日: 2018年5月16日

（公財）日本住宅総合センターはこのたび、2017年度「定期借地権事例調査」の結果を発表した。同センターは1994年以降、定期借地権制度と個人・世帯の住宅取得ニーズとの関連性の定量的検証のための基礎データとして、定期借地権付分譲住宅事例のデータ収集を行っている。2017年度の調査時期は2017年4月～2018年3月まで。

それによると、2017年度における戸建て住宅の収集事例数は、52件86区画。都道府県別にみると、第1位は愛知県の62区画、第2位は静岡県の10区画、次いで大阪府の5区画で、収集された事例の約72%が愛知県となっている。土地面積については、最大面積が200m2を超える事例は52件中9件と全体の17%。収集された物件においては前年度同期（24%）よりも低下した。

マンションの収集事例数は15件639戸。前年度同期の14件1,193戸と比較すると、1件あたり戸数が約85戸から43戸となり、減少している。都道府県別マンション発売戸数は、第1位が東京都の306戸、第2位が大阪府の149戸、第3位が兵庫県の85戸、第4位が愛知県の49戸。東京都と大阪府で71%を占めた。また、今回集計した15件のうち、最大専有面積は最低でも71.43m2で、平均は90.57m2だった。

ニュース情報元：（公財）日本住宅総合センター

日本のマンションはどうして似たようなデザイン、構造なんだろう。そう考えている人は案外多いのではないでしょうか。 しかし、よく探してみれば、日本にも、そんな先入観を吹き飛ばす個性的な集合住宅が見つかります。今回はドラマや雑誌の舞台などにも登場し、今やヴィンテージマンションの名作と呼ばれる東京・目黒の泰山館（たいさんかん）を訪ねました。【連載】名物賃貸におじゃまします
斬新なデザインや仕掛けをしている賃貸住宅＝名物賃貸を毎月紹介する連載です。ドラマの舞台にも登場する美しさ

東京の駒沢公園周辺は、深沢、八雲などの閑静な住宅地が多いことで知られています。
その一つ、東が丘（目黒区）に泰山館は位置しています。門を入ると、緑豊かな中庭を囲んで三階建、全34戸が入居する建物が広がっています。そのたたずまいは、現代の高層マンションとは一線を画し、海外のリゾート地にあるコンドミニアムを思わせます。部屋をつなぐ通路は広く、ゆるやかな高低差があり、回廊状になっていて、そこを歩くだけでも、心地よさを感じます。

敷地は1000坪弱(オーナー自宅を含む)という広さ。木、石、漆喰などの自然素材を多用した建物ならではの落ち着いた雰囲気があり、周辺に高い建物や看板がないこともあって、雑誌、広告、映画などの関係者からも注目を集め、しばしば女性誌のグラビア、テレビドラマなどに利用されてきました。

回廊のような通路は幅が広く、緩やかな段差があり、歩いているだけで心地よい（写真撮影／織田孝一）

驚かされるのは、30年近く前の建物でありながら、まったく古さを感じさせないこと。時代の変化に左右されない普遍的な美があることが泰山館の大きな特色です。その最大の理由は、アメリカの建築家・都市計画家であるクリストファー・アレグザンダーの手法「パターン・ランゲージ」を用いたことでしょう。

泰山館がこの理論に基づいて建設された発端は、当時のオーナー、故・小杉勇（こすぎ・いさむ）さんと、建築家の泉幸甫（いずみ・こうすけ）さんの出会いにあります。小杉さんの息子さんで現・オーナーの小杉均（こすぎ・ひとし）さんはこう語ります。
　「この土地はもともと農地として近郊農家の方々に貸していたものです。父は会社員でしたが65歳で退職後、ここにマンションを建てようと考えました。しかしこの地域は第1種住専（低層住居専用地域）なので、高層建築は建てられません。どこにでもあるようなマンションでなく、他とは違うことをしたかったので、私の友人を通じて建築家を紹介してもらい、低層マンションを建築することにしました」

ときはバブル経済の時代。小杉勇さんは相続対策としてマンション建設を考えたのですが、ゼネコンなどに任せっぱなしにせず、一から建築の勉強をして取り組みました。詳しい理由は分かりませんが、東京の乱開発を目の当たりにして、それとは違うやりかたをめざしたのかもしれません。いずれにしても、「一つの賭ではあったと思います」（小杉さん）。

このとき、紹介された建築家が泉幸甫さんでした。

泉さんは30歳で建築家として独立、設計事務所を構えて約10年を経たころでした。しかしそれまで仕事は少なく、細々と一戸建て住宅を手がけるような状況だったそうです。世の中はバブル経済に突入していましたが、その恩恵も受けず、むしろ世の風潮に反発しながらこつこつと仕事を続けていました。そんなとき、紹介されたのが泰山館のプロジェクト。それは自分の建築家としての出発点となったと泉さんは考えています。

