カテゴリー: 事故物件

2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表された。5月に発表された「ガイドライン（案）」に対するパブリックコメント（一般からの意見）を受け、修正したものだ。「事故物件」の告知はどういう結論になったのか。検討した委員会ではどのような議論があったのか。私たちの住まい選びにどうかかわるのかについて考えてみたい。

なぜガイドラインが必要なのか

以前にもSUUMOジャーナルでご紹介したが、人の死が発生した物件の告知について、明確なルールがないことがさまざまな問題を招いていた。
買主や借主は、深刻な事故があっても告知しない業者がいるのではないかという不信感をもつ。死因や経過年数にかかわらず告知が必要という誤解もあるため、宅建業者の調査・対応の負担が過大になる。単身の高齢者・障がい者に対する入居拒否などの問題も事故物件につながる確率が高いのではと敬遠されがちなことによるものだ（参照「事故物件の告知ルールに新指針。賃貸物件は3年をすぎると告知義務がなくなる？」）。

（写真／PIXTA）

人の死は、個別性が強く一律に線を引くのは難しい問題である。しかし、一定の判断基準を示すことでこれらの問題を解決し、安心できる取引、円滑な流通を実現しようというのがガイドラインの目的だ。

告知する範囲

（国土交通省HPより）

ガイドラインでは告知範囲と宅建業者の調査方法について基準を示している。まず、告知する範囲については「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は告げる」ことを原則としつつ、以下に該当する場合には宅建業者が告知しなくてもよい、としている。

【宅建業者が告知しなくてもよい場合】
1. 自然死・日常生活の中での不慮の死
（老衰、持病による病死、転倒事故、誤嚥（ごえん）など）
2.（賃貸借取引において）「1以外の死」「特殊清掃等が行われた1の死」が発生し、おおむね3年が経過
3. 隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死

ただし、上記1～3に該当する場合であっても、「社会に与えた影響が特に高い」ものは告げる必要がある。残酷な事件や社会に広く知れ渡ったような事件の場合には告知しなければならないのだ。
文章では、ややわかりにくいので図にしてみよう。

■ガイドラインによる告知範囲

（図：国交省ガイドラインをもとに筆者作成）

そもそも今回のガイドラインで告知の要否を検討しているのは、不動産取引における取引の「対象不動産」と「通常使用する共用部分」だ（上記図のタイトル部分）。通常使用する共用部分とは、マンションのエントランス、共用階段、共用廊下などのこと。ここで発生した死は、対象不動産同様、一定の場合には告知が必要となる。一方、隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した死は対象としていない。
　その上で死因や取引態様（賃貸か売買か）によって告知の要否を分けている。まず、自然死・不慮の事故であれば告知は不要だ（1）。死因が自然死等以外（自殺や他殺など）の場合や、自然死等であっても特殊清掃が行われた場合には、賃貸であれば3年間は告知が必要となる（2）。売買については告知期間を定めていない（3）。より長い期間告知が必要ということになる。

以上はあくまで原則だ。「社会に与えた影響が特に高い」事案であれば、話が変わってくる。賃貸で3年経過していようとも告知しなければならない（4）。もちろん、売買でも告知が必要だ。

宅建業者はどのような調査を行うのか

（写真／PIXTA）

次に調査について。宅建業者は売主・貸主に対し、過去に生じた事案（人の死）について告知書への記載を求めることで調査義務を果たしたことになる。近隣住民への聞き込みやネットで調査するなど自発的な調査までは求められていない。
それでは売主や貸主が事実を隠蔽するのではないか、と心配になるかもしれない。この点については、告知書が適切に記載されるよう助言することが宅建業者に求められている。「故意に告知しなかった場合には、損害賠償を求められる可能性があります。きちんと告知してください」といった注意がされるわけだ。
また仮に売主・貸主からの告知がなくても、「人の死に関する事案の存在を疑う事情があるとき」は、宅建業者が売主・貸主に確認する必要がある。後々のトラブルを回避したいと考える宅建業者による適切な助言や情報収集が期待されている。

