日: 2020年5月12日

筆者は分譲マンションに住んでいる。そして、今、管理組合の役員をしている。外出自粛、3密回避のなかで新型コロナウイルスの感染対策はどうしたらよいのか、例年5月に開催される管理組合の総会をどうするか、いろいろ気になることばかりだ。ほかのマンションはどうしているのだろう？
頼りにしたい管理会社はどこまでしてくれる？

新型コロナウイルスに関して、管理会社はどう対応するのだろうか？マンションの管理会社の業界団体である「一般社団法人マンション管理業協会」に聞いた。

マンション管理業協会では「マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン」を出している。それによると、管理会社は業務をするうえで法令順守が求められるが、「マンション居住者の安全を確保することを最優先として業務を行う」ことが望まれる、としている。管理組合に対する業務については、緊急時には定められた業務を行えない場合もあること、管理員の安全を確保する必要もあるので、マンションのライフラインを維持するための必要最小限の業務に絞る（勤務時間を短縮する）場合もあることなども、管理組合に対して事前に協議しておくようにといった方針を打ち出している。

また、政府の「緊急事態宣言」により交通の遮断が発令された場合は、管理会社の社員なども動けなくなるので、マンションのライフライン維持の対応について事前に管理組合と協議しておくように促している。

たしかにうちのマンションでも、緊急事態宣言で交通が遮断されたら、誰もマンションまで来られないので、各戸でゴミ出しをするようにといった書面が管理会社から来ていた。

新型コロナウイルスの感染予防策は？

次に、感染予防策について考えてみよう。感染予防対策の原則は、各家庭において手洗いなどの予防対策をしっかり行ってもらうことだ。そのうえで、密閉空間の換気の問題や共用で使用する部分の消毒などの対策が考えられる。

うちのマンションは小規模なので、理事会から管理会社に、エレベーターの換気扇を稼働させること、エントランス扉の取っ手やエレベーターの操作盤を乾拭きではなく消毒液（消毒液は備蓄していないので次亜塩素酸水）で拭くことを依頼した。

ほかのマンションはどうしているのだろう？マンション管理組合の理事長や防災委員などの経験者でつくる情報交換を目的としたネットワークに話を聞いた。規模が大きいマンションでは、集会室などの共用施設もあるので、そうした施設の閉鎖なども行っていた。

また、いくつかのマンションでは、エントランスなどに消毒液を用意したり、感染予防に関する情報を掲示版などに掲示したりしていた。掲示する情報は、日々状況が変わるので頻繁にアップデートしたり、「新型コロナウイルス詐欺への注意喚起」「テイクアウトをしているご近所のショップ」などの情報まで提供しているマンションもあった。

このようにスピーディに予防対策に動けているマンションは、平時から防災委員会などが活発に稼働している傾向があるように感じた。なかには、大型台風で被災した経験から、備蓄した消毒液が今回活用できたという事例もあった。日ごろから緊急時の体制が整っているかどうかが、大きなカギになるのだろう。

マンション内で新型コロナウイルスの感染者が発生したときどうする？

うちのマンションでは、実は「感染者が発生したとき」の対応策については、まったく考えていなかった。そうしたときに頼りにする管理会社は、どんな対応をしてくれるのだろう？マンション管理業協会に聞いた。

まず、感染が判明した段階で当人は病院に入院したり宿泊療養施設に移ったりしてマンションにはいないことや、管理組合や管理会社への報告義務もないので、状況を把握することは難しい。その後の保健所からの指導に従うことになるという。消毒を指示されたら、保健所の助言を得て消毒事業者を手配するといったことが考えられる。

この際に最も注意したいのは、プライバシーの保護だという。マンション内で感染者探しが始まったり、バッシングが起きたりといったことにならないように、個人情報を保護することが大切。理事がうっかり部屋番号を言ってしまう、ということはあってはならない。うちのマンションも、理事会で心構えだけでもしておきたいものだ。

さて、ネットワークで話を聞いたなかに、かなり先進的に事前準備をしているマンションがあった。「パークシティ溝の口」がその事例だが、どういった準備をしているのかを紹介しよう。

しかしその前に、このマンションの特殊性について触れる必要がある。「数戸数1000戸超の大規模マンションで、管理組合と自治会が並行して活動していること」、「築年数が経過しているため、高齢者が多いこと」といった特殊性を前提に見てほしい。

出典：全戸に配布された「コロナ対策のしおり」（パークシティ溝の口）

このマンションでは、緊急事態宣言の発令を受けて、
・対策本部の立ち上げ
・注意事項等の掲示
・手指洗浄液、消毒液設置
などを行った。
さらに、感染者が発生した場合、
・本人または家族に感染したことの連絡を要請
・感染者が発生したことを居住者に通知
・共用部の消毒のための事業者の手配
・感染者・濃厚接触家族への生活支援
などの準備をしており、担当表（管理組合・自治会・管理会社）の作成などもしているところだ。

