カテゴリー: 住宅ローン

リクルートのSUUMOリサーチセンターが「『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）」を公表した。この調査では、住宅の買い時感や住宅検討状況、住宅に関する意識などを聞いている。調査結果の推移を見ると、消費者の意識の変化がうかがえるので、詳しく見ていくとしよう。

【今週の住活トピック】
「住宅購入・建築検討者』調査（2023年）」公表／リクルート

検討している一戸建てとマンション、新築と中古が同率に

調査は、2023年12月に、首都圏、東海圏、関西圏と政令指定都市のうち札幌市、仙台市、広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女で、過去１年以内に住宅の購入・建築、リフォームについて具体的に検討した人を対象に行われた。

検討している住宅の種別（複数回答）は、「注文住宅」が過半数の56％で、「新築一戸建て」31％、「中古一戸建て」31％、「新築マンション」30％、「中古マンション」30％、「リフォーム」16％となっている。一戸建てもマンションも、経年で見ると中古検討率がじわじわと上がっており、新築と中古が同率となっているのが、今回の特徴だ。

「一戸建てか、集合住宅（マンション）か」を聞く（単一回答）と、「ぜったい」と「どちらかといえば」の合計で、「一戸建て派」が58％、「集合住宅派」が22％と一戸建て派が優勢に。「どちらでもよい」は20％だった。

48％が「買い時と思っていた」と回答、その理由は？

さて、住宅購入環境にさまざまな変化が生じている。都心部のマンションを中心に価格が上昇していることに加え、長期固定型の住宅ローンの金利がじわじわと上昇している。集計対象数6007人のうち、住宅購入・検討者は4240人（賃貸検討者が1767人）。この人たちは、「買い時」と思っているのだろうか？

調査で「買い時だと思っていたかどうか」聞いたところ、48％が「思っていた」（とてもそう思っていた12％＋ややそう思っていた36％）、20％が「思っていなかった」（まったくそう思っていなかった6％＋あまりそうは思っていなかった14％）となり、買い時の割合が前年（2022年調査）の44％から48％に増加した。

出典：『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）

ちなみに、「買い時だと思った理由」については、「これからは、住宅価格が上昇しそう」がTOPの45％だった。2位は「いまは、住宅ローン金利が安い」の33％、3位は「いまは、いい物件が出ていそう」の30％だった。

出典：『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）

買い時と思う理由について、少し考えてみよう。2024年3月に日銀がマイナス金利を解除するなど、調査時点よりも金利のある時代が近づいている。金利について、いま調査をしたら、「金利が上がりそうだから」といった理由が上位に入るのかもしれない。また、住宅価格が高くなっているので、住宅の売り時と判断している人が多いと考えられる。中古の物件が市場に出回ることで、「いい物件が出ていそう」という環境になるかもしれない。

では、今後の住宅価格についてはどうだろうか？価格が上がり続けているのは都心部の住宅なので、それほど上がっていない地域と上がり続けている地域がある状況なのだが、残業時間を規制する2024年問題が拍車をかけて、建設業界の人手不足による建設費の上昇が続いている。流通業界も同様なので、建築資材を運送する費用も上がるなど、住宅の建設費用に下がる要因が見当たらない。したがって、「住宅価格が上昇しそう」な環境は、まだ続くといえるだろう。

住み続けるよりも柔軟に住み替える考え方に変化？

今回の調査の特徴といえるのが、「買い替え」層が増えていることだ。「初めての購入、建築」が63％と最も多いものの、持ち家を売却して新しい家を購入、建築する「買い替え」が年々増えて、2023年調査で29％に達した。もちろん、住宅価格が高くなっているため、売りやすい市場になっていることもあるが、どうやらそれだけではないようなのだ。

出典：『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）

次に特徴的なのが、「将来的に売却を検討している」層が増えたことだ。「永住意向」が44％と半数近くを占めるものの、売却を検討したり、賃借を検討している層が合わせて38％になっている。購入、建築を検討しているときから、いずれキャッシュ化しようと考えている人が増えているわけだ。

出典：『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）※2021年以前は調査なし

では、そう考えている人たちが、売却や賃貸に出すタイミングをどう考えているのだろう？
「土地や不動産の価格が上がったら」、「家が老朽化したと感じたら」、「他に欲しい物件が出たら」といったタイミングを想定している人が増えた一方、「定年退職」などは減っている。

出典：『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）※2021年以前は調査なし

かつては、マイホームが老朽化したらリフォームして住み続け、家族構成の変化など状況が変わったときに売却するという流れだったが、近年は、価格が上がったり、欲しい物件が出たりしたタイミングや、老朽化でリフォームをする前のタイミングで、売却するという考え方に変わっているようだ。

住宅購入を取り巻く環境にも変化が生じているが、住宅を購入、建築する消費者側の意識にも変化が生じている。住み続けることにこだわらず「柔軟に住み替える」スタイルが広がりつつあるので、住宅の流通市場をより整備して、売り買いのしやすい環境をつくっていくことが求められるだろう。

●関連サイト
リクルート「『住宅購入・建築検討者』調査（2023年）」

キャンピングカー、バンライフなど、車と住まいが一体化したライフスタイルが注目を集めています。そんなトレンドの影響もあってか、リノベーションオブ・ザ・イヤー2023で特別賞を受賞したのがキャンピングカーをリノベした「動く家」です。キャンピングカーをリノベしたら、一体どのような住まいになったのでしょうか。施主と設計を担当した建築士に話を聞いてみました。

中古のキャンピングカーをリノベしてできた「動く家」

今回の「動く家」プロジェクトの施主・川原一弘さんは、サーフィンやキャンプを趣味としていて、もともとハイエースを所有していました。ただ、コロナ禍もあって自由に移動できず不便さを感じていたため、別荘またはハイエースへの買い替えを検討していましたが、偶然、中古のキャンピングカーを発見しました。

もともと、熊本を中心にリノベーションや店舗デザインなどを幅広く手掛けていた会社ASTERの社名を知っていた川原さんは、すぐに会社宛にメールを送り、相談したといいます。

「状態のいいキャンピングカーがあるのですが、これをリノベできますか」。すると、わずか10分後にメールで「できますよ！」と即答が。このレスポンスに後押しされ、キャンピングカーを購入したのです。2022年3月3日のことでした。

30年前に製造されたキャンピングカー。横顔がりりしい！（写真提供／ASTER中川さん）

車は1993年製造、建物でいうと築30年、広さは8平米のワンルーム。キッチン・バス・トイレと運転席がついていて、昨今、都心部で話題になっている「激狭ワンルーム」と同程度といってもいいかもしれません。

「せっかくのキャンピングカーなので、単なる改装で終わらせるのは惜しいと思いました。居住性を高めて『動く家』にするのはどうだろう、という案を川原さんに提案したところ『よいですね』と話がまとまりました。キッチン・トイレ・シャワーは十分に動くためそのままで、位置などの変更も行っていません」と話すのは、設計を担当したASTERの中川正太郎さん。

既存の駆体のギミック、良さは残しつつ、価値を高めるのは「リノベ」の得意とするところです。車の改装では終わらせずに「家」「別荘」のように使える空間をつくる、そんなプランニングが固まりました。

居住性を高めるのは素材感。住宅用の無垢材、家具屋のソファを採用

「動く家」にするということは、すなわち「居住性を高める」こと。そのため、プランニングでは手触り、心地よさなど素材感を活かすことにしようと思い至ったといいます。

リノベ前の写真。これはこれで味があります（写真提供／ASTER中川さん）

リノベ前の写真。室内から運転席を見たところ（写真提供／ASTER中川さん）

「内装の雰囲気の参考にするため、キャンピングカーショーを訪れるなどし、かなりの数のキャンピングカーを見学しました。そのなかで気がついたのは、家らしさというのは、やはり素材ということ。自動車改装用パーツで木っぽい見た目にするのは容易ですが、やっぱりどこか工業用部品なんです。ですから、今回は住宅用の建材を使おうと。床や壁にはたくさん木材を使っていますが、突板（スライスした天然木をシート状にして加工したもの）を貼っていますし、塗装も住宅用、照明はダウンライトです。ソファなども車用ではなくて家具屋さんに依頼しました」と中川さん。

ソファベッドは折りたたみ式で、ベッドのように広げたところ。間接照明がおしゃれ（写真提供／ASTER中川さん）

ソファベッドをソファとテーブルを囲む椅子にした状態（左）とベッドにした状態（右）の間取図。バス・キッチン・トイレ。動線も考えられた、まさに家（写真提供／ASTER中川さん）

狭い空間だからこそ、目に入るもの、手や足で触れるものの素材感が大事というのは、わかる気がします。また、空間がコンパクトになることから、省スペースで小さく作られていることが多い船舶用パーツを採用したとか。

「施工に関しては、普通の住宅のリノベとほぼ同様の工程です。残せる部分は残しつつ、施工する床やソファなど既存のものは剥がしています。床はヘリンボーン（角が90度になっている貼り方）なので、座席と接する面など、細かな部分は職人さんも苦労したと思います」（中川さん）

床のヘリンボーンを貼っているところ。車だと思えないですね（写真提供／ASTER中川さん）

こうしてみると手仕事でできているのがわかります（写真提供／ASTER中川さん）

施工にかかったのは約1カ月半、費用は130万円ほど。通常、リノベーションでは職人さんが現地に赴いて作業を行いますが、そこは車なので、なんと職人さんの庭に移動してきて作業をしたそう。大工さんも家ではなく車に施工するとは、きっと貴重な機会になったことでしょう。

車内に船舶用の照明を採用するなど、狭くても快適に暮らせる工夫が凝縮（写真提供／ASTER中川さん）

窓の景色が移ろう、動く城のような最強の可動産が完成！

完成した住まいは、常に移動して窓から景色が動いていく「動く城」のよう。出来上がりについて施主の川原さんは、「最強の可動産ができた！」と表現します。

この車からの眺め、そのままロードムービーに使えそう（写真提供／ASTER中川さん）

「動線がスムーズなので、寝る、着替える、くつろぐ、収納からモノを出す、といった行動が家と同じ感覚でできています。目的地についてもキャンプ設営は不要ですし、着替えやシャワー、トイレの場所を探すといった行動にストレスがなく、滞在時間を思う存分、アクティビティに使えます。運転席にロールスクリーンがあるので、下ろして映画を見たりもしています。2人の子どもたちはゲームをしたり、家となんら変わらないくつろぎ方をしていますね。窓から景色がキレイなんですけど、まったく見ていないという……」（川原さん）

キッチンでコーヒーを淹れるだけで、至福のひととき（写真提供／ASTER 中川さん）

ロールスクリーンを下ろしてゲーム中。川原家のお子さんになりたい（写真提供／川原さん）

こうして動く城に家族を乗せて、サーフィンや釣り、キャンプに行ったり、初日の出を屋根の上で見たりと、すっかり家族の居場所になっているといいます。ご近所にも評判で、同級生が内見（？）するということも多いとか。

生活に必要なインフラでいうと、電気は大型のポータブルバッテリーを搭載、上水は大きめの給水タンク、下水も汚水タンクがあるため、「家」と変わらない快適さをキープ。断熱材はもともと入っているため今回は手をつけていませんが、現状、エアコン1台で冬も夏も快適に過ごせるといいます。そこはさすが断熱先進国ドイツ製！といったところでしょうか。

一方で、キャンピングカーはそのものが大きいので運転では注意が必要なこと、事前に駐車するスペースを調べておくこと、目的地までの道路が細すぎないか、という点に注意しているそう。もう一つ、気を付けている点として、家の生活感を持ち込まないことをあげてくれました。

お子さんたちのものは極力、厳選して持ち込んでいます（写真提供／川原さん）

「子どもがいるとどうしても、住空間に生活感がにじみでてしまいますよね。せっかくおしゃれにつくってくれたので、この世界観を壊さないように、大人のインテリア空間にするよう、努めています」（川原さん）

ああ、わかります、その気持ち。子どもと一緒の空間は好きなんだけれども、たまには生活感のない大人の空間にいたい……。「動く家」はそんな大人の切なる願いも叶えてくれたようです。

家や住宅ローンのように「動かせないもの」に囚われない生き方を提案したい

今回の「動く家」、現在、乗れているのはほぼ週末といいますが、川原さんがもっとも魅力を感じたのは、「家が自分についてくる、自分本意の生き方ができること」だといいます。

「私たちが暮らす九州は、風光明媚な場所が多くて、阿蘇、天草、鹿児島、大分、宮崎など、自然そのもの、移動そのものが楽しいことが多いんです。『動く家』があれば、ドライブに出かけてそのまま夜空を眺めたり、美しい景色を見て、気に入ったら長く滞在したりと、自由に暮らすことができる。時間通りに動くというより、自分に合わせて家がついてくる、そんな生き方を可能にすると思いました」

窓の向こうに広がる絶景！　キャンピングカーで九州を巡るのを夢見ている人は多いのでは（写真提供／川原さん）

動く家。ドライブだけでもしてみたい（写真提供／ASTER中川さん）

設計を担当した中川さんも、手応えを感じているようです。
「弊社の『マンション』『一戸建て』『賃貸』というメニューに『車』という領域を増やしたいくらい。一軒家＋離れや応接間のような感覚で、車の空間を使ってみたいという人は多いと思います」と話します。確かにテレワークスペース、家族の避難場所などとして、十分に「ほしい」という人はいることでしょう。

ともすると、私たちは、家や住宅ローンという「重いもの」に縛られがちですが、「動く家」はそうした重たさや、「動かせない」という思い込みを追い払ってくれる存在です。

「老後のためにと今まで積み立ててきた有価証券を取り崩さず、担保に入れて資金調達するスキームを組むことで月々の返済負担をなくし、目先を楽しむことを実現しています。今、老後や将来のためにといって貯蓄や投資にまわす人は多いですが、死ぬときにお金はもっていけません。やりたいことを我慢するのではなく、きちんと暮らしとやりたいことは両立できるんだよという、事例になっていけたらいい」と話す川原さん。

キャンピングカーやバンライフが広がりはじめたものの、「いいなあ」「やってみたい」という人は多いはず。ただ、移動する車窓のように、人生は移ろいゆき、変化していくもの。「定年後に」「ゆくゆくはキャンピングカーで」と憧れるのではなく、実はすぐにでも動き出すことが大切なのもしれません。

●取材協力
ASTER
ASTERのInstagramアカウント

パナソニックホームズが、一般社団法人移住・住みかえ支援機構が開発した長期優良住宅対象の残価設定型住宅ローンについて、楽天銀行との提携を経て、返済期間が最長40年の「楽天銀行オプション付加型残価設定住宅ローン」の取り扱いを開始すると公表した。残価設定の住宅ローンとは、一体どんなものなのだろう？

【今週の住活トピック】
楽天銀行と返済期間最長40年の残価設定型提携住宅ローン取り扱いを開始／パナソニック ホームズ

住宅ローンにおける残価設定のローンとは？

住宅ローンでは耳慣れないローンだが、カーローンではよく耳にする「残価設定型ローン」。車の購入の際に、あらかじめ将来の下取り価格を設定して、車両価格から下取り価格（残価）を差し引いた金額に対してローンを組む方法のことだ。

では、住宅版ではどうなるのか？
パナソニックホームズの残価設定型住宅ローンは、移住・住みかえ支援機構（以下「JTI」）が提供する「残価設定型住宅ローン」を利用するもので、通常の住宅ローンに、「返済額軽減オプション」と「買取オプション」という二つのオプションを付ける形になる。

大雑把に言うと、通常のローン返済をする途中で、あらかじめ決められたオプションが行使できる時点で、返済額は大幅に減るが終身でローン返済を続けるか、住宅ローンの残高と同額で買い取ってもらうかを選べる、といったものだ。残価設定時期などはJTIが決める。

したがって、JTIが大きな役割を果たすことになるので、JTIが残価設定型住宅ローンの仕組みを提供する背景について見ていこう。

JTIが残価設定型住宅ローンを提供する背景は？

JTIは国土交通省の支援を受けて設立した、持ち家を長く活用してもらうことを目的とした一般社団法人。シニア層が使わなくなった住宅を子育て世代に向けて転貸する「マイホーム借上げ制度」などを提供している。

2021年に住生活基本計画の見直しが行われた際に、「ライフスタイルに合わせた柔軟な住替えを可能とする既存住宅流通の活性化」のため、残価設定ローンを含む多様な金融商品を活用することが盛り込まれた。これを契機に、JTIが、維持管理体制の充実した事業者が施工する認定長期優良住宅について、将来の残価を保証する仕組みを開発した。これが、残価設定型住宅ローンだ。

したがって、残価設定型住宅ローン対象となるのは、国の認定を受けた「長期優良住宅」で、施行する事業者も指定されたハウスメーカーに限られるので、対象は一戸建てになる。また、取り扱いができる金融機関も、現時点で指定されているのは、日本住宅ローン、三菱UFJ銀行、楽天銀行だ。

※長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅。長期に使用するための構造及び設備を有していること、維持保全の期間や方法を定めていることなどが求められる。

残価設定型住宅ローンの仕組みをもっと詳しく

残価設定型住宅ローンについて、下の概念図でもう少し詳しく見ていこう。

例えばJTIが残価設定月を20年後に設定した場合、通常の住宅ローンの返済をしていくが、30歳で借りて50歳で残価設定月に達したら、リバースモーゲージ（死亡時に担保不動産を処分して残債を返済する住宅ローン）の仕組みを使った「返済額軽減オプション」を選ぶ（左側）か、その時点のローン残高の額で買い取ってもらう「買取オプション」を選ぶ。また、「返済額軽減オプション」を選んだ場合でも、途中で「買取オプション」を行使することもできる（右側）。

出典：パナソニック ホームズのリリースより

まず、「返済額軽減オプション」について見ていこう。「1」では通常の住宅ローンの返済となるが、残価設定月以降にオプションを行使すると、元金の返済額をJTIの保証する残価に合わせることで返済額を大幅に軽減する「新型リバースモーゲージ」に切り替わる。借り入れから50年経つと元金の返済がなくなり、51年目以降は利息のみの返済となる。そのため、「2」、「3」と段階的に返済額が減る形になる。

次に、「買取オプション」について。残価設定月に行使した場合は、その時点の住宅ローン残高と同額で、また返済額軽減オプション選択後に行使した場合は、新型リバースモーゲージの残高と同額で、JTIが買い取る形となる。

残価設定型住宅ローンのメリットやデメリットは？

残価設定型住宅ローンのメリットは、長期間返済する中でいくつかのリスクを回避できることにある。例えば定年後に想定したよりも収入が減ってしまった場合でも、「返済額軽減オプション」によって、返済額を抑えることができる。

また、一定期間住んでから売却しようとしたとき、住宅市況が悪化して売却額では住宅ローンの残債を返せないといったときでも、残債と同額で売却できるので、ローンから解放される。住宅市況が良好で高く売れるときは、自身で売却した額で住宅ローンを完済すればよい。

このように、住宅ローンによって自由な住替えを妨げられることがなくなるのだが、注意点もある。

「返済額軽減オプション」を行使した場合、当初の住宅ローンに付帯した団体信用生命保険は終了し、以降は団体信用生命保険に加入できない。また、終身で返済することになり、当初の住宅ローンよりも利息を多く払う場合もある。

なお、認定長期優良住宅は、長期使用ができるように認定計画に沿ったメンテナンスを継続的に行うことが求められる。そのため、一般的な住宅よりも点検や補修費用などがかかってしまうことも、理解しておきたい。

社会的に見ると、残価設定型住宅ローンを利用した住宅は、いずれのオプションでも、最終的にはJTIに帰属するので、良質な住宅が空き家になることはない。こうしたメリットもある残価設定型住宅ローンだが、利用できる住宅（事業者）や金融機関が限られるので、どの住宅でも利用できるわけではない。とはいえ、ローンを利用する側にとって、多様な選択肢の一つになるので、こうした住宅ローンがあることを知っておいてほしい。

●関連サイト
パナソニック ホームズ「楽天銀行と返済期間最長40年の残価設定型提携住宅ローン取り扱いを開始」
移住・住みかえ支援機構「残価設定型住宅ローン利用者フォーラム」

日銀の金融政策が転換し、ついに“金利のある時代”がやってくる。リクルートの2023年調査を見ると、首都圏の新築マンション購入者の購入物件の平均価格は、これまでよりさらに上がっている。また、三菱UFJ信託銀行の調査を見ると、デベロッパーは1年後のマンション価格が上昇すると予想している。そこで、新築マンションの購入者の変化を中心に、今後のマンション市場について市場の現状と今後はどうなっていくか見ていきたい。

【今週の住活トピック】
「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」を発表／リクルート

首都圏のローン借入額は「5000万円以上」が52.4％と過半数

リクルートの調査研究機関『SUUMOリサーチセンター』が、「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」の結果を発表した。首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の、2023年1月～12月の新築分譲マンション購入契約者4934件の結果をまとめたもの。

まず、3つの特徴的な購入者の傾向を見てみよう。

第1の特徴は、購入世帯のライフステージ。かつては、結婚して夫婦のみか子どもがいる世帯が購入者の中心だった。しかし、2023年の結果を見ると、「子どもあり世帯」は年々減少してわずか35.0％に。次いで、「夫婦のみ世帯」30.9％が続く。逆に大きく増加したのは「シングル世帯」の19.1％（男性シングル8.1％＋女性シングル11.0％）だ。なお、シングル世帯の平均年齢は男性40.3歳、女性42.0歳と、夫婦のみ世帯（33.3歳）、子どもあり世帯（37.7歳）よりも高くなっている。

分譲するマンションの価格上昇を受けて、平均購入価格も年々上昇してきたが、2023年は6033万円となり、ついに6000万円台に乗った。「6000万円以上」が40.7％を占めることが要因だ。

購入価格が高くなれば、住宅ローンの借入額も増えることになる。第2の特徴は、「借入額」の高さだ。ローンの平均借入額は5235万円だった。借入額「5000万円以上」が52.4％と、ついに過半数にまで達した影響は大きい。

ローン借入総額（ローン借入総額の回答があり、かつ金額が0円でない者/実数回答)（出典：リクルート「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」）

一方、自己資金の比率は下がった。自己資金比率が第3の特徴だ。自己資金比率の平均は21.7％だが、自己資金比率が5％未満を見ると、41.7％（「0％」17.7％＋「5％未満」24.0％）もいるのだ。共働き世帯が増えて、2人で返済していくことで借入額を増やし、自己資金が少ない状況でも購入に動いていることが見て取れる。ちなみに、全額キャッシュも、わずかながら増え続けている。富裕層が購入しているからだろう。

自己資金比率（実数回答)（出典：リクルート「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」）

マンション購入では資産性を意識、低金利による促進効果は低い

次に、購入者の意識の変化を見ていこう。それは「住まいの購入理由」によく表れている。

住まいの購入を思い立った理由は、「子どもや家族のため、家を持ちたいと思ったから」が最も高く36.1％。この理由は、1位が定位置の常に強い理由だ。2位は、「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」（32.0％）。10年前の2013年調査では17.4％だったので、近年は購入する際に「資産性」を意識していることがうかがえる。

これに対して、「金利が低く買い時だと思ったから」は12.4％。日銀がマイナス金利政策を導入した2016年には、34.5％で2位に位置していたことと比べると、かなり減っている。金利上昇圧力が強まって、2023年に長期固定金利の【フラット35】の金利が、じわじわ上がっていたことも影響しているだろう。

購入理由（3つまでの限定回答）（出典：リクルート「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」）

マンションデベロッパーの予測、価格は上昇、金利が上がったら供給戸数は減少

さて、三菱UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部では、デベロッパーに対して半期ごとに首都圏のマンション・戸建住宅の市況について調査している。2024年1月に調査をした「2023年度下期デベロッパー調査」の結果が公表された。

マンションデベロッパーは、1年後の販売価格は現在より上昇すると予測している。特に、販売価格が高いほど上昇率も高くなると見ている。ただし、戸建住宅のデベロッパーは、1年後「1億円以上」の価格帯のほかは価格が下がると予想している。新築のマンションと戸建住宅では、今後の価格予想に違いがあるのだが、新築マンションの価格上昇は止まらないようだ。

出典：三菱ＵＦＪ信託銀行「2023年度下期デベロッパー調査」

また、「住宅ローン金利が上昇した場合（＋0.5%）の市況影響」を聞いたところ、供給戸数が減り、販売価格が下落すると予想している。ただし、供給戸数への影響の方が大きくなる回答だ。「供給戸数が減少する（10%以上）」（31％）、「供給戸数が減少する（10%未満）」（46%）と、実に77％のデベロッパーは金利が上昇すると供給戸数が減少すると見ているわけだ。

出典：三菱ＵＦＪ信託銀行「2023年度下期デベロッパー調査」

金利が上がっていくと専有面積が小さくなる？

では、もしローン金利が上がると、新築マンションの販売価格は下がるのだろうか？　おそらく、ローン金利が0.5％も上がると購入者が借りられる額が減るので、販売価格を下げざるを得ないということだろう。

新築マンションの価格は、「土地」を買った費用と施工会社に払う「建築工事」の費用、デベロッパーが土地や建築工事の費用を金融機関から借りて支払う際の「利息」に、「宣伝や販売管理にかかる費用」が加算され、デベロッパーが自社の「利益」を上乗せして全戸の販売総額が決まる。

1年後に販売するマンションの場合、すでに土地を購入しており、施工会社を決めて建築工事の費用も決めて発注していることが多い。となると、ローン金利が上がったからといって、販売価格を変えることは簡単ではない。金利の上昇を見ながら、販売の長期化も視野に戦略を見直したり、住戸の内装や設備のグレードを下げたりといったレベルの対応しかできないだろう。

一方で、地価は上昇しているし、人件費高騰による建築工事費用の上昇も続く見込みだ。金利が上昇すれば、デベロッパーが負担する利息も増える。省エネ基準が今後ZEH水準に引き上げられることを踏まえた性能向上も必要なので、その分のコストアップもある。このようにマンションの原価は上がるので、販売価格を下げる余地はあまりない。となると、販売価格を下げるために「専有面積を小さく」して、平米単価は上がっても面積を小さくすることで各戸の販売価格を引き下げる、といった対応が増える可能性が高いだろう。