人の死は、それだけで瑕疵なのか

また、告知にあたっては「亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要がある」としている。具体的には「氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない」とされる。亡くなった方の名誉を傷つけることのないよう配慮が求められているのだ。

（写真／PIXTA）

これは今回の修正で強調されたことだ。パブリックコメントにも「人の死は当然あることで嫌悪感をもたないような一文を添えてほしい」「自死のあった物件をすべからく心理瑕疵物件とすることは、差別・偏見を助長する」という意見が寄せられた。

「事故物件」を扱った番組や記事などでは、「事故物件は嫌だ」という街の人の声とともに、足の踏み場のないくらい山積みになったゴミ袋の映像や写真が取り上げられることが多い。しかし、人が亡くなった物件の全てがそのような状態になるわけではない。自殺や孤独死があった物件を、一律ゴミ屋敷扱い、お化け屋敷扱いし、忌み嫌うべきものとしていることは、まさに「偏見を助長する」ものだろう。

物件選択の基準はそれぞれだ

一方、たとえ偏見であっても、ある事情があれば借りたくない、買いたくない、と考える人もいる。他人から見れば不合理に見えても、本人が嫌だというのであれば、借りない、買わない、というのは自由である。これは人の死に限らない。繁華街を利便性が良いとプラス評価する人もいれば、うるさいのは嫌だと思う人もいるだろう。

（写真／PIXTA）

物件選択にあたり何を重視するかは人それぞれなのだ。他人からその観点は非合理だ、と否定されるべきものではない。ガイドラインでも「不動産取引における人の死に関する事案の評価については、買主・借主の個々人の内心に関わる事項であり、それが取引の判断にどの程度の影響を及ぼすかについては、当事者ごとに異なるもの」としている。そのため「買主・借主から事案の有無について問われた場合」や「買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合」には告げる必要がある。

検討会ではどのような議論がされたのか

今回のガイドラインは国交省の「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を基に作成された。この検討会の座長を務めた明海大学不動産学部学部長の中城康彦（なかじょう・やすひこ）教授に、検討会ではどのような議論があったのか、お話を伺った。

「人の死を巡る課題の解決は、「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」（国土交通省　2019年4月）が重点的に検討すべき政策課題とした、ストック型社会の実現、安全・安心な不動産取引の実現、全ての人が安心して暮らせる住まいの確保など、ビジョンの目標と重層的にかかわってきます」（中城先生）

明海大学不動産学部学部長の中城康彦教授（写真提供／中城康彦）

ストック型社会の実現、つまりは住宅を適切に管理し、長期にわたって使用していく、ということだ。その過程では、人が亡くなるということも当然に起こりうる。人が亡くなった物件を一律、瑕疵のある物件として扱うのでは、ストック型社会の実現は難しい。
また、検討会では「死の尊厳」についても意見が交換されたという。

「検討会では不動産関連団体、消費者団体、学識経験者から多面的な視点と情報が提供されました。その上でパブリックコメント後の修正では「死の尊厳」に配慮しました。宅建業法の枠内とはいえ、ガイドラインが慣習的な「心理的瑕疵」という言葉を用いない点を評価したいと思います。今後は住宅管理業と協働し、人の死を予防し早期発見する社会を実現することが期待されます」（中城先生）

レッテルを貼り続けることは、社会的損失を生む

ある住居で人が亡くなったとしても、死後、一定年数が経過しているのならば気にしない、という人も少なくないはずだ。しかし「事故物件」「心理的瑕疵物件」というレッテルが貼られているものに住むことは躊躇するかもしれない。周りから、事故物件に住んでいる人、という目で見られるのは嫌だからである。となると、そういう物件は選ばない。これは需要者側の物件選択の幅を狭めることになる。
一方、供給者側は、物件を敬遠する需要者が出ることで、価格・賃料を下げなければ売れなくなる、貸せなくなる。中には、どうせまともな賃料では借り手がつかない、ということでリフォームされず放置されるものも出てくる。高齢者、障がい者の一人暮らしが拒まれることも続くだろう。遺族への損害賠償請求という深刻な事態にもつながる。
本来ならば長期利用が可能な物件が「事故物件」のレッテルを貼られることで、スポイルされ、さまざまな問題を生んでしまうのだ。