しかし土地の条件は良くありませんでした。泉さんは「北側斜面で、近くに川があり、低地で湿気が多く、どの駅からも遠い。正直、どうにもならない土地だったのです」と振り返ります。

ここに集合住宅を建設するに当たって泉さんは、パターン・ランゲージを導入しようと考えました。泰山館の仕事を依頼される5年ほど前、泉さんはパターン・ランゲージを実践した経験を持っていたからです。この手法の創始者クリストファー・アレグザンダーが埼玉県入間市に盈進学園（えいしんがくえん）東野高校の建設を手がけることになり、泉さんはそこに日本人スタッフの一人として参加したのです。

　「以前からアレグザンダーの理論に感銘を受けていましたが、このプロジェクトに参加して建築家として実際にどう動くべきかを学ぶことができました」（泉さん）。

ではパターン・ランゲージとは、どのような手法なのでしょうか。

美しく快適な町や建築には、時代や場所を超えて共通する特徴がいくつもありますが、ほとんどの場合、これは言語化されていません。そこで、アレクザンダーはこれを抽出し、言語で記述し、これをパターンと呼びました。パターンには状況、問題、解決法がセットで書かれています。このパターンを基本要素にして組み合わせて共通言語をつくり、建築や都市の計画を進める手法が、パターン・ランゲージです。

近代建築では、建築家が最初に理想の完成形を描き、そこに向けて建設していくのが一般的なやりかたです。それに対しパターン・ランゲージでは共通言語を用い、住民が参加して建築や町のあるべき姿を探りながら計画を進めます。泰山館のプロジェクトでは、建築家の泉さん、弁護士、不動産仲介会社などからなるチームによる事業方式を取り、多くの知恵を集めました。

こうした手法を小杉勇さんが受け入れたのは、目先の収益に走らず、長期的な展望を持って空間づくりをしようとしていたからでしょう。

「小杉さんは、計画地の斜面のプレハブ小屋を建て、1、2週間に一度、約1年間に渡ってパターン・ランゲージの勉強会を実施するところから始めました」(泉さん)。

印象的だったのは、アレグザンダーが、2mくらいの棒を何本も立てて、実際の空間のアウトラインを示しながら、理想の形を探っていったこと。「こうすれば、玄関や廊下の配置、部屋や通路のサイズ、中庭の広さなどを誰もが感覚的に理解できるわけです」（泉さん）。

泉さんはそれに従い、各部屋を一戸建て住宅のように、その位置に最もふさわしい間取りで設計しました。そのため、泰山館には二つとして同じ間取りの部屋はありません。

中庭の様子（写真撮影／織田孝一）

柱に埋め込まれたモザイクガラスはイタリア製。一つひとつデザインが異なる（写真撮影/織田孝一）

ちょっとしたくつろぎの場がしつらえられているのも、パターン・ランゲージの成果なのかもしれない （写真撮影／織田孝一）

この部屋では玄関から階段を上がってリビングに入る設計 （写真撮影／織田孝一）

窓際に作りつけのソファがあるのが目を引く（写真撮影／織田孝一）

さらに泰山館を特徴づけたのは中庭でした。シンボルツリーとなったタイサンボクをはじめ、モクレン、ハナミズキなど、植えた木々は100種類以上あります。「緑の効果は絶大だと思います。木は生長して大きくなるほどに建物を引き立ててくれました」（小杉さん）。

例えば中庭を駐車場にすれば、かなりの駐車場代を得られたかもしれません。しかしそれをせず、駐車場は地下に建設し、中庭を広く取りました。「それが豊かな住空間をつくり、結果的に賃料の維持にも役立ちました」（泉さん）。おかげで泰山館の家賃は竣工以来、四半世紀以上が過ぎてもほとんど下がらないまま、今日に至っています。

植栽は100種以上。四季折々に咲く花が目を楽しませてくれる（写真撮影／織田孝一）

こうして泰山館は、1990年に竣工しました。部屋の面積は平均して60平米から70平米。前述したように間取りや広さは少しずつ違います。

　「入居者は40代から50代の方が多いですね。かつては単身者や夫婦二人世帯がほとんどでしたが、今はお子さんのいらっしゃるご家族も7、8世帯はいます。入居者の方々からは、ここに住んで良かったという声をよく聞きます。長い方では10年以上住まれていますね」（小杉さん）。

　小杉さんが今、気遣っているのはメンテナンス。「設備の老朽化に伴い、電気、空調、ガスなどはすべて更新しました。近々、屋根にも手を入れなくてはと思っています」（小杉さん）。こうした設備面の配慮も欠かさないことで、泰山館はこれからも長く、愛される住宅となるでしょう。