実際に、リクルートの新築マンション購入者の調査結果では、価格上昇局面で購入したマンションの面積が小さくなる傾向が見られる。2023年調査では、50～60平米の広さが前年よりも増えていた。

金利の上昇による住宅市場への影響は大きい。それでも、収入が増えれば、物価上昇や住宅価格上昇などの影響は少なくなる。つまり、これからの景気回復が本格的になるかどうかで、マンションの購入ニーズも変わり、その大きさに応じてマンションの販売価格も変わっていくのだろう。

●関連サイト
リクルート「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」
三菱ＵＦＪ信託銀行「23年度下期のデベロッパー調査」

これからの金利の動向が気になる住宅ローンだが、住宅金融支援機構が金融機関に対して、ローンへの取組姿勢などを調査した「住宅ローン貸出動向調査」の最新結果を公表した。金融機関では、住宅ローンについてどんな取り組みをしようと考えているのだろうか？詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」を公表／住宅金融支援機構

金融機関の7割以上が今後も新規の住宅ローンに積極的に取り組む

住宅金融支援機構の調査に回答したのは、都市銀行・信託銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫などの301機関で、2023年7月～9月に調査を実施した。

新規の住宅ローンへの取組姿勢は、「積極的」という回答が「現状」でも72.1％、「今後」でも同じ72.1％となり、積極的な姿勢に変化はないようだ。積極的に取り組む方策としては、「商品力強化」が63.0％と最多で、2番目の「金利優遇拡充」の41.2％を大きく引き離す形となった。

環境配慮型住宅ローンの取り扱い状況は？

近年は、環境意識の高まりやエネルギー価格の高騰で、エネルギーの消費量を抑える住宅への関心が高まっている。加えて、金融機関でも、SDGsなどの時代の要請を受けて、環境配慮型住宅ローンに取り組む姿勢を見せたいところだろう。

今回の調査で、「環境配慮型住宅ローンの取り扱いの有無」を聞いたところ、「取り扱っている」が32.9％、「取り扱いを検討中」が8.3％となり、いずれも前回より増加した。やはり、取り組む金融機関が増えているようだ。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

では、どんな「環境配慮型住宅ローン」を提供しているのだろう？

環境配慮型住宅ローンに特に定義はないので、金融機関が同じ名称を使っていても、その内容は金融機関ごとで異なる。調査結果で見ると、「太陽光発電設備、高効率給湯器 、家庭用蓄電池等の省エネ設備を備えた住宅」が75.8％と最多となっている。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

住宅で使用するエネルギーを抑えるには、第一に、住宅そのものの断熱性能を高める必要がある。外の暑さ寒さに影響を受けにくいようにするためだ。第二に、エネルギーを大量に消費する給湯器やエアコンなどを省エネ性能が高いものにする必要がある。消費するエネルギーを抑制するためだ。第三に、太陽光発電などでエネルギーを生み出す設備や、発電した電気を蓄える設備を設置する必要がある。住宅で使った電気などを、発電した電気でカバーするためだ。

すべてをそろえて、消費するエネルギーをプラスマイナスゼロ以下にする住宅が、ZEH住宅（＝ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）だ。すべてをそろえるには費用もかかるので、ハードルが高くなる。また、なかでも高額な設備となるのが、太陽光発電設備だ。

環境配慮型住宅ローンとしては、まず、こうした高額な設備を搭載した住宅を対象に、ローンの優遇をしようという金融機関が多いのが実態のようだ。2番目に多いZEH住宅を対象とするのは、45.5％と半数に満たないが、前回より大幅に増加している。政府がZEH住宅を増やしたいと考えていることを受けてのことだろう。

では、こうした住宅についてどんなローン優遇が受けられるのか？
調査結果を見ると、「金利引き下げ」が90.9％で大半となっている。ZEH住宅や太陽光発電設備・蓄電池などを搭載した住宅、地域木材を利用した住宅、長期優良住宅や低炭素住宅の認定住宅の場合などで、ローンの金利引き下げをする商品が多いということだろう。

具体的な環境配慮型住宅ローンの事例は？

具体的な住宅ローンを見ていこう。
例えば、りそな銀行では環境等配慮型住宅向けの特別金利プラン（名称：ＳＸ金利プラン）」を提供している。ZEH住宅、太陽光発電設備設置住宅、長期優良住宅、低炭素住宅、国産木材を一定割合以上使用している住宅、安心R住宅と、かなり幅広く対象としている。どの金利タイプを利用するかでも異なるが、原則、適用金利から0.01％引き下げる。

また、千葉銀行では「サステナ住宅応援割！」（2024年9月30日まで）を展開している。ZEH水準（発電設備等が必須ではない）以上の住宅や低炭素住宅・長期優良住宅などに加え、太陽光発電設備搭載の住宅、免震装置付き住宅を対象にしている。優遇については、適用金利から0.05％引き下げのほか、全傷病団信の上乗せ金利を0.2%優遇、または自然災害時支援特約を付帯するための金利上乗せ分を0.1％引き下げの3つから1つを選ぶ形となっている。

滋賀銀行の「スーパー住宅ローン未来よし」では、太陽光発電、蓄電池、エネファームのいずれかを新たに設置する一戸建てに対して、適用金利から0.05％引き下げる。これは、創エネ・畜エネ設備費用（想定金額300万円）の金利負担を実質ゼロにする想定なのだという。また、マンションでは省エネルギー性能表示制度「BELS（ベルス）」で★3つ以上および同等基準を満たすものも対象とする。

ほかにも、名称はさまざまだが、地球環境に配慮した住宅に対する優遇措置を取っている事例が多数ある。

空き家に関連するローンの取り扱い状況は？

近年は、空き家の増加が懸念されている。金融機関が、空き家解消のために利用できるローン（空き家関連ローン）を取り扱う事例も増えている。調査結果を見ると、ほぼ半数が取り扱う（「取り扱っている48.8％」「取り扱いを検討中」3.3％）と回答している。

資金使途を具体的に見ると、「空き家解体」が93.9％とかなり多く、次いで「空き家活用（リフォーム）」の44.2％、「空き家活用（取得＋リフォーム）」の25.2％となった。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

こちらも具体的な事例を見ていこう。
岩手銀行では、「空き家活用・解体ローン」を提供している。空き家を賃貸するための改修や空き家の解体、解体後の土地の造成や各種設備の設置、空き家の防災・防犯対策などに利用できる。借入額は10万円以上1000万円以内、借入期間は6カ月以上10年以内（1カ月単位）、変動金利で2.5％（提携市町村であれば0.5％引き下げ）などとなっている。

住宅ローンについては、最も気になるのが適用される金利だろうが、各金融機関がそれぞれに特徴のあるローンを用意している。その品ぞろえは、時代のニーズによっても変わるので、環境に配慮した住宅などについては、できるだけ多くの情報を集めたうえで選ぶようにしたい。長期間返済するローンであるだけに、後で知らなかったということのないようにしたいものだ。

※ローンの具体事例の内容については、いずれも執筆時時点（2024/3/1）の情報による

●関連サイト
・住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」
・りそな銀行「環境等配慮型住宅向けの特別金利プラン（名称：ＳＸ金利プラン）」
・千葉銀行「サステナ住宅応援割！」
・滋賀銀行「スーパー住宅ローン未来よし」
・岩手銀行「空き家活用・解体ローン」

第一生命保険は、住宅購入時にペアローンを利用する世帯向けに、夫婦などのいずれかに万一のことがあった場合に両者のローン残高の合計を保障する連生団体信用生命保険の取り扱いを始めると公表した。取り扱い開始は、2024年７月から。そこで、今回はペアローンについて、深掘りしていこうと思う。

【今週の住活トピック】
ペアローン利用者の連生団体信用生命保険の取扱開始／第一生命保険

そもそもペアローンってどんなもの？

まず、ペアローンとは何かを説明しよう。

ペアローンとは、一つの物件を購入する際に、同居する夫婦などが、それぞれ契約者として住宅ローンを組む方法だ。それぞれの収入に応じて借り入れができるので、どちらかが単独でローンを組むよりも借入金額を増やすことができる。それぞれが住宅ローンの契約を結ぶことになるので、自分の住宅ローンについて団体信用生命保険に加入し、住宅ローン減税を利用できることになる。

ただし、同じ金融機関で同時に住宅ローンの借り入れをし、お互いが連帯保証人になる必要がある。また、2本の契約が発生するため、ローンに関する事務手数料や登記費用などの諸費用がそれぞれにかかってくる。

出典：第一生命保険のリリースより転載

新築マンション購入者の3割がペアローンを利用

近年、ペアローンの利用者は多くなっている。

リクルートのSUUMOリサーチセンターが実施した「2022年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、世帯主と配偶者のペアローンは、全体で29.9％となっており、近年はおおむね3割で推移している。

出典：リクルート「2022年首都圏新築マンション契約者動向調査」より抜粋して転載

ペアローンの比率は、「既婚・共働き世帯」で見ると、48.2％と半数近くに達している。さらに、共働き世帯で世帯年収が1000万円以上に限ると72.6％にまで達する。フルタイムで働くなど、それぞれに一定の年収がある共働き世帯では、ペアローンが当たり前になっているようだ。

ペアローンと収入合算の違い

夫婦で協力して住宅を購入するには、ほかに収入合算という方法もある。

収入合算は、夫婦どちらかが単独で住宅ローンを組み、相手側の収入を合算する方法。合算した金額をもとに住宅ローンの審査を受けることができ、収入合算者は、連帯保証人になる必要がある。

収入合算で一般的な連帯保証の場合、収入合算者は団体信用生命保険の対象にはなれず、住宅ローン控除の利用もできない。例えば、夫が住宅ローンの契約者となった場合、夫が亡くなったときには、残りのローン全額が保険で清算されるが、妻が亡くなって収入が減少したときでも、ローンの返済はそのまま続くことになる。ただし、連帯債務の場合（【フラット35】など）は、収入合算者は住宅ローン控除が利用でき、デュエット（ペア連生団信）に加入すれば団体信用生命保険の対象になれる。

ペアローンの連生団体信用生命保険とは

ペアローンの場合、それぞれが住宅ローンの契約者として団体信用生命保険に加入するので、たとえば夫が亡くなった場合は夫のローンだけが保険で清算される。妻は従来通り、自分が借りたローンの返済を続けることになる。

今回の連生団体信用生命保険は、ペアローンの利用者それぞれを被保険者として、借入額の合計額をそれぞれの保険金額として団体信用生命保険に加入するもの。夫婦などのいずれかに万一のことがあったら、両者のローンをまるごと保険で完済できるようになる。

住宅ローンは長期間返済し続けるものなので、団体信用生命保険に加入するのが原則だ。疾病保障特約や所得補償特約などを付けることができるものもあり、連生団体信用生命保険が加わることで、保険の選択肢が増えることはよいことだろう。ただし、それに伴う保険料、保険が適用される条件などにも考慮したうえで、自分たちはどこまでの保障が必要かをしっかり検討する必要がある。

●関連サイト
第一生命保険「ペアローン利用者の連生団体信用生命保険の取扱開始」

カーディフ生命が全国2000人を対象に実施した「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」によると、現在感じている最大の不安は「物価高」だという。では、物価高による節約志向が進む中で、住宅購入についてはどう考えているのだろう？

【今週の住活トピック】
「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」を実施／カーディフ生命

最大の生活不安は「物価高」でも、家を買う派は67.1％に

調査結果によると、「現在感じている不安」（複数回答）の1位は「物価高」の85.6％で、次いで「老後資金」（82.8％）、「自然災害」（74.88%）、「病気・ケガなどで働けなくなる」（71.5％）などが続いた。漠然とした不安よりも、目の前の生活に影響が大きい「物価高」に大きな不安を感じているようだ。

こうした物価高や値上げの影響を受けて、「外食・飲み会」（30.5％）や「日常の衣類・ファッション」（28.4％）などを節約していることも分かった。では、住宅購入についてはどう考えているのだろう？　

この調査で、買う派（どちらかというと買うを含む）か、借りる派（どちらかというと借りるを含む）かを聞いたところ、買う派が67.1％という結果になった。同社では「購入希望理由のトップは『自分の家を持ちたいから』（56%）と物価高や住宅価格の高騰が続く中でも、依然としてマイホームへの憧れが強いことがうかがえる」と見ている。

出典：カーディフ生命「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」

半数近くは住宅ローンを返せるかに不安を感じている

ただし、住宅購入には不安も感じている。住宅購入への不安理由トップは「住宅ローン返済への不安」の47.4％。特に20代・30代では、半数以上が住宅ローン返済に不安を感じているのだ。

出典：カーディフ生命「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」

さらに、住宅ローン返済に不安を感じている人に対して、不安の理由を聞いたところ、「病気・ケガによる収入減」（61.2%）が最も多く、次いで「急な出費」（38.8%）、「金利上昇による将来の負担増」（36.0%）が続いた。調査結果を見ると、収入が減少して、ローン返済を続けられないことに不安が強いことがうかがえる。

出典：カーディフ生命「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」

住宅ローンの不安を軽減するには、まずは無理のない返済計画を

“家を買う派”が多いものの、住宅ローンの返済に不安を感じているということが分かる結果だが、住宅ローンの借り方に注意することで、不安はかなり解消される。家を買っても借りても、いずれにせよ住宅に関する費用は発生する。住宅ローンに強く不安を感じるのは、賃料なら住み替えて金額を変えることもできるが、ローンは決められた額を必ず払わなければならない、ということにあるのだろう。

不安を軽減するには、まずは無理のない返済計画を立てることだ。病気やケガで働けない期間があっても、ローン返済後の家計に余裕があったり貯蓄があったりすれば、やりくりすることは可能だ。年間の返済額を年収の1/4程度に抑えておけば、変化に対応しやすいだろう。また、購入時の頭金として貯蓄をすべて使ってしまわないこと、購入後も教育資金や老後資金のための貯蓄を続けることも大切だ。

「金利が上昇して返済額が増える」ことに対しては、家計に余裕があったり繰り上げ返済などに回せる貯蓄があったりすれば、やりくりすることも可能だろう。一方で、【フラット35】のような返済中は金利が変わらない「全期間固定型」のローンを選ぶ方法もある。返済当初の金利は「変動金利型」などのほうが低いこともあって、今は変動金利型を借りる人が大半だ。ただし、家計に余裕がない人ほど、返済額が変わらない全期間固定型を選ぶほうが安心できるだろう。

住宅ローンの不安を保険で軽減する方法もある

住宅ローンを借りる際には、多くの場合「団体信用生命保険」（以下、団信）に加入する。団信は借りている人が万一、死亡または高度障害になった場合にローンの残額を保険で返済するものだ。つまり、万一の際に残された家族が代わって返済を求められることはない。

一方で、病気やケガ、失業などの場合は団信の対象外となる。そのため、医療保険や就業不能保険などに加入して、万一に備える方法もある。なお、勤務先で雇用保険に加入しているなどの条件を満たせば、国の失業手当（失業保険）を受け取ることができる。

なお、この調査で、「住宅購入後の後悔」を聞いた際のトップになったのは、「団信の特約を付ければよかった」（40.4％）だった。団信の特約とは、がんや三大疾病（がん・心疾患・脳血管疾患）などに備えたり、就業不能や失業に備えたりする、団信に付帯できる保障のこと。この特約は、団信加入時に付帯するものなので、後から付けることができないのが原則だ。それが後悔する要因なのだろう。

家を買うのであれば、こうした保険に関する情報も押さえておくとよい。

このように、家を買う派が不安に感じる「住宅ローンの返済」については、不安を軽減する方法はいくつかある。漠然とした不安を抱えたままではなく、不安の理由を具体化してそれぞれの対処法を考えておくことは、返済計画の健全性を高め、不安を軽減することにつながるだろう。

●関連サイト
カーディフ生命「第5回 生活価値観・住まいに関する意識調査」を実施

東京カンテイの調査結果によると、2022年のマンションの年収倍率（全国平均）は、新築マンションで9.66倍、築10年の中古マンションで7.27倍になり、いずれも前年度より0.73拡大したという。気になるのは首都圏、特に東京都だ。マンションはどこまで遠くに行くのだろう？

新築マンションで13、中古マンションで5の都道府県で年収倍率が10倍超えに

東京カンテイが算出した都道府県別の年収倍率は、“マンションの買いやすさ”を検証するためのもの。都道府県ごとに「2022年に分譲された新築マンションの平均価格（70平米換算）」と「2022年における築10年の中古マンションの平均価格（70平米換算）」が、平均年収※の何倍に相当するかを割り出したもの。
※内閣府発表の「県民経済計算」を基に平均年収を予測した数値

新築マンションの年収倍率は、全国平均で9.66倍となり、前年から0.73拡大した。最も倍率が高いのは東京都の14.81倍、次いで京都府の13.66倍、最も低いのは徳島県の7.35倍だった。東京カンテイによると、「全国的に平均年収が低下する中でも圏域を問わず高額な物件の供給が続いている」ことが、背景にあるという。

年収倍率が10倍を超えるのは、北から北海道10.98倍、青森県11.26倍、岩手県10.56倍、埼玉県12.38倍、東京都14.81倍、神奈川県12.42倍、石川県11.14倍、静岡県10.70倍、京都府13.66倍、大阪府12.45倍、奈良県10.52倍、鹿児島県10.13倍、沖縄県11.59倍の13都道府県だった。最も倍率の低い徳島県でも、新築マンションを買うには年収の7.35倍が必要という計算になり、新築マンションの価格は全国的に手が届きにくい状況にある。

一方、築10年の中古マンションの年収倍率は、全国平均で7.27倍となり、前年より0.73拡大した。これにより、2008年の集計開始以来で初の7倍台に達した。最も倍率が高いのは東京都の14.49倍、次いで京都府の11.35倍、最も低いのは富山県の4.31倍だった。東京カンテイによると、「全域的に拡大した首都圏や近畿圏がけん引する形で全国平均はさらに押し上がる結果となった」という。

築10年の中古マンションで年収倍率が10倍を超えるのは、北から埼玉県10.87倍、東京都14.49倍、神奈川県10.43倍、京都府11.35倍、大阪府10.45倍の５都府県。中古マンションといえども、都市部では手が届きにくい状況にある。ただし、年収倍率が5倍台以下になるのは、茨城県5.92倍、群馬県5.68倍、新潟県5.31倍、富山県4.31倍、福井県5.94倍、三重県5.42倍、鳥取県5.25倍、島根県5.57倍、山口県5.07倍、徳島県5.92倍、香川県5.05倍、愛媛県5.52倍、佐賀県5.20倍の13県あり、新築マンションよりも価格的に手が届きやすいことは間違いないだろう。

東京都の年収倍率は、新築マンションも中古マンションも14倍台に

新築と中古の年収倍率の開きは、前年も2022年も2.39で変わっていない。全国的に平均年収が前年より下がったのに対して、新築も中古も全国的に価格（70平米換算）が上がったという構図だ。

マンションの最大供給エリアである首都圏に絞って見てみよう。
新築マンションでは、千葉県を除いて1都2県が過去17年間で最高値を記録した。特に埼玉県と神奈川県で、前年より大きく倍率が拡大した。東京都が小幅な拡大だったのは、平均年収が上がっていることも影響している。片や中古マンションでは、首都圏1都3県ともに前年より倍率が拡大した。首都圏全域で中古マンション価格が上昇したということだろう。

特に年収倍率が、新築マンション（14.81倍）と中古マンション（14.49倍）ではほとんど差がない、東京都に注目だ。新築マンションの年収倍率は想定できたが、中古マンションの年収倍率がここまで上がるとは驚きだ。東京都や京都府などでは、マイホームとして買う層だけでなく、投資目的や海外組が買う事例が多いことも影響しているのだろう。

●首都圏の年収倍率
■新築マンション

都道府県2022年2021年年収倍率平均年収
（万円）70平米価格
（万円）年収倍率平均年収
（万円）70平米価格
（万円）埼玉県12.384505.57011.044725.213千葉県9.774814.7019.075034.563東京都14.815788.56114.695708.373神奈川県12.424725.86410.055535.555首都圏12.474956.17411.295255.926

●首都圏の年収倍率
■中古マンション

都道府県2022年2021年年収倍率平均年収
（万円）70平米価格
（万円）年収倍率平均年収
（万円）70平米価格
（万円）埼玉県10.874504.8928.124723.832千葉県8.324814.0006.045033.037東京都14.495788.37313.355707.612神奈川県10.434724.9247.755534.285首都圏11.214955.5478.945254.692出典：東京カンテイ「都道府県別 新築・中古マンション価格の年収倍率 2022」より抜粋して編集部で作成実際に買った人の年収倍率は現実的な範囲

年収倍率だけ見ると、一部の地域を除いて、新築も中古もマンション購入のハードルが高くなったという印象を受ける。上記の年収倍率は、世帯年収（2022年首都圏平均495万円）で計算している。

実際にどの程度の年収倍率でマンションを買っているかに関しては、住宅金融支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」で見ていこう。長期間固定金利の住宅ローン【フラット35】を利用して住宅を取得した人の世帯年収や年収倍率は、次のようになっている。

●「2022年度フラット35利用者調査」の結果
■新築マンション

年収倍率世帯年収購入価額全国7.2844.2万円4848.4万円首都圏7.8821.6万円5327.7万円近畿圏7.3832.0万円4973.9万円東海圏6.4909.6万円4434.9万円その他地域6.2872.9万円4018.5万円

■中古マンション（築年限定なし）

年収倍率世帯年収購入価額全国5.9621.5万円3156.9万円首都圏6.3637.8万円3518.0万円近畿圏5.7562.0万円2775.6万円東海圏4.8578.7万円2220.7万円その他地域4.9670.8万円2546.6万円出典：住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査」より抜粋して筆者作成

実際にマンションを買っている人で見ると、やはり年収倍率は新築マンションで6～7倍、中古マンションで5倍前後と、現実的な範囲で買っている。買った人の世帯年収はそれなりに高いので、世帯年収が500万円を切る世帯では、マンションは遠い存在になっているかもしれない。

さて、“買いやすさ”の指標である年収倍率は上昇が続いている。ここにきて、住宅ローンの長期固定金利が上昇局面に移りつつある。マンションを買おうとしている人には厳しい環境にあるが、こうした時は背伸びをしないで、自分たちの世帯年収に見合う、長期的に無理なく返済できるマンションを探すことをお勧めする。新築マンションやリノベーション済みの中古マンションの性能は、以前より高くなっているという側面もあるので、価格だけでなく、それに見合う住宅性能であるかも見てほしい。

●関連サイト
東京カンテイ「都道府県別 新築・中古マンション価格の年収倍率 2022」
住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査」

住宅ローンの金利上昇への圧力が高まるなか、野村不動産ソリューションズが「住宅購入に関する意識調査（第25回）」を実施した。その結果を見ると、売り時と考える人が多い一方で、買い時だと考える人も多いことが分かった。どんな住宅市況になっているのだろうか？

【今週の住活トピック】
「住宅購入に関する意識調査（第25回）」を実施／野村不動産ソリューションズ

「不動産価格は上がると思う」が調査開始以来最高に

調査対象は、不動産情報サイト「ノムコム」会員（購入検討者を中心としたWeb会員）で、有効回答数は1964人。調査は、2023年7月3日～16日に実施された。

日本銀行の植田和男新総裁は従来路線を引き継いできたが、国債を買い入れて長期金利の上昇を抑制する水準を従来の0.5％から1.0％に引き上げると発表したのは、第5回日銀金融政策決定会合後の7月28日のことだ。これにより、長期金利の上昇可能性が高まったのだが、それより前に調査が実施されていることを念頭に置いてほしい。

まず、「今後の不動産価格はどうなると思うか」を聞いたところ、「上がると思う」が42.0％に達し、前回（2023年1月調査）より大きく増加した。2011年の調査開始以降で最も高いという。「下がると思う」は17.9％だった。物価の上昇を実感するなか、建材費や人件費なども上がるので不動産価格も上がると考えたようだ。

出典／野村不動産ソリューションズ「住宅購入に関する意識調査（第25回）」より転載）

今は「売り時」であり「買い時」でもある！？

住宅価格が上がっていることで、「売り時」と感じる人も多いようだ。「不動産は売り時だと思うか」と聞いたところ、「売り時だと思う」が22.6％、「どちらかと言えば売り時だと思う」が59.6％で、合わせて82.2％が売り時だと思っていた。

出典／野村不動産ソリューションズ「住宅購入に関する意識調査（第25回）」より転載）

その理由は、「不動産価格が上がったため」（77.4％）と「今なら好条件での売却が期待できるため」（52.4％）が過半数を占めた。

次に、「不動産は買い時だと思うか」と聞いた結果は、「買い時だと思わない」が48.1％と最多だったが、前回より減少した。また、買い時だと思う人（「買い時だと思う」8.8％＋「どちらかと言えば買い時だと思う」24.3％）は33.1％になり、前回より増加した。

出典／野村不動産ソリューションズ「住宅購入に関する意識調査（第25回）」より転載）

「売り時」かどうか、判断する指標は？

さて、住宅を高く売りたいと思うなら「住宅価格が高止まりしている」ときか、「住宅価格が下落に転じた」ときがよい。「高止まり」のタイミングなら安心して売ることができるし、「価格が下がり続ける」タイミングならできるだけ早く売ったほうがよい。逆に「価格が上昇し続ける」なら、様子見をしてもっと上がったタイミングで売ったほうがよいわけだ。

ただし売り時かどうかは、住宅価格だけでなく、需給バランスも重要だ。売る側から見れば、競争相手となる売り手が少ないか、買い手が多い方が有利だからだ。買い手が多いかどうかの条件はいろいろあるが、住宅ローンの金利が低いこと、優遇税制などが多いことなど、購入環境が好条件であることも大きな要因となる。

今回の調査対象者は、住宅価格が横ばいと見る人が29.7％で、まだ上がると見ている人が42.0％と多いが、大きく上がり続けるというよりは、わずかに上がっていくと見ているのだろう。そこで、価格が高止まりに近いことや購入環境が良好なことから、売り時と判断している人が多いのではないか。

