圧倒的に不動産情報が多いですが。。。。
所在地：荒川区東尾久空き家問題がクローズアップされ、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が2015年に施行されてから7年。国土交通省が定期的に、市区町村の取り組み状況について調査しているが、全国で空き家対策が進んでいることが分かる結果となった。
【今週の住活トピック】
「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」（令和４年３月３１日時点調査）を公表／国土交通省
空き家といえども、誰かが所有している私的な財産だ。本来は所有者が、適切に管理する義務がある。ところが、所有者が分からない、あるいは長年放置されているといった空き家が増加し、近隣トラブルが生じているという問題が表面化した。その対策として制定されたのが「空家特措法」だ。
空家特措法の狙いは２つあり、第一に国の指針に沿って、各地方自治体で空き家の実態を把握し、適切な管理を促したり空き家やその跡地を活用したりする体制を整えること。第二に、近隣トラブルを引き起こすような空き家（「特定空家等」と呼ぶ）を減らしていくことだ。
国土交通省が公表した調査結果によると、第一の狙いの核となる自治体の「空家等対策計画」の策定状況を見ると、1397市区町村（全自治体の80.2％）が策定済みだった。また、第二の狙いである「特定空家等」に対する自治体の措置状況（法施行から2021年度末まで）は、「助言・指導」が3万785件、「勧告」が2382件、「命令」が294件、「行政代執行」が140件、「略式代執行」が342件だった。
助言・指導 30,785件
勧告 2,382件
命令 294件
行政代執行 140件
略式代執行 342件
合計 33,943件
ちなみに、「勧告」に従わない場合は、「固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例」の適用対象から除外され、「命令」に従わない場合は、50万円以下の過料が課せられる。また、「行政代執行」は、特定空家等の所有者に代わって行政が強制的に措置を行うことで、「略式代執行」は、特定空家等の所有者が特定できない場合に行政が措置を行うことをいう。
このように空き家対策は徐々に進んでいて、空き家を取り壊して更地にしたり、問題となる部分を修繕などによって適切な管理になったりした事例も増えている。調査結果によると、空家特措法によるものが1万9599件、自治体の取り組みによるものが12万2929件、合計14万2528件の管理不全の空き家が改善されているということだ。
空家特措法の措置により除却や修繕等※がなされた特定空家等 19,599件
左記以外の市区町村による空き家対策の取組により、除却や修繕等※がなされた管理不全の空き家 122,929件
合計 142,528件
※除却や修繕等：除却、修繕、繁茂した樹木の伐採、改修による利活用、その他適切な管理
各自治体がそれぞれの実態に応じて取り組む空き家対策のほかに、空き家のまま放置される原因を減らしていくための措置もなされている。
まず、自治体から「勧告」を受けても従わない場合の「固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例」の適用除外について説明しよう。土地や建物を所有する場合に、固定資産税などが課される。とはいえ、マイホームは生活の基盤であるので、人が居住する建物の土地には課税額を軽減する措置がある。それがこの特例だ。
具体的には、固定資産税についてはその評価額が「小規模宅地」（敷地面積200平米まで）では1/6に（都市計画税については3/1）に、「一般住宅地」（200平米を超える部分）では1/3（同2/3）に軽減される。特定空家等に該当する空き家の中には、更地にしてしまうとこの軽減措置が受けられなくなるので、老朽化した家を取り壊さないというケースも多いことから、空き家を残したとしてもこの軽減措置が受けられない措置を導入したというわけだ。
相続した実家の利活用には減税措置も次に、「空き家の譲渡所得の特別控除」の適用がある。不動産を売却して得た費用は、譲渡所得として課税対象になるが、実際に居住していたマイホームであれば、譲渡所得から最大3000万円が差し引ける「居住用財産の特別控除」の適用が受けられる。ただし、相続した実家などは売却する本人が居住していないので、相続後に売却する場合は対象外となる。相続した実家などについても、利活用を促す目的で、譲渡所得から最大3000万円差し引けるようにしたのが、「空き家の譲渡所得の特別控除」だ。
この特別控除の適用を受けるためには、ポイントが2つある。１つは、故人が亡くなる直前まで住んでいた、あるいは要介護になって老人ホームに入所したために亡くなるまで空き家になっていた場合。もう１つが、実家が、1981年（昭和56年）5月末日までに建築（いわゆる旧耐震基準）された住宅で、相続人が耐震リフォーム（いわゆる新耐震基準）をしたうえで土地と建物を売却した場合、あるいは、住宅を取り壊して更地にして売却した場合。
