カテゴリー: 不動産市場

新型コロナウイルス感染症拡大で、2020年以降大打撃を受けたアメリカ・ニューヨーク。一時はロックダウンで街から人が消え去り、さらにはリモートワーク／テレワークなどの新たな働き方の浸透によって、多くの市民が市外や州外へ転出した。それに伴って、市内の不動産価格や家賃が下落。あれから2年。コロナ禍3年目となった今、感染状況は一進一退だが、不動産価格や家賃相場は再び上昇傾向になっている。そこには全世界から人が集まる大都市ならではの「ある理由」があった。

アメリカの大都市ニューヨークでは、東京や大阪などと同様に、街によってそこを選ぶ人の世代やライフスタイルが異なる。収入が十分でない若年層が注目するのは、マンハッタンの外れの地域や、川を越えたクイーンズだ。タウンハウスという一軒家を借りて何人かでシェアしていることもある。子育てをしているファミリー層はマンハッタンから電車で1時間ほどの郊外にある、広い庭付きの一軒家が好まれる傾向がある。富裕層はマンハッタンのパークアベニューやアップタウン、トライベッカなどに好んで住む傾向だ。個性を求めているアーティストには、クリエイティブで独自の文化があるマンハッタンのダウンタウンや、広いロフトが多いブルックリンなどが人気だ。

ブルックリン（写真／PIXTA）

ちなみに日本では、今コロナ禍による影響も大きな要因となって、都心よりも郊外の人気がやや上昇している。在宅時間が長くなり、人々が利便性に優れた都心だけでなく郊外の住環境などにも目を向けた結果だろう。 今年発表された「SUUMO住みたい街（駅）ランキング2022」でも、横浜駅や吉祥寺駅、恵比寿駅の人気は相変わらずだが、上位に埼玉県の大宮市や浦和市など、郊外の都市がランクインしたのが特徴的だった。

ニューヨークも同様、観光客が多いマンハッタンの繁華街ではなく、中心部から少し離れた場所や郊外などが「住みたい街」として注目されている。

2年前、この街は新型コロナウイルスの感染拡大によって大打撃を受け、経済が壊滅状態となった。感染を避けるため、またはリモートワーク／テレワークの浸透によって、多くの市民が市外や州外へと続々と転出したことが地元メディアでも報じられた。それによって、不動産価格や地価、家賃の下落が起きたのだ。不動産の調査をする「ストリート・イージー」によると、2021年1月～3月期のマンハッタンの月の家賃の中央値はコロナ騒動が勃発した時期の前年同期比17%減の2700ドル（当時の為替で約29万円）だった。これは集計を開始した10年以来で最低の数値だった。

しかしコロナ禍3年目となる今、ニューヨーク市内での不動産価格や地価、家賃の上昇が伝えられている。

「ニューヨークは戻った」という見出しを掲載したビジネス誌『FORTUNE（フォーチュン）』のウェブ版記事は、「アメリカの金融資本の需要はかつてないほど高まっている」とし、マンハッタンの家賃が記録的な金額に達したと報じた。

マンハッタン（写真／PIXTA）

同誌によると、マンハッタンの家賃は昨年に比べて24%も上昇したという。中央値は昨年より705ドル（9万円以上。1ドル128円計算。以下同）も値上がりし、（今年3月時点で）3700ドル（47万円超え）に。家賃の上昇は、オフィス勤務の復活や学校再開に伴い人々が市内に戻り、空室が少なくなったことを意味する。空室率は昨年2月の時点で12%近かったが、今年の同時期は1.32%まで下がっている。

マンハッタン以外でも、ブルックリンで昨年に比べて10.5%上昇し、中央値は2900ドル（37万円超え）、クイーンズで14.5%上昇し中央値は2888ドル（37万円超え）に達するなど、市内の至るところで家賃が上昇している。

地元メディアのニューヨークポストによると、特に中心部や繁華街（マンハッタンのアッパーウェストサイドやダウンタウン、ブルックリン）の駅近くの物件において家賃が上昇傾向にあるという。

家賃が東京の2倍もしくはそれ以上とも言われるニューヨーク。家賃相場はエリアにより、また間取りやビルの状態などによって異なる。
ニューヨークは全体的に家賃が急上昇しています。特にマンハッタンは前年同月比で30％くらい上がっていると思います。ブルックリンも負けずに上がっています」と話すのは、滝田不動産（Yoshi Takita REALTOR(R)）の代表、滝田佳功（たきたよしのり）さん。