「売り時」か「買い時」か、今後はどうなる？

では、今の住宅市況はどうなっているだろうか。

住宅市況は立地条件によっても異なるが、一例として、東日本不動産流通機構の四半期ごとの「首都圏不動産流通市場の動向（2023年4～6月）」のデータから傾向を見ていこう。首都圏の中古マンションの新規登録件数は増えているので、売り手は増えていることになるが、成約に至った件数は2021年を山場に2022年以降は少し落ち着きを見せている。つまり2021年は売り手市場だったが、次第に需給バランスが変わりつつある。ただしまだ買い手は多いので、首都圏の中古マンションの価格は上がり続けている。首都圏の中古一戸建ても、おおむね似たような傾向が見られる。

では、今後の需給バランスはどうなるのだろう。

気になるのは、住宅ローンの金利の動向だ。特に、長期金利はいずれ上がる可能性がある。好景気に転じれば、変動金利も上がっていく。住宅ローンの金利が上昇すれば、利息が増え、借りられる額が減少するので、住宅購入意欲の減退につながる。つまり、買い手が減ることで需給バランスは大きく崩れる可能性がある。

とはいえ、今すぐ金利が上がるわけではないので、金利上昇気配を感じて駆け込みで購入する人も出るだろう。どのタイミングでどのような上がり方をするかで、買い手の動きも変わってくるので、注視が必要だ。

超低金利が長期間継続したことで、住宅ローンの金利はいつも低いと思いがちだが、今後は住宅ローンの金利も、売り手や買い手の動きも、住宅価格の動向も変わる可能性がある。そのことを頭に入れて、マネープランや購入する住宅の条件などを、きちんと整理しておくとよいだろう。

●関連サイト
・野村不動産ソリューションズ「住宅購入に関する意識調査（第25回）」を実施
・東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年04～06月）」

リクルートが「『住宅購入・建築検討者』調査（2022年）」を公表した。この調査では、住宅の購入や建築を検討するうえで、知っておきたい制度などについての理解・関心度も聞いている。その結果、理解・関心度の高いワードの多くが、住宅ローンや減税に関するものだということが分かった。

【今週の住活トピック】
「住宅購入・建築検討者」調査（2022年度）公表／リクルート

住宅購入・建築検討者は一戸建て派が多数を占める

調査は、首都圏、東海圏、関西圏の三大都市圏と政令指定都市のうち札幌市、仙台市、広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女で、過去１年以内に住宅の購入・建築、リフォームについて具体的に検討した人を対象に行われた。

検討している住宅の種別（複数回答）は、「注文住宅」が過半数の56％で、「新築一戸建て」32％、「中古一戸建て」29％、「新築マンション」32％、「中古マンション」26％、「（現在住む家の）リフォーム」15％となっている。「一戸建てか、マンションか」を聞く（単一回答）と、「ぜったい」と「どちらかといえば」の合計で、「一戸建て派」が63％、「マンション派」が22％と、一戸建て派が多数を占める結果となった。

また、検討している物件に、「永住する」と考えているのは45％、「将来的に売却を検討している」のは24％、「将来的に賃借を検討している」のは5％だった。

過半数が名前も内容も知っている、【フラット35】、「リノベーション」、「住宅ローン減税」

この調査では、「税制・優遇制度などへの理解・関心」について、詳しく聞いている。聞いた税制・優遇制度は、「今後創設予定の税制・優遇制度」、「住宅購入に関する税制・優遇制度」、「住宅購入に関する金利・補助金」、「物件の構造・仕様、取引、他に関するもの」に大別され、それぞれ複数項目を聞いている。

その項目の中で、「言葉も内容も知っている」と回答した割合（以降は、「認知度」と表記）の多いものを挙げてみよう。

■認知度の高い項目（上位10項目）

順位制度名等認知度1【フラット35】75%2リノベーション63%3住宅ローン減税※56%4【フラット35 S】46%4空き家バンク46%6固定資産税の減額措置45%6スマートハウス45%8贈与税の特例42%9認定長期優良住宅41%10住宅リフォームの減税制度40%※住宅ローン減税については、さらに細かく聞いているが、順位としては省略した。
リクルート『住宅購入・建築検討者』調査（2022年度）を基に筆者が作成

認知度の上位には、住宅ローンと減税に関するものが多く入っているのが目立つ。ローンと税金は多くの人に関係するだけに、認知度が高くなっているのだろう。ちなみに、認知度が低かったのは、「BELS」（23％）や「安心R住宅」（25％）だった。

【フラット35】と「住宅ローン減税」のどこまで知っている？

この調査では、回答者に対して言葉とその内容について説明文を提示し、そのうえで、知っているかどうか聞いている。その説明について、紹介しておこう。

まず、1位の【フラット35】と4位の【フラット35 S】。

【フラット35】全期間固定金利の住宅ローンである【フラット35】において、2023年4月よりすべての住宅について、省エネ基準への適合を求める制度の見直しが行われる。【フラット35 S】一定の基準を満たした住宅を取得する場合、一般の住宅より金利を引き下げる制度。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する【フラット35】だが、ポイントは、2023年4月以降は省エネ基準に適合していないと利用できないことだ。金利を引き下げる優遇制度である【フラット35 S】は、すでにZEHなど省エネ性の高い住宅ほど金利が優遇される仕組みに変わっている。

2位の「住宅ローン減税」については、「返済期間10年以上の住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、住宅ローン残高の0.7％を所得税等から控除」と概要を説明しており、認知度は56％になっている。実は、調査ではさらに細かく聞いている。

【住宅ローン減税×環境性能】環境性能の優れた住宅では、減税の対象となる借入限度額が上乗せになる。【住宅ローン減税×中古OK】新耐震基準適合住宅（1982年以降に建築された住宅と定義）であれば、住宅ローン減税が適用される。【住宅ローン減税×増改築OK】自宅の増改築でも基準を満たせば、住宅ローン減税が適用される。【住宅ローン減税×新築床面積】2023年末までに建築確認を受けた新築住宅であれば、床面積が40平米以上50平米未満でも適用される。（それより以前は床面積50平米以上で適用対象）【住宅ローン減税×耐震改修】新耐震基準を満たさない中古でも、取得後一定期間内に耐震改修して基準を満たせば、住宅ローンが適用される。

いずれについても、認知度は46％～51％と高く、住宅ローン減税については細かい適用条件まで理解している人が多いことがわかる。

リノベーションなど認知度の高いワードを再確認

以下、上位に挙がった項目について、説明していこう。

リノベーション既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えること。空き家バンク地方自治体が、空き家の賃貸・売却を希望する所有者から提供された情報を集約し、空き家をこれから利用・活用したい方に紹介する制度。空き家対策の一つとして注目されている。固定資産税の減額措置2024年3月末までに新築住宅を取得した場合、固定資産税が3年間（マンション等の場合は5年間）、2分の1に減額される。スマートハウス太陽光発電システムや蓄電池などのエネルギー機器、家電、住宅機器などをコントロールし、エネルギーマネジメントを行うことで、家庭内におけるエネルギー消費を最適化する住宅。贈与税の特例住宅取得等資金として、子や孫が親や祖父母から贈与を受ける場合、通常の住宅で500万円、省エネ等住宅で1000万円まで贈与税が非課税になる。認定長期優良住宅耐震、省エネ、耐久性などに優れた住宅である長期優良住宅と認定されると、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減される。（住宅ローン減税では借入限度額が上乗せされる）住宅リフォームの減税制度耐震改修、バリアフリー対応、省エネ対応、三世代同居対応、長期優良住宅化対応の工事を行うと所得税等の控除がある。リクルート『住宅購入・建築検討者』調査（2022年度）を基に筆者が作成

少し補足説明をしておこう。
「リノベーション」については明確な定義がないのだが、住宅業界では一般的に、劣化した部分を建築当時の水準に改修するだけでなく、今の生活に合うように機能を引き上げる改修を行うことをいう。そのため、大規模な改修工事になることが多い。

「空き家バンク」は、かつては自治体ごとに公開しているホームページを見に行くしかなく、使いづらいものだったが、いまは民間の不動産ポータルサイトによって統一した内容で全国の空き家が探せるようになっている。

「スマートハウス」は、一般的にHEMS (home energy management system) と呼ばれる住宅のエネルギー管理システムで、家庭の電気などのエネルギーを一元的に管理する住宅のこと。IT技術を活用した住宅としてはほかに、IoT住宅（アイオーティー住宅。インターネットで住宅設備や家電などをつなげてコントロールできる住宅）などもある。IT技術によって、今後も多くのものがホームネットワークでつながり、安心安全や健康などの住生活の向上も期待されている。

ほかは、主に減税に関する項目が上位に挙がった。いずれも期限付きの減税制度となっている。期限がくると延長されるか、縮小されるか、終了するかになるので、注意が必要だ。

知っておきたい「新築住宅の省エネ基準適合義務化」と「インスペクション」

最後に、認知度が高くはなかったが、知っておきたい項目について紹介したい。それは「2025年新築住宅の省エネ基準適合義務化」（26％）と「インスペクション（建物状況調査）」（32％）だ。

新築住宅、特に一戸建てのような小規模な建築物にも、省エネ基準への適合が義務化されることになっている。適合義務化は、2030年までにZEH水準まで引き上げる予定となっている。こうした新築住宅への義務化によって、既存の住宅と省エネ性能に開きができる点も押さえておきたい。

「インスペクション」（32％）はもっと認知度が高いと思っていたので、少し意外に思った。中古住宅の売買において、宅地建物取引業者は、建物状況調査の事業者をあっせんするかどうかや、対象の住宅が建物状況調査を行っているかどうかなどを伝えることになっている。建物の状態はしっかり把握しておきたいものなので、認知度が上がることを期待したい。

さて、説明文が簡単に記載されていたとしても、「言葉も内容も知っている」というレベルは人それぞれだろう。何となく分かっているというレベルから、適用条件や期限まで正確に把握しているレベルまでさまざまある。実際に制度を利用しようとするときには、正確に理解していることが求められるので、この機会にぜひ各制度への理解を深めてほしい。

●関連サイト
リクルート「住宅購入・建築検討者」調査（2022年度）

物価高、とりわけ光熱費の高騰が家計に大きな影響を与えている。電気代が2倍以上になった家庭もあるといった調査結果もある。その影響からか、省エネ住宅への関心が高まっているという。詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
｢環境と住まいに関する意識調査｣結果を発表／一条工務店

電気代の高騰が家計を圧迫している現状

一条工務店が、2023年2月に全国の男女750名を対象に｢環境と住まいに関する意識調査｣を実施した。「現在、電気代の高騰が家計を圧迫していると感じますか？」と聞いたところ、実に96.9％が「感じる（とても感じる65.6％＋やや感じる31.3％）と回答した。電気代の高騰が、ほとんどの家庭の家計に影響を与えていることになる。

MILIZEとTEPCO i－フロンティアズが合同で、2023年2月に実施した「家計の管理に関する調査」（調査時期：2023年2月、調査対象：20～59歳の男女2000名）の結果を見ても、「値上がりを実感したもの」として挙がったのは、「食品」（66.6%）や「ガス」（45.0%）を抑えて、「電気代」が70.6％と1位になった。

日本トレンドリサーチとナチュラルハウスが共同で、2023年3月に実施した「電気代に関するアンケート」では、「2023年1月と昨年1月を比べて、電気代がどうなったか」を聞いている。

2人暮らしの回答結果では、最も多かったのが「昨年より1.1～1.3倍ほど高い」、次いで「昨年より1.4～1.7倍ほど高い」だった。「2倍以上」という回答も一戸建てで4.6％、マンションで2.9％おり、電気代の高騰ぶりがうかがえる結果となった。

出典：日本トレンドリサーチとナチュラルハウスの共同で実施した「電気代に関するアンケート」（調査時期：2023年3月、調査対象：一戸建てまたはマンションに住んでいる男女1341名）

電気代が家計を圧迫する結果、冷暖房を我慢するようなことがあると、ヒートショックなどの健康被害につながってしまう。一条工務店の調査で、「電気代が高すぎるために冷暖房を我慢する等、快適さを犠牲にすることがありますか？」と聞いた結果、79.2％がある（「よくある」30.1％＋「時々ある」49.1％）と回答した。由々しき事態だ。

出典：一条工務店｢環境と住まいに関する意識調査｣

97.5％もの人が、省エネ住宅を選びたいと思うと回答

実は、光熱費の高騰により、省エネ住宅への関心が高まっている。一条工務店の調査で、「今後、新たに家を購入する場合、省エネ住宅(※)を選びたいと思いますか？」と聞いた結果、77.5％が「とてもそう思う」と回答しており、「ややそう思う」（20.0％）を加えた97.5％が省エネ住宅を選びたいと思っていることになる。
※調査では、省エネ住宅を「家庭の消費エネルギーを抑えるための設備の設置や施工を行った住宅」と定義

出典：一条工務店｢環境と住まいに関する意識調査｣

なかでも、20代と30代でその割合が高くなっている。では、省エネ住宅を選びたいと思う理由はどういったことだろう。

省エネ住宅を選びたいと回答した人に、次のグラフ図の４つの項目がそれぞれどの程度、省エネ住宅を選びたい理由として当てはまるか答えてもらったところ、「昨今、光熱費が高くなったから」が最も強い理由で、次いで「夏は暑く冬は寒いなど、住環境の面で今の家が快適に過ごせないから」となった。

出典：一条工務店｢環境と住まいに関する意識調査｣

2025年には、省エネ住宅が当たり前になる

さて、省エネ住宅と一口に言っても、きちんと定義がある。

住宅の省エネ基準については、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）」で定められている。この基準に適合した住宅を「省エネ基準適合住宅」といい、省エネ住宅とは、原則としてこの省エネ基準適合住宅を指すことになる。

建物の天井や壁・床を断熱材でしっかりおおうことで、住宅の断熱性が上がる。この断熱性能は、法律の改正によって次第に引き上げられている。住宅の性能を統一基準で示すのが「住宅性能表示制度」で、法改正により省エネ基準が引き上げられるごとに、新築時に求められる最低限の「断熱性能等級」も2→3→4と引き上げられてきた。

一方、住宅で生活すると冷暖房設備を使ったり給湯器を使ったりして、エネルギーを消費する。エネルギーをできるだけ消費しない、効率の良い設備を使うことでも、住宅の省エネ性が高まる。そこで加わった住宅の性能が「一次エネルギー消費量等級」で、現行の省エネ基準では等級4が求められている。

どういった仕様なら等級4を達成するかは、東京と北海道のような寒冷地とでは異なる。その地域に応じた「断熱性能等級4」と「一次エネルギー消費量等級4」を満たす住宅が、省エネ基準適合住宅となる。

実は、住宅のような小規模な建築物は、今現在は省エネ基準に適合させることを推奨しているものの、義務とまではされていない。ただし、2025年には義務化される予定で、そうなると新築住宅はすべて省エネ住宅ということになる。

注意したいのが、これに先駆けて、全期間固定金利型の住宅ローンである【フラット35】の適用要件が変わることだ。2023年4月以降の設計検査申請分から【フラット35】の新築住宅の技術基準が省エネ基準適合住宅となる。つまり、省エネ基準を満たしていない新築住宅は【フラット35】が使えなくなる。そうはいっても、今の新築住宅の大半は省エネ基準を満たしているので、使えないという新築住宅はかなり限定されるはずだが、注意したい点だ。

新築住宅と中古住宅で省エネ性に差が生じる

新築住宅では、省エネ基準を満たす省エネ住宅が当たり前になる一方で、すでに建築された中古住宅は、建築当時の省エネ基準を満たせばよかったので、現行の省エネ基準を満たす住宅はあまり多くはないと言えるだろう。

省エネ基準は、実は2030年までに「ZEH（ゼッチ）基準」（断熱性能等級5と一次エネルギー消費量等級６）に引き上げられる予定だ。新築住宅を供給するデベロッパーは、すでにZEH基準への取り組みを始めているので、今後はますます新築と中古の省エネ性に差が出ることになる。

となると、先の調査のように「省エネ住宅を選びたい」と思う人は、新築住宅を選ぶか、中古住宅を省エネ改修することを選ぶか、といった選択をすることになる。省エネ性の高い住宅にするには一定のコストもかかるが、光熱費の削減や夏は涼しく冬は暖かい住環境になるというメリットが得られるので、長い目で見て考えてほしい。

●関連サイト
一条工務店｢環境と住まいに関する意識調査｣
MILIZE・TEPCO i－フロンティアズ「家計の管理に関する調査」
日本トレンドリサーチ・ナチュラルハウス「電気代に関するアンケート」
ナチュラルハウス 会社HP

住宅金融支援機構が発表した「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」によると、増加していた「変動型」の利用者が減少に転じたという。それでもなお、約7割が変動型を利用している。金利が上昇した場合、変動型を利用していても問題はないのだろうか？

【今週の住活トピック】
「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」を発表／住宅金融支援機構

「変動型」が減少し、「固定期間選択型」と「全期間固定型」が増加

まず、住宅ローンの金利タイプについておさらいしておこう。35年などの返済期間を通して金利が固定される「全期間固定型」、当初の3年や5年、10年などの選択した一定期間だけ金利が固定される「固定期間選択型」、半年ごとに金利が見直される「変動型」の3タイプがある。今のような低金利の局面において、全期間固定型は変動型よりも金利が高く設定されている。

次に、調査対象者や時期を確認しよう。調査対象は、2022年4月～9月の間に住宅ローンを借りた1500件で、調査は2022年10月～11月に実施された。金融緩和策を維持してきた日本銀行が、長期金利の変動許容幅を従来の0.25%程度から0.5%程度に広げ、実質の利上げかといわれたのが、2022年の年末のこと。これにより、いよいよ金利上昇が現実的になってきたと指摘されたのだが、これよりも前に住宅ローンを借りた人に調査を実施したことになる。

では、調査結果を見ていこう。今回の調査で注目されたのは、「変動型」が減少したこと。代わって「固定期間選択型」や「全期間固定型」が増加した。それでも、69.9％が変動型を選んでいる。やはり、変動型の低金利に魅力を感じるということだろう。

利用した金利タイプ（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」）

低金利のメリットを活かしたい人が多いなか、金利の上昇リスクを抑えたいと考えて、全期間固定型や固定期間選択型を選んだ人が以前より増えたのだろう。

実際に「今後1年間の住宅ローンの金利見通し」を聞いた結果は、「現状より上昇する」が41.7％になり、前回調査（2022年4月調査）の39.2％よりわずかに増えた。特に、全期間固定型を選んだ人では、上昇するという回答が、前回の45.1％から今回の52.7％に増加している。変動型より金利は高く設定されているものの、低金利のいまのうちに全期間の金利を固定してしまおうと考えた人もいたのだろう。

変動型を選んだ約7割のなかでも、金利上昇に強い人、弱い人がいる

調査時期よりも現時点のほうが、金利上昇が現実的になっている。実際に、全期間固定型の代表となる【フラット35】の最頻金利※は、2023年3月時点で、5カ月連続で上昇した。変動型はまだまだ金利が上昇する気配はないが、長期に金利を固定するものは少し上がっているのだ。
※※最頻金利とは、取扱金融機関が提供する最も多い金利のこと

つまり、これから考えるべきリスクは金利が上昇することで、利息が増え、毎月の返済額（ボーナス時加算も併用していればその返済額も）が増えてしまうことだ。返済額が増えても、家計に支障がない人もいれば、それによって返済が難しくなる人もいるだろう。

まず気になる点、その１は「融資率」だ。住宅価格（注文住宅なら建築費用）の何割を住宅ローンで充当するかで、頭金を1割入れていれば、9割が住宅ローンとなる。調査結果を見ると、変動型を選んだ人が最も多いのが「90％超100％以下」ということだ。さらに「100％超」つまり、住宅価格だけでなく諸費用分まで借りた人でも、変動型を選んだ人が多いのも気になる。

融資率（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」）

融資率90％超で変動型を選んだ理由が、低金利の変動型でなければそこまで借りられなかったという人は、要注意だ。

例えば、毎月12万円の返済（年間返済額144万円）で住宅ローンを35年返済で借りるとする。変動型（金利0.45％で試算）なら、借入可能額は4662万円だが、全期間固定型（金利1.45％で試算）なら借入可能額は3950万円に下がる。毎月12万円の返済で4500万円を借りたい場合は、変動型などの低金利のものしか選択できないということになる。

もちろん、月々の家計に余力があれば、金利上昇に伴う返済額の増加の影響は少ない。その意味では、気になる点、その２は「返済負担率」となる。返済負担率とは、年収に対して年間の住宅ローンの返済額が何％になるかを表すものだ。

一般的に住宅ローンでは、年収が高くなるほど、高い返済負担率でも借りられるようになる。例えば、先ほどの事例（毎月返済額12万円）では、年収600万円の人なら、返済負担率は24％なので問題はない。これに対して、年収400万円の人だと返済負担率が36％まで上がるので、金融機関側から借入額を減らして毎月の返済額を抑えるように求められることになる。

返済負担率（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」）

調査結果を見ると、多くの人が返済負担率10％超から25％以内の安全圏で借りている。が、年収400万円以下の人で返済負担率25％～30％だったり、高年収でも支出の多い家計で返済負担率が35％超だったりすると、支出の削減が難しい場合もあるので、金利上昇に伴う返済額の増加の影響が大きくなるだろう。

金利上昇リスクに対して具体策をもとう

そして最も気になる点、その３が「金利上昇リスクへの対応を考えていない」場合だ。調査結果を見ると、変動型を借りている人で、金利上昇で返済額が増加した場合の対応について「見当がつかない、わからない」という人が20.7％もいる。

金利上昇に伴う返済額増加への対応（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」）

資金に余力があって、返済を継続できる（31.6％）、全額完済できる（13.6％）なら問題はない。また、「一部繰り上げ返済をする」（24.5％）という人も多いのだが、元金の一部を繰り上げて返済するので、そのための資金が必要になる。「借り換え」（9.0％）も同様で、相応の諸費用がかかる。貯金に余裕がなくて融資率9割超という人には、難しい対応策かもしれない。

また、金利上昇のために変動型から借り換える場合、借り換え先の金利も上昇しているはずだし、一般的に変動型よりも先に長期間金利を固定するタイプが上がっていくので、金利上昇に気づいたときには、すでに借り換え先の金利も上がっていてリスク回避の効果がないという場合もあるだろう。

変動型は金利が上昇しても急激に返済額は増えないけれど…

急激に金利が上昇したバブル期のときに導入されたのが、変動型の5年ルールだ。急激に返済額が増加するのを抑えるために、金利が上昇して利息が増えても、返済額の設定見直しは5年おきとし、返済額を増やす場合でも1.25倍までに制限するというもの。今でもこのルールを適用する金融機関は多い。

したがって変動型で金利が上昇した場合でも、このルールによって、急激に返済額が増える事態にはならない。しかし、返済額が増えないだけで、支払うべき未払い利息は残る。元金も減らないため、トータルの利息はどんどん積み上がることになる。

住宅ローンは35年間などの長期間にわたって返済するものだ。自分や共に住宅ローンを借りたパートナー、あるいは勤務先の事業などによって、収入が想定より減ってしまうリスクもあるので、目いっぱい借りてしまうことに注意したい。さらに、金利上昇リスクが高まる状況なので、これから借りる人はぜひ、金利が上昇したときにどう対応するかを考えて、住宅ローンを選ぶようにしてほしい。

●関連リンク
「住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）」（住宅金融支援機構）

住宅ローンの商品内容は、その時々のニーズに応じて見直される。全期間固定金利型ローンの代表格【フラット35】も例外ではない。2023年1月から同性パートナー同士で、【フラット35】が借りられるようになった。どんな仕組みなのだろうか？詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
【フラット35】2023年1月から同性パートナーと連帯債務で申し込み可能に／住宅金融支援機構

同性パートナーとでも住宅ローンを利用できるようにする動きに

同性パートナーでも、単独で住宅ローンを借りて住宅を購入する場合は、あまり問題にならない。しかし、協力してお金を出し合って購入しようとすると、親子や婚姻関係のある夫婦であれば、それぞれで住宅ローンを借りる「ペアローン」や2人の収入を合算して借りる「収入合算」などの仕組みが利用できるのに、婚姻関係が結べない同性カップルの場合は、こうした仕組みを利用できないことも多い。

また、どちらかが単独で住宅ローンを借りて購入し、実際には2人の収入から返済していく場合には、問題が生じてしまう。住宅ローンを借りていない人が出した返済分が、家賃として出されたものなら「不動産所得」として、資金援助として出されたものなら「贈与」として、いずれも借りた人の課税対象になる可能性があるからだ。

こうしたことから、同性パートナーでも住宅ローンを借りられるようにしようという動きになり、ペアローンや収入合算の対象となる「配偶者」の定義に同性パートナーを含めるという形で、同性カップル向けの住宅ローンを取り扱う金融機関が増えている。

【フラット35】で同性パートナーと借りる仕組みは？

では、【フラット35】の場合を見ていこう。

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、提供している住宅ローンで、35年などの長期間にわたって金利が変わらないのが特徴。提携先の民間金融機関によって、実際に借りるときに適用される金利や融資手数料は異なる。

同性パートナー同士で【フラット35】を利用するには、地方公共団体の「パートナーシップ証明書」や同性パートナーに関する合意契約に係る公正証書などの書類が必要だ。これは【フラット35】に限らず、多くの金融機関で共通する条件だ。

■主な必要書類（次の１または２いずれかの書類）

出典／住宅金融支援機構ＨＰトピックスより転載

【フラット35】を利用する場合は、同性パートナーで「収入合算」が利用でき、住宅ローンの申込者に収入を合算する人は「連帯債務者」となる。加えて、2人とも団体信用生命保険に加入できる「夫婦連生団信（デュエット）」を利用できるのが、大きな特徴だ。

2人で協力して住宅ローンを返済する方法はいくつかある

夫婦であれ、同性カップルであれ、2人で協力して住宅ローンを借りる方法はいくつかある。どういった場合に利用できるかは、金融機関によっても異なる。

近年増えている「ペアローン」は、同一物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを借りるものだが、【フラット35】では利用できない。

