日: 2022年3月16日

東京を代表する路線・JR山手線は全30の駅を結ぶ環状線。沿線には都内の主要駅が並び、東京のなかでも地価や物件価格はおおむね高め。そしてJR山手線の内側ほど都心とみなされているため、都内の地価や家賃を語るときに「JR山手線の内側か外側か」というのが一つの基準にもなっている。そんなJR山手線の駅の中でも、比較的リーズナブルに中古マンションが探せる駅はどこなのか？　専有面積20平米以上～50平米未満の「シングル向け」と、専有面積50平米以上～80平米未満の「カップル・ファミリー向け」に分け、それぞれの物件の価格相場が安い駅をランキング。その調査結果がこちら！

※東京（千代田区）、有楽町（千代田区）、高輪ゲートウェイ（港区）は調査対象物件11件以下のためランク外

※東京（千代田区）、有楽町（千代田区）は調査対象物件11件以下のためランク外

（写真／PIXTA）

中古マンションの価格相場が安い、JR山手線の駅はどこなのかを調べた今回のランキング。まずは気になる1位を見てみよう。「シングル向け」（専有面積20平米以上～50平米未満）で最も安かったのは田端駅。価格相場は3190万円で、「カップル・ファミリー向け」では2位にランクインしていた。

田端駅南口（写真／PIXTA）

田端駅北口（写真／PIXTA）

北区にある唯一のJR山手線の駅である田端駅は、北口と南口で印象が大きく異なる点がおもしろい。南口は小さな駅舎がぽつりと佇むのみで、商業施設などは見当たらない。線路を見下ろしながら坂道を上っていくと、一戸建てが多い閑静な住宅地へと入る。少々地味なこの南口、2019年公開の映画『天気の子』（新海誠監督）の舞台になったことで知ったという人もいるだろう。一方の北口には駅ビル「アトレヴィ田端」が併設され、スーパーやドラッグストアに雑貨店、カフェ、レストランなどが3フロアに並んで賑わっている。駅前に出てみるとスーパーが点在するほか、線路の北側にも南側にも小学校や保育園がありファミリー層が住む住宅地といった印象だ。また、田端には明治後期から昭和初期にかけて文士や芸術家が多く住んだという一面も。駅から徒歩5分ほどのところにある芥川龍之介旧居跡に、記念館を開設する計画もあるのだそう。

「カップル・ファミリー向け」（専有面積50平米以上～80平米未満）で価格相場が最も安かったのは、台東区にある鶯谷（うぐいすだに）駅で価格相場は5380万円。「シングル向け」では3位になっている。鶯谷駅は小ぢんまりとした無人駅で、1日の乗車人員はJR山手線では高輪ゲートウェイ駅に次いで2番目に少ない（JR東日本「各駅の乗車人員 2020年度」より）。JR山手線の内側にあたる南口側には寛永寺の敷地が広がり、その先には東京国立博物館や国立科学博物館、上野の森美術館を抱える上野公園といった文化施設が集まっている。駅北口側には飲み屋街があり、そこを抜けると浅草へと続く言問通りにぶつかる。スーパーやコンビニ、飲食店が並ぶ通りを越えると、小学校や幼稚園もある住宅街へ。昔ながらの一戸建ても多いが、中層～低層マンションも点在。博物館や美術館が目当ての人は1駅隣の上野駅を利用することが多いため、駅の乗車人員が少なく駅前も賑やかな雰囲気という感じではないが、落ち着いて暮らしたい人にはよさそうだ。

鶯谷駅（写真／PIXTA）

「シングル向け」「カップル・ファミリー向け」のトップ10に注目してみると、ある傾向が見えてくる。それはトップ10の駅の立地が、環状になったJR山手線の北半分に集中しているということ。JR山手線のなかでも、よりリーズナブルに物件を探したいならまずは北半分にある駅を狙うとよさそうだ。ただし、両ランキングトップ10のうち1駅のみ、この傾向から外れて南半分に位置していた。「シングル向け」8位となった田町駅だ。

「JR山手線」30駅の中古マンションの価格相場が安い駅ランキング 2022年版

田町駅前（写真／PIXTA）

田町駅は港区に位置し、駅東側には芝浦ふ頭やレインボーブリッジなど湾岸エリアが広がっている。駅周辺には大手企業の本社をはじめとするオフィスビルが多く、イタリアやボツワナ共和国などの大使館も点在。近年は高層マンションも増えている。街の雰囲気からすると物件の価格相場は高そうなので、「シングル向け」8位になったのは意外に思える。「カップル・ファミリー向け」だと17位で特別にリーズナブルではないので、「シングル向け」物件に限ってお得感がある価格相場になっていると言えそうだ。

また、田町駅のすぐ前にある東京工業大学・田町キャンパスの再開発が2021年に発表された点にも注目したい。同敷地には2030年の開業を目指して、産官学連携施設に商業施設、ホテルなどからなる地上36階建ての複合施設が建設されるという。ますます街の価値が高くなりそうなので、価格相場にお得感がある「シングル向け」物件を探すなら今のうちが狙い目かもしれない。

