日: 2018年4月18日

（株）不動産経済研究所は4月16日、2017年度（2017年4月～2018年3月）首都圏の建売住宅市場動向を発表した。
それによると、17年度の新規発売戸数は、対前年同期（5,299戸）比10.2%減の4,756戸、2年ぶりの5,000戸割れとなった。地域別発売戸数は東京都1,445戸（全体比30.4%、対前年同期比23.1%減）、千葉県1,329戸（同27.9%、同0.2%減）、埼玉県1,318戸（同27.7%、同5.6%増）、神奈川県617戸（同13.0%、同22.1%減）、茨城県47戸（同1.0%、同2.1%減）。

新規発売戸数に対する契約戸数は2,307戸で、平均契約率は48.5%。前年同期の51.8%に比べて3.3ポイントダウンした。1戸当り平均価格は4,911.3万円。16年度は4,952.4万円だったので、前年同期比総額では41.1万円（0.8%）ダウンしている。

地域別平均価格は東京都6,289.8万円、千葉県3,778.6万円、埼玉県4,129.4万円、神奈川県5,754.6万円、茨城県5,414.4万円だった。

ニュース情報元：（株）不動産経済研究所

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、首都圏（1都3県）における2018年1～3月期・不動産流通市場の動向を発表した。それによると、1～3月期の中古マンション成約件数は、前年比で1.6%減少し9,884件、17年10～12月期に続いて前年同期を下回った。成約m2単価は前年比で4.8%上昇し51.65万円／m2、13年1～3月期から21期連続で前年同期を上回った。成約価格も前年比で6.8%上昇し3,361万円と、12年10～12月期から22期連続で前年同期を上回った。専有面積は前年比2.0%上昇の65.06m2だった。

中古戸建の成約件数は、前年比で5.5%減少し3,137件、5期連続で前年同期を下回った。成約価格は前年比で5.1%上昇し3,239万円、17年10～12月期に続いて前年同期を上回った。土地面積は前年比マイナス0.05%の145.78m2、建物面積は前年比プラス0.7%の106.12m2と、ほぼ横ばいだった。

ニュース情報元：東日本レインズ

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は4月17日、首都圏の2017年度（2017年4月～2018年3月）不動産流通市場の動向を発表した。
それによると、2017年度・首都圏中古マンションの成約件数は37,172件（前年度比0.7%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。しかし、過去最高だった前年度に続き、37,000件台となっている。成約物件の1m2当たり単価は首都圏平均50.63万円（前年度比4.5%上昇）で、5年連続上昇し1994年度以来23年ぶりに50万円台。成約物件価格は3,253万円（前年度比5.7%上昇）で、m2単価と同様に5年連続で上昇し、3,200万円台。都県・地域別に見ても、すべての都県・地域で上昇している。

首都圏中古戸建の成約件数は12,560件（前年度比3.7%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。成約物件価格は首都圏平均で3,111万円（前年度比2.5%上昇）と4年連続で上昇し、3,100万円台。成約物件を価格帯別に見ても、3,000万円以上の各価格帯で比率が拡大している。成約物件の平均土地面積は147.69m2（前年度比0.5%縮小）、建物面積は105.93m2（同0.3%拡大）。平均築年数は20.95年（前年度20.89年）だった。

首都圏土地（100～200m2）の成約件数は5,848件（前年度比4.3%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。都県・地域別に見ると、神奈川県他（横浜・川崎以外）地域（および神奈川県全体）を除く各都県・地域で減少している。成約物件の1m2当たり単価は首都圏平均で19.79万円（前年度比2.6%上昇）。都県・地域別に見ると、千葉県と神奈川他地域（および神奈川県全体）を除く各都県・地域で上昇している。成約物件価格は2,874万円（前年度比2.8%上昇）で、3年連続で前年度を上回っている。

ニュース情報元：東日本レインズ

大阪府は5月を「宅地防災月間」と定め、さまざまな事業を実施する。この取り組みは、梅雨期に備え、宅地造成及び土砂採取等によって生じるがけ崩れや、土砂の流出に伴う宅地の災害発生を未然に防止し、災害のない安全なまちづくりに寄与することを目的とする。