次に、民間金融機関の多くが収入合算で採っているのが「連帯保証」で、ローンを申し込んでお金を借りる人（債務者）の連帯保証人となる仕組みだ。この場合の連帯保証人は、万一のときには返済の義務を負うが、返済するのはあくまで債務者なので、住宅ローン控除や団体信用生命保険の対象にならない。

【フラット35】の場合は、収入合算で「連帯債務」とする借入方法としている。連帯債務者は、債務者と同等に返済する義務を負う。一般的に、住宅ローン控除の対象になるが、団体信用生命保険の対象にならない事例が多いのだが、同性パートナーが連帯債務者となる場合も「夫婦連生団信（デュエット）」を利用することができるようになった。どちらか一方が亡くなった場合に、残りの住宅ローンが保険金で返済されるので安心だ。ただし、デュエットを利用する場合は、金利上乗せの形で追加の保険料相当費用を支払うことになる。

このように、2人で協力してローンを借りるにはいくつか方法がある。一般的な方法を下表にまとめたので、借り方の違いを理解して、金融機関に詳しい条件を確認するのがよいだろう。

■2人で協力して住宅ローンを借りる方法

※金融機関が夫婦連生団体信用生命保険（【フラット35】では「デュエット」）を用意している場合は連帯債務者も加入できる。「2人で協力して住宅ローンを借りる方法」筆者作成

さて、共働きが当たり前になり、また、LGBTへの理解も深まっている時代だ。こうした時代の要請にこたえて、住宅ローンも変化している。選択肢は豊富にあるので、自分たちに合う住宅ローンを選んで、賢く住宅を購入してほしい。

●関連サイト
【フラット35】2023年1月から同性パートナーの方とも連帯債務でお申込みいただけます。

住宅金融支援機構が、2021年度中に借り換えをした998人に調査をした「住宅ローン借換えの実態調査結果」を公表した。住宅ローンは超低金利が長く続いているが、こうしたなか、どういった借り換えが行われていたのだろう？今回は、住宅ローンの借り換えについて考えてみたい。

【今週の住活トピック】
「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査結果」を公表/住宅金融支援機構

借り換えによって全期間固定型が減少し、変動型が増加

住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンの残金を一括返済して、別の住宅ローンを契約すること。返済しているローンの金利よりも、借り換え後の金利が下がれば、借り換えることで利息を削減することができる。

住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動型」、返済当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」がある。固定期間選択型は、当初固定期間を2年、3年、5年、10年などから選ぶもの。全期間固定型は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン【フラット35】が代表的なものだ。

今回の調査結果によると、借り換えの前と後では、利用する金利タイプのシェアが、次のように変化していた。
〇借り換え前→借り換え後
変動型　40.4％→49.2％（＋8.8）
固定期間選択型　45.4％→43.9％（－1.5）
全期間固定型　14.2％→6.9％（－7.3）

変動型が増えて、全期間固定型が減っているのが大きな特徴だ。ということは、全期間固定型を借りていた人が、借り換えで変動型に移ったということだろうか？　詳しい内訳を見ると、次のようになっていた。

金利タイプ別借換えによる構成比の変化（出典／住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査結果」）

低金利時代には、金利を固定する期間が長いほど金利は高く設定される。したがって、借り換えで低金利なローンを狙うなら、全期間固定型から金利が変動するものに、固定期間選択型の長いものからより短いものへといった借り換えが行われるのがセオリーだ。

調査結果を見ると、借り換え前後で同じ金利タイプを選んだ人が多いが、借り入れ当時と比べて金利水準が下がっていれば、同じ金利タイプへの借り換えでも低金利のローンを利用できるからだろう。しかし、なかにはセオリー通りではない借り換えをしている人もいる。変動型から固定期間選択型や全期間固定型など、より金利を固定する期間が長いもの選んだ事例だ。

借り換え理由はなんといっても「低金利」だが、金利上昇を不安視する人も

では、借り換えの理由を見ていこう。
当然ながら、「金利が低くなるから」と「返済額が少なくなるから」という理由が圧倒的に多い。適用される金利が低くなれば、残りの返済期間が同じでも返済額を少なくできる。収入の減少や物価の上昇に伴い、毎月の返済額を抑えることが最大の理由という場合もあるだろう。

一方、「今後の金利上昇・返済額増加への不安」を挙げた人も多い。金利上昇のリスクを避けたい場合は、全期間固定型を選ぶか、固定期間選択型のなかでも固定する期間が10年など長いものを選ぶのがセオリー。低金利のうちに、長期間金利を固定できるからだ。

ほかの理由については、ローンの優遇金利の仕組みを説明したほうがわかりやすいだろう。
固定期間選択型の場合、当初の固定期間で大幅に金利を引き下げ、以降は優遇幅が小さくなる「当初優遇タイプ」とずっと一定の金利を引き下げる「通期優遇タイプ」の2種類がある。前者の場合、借り入れ当初の金利は低いが、固定期間終了後の金利が当初と同じだとしても優遇幅が小さくなることで、適用される金利は上がってしまう。

同様に、全期間固定型の場合でも、性能の高い住宅であれば当初一定期間金利を引き下げる【フラット35】Sを利用した場合も、金利引き下げ期間が終わると優遇がなくなることで、適用される金利が上がる。

こうした事情から、ローンの適用金利が上昇するタイミングで借り換えたいとか、優遇幅を通期で適用させたいから借り換えたいといった理由が挙がるわけだ。

また、固定期間選択型の場合、固定期間終了後は再度固定期間を選ぶ場合もあるが、変動型に移行する場合もある。「変動金利に移行するのが不安」というのは、こうした事情だろう。

借換え後の金利タイプ別借換え理由（出典／住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査結果」）

なお、今回の結果は2021年度に借り換えた人の調査なので、市場の金利上昇圧力が強まっている今後であれば、金利上昇リスクを避ける借り換えをする人がもっと増えるのかもしれない。

住宅ローンの借り換えで注意したい点とは？

住宅ローンの借り換えでは、新しい住宅ローンに切り替えることで、低金利などの条件がよいローンを借りることができる。ただし注意したいのは、完済するローンと新たに借りるローンについて、それぞれ手数料などの諸費用がかかることだ。

たとえ数十万円の諸費用を払っても、借り換えによる利息削減効果のほうが大きい、というのが前提だ。借り換え前後の金利差が小さかったり、ローンの残高が少なかったり、残っている返済期間が短かったりする場合、利息削減額よりも諸費用のほうが上回ってしまう可能性もある。諸費用と利息削減効果を必ず試算して、総合的に判断する必要がある。

また、借り換えは新規に借りる場合と同様に、融資審査を受けることになる。世帯収入が減っていたり転職したばかりであったり、あるいは健康面に不安があり団体信用生命保険（以下、団信）に加入できないといった場合には、借り換えができないこともある。

こうした注意点はあるものの、いまはすべての金利タイプで低金利であることに加え、金融機関の優遇金利がかなり低くなっている。借り換えで優遇金利が適用されることで、借り換え前後の金利差が大きくなるという人が多いだろう。

また、借り換えによって、希望の金利タイプを選べたり、団信にオプションを付けたりなどの見直しができるといったメリットもある。住宅ローンのメンテナンスの一環として、低金利のいまのうちに借り換えを検討するのもよいだろう。

●関連サイト
住宅金融支援機構「2021年度 住宅ローン借換えの実態調査結果」

最近、「リタイアしたらコンパクトな家に住み替えたい」とか「田舎で暮らしたい」とか、同世代の友人たちから住み替えの相談を受けることが多くなった。私自身も60歳を超えて、趣味の部屋をつくりたいという夢を持っている。その時、問題になるのが資金だ。今までは60歳以上の世代にとって、住宅ローンは大きな関門であり、住み替えやリフォームの希望があっても難しいと言われていた。そんななか、【リ・バース６０】というシニア向けの住宅ローンが話題だという。どんな仕組みなのか住宅金融支援機構に取材した。
60歳からの住宅ローン【リ・バース６０】とは？

60歳を過ぎると仕事をリタイアしている人も多く、定期的な収入が年金のみという場合が多い。また、新たに住宅ローンを組みたくてもローン完済までの期限が限られており、毎月の返済額が大きくなる場合もある。何より限られた生活費から毎月の返済をするのは難しい。

筆者は、少し前から、自宅を担保に金融機関から融資を受けるリバースモーゲージに興味を持っていた。毎月の支払いは、存命中は利息のみで、元金は債務者が亡くなった後、自宅を売却すること等で一括返済する仕組みだ。筆者は長いフリーランス生活で年金に期待できないという状況で、今後の生活設計に利用できるかと視野に入れていたのだ。しかし、筆者の知る金融機関が提供するリバースモーゲージ商品は、資金使途が「生活資金」「医療・介護用資金」という場合が多く、新しく家を買いたいといった場合には利用が難しい。

そこで新しく満60歳以上の人向けのリバースモーゲージ型の住宅ローン【リ・バース６０】が生まれたと聞いた。通常の住宅ローンでは、毎月、元金と利息を返済しなければならないが、【リ・バース６０】では、債務者の存命中は、毎月の支払いは利息のみ、元金は、債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、相続人が現金等で一括返済するかを選ぶことができる。

返済方法のイメージ図（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

【リ・バース６０】は、住宅金融支援機構の住宅融資保険で民間金融機関の住宅ローンを支援する仕組みだ。金利等の融資条件は金融機関によって異なるので、詳細は各金融機関に問い合わせる必要がある。

あくまでも住宅ローンの一種であるため、資金の使い道は住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など住宅関連費用に限定されている。融資額の上限は、1.8000万円、2.住宅の建設・購入、リフォーム等の所要金額の100％、3.担保評価額の50％または60％のうち、最も低い金額になっている(※1)。

※1担保とする住宅（セカンドハウスを含む）が長期優良住宅の場合で、債務者の年齢が満60歳以上のときは「担保評価額の55％または65%」となる。また、債務者の年齢が満50歳以上満60歳未満の場合は、一律「担保評価額の30％」となる。

【リ・バース60】の仕組み図（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

相続人が困ることのないようにノンリコース型が利用できる

債務者が亡くなり、契約が終了したときに、相続人が一括返済するか、自宅の売却代金で借入金を返済するというのが【リ・バース６０】の特徴だ。そこで気になるのが地価の下落等により売却代金で借入金を全額返済できなかった場合。リコース型では残金を相続人の方が返済する必要がある。ところがノンリコース型では相続人の方は残金を返済する必要はない。(※2)

2017年からは【リ・バース６０】にこのノンリコース型が加わり、さらに安心できるシステムになった。今では債務者の99％がノンリコース型を選択しているようだ。ただし、金融機関によって、ノンリコース型はリコース型に比べて金利が高くなることが多いので頭に入れておこう。

また、相続人が住宅ローンの債務を引き継がないとなった場合、ローンの負債だけでなく、資産もすべて相続しない「相続放棄」を連想してしまう。しかし、ノンリコース型であれば、自宅の売却代金では全額返済できなかった場合であっても、金融機関は相続人に不足分を請求しないといった契約なので、他の相続財産とは切り離して考えることができるのもメリットだ。（※３）

※２死亡以外の理由により延滞等となった場合、売却代金で全額返済できなかったときは契約者に支払請求を行う。
※３相続に関する税金については、税務署へ要確認。

【リ・バース６０】の具体的な活用方法

【リ・バース60】にはさまざまな活用例がある。下記を参考にセカンドライフのプランを考えてみてほしい。

■新居への住み替え資金を用意したい
子どもが独立した後、夫妻2人で暮らしやすいコンパクトな家への転居を検討する場合、高齢になってから住宅ローンを借りるのは難しい。しかし今後の生活のために預貯金も一部残しておきたい。
→【リ・バース６０】なら、一定の頭金は必要だが、高齢の夫婦でも住み替え資金を借りることができ、毎月の返済負担も小さく済む。

（写真／PIXTA）

■シニア向け分譲マンションを購入したい
これから歳を重ねるにあたって1人暮らしは不安だと感じる。あるいは今の住まいのメンテナンスに手がかかり、今後、自分が病気になったときの対処も考えておきたい。
→【リ・バース６０】なら、看護師の常駐や健康管理のための施設が備え付けられているなど、快適な老後を想定したシニア向けの分譲マンションへの住み替えにも利用できる。

（写真／PIXTA）

■老朽化した自宅をリフォームしたい
年齢に合わせて住み心地を良くしたり、健康状態によってはバリアフリー対応のリフォーム工事が必要になったりする場合もある。預貯金からリフォームでまとまったお金を使うことに不安を感じる。
→【リ・バース６０】なら、毎月の支払いは利息のみで済むので、月々の負担が少なく、預貯金を残しながらのリフォームが可能。

（写真／PIXTA）

■住宅ローンの借換えで毎月の支払を減らしたい
定年を迎えると収入が減り、住宅ローンの債務が残っていると毎月の返済が苦しくなってくる場合がある。返済が滞ると、最悪の場合は自宅を手放すことになりかねない。
→残債額によっては、【リ・バース６０】で住宅ローンの借換えを行うことができる。借換えによって毎月の支払いが利息のみとなるので、月々の負担を軽減できる。

（写真／PIXTA）

【リ・バース６０】の資金使途別（画像提供／独立行政法人住宅金融支援機構）

【リ・バース６０】で頭に入れておきたいこと

【リ・バース６０】の活用するにあたって気を付けておきたいことがいくつかある。まず融資限度額は担保評価額の50～60％となっている。そのため、住宅の建設・購入資金の借り入れの場合は物件価格の50％程度の頭金が必要になる。

また、リフォーム資金や住宅ローンの借換えのために、現在の自宅を担保として【リ・バース６０】を利用する際は、住宅ローンの残債額と担保不動産の評価額によっては、希望した金額で融資を受けられない可能性がある。

【リ・バース６０】は毎月の支払いが利息のみなので、月々の負担は小さくなるが、繰上返済しない限り、利息の支払いはずっと続く。つまり、長生きすればするほど利息の総支払額は増えていくので、借入期間が長期化すれば、利息の総支払額が膨大な金額になってしまう可能性もある。

（写真／PIXTA）

変動金利の場合は、定期的に適用金利が見直される。適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わる場合もあるので、今後金利が上昇すれば、月々の支払額が増加し支払いが困難になってしまう可能性もある。【リ・バース６０】を変動金利で利用するなら、金利上昇に備えた計画にしておく必要があるのだ。

2020年度の申請戸数は対前年の118％増、さらに2021年の1月～3月の申請戸数は対前年同期比135.6％増という【リ・バース６０】。取扱金融機関も70を超え、今後ますます注目される住宅ローンと言えるだろう。本格的な超高齢社会を迎えて、60歳以降のセカンドライフを十二分に楽しむためにも、選択肢の1つとして視野に入れておきたいと思った。

●取材協力
【リ・バース６０】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFSは、「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」に関するアンケート調査を、現在返済中の30～50代に実施した。その結果、ボーナスの支給額減少と住宅ローンの返済に深い関係があることが分かった。詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」について調査／モゲチェック（MFS）

コロナ下の夏のボーナス、「減る」と予想した人は3割前後

住宅ローンの返済方法には、「毎月の返済のみ」と「毎月の返済＋ボーナス時に返済を加算」の選択肢がある。ボーナス時の返済を併用する方法のメリットは、その分だけ毎月の返済額を抑えることができることにある。例えば、3000万円を借りる場合、全額を毎月の返済だけにするよりも、2000万円を毎月の返済に、1000万円をボーナス時の加算に割り振ったほうが、毎月の家計に余裕が持てることになる。ただし、ボーナスの支給額は景気の影響を大きく受けるので、無理のない範囲にとどめることが推奨されている。

今回のMFSの調査によると、住宅ローンの返済でボーナス返済を併用している人は、全国で35.6％だった。ただし、関西ではボーナス返済を併用する人は19.8％と少なくなる。関西のほうがより堅実な家計なのだろうか。

しかし、いまはコロナ下だ。業績が悪化している業種もある。「この夏のボーナスは減る」と予測した人が多い業種は「公務員」（38.2％）、「製造業」（35.2％）、「情報通信業」（31.7％）、「飲食・宿泊を含むサービス業」（31.6％）などが上位に挙がった。また、年代別に見ると、「減る」と予想したのは、「30代」で31.4%、「40代」で28.4%、「50代」で26.6%となり、若い世代のほうが、減ると予測した人が多いという結果になった。

昨年より夏のボーナスは減るか（年代別）（出典／MFS「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」より転載）

夏のボーナス支給額が、住宅ローンの返済額より下回る人が多数続出！

ボーナス返済を併用している人に、「今年の夏のボーナス支給額は、住宅ローンのボーナス返済額を上回るか（上回ったか）」を聞いたところ、「上回る」つまり、ボーナスの支給額でボーナス返済をしても手元に残る人が半数以上ではあったものの、「返済すべき額より支給額が下回る」人や、「支給額は上回るがその他の返済を考慮するとマイナスになる」人も相当数いる。特に30代では、合わせて48.0％の人がボーナスの支給額を住宅ローンの返済などに充てると赤字になるという、厳しい現実が浮き彫りになった。

今年の夏のボーナス支給額は、住宅ローン返済額を上回るか（出典／MFS「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」より転載）

コロナ収束後にはボーナスの支給額が元に戻り、一時的に貯蓄を取り崩すなどで対応できるという場合ならいいが、今後もボーナス返済が家計を圧迫する可能性があるなら、このままにはしておけない。ボーナス返済について何か対策をしているのだろうか？

コロナ下で「ボーナス返済について検討、もしくは実行したことがあるか」を聞くと、「検討・実行した」人は特に30代で多く、37.5％にも達した。若い世代ほど夏のボーナス支給額が減るという人が多く、そのことが住宅ローンの返済にも大きく影響しているがうかがえる。

ボーナス払いについて検討・実行したことがあるか（出典／MFS「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」より転載）

ボーナス返済が厳しい…その対策方法は？

さて、住宅ローンのボーナス返済の対策をするとしたら、どんなことが考えられるのだろう？

まず、ボーナス返済の額を減らしたり、無くしたりすることが考えられる。割り振りの変更は手続きをすればでき、さほど難しいことではない。例えば、3000万円のうち1000万円分をボーナス返済分にしている場合なら、それを500万円に減らしたり、全額を毎月返済にしたりするわけだが、その分だけ毎月返済分の割合が増えて、毎月の返済額は増えることになる。

つまりこの「ボーナス返済の変更」は、ボーナスの支給額が減っても、毎月の返済には余裕がある場合に効果を発揮する。

ところが、MFSの調査で「毎月の住宅ローン返済が家計の負担になっているか」を聞いたところ、半数近くが負担（とても負担＋少し負担）になっていると回答している。毎月の返済も負担になっているのであれば、ボーナス返済分を抑えて毎月の返済に上乗せするという選択肢は、とりづらいことになる。

毎月の住宅ローン返済は家計の負担になっているか（出典／MFS「新型コロナウイルスによる、住宅ローンボーナス返済への影響」より転載）

MFSによると、今回具体的な対策として最も多く挙がったのが「他金融機関への借り換え」で、ほかにも「借り入れ先の金融機関への相談」、「FP や専門家に相談」が挙がったという。

ボーナス返済も毎月の返済も厳しい場合は、まずは「借り入れ先の金融機関に相談」するのがよいだろう。例えば、返済期間を延ばす（30年から35年など）ことで、住宅ローンの返済額を抑える対応策などを用意していることも多い。具体的に何ができるかは、金融機関などによって異なるので、まずは借り入れ先に相談することをお勧めする。ただし、返済期間を延ばすなどの対応策によって利息が増えて、最終的に返済する総額が増えることに留意してほしい。

また、調査で多かったという「他金融機関への借り換え」は、いま適用されている金利よりも、新たに借りるローンの金利のほうが低いことで効果を発揮する。ローン残高が多く、返済年数が長く残っている場合ほどその効果は大きい。ただし、別の金融機関と改めて住宅ローンの契約を結び直すので、当初借りたときと同様にかなりの諸費用がかかることが留意点だ。

対応策がよく分からない、決められないという人は、FP（ファイナンシャルプランナー）などの専門家に相談するとよいだろう。例えば借り換えであれば、異なる金融機関の住宅ローンで返済プランを試算したうえで、それぞれのメリット・デメリットなどの説明をしてくれるので、借り換え後も返済に無理がないか確認して選ぶことができるだろう。

毎月の返済額を抑えたい（あるいは返済額を増やすことで返済期間を短くしたい）という理由で、ボーナス返済に頼ってしまうと、景気の影響で思った通りの支給額が出ないこともある。今回の調査で、「ボーナス返済の併用を選んだことを後悔している」という人が14.0％（30代に限ると22.9％）いた。

ボーナスは、日ごろの生活の赤字をカバーしたり、旅行などのレジャーに充てたり、家具家電の買い替えに充てたりと、使い道が多様にある。ボーナスの額が減る事態も想定して、ボーナス返済についてよく考え、ローン返済中も万一に備えた貯蓄をすることをお勧めしたい。

足元の住宅市場は非常に好調です。2020年春の緊急事態宣言で半減した取引も、6月になると急回復。その後は新築・中古・マンション・一戸建てともに堅調といっていいでしょう。1991年のバブル崩壊や2008年のリーマン・ショック時と今回が異なるのは何より「物件価格下落がなかったこと」です。かつて起きた金融システム破綻のような状況下では、販売不振を受けた新築マンションや一戸建ての事業者が手持ちの物件を数千万単位で大幅に価格を下げて投げ売る、といった事態が相次ぎました。しかしそれでも持ちこたえることはできず、多数の事業者が破綻に追い込まれたのです。それに釣られるように中古市場も取引数の減少を伴いながら成約価格も大幅に下落しました。
コロナ渦でも、超低金利の住宅ローンのおかげで順調な住宅市場

コロナ禍を受けて、日本においては他国のようにロックダウンといった厳しい措置は講じられず、緊急事態宣言による比較的緩やかな政策がとられ、その期間も1カ月強と比較的短期間に終わったことで、閉鎖していたモデルルームも中古住宅販売も程なく再開。そこに積極的な財政出動や金融緩和、そして何より住宅ローンが超低金利であることなどが奏功し、大きな歪を生み出すことはなく市場はすっかりもとに戻ったどころか「駅前」「駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表されるマンションなどはむしろ順調です。

2021年２月時点の住宅ローン金利は固定で0.84%（ARUHIスーパーフラット6S）、変動で0.38%（住信SBIネット銀行）、3年固定に至っては0.58%（auじぶん銀行）などと、目を疑うような金利水準。それもこれも2012年12月の民主党から自民党への政権交代以降、アベノミクス・黒田バズーカと名付けられた財政出動や金融緩和、コロナ以降は世界的な金融緩和策で、アベノミクス以前は2.475％だった変動金利が2％以上も低下したのです。

毎月の住宅ローン支払額が15万円の場合、かつての2.475%（借入期間35年・元利均等返済）なら借入可能額は約4200万円ですが、0.38％では約5900万円と、なんと1700万円も多く借りられるのです。この低金利効果が現在の住宅市場にもたらす影響は計り知れないものがあります。さらには住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えば、ローン残高の1％が10年間（現在は特例で13年）還元される仕組みもあります。

またコロナ後は都市郊外の新築・中古一戸建ての取引が堅調。これは、主に現在2DKや#DKといった賃貸住宅に住んでいる方が、4LDKの住宅を求めるといった一次取得層の動きが顕著ですが、都市郊外では2000万～3000万円台で一戸建て購入が可能です。仮に3000万円を変動金利（期間35年）で借りた場合、月々の支払いは約7.6万円。住宅ローン控除を組み合わせれば実質的な支払額は5万円台に低下するため、近隣で賃貸住宅を借りているより買ったほうがお得ということになるケースが多いためです。もちろん購入には初期的な諸経費や毎年の固定資産税、経年による修繕費などがかかるものの、低金利が住宅への向き合い方を大きくシフトさせていることは明らかです。

東京都心ではもう一段の価格上昇もあり得る？

ところでこうした動きは全国的なものではなく、上述した都市部や都市郊外、地方の一部といった限定的なものといえます。国土交通省が発表した2020年の新設住宅着工戸数は、前年比9.9%減の81万5340戸と4年連続の減少。人口減少・世帯数減少といったファンダメンタルズ（基礎的要因）には変化はなく、住宅市場全体のパイは年々小さくなっているのです。この傾向は今後30年程度、2050年くらいまで続く見込みです。

東京都心3区（千代田・中央・港区）・5区（3区に加え目黒・品川区）などの中古マンション成約平米単価が日経平均株価と見事に連動していることはこれまでに何度か指摘してきましたが、3万円を超える現行の株価水準を前提とすると、もう一弾の価格上昇もあり得る情勢です。

（資料：東日本不動産流通機構 / 東京証券取引所）

ただしこのように見事に連動するのは、都心部や都市郊外の利便性が高いところに限定され、その波及効果は駅から離れるごとに、あるいは都心から離れるごとに薄れていきます。都心3区の中古マンション成約平米単価は、民主党から自民党への政権交代以降およそ1.9倍になりましたが、埼玉県は1.4倍程度、神奈川・千葉県は1.3倍程度にとどまります。

今後の趨勢は結局、株価動向と、前述した金利動向次第ということになりますが、日銀の姿勢に大きな変更がない限り、当面の株価は上昇基調。金利は低位安定が継続すると見込まれることから、2021年を通じた住宅市場は全体として取引は減少するものの、都心部や都市部を中心に堅調が見込まれるといったところでしょう。

（資料：東日本不動産流通機構）

壊滅的な打撃は受けなかったものの、このところ各地で地震が頻発しています。また春になると海面温度が上昇し、台風や線状降水帯などによる大雨の可能性もあります。こうした災害リスクも踏まえながら、慎重な住宅選びを行ってください。

人生で最大の借金といわれる「住宅ローン」。住宅を担保にすることで多額のローンを利用でき、35年など長期間にわたって、元金と利息を返済していくことになる。どんなローンを選ぶかは、かなり重要だ。であるのに、約4割が「後悔している」のだという。住宅ローン選びについて、深堀りしてみよう。【今週の住活トピック】
「『住宅ローン選びの後悔』に関するアンケート調査」を発表／MFS4割が住宅ローン選びで後悔！原因は「金融機関選び」と「金利タイプ」

MFSが「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査を実施したところ、「住宅ローン選びで後悔していることはありますか？」の問いに40.8％が「ある」と回答した。

後悔している理由を聞くと、最も多かったのは「もっと金利の低い金融機関を選べば良かった」（31.7%）、次いで「違う金利タイプを選べば良かった」（20.3%）だった。

住宅ローン選びで後悔していること（複数回答）（出典／MFS「『住宅ローン選びの後悔』に関するアンケート調査」より転載）

住宅ローンは、窓口となる金融機関それぞれで複数の金利タイプのローン商品を用意している。その結果、どの金融機関のどのローン商品を選ぶかによって、当初の金利や借入期間中の金利の動きが変わってくる。加えて、今はほとんどの金融機関で一定の条件に当てはまる人に対して、金利を引き下げる「優遇金利」を用意しているので、同じ金融機関で同じローン商品を選んだとしても、人によって適用される金利が違うということもある。

つまり、金融機関ごとにどういったローン商品を取り扱っていて、自分が適用される金利はどうなるのかといった、情報収集と比較検討をしっかりしないと、自分にとって有利なローン商品、あるいは自分のライフプランに適したローン商品を選ぶことが難しくなる。

不動産会社が紹介する金融機関を選ぶのは、OK?NG?