本人が嫌だと思うからその物件を選ばない。これであればなんの問題もない。しかし皆が嫌がる物件だから……というある種の同調圧力により優良な住宅ストックが利用されないのは社会的な損失でしかない。
「建物を長期利用する過程では、いろいろなことがある。事故が３年以上前の話なら、（極端な例を除いては）気にする必要はない」という考えが広まることは、不動産の流通、優良な建築ストックの活用につながるだろう。今回のガイドラインをきっかけに、無意味なレッテル貼りがなくなることを期待したい。

●関連サイト
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
事故物件の告知ルールに新指針。賃貸物件は3年をすぎると告知義務がなくなる？

他殺や自殺などがあったいわゆる“事故物件”は、いつまで告知が必要なのか。国土交通省がそのガイドライン（案）を発表した。現時点では、パブリックコメント、つまり広く一般に意見を求めている段階なので、今後変更もありうるが、賃貸物件に関しては告知期間を3年間とするなど、具体的な内容に踏み込んだ興味深いものだ。その概要を見てみよう。
何をいつまで告知すべきなのか

事故物件は、いつまで告知が必要なのか。これは実はなかなか難しい問題なのだ。まず人によって受け止め方が違う。自殺があった部屋は何年経っていても嫌、という人もいれば、リフォームされているのなら気にしないという人もいるだろう。
それに加え、事故自体も個別性が強い。同じく部屋で自殺があったとしても、縊死（いし／首をくくって亡くなること）や刃物を使用した場合と睡眠薬を大量に飲み2週間後に病院で亡くなったというのでは、部屋の状態もその後に入居する人の心理的負担感もまったく違ってくる。室内で亡くなっていた場合は発見までの時間や室温等の諸条件によっても変わってくるはずだ。

（写真／PIXTA）

心理的嫌悪感は希薄化していく

事故物件を嫌がる人の声として「事故物件であることを周囲の人にいろいろ言われそう」というものがある。物件を購入・貸借する本人が気にしなくても、風評を気にしてためらってしまう、というのは十分起こりうる話しだ。周囲の人がいろいろ言うとしても、時の経過はとともに減っていくと考えられる。
事故物件とは知らされずに購入したとして損害賠償を求めた裁判例を見ても、時間の経過により嫌悪感は薄れていく、と判断している。ただしその期間は一定ではない。「事業用物件か居住用物件か」「シングル向けかファミリー向けか」「都市部の物件なのか地方のものなのか」といった違いにより、心理的嫌悪感の希薄化が早く進行することもあれば、時間がかかることもあるとしている。事故の内容だけでなく、物件の属性や存する地域によっても告知すべき期間は異なってくるのだ。

告知を続けることによる弊害も

「事故があったのであれば何年経っていたとしても教えて欲しい」という考えもあるかもしれないが、いつまでも告知し続けることは希薄化する期間を伸ばしてしまう要因にもなる。事故物件を気にしないという人も、告知されることで「賃料や価格を下げてもらわないと損」という気持ちになることもあるだろう。そもそも時間が経過し、物件の所有者や周辺住民が替わっていくと事故の調査も困難になる。
また、亡くなった理由が何であっても告知しなければならない、という誤解から、貸主や管理会社が単身高齢者の入居を敬遠するという事態も指摘されている。さらには「事故物件」として扱われることで賃貸できない期間が生じたり賃料が下がることから、遺族に対する損害賠償請求という深刻な問題も起きている。告知を続けることによる弊害もあるのだ。