「シングル向け」「カップル・ファミリー向け」のランキングを見比べてみると、順位は多少入れ替わりつつも、おおむね同様の結果となっていた。しかしなかには「シングル向け」と「カップル・ファミリー向け」で価格相場に大きな開きがある駅も。一つは先ほど取り上げた田町駅、もう一つは浜松町駅だ。浜松町駅は「シングル向け」18位（価格相場4740万円）、「カップル・ファミリー向け」27位（価格相場1億480万円）となっており、「シングル向け」と「カップル・ファミリー向け」の価格相場の開きは5740万円も！　これは他の駅と比べても圧倒的に差が大きい。一体、どういうわけなのだろう？

浜松町（写真／PIXTA）

SUUMO掲載物件をのぞいてみたところ、「シングル向け」（専有面積20平米以上～50平米未満）の物件は、広さが40平米未満だと価格はおおむね2000万円台後半～3000万円台前半だった。しかし40平米を超えると一気に価格帯がはね上がる。4000万円台のものもあるが大半は7000万円以上で、9000万円台後半のものも！　厳密に言うと本稿執筆時点とランキング調査時期でSUUMO掲載物件は同一ではないが、同様の傾向はみられると考えられる。つまり浜松町駅の40平米未満の物件は特に割安な傾向があり、「シングル向け」全体の価格相場（中央値）が引き下げられた。結果として「カップル・ファミリー向け」（有面積50平米以上～80平米未満）の価格相場との開きが大きくなったのだろう。

40平米を境に物件価格が大きく異なるこの状況が引き起こされた理由は何なのか？　そんな疑問をSUUMO副編集長・笠松美香氏にぶつけてみた。
「浜松町にある専有面積40平米以下の狭い間取りのマンションは築古のものが多いため価格が安くなっていて、広い間取りのマンションは、単に広いから高いだけでなく築浅が多いため高い傾向がみられるのです」

浜松町の中古マンションは狭いタイプだと築古が多く、広いタイプだと築浅が多い。これは時代による生活環境の変化と、それにともなって建築されるマンションの傾向も移り変わったことが背景にあるのだそう。
「20年ほど前までは今ほど共働き世帯率が高くなく、ファミリー層はゆったりとした子育て環境を求めて比較的郊外に住む傾向がありました。そのため浜松町のようにオフィス街のマンションは、賃貸にも出せるような20平米～40平米のシングルタイプが多かったのです。都心ゆえにマンション用地にできる土地が限られる点も、こうした間取りが増えた一因ですね。
ところが、この20年余りで共働き世帯が増えたこと、都心部でもカップルや子どものいるファミリーが住みやすい環境が整ったことで、カップル・ファミリー層を狙った広い間取りのマンションも増加していきました。また、浜松町駅にも近い芝浦や海岸、汐留といった湾岸部の比較的広い土地がマンション用地として開発されるようになり、必然的に規模の大きなタワータイプが増えることにつながりました」

広さにより価格相場に大きな開きがあったもう一つの駅、田町駅でも同様の傾向がみられるのだとか。こうした時代背景を心にとめながらランキングを見ていくのもなかなか興味深い。ともあれ、浜松町駅でお得に中古マンションを探すなら、「広さ40平米未満」をキーワードにするとよさそうだ。

そんな浜松町駅の様子はというと、羽田空港へ向かう東京モノレールが乗り入れており、駅から少し歩くと都営浅草線・大江戸線の大門駅もある便利な立地。駅周辺は都内有数のオフィス街で、駅東側には旧浜離宮恩賜庭園という憩いの場も。庭園のさらに東側には東京湾が広がり、西側に目を向けると東京タワーが目に入る。このあたりのマンションには東京タワービューやベイビューを自慢とする物件もあり、価格相場が高めなのもうなずけるところ。広さにこだわらなければ2000万円台の物件もありそうなので、都心らしい暮らしを望む人は探してみるといいだろう。

旧浜離宮恩賜庭園（写真／PIXTA）

また、浜松町駅西側では再開発も進行中で、浜松町のランドマークだった「世界貿易センタービル」の建て替え工事が2021年より始まっている。将来的には地上46階建てと地上8階建てのビルに、モノレール駅舎をはじめ商業施設やホテル、インバウンドを見据えた観光情報発信施設や都市型ＭＩＣＥの拠点（カンファレンスセンター）の整備が計画されている。2029年度の竣工予定とのことで、完成時には駅周辺の広場や歩道も整備されるそう。これからの浜松町駅の進化に期待したい。

●調査概要
【調査対象駅】SUUMOに掲載されているJR山手線沿線の駅（掲載物件が11件以上ある駅に限る）
【調査対象物件】
駅徒歩15分圏内、物件価格相場3億円以下、築年数35年未満、敷地権利は所有権のみ
シングル向け：専有面積20平米以上50平米未満
カップル・ファミリー向け：専有面積50平米以上80平米未満
【データ抽出期間】2021/10～2021/12
【物件相場の算出方法】上記期間でSUUMOに掲載された中古マンション価格から中央値を算出
※駅名および沿線名は、SUUMO物件検索サイトで使用する名称を記載している