法令に基づき、担当職員が宅地造成の現場のパトロールを行う。5月1日（火）から5月31日（木）の期間は、大阪府咲洲庁舎（さきしまコスモタワー）1階正面玄関側にて、宅地防災写真パネルの展示を実施。

5月23日（水）には、エル・おおさか（大阪府立労働センター）本館6階にて、開発事業者、宅地造成事業者、造園事業者などを対象に「宅地防災技術研修会」を開催する。研修会では、宅地造成の施工方法、防災工法など、宅地防災に関する留意事項についての講義や、有識者による宅地防災に関する講演を行う予定（定員90名、参加費無料）。

ニュース情報元：大阪府

世間を騒がせた、シェアハウス「かぼちゃの馬車」トラブル。ついに運営会社の民事再生法申請に至った。シェアハウス運営事業のカギを握るのは「サブリース」の賃貸借契約にある。これまでもサブリースには問題点が指摘されてきたが、国土交通省が「賃貸借標準契約書」を改定した。改定ポイントは何か、見ていこう。【今週の住活トピック】
「賃貸住宅標準契約書」等を改定／国土交通省不動産のサブリースとは転貸借のこと。手軽な半面リスクもある

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの経営破綻。この事業の仕組みには、「サブリース」という賃貸借契約が利用されている。

サブリースとは、不動産会社が入居者に転貸することを目的に、物件オーナーから建物を借り上げる賃貸借契約（一般的に「サブリース原契約」と呼ばれる）のこと。つまり、物件オーナーが、実質的には不動産会社に入居者の募集（仲介）と管理を一括して任せ、賃料を得る仕組みとなっている。

不動産経営では「空室リスク」が大きな課題となるが、サブリースでは空室期間も不動産会社から安定した賃料を得ることができる。つまり、専門的な知識がなくても、手間をかけずに不動産経営ができるというメリットがある。

一方で、不動産会社との契約期間中に、契約賃料の減額や中途解約を求められる可能性があったり、不動産会社が倒産したりする危険性もある。もちろん契約賃料は、不動産会社が入居者の募集や管理にかかるコストや空室率を見込んで設定するので、オーナーが自ら不動産経営するよりも低くなる。

とはいえ、サブリースが、常に危険性が高いというわけではない。健全にサブリース事業を行っている不動産会社も、数多く存在する。

今回のトラブルの経緯を見ていこう。
2012年に創業したスマートデイズは、首都圏を中心に女性専用のシェアハウスを運営し、事業を急拡大させた。しかし、2017年10月ころからシェアハウスを所有するオーナーに賃料の大幅な減額を通告しはじめ、2018年1月ごろからはオーナーに保証した賃借料の支払いが停止するようになった。

すると、数多くのオーナーがローンを返済できなくなり、各所への相談が急増して、トラブルが大きく報じられるようになった。ついに運営会社は、4月9日に民事再生法の適用を東京地裁に申請し受理されたと発表するに至った。

トラブルの原因は、空室リスクへの対応が不十分なのに高い賃料を保証するなど、健全なサブリース事業を行っていなかったことにある。ビジネスモデルも、資金力が豊富とは言えない会社員などに高額のローンを借りさせて、シェアハウスを高い価格で取得させ、その差額を賃料の支払いに充てるといったゆがんだ構造だった。加えて、金融機関のローン審査についても問題が指摘されている。

国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を改定した理由は２つある。

１つ目の理由は、2020年4月に施行予定の「民法改正」だ。
賃貸借契約では、以下のような点が改正される。
・退去時の敷金返還や原状回復に関して明文化する
・連帯保証人を保護するために、あらかじめ保証する限度額の合意を必要とする

限度額を記載した連帯保証にはなじみがないこと、連帯保証人を依頼しづらいために保証会社による保証を希望する人が増えていることなども背景にあり、新たに「賃貸住宅標準契約書（家賃債務保証業者型）」を作成し、「賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）」に極度額の記載欄を設けるなどの改定が行われた。