東京都福祉保健局東京都監察医務院「東京都23区内における一人暮らしの者の死亡者数の推移」（内閣府の資料より引用）

では何を、いつまで告知すべきなのか。物件を仲介する宅建業者、賃貸物件の管理業者の間でも判断が分かれていた。そのため、国土交通省は令和2年2月「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を設け、宅建業者の説明義務、調査義務について議論を重ねてきた。その結果をまとめたものが今回のガイドライン（案）だ。

自然死は告知しなくてもよいのが原則

今回のガイドライン（案）では、「買主・借主が契約締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるもの」が告知の対象となっている。そのため老衰、病死など自然死は、原則として告知する必要はないとしている。自宅の階段から転落や入浴中の転倒事故、食中誤嚥（ごえん）など、日常生活の中で生じた不慮の事故も告知不要だ。人は亡くなるものであり、死亡したという事実だけでは「住み心地のよさを欠く」とは言えない、ということだ。
もっとも「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置された」ことに伴い、いわゆる特殊清掃が行われた場合については、自然死などであっても原則として告知が必要としている。

（写真／PIXTA）

隣接住戸や前面道路での事故、事件は対象外

また今回のガイドライン（案）では居住用不動産、つまりマンションや一戸建てなど住宅を対象としている。これに加え「ベランダ等の専用使用が可能な部分」「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」も対象となる（そこで起きた事故は告知が必要になる）。
つまり、隣接住戸や前面道路での事故、事件があっても、告知の対象とはしていない。だからと言って隣接住戸であった事故について、一切言わなくてもよい、ということではないだろう。そこは従来通りケースバイケース、ということになる（ガイドライン（案）では「取引当事者の意向を踏まえつつ、適切に対処する必要がある」としている）。

告知する内容および期間

では、何がいつまで告知されるのか。ガイドライン（案）では、告げるべき内容として「事案の発生時期、場所及び死因」を挙げている。死因とは、他殺・自殺・事故死の別だ。死因が不明な場合には、不明と説明される。
気になる期間だが、賃貸借については「宅地建物取引業者が媒介を行う際には…事案の発生から概ね3年間」は借主に告げる、としている。また自然死であっても特殊清掃が行われた場合は、特別の理由がない限り3年間は借主に告げるとしている。
一方、売買に関しては期間を明示していない。「考え方を整理するうえで参照すべき判例や取引実務等が、現時点においては十分に蓄積されていない」というのがその理由だ。今後も検討を続けていく、ということであろう。

繰り返しになるが、今回発表されたのは、パブリックコメント（意見公募）のためのガイドライン（案）だ。2021年6月18日までは、読者のみなさんも意見を述べることができる。
その後は、6月下旬～7月上旬にかけてパブリックコメント結果の報告・追加討議が行われ、秋ごろにはガイドラインが公表される予定だ。

人の死は避けることができない

今回のガイドライン（案）について、心理的嫌悪感についての論文執筆もされている明海大学不動産学部准教授の兼重賢太郎（かねしげ・けんたろう）先生にコメントをいただいた。

（写真提供／中村喜久夫）

「大家族で家で看取ることが当たり前だった時代と違い、現代の日本社会では、人びとの死が日常の生活空間から不可視化されています。その一方で、2019年の年間の死亡者の数は出生者の数を50万人以上、上回っています（「令和元年(2019)人口動態統計の年間推計」厚生労働省）。いわゆる事故物件の問題も、決して特殊な問題ではないと考えます」（兼重先生）

死を忌むべきものとしてタブー視し続けることはできない、ということだろう。兼重先生は持続可能性という観点も指摘される。

「事故物件の処理に関しては、これまでは賃貸住宅管理会社が法を援用しつつ、一種の『現場知（ノウハウ）』を駆使しながら多面的に対処してきました。これからはそのような『現場知』の蓄積を活かしつつ、持続可能な仕組みを社会的に構築していくことが必要です。その契機として、今回の『ガイドライン（案）』は一定の意義をもつのではないでしょうか」（兼重先生）