Living NY社に勤務する、ニューヨーク州認定の不動産エージェント、木城祐（ひろし）さんも、「特に家賃が上昇しているのはマンハッタンです。アッパーマンハッタン（北部）など一部エリアを除いて、上がり続けています」と話す。

アッパーウエストサイド（写真／PIXTA）

木城さんによると、昨年は入居者を呼び込むための優遇措置で、家賃割引や仲介料なしといった物件もあったが、現在の市場ではそれらの優遇措置はほぼ見られないという。

「日本人留学生などに人気のイーストビレッジ地区やローワー・イーストサイド地区ではパンデミック中、入居者が大量に流出し、多数の空室が出て大家は頭を抱えました。しかし昨年秋に市内の大学が対面授業の再開を発表するや否や、学生が州外や国外から市内に戻り、瞬く間に空室がなくなってしまったのが印象的です」（木城さん）

また前述の「優遇」の恩恵を受けた入居者も1年契約が終わった途端に家賃が大幅に高騰し、住み続けられず慌ててほかのアパートを探すケースもよくあるという。

滝田さんは、学校が再開して学生が戻ってきたあと、学生寮のルームシェアが撤廃されたため、寮以外の一般のアパートを借り始めた学生も多いという情報を聞いており、そんな事情も家賃上昇に拍車をかけている一因になっていそうだ。

学生だけでなく、新しくビジネスを始める人々や一度は郊外や州外に引越しをしたがやはりニューヨーク市内での生活が良いと感じた人などが戻り、市内を拠点にしたことで、家賃の高騰に拍車をかけた。

ニューヨーカーの暮らしを圧迫しているのは家賃だけではない。物価高騰も暮らしを圧迫している。
家賃上昇に加え、最近アメリカでは記録的なインフレが続いている。2021年から加速して39年ぶりの高水準となり、ガソリンや日用品、食費などあらゆる物価が高騰している。特にロシアによるウクライナ侵攻後、ガソリン価格が過去最高値を更新した。

また、物不足も深刻だ。住宅建築需要の増加によって、木材不足・価格高騰（ウッドショック）や半導体などあらゆる不足が連日ニュースとなっている。そして最近は、粉ミルク不足も大きな社会問題となっている。

（写真／PIXTA）

また、インフレとは無関係に、世界を代表する大都市ニューヨークは、世界中から移住者が増え続けており、家賃は恒常的に毎年上昇し続けている。ブルックリンのアパートに住む筆者の家賃も、13年前の引っ越し当初の家賃と比べて、円にして数万円単位で値上がりしている。家賃上昇と物価高騰のWパンチで、ますます大都市は住みにくくなっている。

「この街を一層ユニークで味のあるものにしてきたのは、ここで生まれ育ったニューヨーカーたち。そんな彼らが、物価上昇と家賃の高騰に悲鳴を上げている。以前と同じ住居やエリアに住み続けられないのだとしたら、それはとても残念なことです」と、木城さんは話す。

滝田さんも、以下のように言う。
「ニューヨーク州の条例では、コロナ禍に家賃が払えなくなった住民のために『Eviction　Moratorium（強制立ち退き猶予）』が設けられ、今年1月15日まで、大家による強制立ち退きは禁止されていました。またハードシップ手当として、家賃支払いができない人のための補助金も出ていたので、本当に家賃が支払えなくて退去させられた人は少ないと思います。また、生活費に困窮した市民が申請し、審査に通れば、よりリーズナブルな家賃で住める『アフォーダブルハウジングのプログラム』などの措置もあります」

最近物価高騰が報じられる日本だが、それでもコンビニに行けば、数百円単位の美味しいものに出合うことができる。当地でも昔から1ドルピザなるものがあったが、コロナ禍で次々に閉店が報じられている。物価上昇と家賃上昇などで、この大都市はさらに住みにくい街として汚名を着せられていくのか？ 人々は戦々恐々としている。