世には数多くの集合住宅がありますが、泰山館のように年月を経るにつれ、魅力を増すような物件は数少ないものです。しかしそうした物件が増えないと、本当の意味で成熟した豊かな社会にはなりません。

そのためにはオーナーの姿勢が非常に重要であることが分かります。収益だけでなく、美に対する意識の高いオーナーが増えれば、長く愛される集合住宅も増えるでしょう。それは町全体を魅力的にすることにもつながるはず。泰山館を取材して、そんなことを感じました。

「今は買い時か」を問う調査結果は複数あるが、一般消費者だけでなく、ファイナンシャルプランナーや住宅事業者も調査対象としているのが、住宅金融支援機構の「平成30年度における住宅市場動向について」の調査（2018年2月～3月実施）だ。ファイナンシャルプランナーの買い時感を中心に、詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「平成30年度における住宅市場動向について」を公表／住宅金融支援機構ファイナンシャルプランナーの「買い時」は64.5％で、一般消費者の50.6％を上回る

まず、マネーのプロである「ファイナンシャルプランナー（セミナー等の同機構業務協力者62名）」の買い時感を見てみよう。

「平成30年度は29年度と比べて買い時か」を聞くと、「買い時」（64.5％）、「どちらとも言えない」（27.4％）、「買い時ではない」（8.1％）になり、買い時との回答が最多となった。住宅取得を検討中の消費者に「これから1年（平成30年4月～平成31年3月）は買い時と思うか」を聞いており、「買い時」の回答は50.6％だったので、これを上回る結果となった。

前年同時期の調査と比べると、「どちらとも言えない」が増加（20.7％→27.4％）しているが、「買い時」（67.2％→64.5％）と「買い時ではない」（12.1％→8.1％）はともに減少している。特に「買い時ではない」という回答は実数では5人だけという結果だった。

【画像1】平成30年度の住宅市場（出典／「平成30年度における住宅市場動向について」住宅金融支援機構）

では、「買い時」と思う要因について見ていこう。

ファイナンシャルプランナーが「買い時」と思う要因として第１に挙げたのは、超がつくほどの「住宅ローンの低金利」（85.0％）だ。次いで平成31年10月に予定されている「消費税率引き上げ」（62.5％）だ。この2つの要因は、前年の前回調査より大幅に増加している。

【画像2】ファイナンシャルプランナーの「買い時」と思う要因（出典／「平成30年度における住宅市場動向について」住宅金融支援機構）

減少はしたものの、3番目に多い「金利先高感」（45.0％）の要因も見逃せない。景気は不透明であるが、先々の金利上昇懸念があるので、今の超低金利を活用できる平成30年度は買い時と考えるファイナンシャルプランナーが多いということだろう。

なお、大半の住宅ローンでは適用される金利は「融資実行時」だ。つまり、契約した後、融資を受けて住宅の代金をすべて支払う時点の金利が適用される。契約時と融資実行時では月をまたいだり、新築住宅の場合に数カ月や数年先になったりする場合もある。したがって、融資実行時の金利が、購入を思い立ったときの金利より高くなっている可能性もあるという背景があるわけだ。

また、引き上げ延期を繰り返した消費税率10％についても、駆け込み効果があると見ている。

消費税が課税されるのは、住宅の「引き渡し時」だ。住宅については、半年前の前日（平成31年3月31日）までに契約したものについては、引き渡しが10月1日以降になったとしても、8％の税率が適用されるという経過措置がある。つまり、平成31年3月末までに契約をしようという動きが起きるのが「駆け込み」だ。

過去に消費税率が引き上げられたときにも、一定の駆け込み行為が見られたので、今回も駆け込み効果があると見ているのだろう。

ちなみにこの調査では、住宅事業者（【フラット35】の利用があった733事業者）に、「平成30年度の受注・販売等の見込みは29年度と比べて増えるか？」を聞いている。「増加する見込み」という回答は59.4％だったが、増加する要因として第1に挙がったのは「消費税率引き上げ前の駆け込み効果」（64.3％）だった。

住宅事業者は、消費税増税の駆け込み需要に期待する傾向もうかがえるが、筆者としては、ファイナンシャルプランナーが買い時要因として、消費税より低金利を多く挙げた点に注目したい。

金利は35年などの長期間にわたって多額の元金にかかってくるので、影響が非常に大きい。一方、消費税は住宅価格全体に課税されるのではなく、建物価格のみにかかる（土地は非課税）。また、「個人」が売主の中古住宅の売買には、消費税は課税されない。引き上げられる２％の影響が具体的にどの程度になるのか、試算するなどしてきちんと把握し、安易に「駆け込む」ことのないようにしてほしいと思う。