２つの条件を満たした場合は、3000万円までの控除によって、譲渡所得税が0円になる事例が増える。今回の国土交通省の調査では、「空き家の譲渡所得の特別控除」に係る確認書の交付実績も調べている。それを見ると、2021年度末までの累計は、962市区町村で5万743件の交付実績があった。2021年度単年で見ても、631市区町村で1万1976件が交付されており、年々増加している。特に、住宅価格の高い都市圏で交付実績が多いのが特徴だ。
さて、空き家対策については、相続登記の申請を義務化するなど、政府は次々と手を打っている。今後も「不動産を負動産にしない」手立てが続くことだろう。実家が空き家になる可能性があるなら、早めに家族で話し合い、登記はどうなっているのか、誰がどのように実家を引き継ぐのか、売ったり貸したりできる状態かなど、具体的に検討しておきたいものだ。
●関連サイト
・国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」（令和4年3月31日時点調査）
・国土交通省「都道府県別等の調査結果」（令和4年3月31日時点調査）
2020年3月、JR中央線東小金井駅から武蔵小金井駅間の高架下に建設された、学生向け賃貸住宅「中央ラインハウス小金井」。JR中央線の高架下を敷地としていること、3人の有名建築家が各棟を設計、専用カフェテリアでの食事付き、などが話題となった。現在、入居開始から3年目。コロナ禍をまともに受けつつ、どのように学生たちが過ごしているのか、お話を伺った。
中央線の高架下の有効活用が「食事付き学生専用マンション」「入居開始後、最初の入居者は地方出身の1年生（当時）がほとんどでした。新築の｢デザイナーズマンション｣であることに加え、管理人がいて学生専用である安心感、朝夕の食事付きであることも親御さんからの支持が大きいです。いわゆる学生寮に比べればプライベートな居住空間はしっかり確保され、門限もない自由さもいいようです」と当物件の管理運営を担っている株式会社学生情報センター 広報室の寺田律子さん。
周辺には商店街も。そもそもここに学生向け賃貸住宅が計画されたのは、中央線の高架化に伴い生まれた土地の有効活用という観点から。多くの大学に通学できる利便性から、法政大学、東京農工大学、国際基督教大学はじめ約30校の学生が暮らしている（写真撮影／桑田瑞穂）
高架下かつ第一種低層住居専用地域で、「寄宿舎」カテゴリによる建築確認申請により建設をしているため、共同施設が必要になる。当物件には食堂があり、おのずと目玉は学生専用カフェテリアに。平日の朝と夕に、管理栄養士監修のボリューム感ある食事は「美味しい」と評判だ。さらに、専用カフェテリアが営業しない週末は自炊も。専用部分にキッチンがない学生は共用キッチンで調理をする。
メニューの一例（写真は夕食）。食事は朝食・夕食の提供で1万7600円／月（税込）。提供時間は月～金曜の7時～9時、18時～21時 (画像提供／JR中央線コミュニティデザイン)
外から中が見える、開放的なカフェテリアは居住する学生専用。近所の住民の方から「これは何？」と聞かれることも多いとか（写真撮影／桑田瑞穂）
高架下ということで騒音や揺れが気になるのでは、とイメージする人は多そうだが、実際はほとんど気にならない。
Ｃ棟に住むＡさん（大学３年・男性）は、「むしろ、昔から鉄道が好きで、高架下のマンションということでがぜん興味を覚えました。都市学にも興味があり、こんな新しい土地活用は、恰好のネタにもなると思いました。暮らすのは一番の実践です」と話す。
実際の部屋や共用スペースを案内していただいた。
各部屋専有部は10～15平米とコンパクトだが、机やベッド、収納などが備え付けられ、洗濯機や冷蔵庫など家電も付いている（棟によって内容は異なる）。必要最低限の荷物で生活が始められるとあって、地方から上京する新1年生に人気の物件だ。
共用部を通らず入室でき、2住戸ごとにオートロックがあるなど、最も独立性の高い「C棟」（写真撮影／桑田瑞穂）
Ｃ棟の部屋は13.04～15.94平米で、ロフト、キッチン、浴室付きが最も人気が高い（写真撮影／桑田瑞穂）
勉強や食事などができるコミュニティスペースを併設している「L棟」（写真撮影／桑田瑞穂）
Ｌ棟の部屋は10.75～11.36平米（写真撮影／桑田瑞穂）
L棟にある共用キッチン（写真撮影／桑田瑞穂）
コインランドリー（写真撮影／桑田瑞穂）
最も天井の高い「H棟」(10.44～11.59平米)。シャワーユニットとロフト付き。冷蔵庫付き(画像提供／JR中央線コミュニティデザイン)
ロフトから見たH棟の部屋(画像提供／JR中央線コミュニティデザイン)
コロナ禍で交流イベントが白紙に。現在は少しずつ挑戦中「共用部を充実させることで、付加価値を付けられたらと考えています。当初は、さまざまなイベントを提供することで、自然と交流を生み出す手伝いもできたらと考えていました」と寺田さん。というのも、多くの学生専用マンションを手掛けてきた同社は、これまでウェルカムパーティーやゲーム大会、ハロウィーンイベントなど、さまざまな仕掛けで、入居する学生たちの交流を促してきた実績があったからだ。