●取材協力
Yoshi Takita REALTOR(R)
Living New York

足元の住宅市場は非常に好調です。2020年春の緊急事態宣言で半減した取引も、6月になると急回復。その後は新築・中古・マンション・一戸建てともに堅調といっていいでしょう。1991年のバブル崩壊や2008年のリーマン・ショック時と今回が異なるのは何より「物件価格下落がなかったこと」です。かつて起きた金融システム破綻のような状況下では、販売不振を受けた新築マンションや一戸建ての事業者が手持ちの物件を数千万単位で大幅に価格を下げて投げ売る、といった事態が相次ぎました。しかしそれでも持ちこたえることはできず、多数の事業者が破綻に追い込まれたのです。それに釣られるように中古市場も取引数の減少を伴いながら成約価格も大幅に下落しました。
コロナ渦でも、超低金利の住宅ローンのおかげで順調な住宅市場

コロナ禍を受けて、日本においては他国のようにロックダウンといった厳しい措置は講じられず、緊急事態宣言による比較的緩やかな政策がとられ、その期間も1カ月強と比較的短期間に終わったことで、閉鎖していたモデルルームも中古住宅販売も程なく再開。そこに積極的な財政出動や金融緩和、そして何より住宅ローンが超低金利であることなどが奏功し、大きな歪を生み出すことはなく市場はすっかりもとに戻ったどころか「駅前」「駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表されるマンションなどはむしろ順調です。

2021年２月時点の住宅ローン金利は固定で0.84%（ARUHIスーパーフラット6S）、変動で0.38%（住信SBIネット銀行）、3年固定に至っては0.58%（auじぶん銀行）などと、目を疑うような金利水準。それもこれも2012年12月の民主党から自民党への政権交代以降、アベノミクス・黒田バズーカと名付けられた財政出動や金融緩和、コロナ以降は世界的な金融緩和策で、アベノミクス以前は2.475％だった変動金利が2％以上も低下したのです。

毎月の住宅ローン支払額が15万円の場合、かつての2.475%（借入期間35年・元利均等返済）なら借入可能額は約4200万円ですが、0.38％では約5900万円と、なんと1700万円も多く借りられるのです。この低金利効果が現在の住宅市場にもたらす影響は計り知れないものがあります。さらには住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えば、ローン残高の1％が10年間（現在は特例で13年）還元される仕組みもあります。

またコロナ後は都市郊外の新築・中古一戸建ての取引が堅調。これは、主に現在2DKや#DKといった賃貸住宅に住んでいる方が、4LDKの住宅を求めるといった一次取得層の動きが顕著ですが、都市郊外では2000万～3000万円台で一戸建て購入が可能です。仮に3000万円を変動金利（期間35年）で借りた場合、月々の支払いは約7.6万円。住宅ローン控除を組み合わせれば実質的な支払額は5万円台に低下するため、近隣で賃貸住宅を借りているより買ったほうがお得ということになるケースが多いためです。もちろん購入には初期的な諸経費や毎年の固定資産税、経年による修繕費などがかかるものの、低金利が住宅への向き合い方を大きくシフトさせていることは明らかです。

ところでこうした動きは全国的なものではなく、上述した都市部や都市郊外、地方の一部といった限定的なものといえます。国土交通省が発表した2020年の新設住宅着工戸数は、前年比9.9%減の81万5340戸と4年連続の減少。人口減少・世帯数減少といったファンダメンタルズ（基礎的要因）には変化はなく、住宅市場全体のパイは年々小さくなっているのです。この傾向は今後30年程度、2050年くらいまで続く見込みです。

東京都心3区（千代田・中央・港区）・5区（3区に加え目黒・品川区）などの中古マンション成約平米単価が日経平均株価と見事に連動していることはこれまでに何度か指摘してきましたが、3万円を超える現行の株価水準を前提とすると、もう一弾の価格上昇もあり得る情勢です。

（資料：東日本不動産流通機構 / 東京証券取引所）

ただしこのように見事に連動するのは、都心部や都市郊外の利便性が高いところに限定され、その波及効果は駅から離れるごとに、あるいは都心から離れるごとに薄れていきます。都心3区の中古マンション成約平米単価は、民主党から自民党への政権交代以降およそ1.9倍になりましたが、埼玉県は1.4倍程度、神奈川・千葉県は1.3倍程度にとどまります。

今後の趨勢は結局、株価動向と、前述した金利動向次第ということになりますが、日銀の姿勢に大きな変更がない限り、当面の株価は上昇基調。金利は低位安定が継続すると見込まれることから、2021年を通じた住宅市場は全体として取引は減少するものの、都心部や都市部を中心に堅調が見込まれるといったところでしょう。