もう1つの理由が、サブリースに関するトラブル対応だ。
これは以前から、「長期間にわたり一括借り上げて家賃保証をするので、安定した賃料が手に入る」と賃貸アパートを建てることを勧誘されて新築したものの、一定期間経過後に賃料相場の下落を理由に賃料の減額を求められ、これに応じないと中途解約されるといったトラブルが生じていたからだ。

特に、2015年からの相続税増税の影響で、節税対策として賃貸アパートの建設に拍車がかかり、トラブルは増加していた。2018年3月27日には、国土交通省が消費者庁と連携し、「サブリース契約に関するトラブル」への注意を呼び掛けたほどだ。

では、具体的に「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」で改定された点を見ていこう。
次に示したように、「賃料の改定時期の明確化」や「サブリース業者から契約を解約できない期間の設定」が追加されている。

マーカー部分が追加項目※マーキングは筆者による（出典／国土交通省「サブリース住宅原賃貸借標準契約書（平成30年３月版）」より抜粋転載）

つまり、運営会社が勝手に減額を通告したり、短期間で中途解約をしたりできない契約内容になる。ただし、※以降にあるように、周辺の賃貸市場の変化や建物の不具合などに応じて、協議のうえで賃料を改定することは可能だ。

ほかにも、転貸の条件項目への「民泊の可否に関する事項」を追加したり、「個人情報保護法等の遵守」を盛り込んだりといった、最近の変化に応じた改定も行っている。

賃貸借契約書の国土交通省のひな型が変わったからといって、不動産経営を安易に考えるのは禁物だ。不動産会社任せにすることなく、提示された賃料が妥当なものなのか、周辺の賃貸市場に需要はあるのかといった基本的なことを、自分自身でも見極める必要があるだろう。

昨今はフリマアプリをダウンロードしたことがある人も多いのではないでしょうか。今年６月には、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、全国的に「民泊」が解禁になります。モノやサービスなどを個人間で共有できる「シェアサービス」が身近になってきていますが、実際にどれくらいの人がどのようなサービスを利用しているのでしょうか？　「シェアサービス」の利用経験や、興味の度合いを株式会社リサーチ・アンド・ディベロプメント（東京都新宿区、以下リサーチ・アンド・ディベロプメント）が調査しました。

リサーチ・アンド・ディベロプメントが首都圏在住の18～79歳男女3000人を対象に年1回実施している『CORE 2018 調査概要』という調査研究のなかから、「シェアサービス」の利用に関する調査分析を紹介します。

調査対象となったのは、下記の7項目。

画像提供／株式会社リサーチ・アンド・ディベロプメント

なんと95％もの人は先ほどの7つのサービスのうち、いずれかのサービスを知っているとのこと。

画像提供／株式会社リサーチ・アンド・ディベロプメント

けれど実際に利用したことがある人は2割程度にとどまり、利用経験者はまだまだ少ない現状もうかがえます。ちなみに使用率が一番高いのは、やはりフリマアプリ（15%）でした。次いでカーシェアリングや民泊の利用者も増えつつあるようです。

では実際に、「シェアサービス」のどんな部分が支持されているのでしょうか。

画像提供／株式会社リサーチ・アンド・ディベロプメント

利用していない人には安くモノを買える「経済性」のイメージが強いようですが、実際に利用してみると金銭的な面だけでなく、「モノの有効活用」「利用の敷居の低さ」そして「活用体験を共有する人とのつながり」を良い点としてあげる人の割合が高くなります。 例えば一番利用率の高いフリマアプリでいうと、自分の不用品を販売して誰かに喜ばれたりすることが、「人の役にたった」という自分自身の喜びにつながることもあるのかもしれませんね。

ちなみに、集計・分析をしたリサーチ・アンド・ディベロプメントの担当者によると、「若年層の民泊、フリマアプリの利用率が予想以上に高かった」そう。
「利用率では大きく遅れをとる40代から50代も利用意向は予想以上に高いと感じました。興味はすごくあって、あと一押し『どういう楽しさがあるのか』が納得できればデビューする人が沢山居そうです」（リサーチ・アンド・ディベロプメント）
認知が広がっているシェアサービス。民泊も解禁される2018年は利用者としてデビューする人が増えるタイミングかもしれません。