後悔の原因の3位に挙がった「不動産会社に言われるがままに選んでしまった」についてはどうだろう？

調査結果からはその詳細が分からないが、「言われるがまま」が意味していることは2つ考えられる。1つは、不動産会社の提携先など「紹介された金融機関で借りる」こと。もう１つは、「提案された住宅ローンの組み方で借りる」こと。

まず前者の「紹介された金融機関で借りる」ことについて、見ていこう。

この調査では、不動産会社から紹介された金融機関を選んだ人に、後悔の有無と理由を聞いている。こちらも、41.3％と約4割が「後悔している」と回答した。紹介先の金融機関を選んだ理由について、後悔している人では、「自分の住宅ローン知識に自信がなかった」（54.1％）と「住宅ローン手続きが面倒だった」（42.4％）がかなり多くなっている。

不動産会社から紹介された金融機関を選んだ理由（複数回答）（出典／MFS「『住宅ローン選びの後悔』に関するアンケート調査」より転載）

住宅ローンを借りるには、金融機関ごとに「購入する物件の審査」と「借りる人に対する審査」が行われ、双方を考慮して、借りられる額が提示される。不動産会社が紹介する、いわゆる「提携ローン」の場合、あらかじめ不動産会社と金融機関で情報を共有しているので、物件の審査に要する時間がかからず、「ローン審査の時間が短い」という特徴がある。不動産会社がローンの手続きの一部を代行する場合もあり、手続きがスムーズということも多い。

また、場合によっては「提携ローン」独自の優遇金利が適用され、ほかで借りるよりも低金利で借りられる場合もある。後悔していない人で「紹介先金融機関の金利が低かったから」（27.3％）が多いのは、そういった理由からだろう。

半面、提携ローンはローン商品が限定される。選べるローン商品が二つか三つということも多いので、多くのローン商品を比較検討して選びづらいのがデメリットだ。その結果、自分の希望するローン商品を見逃すといったことにつながるわけだ。

調査結果を見る限り、住宅ローンに関する情報不足などから不動産会社任せにしてしまった人ほど後悔し、比較検討した結果として提携ローンを選んでいる人ほど後悔していないという傾向がうかがえる。提携ローンを選んで後悔するか否かは、やはり情報収集と比較検討をしたかどうかにかかってくるようだ。

提案された住宅ローンの組み方が、我が家に合っているとは限らない

次に、「提案された住宅ローンの組み方で借りる」ことについて見ていこう。

住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、返済当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」がある。固定期間選択型は、当初固定期間を2年、3年、5年、10年などから選ぶもの。全期間固定型は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン【フラット35】が代表的なものだ。

不動産会社が販売センターなどで資金計画の試算をする場合、適用される当初の金利が最も低い「変動金利型」を利用し、返済期間を最長の「35年」で組むケースが多い。このパターンが最も多く借りられるからだ。ただし、変動金利型などの場合、市場の金利が上昇すると適用される金利も上昇して、返済期間中に返済額が増えてしまう可能性がある。

例えば、これから子どもの教育費の負担が増えていく家庭や、出産後に妻が働き方を変えるので収入が減る見込みの家庭など、5年後10年後に返済額が増えることを避けたい家庭もある。一方、40代50代で家を購入する場合、返済期間をリタイアまでの期間に設定してガンガン返済したい家庭もある。

借入期間中に金利や返済額がどのように変動するのか、返済期間は何年に設定するのが適当か（繰り上げ返済等も考慮しながら判断）、などもよく考えて、自分たちのライフプランに適した金利タイプや返済期間を選ぶ必要がある。

調査結果で「紹介先の金融機関を選ぶのが当然と思ったから」の選択肢が、後悔した人でもしていない人でも意外に多く、どちらも4人に1人がそう思っていることがうかがえる。金融機関にしろ、住宅ローンの組み方にしろ、紹介されたものをそのまま選ぶ必要はない。自分なりの組み方を希望したり、別の金融機関を自分で選んだりしたからと言って、それだけで不動産会社との信頼関係が崩れることもない。「購入する意思は固いが、自分に合ったローンを選びたい」ときちんと伝えておけばよいのだ。

もちろん「自分の住宅ローンの知識に自信がない」という人は多いだろう。だからと言って他人任せにするのではなく、不動産会社や口座のある金融機関の窓口、あるいはそれぞれがサービスとして提供する「ファイナンシャルプランナーの無料相談会」などを利用して、知識を広げていくことも必要だ。

最終的には、自身が長期間返済していくことになる住宅ローンなのだから、自学自習もしよう。もっとも、この記事を読んでいる方々は、すでに知識を広げる努力をされているのだろうから、釈迦に説法かもしれない。

（株）エイチームフィナジー（大阪府大阪市）はこのたび、「家計の固定費に関する意識調査」を行った。
調査は30歳以上で住宅購入15年以内の男女を対象に、2019年7月24日～26日、インターネットで実施。サンプル数は336名。

それによると、老後2,000万円問題を受けて具体的な対策を考えていますか？では、47.3%の人が「はい」または「検討中」と回答した。また、固定費の見直しに興味がありますか？では、「はい」が72.3%。7割以上の人が固定費の見直しに興味を持っていることが分かった。

固定費の見直しでどのようなことを実施しましたか？または検討していますか？では、「通信費の見直し」を選択した人が51.4%と最も多く、「生命保険・損害保険の見直し」40.3%、「ガス・電気会社の乗り換え」32.1%と続く。「パートナーのおこづかいの見直し」は13.6%、「子どもの教育費」は9.9%と低く、できるだけ削らないようにしたいという家族への思いがうかがえる。

家計支出の特に大きな部分を占める「住宅ローン」。借り換えを実施、あるいは検討者が興味を持ったきっかけは、「年金問題」が52.7%と一番多かった。次いで「消費税増税」41.8%、「友人、知人の話」40.0%が続く。

ニュース情報元：（株）エイチームフィナジー

（株）エイチームフィナジー（大阪府大阪市）はこのたび、「家計の固定費に関する意識調査」を行った。
調査は30歳以上で住宅購入15年以内の男女を対象に、2019年7月24日～26日、インターネットで実施。サンプル数は336名。

それによると、老後2,000万円問題を受けて具体的な対策を考えていますか？では、47.3%の人が「はい」または「検討中」と回答した。また、固定費の見直しに興味がありますか？では、「はい」が72.3%。7割以上の人が固定費の見直しに興味を持っていることが分かった。

固定費の見直しでどのようなことを実施しましたか？または検討していますか？では、「通信費の見直し」を選択した人が51.4%と最も多く、「生命保険・損害保険の見直し」40.3%、「ガス・電気会社の乗り換え」32.1%と続く。「パートナーのおこづかいの見直し」は13.6%、「子どもの教育費」は9.9%と低く、できるだけ削らないようにしたいという家族への思いがうかがえる。

家計支出の特に大きな部分を占める「住宅ローン」。借り換えを実施、あるいは検討者が興味を持ったきっかけは、「年金問題」が52.7%と一番多かった。次いで「消費税増税」41.8%、「友人、知人の話」40.0%が続く。

ニュース情報元：（株）エイチームフィナジー

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年8月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】の融資率9割以下は1.170%～1.870%（前月1.180%～1.870%）、融資率9割超は1.610%～2.310%（同1.620%～2.310%）、最低金利は3カ月連続低下となった。

【フラット20】は、融資率9割以下が1.110%～1.810%（同1.120%～1.810%）、融資率9割超が1.550%～2.250%（同1.560%～2.250%）。【フラット50】は、融資率9割以下が1.520%～2.020%（同1.590%～2.090%）、融資率9割超が1.960%～2.460%（同2.030%～2.530%）と、それぞれ金利は低下している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年4月から6月までの【フラット35】の申請戸数、実績金額等を発表した。
それによると、4月から6月までの【フラット35（全体）】の申請戸数は対前年同期比で102.5%の3万901戸と微増した。実績戸数は1万9,896戸（前年同期比1.8%減）、実績金額は5,893億2,241万円（同0.8%増）。

【フラット35（買取型）】の申請戸数は対前年同期比で99.9%の2万7,311戸と横ばい。借換えを除くと対前年同期比で103.0%の2万6,180戸と微増した。

【フラット35（保証型）】の申請戸数は、対前年同期比129.0%の3,590戸で増加、【フラット35】全体の申請戸数に占める割合も9.2%から11.6%に上昇した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は7月1日、2019年7月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。
それによると、【フラット35】の融資率9割以下は1.180%～1.870%（前月1.270%～1.960%）、融資率9割超は1.620%～2.310%（同1.710%～2.400%）で、2カ月連続低下した。

【フラット20】は、融資率9割以下が1.120%～1.810%（同1.210%～1.900%）、融資率9割超が1.560%～2.250%（同1.650%～2.340%）。【フラット50】は、融資率9割以下が1.590%～2.090%（同1.670%～2.170%）、融資率9割超が2.030%～2.530%（同2.110%～2.610%）と、それぞれ金利は低下している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年6月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】の融資率9割以下は1.270%～1.960%（前月1.290%～1.970%）、融資率9割超は1.710%～2.400%（同1.730%～2.410%）で、最低金利は3カ月ぶりに低下した。

【フラット20】の融資率9割以下は1.210%～1.900%（同1.230%～1.910%）、融資率9割超は1.650%～2.340%（同1.670%～2.350%）。【フラット50】は、融資率9割以下が1.670%～2.170%（同1.680%～2.180%）、融資率9割超が2.110%～2.610%（同2.120%～2.620%）と、それぞれ金利は低下している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、リバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バ ース６０】の2019年1月～3月の利用実績等を発表した。【リ・バース６０】は、満60歳以上の方を対象としたローンで、毎月の支払は利息のみ。元金は利用者が亡くなった時に担保物件の売却などにより一括して返済する。

2019年1月～3月は、付保申請戸数164戸で前年同期に比べ大幅に増加した（対前年同期比252.3%）。申込者の属性は、平均年齢70歳、平均年収380万円。「年金受給者」が61.6%、「会社員」22.6%、「個人経営」4.9%、「パート、アルバイト」4.3%、「会社役員」3.0%、「公務員」2.4%など。

資金使途をみると、「戸建新築」が36.0%、「新築マンション購入」21.9%、「戸建リフォーム」25.0%、「借換え」11.0%、「中古マンション購入」4.9%など。資金計画は、所要額平均2,598万円、融資額平均1,476万円、毎月返済額は平均3.1万円だった。

ローンが必要な理由としては、「住宅が古い」が最も多く52%。「住み替え」16%、「借換え」9%などが続く。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年5月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】の融資率9割以下は1.290%～1.970%（前月1.270%～1.960%）、融資率9割超は1.730%～2.410%（同1.710%～2.400%）と、最低金利が6カ月ぶりの上昇となった。

【フラット20】も上昇し、融資率9割以下は1.230%～1.910%（同1.210%～1.900%）、融資率9割超は1.670%～2.350%（同1.650%～2.340%）。

【フラット50】は、融資率9割以下が1.680%～2.180%（同1.670%～2.170%）、融資率9割超が2.120%～2.620%（同2.110%～2.610%）と、こちらも上昇している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年1月から3月及び2018年度【フラット35】の申請戸数、実績金額等を発表した。それによると、2019年1月から3月の【フラット35】全体の申請戸数は2万7,088戸（前年同期比5.7%増）、実績戸数は2万3,386戸（同0.2%増）、実績金額は7,007億8,420万円（同2.7%増）。そのうち【フラット35（買取型）】の申請戸数は2万3,534戸（同0.6%増）、実績戸数2万490戸（同6.1%減）、実績金額6,187億5,726万円（同3.2%減）となった。

また、2018年度【フラット35】全体の申請戸数は11万4,665戸（前年比5.2%減）、実績戸数は8万5,674戸（同7.3%減）、実績金額は2兆5,151億3,236万円（同5.2%減）。そのうち【フラット35（買取型）】の申請戸数は10万1,394戸（同9.4%減）、実績戸数7万6,972戸（同12.1%減）、実績金額2兆2,731億7,382万円（同9.6%減）。【フラット35】全体の申請戸数は減少しているが、これは【フラット35（買取型）】における借換えの利用が減少したことが要因であり、借換えを除いた申請戸数は対前年度比100.4%と横ばいの状況。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は4月1日、2019年4月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。【フラット35】の融資率9割以下は1.270%～1.960%（前月1.270%～1.960%）、融資率9割超は1.710%～2.400%（同1.710%～2.400%）と、3月から変化なし。
【フラット20】は低下し、融資率9割以下が1.210%～1.900%（同1.220%～1.910%）、融資率9割超が1.650%～2.340%（同1.660%～2.350%）。

【フラット50】の金利は3月と変わらず、融資率9割以下が1.670%～2.170%、融資率9割超が2.110%～2.610%となっている。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのほど、リバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース６０】の2018年10月から12月までの利用実績等を発表した。【リ・バース６０】は、満60歳以上の方を対象としたローンで、毎月の支払は利息のみ。元金は利用者が亡くなった時に担保物件の売却などにより一括して返済する仕組み。

10月～12月の付保申請戸数は152戸で、前年同期（59戸）に比べ大幅に増加した（前年同期比157.6%増）。付保実績戸数は67戸、前年同期（19戸）に比べ252.6%増となった。付保実績金額は8.8億円、前年同期比203.4%増。取扱金融機関数は49機関で、前年同期（32機関）と比べて17機関増加した。

申込者属性をみると、年齢は平均70歳で年収は平均345万円。属性は「年金受給者」が60%、「会社員」が12%、「個人経営」10%、「パート、アルバイト」6%、「会社役員」6%、「公務員」4%など。

資金使途をみると、「戸建新築」が50%、「新築マンション購入」が24%、「戸建リフォーム」13%、「借換え」9%、「中古マンション購入」2%など。資金計画は、所要額が平均3,100万円、融資額が平均1,551万円、毎月返済額は平均3.0万円。ローンが必要な理由としては、「住宅が古い」53%、「住み替え」18%、「借換え」9%、「住宅が狭い」3%などが続いた。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年3月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。【フラット35】は、融資率9割以下が1.270%～1.960%（前月1.310%～1.960%）、融資率9割超が1.710%～2.400%（同1.750%～2.400%）となり、最低金利が4カ月連続低下した。【フラット20】においては、融資率9割以下が1.220%～1.910%（同1.250%～1.900%）、融資率9割超が1.660%～2.350%（同1.690%～2.340%）となり、最低金利は低下したが最高金利は上昇している。

【フラット50】は融資率9割以下が1.670%～2.170%（同1.690%～2.190%）、融資率9割超が2.110%～2.610%（同2.130%～2.630%）と、最低金利・最高金利ともに低下した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年2月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。【フラット35】は、融資率9割以下が1.310%～1.960%（前月1.330%～1.960%）、融資率9割超が1.750%～2.400%（同1.770%～2.400%）となり、最低金利が3カ月連続低下した。
【フラット20】は、融資率9割以下が1.250%～1.900%（同1.260%～1.890%）、融資率9割超が1.690%～2.340%（同1.700%～2.330%）。前月と比べると最低金利は低下したが、最高金利は僅かに上昇している。

【フラット50】の融資率9割以下は1.690%～2.190%（同1.720%～2.220%）、融資率9割超は2.130%～2.630%（同2.160%～2.660%）と、最低金利・最高金利ともに低下している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2018年10月～12月の住宅ローン【フラット35（買取型）】及び【フラット35（保証型）】の申請戸数、実績金額等を発表した。
それによると、【フラット35（買取型）】の申請戸数は2万5,599戸（前年同期比9.1%減）、実績戸数は1万9,140戸（同12.6%減）、実績金額は5,637億9,597万円（同10.7%減）。【フラット35（保証型）】の申請戸数は3,546戸（同57%増）、実績戸数2,282戸（同72.4%増）、実績金額641億124万円（同72.4%増）となった。

買取型の申請戸数は、借換えの利用が減少したことにより、対前年同月比で減少してるが、借換えを除いた申請戸数は対前年同期比で98.9%と、ほぼ横ばい。保証型の申請戸数は、対前年同期比で増加しており、【フラット35】全体の申請戸数に占める割合も7.4%（2017年10月～12月期）から12.2%（2018年10月～12月期）に上昇している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2019年1月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。【フラット35】の金利は、融資率9割以下が1.330%～1.960%（前月1.410%～2.070%）、融資率9割超が1.770%～2.400%（同1.850%～2.510%）で、2カ月連続低下した。
【フラット20】（借入期間20年以下）は、融資率9割以下が1.260%～1.890%（同1.320%～1.980%）、融資率9割超が1.700%～2.330%（同1.760%～2.420%）。【フラット50】（借入期間36年以上50年以下）においても、融資率9割以下は1.720%～2.220%（同1.770%～2.270%）、融資率9割超は2.160%～2.660%（同2.210%～2.710%）と、金利は低下している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのほど、「民間住宅ローンの貸出動向調査（2018年度）」の結果を公表した。民間住宅ローンを取り扱う金融機関（327機関）に対し、住宅ローンの貸出実績、取組姿勢、営業戦略、審査、リスク、証券化の動向などに関するアンケート調査を行い、その結果を取りまとめたもの。調査時期は2018年7月～9月。回答数は311件。同調査における住宅ローンには、同機構の【フラット35】は含まれない。

それによると、2017年度の金利タイプ別の新規貸出額では、「変動金利型」の割合が63.9%（前回調査49.9%）と大幅に増加し、「固定期間選択型（10年）」が19.7%（同28.8%）と大幅に減少した。貸出残高では大きな変動は見られなかった。

住宅ローンの貸出期間では、2017年度中の新規貸出における約定貸出期間は「35年以下」「30年以下」が2016年度より増加したこと等から、単純平均は26.4年となり2016年度より0.8年伸長した。また、2017年度中の完済債権における貸出後の経過期間は、「10年以下」が2016年度より減少したこと等から、単純平均で15.2年となり、2016年度より0.2年伸長した。

新規住宅ローンへの今後の取組姿勢は、「積極的」が最も多い（73.0%）が、前回調査（78.6%）から減少した一方、「自然体（現状維持）」が26.7%（前回調査20.1%）と増加している。

住宅ローンへの取組姿勢で「今後、積極的」を選択した回答機関の方策としては、「商品力強化」（59.4%）が最も多く、次いで「借換案件の増強」（46.1%）、「営業体制強化」（40.6%） となっている。

今後重視する商品としては、「中古・リフォーム一体型ローン」が51.6%（前回調査46.8%）、「リバースモーゲージ」が16.3%（同11.0%）と増加している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

2019年度の与党税制改正大綱がまとまった。消費増税に伴う住宅取得支援策としては、住宅ローン控除の3年延長が盛り込まれた。

2019年10月1日に消費税が10％に引き上げられると、建物価格に消費税がかかる新築住宅などはその分負担が重くなる。そこで住宅ローン控除を延長して負担を軽減することで、増税後の住宅需要の落ち込みを防ごうという狙いだ。
建物価格の2％が3年分の所得税などから控除される

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1％を所得税や住民税から10年間にわたり控除する制度。対象となるローン残高の上限は4000万円（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は5000万円）なので、年間で最大40万円（同50万円）、10年間では最大400万円（同500万円）が減税される。

大綱で示された内容は、この控除期間を3年延長して13年にするというもの。ただし延長されるのは2019年10月1日～2020年12月31日に入居した場合で、建物の消費税が10％となるケース。2019年3月31日までに契約して消費税が8％となるケースや、そもそも建物に消費税がかからない中古住宅などは現行の控除期間のままだ。

11年目から3年間の各年の控除額は、以下のいずれか小さい額となる。
（1）住宅ローン残高×1％
（2）建物購入価格（4000万円を限度）×2％÷3

（2）の控除額は、建物価格の2％を3年間かけて控除するというもの。つまり消費税アップによる負担増を住宅ローン控除で取り戻せる仕立てだ。ただし住宅ローン残高の1％の額が小さかったり、所得税や住民税の納税額が少なかったりすると、戻ってくる控除額も少なくなる。

すまい給付金と合わせると増税後にトクするケースが多い

そこで所得税や住民税が少ない人向けとして、消費税率が8％に引き上げられた際に導入されたのが「すまい給付金」だ。これは住宅購入時に収入に応じて現金がもらえる制度だが、税率10％への増税に伴い給付額の上限が30万円から50万円にアップし、対象者の収入要件も拡大される。これは前回の増税時にすでに決められていた内容だ。

国土交通省の試算によると、年収600万円の人が住宅を購入する場合に住宅ローン控除の延長とすまい給付金の拡充でメリットが出る、つまり消費税増税後のほうがトクする金額は以下のようになるという。

【年収600万円（住宅購入時点）の人が住宅を購入するケース】

ケース（1）所有している土地に家を建てるケース（土地購入なし）
建物購入価格（税抜き）／3200万円、借入額／2800万円
A：消費増税分（建物価格の2％）／64万円
B：住宅ローン控除延長分／57万円＋すまい給付金拡充分／30万円＝計87万円
C：トクする金額（B－A）／23万円

ケース（2）土地を取得して住宅を購入するケース（借り入れ分に土地代あり）
建物購入価格（税抜き）／2600万円、借入額／3700万円
A：消費増税分（建物価格の2％）／52万円
B：住宅ローン控除延長分／52万円＋すまい給付金拡充分／30万円＝計82万円
C：トクする金額（B－A）／30万円

※返済期間30年、金利1.34％、住宅購入時点で35歳、夫婦子2人世帯で試算。11年目（45歳）には住宅購入時点より一定程度収入が増え、所得税額等も増えていると想定

ケース（1）は建物価格より借入額が小さいので、住宅ローン控除の延長だけでは消費増税分をカバーできないが、すまい給付金が30万円もらえるので増税後のほうがトクになる。またケース（2）は借入額が大きいので住宅ローン控除の延長で消費増税分が取り戻せるうえ、すまい給付金でもらえる30万円がまるまるトクになる計算だ。

贈与税の非課税枠拡大や住宅ポイント制度の導入も実施

なお、今回の税制改正大綱には盛り込まれていないが、親などから住宅資金の贈与を受けたときの贈与税の非課税枠も、現行の700万円（一定の省エネ、耐震、バリアフリー性能を満たす住宅は1200万円）から、消費増税後1年間は2500万円（同3000万円）に拡大されることが決まっている。

また一定の省エネ、耐震、バリアフリー性能を満たす住宅や、家事負担が軽減される住宅の新築やリフォームに対し、商品と交換できるポイントがもらえる「住宅ポイント」制度も導入される予定となっており、年末にまとまる政府予算案に盛り込まれる見込みだ。

住宅ローン控除の延長や住宅ポイント制度の導入は今後の国会で予算案や関連税制法案が成立することが前提だが、消費増税後の住宅取得に対する支援策は手厚い内容となっており、増税前に慌てて買わなくてもおトクな状況が続きそうだ。

（独）住宅金融支援機構は、国内では初の事例となる住宅ローン債権の買取代金を資金使途とするグリーンボンド（通称：住宅金融機構グリーンボンド）を、2019年1月に発行すると発表した。
グリーンボンドは、再生可能エネルギーの活用や省エネルギー性の向上といった環境改善効果のある事業（グリーンプロジェクト）の資金を調達するために発行される債券のこと。

今回発行するグリーンボンドは、【フラット35】Sの技術基準を満たす住宅のうち「省エネルギー性に優れた新築住宅」を対象としている。発行年限は20年。発行額は未定。条件決定時期は2019年1月中旬の予定。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

離婚にはさまざまな事情があると思われますが、二人でつくった思い出だけならまだしも、子どもや財産がかかわってくると一筋縄ではいきません。「結婚するより離婚する方が大変」という人もいるくらいです。そこで、メリットパートナーズ法律事務所の木村康紀（きむら・やすのり）弁護士に、離婚の際に住居関連で問題になりがちな論点や、事前の予防策、事後の対応方法などについて伺いました。
離婚で問題になるのはやっぱり住宅ローン

「芸能人の○○夫妻が離婚！」というニュースを目にすることはよくありますが、「自分の周りでも離婚している人が増えたような…」と思ったことはありませんか？　厚生労働省の平成 29 年（2017）年「人口動態統計の年間推計」によると、1年間の離婚件数は 21 万 2000 組、離婚率（人口千対）は 1.70 と推計されるとのこと。婚姻件数は 60 万 7000 組ですから、離婚するカップルの多さがうかがえます。

「離婚の際に発生するお金問題には大きく３つあります。一つ目が『慰謝料』、二つ目が『財産分与』、三つ目が『養育費』の問題です。このうち慰謝料は離婚の理由によって金額が変わってきます。財産分与は結婚した年数などに左右されますが、揉めやすいのは住宅ローンが残っているときです」と木村先生。なんとなくそんな気はしていましたが、やはり問題になると分かりました。住宅ローンは２人でつくった負債なので、まだ残っていると不動産を売るにしても問題が生じます。