（資料：東日本不動産流通機構）

壊滅的な打撃は受けなかったものの、このところ各地で地震が頻発しています。また春になると海面温度が上昇し、台風や線状降水帯などによる大雨の可能性もあります。こうした災害リスクも踏まえながら、慎重な住宅選びを行ってください。

2020年は新型コロナウイルスが、日本はもちろん世界中を席巻。多くの国で感染者数・死者数が爆発的に増加する中、日本では相対的に見れば影響は大きくなく、各国がロックダウン（都市封鎖）といった厳しい措置を複数回にわたってとる中、「緊急事態宣言」といった相対的に緩やかな措置でした。

こうしたなか欧州や米国の大都市部ではコロナで不動産取引に急ブレーキ。例えばニューヨークなどでは中心部から都市郊外へと大移動する流れが発生、中心部の取引が激減し、郊外の売買・賃貸市場が活発化しました。

一方日本では都心部・都市部から都市郊外・地方へ移住といった動きは限定的でした。不動産情報検索サイトによれば、昨年4～５月の緊急事態宣言中には検索範囲が郊外や地方物件へと拡大し、情報閲覧や資料請求なども増加したものの、緊急事態宣言が解かれるとその傾向も弱まっていったとのこと。むしろ「密を避けるため公共交通の利用を極力避けたい」「通勤時間のムダを削減したい」などの理由から、通勤や買物利便性を重視する傾向が強まり、折からの低金利も手伝って「都心」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」などのワードに代表される、比較的高額な物件の取引が活発です。 また都市郊外では2～3LDKの賃貸から4LDKの新築中古一戸建てに引越すといった動きも活発化。住宅市場全体が年々縮小を続ける中、コロナ後に顕著に見られた動きはこうしたものです。

昨年の緊急事態宣言中には日経平均株価も一時、1万6000円台へと大暴落し、各地の不動産取引数も前年比40～50％減となったものの「投げ売り」は起きず価格に大きな変化は見られませんでした。2008年のリーマン・ショック時には多くの新築マンション・一戸建ての事業者が千万単位の値引き販売をして在庫処分を進め、それでも持ちこたえることができず多くが破綻、中古市場もつられて暴落しました。

翻って2020年5月25日、緊急事態宣言が解除されると、それまで滞留していた需要を補って余りある需要が噴き出す形で都市部の不動産取引は新築・中古・マンション・一戸建てのいずれも急回復しています。とりわけ東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）などの中古マンション成約平米単価はここまで一貫して上昇基調にあります。また新規売出しが少ないことも手伝って在庫も減少していることから、さらなる上値圧力すら感じられるといった状況です。

また他の先進国に比して日本の不動産は相対的に割安感があり、コロナの影響が小さく海外投資家にも注目されており、今後分かっているだけでも兆円単位のマネーが流入する見込み。ただしこうした動きは都心部・大都市部が中心で、2021年の不動産市場は「3極化」がますます加速する一年となりそうです。全国レベルで見れば、2019年10月の消費税増税以降、新築・中古・マンション・一戸建てとも取引は低調でした。

2021年はいきなり1都3県（東京都・神奈川・埼玉・千葉県）を対象とした「緊急事態宣言」がスタートしましたが、昨年大きく下落した日経平均とは異なり、目立った株価の反応はありません。また前回は新築マンションのモデルルームが閉鎖されたり、工事現場がストップしましたが、現在では多くのモデルルームや工事現場においてコロナ対応が進んでおり、前回のような滞りは起きにくくなっています。したがって今回も、緊急事態宣言中において取引数がマイナスに振れることはあっても、投げ売りによる価格下落も起こりにくく、緊急事態宣言が解除された後の取引は通常運転に戻るでしょう。もちろんそのゆくえはコロナ次第であり、現在予定されている2月7日までの緊急事態宣言が大幅に長引くようなことになればその限りではありません。

つまり、日経平均株価が安泰である限り「都心・大都市部」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表される好立地かつ高額物件や郊外で値ごろ感のある新築・中古・マンション・一戸建てなどは好調で、一方で「立地に難のあるもの」はことごとく厳しいといったことになりそうです。

