圧倒的に不動産情報が多いですが。。。。
所在地：目黒区下目黒
所在地：川崎市高津区北見方
所在地：横浜市中区宮川町
所在地：横浜市神奈川区西寺尾
所在地：横浜市中区鷺山
所在地：大田区田園調布
所在地：杉並区久我山
所在地：渋谷区代官山町（株）マーキュリー（東京都新宿区）はこのほど、2015年から2017年の3年間における中古マンション市場を分析し、その結果を発表した。それによると、中古流通物件が新築時の価格よりも高騰したエリアが、2015年から2016年にかけて大幅に増加。特に20%以上上昇したエリアは135→205エリアで、1.51倍となった。2016年から2017年にかけても20%以上の上昇エリアの割合が増加しているが、205→232エリアで増加率は1.13倍と緩やかな上昇となった。
一方で、2017年は価格の下落率が20%未満のエリアは減少したものの、20%以上下落したエリアは昨年比で1エリア増加しており、足立区・江戸川区・葛飾区等の城東方面を中心に、下落傾向は継続して見られる。
2017年中古マンション地域別・最寄駅別のランキングを見ると、最も高騰した地域は「港区虎ノ門5丁目」（＋113.5%）、2位「渋谷区渋谷1丁目」（＋85.5%）、3位「港区元麻布1丁目」（＋81.0%）。最も高騰した最寄駅は「新御茶ノ水駅（千代田線）」（＋70.3%）、2位「人形町駅（都営浅草線）」（＋64.5%）、3位「品川駅（横須賀線）」（＋57.2%）。
また、2017年中古マンション地域別で最も下落したのは「葛飾区東水元5丁目」（－45.8%）、最寄駅別では「南鳩ヶ谷駅（埼玉高速線）」（－26.3%）だった。
ニュース情報元：（株）マーキュリー
先日、ディズニーシーに行きました。
行きバス車中でトラブル発生。クラウド君が、
「トイレ～～～💦」（←大の方）
これには焦りましたが、なんとかセーフ(^O^)間に合いましたよ。
その後は大きなトラブルもなく、楽しい一日でした！
クラウド君はTDSは初めて。（TDLは2回行きました。）
見るもの全部が珍しくて、ウキウキ♪ルンルン♪大はしゃぎでした。
歩き疲れ＆お昼寝対策に、ベビーカーを持参しました。
ベビーカーを使うのなんて一年ぶりくらいです。
案の定お昼寝したので、これは持って行って良かったです。
船に行こうとして、お城の中で迷子になった父子。┐(´∀｀)┌ﾔﾚﾔﾚ
帰り夕方6時発バスの時間まで遊んで、ディズニーシーを大満喫しました。
また行きたいなぁ
東京都心部と、自然豊かな高尾・多摩エリアの中間あたりに位置する調布。市内に映画・映像関連企業が多いことから「映画のまち」として栄え、かつては「東洋のハリウッド」とまで言われた街だ。近年は京王線調布駅の地下化、駅前広場の拡充などの再開発が進むが、街の変化は住環境にどのような影響をもたらしたのだろうか。変わりつつある「調布」の街を調査すべく、住民の方と一緒に歩いてみた。
2017年誕生の駅ビル「トリエ京王調布」
今回、街を案内してくれるのは調布在住歴18年の坪沼大輔（つぼぬま・だいすけ）さん。映画やドラマの撮影に携わる仕事をしており、「映画のまち」の案内人にはうってつけのお方だ。ちなみに好きな映画は『ニュー・シネマ・パラダイス』。
トリエ京王調布B館のビックカメラ（写真撮影／小野洋平）
坪沼さんがまず案内してくれたのは、2017年に誕生した駅ビル「トリエ京王調布」（以下トリエ）。かつて地上にあった調布駅舎の跡地に位置し、ショッピングセンターのA館、家電量販店のB館、映画館のC館の3つから構成されている。
トリエ京王調布C館の映画フロア（写真撮影／小野洋平）
なかでも注目すべきは、「シアタス調布」。「映画のまち」に6年ぶりに誕生したシネコンだ。動きや香り、光などの演出効果が人気の「4DXデジタルシアター」や東日本では初となる立体音響テクノロジー「GDC featuring dts-X」を採用しており、これには映画好きの坪沼さんも歓喜したそうだ。
ちなみに4月13日からは、往年の名画を1年間にわたって連続上映するイベント「午前十時の映画祭」がシアタス調布でも始まり、最新のスクリーンで『タイタニック』や黒澤明監督作品などが楽しめる。
「往年の名作映画を最新の設備で見られるのはうれしいです。個人的には早く『七人の侍』をスクリーンで見たいですね」（坪沼さん、以下同）
充実度を増した調布駅前新たな駅ビルの誕生は、市民の生活利便性も大きく向上させたという。
