日: 2018年7月18日

（株）東京カンテイは7月17日、2018年6月の「三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移」を発表した。
それによると、6月の首都圏分譲マンション賃料は、ほぼ全域で1%程度の弱含みとなり、前月比－1.0%の2,744円/m2と3ヵ月ぶりに下落した。都県別では、東京都は－0.9%の3,307円/m2と前月に引き続き下落。神奈川県は－0.9%の2,148円/m2、千葉県－0.8%の1,541円/m2でも下落傾向。一方、埼玉県では築浅事例の減少により、平均築年数がやや進んだにもかかわらず、＋0.1%の1,624円/m2と僅かなプラスに転じた。

近畿圏では主要エリアが揃ってマイナスとなり、前月比－1.2%の1,836円/m2と4ヵ月連続の下落。大阪府では大阪市を中心に築浅事例が減少したことで、－2.4%の2,159円/m2と比較的大きく賃料水準を下げた。兵庫県でも築浅事例の減少から平均築年数が進み、－1.0%の1,638円/m2と下落傾向。

中部圏は、前月比－0.9%の1,740円/m2、愛知県では－0.9%の1,781円/m2と、ともに3ヵ月続けて1%前後の下落となった。

ニュース情報元：（株）東京カンテイ

（株）不動産経済研究所は7月17日、2018年6月度・首都圏「マンション市場動向」を発表した。
それによると、6月の新規発売戸数は2,659戸、対前年同月（2,284戸）比16.4%増、3ヶ月ぶりに増加した。地域別発売戸数は東京都区部1,429戸（全体比53.7%）、都下167戸（同6.3%）、神奈川県415戸（同15.6%）、埼玉県312戸（同11.7%）、千葉県336戸（同12.6%）。東京都のシェアは60.0%だった。

新規発売戸数に対する契約戸数は1,756戸で、月間契約率は66.0%。前月の62.2%に比べて3.8ポイントアップ、前年同月の67.2%に比べて1.2ポイントダウンした。

また、6月の1戸当り平均価格、1m2当り単価は、6,244万円、92.8万円となった。2018年5月は6,030万円、89.5万円だったので、前月比総額では214万円（3.5%）のアップ、m2単価は3.3万円（3.7%）アップした。

地域別平均価格、1m2当り分譲単価は、東京都区部7,566万円、118.7万円。都下4,627万円、65.7万円。神奈川県5,103万円、71.9万円。埼玉県3,858万円、56.2万円。千葉県5,052万円、67.6万円。

即日完売は153戸（全体の5.8%）で、フラット35登録物件戸数は2,581戸（同97.1%）だった。

ニュース情報元：（株）不動産経済研究所

（株）不動産経済研究所は7月17日、2018年6月度・近畿圏「マンション市場動向」を発表した。
それによると、6月の新規発売戸数は1,211戸。対前年同月（1,321戸）比110戸、8.3%減、対前月（1,480戸）比269戸、18.2%減。地域別発売戸数は大阪市部438戸（全体比36.2%）、大阪府下298戸（同24.6%）、神戸市部263戸（同21.7%）、兵庫県下86戸（同7.1%）、京都市部56戸（同4.6%）、京都府下1戸（同0.1%）、奈良県59戸（同4.9%）、滋賀県7戸（同0.6%）、和歌山県3戸（同0.2%）だった。

新規発売戸数に対する契約戸数は916戸で、月間契約率は75.6%。前月の69.5%に比べて6.1ポイントのアップ、前年同月の80.2%に比べて4.6ポイントダウンした。地域別契約率は大阪市部81.3%、大阪府下77.5%、神戸市部71.1%、兵庫県下64.0%、京都市部62.5%、京都府下100%、奈良県71.2%、滋賀県85.7%、和歌山県100%。

1戸当り平均価格、1m2当り単価は、3,578万円、62.2万円。前年同月比は戸当り価格は2カ月ぶりのダウン。m2単価は4カ月ぶりのダウン。2018年5月は3,868万円、64.4万円だったので、前月比総額では290万円（7.5%）のダウン、m2単価は2.2万円（3.4%）ダウン。

地域別平均価格、1m2当りの分譲単価は、大阪市部3,479万円、67.5万円。大阪府下3,991万円、55.0万円。神戸市部2,594万円、72.7万円。兵庫県下4,454万円、60.2万円。京都市部4,663万円、62.4万円。京都府下5,478万円、60.9万円。奈良県4,299万円、54.8万円。滋賀県3,307万円、43.7万円。和歌山県3,393万円、41.7万円。

即日完売物件は69戸（全体の5.7%）、フラット35登録物件戸数は671戸（同55.4%）だった。

ニュース情報元：（株）不動産経済研究所

住んでいる家を活用して現金を得る手段として、最近よく耳にするのが「リースバック」だ。「ハウス・リースバック」というサービスを展開している（株）ハウスドゥでは、9000件を超えるほど年間の問い合わせが増加したという。いったいどんな仕組みなのだろうか？【今週の住活トピック】
「ハウス・リースバック 年間問い合わせ件数9,000件突破！」 ／（株）ハウスドゥリースバックってどんなもの？