ついに印鑑を押すときが来た（画像提供／PIXTA）　

「財産分与については、ふたりでつくった財産を半分にわけるのが基本ですので、一般的には婚姻期間が長い方が額が多くなる傾向にあります。しかし、短い婚姻期間でも大きい財産がつくられている場合もあります」（木村先生）

そして財産分与の際に気になるのが、やはり不動産。住宅ローンを組んでマンションを購入したりマイホームを建てたりしたら、その扱いはどのようになるのでしょうか。

自分の親の援助は「特有財産」になる

「財産分与では不動産の価値も半分にします。ただ、『特有財産』という概念があり、『夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産』（民法第762条）については財産分与の対象となりません。」と木村先生は言います。

例えば、不動産の購入に際して、頭金などを結婚前の自分の貯金から出していたら、不動産の評価額からそれを引いた額が財産分与の対象になります。また、どちらかの親が出した部分も、その金額分は「特有財産」となります。つまり、妻の親が出していれば「妻の財産」なので財産分与の対象にはならないのです。

住み続けることにこだわると大変？

離婚に際して、子どもがいる家庭などでは、出来る限り生活環境を変えたくないということで、夫婦の一方がそれまで住んでいた不動産に住み続けることを希望することもあります。

よくあるケースとしては、夫が不動産の所有権を持っており、住宅ローンを支払っているケースです。妻がそこに住み続けることになっても、すぐには不動産の所有権を渡せないのが実情です。原則として銀行はローンを完済しない限り、名義変更に応じてくれません。そのため、ローン完済するまでは当初のままの名義で、完済後に変更の手続きをすることになります。

「解決策として、ローンを支払い終えてから妻に登記を移すことが以前からよくあります。ただ、住宅購入時はだいたい35年ローンが多いですから、払い終わるまで離婚を待つわけにもいきません。まだ若いうちに離婚する人が増えた最近はこのことが揉めやすい理由にもなります」（木村先生）

住宅ローンがまだ30年も残っている…（画像提供／PIXTA）　

基本的にその不動産に住み続ける必要があるかを考え、必要ないなら売って、住宅ローンを差し引いた額を分ければよいといえます。また、価値が下がった物件で負債だけが残るケースもありますが、そうなると財産分与で取得できる額が目減りしてしまいます。

「離婚後に焦らないためには離婚前に不動産の価格をしっかりと検討し、住み続けるのが良いのか、売ってしまった方が良いのかを見極めておいた方が良いと思います」と木村先生からはアドバイスが。

不動産のほかにも分けるものがたくさんあれば問題はさほどありません。しかし、分けるものがあまりない場合、あるいは負債がある場合もあるでしょう。ローンを借りていない妻の側に離婚の理由がある場合も、慰謝料を妻が払いますが、財産は基本的に均等に分与します。

「一般論として、離婚にあたっての合意事項は公正証書をつくっておくのが望ましいです。登記が後になってしまう場合は特につくっておいたほうがよいですね。一度合意したにもかかわらず、住宅ローンを支払い終える前に、払うのをやめてしまう人もいます。そういうことがあった場合には損害賠償等を請求できるようにしておく必要があります。」（木村先生）

妻が子どもを連れて家を出て行った（画像提供／PIXTA）　

「妻の収入も当てにして組むペアローンは、離婚時の論点が増えるのでもめがちですが、近年はよくありがちなケースですね。そのうえ、どちらかが住み続けることにしたら、別れてもローンを共同で支払うという関係を続けなくてはならなくなってしまいます。この場合、妻が住み続けることに決めたとしても夫が売ることを決めてローンを支払うのをやめてしまったら、差し押さえの対象になって追い出されることになります」（木村先生）

妻が残りのローンを払って、所有権も持てばよいと思うかもしれませんが、銀行は、支払い能力の低さなどから妻に信用がなければ、借り換えを認めてくれません。そうなると妻は所有権を得られなくなってしまいます。

一般的には、「支払いが終わるまでは所有権を移転しない」という契約条項が住宅ローンを組む際に交わされています。親がお金を持っていて保証人として入ってくれれば、妻への所有権の移転が認められることもありますが、親も年を取りますから、他の不動産等を担保に入れなければならないかもしれません。

「本当にそこに住み続ける必要があるのかということは、よく考えるべきでしょう」と木村先生はおっしゃいました。

円満な離婚はない　それでも心づもりをしておくなら

住居を買う前に離婚の対策をすることはかなり難しいようです。そもそも、離婚時にもめるリスクを避けるためだけに、ランクを落とした物件を買うのは、結婚生活としてハッピーではありません。

「それでも、物件購入に際してどちらがどれくらいの金額を払ったかをはっきりさせておくべきです。明文化しておくのは難しいですが、援助してくれた親の通帳などはお金の軌跡として証拠になりますから、残しておくとよいです。これで特有財産がはっきりします」と木村先生。「住宅ローンを組む方が所有権を持つケースが多いですから、住宅ローンを組んだ物件の、お互いの特有財産の割合をわかるようにしておくとよいでしょう」

不動産評価額は財産分与の大きなポイント（画像提供／PIXTA）

評価額はきっちりと算出しよう

不動産をもらう側は不動産の価値が低い方が、財産分与の対象の中の不動産の占める割合が少なくなります。そのため、他の財産からもらえる分が多くなり、有利になります。その一方で、あげる側は不動産の価値が高いほうが有利です。ですから、自分に有利な評価額であるかどうか、きちんと準備して離婚交渉にのぞまねばなりません。評価額は裁判にでもなれば、不動産鑑定士がきちんとした額を出しますが、そこまでいかない場合、つまり調停などではお互いがそれぞれ自分たちで仲介業者や買取業者などに依頼し、評価額を出しあうことになります。

幸せに結婚生活を続けたいと思ってもそうはいかないことも多い世の中、「しっかりと公正証書をつくっておく」「早めに自分の希望を弁護士に相談」などを心の片隅に置いておくとよいかもしれません。子どもが大きくなってからだと子どもへの影響も大きくなります。「円満」はありえないとしても、無事に住まいを確保して生活できるよう、勉強しておいて損はないのではないでしょうか。

●取材協力
・メリットパートナーズ法律事務所

（独）住宅金融支援機構は3日、2018年12月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.410%～2.070%（前月1.450%～2.070%）、融資率9割超が1.850%～2.510%（同1.890%～2.510%）で、最低金利が5カ月ぶりに低下した。

【フラット20】（返済期間20年以下）は、融資率9割以下が1.320%～1.980%（同1.350%～1.970%）、融資率9割超が1.760%～2.420%（同1.790%～2.410%）で、最低金利は低下したが最高金利は上昇した。

【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）においては、融資率9割以下が1.770%～2.270%（同1.810%～2.310%）、融資率9割超が2.210%～2.710%（同2.250%～2.750%）と、最低金利・最高金利ともに低下した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのほど、住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】の本年7月から9月までの利用実績等を公表した。【リ・バース60】は、満60歳以上の方が対象のローン。毎月の支払は利息のみで、元金は利用者が亡くなった時に担保物件の売却などにより一括して返済するというもの。

それによると、7月～9月の付保申請戸数は100戸となり、前年同期（28戸）に比べ大幅に増加した（対前年同期比357.1%）。付保実績戸数は45戸、対前年同期比642.9%。付保実績金額は8.0億円、対前年同期比888.9%。取扱金融機関数（年度末累計）は43機関で、対前年同期比153.6%となった。

申込者属性（平均）は、年齢69歳、年収394万円。「年金受給者」が56%、「会社員」が23%、「パート、アルバイト」7%、「会社役員」5%、「個人経営」5%など。資金使途は、「戸建新築」が43%、「新築マンション購入」が27%、「戸建リフォーム」が16%、「中古マンション購入」7%、「借換」6%。

資金計画（平均）は、所要額3,428万円、融資額1,811万円、毎月返済額は3.5万円。必要理由は、「住宅が古い」45%、「住み替え」23%、「借換え」5%、「子供と近居」4%など。利用タイプ（割合）は、「ノンリコース型」89%、「リコース型」11%だった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2018年度「民間住宅ローン利用者の実態調査（民間住宅ローン利用者編）」の調査結果を発表した。
調査対象は2018年4月～2018年9月に民間住宅ローン（フラット35含む）を借入れた方。調査時期は2018年10月3日～10月11日。回答数は1,500件。

それによると、利用した金利タイプは「変動型」が57.0%（前回調査56.5%）と引き続き6割近くと多く、「固定期間選択型」は25.3%（同30.1%）で減少、「全期間固定型」は17.7%（同13.3%）で増加した。

今後1年間の住宅ローン金利見通しは、全体では「ほとんど変わらない」が49.2%で前回調査（59.0%）よりも減少。「現状よりも上昇する」が41.7%で、前回（29.1%）よりも増加した。「全期間固定型」では、「現状よりも上昇する」が引き続き半数以上の55.6%（前回55.0%）となった。

住宅ローンを選んだ理由は、【フラット35】以外では｢金利が低い｣が76.2%でトップ。【フラット35】利用者では「返済額を確定しておきたかった」が60.8%で最も多かった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

FRKが公表した最新の「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、住宅を購入した人の銀行やローンの選び方に変化が見られたという。イマドキの購入者像について、調査結果を分析していこう。【今週の住活トピック】
「第23回（2018年度）不動産流通業に関する消費者動向調査」結果を公表／不動産流通経営協会（FRK）ネットで住宅ローンの手続きをする人が急増中！？

この調査は、FRKの会員会社の協力により、首都圏で2017年度に住宅を取得した人を対象にWEBアンケートを実施したもの。当然ながらといっていいのか、不動産情報の収集はインターネットによるという回答は92.1％に達した。

さて、問題のネット専用の住宅ローンの利用状況を見ていこう。

住宅ローンを提供する金融機関のなかには、対面型の店舗がなく、インターネット上での取引を中心に営業している「ネット銀行」も増えている。加えて、対面型の店舗を中心に営業する一般的な銀行のなかにも、インターネットだけで審査申込から契約、融資までのほとんどを行う「ネット専用の住宅ローン」を提供する事例が増えつつある。

まず、「ネット銀行」の住宅ローンを利用している割合を見ると、17.5％に達した。特に、新築住宅購入者では22.5％と高く、前年度調査の15.7％からの増加が目立っている。さらに、「一般の銀行で提供されるネット専用の住宅ローン」を利用している割合は15.4％と、前年度調査の5.8％から急増。新築住宅でも既存住宅でも、いずれの購入者でも大きく伸びているのが特徴だ。

その結果、「両方を利用している」を合わせると、住宅ローン利用経験者全体のうち34.0％がネット専用の住宅ローンを利用したことになり、存在感を増していることがうかがえる。

新築・既存別 住宅ローンのネット利用状況（出典／不動産流通経営協会「第23回不動産流通業に関する消費者動向調査」より転載）

このようにネット専用の住宅ローンの利用者が増えているのは、金利が低いからだろう。人を介さないことでコストを削減できることに加え、対面型の店舗を持たないネット銀行ではさらなるコスト削減が可能だ。それを金利に反映しているので、より低金利なローンを求めた人が多いという結果ではないかと思う。

ミックスプランで金利上昇のリスクを分散？

次に、住宅ローンの金利タイプの選び方を見ると、民間ローンでは相変わらず「変動金利型」が多く、2018年度調査では59.3％だった。注目したいのは、「ミックスプラン」（9.5％）だ。最近では1割程度の人が常に利用するようになっている。ミックスプランとは、異なる金利タイプを組み合わせて借り入れるもの。どういった組み合わせが多かったかを見ると、「全期間固定金利型と変動金利型」が最多の47.4％、次いで「固定金利期間選択型と変動金利型」が42.1％だった。

金融機関によってはミックスプランを提供していなかったり、提供していても選択できる金利タイプが決まっていたりする場合もある。そのため一概には言えないが、超低金利ではあるが金利上昇リスクが大きい「変動金利型」に、当初の金利をできるだけ長く固定する金利タイプを組み合わせることで、金利上昇リスクの分散を図った人が多いのではないだろうか。

利用した民間ローンの金利タイプ（出典／不動産流通経営協会「第23回不動産流通業に関する消費者動向調査」より転載）

60代以上では、「大きすぎない家」や「子の近くに住む」が動機に

では、住まいに対する意識も変わっているのだろうか？

今回の住宅購入を決めた動機を聞いたところ、世帯主の年代によって異なる住まい観を見せた。
まず、30代では「もっと広い家に住みたかった」（58.6％）や「資産として家をもちたかった」（50.7％）が多くなっているが、40代・50代・60代以上では「老後のことなどを考えて家をもちたかった」（40代：41.1％・50代：50.8％・60代：40.6％）が多くなり、さらに60代では「住まい方に合わせて大きすぎない家に住みたかった」（31.7％）が多くなるなど、顕著な違いが見られた。

ライフイベント要因で見ると、20代では「結婚を機に家をもちたかった」（43.2％）、30代では「子どもの誕生や成長で住まいが手狭になった」（50.1％）、60代以上では「子どもの独立などで家族が減った」（17.8％）が多いという想定どおりの結果となっているが、60代以上で「子の近くに住むことになった（住みたかった）」が16.8％にも達した点に注目したい。最近話題となっている「近居」についても、調査結果に表れたということだ。

さて、ネット専用の住宅ローンが普及していることを強く印象付けた調査結果だったが、ローンを選ぶ際に低金利ということだけで選んでよいのだろうか？

ネット専用住宅ローンは、好きな時にインターネットで手続きができるといっても、審査を受けるための必要書類をそろえて郵送するなどの手間が発生するし、審査結果が出るまでの時間もそれだけかかる。また、対面で相談したり、直接商品の違いについて詳しい説明を聞いたりといったことが難しい側面もある。ほかにも、提供される住宅ローン商品の種類や事務手数料などの諸費用に違いがあるなどトータルに考えて、“自分に適した住宅ローン”を選ぶという観点を忘れずにいてほしい。

大地震に台風、豪雨、土砂崩れ……。近年大きな災害が日本を襲っている。住宅への被害も甚大だ。被災した場合に住宅ローンの返済はどうなるのか、心配する人も多いだろう。そんななか、増えてきているのが、自然災害に遭った時に返済の一部を免除する住宅ローンだ。どういったものだろうか？
災害への備えの基本は火災保険と地震保険

近年、テレビや動画で災害の映像が流れ、胸が痛む機会が多くなった気がする。地球温暖化の影響もあるのだろうが、日本はもともと地震や台風などの被災リスクが高い。そんな日本に住むからには、災害への備えは必須だ。

住宅ローンの災害への備えは、基本は「火災保険」と「地震保険」だ。
住宅ローンを借りる際に、「火災保険」に必ず入らなければならない。ただ、火災保険と言っても、基本となる火災や落雷、爆発、風災、雪やひょうによる損害を補償するだけでなく、水災（台風や豪雨などによる洪水、土砂崩れなど）を補償するタイプもある。補償範囲をどこまで広げるかは加入者が決めることになる。

また、火災保険では補償されない、地震や噴火、津波を補償する「地震保険」は、火災保険に付帯されるもので任意に加入するもの。ただし、地震保険は、被災者の生活の安定を目的とした保険なので、震災後の生活に困らない程度の補償内容となっている。地震による被害を再建できるほどのものではない。

大災害に遭って幸い命は助かったとしても、ローン返済中にマイホームが損壊した場合は、住宅ローンの返済に加えて、家の補修や避難先の確保などさまざまな支出が増える。火災保険・地震保険だけでは補償に限度があるので、それ以外にも備えておく必要がある。

自然災害に被災したときに返済の一部を免除する特約付きの住宅ローンが登場

甚大な被害が増えるなか、被災直後に、被災の程度に応じて一定期間にわたり、住宅ローンの返済を免除する特約を付けた住宅ローンが次々と登場している。

2つの事例を見ていこう。
三井住友銀行の「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン（約定返済保障型）」では、半壊で6回分、大規模半壊で12回分、全壊で24回分の住宅ローンの返済が免除され、罹災証明書提出後に引き落とされた分をまとめて払い戻す仕組みとなっている。この特約を付ける場合は、住宅ローンの金利が0.1％上乗せされる。

三井住友銀行「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン（約定返済保障型）」（三井住友銀行のホームページより一部転載）

新生銀行の「安心パックS」の場合は、「自然災害時債務免除特約」と「コントロール返済」、介護リスクに備える「安心保障付団信」がセットになっている。自然災害時債務免除特約では、三井住友銀行と同様に半壊で6回分、大規模半壊で12回分、全壊で24回分の住宅ローンの返済が免除されるが、銀行に連絡した直後から引き落としが止まり、罹災証明書はそのあとで提出すればよい仕組みとなっている。安心パックSをつける場合は16万2000円の事務取扱手数料が必要だが、金利は変わらない。

いずれの銀行も、新規に住宅ローンを借りる場合に特約をつけることができ、ローン返済中の被災に対して1度限りの免除となる。

また、三井住友銀行では、「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」で、金利に0.5％上乗せで、地震や噴火、津波で全壊した建物のローン残高の50％相当が免除される「残高保障型」のタイプを選ぶこともできる。

これ以外にも類似の特約を用意している金融機関はあるが、対象となる災害や免除内容、コストなどがそれぞれで異なるので、条件などを詳しく確認してほしい。

自然災害への備えを厚くしたい人は、こうした特約の付けられる住宅ローンを選ぶという選択肢ができたことになる。

なお、もし大規模災害に被災して住宅ローンを抱えて生活に困窮するようなことになった場合は、自己破産を回避し、金融機関に「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」（2016年4月より運用）に基づく住宅ローンの免除・減額などを申し出る道もある。

何事もなければ問題なく返済できる住宅ローンであっても、自然災害など自分ではどうしようもない原因で、返済が難しくなる可能性もある。そうしたことにあらかじめ備えておくことが、自然災害の多い日本でマイホームを買う心得だろう。

巨大地震の発生確率が高い現状ではあるが、甚大な自然災害が起きないことを願うばかりだ。

●取材協力
○三井住友銀行「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」
○新生銀行「安心パックシリーズ/自然災害時債務免除特約」
○自然災害債務整理ガイドライン （政府広報オンライン）

子どもの教育費は住宅ローンと並ぶ、子育て世帯の大きな支出項目です。私立と公立で学費は大きく変わってきますし、塾やそのほかの習い事で多額の費用がかかることもあります。そこで教育熱心な家庭はどんな住宅ローンを利用すべきなのか、住宅ローンをどのように組むべきかについて「ホームローンドクター」の淡河範明（おごう・のりあき）先生にうかがいます。

今回のご相談者はKさん夫婦。夫のTさん、妻のAさんともに35歳の会社員です。
5歳の子どもがおり、現在は東京都文京区に家賃20万円のマンションを借りて住んでいますが、子ども部屋の必要性などを考え、同じ文京区内で新築マンションの購入を検討しています。
子どもの教育費を捻出しながら住宅ローンを返済していくには、家計も含めて、どのように設計すべきなのでしょうか？

【連載】教えて、ローンドクター！　わが家にあった予算と、借り方・返し方
住宅購入に悩みはつきませんが、「予算」は最も大切なポイント。年収の何倍までとか、頭金はこれくらい必要などいろいろな情報があふれていますが、人によって、物件によって、タイミングによって変わるため、実際にはみんなに通用するセオリーはありません。いったい「わたし」「わがや」にとってはいくらの物件を買えばいいのか？　ローンはどう組めばいいのか？　そんな疑問に「ホームローンドクター」である淡河範明（おごう・のりあき）先生がビシッとお答えいたします。

今回の登場人物と住宅購入予定
【Kさん夫婦の場合】

（イラスト／岩間敦美）

7000万円のマンションを文京区に購入したい夫婦の家計を分析！

淡河範明先生（以下、先生）：今日は、文京区内にマンションを購入したいというご相談ですね。7000万円のマンションを購入されるご予定だとか。

夫：はい、子どもの教育を考えると、気になる小・中学校が多くある文京区に住み続けたいと思っていまして。

妻：ゆくゆくは子どもの留学や大学院への進学、また6年制の大学の入学も視野に入れて塾や習い事に通わせています。

先生：まず現在の家計の状況を教えていただけますか？

夫：収入は2人合わせた手取りが70万円ほどです。支出は家賃が20万円で、食費、水道光熱費等の生活費が17万円、小遣いが8万円、各種の保険が5万円など。子どもの教育費は幼稚園や習い事代で毎月10万円ほど掛かっています。毎月10万円程度とボーナスを住宅購入費用などの貯蓄に回しています。

（イラスト／岩間敦美）

先生：現時点で教育費に毎月10万円が掛かっているんですね。仮にお子さんが小学校～大学まですべて私立に通うことになると、一般的に学費だけで2000万円ほど掛かると言われています。さらに習い事や塾、一人暮らしやホームステイ、大学院や6年制の大学に通わせるとなると別途2000万円くらいは用意しておく必要があるかもしれません。
つまり4000万円が必要と考えると、お子さんの教育費に毎月20万円は確保しておく必要があります。

夫：そうですよね……。さしあたり家を買ったら、現在、住宅購入費用として貯蓄している分を教育費に充てようと考えています。

先生：基本的には、お二人がずっと正社員として働いて現在の収入を維持できるのであれば問題はないと思います。あとは老後の備えについても考えておきたいですね。

（イラスト／岩間敦美）

老後への備えも大切！　どれくらいあれば余裕をもって老後を過ごせる？

先生：現在、毎月10万円を住宅購入費用として貯蓄されているとのことですが、住宅購入後にそれをお子さんの教育費に充てるとしたら、その他の用途に使える分は残らなくなってしまいますね。

お二人とも現在35歳ですから65歳に定年すると考えても、まだ30年間は働けます。第2回の記事で、老後資金の貯蓄額として3つのプランを挙げたのですが、お二人の現在の生活水準を考えると、65歳の定年退職時に3000万円は貯めておきたいところです。ボーナスを老後資金に充てるという方法もありますが、ボーナスは会社の業績や景気に左右されますから臨時収入と考え、突発的な出費に備えるお金、というくらいに考えておいたほうが良いでしょう。できれば他の生活費を見直すなどして、毎月8万円程度を貯蓄できるように検討してみてください。

妻：子どもの教育と家を買うことで頭がいっぱいで、老後のことはあまり考えていませんでした……。

先生：お子さんの将来を第一に考えるのであれば、定年退職後もお子さんに経済的に頼らずに済むように計画的に貯蓄しておきましょう。

（イラスト／岩間敦美）

教育費を確保しながら、住宅ローンを返済していくにはどう組めばいい？

先生：では、住宅ローンの組み方や返し方について考えていきましょう。Kさん夫婦の収入であれば、7000万円のマンションを買うことは可能です。頭金のご用意や返済計画についてはどのように考えていますか？

夫：頭金は親からの援助も受けて1000万円ほど用意できます。できるだけ早めに、遅くとも定年退職時にはローンを完済していたいので、6000万円の融資を30年で返していこうと思っています。

先生：では6000万円を借り入れ、返済期間はご希望の30年で住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを見てみましょう。お二人とも会社員で安定収入があるためペアローンを組むこともできますが、今回は返済期間による比較がしやすいよう夫のTさんが単独で住宅ローンを組んだ場合の試算をしました。下表を見てください。

※元利均等返済。ボーナス時加算なしで試算。金利は2018年10月1日現在のもの。金利やキャンペーン内容は金融機関や時期によって異なります

今回はA信託銀行の【フラット35】Sを利用した場合と、金利キャンペーンを利用した場合を比較する形で試算しています。【フラット35】には、省エネやバリアフリーなど、一定の住宅性能を満たす場合に10年間、金利の優遇を受けられる【フラット35】Sがあります。そのため、当初10年間はA信託銀行のキャンペーン金利より、金利が低く抑えられます。購入を検討しているマンションが対象になるか、確認しておくといいでしょう。

11年目以降はA信託銀行のキャンペーン金利のほうが低くなりますので、総返済額としてはA信託銀行のキャンペーンのほうが50万円強、低くなります。今回比較している金利キャンペーンのように期間限定で展開しているもののほか、各金融機関ではさまざまな商品・プランを用意しています。それぞれで総返済額がどのように変わるかを試算して、比較検討することをおすすめします。

（イラスト／岩間敦美）

固定金利と変動金利、どちらで融資を受けるのが良い？

先生：現在の家賃は20万円とのことですが、住宅を購入すると固定資産税や管理費・修繕積立金などが発生するので、住宅ローン返済額とは別に通常、月に3万～4万円ほどかかります。先程のプランを見ると、30年での返済だと住宅費が重くなってしまいますね。先に話したように、教育費や老後資金の貯蓄のためにも、月々の支出は抑えたいところです。

そこで私からの提案ですが、次の表、返済期間を35年にしてはどうでしょう？　そうすれば、毎月の住居費は管理費・修繕積立金を合わせても約20万～22万円となり、現在の家賃に数千円～2万円ほどを追加する形で済みます。

※A信託銀行の金利は、金利引き下げキャンペーン適用が終了する31年目以降、その時点の金利を適用した固定金利または変動金利が選べます。現時点で31年目時点の金利は予測できないため、表内の試算は2018年10月1日現在の金利で行っています。将来の金利については変動する可能性があります

定年退職時に約1000万円の残債があることになりますが、今は低金利。ローンの残債よりも手元にある現金の額が多くなるようにしっかり残しておいて、定年退職後一括して返済するか、またはゆっくりローンを返済していけばいいのです。どうしても定年退職時までに返済したいということであれば、当初20年間、お子さんの教育費として捻出していた分や以降のボーナスを返済期間の残りの15年間で繰り上げ返済に回せば、定年退職時までかからずに完済できるでしょう。

夫：このシミュレーションは固定金利ですよね？　変動金利のほうが当面の金利が低いので、そちらも検討してみようと思っていたのですが、固定金利が良い理由はありますか？

先生：現在は低金利時代ですから、確かに変動金利を魅力的に感じる人も多いでしょう。ただ、固定金利は30年、35年間の出費を確定できるメリットがあります。借入金額の多い方はわずかな金利アップでも、毎月の返済額が一気に数万円単位で増える可能性もあります。繰り返しになりますが、教育費や老後資金を確保するためには、リスクよりも安心を取ることができる固定金利をおすすめします。