トリエA館に入る成城石井（写真撮影／小野洋平）
「駅前に来れば、そろわないものはないと思います。以前から駅前にはPARCOをはじめ、西友や東急ストアがありましたが、今回駅ビルの中に『成城石井』が登場し、グローサラント（※）も展開されているんです」
（※）グローサラント：食品販売店の「グローサリー」と「レストラン」を合わせた造語。店で売っている食材をその場で調理した料理を、飲食スペースで楽しむことができる。
トリエC館の横にある「てつみち」。オープンテラスの憩いの空間となっている（写真撮影／小野洋平）
また、最近では駅前に、子育て世代に向けた公園や保育園などの施設も徐々に増えてきているという。
「市役所や大病院なども駅から徒歩圏内ですし、生活の充実度はかなり増したと思います」
調布市民待望のとんかつ屋も復活
行きつけの飲み屋が並ぶ北口（写真撮影／小野洋平）
一方、老舗店が並ぶ「天神通り商店街」や飲み屋がひしめく「調布百店街」など、昔ながらの街並みも健在だ。
「この先には調布市民ならば、知らない人はいない『とんかつ屋』があるんです」と、坪沼さんが案内してくれたのは、駅北口から徒歩5分のところにある「かつ元」。
調布駅から徒歩5分（写真撮影／小野洋平）
創業は1976年。調布駅の隣駅「布田駅」で35年間営業を続け、土地区画整理のため、2012年に調布市国領へ移転。その後、オーナーの体力的な理由もあり一時は閉店したが、この味を受け継ぎたいという弟子の熱意により復活。2015年、ふたたび布田に店を構えることになったそうだ。
自慢のロースかつ定食。肉は岩手県産の「岩中豚」を使用している（写真撮影：小野洋平）
坪沼さんも昔からの常連の1人。「働き始めたころはお金がなくてなかなか食べられなかったけど、今では自分へのご褒美として食べに来ています」と、顔をほころばせる。
映画館に加え、長年愛され続けた名店まで復活し、昔ながらの住民も大いに喜んでいるようだ。
駅から多摩川に続く、住宅街や撮影所食事の後は、散歩がてら調布駅南側を流れる「多摩川」を目指すことに。
大映製作の特撮時代劇映画「大魔神」がお出迎え（写真撮影／小野洋平）
途中、「日活調布撮影所」や「角川大映スタジオ」など、今も映画を制作する現役の撮影所を発見。
「もともとは日本映画株式会社が調布に『多摩川撮影所』を設立したことが『映画のまち』と呼ばれるようになったゆえんなんです。今でも東京現像所や美術、特機（撮影の機材）を扱う映像関連の企業は残っています」
多摩川沿いの住宅街（写真撮影／小野洋平）
さらに歩を進め日活撮影所を越えると、戸建ての住宅街が広がっていた。
「駅前は再開発によってマンションが多く建ち、若年層のファミリーが増えたような気がしますが、品川通りを越えると戸建てが多い印象です」
このあたりの住民は車もしくは自転車を使って駅に向かうそうだ。なお、駅に向かうバスの本数も多いため、生活の足には困ったことがないとのこと。
「調布は自然も多く残っているけど、意外に交通も至便で特急電車に乗れば新宿まで15分、車でも30分ほど。調布ICを使えばさらに早く着きますよ」
山梨・東京・神奈川を流れる多摩川（写真撮影／小野洋平）
調布駅から歩くこと20分、市民の憩いの場、多摩川に到着。花見シーズンとあって平日でも多くの人でにぎわっている。
「私も休みの日には読書をしたり、ランニングをしていますが、用もないのに来てしまうときもあります。そういう方はけっこう多いみたいですよ（笑）。やはり市民にとって多摩川の存在は大きいんだと思います」
国道114号線の桜並木（写真撮影／坪沼大輔）
そう語る坪沼さんに、“心の拠り所”である多摩川沿いの桜並木を撮ってもらったら、どこかの映画のワンシーンで使われていてもおかしくないカットになった。さすがプロ。
調布近辺の家賃相場は？最後に、調布の気になる家賃相場を見てみよう。調布駅周辺の一人暮らし用賃貸物件の相場は6.4万円。調布駅は京王線、京王相模原線が乗り入れており、京王線の特急を使えば、新宿駅まで2駅でいける便利な駅だ。坪沼さんいわく、京王線沿線には大学が多く集まっているため、一人暮らしの学生も多いという。
調布をまとめてみると……
・新たに駅ビルが誕生したことで市民の生活利便性は飛躍
・オープンした映画館には最先端の設備がある
・撮影所をはじめとする映像関連会社が残っている
・子育てがしやすい設備・環境も徐々に増えてきている
・多摩川沿いには戸建てが並び、バスや自転車を多く利用している
