日: 2018年5月9日

（株）東京カンテイはこのたび、首都圏における2017年「新築マンションPER」（改訂版）を発表した。新築マンションPERは、マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値（マンション価格÷（月額賃料×12））。一般に、マンションPERが低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。

2017年新築マンションPERの首都圏平均は、24.49（対象212駅）と前年から横ばいで、2012年以降続いてきた上昇傾向は一服した。新築マンションの平均価格（70m2換算）は前年比＋2.9%の6,684万円と上昇し、分譲マンションの平均賃料（70m2換算）も＋2.5%の22万4,905円と、相応に水準が高まったことから、回収に要する期間に大きな変化は見られなかった。

首都圏で最もマンションPERが低かった（割安感が強かった）駅は、JR常磐線「柏」の14.97で、賃料換算では回収期間が首都圏平均に比べて約9.5年短かった。「柏」ではここ3年間、新築マンション価格は3,700万円～4,000万円で概ね安定しているが、2015年3月の上野東京ライン開業によって「東京」～「品川」方面への通勤利便性が向上したことに加え、駅前タワーマンションからの賃料事例が増えたことなどから、月額賃料が20万6,024円と2年前に比べて6万円以上上昇している。

一方、マンションPERが高かった（割高感が強かった）駅は、東京メトロ銀座線「青山一丁目」の45.26で、賃料換算では首都圏平均と比較して回収に20年以上も余計にかかる計算となる。月額賃料は38万5,302円と首都圏でもかなりの高水準を示しているものの、新築マンション価格は2億926万円と2億円を超えており、結果的に賃料見合いで最も割高な駅となっている。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

（株）東京カンテイはこのたび、近畿圏における2017年「新築マンションPER」（改訂版）を発表した。新築マンションPERは、マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値（マンション価格÷（月額賃料×12））。一般に、マンションPERが低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。

2017年新築マンションPERの近畿圏平均は22.21（対象115駅）で、圏域以外からの投資ニーズの高まりもあり、マンションPERは4年連続で上昇した。分譲マンションの平均賃料（70m2換算）は前年比＋1.6%の17万2,865円に上昇したものの、新築マンションの平均価格（70m2換算）が＋7.4%の4,591万円と上昇率で上回っており、富裕層による実需・投資ニーズに合わせた物件の供給が多くなっているのに伴い、賃料見合いでの買いやすさは一段と後退する傾向にある。

近畿圏で最もマンションPERが低かった（割安感が強かった）駅は、大阪市営地下鉄 堺筋線「天神橋筋六丁目」の14.93で、賃料換算では回収期間が近畿圏平均より7年以上短かった。堺筋線や谷町線の2路線が利用可能で、JR環状線「天満」が徒歩圏であること、またターミナル駅であるJR大阪駅周辺へもアクセスしやすいことから、月額賃料は近畿圏平均よりも6万円ほど高くなっている。

一方、マンションPERが高かった（割高感が強かった）駅は、JR神戸線「甲南山手」の33.92で、賃料換算では近畿圏平均と比較して回収までに11年以上も余計にかかる計算となる。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

（株）東京カンテイはこのたび、中部圏における2017年「新築マンションPER」（改訂版）を発表した。新築マンションPERは、マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを求めた値（マンション価格÷（月額賃料×12））。一般に、マンションPERが低ければ賃料見合いでは割安で買いやすく、反対に高ければ割高で買いにくいことを意味する。

2017年新築マンションPERの中部圏平均は21.66（対象45駅）で、前年から1ポイントほど上昇した。新築マンションの平均価格（70m2換算）が前年比＋5.2%の4,053万円と上昇したのに対して、分譲マンションの平均賃料（70m2換算）は－0.2%の15万6,774円とやや下げた。マンションPERの水準自体は首都圏（24.49）や近畿圏（22.21）ほどではないが、5年連続で上昇しており、価格上昇に伴って賃料見合いでの割高感は強まりつつある。

中部圏で最もマンションPERが低かった（割安感が強かった）駅は、名鉄名古屋本線「東岡崎」の16.17で、賃料換算では回収期間が中部圏平均に比べて5年以上短かった。「東岡崎」は郊外エリアに位置しているために、月額賃料は中部圏平均の15万6,774円を下回る水準となっているが、分譲されていた新築マンションは地場デベロッパーによる徒歩10分以遠の物件であったことから、賃料見合いでも割安な価格に抑えられていた。

一方、マンションPERが高かった（割高感が強かった）駅は、JR関西本線「桑名」の29.59で、賃料換算で中部圏平均と比較して回収までに8年以上も余計にかかる計算となる。月額賃料が中部圏平均に比べて4万円以上も下回っているが、分譲されていた新築マンションが駅近物件で価格が概ね中部圏平均と同程度であったことも影響し、賃料見合いで最も割高な駅としてランクインした。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