感染したことを管理組合に知らせる義務はないが、単身や夫婦のみの高齢者も多いことから、自宅待機の場合に食料品や日用品を各戸の玄関まで届けたいと考えており、そのために本人や家族から連絡をもらって、居住者による支援体制を整えようしている。そのために、本人の同意を得て自宅待機者を把握しておくという考え方だ。

また、消毒事業者がオーバーフローして、保健所から紹介された事業者がすぐには消毒作業を行えない場合も多い。そのため事前に、依頼できる消毒事業者を管理会社と一緒に探しているという。

ここで課題になるのは、分譲マンションに賃貸で住んでいる居住者だ。管理組合は、区分所有者で組織し運営するものなので、賃借人には及ばない。このマンションでは、管理組合（組合員＝区分所有者を対象）と自治会（自治会員＝居住者を対象）が連携しているので、賃借人も対象として一律の対応ができるのだ。

ここまでできるマンションはまれだと思うが、どういったことが起きるのか、事前に準備できることはないか、などを感染者が発生する前に考えておくことは大切なことだ。

年に一度の管理組合の総会はどうする？

さて、マンションの管理組合の総会が開催されるのは、例年5月が最も多いという。総会と言えば、大きな会議室に大勢が集まることになり、まさに3密状態になる。そのため、今年は総会を開催するかどうかが一つの問題になっている。

区分所有法で「管理者（理事長）は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」と定められている。マンションの管理規約に「理事長は、通常総会を毎年1回新会計年度開始以後2カ月以内に招集しなければならない」（標準管理規約第42条第3項）といった規定を置く管理組合も多い。

そこで（公財）マンション管理センターでは、「新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関する Q＆A」を提示している。

通常総会の開催については、法務省が「今般の新型コロナウイルス感染症に関連し、前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には、その状況が解消された後、本年中に集会を招集し、集会において必要な報告をすれば足りる」という見解を示している。つまりいったん延期して、収束してから総会を開催してもよいということだ。

ただし、すでに総会を延期したものの延期日に開催できる状況ではない、というマンションも出ている。マンション管理センターのQ&Aでは、通常総会を延期した場合の手続きや注意点に加え、総会会場に来場することなく、議決権行使書または委任状により、議決権を行使してもらうことを勧める方法も推奨している。

ちなみにうちのマンションでは、できる限り書面による議決権行使をするようお願いし、総会を開催することとした。

朝のテレビ番組で、実際にマンションで感染者が発生した事例を取り上げていた。消毒作業について、管理会社は作業をしないし、費用も負担しないといったコメントがあったが、管理会社が何でもやってくれるわけではない。

管理組合と管理会社は「管理業務委託契約」を交わし、それに基づいて管理業務を行っている。感染症対策などは、通常の管理業務の範囲を超えたものになるので、それぞれのマンションで管理会社がどこまで担当してくれるのか、費用負担はどう考えたらよいかを事前に協議しておく必要がある。

だからこそ、あらかじめ感染症対策について、管理組合と管理会社の対応範囲を決めておき、必要な準備をしておくことが大切になるのだ。さて皆さんのマンションは、どうされていますか。

新型コロナウイルスによる緊急事態宣言の範囲が7都府県から全国に拡大されました。さまざまな業界が自粛の影響を受け大変な状況になっていますが、今後、不動産市場にはどのような影響が出てくると考えられるでしょうか。さくら事務所会長の長嶋氏に伺いました。
分野別にみる、今後の不動産状況

新型コロナウイルスはあっという間に世界中を席捲。人の流れも経済も大きく滞り、2万4000円水準だった日経平均株価は大幅下落。各種経済指標は急速に悪化しています。政府による緊急事態宣言の影響でとりわけ東京・大阪など主要都市は人通りも少なく、不動産取引にも大きな影響を及ぼしそうです。分野別にその状況を検証するとともに、今後の見通しを占ってみましょう。

●新築マンション
新型コロナウイルスが日本に上陸して以降、新築マンションモデルルームへの来場者は大幅に減少。来場者数は半減どころか80～90％減といったところが続出しました。当初は来場者同士の感染を避けるために時間を区切って案内するといった対応をとるところが多かったのですが、現在では多くのモデルルームが閉鎖に追い込まれています。東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地の新築マンション「晴海フラッグ」も販売を延期、電話による問い合わせすら休止しています。こうなると当然発売戸数は減り、成約数も大きく滞ることになります。