・多摩川は市民の憩いの場となっている
都市のような利便性と豊かな自然が共存する街・調布。「映画のまち」としての誇りも残っており、今後は映画を使ったまちづくりにも期待がかかる。時にのどかな多摩川に癒やされ、時には映画の世界にどっぷり浸るーー。そんな生活に筆者も思わず憧れてしまった。
●調査概要“人生最大の買い物”とも言われる住宅。せっかく買うなら、資産価値が落ちない物件を購入し、その価値を維持したい、と誰もが思うのではないでしょうか。
住宅に関するさまざまな疑問について、さくら事務所創業者・会長の長嶋修氏にホンネで回答いただく本連載。第4回の質問は「資産価値が落ちない家ってどんな家？」です。物件選びからその価値を維持する秘訣までをお答えいただきました。2018年4月に始まったホームインスペクションの意義や、ホームインスペクターの選び方についても詳しく解説します。
まずは、物件の条件からお話ししましょう。昨今顕著なのは「駅距離格差」です。購入であれ賃貸であれ、求められる「駅からの距離」がどんどん短くなっているのです。
REINS（東日本不動産流通機構）のデータによれば、東京都心7区（中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区・品川区・目黒区）において2013年は、駅から1分離れるごとに、中古マンション成約単価が平米あたり8000円程度の下落を示していました。しかし2017年には、1万6000円ずつ下落しています。
この傾向は都市郊外のベッドタウンでも同様で、千葉県柏市の場合は柏駅から1分離れると、2008年の中古マンションの成約単価は平米8000円ずつの下落でしたが、2017年では1分ごとに平米1万6000円以上の下落を示しています。
都心でも郊外でも駅前や駅近はめっぽう強く、駅から離れるほどどんどん弱くなっているのです。このような現象が起きている最も大きな理由は言うまでもなく「住宅余り」が影響しているものと思われます。
世帯数に対して住宅数は圧倒的に上回っており、18年の現時点ではすでに1000万戸を超える空き家が存在しているといわれていますが、要はよりどりみどりの「買い手・借り手市場」なわけです。また、若年層が自動車を保有しなくなったこととも関係があるでしょうし、部屋の広さや間取り、日当たりなどを多少我慢してでも、通勤や買い物などの生活利便性を優先するといった嗜好もうかがい知れます。
資産価値が落ちない家その2：選べるなら“立地適正化区域内”をまたこれから本格的な人口減少、少子化・高齢化社会を迎えるにあたり、全国1740あまりの自治体のうち384自治体において、街を縮める「コンパクト＆ネットワーク政策」が進められています。これはかんたんに言えば、人口密度を一定程度に維持することで、行政効率の悪化を防ごう、市民の生活利便性を維持しようというものです。埼玉県毛呂山町はこの「立地適正化区域内」については、地価上昇10％を目指すとしています。言いかえると、区域外は地価について約束もできないということです。
岐阜県岐阜市は現市街地のうち、立地適正化区域を55％程度にする方針です。この政策は5年ごとに見直しが行われる予定ですが、その中で徐々に規制を厳しくしながら街のコンパクト化はじわりじわりと進み、やがて10年、20年と経過するうちに、人が集まる区域とそうでない区域が徐々に色分けされていく可能性が高いでしょう。
そうなると不動産の資産価値にも大きな影響が出そうです。決定的なのは、金融機関の評価。金融機関が、立地適正化区域内であれば一定の担保評価ができるが、区域外は評価できない、といったことになれば、両者の資産性に差が出るのは必至です。自分が選ぶ自治体において、こうした計画があるかどうか、あればその中身はどういったものか、調べてみてください。
宅地建物取引業法が改正され、18年4月から「インスペクション説明義務化」がスタートしました。これは簡単に言えば「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」といった不動産取引の節目に、建物のコンディションを見極めるインスペクションについて説明を行うということです。2025年までに中古住宅市場・リフォーム市場を2倍（15年比）にする、といった国の方針の一環で、建物の劣化具合などを見極めるホームインスペクション（住宅診断）を普及させようというもの。