しかし、完成と同時にコロナ禍に。当然、さまざまなイベントは白紙になった。新入生も突如すべての授業がオンラインになるなか、実家にも帰れないという状況が続いた。前出のＡさんも「最初の3カ月間は、初めての一人暮らしとコロナ禍のダブルで精神的につらかったです」と思い返す。
ただし、この学生向け賃貸住宅なら、会話を通しての交流は難しくても、同じ建物内に人がいる安心感や自分の部屋以外のスペースを使えるメリットがある。
「共用スペースで料理をしていれば、当然他の学生と同じ時間に料理したりすることがあるので、そこで会話をして顔見知りになっていくことができました」とH棟の住民の学生Sさん（大学２年・男性）
「感染状況をみながら、イベントも少しずつ再開しました。例えば、カフェテリアでスタッフが楽器を演奏するイベントなどを試みました」と当物件の事業開発主体であり、沿線のコミュニティを創発する株式会社JR中央線コミュニティデザインの山口剛さん。パーティーは無理だが、音楽を通して自然とそこに居る人たちの一体感が増す仕掛けだ。
6月にカフェテリアで行われた音楽イベント。スタッフがアコースティックギターとバイオリンを奏でて（画像提供／JR中央線コミュニティデザイン）
学生自ら企画に参加。東京五輪の観戦イベントも学生が自ら企画したイベントもある。前出のSさんは、東京五輪のサッカー戦をカフェテリアで一緒に観戦するイベントを担当した。
「せっかく、ただのアパートではなく学生マンションに住んでいるので、他の学生とも気軽に交流できる環境をつくりたいと思ったんです。一緒に企画したり、実際に来てくれた人と話している中で、他の大学の話を聞いたり、北から南まで出身地がバラバラで、故郷の話を聞いたり、すごく面白かったんです。もともとは部屋の美しさと食堂があったことで決めた物件ですが、いろんなバックグラウンドを持つ学生が集まっている良さを実感しました」(Bさん)
シェア工作室で地域にも開かれた場所にそして、住人の学生だけでなく地域にも開かれた交流の場となっているのが、ナレッジルームだ。さまざまな工具、道具が用意されているため、材料を持ち込んでDIYをしたり、不用品を分解してつくるアートを楽しむこともできる。入居している学生のなかには、壊れていたものを自分で直したり、自分の部屋用にと棚や箱などぴったりサイズのものをDIYする人も。
「何をするかは自分で決める」が基本だが、小さなワークショップを開催することもある。小学生でも、初回のみ保護者の同伴が必要だが、保護者の許可があれば小学生だけで利用することも可能だ。
「ここは高架下で多くの方が“ここは何だろう”と思う場所。その注目度を活かして、学生だけでなく、地域の皆さまにも自然に交流が生まれる場所になったら理想的だなと思っています」と山口さん。
毎週月・火曜13時～18時、日曜10時～15時（不定期）にオープン。クリエイティブ・フィールドVIVISTOPを運営するVIVITA JAPAN（株）のスタッフに相談もできる（写真撮影／桑田瑞穂）
あらゆる工具のほか、ミシンやロックミシン、カッティングマシーン、シルクスクリーンなどが準備されている（写真撮影／桑田瑞穂）
また、ナレッジルームで行われるイベントを学生が手伝うケースもある。
C棟に住むCさん（大学３年）は、「たまたま夏に募集があって、ヒマだったので参加しました。一般の来場者向けに、デイジーの種を空き缶で育てるプラントづくりを考案し、当日たくさんの方にレクチャーしました。緊張しましたがとても楽しくて、やってよかったですね。それきっかけで、スタッフの方と仲良くなり、たまに顔を出しています」と他にはない体験を楽しんだようだ。
正直、コロナ禍で、当初思うような交流の場が設けられていないのは事実だ。
「しかし、こちらの物件ではありませんが、オンラインを使ったe-スポーツ大会、有給のインターシップなど、新しい試みを実施しています。今後は学生さんたちもさまざまなイベントを企画する側から参加していただけたら面白いですね」(寺田さん)
できた当初は“高架下にできた学生寮”という珍しさで注目を集めた「中央ラインハウス小金井」。実は、中央線の高架化に伴い、学生向け賃貸住宅のほかにも、新たな商業施設、コワーキングスペース、保育園、クリニックなどが整備されている。つまり、駅の高架下という立地は、自然と地域住民が目にすることの多いロケーションなのだ。こうした特性を生かし、今後は、地域との交流も加速していくかもしれない。
現時点では、交流が入居の決め手になった学生はそれほど多くないが、今後は変わるかもしれない。就職活動において「自ら考え、自ら動いてきたか」を重視する傾向にある今、自分が暮らす場がその舞台になるのは絶好の機会だ。今後は「交流をしたいから」「イベントを自分で考えてみたいから」入居するという学生が増えるかもしれない。今後にも期待したい。
今回お話を伺った学生情報センター寺田律子さんと、JR中央線コミュニティデザインの山口剛さん（写真撮影／桑田瑞穂）
●取材協力
・中央ラインハウス小金井
・学生情報センター