2008年のリーマン・ショック時にはやはり取引急減。中小マンションデベロッパーによる20～30％ディスカウントの投げ売りが出て、それでも持ちこたえることができず多くのデベロッパーが破綻しました。さらに2011年には東日本大震災が発生、他先進国が株式市場や不動産市場を回復させていく中で再び足踏みを余儀なくされることとなります。局面が転換したのは2012年末の、民主党から自民党への政権交代。以降「アベノミクス」「黒田バズーカ」といった金融・財政政策で株価は7000～8000円台から急転換、不動産市場も大きな上昇局面を迎えました。

今回はリーマン・ショックのように金融システムが破綻したわけではなく、株価が半減したわけでもありません。またリーマン以前と大きく異なるのは、市場の「大手寡占化」が進んでいることです。かつて「メジャーセブン」と呼ばれる大手マンションデベロッパーの市場占有率は25～30％、言い換えれば大半は中小デベロッパーによるものであり、市場が急変すると多くの投げ売りが出て市場は混乱、崩壊しましたが、今回はそのようなことが起こる可能性は低いでしょう。もちろん多数の在庫を抱え続けるのは大手マンションデベロッパーにとっても重荷となるため、局地的に値引き販売は起きるはずで、価格下落圧力は大いにあります。

●中古マンション
2008年のリーマン・ショック後、数カ月～半年程度で回復に向かったのが中古マンション市場。新築マンションの発売が滞る中で中古マンション市場に流れる向きが増えました。また中古マンション売主はそのほとんどが事業者ではなく個人であるため、市場が上向きであっても下向きであっても転勤や子どもの学校の都合など、各家庭や個人の内部要因によって一定の取引は発生します。とりわけ東京都心7区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・目黒・品川区）あたりの中古マンション成約平米単価は日経平均株価の推移と見事に連動しており、相場としては最も分かりやすいものです。現行の都心中古マンション成約平米単価は日経平均株価と同様、2万4000円程度であり、仮に今後も日経平均株価が1万9000円程度で推移するなら、都心中古マンション成約単価は15～20％マイナスで推移するでしょう。

東京都心以外のマンションはどうでしょうか。東京の都心以外や神奈川・埼玉・千葉といった地域では、アベノミクスによる価格上昇は20～30％と、都心部が70％程度上昇したのに比べれば限りなく限定的。現行程度の株価ではやや下落するといった程度にとどまるはずです。

ただし10年前と現在で大きく異なるのは「より駅近を望む傾向が高まったこと」。自動車保有比率の圧倒的な低下や共働き世帯の増加で、通勤をはじめ買い物や病院といった日常生活における利便性の追求が進行していることです。

新型コロナによって働き方に変化が生じ「リモートワーク」（在宅勤務）の比率が高まるとしても、通勤が完全にゼロになることはありません。また通勤以外の日常における生活利便性を考慮すれば、駅近を志向する傾向は今後も変わらないでしょう。

「自動運転が普及すれば必ずしも駅近である必要はなくなる」といった意見もあります。それは個人としてはもちろんその通りなのですが、そうなると今度は自治体の経営が立ち行かなくなります。上下水道や道路の修繕や、ゴミ収集・除雪をはじめとする行政サービス効率を考えればどうしても駅前や駅近といった立地を中心に街をコンパクトにせざるを得ないのです。「都心や駅近を離れ、地方や駅から遠いところに移動する」といった動きは一定程度起こりそうですが、それは限りなく限定的で、市場に大きな変化は与えないはずです。

新型コロナウイルスの蔓延が止まらない、変種やさらなる新種が発生し、人が集まること自体がリスクであるといった状況になればまた異なるシナリオは考えられます。

●新築・中古一戸建て
最も影響を受けにくいのが一戸建て市場です。というのも、アベノミクス以降も価格動向にさしたる変化はないからです。とはいえどんな市場も、景気後退が長引けば、あるいはコロナ騒動が長引けば、販売動向や価格動向に一定の影響が出るのは避けられません。

不動産市場について、何より気になるのが「金利動向」。現在の住宅市場は多分に低金利に支えられており、金利が上昇するほど取引はしぼみます。日銀の現行政策が続く限り、金利が大きく上昇する可能性は低いはずです。

以上、住宅市場についてざっと概観してきましたが、結局すべては今後の新型コロナ騒動が、いつ、どの程度で終息するかにかかっています。比較的短期で終息するなら、たまっていた需要が吹き返す展開となり、長期化するようならじわじわと下落する局面となるでしょう。

とはいえ、株式投資などと異なり、住宅は「上がっているから買わない」「下がっているから買う」といった性質のものではありません。首尾よく住まいをサーフィンするような動きは、この市場においては限定的です。市場動向に大きく左右されるより、あくまで自身や家族の生活イベントに合わせて売る、支払いに無理がなければ買う、といったスタンスでよいのではないでしょうか。