資産価値が落ちない家その3：ホームインスペクションで良コンディションの物件をこれまで日本の住宅は、一戸建ては25年、マンションなら30年程度で価値ゼロになるとされてきましたが、こうした慣行を改め、コンディションの良い建物は積極的に評価、中古住宅でも一定の品質を保っているものは積極的に評価しようという試みです。
住宅購入時には、新築でも中古でも、専門家に依頼してホームインスペクション（住宅診断）を入れ、建物のコンディションを見極める。住み始めたら適度な点検とメンテナンスを行い建物価値を維持するといったことが、今後非常に重要になってきます。
なおホームインスペクション（住宅診断）を行うホームインスペクター（住宅診断士）を探す際にはまず「実績」を確認してください。候補をいくつか選んだら、まずは率直にこれまでのインスペクション実績を尋ねましょう。どの構造に詳しいのかも必ず確認を。建物の工法にはさまざまな種別がありますが、木造に詳しいホームインスペクターが、RC（鉄筋コンクリート）造に詳しいとは限らないためです。自分がホームインスペクションを依頼する建物の構造に詳しいかどうかを必ず確認するようにしてください。
またその際には「専門用語を多用せず、分かりやすく説明してくれるか」に注目を。建築の専門用語を極力使わず、なるべく平易な言葉で、分かりやすく判断材料を提供してくれるかどうかというのは重要なポイントです。
ホームインスペクターは客観性・第三者性が大切そして最も重要なのは、ホームインスペクターの「客観性・第三者性」。現時点ですら早速、業界では大きく問題となる動きが起きています。それは「ホームインスペクターと不動産業者との癒着」です。この癒着は、売主や買主が、不動産業者からホームインスペクターを紹介されたとき、つまり、買主や売主が自らインスペクターを選べない場合に起こります。なぜなら、不動産業者とインスペクターは、仕事を発注する側ともらう側の関係になってしまっているからです。
不動産業者は常に「契約したい」といったモチベーションをもっているもの。しかし建物の不具合など不都合な真実が出てきたとき、不動産業者がそうした不都合を隠そうと、インスペクターに問題写真や文言の削除を依頼するケースが報告されています。このとき、インスペクターがこの依頼を断ったら、この不動産業者からはもう仕事が来ることはありません。
ホームインスペクションを手掛けるさくら事務所にはしばしばこうした依頼があり、すべて断っていますが、次から依頼がくることはありません。ということは他のインスペクターが、その業者のインスペクションを引き受けて業者の主張を受け入れている可能性があるのです。
米国ではかつて、ホームインスペクターと不動産業者との癒着が問題となり、州によっては「不動産業者によるインスペクターの紹介は禁止」です。オーストラリアでもやはり「売主のインスペクションは虚偽が多い」と問題になり、買主がインスペクションする仕組みが創設されてきました。英国でも同様に買い手がホームインスペクションを依頼しています。インスペクションはあくまでも、買い手が選んだインスペクターが行うのが望ましいのです。
また「無料インスペクション」にも注意しましょう。なぜ無料なのか、その理由を考えるとよいでしょう。そこにはほぼ100％の確率でリフォームや耐震工事のプレゼンが付いているはずです。
「格安ホームインスペクション」にも留意してください。あまりに安すぎるホームインスペクションは、やはりリフォームなどの仕事が目的か、能力に自信がないかのどちらかという可能性があります。ホームインスペクション単体で営業できるだけの妥当な料金設定であることが、その健全さを判断する指標になると言っていいでしょう。相場としては、目視による診断で5万円～7万円程度。床下や天井裏にまで進入する場合は11～12万円程度です。
ホームインスペクションで大事なのは、あくまで第三者を立て、買主あるいは売主が自ら選んだインスペクターに依頼をすること。この原則を忘れないようにしてください。
最後に「”瑕疵（かし）保険”と”ホームインスペクション”は別物」ということを知っておきましょう。建物の保証をしてくれる「瑕疵（かし）保険」は、ホームインスペクションではありません。これは文字通り、念の為の建物保証をするもので、建物の劣化具合について判断材料を提供したり、直し方などについてアドバイスをくれたりするものではありません。くれぐれも、混同してしまわないようにしましょう。
長嶋 修 さくら事務所創業者・会長