定量的なデータこそありませんが、史上最高値を更新し続けているビットコインやイーサリアムといった仮想通貨や、コロナ後に大幅上昇した株式を売って不動産購入の頭金にしたという話もちらほら聞くようになりました。加えて歴史的な低金利は続いており、形式的には1980年代後半のバブル経済に近い状況と言えるでしょう。実体経済とは無関係に株や不動産などの資産価格が上昇し「上がるから買う」「買うから上がる」を繰り返す「期待」がバロメータとなり、天井が見えない資産バブルが発生するといった流れです。

時限的に控除期間が10年から13年に延長されている住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）をはじめとする各種の税制優遇は昨年に続き適用される見込み、そして何より低金利と、住宅取得環境は整っていると言えます。一方で長期的に見れば人口・世帯数減が必至な日本において住宅需要全体がしぼむ中、利便性や災害可能性を考慮した立地、耐震性や省エネ性など建物の基本性能など長期的にニーズのある物件を吟味した上で選択する、といった慎重姿勢も求められることになるでしょう。

新型コロナの影響で国内・海外経済は大きく停滞し、各種経済指標も大幅に悪化しています。不動産市場においては一時的に住宅取引数が50～80％減と大幅にストップするなど暗雲が立ち込めましたが、結論を言うと住宅市場は、すっかりコロナ前に戻っているどころか、たまっていた需要が噴き出し活況を呈しています。
リーマンショック時との違い

もちろんインバウンド需要を見込んだホテルや、人が多く集まる会議室、レストランが入る建物などは大打撃で回復の兆しも全く見えない状況です。一方で住宅市場は、新築マンションについては首都圏の取引数85％減、中古市場についてはおよそ半減といった状況に陥ったものの、価格は全く下落していないのです。その理由は明白で、2008年のリーマンショック時のような金融システムが破綻したわけではなく、積極的な財政出動や無制限金融緩和、金融機関による無利子融資などによって、手元資金が潤沢であるためです。また、当時と違ってマンションデベロッパーの大手寡占化が進んだことで、比較的に資金体力があるといったことも一因です。リーマンショック時には抱えきれない在庫の投げ売りが起き、数千万円の値引きは当たり前といった底なしの市場となり、ほどなく多くのデベロッパーが破綻していきました。

当時と決定的に異なるのは、今回のコロナによる自粛期間中は、売主・買主ともにひたすら様子見といった状況にあり、緊急事態宣言解除後はすっかり元に戻ったどころか、まだデータには表れていないものの、新築・中古ともその動きは非常に活発で成約も順調に進んでいるようです。東京都内を中心に新築住宅を供給する会社や埼玉県を中心に新築住宅を供給する企業は、単月で過去最高を更新しそうだといいます。中古住宅など不動産仲介の市場も、好調のところが多いようです。

（画像／PIXTA）

また、リモートワーク（在宅勤務）の進展による「都心・駅近ニーズの減退」「郊外や地方移住が増える」といった予想も、結論を言うと大外れで、そうしたニーズは限りなく限定的。むしろ「電車など公共交通機関利用による密を避けたい」「通勤時間というものがいかに無駄かを実感した」といった向きが多く、より都心に、より駅近にといったニーズが強くなったように思われます。

以上はあくまで筆者による各所へのヒアリングに基づくものですが、結果は数カ月後のデータとなって表れるはずです。

結局は日経平均株価がほぼコロナ前に戻ったことが大きいでしょう。日米欧が協調し無制限の金融緩和措置をとることで金融システムが維持され、各国や各企業の資金繰り懸念がおさまり、現在ではむしろ市場にマネーが大幅に余剰した状態で、株価はもちろんゴールド（金）や債券、仮想通貨などのあらゆる資産価格は高止まりしています。同様に不動産市場は一部を除いて変化がないどころか需要超過といった状態です。

出典：東日本不動産流通機構（都心3区は千代田区・中央区・港区）

また例えば中古マンション市場は、新規の売り出しが控えられたため在庫は減少しており、この事は取引価格維持の方向に働きます。

（出典：東日本不動産流通機構）

「ホテル需要がなくなると、新築マンション価格にも影響が出るのではないか」といった声もありますが、それも限定的でしょう。というのも、これまでホテル用地取得で優位だったホテル需要がなくなっても、新築マンション需要が控えているからです。ここ数年新築マンション発売戸数が年々減少してきたのは、都心・駅近を主な条件とするホテル用地取得と競合してきたからという側面も大きかったのです。