（イラスト／岩間敦美）

子どもの教育費を十分捻出しながらも、6000万円の融資を受けて返済したいというKさん夫妻。教育費は進路によっても変わってくるので、確実に貯蓄をするのであれば他の出費額を固定し、計画的に貯められるようにするのがいいようです。住宅費を計算するときは、修繕費や税金のことも含めて出費を把握する必要があります。

また、将来子どもに負担をかけないためには、同時に老後の生活費も準備しておかなければいけません。しっかりと毎月の家計項目と出費を把握し、定年退職時までに住宅ローンを完済するのか、毎月余裕をもって返済し、繰り上げ返済を随時行うことで完済を目指すのかも、夫婦で相談して決めていきましょう。

淡河　範明　ホームローンドクター
日本興業銀行、エル・ピー・エル日本証券を経て、住宅ローン専業コンサルティング会社であるホームローンドクター株式会社を設立。利用者の立場にたち、住宅購入時の資金計画、住宅ローンの選び方を新しい方法で提案している。著書に『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』『住宅ローン借り換えマジック』などがある。

（独）住宅金融支援機構は1日、2018年11月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.450%～2.070%（前月1.410%～2.070%）、融資率9割超が1.890%～2.510%（同1.850%～2.510%）で、最低金利が3か月連続で上昇した。

【フラット20】（返済期間20年以下）は、融資率9割以下が1.350%～1.970%（同1.330%～1.990%）、融資率9割超が1.790%～2.410%（同1.770%～2.430%）で、最低金利は上昇したが最高金利は低下している。

【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）においては、融資率9割以下が1.810%～2.310%（同1.770%～2.270%）、融資率9割超が2.250%～2.750%（同2.210%～2.710%）と、最低金利・最高金利ともに上昇した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は10月26日、平成30年7月～9月の【フラット35】申請戸数等を発表した。それによると、【フラット35】（買取型）の申請戸数は2万4,909戸（前年同期比15.1%減）、実績戸数は1万8,566戸（同14.1%減）、実績金額は5,464億7,452万円（同11.2%減）。【フラット35】（保証型）の申請戸数は3,387戸（前年同期比48.6%増）、実績戸数2,040戸（同85.8%増）、実績金額553億3,597万円（同73.2%増）。

買取型の申請戸数は、対前年同期比で減少。これは今年度発生した災害の影響を受けた地域において、申請戸数が25%程度減少したことが要因の一つとして考えられる。保証型の申請戸数は、対前年同期比で増加。【フラット35】全体に占める割合も7.2%（平成29年7月～9月期）から12.0%（平成30年7月～9月期）に上昇している。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は10月2日、2018年4-6月期の「業態別の住宅ローン新規貸出額と貸出残高」を公表した。この調査は、同機構（旧住宅金融公庫）が1989年度から日本銀行の金融統計に加え、各業界団体等の協力を得て取りまとめているもの。

それによると、4-6月期の主な機関等の住宅ローン新規貸出額は4兆7,644億円と、対前年度同期比で4.2%減となった。

そのうち、国内銀行は3兆2,578億円（前年同期比3.6%減）、信用金庫は3,711億円（同12.7%減）、信用組合503億円（同1.6%減）、生命保険会社164億円（同12.0%減）、住宅金融専門会社等556億円（同23.3%増）、住宅金融支援機構（買取債権）5,441億円（同13.6%減）、住宅金融支援機構（個人向け直接融資）101億円（同1.0%減）など。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は1日、2018年10月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。
それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.410%～2.070%（前月1.390%～2.020%）、融資率9割超が1.850%～2.510%（同1.830%～2.460%）と、2か月連続で上昇した。

【フラット20】（返済期間20年以下）も上昇し、融資率9割以下が1.330%～1.990%（同1.310%～1.940%）、融資率9割超が1.770%～2.430%（同1.750%～2.380%）。【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）も、融資率9割以下が1.770%～2.270%（同1.750%～2.250%）、融資率9割超が2.210%～2.710%（同2.190%～2.690%）と上昇した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は3日、2018年9月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.390%～2.020%（前月1.340%～2.070%）、融資率9割超は1.830%～2.460%（同1.780%～2.510%）で、最低金利が3カ月ぶりに上昇した。

【フラット20】（返済期間20年以下）は、融資率9割以下が1.310%～1.940%（前月1.290%～2.020%）、融資率9割超が1.750%～2.380%（同1.730%～2.460%）。【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）は、融資率9割以下が1.750%～2.250%（同1.700%～2.200%）、融資率9割超が2.190%～2.690%（同2.140%～2.640%）。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのほど、2018年1-3月期と2017年度「業態別の住宅ローン新規貸出額と貸出残高」を公表した。これは、同機構（旧住宅金融公庫）が1989年度から日本銀行の金融統計に加え、各業界団体等の協力を得て取りまとめているもの。

それによると、2018年1-3月期の主な機関等の住宅ローン新規貸出額は5兆8,864億円、対前年度同期比で9.2%減となった。うち、国内銀行は4兆2,094億円、信用金庫は4,176億円、信用組合548億円、生命保険会社357億円、住宅金融専門会社等638億円、住宅金融支援機構（買取債権）6,391億円、住宅金融支援機構（個人向け直接融資）92億円など。

また、2017年度（通期）の主な機関等の住宅ローン新規貸出額は、対前年度同期比13.0%減の21兆4,089億円だった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】の4月から6月までの利用実績等を公表した。それによると、4月～6月の付保申請戸数は98戸、対前年同期比445.5%と大幅に増加した。付保実績戸数は対前年同期比283.3%の68戸。付保実績金額は対前年同期比314.8%の8.5億円。取扱金融機関数の累計は、対前年同期比150%の39機関となった。

申込者の属性（平均）は、年齢71歳、年収391万円。年金受給者が62%、会社員22%、個人経営7%、会社役員3%、その他6%。

資金使途としては、「新築戸建の建設」が46%を占めた。次いで「新築マンション購入」（26%）、「戸建リフォーム」（10%）、「借換え」（9%）、「中古マンション購入」（6%）などが続く。

住宅取得理由としては、「住宅が古い」が半数（50%）。ほかには「住み替え」（19%）、「環境が悪い」（6%）、「子供と近居」（5%）など。利用タイプとしては「ノンリコース型」が約8割（82%）を占めた。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

住宅金融支援機構が2017年度中に借り換えをした945人に調査をした「民間住宅ローン借換の実態調査」が公表された。住宅ローンは超低金利が長く続いているが、こうしたなか、どういった借り換えが行われているのだろう？今回は、住宅ローンの借り換えについて考えてみたい【今週の住活トピック】
「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」/住宅金融支援機構／東京都住宅ローンの借り換えは、より低金利なローンに切り替えるのが原則

住宅ローンの借り換えとは、今借りている住宅ローンの残高分を、新しい住宅ローンで借りて完済することだ。新しい住宅ローンに切り替えることで、低金利などの条件がよいローンを借りることができるが、完済するローンと新たに借りるローンについて、それぞれ手数料などがかかるので、数十万円の諸費用がかかる。

借り換えの目的は、一般的には、より低金利ローンに切り替えて利息を減らすことにより、
・毎月返済額を少なくする（借り換え前のローンの返済期間のままで）
・毎月返済額は維持しつつ、返済期間を短くする
といった効果にある。
ちなみに、総返済額の利息削減効果は、期間短期化の方が大きいと言われている。

ところで、まとまった諸費用を払ってまで借り換えをするには、利息削減効果が大きいという前提が必要だ。ある程度のローン残高や返済期間が残っていて、借り換え前後で適用される金利差が大きいことが条件となる。

しかし、超低金利がこれだけ長く続いている今、どういった借り換えが行われているのだろう？

10年の固定期間選択型が借り換え後の受け皿に

住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動型」、返済当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」がある。固定期間選択型は、当初固定期間を2年、3年、5年、10年などから選ぶもの。全期間固定型は、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン【フラット35】が代表的なものだ。

今回の調査結果によると、借り換え前後では、利用する金利タイプのシェアが、次のように変化していた。
〇借り換え前→借り換え後
変動型　36.2％→42.0％
固定期間選択型　43.9％→46.3％
全期間固定型　19.9％→11.6％

低金利時代には、金利を固定する期間が長いほど金利は高く設定される。したがって、借り換えでより低金利なローンを狙うなら、全期間固定型から金利が変動するものに、固定期間選択型の長いものからより短いものへといった借り換えが行われるのがセオリーだ。

とはいえ、借り換え前後で選んだ金利タイプの変化を見ると、同じ金利タイプを選んだ人（変動型→変動型25.7％、固定期間選択型→固定期間選択型31.3％、全期間固定型→全期間固定型7.6％）がそれぞれで最も多いことが分かる。

金利タイプによって、将来金利が上昇したときに適用される金利が上昇し、返済額も増えるものがある。同じ金利タイプを選ぶ人が多いということは、返済中に金利が上がったり、返済額が増えたりすることへの基本的な姿勢が変わらないということだろう。

借り換えによる金利タイプの変化（全体に占める割合）（出典／住宅金融支援機構「2017年度民間住宅ローン借換の実態調査」）

さらに、「固定期間選択型」の内訳を見ていくと、「固定期間が10年」のローンを選んだ人の割合が高い。
○借り換え後に固定期間選択型を選んだ人の10年固定の割合
・変動型→固定期間選択型（8.4％）のうち3.4％が10年
・固定期間選択型→固定期間選択型（31.3％）のうち13.2％が10年
・全期間固定型→固定期間選択型（6.7％）のうち3.6％が10年

低金利を狙って全期間固定型から固定期間選択型を選ぶ場合でも、「金利をできるだけ長く固定したい」と考えて10年固定を選ぶ人が多い一方で、低金利ではなく「金利上昇に備えて」、変動型などから10年固定や全期間固定型などに借り換えて「金利をできるだけ長く固定したい」と考える人がいることが推測される。

毎月返済額が上昇した人が15.2％もいる！？　金利上昇リスクも視野に

では、借り換えによってどんな効果を得たのだろうか？調査結果を見ていこう。

○借り換えによる変化
・金利が低下した人の割合は88.1％、金利が上昇した人の割合は6.3％
・返済期間が短期化した人の割合は72.1％、長期化した人の割合は6.3％
・毎月返済額が減少した人の割合は64.7％、増加した人の割合は15.2％

注目したいのは、毎月返済額が増加した人が15.2％と意外に多いことだ。おそらく、毎月返済額を増やして「返済期間を短くする」借り方を選んだり、金利が高く（返済額は増える）なっても「金利を長期間固定する」ローンを選んだ結果だろう。

日銀の政策の副作用が指摘され、低金利政策を緩和する動きも一部に見られるが、将来的な金利上昇リスクに備えて、低金利なうちに「全期間固定型」や「固定期間選択型」の中で10年など、金利を長期間固定するものに借り換えるという動きが生じるのもうなずけるものだ。

なお、多くの金融機関では、借り換えによるローンの返済期間は、前の住宅ローンで残っている返済期間と同じとするケースがほとんど。借り換えで返済期間を長くしようというのは、実際には難しいことを覚えておいてほしい。

さて、金利差が生じやすいという点で、今借り換えを検討してもよいのは、固定期間選択型の10年固定を借りている人や【フラット35】S(優良な住宅について当初5年または10年金利を引き下げるもの)を借りている人で、10年目を迎えて適用される金利が変わる人だ。住宅ローンの残高の1％の税金が10年間戻る「住宅ローン減税」も終わるタイミングなので、一度検討してみるとよいだろう。

とはいえ、住宅ローンの借り換えでは、新たに住宅ローンを借りる際に、返済能力を見られたり団体信用生命保険への加入の可否を判断されたりするので、借り換えができない場合もある。借り換えで適用される金利も、住宅購入などで新規に借りるローンと異なる場合も多い。希望通りの借り換えができるとは限らない点に留意してほしい。

（独）住宅金融支援機構はこのたび、「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」の結果を公表した。 現在民間住宅ローンの借入があり、2017年4月～2018年3月に借換をした方を対象に、借換による住宅ローンの金利タイプの変化などを調査したもの。調査時期は2018年4月10日～4月16日。回答数は945件。

それによると、借換前後の金利タイプの割合は、「変動型」は5.8%増加（借換前36.2%→借換後42.0%）し、「固定期間選択型」は2.4%増加（借換前43.9%→借換後46.3%）。「全期間固定型」は8.3%減少（借換前19.9%→借換後11.6%）した。

借換前後の金利タイプの変化パターンは、「固定期間選択型→固定期間選択型」が最も多く、全体の31.3%。次いで「変動型→変動型」が25.7%だった。借換後の金利タイプの構成比を前回調査と比較すると、「変動型」が14.0%増加（前回28.0%→今回42.0%）しているのに対し、「固定期間選択型」は12.5%減少（前回58.9%→今回46.3%）し、「全期間固定型」は1.4%減少（前回13.1%→今回11.6%）した。

借換による金融機関業態の変化パターンの割合は、「都銀・信託→都銀・信託」が21.6%、「その他銀行（ネット銀行を含む）→その他銀行（ネット銀行を含む）」が20.3%と、両者で全体の4割を占めた。

また、借換までの経過年数は、すべての金利タイプで「5年以下」の割合が増加し、5割以上を占めている（変動型63.2%（前回調査45.2%）、固定期間選択型53.0%（同45.7%）、全期間固定型55.3%（同51.5%））。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

女性の社会参画が進み、共働き世帯が6割を超える昨今。住宅ローンを組むときにも、夫だけではなく妻も融資を受け、住宅ローンの金額を増やしたい、と考える方もいるでしょう。
そこで今回は、夫婦でペアローンを組むことにどのようなメリットがあり、どのようなリスクがあるのかを「ホームローンドクター」の淡河範明（おごう・のりあき）先生に教えていただきます。

ご相談者はSさん夫婦。33歳の夫と31歳の妻の2人暮らしです。
埼玉県のさいたま市内にマンションを購入したいと検討しており、住宅ローンの融資を夫のみで受けるのか、それとも妻も融資を受けるのかで迷っています。夫婦ともに収入がある場合は、夫婦ペアローンを利用したほうがいいのでしょうか？【連載】教えて、ローンドクター！　わが家に合った予算と、借り方・返し方
住宅購入に悩みはつきませんが、「予算」は最も大切なポイント。年収の何倍までとか、頭金はこれくらい必要などいろいろな情報があふれていますが、人によって、物件によって、タイミングによって変わるため、実際にはみんなに通用するセオリーはありません。いったい「わたし」「わが家」にとってはいくらの物件を買えばいいのか？　ローンはどう組めばいいのか？　そんな疑問に「ホームローンドクター」である淡河範明（おごう・のりあき）先生がビシッとお答えいたします。

（イラスト／松元まり子）

夫婦のペアローンは融資額を増やし、節税効果も発揮してくれる！

淡河範明先生（以下、先生）：今日は住宅ローンの融資を受けるに当たり、ペアローンを利用するべきかどうかというご質問ですね。

夫：はい、私の年収が530万円なのですが、今購入を検討しているマンションを買おうと思ったら、4000万円必要で。なんとか融資は受けられそうなのですが、私の年収から考えるとかなりギリギリの金額かなと……。

妻：私も派遣で一定の収入があるので、住宅ローンの一部を負担できないかと思っています。

夫：もう一つ、できれば早めに完済して、老後は住宅ローンの心配をせずにのんびり暮らしたいんです。20年くらいで住宅ローンを組みたいんですが、私と妻の年収でも完済できますか？

先生：お一人だと借りられる金融機関が限定されますが、夫婦でペアローンを組めば、借りられる金融機関を増やすことができるだけでなく、コスト面でもメリットが出せます。ペアローンのメリットは、互いが住宅ローン控除を利用できることですから、単独でローンを組むよりも手元に残るお金は多くなるでしょう。
一方、20年で完済するという考えは危険かもしれません。

夫：なぜですか？　金利という無駄な出費が減ると思うのですが。

先生：4000万円を20年で完済しようとすると、金利1.5％で融資を受けても毎月20万円弱を返済しなくてはいけません。手取りの月収は夫婦合わせてどれくらいでしょうか？

妻：えーっと……ボーナスを別に考えると夫婦で45万円ぐらいですね。

先生：つまり45万円の収入のうち、20万円も住宅費に充てなくてはいけない。これでは手元にお金が残らないギリギリの生活になってしまいますし、もし将来お子さんを欲しいと考えているのであれば、教育費などの貯金もままならないでしょう。
また、マンションは管理費や修繕費もあります。
今は低金利ですから、できるだけ多くのお金を借りて手元に残せるお金を増やすほうが得策です。

夫：そうなのでしょうか……？　住宅ローンが退職後にも残ると不安になってしまいます。

先生：夫のKさんは65歳の定年退職まで32年もあります。それに妻のYさんがお子さんを出産し、産休等で働けなくなると、Yさんのローンは育児休業給付金と貯金から返済することになりますから、毎月の返済分は抑えて余裕分は貯蓄に回しておくべきです。

妻：たしかに！　子どもも欲しいですし。

（イラスト／松元まり子）

先生：そこで20年間の固定当初金利優遇ローンを利用しましょう。三井住友信託銀行でしたら当初20年間の金利が1.15％、21年目以降は変動金利となり全期間1.075％になった前提です（2018年7月31日時点）。住宅ローンの融資を単独で受けた場合と、ペアローンで融資を受けたときの夫婦の負担比率を変えて数パターン、シミュレーションをしました。

ホームローンドクター淡河先生が作成したSさん夫婦の住宅ローン返済シミュレーション。4パターンの夫婦の住宅ローン負担比率に対し、実質負担額がどう変化するかを試算

Sさん夫婦：わぁ！　総支払額が数十万単位で変わってくるんですね！

先生：そうなんです。単独で融資を受けるより、ペアローンを利用すれば、諸費用は多少かかりますが、それを補って余りある住宅ローン控除が受けられます。

（イラスト／松元まり子）

ペアローンを組むときは、持分設定と離婚リスクに要注意！

先生：ただ、ペアローンで注意点がないわけではありません。上の表でも「住宅ローン負担比率」という数字がありますが、夫婦それぞれが住宅の購入に支払う金額（住宅ローン負担比率）と、登記上の持分設定を実状に沿ったものにしておかないと、贈与税が発生する可能性があります。

妻：住宅ローンの負担比率にかかわらず、夫婦で一緒に購入するから所有権は半々にする、という形ではダメですか？

先生：離婚時の財産分与は別ですが、所有権は費用を負担している割合と同等にしてください。例えば4000万円の住宅購入に際し、妻が800万円の支払いだと夫と妻の負担は3200万と800万で４：1です。
ところが、登記時に所有権の持分設定を1：1にしてしまうと、2000万円ずつを負担して住宅を買ったことになります。この差額の1200万円を夫から妻に贈与した、と見なされるリスクがあるのです。

（イラスト／松元まり子）

夫：それは問題ですね。

先生：まずは、支払っている税額と借入金額の関係を確認しましょう。もし、借入金額の１％以上の税金を払っているなら、所有権の持ち分比率をできる限り費用負担と同等の設定にすることで、控除の額が少なくなるのを避けられます。ただし、持ち分以上のローンがあっても、超過分の借入金については住宅ローン減税は受けられないので注意が必要です。

また、ペアローンの最も大きなリスクは「離婚」だということも覚えておきましょう。住宅を購入するときは夫婦ともに仲が良く、離婚など考えていない方が多いです。だからこそ、万一離婚したときにその後の所有や住宅ローンの返済をどうするか、先に決めておいてほしいのです。

Sさん夫婦：分かりました。あとで2人で話し合ってみます。

「退職時にいくらの資産を用意できるか」を考えて人生設計をしよう

先生：あとは無理のない返済で、手元にフリーキャッシュフローを残すことを意識してください。末永く、毎日の生活を楽しみながら暮らしていくには「何歳までに」「純資産（※）をどの程度つくれるか」を決めて行動することが重要です。

定年退職時の年齢が65歳、平均寿命の85歳くらいまで生きるとして、その間の20年間「年金と手持ちの資産で不自由のない生活を送れること」を目標としましょう。65歳時点で貯蓄がいくらあったら、安心して老後を送れると思いますか？

※純資産：会計用語で「会社の資産総額から負債総額を差し引いた金額」のこと。ここではそれを家計に当てはめ、保有している金融資産からローンなどの借金等を引いた自分の資産を指す

妻：えっと……1000万円とか2000万円とかでしょうか？

先生：ズバリ、私が65歳時点の参考貯蓄額として提唱するのは、以下の3つのプランです。

●1500万円：シンプル生活　→必要最小限の貯蓄で最低限必要な出費をまかなえるプラン
●3000万円：ピンピンコロリ　→老後の生活を楽しみながら健康に過ごし、医療費があまりかからなかった場合のプラン
●6000万円：ゆうゆう生活　→海外旅行や趣味を楽しみながら、余裕のある老後を過ごすための金額

退職時にローンを完済していても、手持ちに現金がないのでは意味がありません。デフレの今は、繰上返済にこだわるより貯金を確保しておくほうが、ずっと生活が豊かになるのです。また、ゆっくりローンを返して、手元にある程度の現金を残しておくことは、急な出費が必要になったときのリスク対策にもなります。

（イラスト／松元まり子）

妻：私たちは30代だから、1年間で100万貯金できれば、ピンピンコロリプランには到達できそう、ってことですね。

先生：長い人生において、さまざまな経済的リスクを回避する一番の対策はまず「収入を増やすこと」、次に「手元にある程度の現金をしっかり残しておくこと」です。今回のプランでは現状の収入でも無理のない範囲で計画を立てていますが、収入を増やすための努力もぜひ忘れないようにしてください。

夫婦：はい！

夫婦ペアローンは融資額を増やすことにも役立ちますし、住宅ローン控除の効果でキャッシュフローが増えるというメリットがあります。生活の豊さを考えれば、無理に早く返済するだけではなく、手元にお金を残せるように返済していくことも大切だということが分かりました。

ただし、夫婦持分の数字にはよく注意しておかないと贈与税が発生しかねませんし、離婚というリスクが伴うことも。まずは夫婦でしっかり話し合い、何歳までにいくら貯めておきたいのか、どのように返済していくのかを決めておきたいものですね。

淡河　範明　ホームローンドクター
日本興業銀行、エル・ピー・エル日本証券を経て、住宅ローン専業コンサルティング会社であるホームローンドクター株式会社を設立。利用者の立場にたち、住宅購入時の資金計画、住宅ローンの選び方を新しい方法で提案している。著書に『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』『住宅ローン借り換えマジック』などがある。

（独）住宅金融支援機構はこのほど、2017年度「フラット35利用者調査」の結果を発表した。住宅ローン【フラット35】を利用した方の属性、住宅の概要等に関して、2017年4月から2018年3月までに買取り又は付保の承認を行った案件（借換えに係るものを除く）のうち77,964件（2016年度：76,101件）について集計したもの。

それによると、利用者の年齢は全体で30歳未満が14.3%、30歳代が42.9%、40歳代が25.1%、50歳代が10.8%、60歳以上が7.0%。マンション購入のための利用をみると、30歳未満が10.2%、30歳代が36.4%、40歳代が26.9%、50歳代が16.2%、60歳以上が10.4%。マンション購入のための60歳以上の割合が、調査開始以来（2004年度開始）初めて1割を超えた。

中古戸建の平均築年数は長期化が進み、2017年度は18.9年（前年度から0.7年長期化）となった。2011年度以降、築年数20年超の構成比の増加が続いており、足下では4割を超えている。中古マンションの平均築年数も長期化が進み、2017年度は22.4年（前年度から1.1年長期化）。2010年度以降、築年数20年超の構成比の増加が続いており、2017年度は5割を超えている。

注文住宅の戸当たり床面積（全国平均）は、128.2m2（前年度129.4m2）と前年度より減少。最大は山形県の141.6m2、最小は山口県の115.5m2。マンションの戸当たり床面積（全国平均）は68.5m2（前年度70.6m2）と前年度より減少。最大は茨城県の84.5m2、最小は東京都の61.9m2だった。

注文住宅の戸当たり建設費（全国平均）は、3,356万円（前年度3,312万円）と上昇。最高は東京都の3,936万円、最低は鹿児島県の2,824万円。マンションの戸当たり購入価額（全国平均）も上昇し、4,348万円（前年度4,267万円）。最高は東京都の5,205万円、最低は愛媛県の2,496万円だった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

住宅の購入は多くの人にとって一生で最も高額な買い物になります。できるだけ借金はしたくないと思っても、住宅ローンを利用せずに購入できる人は、そう多くないでしょう。特に初めて住宅購入を検討している人は、自分たちで本当に何千万円も返済ができるのか、無理のない返済計画はどのように立てたら良いのか、不安になってしまうかもしれません。そこで、それぞれのご家庭の収入の状況を見ながら「身の丈に合った」借入金額や返済プラン、さらには金利を下げられる制度の活用などを「ホームローンドクター」の淡河範明（おごう・のりあき）先生に教えてもらいます。
淡河先生は銀行や証券会社などに勤務した後、住宅ローン専業コンサルティング会社であるホームローンドクター株式会社を設立しました。住宅ローンを検討中の人に対し、理想の住まい、そして住宅ローンの負担を減らすための提案を行っています。

今回のご相談は横浜市にお住まいの夫婦、そして妻の両親の4人です。
Aさんファミリーとご両親が住むための二世帯住宅を建てようと、夫のAさんが住宅ローンを申し込んだところ、一度審査に落ちてしまいました。お子さんも2人いるAさんたちは、果たして住宅ローンを借りられるのでしょうか？ どんな考え方でローンを組めば、その後の生活を乗り切っていけるのでしょうか？

【連載】教えて、ホームローンドクター！　わが家にあった予算と、借り方・返し方
住宅購入に悩みはつきませんが、「予算」は最も大切なポイント。年収の何倍までとか、頭金はこれくらい必要などいろいろな情報があふれていますが、人によって、物件によって、タイミングによって変わるため、実際にはみんなに通用するセオリーはありません。いったい「わたし」「わが家」にとってはいくらの物件を買えばいいのか？　ローンはどう組めばいいのか？　そんな疑問に「ホームローンドクター」である淡河範明（おごう・のりあき）先生がビシッとお答えいたします。