住宅ストックの長期利用という観点からも

欧米と比べ日本の住宅の寿命が短いと言われて久しい。今年3月に閣議決定した新たな住生活基本計画でも、「脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築と良質な住宅ストックの形成」が掲げられた（住生活基本計画　目標６）。住宅を適切に管理し、長期にわたって使用していくことが求められている。そして住宅を長期に利用する過程では、人が亡くなるということも当然に起こりうる。
嫌な場所に無理に住む必要はないが、きちんとリフォームされているにもかかわらず、過去の事故を引きずり続けるのは、合理的とはいえないだろう。その意味において、賃貸住宅の告知期間は原則3年間、という線引きがされようとしていることの意義は大きいと考える。

●関連サイト
・ガイドライン（案）
・「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
・住生活基本計画

テレビ番組の企画をきっかけに、2012年から6軒もの事故物件に住み続けている「事故物件住みます芸人」の松原タニシさん。「家賃は安いの？」といった疑問から、「室内はキレイ？」「心霊現象は起こるの？　怖くない？」といった、住んでみないと分からないアレコレ、今後も事故物件に住みたいかまで、聞いてきました。
大阪、千葉、東京の事故物件で暮らすが、家賃は思ったほど安くない

自殺や他殺、病死や孤立死など、なんらかの理由で人が亡くなった物件を指すことが多い「事故物件」。こうした事故物件は、「なんとなく怖そう」「家賃が安そう」といったイメージが先行しがちです。SUUMOジャーナルが2018年に実施した事故物件に関する調査でもそのイメージを聞いてみると、「家賃が安い」と「怖い・不気味」が7割を超え、「心理現象がありそう」（43.3％）がトップ３という結果でした。

「家賃が安い」「怖い・不気味」とイメージする人が圧倒的に多かった（出典／SUUMOジャーナル編集部）

実際にはどうなのでしょうか。まずは、家賃の安さから聞いてみました。

「まず、家賃の安さですが、イメージほど安くないです。例えば月15万円が7万円の半額になることはほとんどない。たいていは月1～2万円、安くなっている程度です。築年数が経過している古い物件だと、もともとが安くて5万円が3万円になっていることがありますね。ただ、初期費用は安くなっていることが多いです。敷金・礼金、ともにゼロだとか」といいます。そのため、お金がなく、生活にかける費用を抑えたいという人、人と違う経験をしてみたい人にはオススメだといいます。

「夢があるとか、仕事に打ち込みたい人は、家に帰って寝るだけの生活になりますよね。だから、家に気をつかう余裕がないし、部屋を癒やしの空間にしたいと思わなければ（笑）、事故物件はいい選択肢だと思います」と語るタニシさん。

では、多くの人が気になるであろう「心霊現象」については、どうでしょうか。松原タニシさんが本やトークライブなどでは、体験した心霊現象などを披露していますが、すべて実話なのでしょうか。

「本に書いてあることやライブで話していることは、実際にあったできごとです。でも、心霊現象というか、明らかに奇妙な映像が撮れたり、いろいろと変な体験をしたのは1軒目くらい。それ以降の部屋でそんなに毎日変なことは起きないですね。ただ、ロケで僕の部屋に訪れた霊感のある人が入りたくないと騒ぎになったり、僕自身が体に不調をきたすことはありました」とあっけらかんな様子。

また、ラップ音などの心霊現象についても、実際に暮らしていると慣れていくのだそう。

「はじめの一週間は、『あ、暮らしはじめて今日で一週間経過したな』って思って、やっぱり意識しているんですけど、二週間目から数えるのをやめて、1カ月くらい経過すると、『あ、音、鳴っているな、もうええわ！』ってなる（笑）」。ちなみに、たくさんの心霊現象は経験したものの、まだ「見た」ことはないのだとか。「だからこそ、一度、幽霊を見たいんですよ～」と熱く（？）語ってくれました……。いえ、聞いているだけでおなかいっぱいです。