東京都は、木造住宅密集地域の不燃化を促進するため、自己資金だけでは住宅の建替えが困難な方向けに、金融機関からの借入金に対する利子補給事業を実施する。
「防災都市づくり推進計画で指定する整備地域」「防災都市づくり推進計画で指定する重点整備地域（不燃化特区）」「東京都木造住宅密集地域整備事業地区」のいずれか一つに該当する地区に、耐火又は準耐火構造の自己用住宅を建替えにより建設すること、かつ、都道府県税及び区市町村税を滞納していないことが条件。

利子補給額は、利用者負担利率の1%相当額（1%未満の場合は当該金利）で、補給期間は10年間とする。募集戸数は30戸。東京都庁や各区市町村窓口などでパンフレットを配布し、2018年5月14日（月）から2019年2月28日（木）まで受け付ける（※募集戸数に達したときは申込締切）。

ニュース情報元：東京都

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2017年度の「首都圏不動産流通市場の動向」を公表した。これによると、中古マンション、中古一戸建てともに、前年度より成約件数は増えていないのだが、成約価格は上昇している。東京23区や横浜・川崎の状況など、地域別に詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「首都圏不動産流通市場の動向（2017年度）」を公表／（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）2017年度の首都圏の中古マンション・中古一戸建ての動向は？

まずは、東日本レインズの2017年度のデータから、首都圏全体の中古住宅の市場傾向を見ていこう。

【図1】成約動向（ベクトル表）より首都圏の中古住宅市場の動向※太い矢印は上昇幅が大きいことを示している（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2017年度）」）

首都圏の中古マンションの成約件数は3万7172件（前年度比0.7％減）で、前年度を下回ったものの過去最高だった前年度に続いて3万7000件台となり、横ばいという状況だった。一方で、平均成約価格（3253万円）と平均平米単価（50.63万円）は5年連続で大きく上昇した。

かたや、首都圏の中古一戸建て住宅の成約件数は、1万2560件（前年度比3.7％減）で前年度を下回り、平均成約価格（3111万円）は４年連続で上昇する結果となった。

では、中古マンション市場を地域別に詳しく見ていこう。

【図2】都県・地域別の中古マンションの成約状況（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2017年度）」）

首都圏全体の成約価格は、前年度の3078万円から3253万円に上昇し、平米単価も前年度の48.43万円から50.63万円に上昇してついに50万円台に乗った。価格上昇をけん引しているのは、高い上昇率を示す「東京23区」と「横浜・川崎」だ。

マンション市場では、特に交通や生活の利便性が重視されるので、その影響があるのだろう。さらに、近年はこうした利便立地で新築マンションの供給が集中しており、比較的築年数の浅い中古が市場に出回っている影響も考えられる。東京23区と横浜・川崎で平均築年数が他の地域より若干短いことからも、それがうかがえる。

一方で、首都圏の平均住戸面積は2013年度以降縮小してきたが、2017年度は「東京都下」を除きすべての地域で前年度より拡大し、64.24平米になった。広めの住戸を希望する傾向が強まったように見えるが、広めの住戸なら千葉県や埼玉県で探しやすいといえるだろう。

次に、中古一戸建て市場を地域別に詳しく見ていこう。

【図3】中古一戸建ての成約状況（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2017年度）」）より編集部にて作成

10年前（2007年度）と比べると、マンション市場は成約件数が2万8667件→3万7172件、成約価格が2545万円→3253万円と大きく市場が変わっているのだが、一戸建て市場は比較的安定している。10年前と比較すると、成約件数が9533件→1万2560件、成約価格が3305万円→3111万円といった違いしかない。

それでも、例えば東京23区を見ると、土地・建物面積を小さくしながらも成約件数が伸びているのは、新築・中古のマンション価格が急上昇したために中古一戸建てが注目されたといったことが考えられる。また、成約価格の上昇率が高いのは東京都下や横浜・川崎以外の神奈川県だが、新築マンションの供給が抑制されているなか、中古のマンションや一戸建てへの関心が高まったという見方もできるだろう。

一方、一戸建てらしい広さを求めるなら、ダントツで千葉県ということになる。

一戸建て市場は新築・中古ともに、上がり下がりはありながらも市場は安定している。しかし、マンション市場、特に新築マンションの供給量や価格の変動が激しく、中古マンションはもちろん、一戸建て市場にも影響を及ぼす可能性がある。

首都圏の2018年の新築マンション市場は、2017年と同程度と見られているが、地域ごとにそれぞれに及ぼす影響が違うため、希望する地域の住宅市場全体を把握していく必要があるだろう。