイントは、和田さんによれば「調理が簡単で栄養が高いもの。加えて災害時には野菜が手に入りにくいのでビタミン・繊維質のとれるものもストックするとよい」とのこと。その観点から選んだのは次の６つの食品です！
井村屋 えいようかん（チョコ味）
55gx5本 600円（税抜）賞味期限３年3カ月（※以下、賞味期限は全て製造日から数える）
井村屋といえば肉まん、あんまんや、夏場の定番アイス「あずきバー」などでも有名ですよね。その井村屋がようかんを非常食に応用した食品を出しているんです。今回は子どもでも食べやすいチョコ味をチョイスしました。原材料にはカカオも入っていますが、メインは生あんの「チョコ味ようかん」です。
5本入りなので1本120円ですね。パッケージはコンパクト（写真撮影／蜂谷智子）
さっそく実食してみます！ 今回は商品の一番のポイントである携帯性を確認するために、あえて外で歩きながら食べてみました。
片手で食べられるので、山登りの栄養補給なんかにもよさそう（写真撮影／蜂谷智子）
確かに片手で持ちやすいですね。カロリーメイトと違ってボロボロ落ちないので歩きながらでも食べられちゃいます。被災時は長距離を歩いて避難しなければならないことも多いはずなので、これは助かりそうです。
味は、ようかんというよりもチョコに近く、あっさりした感じ。子ども時代に食べた「チョコベビー」や「アポロ」の味が近いかもしれません。これならようかんが苦手な人や子どもでも、食べやすいと感じました。食感は一般的なようかんよりも柔らかめでトロっとしています。水無しで食べられるようにする工夫なのでしょう。
これ1本で200キロカロリー。なかなかのカロリーですから、1本食べたらかなりお腹いっぱいになりました。いざというとき持ち出す食材は省スペースなことも大切。その観点からもオススメできます。
ボローニャ 缶deボローニャ
3缶セット 1,500円（税抜） 賞味期限３年3カ月
ボローニャは京都祇園発祥のデニッシュパンのお店。行列のできるパン屋・舞妓さんも並ぶパン屋として人気になり、全国区に。そのお店が非常食を出しているのだから、おいしくないはずがありません。今回はチョコ・メープル・プレーンの３つの味をパッケージしたタイプをチョイス。
まるで菓子折りみたいな高級感あふれるパッケージ。実際にプレゼントにしてもいいかもしれませんね。箱をあけると、これまた上品なデザインの缶が並んでいます。
まるで菓子折りのようなパッケージ（写真撮影／蜂谷智子）
缶の中身はパン。チョコ・メープル・プレーン３つの風味（写真撮影／蜂谷智子）
メープル風味を試食。一般的に売られているボローニャの「デニッシュ食パン」に比べたらしっとり感は落ちますが、メープルの風味も豊かで非常食とは思えません。この味が３年も維持できるというのは、すごいですね。１缶500円と、お値段的にもラグジュアリーですが、災害時にこのパンが食べられたら、心の慰めになると思います。賞味期限が迫って家で食べることになっても、おいしくいただけると保証できます。
朝食やおやつにぴったり（写真撮影／蜂谷智子）
尾西食品 アルファ米「白飯」
100g 280円（税抜）賞味期限５年
ハウス食品「温めずにおいしい野菜カレー」
200g 280円（税抜・編集部調べ）賞味期限約5年
簡単に食べられる食事として定番のカレー。今回は、尾西食品のアルファ米にハウス食品の非常用カレーをあわせました。アルファ米は水でもつくれるのと、賞味期限が5年もある点が災害用として優秀。カレーは温めずに食べられるところがポイントです。
どちらも火を使わずに食べられる（写真撮影／蜂谷智子）
まずご飯をつくります。お湯でも水でもつくれるのですが、今回はあえて水を使いました。お米はフレーク状。レトルトと違ってかなり軽いので持ち出すのにも良さそう。まるでオートミールのようで、水を入れるとドロドロになってしまうのではないかと心配に。
フレーク状でカサカサしたお米が……（写真撮影／蜂谷智子）
水を入れてジップを閉め、１時間放置します（お湯なら15分でOK）。するとお米がむくむく膨らんでちゃんと粒が立っている状態に！
水を入れるとかなり膨らむ！（写真撮影／蜂谷智子）
このお米をカレーと合わせれば即一食が完成。カレーは常温でも油が浮いてないところが良い感じ。ですが、個人的に味はちょっと薄めに感じました。カレーは人によって味の好みが分かれるところ。通常のレトルトカレーでも大体１年ぐらいは賞味期限があるので、毎日の生活で頻繁に消費するのであれば、代替できそうです。いつも食べているレトルトカレーを冷えた状態で食べてみて、味を確認しておくとよいかもしれませんね。
アルファ米は持ち出しによし、ストックするにも場所を取らないのが素晴らしい。製造会社である尾西のアルファ米は、味つきご飯やおにぎりなどのバリエーションもあります。
こんな感じで、夕食の一品にもなる（写真撮影／蜂谷智子）