もちろん今後、コロナの第2波や新種や変種が登場する、台風や線状降水帯といった水害や大地震などの天災地変、世界情勢における地政学的なリスクなどが重なるようなことがあればこの限りではないでしょう。変化の兆しは金利上昇に現れるはずですが、現在のところそうした予兆は見られません。

むろん住宅市場は、特に都心部・都市部において、2012年の民主党から自民党への政権交代以降一本調子で上昇し続けてきたところ、その勢いに陰りが見られはじめたタイミングでしたので、ここから再び大きく上昇するという状況でもありません。

ただし、これだけ世界の金融市場にマネーがあふれると、それはどこかに向かうでしょうか。30年前のバブルと状況は酷似していて、景気は目立って回復していないのに株や不動産などの価格が上昇する「資産バブル」とでもいった状況が再来してもおかしくありません。そうならない場合は、じわじわデフレが続く、ないしはインフレにも景気回復にもならず、不動産をはじめ各資産価格も頭打ち、といった状況が続くでしょう。

いずれにしても不動産市場は引き続き
（1）価値を維持する、あるいは価値が上がる不動産
（2）なだらかに下落し続ける不動産
（3）限りなく無価値になる、あるいはマイナス価値となる不動産
といった「三極化」の途上にあるといえるでしょう。

新型コロナウイルスによる緊急事態宣言の範囲が7都府県から全国に拡大されました。さまざまな業界が自粛の影響を受け大変な状況になっていますが、今後、不動産市場にはどのような影響が出てくると考えられるでしょうか。さくら事務所会長の長嶋氏に伺いました。
分野別にみる、今後の不動産状況

新型コロナウイルスはあっという間に世界中を席捲。人の流れも経済も大きく滞り、2万4000円水準だった日経平均株価は大幅下落。各種経済指標は急速に悪化しています。政府による緊急事態宣言の影響でとりわけ東京・大阪など主要都市は人通りも少なく、不動産取引にも大きな影響を及ぼしそうです。分野別にその状況を検証するとともに、今後の見通しを占ってみましょう。

●新築マンション
新型コロナウイルスが日本に上陸して以降、新築マンションモデルルームへの来場者は大幅に減少。来場者数は半減どころか80～90％減といったところが続出しました。当初は来場者同士の感染を避けるために時間を区切って案内するといった対応をとるところが多かったのですが、現在では多くのモデルルームが閉鎖に追い込まれています。東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地の新築マンション「晴海フラッグ」も販売を延期、電話による問い合わせすら休止しています。こうなると当然発売戸数は減り、成約数も大きく滞ることになります。

2008年のリーマン・ショック時にはやはり取引急減。中小マンションデベロッパーによる20～30％ディスカウントの投げ売りが出て、それでも持ちこたえることができず多くのデベロッパーが破綻しました。さらに2011年には東日本大震災が発生、他先進国が株式市場や不動産市場を回復させていく中で再び足踏みを余儀なくされることとなります。局面が転換したのは2012年末の、民主党から自民党への政権交代。以降「アベノミクス」「黒田バズーカ」といった金融・財政政策で株価は7000～8000円台から急転換、不動産市場も大きな上昇局面を迎えました。

今回はリーマン・ショックのように金融システムが破綻したわけではなく、株価が半減したわけでもありません。またリーマン以前と大きく異なるのは、市場の「大手寡占化」が進んでいることです。かつて「メジャーセブン」と呼ばれる大手マンションデベロッパーの市場占有率は25～30％、言い換えれば大半は中小デベロッパーによるものであり、市場が急変すると多くの投げ売りが出て市場は混乱、崩壊しましたが、今回はそのようなことが起こる可能性は低いでしょう。もちろん多数の在庫を抱え続けるのは大手マンションデベロッパーにとっても重荷となるため、局地的に値引き販売は起きるはずで、価格下落圧力は大いにあります。

●中古マンション
2008年のリーマン・ショック後、数カ月～半年程度で回復に向かったのが中古マンション市場。新築マンションの発売が滞る中で中古マンション市場に流れる向きが増えました。また中古マンション売主はそのほとんどが事業者ではなく個人であるため、市場が上向きであっても下向きであっても転勤や子どもの学校の都合など、各家庭や個人の内部要因によって一定の取引は発生します。とりわけ東京都心7区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・目黒・品川区）あたりの中古マンション成約平米単価は日経平均株価の推移と見事に連動しており、相場としては最も分かりやすいものです。現行の都心中古マンション成約平米単価は日経平均株価と同様、2万4000円程度であり、仮に今後も日経平均株価が1万9000円程度で推移するなら、都心中古マンション成約単価は15～20％マイナスで推移するでしょう。