一般的に「リースバック」とは、正式には“sale and leaseback”、つまり賃貸借契約付き売却のことをいう。
ここでいうリースバックとは、自宅などの所有不動産を第三者（投資家や不動産会社など）に売却し、売却先と賃貸借契約を結んで、元の所有者がそのまま住み続けるという仕組みだ。

この仕組みが実現する前提となるのは、購入した新たな所有者となる売却先と、元の所有者がお互いを信頼したうえで契約を交わすことだ。そうでないと、新たな所有者が立ち退きを求めたために住み続けられないとか、新たな所有者が別の第三者に転売してしまうということも起こり得るからだ。

こうしたリースバックサービスを（株）ハウスドゥでは2013年10月から開始しているが、リースバックへの年間（いずれも前年7月～6月の一年間）問い合わせ件数は、2016年の3384件、2017年の6907件と増加し続け、2018年には9000件を超えたという。

同社のサービスは、同社自身が不動産を購入して、大家となってあらかじめ決めた期間で元の所有者に賃貸（リース）するという仕組みだ。後から元の所有者が再度購入することも可能にしていて、契約の際にも再購入時の買い取り額をあらかじめ明示しているという。

「ハウス・リースバック」の仕組み（株ハウスドゥ提供）

一般的な「リースバック」のメリットとデメリットについて考えてみよう。
〇メリット
・売却によって、まとまった現金を手にできる。
・売却後も慣れ親しんだ自宅にそのまま住み続けられる。
・広く販売活動をすることがないので、売却したことを近隣に知られない。
〇デメリット
・所有ではなく賃貸となるので、賃料を払うなどルールを守る必要がある。
・終身住み続けたり、必ず買い戻せることが保証されているわけではない。

もちろん、契約で合意した期間中ずっと賃料を払い続けられる安定した収入があること、住宅ローンが残っている場合は金融機関の抵当権がはずせるように売却代金がローンの残高を上回ることなど、利用するには一定の条件が求められる。

また、リースバックで重要な役割を果たすのが、新たな所有者だ。当然ながら新たな所有者に利益が生じないと、この仕組みは成立しない。投資額（購入額）に対して、それを超える賃料が入ったり、賃貸借契約終了後に転売して利益が出たりすることが求められる。

そのため、リースバックの場合は、「普通に売るよりは売却額は低い」とか、「普通に借りるよりは賃料は高い」とか、「買い戻し額は売却額より高い」といった可能性もある。

したがって、「だれもが簡単に住みながら現金を手にできる」方法とは思わないほうがよいだろう。

住みながらまとまった現金を手にできる方法として「リバースモーゲージ」という手法もある。

リバースモーゲージについては筆者も何度か記事にしているが、こちらは自宅を担保にお金を借りることで現金を手にする仕組みだ。したがって、「所有権を持ち続ける」、「借りたお金を返済していく」という点が根本的に異なる。

→リバースモーゲージについては筆者の記事「住みながら自宅を現金にする方法がある！？“リバースモーゲージ”の利用件数が増加」「住み続けながら家を現金化できる“リバースモーゲージ”。老後の資産活用の選択肢になる？」を参照

またリバースモーゲージは、死亡などによって契約が終了した時に相続人が売却するなどでローンを一括返済する仕組みなので、60歳以上などシニア層に限定して自宅を現金化するために利用されることが多い。

一方、リースバックのほうは、売却してしまうので自分のものではなくなるが、再度購入することで買い戻せる可能性はある。年齢制限なども特にないことから、例えば、次のような人に向いていると考えられる。

・学区の関係など一定期間自宅に住み続ける理由はあるが、今まとまった現金が必要な人（定めた期間を過ぎたら住み替える）
・一定期間後に確実にまとまった現金が手に入るが、今は必要な現金が手元にない人（まとまった現金が入った段階で買い戻す）

覚えておいてほしいことは、住み続けられると言っても「定期借家」による賃貸借契約になるので、定めた期間が来たら賃貸借契約は終了するのが原則だ。契約終了時に定期借家を再契約することは可能なので、希望する期間だけ再契約を繰り返すことで住み続けられる場合もあるが、どこかの段階で転居する計画でいたほうがよいだろう。

自宅に住み続けながら、「売却によって現金化」するリースバックも、「担保にしてお金を借りて現金化」するリバースモーゲージも、取り扱う機関もまだ少ない。サービスの内容もそれぞれで異なるため、利用する際には契約条件などを細かく調べる必要がある。

自宅を活用して現金化する必要がある場合には、その方法を幅広く検討してほしいが、選択肢の一つとしてこうしたサービスがあることも覚えておくとよいだろう。