杉田エース IZAMESHI Deli(イザメシデリ) 名古屋コーチン入りつくねと野菜の和風煮
210g 500円（税抜） 賞味期限３年
次はオフィス防災EXPOで「第１回 日本災害食大賞」美味しさ部門のグランプリに選ばれた一品。杉田エースは保存食のラインナップが豊富で、今回食べた名古屋コーチンの他にも「トロトロねぎの塩麹チキン」「ごろごろ野菜のビーフシチュー」など、カフェ飯と見まごうようなラインナップ。さすが「IZAMESHI Deli（イザメシデリ）」。ブランドの名前からしておしゃれですね。
まるでおしゃれスーパーで売っていそうなパッケージ（写真撮影／蜂谷智子）
さっそく袋から出してみましょう。和田さんによると「災害時には野菜不足になりがち」とのことなので、根菜がゴロゴロと入っているのがうれしいですよね。化学調味料無添加で、優しい出汁の味がします。冷えたままでもおいしくいただけました。
「非常食」の概念から外れた味。気になるポイントがあるとすれば、価格が少しお高いのと、家族全員の分を備蓄すると場所をとりそうなことぐらいでしょうか。
だしの効いた薄味（写真撮影／蜂谷智子）
カレーと同じアルファ米とあわせて（お惣菜は半量）（写真撮影／蜂谷智子）
戦闘糧食II型 あつあつ防災ミリメシ「牛丼」
210g 1400円（税抜・編集部調べ） 賞味期限３年
東日本大震災の洪水の被害にあった方のお話をうかがったとき「温かい食事ができたとき、やっとほっとできた」とおっしゃっていました。そこで火がなくても温かく食べられる加熱剤つき非常食をお試し！ こちらは実際に航空自衛隊でも活用されている、いわゆる「ミリ飯」です。
パッケージが萌え絵（なぜ……笑）ですが、箱を開ければ真面目な仕様。食器も含め必要なものは全て入っています。
なぜか萌え絵のパッケージ（写真撮影／蜂谷智子）
なかには具材と白飯、加熱剤や食器など（写真撮影／蜂谷智子）
食べる前に加熱剤で温めます。加熱剤のパッケージを開けて、「サバイバルヒーター」という袋の底に入れ、上に白飯と具材を入れて水を入れます。すると「シュワー！！」と音がして、水から泡が！ 「サバイバルヒーター」の穴から熱い湯気が出てきて、“今まさに温めている”ことを実感できます。
20分ぐらいで温めは終了。白飯と具材をお皿に入れたら温かい牛丼の完成！ 具材は煮込んだネギがトロッとしていてお肉はホロホロ。少し甘めの味付けで元気がでそう！ やはり、温かいご飯はおいしいですね。
水を加えると木炭っぽい匂いがします（写真撮影／蜂谷智子）
屋外でも温かいご飯が食べられるので、ちょっと肌寒いお花見にも最適（写真撮影／蜂谷智子）
非常用ではない調理済み食品も活用できる！ここまで人気の非常食を食べ比べてみましたが、だんだん非常食と普通食との境目がなくなって来ている印象がしますよね。こういった非常食によって、いざというときにもおいしく食事ができるのはうれしいものです。
一方で、防災の専門家の和田さんによると、非常用ではない調理済み食品も非常食として上手に活用するのがおすすめだそう。
「特別なものをそのために用意する、ということではなくて“日常備蓄”あるいは“ローリングストック”と呼ばれる方法がおすすめです。日常使っている缶詰やレトルト食品を少し多めに用意して、日付の古い物から使って行き、常に補充します。これを習慣化した上で、災害時に特化した非常食を定期的に補充していけば、困ることはないでしょう」（和田さん）
なるほど。非常用の食料は正直いって少し高価ですし、普段食べ慣れているレトルト食品を非常用にも活用できれば無駄がなさそうです。一方で火がなくても調理できるものや、携帯に優れ栄養価の高い食品は非常食ならでは。技術が進化してより高機能なものが増えているので、いざというときのために備蓄しておきたいですね。
「また、保存方法としては“非常袋に入れる物”“と”自宅で避難生活を送るために必要な備蓄食料“にきちんと
わけて用意しておくことも大事です。非常持ち出し袋に大量の食糧を入れると避難の妨げになりますので、携帯性に優れ、簡易に調理できるもの、そして栄養豊富なものに絞りましょう。非常持ち出し袋は玄関付近の目の付くところに用意し、非常時にすぐ持ち出せるようにしておきます。自宅の備蓄食料は、普段でも食べたくなるようなものやレジャー・旅行にも使える物を選んでおき、定期的に入れ替える日を決めておくとよいですね」（和田さん）
最後に和田さんが強調するのは、食料以上に重要なのは水の備蓄だということ。１日１人3リットル（生活用水含む）最低でも3日分以上は準備しておいたほうがよいそうです。また非常用持ち出し袋には500ｍｌのペットボトルを2本程度入れておくのが目安だそうです。
ひとことで非常食といっても、必要なシーンはひとつではありません。それぞれのケースを想定して備蓄用の食料を買いそろえることが必要なのですね。購入の際は、ぜひ今回の食べ比べを参考にしてみてください。
●取材協力