東京都心以外のマンションはどうでしょうか。東京の都心以外や神奈川・埼玉・千葉といった地域では、アベノミクスによる価格上昇は20～30％と、都心部が70％程度上昇したのに比べれば限りなく限定的。現行程度の株価ではやや下落するといった程度にとどまるはずです。

ただし10年前と現在で大きく異なるのは「より駅近を望む傾向が高まったこと」。自動車保有比率の圧倒的な低下や共働き世帯の増加で、通勤をはじめ買い物や病院といった日常生活における利便性の追求が進行していることです。

新型コロナによって働き方に変化が生じ「リモートワーク」（在宅勤務）の比率が高まるとしても、通勤が完全にゼロになることはありません。また通勤以外の日常における生活利便性を考慮すれば、駅近を志向する傾向は今後も変わらないでしょう。

「自動運転が普及すれば必ずしも駅近である必要はなくなる」といった意見もあります。それは個人としてはもちろんその通りなのですが、そうなると今度は自治体の経営が立ち行かなくなります。上下水道や道路の修繕や、ゴミ収集・除雪をはじめとする行政サービス効率を考えればどうしても駅前や駅近といった立地を中心に街をコンパクトにせざるを得ないのです。「都心や駅近を離れ、地方や駅から遠いところに移動する」といった動きは一定程度起こりそうですが、それは限りなく限定的で、市場に大きな変化は与えないはずです。

新型コロナウイルスの蔓延が止まらない、変種やさらなる新種が発生し、人が集まること自体がリスクであるといった状況になればまた異なるシナリオは考えられます。

●新築・中古一戸建て
最も影響を受けにくいのが一戸建て市場です。というのも、アベノミクス以降も価格動向にさしたる変化はないからです。とはいえどんな市場も、景気後退が長引けば、あるいはコロナ騒動が長引けば、販売動向や価格動向に一定の影響が出るのは避けられません。

不動産市場について、何より気になるのが「金利動向」。現在の住宅市場は多分に低金利に支えられており、金利が上昇するほど取引はしぼみます。日銀の現行政策が続く限り、金利が大きく上昇する可能性は低いはずです。

以上、住宅市場についてざっと概観してきましたが、結局すべては今後の新型コロナ騒動が、いつ、どの程度で終息するかにかかっています。比較的短期で終息するなら、たまっていた需要が吹き返す展開となり、長期化するようならじわじわと下落する局面となるでしょう。

とはいえ、株式投資などと異なり、住宅は「上がっているから買わない」「下がっているから買う」といった性質のものではありません。首尾よく住まいをサーフィンするような動きは、この市場においては限定的です。市場動向に大きく左右されるより、あくまで自身や家族の生活イベントに合わせて売る、支払いに無理がなければ買う、といったスタンスでよいのではないでしょうか。

（一社）住宅生産団体連合会はこのたび、平成31年1月度「経営者の住宅景況感調査」の結果を発表した。これは、住宅業界の受注動向を広く社会へ提供することを目的に、年4回実施しているもの。直近3ヵ月の実績並びに今後3ヵ月の見通しを前年同期と比較、結果を指数化している。今回は住団連および住団連団体会員の会員企業17社のトップにアンケートを依頼し、16社から回答を得た。

それによると、平成30年度第3四半期の景況判断指数は、対前年同期比で、前10月度予測（総受注戸数＋38ポイント、総受注金額＋32ポイント）に対し、総受注戸数は＋19ポイント、総受注金額は＋33ポイントとなり、金額に関しては5四半期連続でプラスとなった。各社からは、「ほぼ全てのセグメントで戸数・金額共に上回った」「市況は前年に比して活性化してきている」などのコメントがあった。

戸建注文住宅の実績は、受注戸数＋20ポイント、受注金額＋32ポイントとなり、戸数・金額ともに5四半期連続でプラス。戸建分譲住宅は、受注戸数＋13ポイント、受注金額±0ポイント。また、低層賃貸住宅は、受注戸数－5ポイント、受注金額＋5ポイントとなり、戸数は9四半期連続でマイナス、金額は9四半期ぶりにプラスに転じた。リフォームは、受注金額＋79ポイントで、平成25年第2四半期以来の高い指数となった。