自殺、孤立死、殺人……。事故物件の内容により気をつけるポイントは？

ただ、ひと口に事故物件といっても、自殺や他殺、孤立死、病死など、さまざまな種類があります。SUUMOジャーナルの調査で事故物件の内容による検討度合いを聞いたところ、内容によって検討度は大きく変わります。該当の部屋であっても自然死や病死であれば住むことを検討すると答えた人が約半数。さすがに該当の部屋で自殺や他殺があった場合には3割に届きませんでしたが、少数ながら検討する人はいて、需要はあるようです。

隣や上下階、同じ建物内など、該当の部屋でなければ「検討する」という人がそれぞれ約4割いた（出典／SUUMOジャーナル編集部）

では、事故物件の内容によって住むうえでの注意点などはあるのでしょうか。

「自殺に関しては、全然、珍しくもないですし、慣れます。また、自殺の部屋の場合、死後すぐに発見されることが多いので、部屋の状態もよい場合が多いです。ただ、孤立死の場合は死後の発見が遅くなることも多いですし、もともとゴミがあふれていたりすると、虫が湧いていたり、ニオイなどもします。脱臭などで対策しても限界がある場合もあります……」と経験をあかしてくれました。

一方で、「他殺」が発生した事故物件は注意したほうがいいといいます。

「自分も経験しましたが、部屋に戻ってくることがあるんですよね、罪を犯した人が。刑罰にもよりますが、数年で出てくる場合もありますし、その人が知っている部屋になるので、やっぱり遭遇したときの怖さがあると思います」といい、心霊現象そのものよりも、生きている人間のほうが「怖い」というリアルを教えてくれました。

お仕事でなくても、事故物件に住んでみたいのですか？という質問にも、「住みたいですね、ここまで来たら、幽霊を見たいし、廃墟にも住んでみたいです。廃村にも興味が出てきました」と新しいジャンルにも意欲をみせるタニシさん。

「事故物件で暮らしているとね、人って死ぬよな、って当たり前のことに気がつくんですよ。人が死ぬっていいますけど、その人生があったこと、ストーリーがあるのを感じるんですよ。人生は限りあるし、明日があることも当たり前じゃない。限りある生命のうちに、いろんなところに住み、いろんな経験がしたい」と教えてくれました。

ホラーの特殊メイクそのままで、イベント後に駆けつけてくだったタニシさん（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

事故物件に住むと、人の死を当たり前のこととして受け入れられるように

ここまで豊富なネタがあると、異性にモテそうですが、そのあたりはどうなのでしょうか。

「まず、事故物件に暮らしていますっていうと、初対面でも盛り上がりますね。話題にも困らないですし、興味を持ってもらえることは多いです。ただ、実際に部屋に来るってなると別で、敬遠されてしまいます。モテにはつながらないかな」とさみしそう。では、タニシさん自身が、事故物件で暮らしてきたメリットはどこにあるのでしょうか。

「事故物件に住めたっていう、自信を得られるところでしょうか。これから先、一人暮らし世帯も増えているので自宅で亡くなる人も増えるでしょうし、多くの人が避ける事故物件を避けずにあえて突っ込んでいくことで、何かをクリアしていくというか、人の死を当たり前のこととして受け入れられるような気がします」とタニシさん。

事故物件に暮らしていると心が休まらないので、外出することが多くなりますと笑うタニシさんですが、事故物件には、そこで暮らした人たちのエピソードが色濃く詰まっています。もしかしたら、事故物件で暮らすということは、人間の光のあたる部分も見えない影の部分も、まるごと受け入れる、ということなのかもしれません。

スーモと共演するのが楽しみだったというタニシさん（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

●取材協力
・松原タニシさん　Twitter
1982年生まれ、神戸市出身。テレビ番組の企画で事故物件に住むようになり、「事故物件住みます芸人」として数々の事故物件に住み続けている。2018年には実体験と実話をもとにした「事故物件怪談　恐い間取り」（二見書房）を上梓。全国の怪談やトークショー、インターネット配信などにも出演中。