平成30年度第4四半期の見通しとしては、総受注戸数は＋46ポイント、総受注金額は＋54ポイント。コメントには「消費増税の駆け込み需要が見込まれる」「戸建て・リフォームが索引し前年をクリアと予想」などがあった。一方で、「消費増税を意識した動きは限定的、受注環境の大きな変化は予想していない」など、慎重論のコメントも数社から挙がっている。

ニュース情報元：（一社）住宅生産団体連合会

国税庁から2018年の路線価が発表された。地価は上がったのか、下がったのか、注目ポイントを確認していこう。
路線価が上がると相続税や贈与税もアップする

まずはおさらいから。路線価とは国が定めた1m2当たりの土地の価格のこと。一定範囲の道路に面した区画ごとに決められるので「路線価」と呼ばれている。その年の相続税や贈与税を計算する際の基準となる地価だ。

つまり路線価が上昇すると相続税や贈与税もアップし、下落すると税金もダウンする。特に2015年に相続税が増税されてからは課税の対象になるケースが増えており、それだけ路線価が気になる人も増えているだろう。

さて今年の路線価だが、全国平均（標準宅地の対前年変動率）では前年比0.7％アップと3年連続で上昇した。上昇率は前年の0.4％と比べて0.3ポイント拡大している。

都道府県別に見ると、東京都（前年比4.0％アップ）、大阪府（同1.4％アップ）、京都府（同2.2％アップ）、愛知県（同1.5％アップ）など、三大都市圏で高い上昇率となった。いずれも上昇率は前年より高い数字だ。

また北海道（同1.1％アップ）、宮城県（同3.7％アップ）、広島県（同1.5%アップ）、福岡県（同2.6%アップ）など、中核都市を抱える道県の上昇率が目立つほか、沖縄県は同5.0％アップと47都道府県で最も高い上昇率だった。

主要な個別地点で最も高かったのは33年連続日本一となった東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前で、1m2当たりの価格は4432万円。前年比9.9％のアップとなり、バブル期を超えた前年に続き、過去最高を更新している。

個別地点で上昇率全国トップは北海道ニセコ地区の「道道ニセコ高原比羅夫線通り」で同88％の上昇。スキーリゾートとして世界的に人気が高まり、外国人などが高額なコンドミニアムを買うケースが目立つという。

全国2位の上昇率は京都市東山区の祇園四条駅周辺で同25.9％アップ。国内外からの観光客でにぎわい、商業施設の賃料などが高騰しているようだ。

都市部や観光地を中心に地価上昇の勢いが増している要因としては、やはり訪日外国人客の増加が挙げられる。2017年の年間訪日客数は2800万人を超えて過去最高だったが、今年はさらに上回るペースだ。訪日客が増えれば買い物施設や宿泊施設の需要が増え、条件の良い土地は商業ビルやホテル用地として取り合いになるため地価が吊り上がる。沖縄県の上昇率が高いのも同様の動きだ。

マンション需要の根強さも地価を押し上げている。東京都心部などでは物件価格の高騰でファミリータイプの物件供給が減少しているが、1億円を超える高額物件は売れ行きが好調だという。また郊外や地方都市でも駅の近くなど利便性の高いマンションは人気が高く、用地を確保するのが難しい状況となっている。

こうした地価の上昇傾向はいつまで続くのか。一説には東京五輪が開催される2020年前後にピークを迎え、そこからは下り坂になるとの見方もある。

だが、五輪はあくまで東京都心部に限定されたイベントに過ぎない。他のエリアにとって五輪の影響はさほど大きくないと考えられる。東京都心部についても、山手線新駅や渋谷駅、虎ノ門地区など五輪後も大規模な再開発が計画されている地区は少なくない。五輪の前後に東京の地価が一時的に弱含みになったとしても、それで地価上昇が止まるとは限らないだろう。

さらに重要なのは、日銀による大規模な金融緩和策が今後も続く見通しであることだ。アベノミクスが目標とする物価上昇率2％は達成の見通しが立たず、金融緩和策を手じまうための出口戦略は議論の糸口さえつかめない。日銀が国債を大量に買うことで超低金利が維持され、土地やマンションを購入しやすい状況が続く限り、地価の上昇基調も続くとの見方が多い。