（イラスト／松元まり子）

二世帯住宅を建てたいがローン審査に落ちた！　そのときの対策は

淡河範明先生（以下、先生）：本日は二世帯住宅用のローンが組めなかったので、なんとかする方法はないかとのご相談ですね。ご両親の土地に二世帯住宅を建てるとか。

妻：はい、私の両親が横浜市内に土地を持っているので、せっかくだからそこに家を建てて親子で住もうという話になりまして。

夫：見積もりをとったら建築費が4000万円だといわれてびっくり！　私の収入だけではローンが組めなかったので、妻の両親が頭金として500万円を出してくれることになったのですが、それでも3500万円必要なんですよね……。

先生：ご両親からの贈与は一定金額まで非課税ですから、うれしいお話ですね。ただ、諸経費まで考えると家の建築費総額は、新築でも5％は余分に必要です。つまり住宅資金として4200万円は必要ですよ。

（イラスト／松元まり子）

夫：ええ、それを後から知ってショックでしたが、貯金からねん出するしかないなと。

父：そこまで彼と話し合って、二世代ローンを組めないかという話になりました。私も再雇用ですが定収入がありますし。

妻：父が退職するころには子どもも二人とも小学生になっているので、万一のときには私が働く時間を増やして父の分まで頑張るつもりです。

先生：いいですね。二世代ローンは資金提供の方法としても有効ですし、相続においても有利に働きますから。

先生：ではAさん夫婦の今の家賃、住居費はどの程度でしょうか？

夫：家賃は12.5万円ですね。

先生：駐車場などは借りていませんか？

妻：駐車場付きの物件なので、家賃に含まれています。

先生：後はなにかこれから先に大きな出費の予定はありませんか？　例えば教育費などはどうされていますか？

夫：できればなんですけど、子どもは中学から私立に行かせたいな……と。

先生：そうなると教育資金も貯めておかなければいけませんね。

妻：はい、そのために私の収入の大半は、子どもたちの将来の学費として貯めています。

先生：ではその点も考慮して検討していきましょう。

長期優良住宅を建てるつもりのAさんには【フラット35】

先生：まずどの住宅ローンにするかですが【フラット35】を借りましょう。【フラット35】は、信用情報よりも住宅の質が重視されます。Ａさんは「長期優良住宅（※）」を建てるとのことなので金利の優遇も受けられますからね。

※長期優良住宅：長期にわたって良好な状態で使用するための方策が取られた優良な住宅のこと。建築や維持保全の計画を作成して所管行政庁に申請して認定を受けることで、税金の控除などが受けられる

【フラット35】は融資額が購入金額の90％を上回ってしまうと金利がアップするため、借入金額は4200万円の90％以内、つまり3780万円以内にしておきます。

【フラット35】取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利

先生：では次に毎月の返済額を見てみましょう。【フラット35】の金利ですが、2018年6月時点の金利が1.37％です。

父：金融機関の変動金利の住宅ローンだともっと金利が安いようなので、そちらのほうがいいのではないですか？

先生：変動金利には金利上昇リスクがあります。お子さんを私立の学校に入れるのであれば、安定して支出計画が立てられる方がいいでしょう。【フラット35】には一定期間金利が安くなる優遇があるので、これをできるだけ活用しましょう。

夫：どのくらい優遇されるんですか？

先生：【フラット35】では省エネ住宅（太陽光発電が可能など、エネルギー消費が少ない住宅）やバリアフリー対応住宅、長期優良住宅を建てる人のために【フラット35】Sという制度があります。これを利用すれば10年間金利が－0.25%になります。

妻：わー！　お得ですね。

先生：まだ終わりではありません。さらに横浜市は「【フラット35】　子育て支援型・地域活性化型」制度（※）を利用できるので、ローン返済の当初5年間は金利がさらに－0.25%され、－0.5%の0.87%になります。（2018年6月30日時点で住宅が完成している場合の金利）

※【フラット35】　子育て支援型・地域活性化型：子育て支援や地域活性化について積極的な取り組みを行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度

【フラット35】Sと自治体の優遇制度を利用した場合の金利

夫：お～！　そんなに変わるんですね。

先生：住宅ローンの金利は残高に比例するので、残高が多い時期の金利が低ければ負担も減ります。11年目から金利がアップしますが、そのころには子育ての負担が減ってより働けるようになっているのでは？　そうすると収入も今よりも上がっているかもしれません。

毎月の返済額は以下のようになりますね。

※元利均等方式とは、毎回の返済額が返済中一定額から変動しない方式のこと
Aさんファミリーの返済額月額試算

妻：今の家賃よりも全然安い！ これなら貯金ももっとできるし、家計も楽になるかも。

先生：住宅を購入してしまえば、実は家計における住宅費の支出は下げられます。ただ、私の提案はこれで終わりではないのです。

4人：えっ？

住宅ローン控除を最大限活用するなら、自己資金はとっておく！

先生：住宅ローン控除を利用します。住宅ローン控除は10年間、住宅ローンの残高の1%が所得税から還元される制度で、最大で10年間、毎年40万円が所得税から還ってくるのです。さらに長期優良住宅なら10年間で最大500万円まで控除が受けられます。住宅ローン控除をフルに活用するなら、住宅ローンはギリギリまで借りてもいいのです。もちろんそもそも所得税を40万円以上払っていないと戻るものもないですけど。

夫：いやあ、そうは言っても借りるお金は少ないほうがいいでしょう？

先生：住宅ローン控除は住宅ローンの残高で還元額が決まります。住宅ローンで3500万円の融資を受ければ35万円が還ってきますが、3700万円の融資なら、37万円が還ってくるんですよ。これが10年間積み重なれば20万円近い差になります。

夫：でもその分融資の金額が多くなるので、毎月の返済やそれに伴う金利も増えますよね？

先生：確かにその考え方も間違いではありません。しかし3700万円の融資を受ければ、頭金の200万円は手元には残るはずです。その200万円を繰り上げ返済で有効活用するのです。

妻：どういうことですか？

先生：はい、今回のプランだと11年目から金利が1.37％になり、住宅ローン控除が受けられなくなるので、大幅に住居費の負担が増えます。そこで11年目に入る前に貯めていた200万円を使って繰り上げ返済を行えば、11年目からの負担を軽減できます。

借り入れた金額を示したシミュレーション表をご覧ください。

ホームローンドクター淡河先生が作成したAさんファミリーの住宅ローン返済シミュレーション。4パターンの借入金ごとに、金利総支払額がどう変化するかを試算

夫：えっ？3700万円を借りたほうが金利の支払額は少なくなるんですか？

先生：はい、頭金を多く用意するよりも、借入金を増やして住宅ローン減税を活用するほうが、最終的な支払い額は少なくなるという逆転現象がここでは発生しています。借入金を増やすことをリスクと考える方は多いのですが、実は逆に頭金を多く支払うほうが出費が増えることもあるのです。
今回のシミュレーションでは、金利支払額にそれほど大きな差は出ていませんが、住宅ローン減税の効果は所得によっても異なります。そのため、いくら借りればいいのかを検討するうえでは、数パターンのシミュレーションを行って、具体的な金額を出してみることが大切です。

妻父：なるほど。ただ、それまで200万円に手を付けないでおくのが大変そうだ。できるか？　二人とも。

夫：そこはもう信じてください！　やります！

先生：この返済方針のポイントは繰り上げ返済ですから、いかに貯蓄しておくかがポイントです。もし使ってしまう可能性があるなら、定期預金などにして簡単に引き出せない形にしておくのもいいでしょう。

（イラスト／松元まり子）

「自由に使えるお金（フリーキャッシュフロー）」を収入の５％確保しよう

夫：これでなんとか家も建てられそうです。ありがとうございました！

先生：いえ、実はまだ重要なことが残っています。そもそも、今回の借入額で、月々の返済額で大丈夫なのか？　それを考えるうえで「フリーキャッシュフロー」が大事になってくるので、最後にお伝えします。

妻：フリーキャッシュフローって、なんですか？

先生：生活の質を高めるために自由に使えるお金のことです。現在の家計の中の「自由に使えるお金」は、いくらぐらいでしょうか？

妻：月によって多少変わりますけど、だいたい3万円ぐらいですかね……。

先生：フリーキャッシュフローは最低でも年収の５％は欲しいです。Aさん夫妻の場合は年収620万円だから、５％は31万円、１カ月当たり2.58万円。現在の3万円はそれを上回っているのでOKですね。教育費はどの程度貯まっていますか？

妻：子ども2人、それぞれに300万円ずつ貯めています。

先生：それは素晴らしいですね。でも中学から私立に行くつもりがあるなら、引き続き頑張らないといけませんね。
それでは、今の情報をもとに家を購入した後のフリーキャッシュフローの計算をしてみましょう。

（イラスト／松元まり子）

先生：毎月の余剰資金の3万円と家賃の12.5万円、そして積み立てている教育費から住宅ローンの返済額と固定資産税、家の修繕費、さらに今後の教育積立金を引いてください。

夫：えっと……固定資産税や修繕費ってどれくらいになるんですかね？

先生：固定資産税は横浜市に新築を建てるのであれば毎月1万円ほど、積立修繕費も後々の外壁や屋根の塗装、その他設備の交換を考えれば1万5000円ほど必要ですね。

夫：え！けっこう必要なんですね。家賃よりローンの返済額の方が安くなると思っていましたが、あまり余裕ないな……。教育費としては毎月3万円貯めていますね。今後も同じペースです。

先生：
3万円（余剰資金）＋12.5万円（家賃）+3万円（教育費）-10万円（住宅ローン）-1万円（固定資産税）-1.5万円（積立修繕費）-3万円（教育費）＝3万円ですね。

フリーキャッシュフロー
3万円×12カ月＝36万円÷年収620万円×100＝約5.8％。

年収の5%以上をフリーキャッシュフローとして貯蓄できているのであれば、最低限必要な貯蓄額には達していると思います。

夫：よかったー！

先生：将来的には10％以上の額になるようにしていただければと思います。フリーキャッシュフローは生活の余裕として充てられるお金でもありますし、また老後の生活資金としての備えにもなります。

夫・妻：はい、なんとかローンが借りられて、将来の見通しも立ちそうです。今日はありがとうございました！

夫1人で融資がおりなければ、妻の父と二世代でローンを組む、【フラット35】の優遇制度を最大限活用する、そして住宅ローン控除を活用するために、あえて融資額を増やすことで総合的な返済が減るということなど、知っているのと知らないのでは大きな出費の違いになります。また、そもそも自分たちが組む予算はこれでいいのか？　借りた後余裕がなくなって生活に困るということにならないのか？　そんなことをチェックするためにも、「月々の自由に使えるお金」を確保したうえで、住宅ローンを組むことが大切になってきます。

淡河　範明　ホームローンドクター
日本興業銀行、エル・ピー・エル日本証券を経て、住宅ローン専業コンサルティング会社であるホームローンドクター株式会社を設立。利用者の立場にたち、住宅購入時の資金計画、住宅ローンの選び方を新しい方法で提案している。著書に『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』『住宅ローン借り換えマジック』などがある。

（独）住宅金融支援機構は2日、2018年7月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。
それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.340%～2.010%（前月1.370%～2.010%）、融資率9割超が1.780%～2.450%（同1.810%～2.450%）で、最低金利は3ヶ月ぶりに低下した。

【フラット20】（返済期間20年以下）は、融資率9割以下が1.290%～1.960%（前月1.310%～1.950%）、
融資率9割超が1.730%～2.400%（同1.750%～2.390%）。最低金利が0.020%低下、最高金利が0.010%上昇している。

【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）は、融資率9割以下が1.700%～2.200%（前月1.730%～2.230%）、融資率9割超が2.140%～2.640%（同2.170%～2.670%）で、最低金利と最高金利ともに0.030%低下した。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、2017年度「民間住宅ローン利用者の実態調査（民間住宅ローン利用者編）」の調査結果を発表した。調査対象は2017年10月～2018年3月に民間住宅ローン（フラット35を含む）を借入れた方。調査時期は2018年4月10日～4月16日。調査方法はインターネット。回答数は1,500件。

それによると、金利タイプは前回調査（2017年4月～2017年9月）と比べ、「変動型」の利用割合が56.5%（前回：50.4%）と増加、「全期間固定型」も13.3%（同12.6%）と増加した。一方、「固定期間選択型」は30.1%（同36.9%）で減少した。

今後1年間の住宅ローン金利見通しは、全体では「現状よりも上昇する」が29.1%（前回：29.4%）、「ほとんど変わらない」が59.0%（同57.6%）、「現状よりも低下する」は3.1%（同5.2%）、「見当がつかない」は8.9%（同7.8%）だった。

利用した住宅ローンを選んだ決め手は、「金利が低いこと」が69.7%（前回：68.0%）と最多。次いで「住宅・販売事業者の勧め」24.1%（同15.9%）、「諸費用が安かったこと」16.0%（同19.8%）と続く。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は1日、2018年6月の住宅ローン【フラット35】等の金利を発表した。それによると、【フラット35】（返済期間21年以上35年以下）の金利は、融資率9割以下が1.370%～2.010%（前月1.350%～2.010%）、融資率9割超が1.810%～2.450%（同1.790%～2.450%）で、最低金利が0.020%上昇した。

【フラット20】（返済期間20年以下）は、融資率9割以下が1.310%～1.950%（前月1.300%～1.960%）、融資率9割超が1.750%～2.390%（同1.740%～2.400%）。最低金利が0.010%上昇、最高金利が0.010%低下した。

【フラット50】（返済期間36年以上50年以下）は、融資率9割以下が1.730%～2.230%（前月1.730%～2.230%）、融資率9割超が2.170%～2.670%（同2.170%～2.670%）で前月と変わらなかった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構はこのたび、住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】の利用実績等を公表した。
【リ・バース60】は、満60歳以上の方が対象。毎月の支払は利息のみで、元金は利用者が亡くなった時に、担保物件（住宅及び敷地）の売却などにより一括して返済する。

平成29年度の付保申請戸数は174戸、対前年度比346.2%の増加となった。付保実績戸数は68戸、対前年度比325.0%増。付保実績金額は8.5億円、対前年度比466.7%増。取扱金融機関数（年度末累計）は38機関で、対前年度比65.2%増だった。

申込者属性（平均）は、年齢72歳、年収330万円。「年金受給者」が60%、「会社員」が19%、「個人経営」6%など。資金使途は、「新築マンション購入」が40%、「新築戸建建設」が31%、「戸建リフォーム」13%。

資金計画（平均）は、所要額3,391万円、融資額1,691万円、毎月返済額は3.5万円。利用タイプ（割合）は、「ノンリコース型」61%、「リコース型」39%だった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

（独）住宅金融支援機構は4月24日、平成30年1月～3月分及び平成29年度分【フラット35】の申請戸数等を発表した。それによると、平成30年1月～3月分【フラット35】（買取型）の申請戸数は2万3,387戸（前年同期比20.2%減）、実績戸数は2万1,819戸（同18.2%減）、実績金額は6,391億795万円（同16.0%減）だった。【フラット35】（保証型）は、申請戸数2,242戸（同23.5%増）、実績戸数1,520戸（同86.0%増）、実績金額434億6,761万円（同79.8%増）となっている。

また、平成29年度分【フラット35】（買取型）の申請戸数は11万1,936戸（前年同期比19.8%減）、実績戸数は8万7,551戸（同24.6%減）、実績金額は2兆5,156億1,541万円（同21.4%減）。【フラット35】（保証型）は、申請戸数9,048戸（同66.7%増）、実績戸数4,856戸（同252.4%増）、実績金額1,382億5,676万円（同240.8%増）だった。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

子育て中の家庭であれば、「住宅ローン・教育費・老後資金」といった家計における3大プロジェクトを同時に走らせなければならないことがあります。

住宅ローンを返済しながら、子どもの教育費や老後資金などの貯金をすることは可能なのでしょうか？　その場合、何を優先してどういう順番でお金を準備すれば良いのでしょうか。基本的な考え方をお伝えしたいと思います。

【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。基本は住宅ローン返済を優先しよう

　　　　　　　　　　　　　
まず、教育費や老後資金といった「貯金」よりも、優先すべきは住宅ローンの返済です。ただしその前提として、住宅ローンを抱えている人でも、最低でも200万円程度の預貯金は確保しておきましょう。これは教育費・老後資金とは別に、突然の病気や失業といった人生の不測の事態に備えるためです。

最低限の貯金をつくった後は、さらなる貯金増額よりも、住宅ローンの返済を優先しましょう。返済を進めることで利息の負担を減らすことができるからです。ただし例外として、住宅ローン控除を受けている期間は、ゆっくり返済することも選択肢の一つです。現在は住宅ローン金利が非常に低いために、無理をしてまで返済を進める必要はありません。

住宅ローン控除のキホンをおさらい

住宅ローン控除の仕組みについても、簡単におさらいしておきましょう。

住宅ローン控除とは、購入1年目から10年目までの年末のローン残高の1％が所得税や住民税から控除され、確定申告で戻ってくる制度です（控除限度額あり）。繰り上げ返済を進めると、年末時点のローン残高を減らすことになります。そのため、この期間はあえて繰り上げ返済をせずに貯金をして、住宅ローンの控除期間終了後に、積極的に繰り上げ返済をする方法もある、ということです。

ただし、繰り上げ返済が有利になるか否かについてはケースバイケース。詳しくは税理士などの専門家に相談をすることをお勧めします。

住宅ローンの次は教育費　大学費用はこう貯める！

　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
住宅ローンの次に優先したいのが、教育費です。月々の住宅ローン返済に加えて、教育費と老後資金の準備を行っている人はどのようにそれぞれを進めれば良いのでしょうか。

教育費のうち、もっとも費用がかかるのは大学の学費。
大学の入学、在学費用に関しては、日本政策金融公庫の「教育費負担の実態調査結果」（平成29年度）によると、国公立大学の場合で合計約503万円、私立大学文系の場合で約738万円、私立大学理系の場合で、平均約807万円がかかっていることが分かります（いずれも端数切り捨て）。

こうした大学資金に関しては、児童手当を全額貯めるのと同時に、子どもが生まれたら子ども1人につき月1万円ずつ貯めましょう。

児童手当を使わずに頑張って全部貯めると、子ども1人当たり約200万円（3歳未満＝月額1万5000円、3歳以上小学校修了前＝第1子・第2子は月額１万円、第3子以降は月額1万5000円、中学生＝月額1万円　所得制限あり）になります。子ども1人当たり月1万円を貯めれば18年間で216万円貯まります。児童手当と合わせれば子ども1人当たり400万円以上になるので大学資金の備えになります。

退職金は老後資金に

住宅ローンを返しながらでも、児童手当と月々の1万円貯金（子ども2人なら月2万円）で大学進学費用はなんとかできるかもしれません。しかし、老後資金はいつ貯めれば良いのでしょうか。出産・育児スタート時の夫と妻の年齢によっては、子どもの独立が退職時期に差し掛かる場合もあります。

まず退職金があれば、それを老後の費用に充当できるとよいでしょう。

総務省の家計調査（2017年）によると、年金世帯の月間の平均支出は、約26万円（年間312万円程度）です。25年間で7800万円程度が必要という計算になります。

一方、年金世帯の平均収入は月額約21万円（年間約252万円）、25年間で約6300万円です。必要総額に対して、年金などの収入だけだと、約1500万円の赤字になってしまいますね。娯楽費や急病時の備えなど、予備費として1000万円程度は欲しいと考えると、夫婦で約2500万円程度の老後資金があると安心です。退職金を確認し、足りない部分は確定拠出年金などを活用しましょう。

そのためにも、住宅ローンは遅くとも退職前には完済をしましょう。教育費も、退職金をあてにせずとも貯め終わっていることが望ましいですね。専業主婦の妻であれば、子どもに手がかからなくなった後は働きに出て、その収入の何割かを老後資金のための貯金に回したいところです。

また、最近は就業規則も以前に比べると緩やかになってきました。社内規定を確認する必要はありますが、会社員として就業されている方がサイドビジネスを検討し、そのぶんを貯蓄に回すのも選択肢の一つです。

仮想通貨や株式…不確実な投資はおすすめできない

最後に、「投資で増やす」という考え方もありますが、不確実な投資はあまりお勧めできません。株式や仮想通貨などへの投資は、大きく儲かる可能性もありますが、多額の損失が出る可能性もあります。投資をする余裕があるならば、まず住宅ローンの繰り上げ返済優先で、確実に利息を減らすところから取り組んでいきましょう。
　　　　　　　　　　　　
同時に3つのプロジェクトを達成させるのは至難の技ですが、緊急度に応じて優先順位を決めて、一つずつ攻略をしていくしかありません。特に子育て（進学）や住宅購入の時期が遅くなったカップルは、退職前後にローンの完済や子どもの大学資金問題が出てきます。家計の管理には、くれぐれも要注意です。

失敗すると、人生を左右しかねないお金の問題。迷ったときはファイナンシャルプランナーなどのプロに相談をするのも一つの手段ですので、ぜひ頭に入れておいてくださいね。　　　　

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

　　　　　　　　

住宅ローンの変動金利が0.5%を切る時代。目先の金利の低さに飛びついて契約しがちですが、ちょっと待って。変動金利はその名の通り、市場金利の変化によって変動するもの。半年ごとに金利の見直しがあるのが一般的なのです。つまり、いまはたまたま低金利でも、それをずっと保証するものではありません。変動金利の落とし穴にも注意して、賢く住宅ローンを選べるようになりましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。住宅ローンの基本の3タイプの特徴を押さえよう！

では、いったいどうやって住宅ローンの金利タイプを選んだらよいのでしょうか。

まず、住宅ローンの基本の3種類の特徴を押さえましょう。それぞれメリット・デメリットがあります。金利落下局面では変動金利型が有利になりますが、これから金利が上昇するかもしれないというときには固定金利型のほうが有利になります。

【変動金利型】
特徴：市場金利の変化によって住宅ローン金利も変動する。半年ごとに金利の見直しがあるのが一般的
メリット：固定金利型より金利が低い
デメリット：住宅ローン返済額の見直しは通常5年ごとのため、金利上昇局面では金利の変化に気付きにくい

【全期間固定金利型】
特徴：借りている間ずっと金利が一定
メリット：あらかじめ金利が決まっているために将来の資金繰りを見通しやすい。金利上昇局面では金利上昇リスクを防ぐ効果がある
デメリット：金利は変動金利型よりやや高め

【固定金利選択型】
特徴：一定期間（3年、5年、7年、10年、15年など）は固定金利で、固定期間終了後は変動金利にするか固定金利にするか選択できるのが一般的
メリット：住宅ローンを借り入れた当初の残債が多いときに、一定期間金利を固定にすることができる
デメリット： 3年や5年など期間が短い固定金利選択型を選択する場合、残債が思うように減らないこともある

変動で借りて、金利が上がってきたら固定に切り替えればいいのではという意見もよく聞きます。ですが、景気動向が金利に反映されるのは固定金利のほうが早いのです。金利が上がってきたのでは？と思ってから切り替えても、すでに固定金利が上がっている可能性もあるので注意が必要です。金利が低い時期に、最初から10年以上の長期の固定金利選択型にしておけば安心です。

変動金利の場合、金利上昇リスクを考えて

2007年末から2009年ごろにアメリカでサブプライム住宅ローン危機が起こりました。この危機は金利が上昇し、住宅価格が下落を始めたことが発端でした。金利が上昇した結果、負担が大きくなり、返済が滞る家庭が増えました。

住宅価格が下落した際に、多額のローンが残っているとローンの借り換えも厳しくなります。サブプライム住宅ローン危機は今や一昔前のことなので、知らない人や忘れてしまった人もいるかもしれませんが、他人事ではありません。歴史からしっかりと学ぶようにしたいですね。

全期間固定金利型に抵抗がある場合は、10年固定金利などにするのも一つの手です。借入額の大きい10年間、固定金利にしておけば仮に市場金利が上がってしまった場合でもその期間は返済額が変わらないからです。10年の間に一生懸命返して住宅ローンを小さくしてしまえば、借り換えのときにたとえ金利が上がったとしてもそれほど怖くはなくなります。

低金利ゆえの“借り過ぎ”に要注意！

一番よくないのは低金利だからと、返済できるギリギリまで借り過ぎることです。住宅ローンの返済額は手取り月収の30%程度までに留めましょう。そうしなければ、教育費や老後資金を貯めながら他の支出のやりくりをするのが難しくなるからです。一定額の貯金があり、いざというときには繰上げ返済ができる人を除いては全額を変動金利で借りないことをお勧めします。なぜなら、将来的に金利が上昇したら、返済額が増える可能性もあるからです。変動金利だけではなく、3年などの短期間の固定金利選択型も同じことが言えます。

現在は金利が低いので住宅ローンのハードルが低いように錯覚してしまい、大きな額を借りがちです。しかし、金利が上がった場合、返済が厳しくなるので借り過ぎない。リスクヘッジのためには、変動金利型と固定金利選択型を組み合わせる技も身に付けることが大切です。住宅ローンを選ぶ際には、目先の金利の低さだけではなく、「低い金利が何年続くのか」が大切。長期的な視点をもちましょう。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

不妊治療と住宅購入、どちらも非常にお金がかかるライフイベントです。二つの大きなライフイベントを同時に実現させることは可能なのでしょうか。その場合どのようなマネープランが必要なのか、基本から一緒に考えていきましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。不妊治療にかかるお金と助成を知ろう　

　　　　　　

不妊治療にはいくらかかるのでしょうか。タイミング指導で授かることができる場合、数万円で済むこともありますが、人工授精の場合は1回当たり数万円、体外受精の場合は1回当たり数十万円と、1人の子どもを授かるための費用は100万円以上かかることもよくあります。また、治療が長期に及ぶ場合も多いものです。

莫大なお金がかかるのに対して国や自治体からの補助はどれくらい受けることができるのでしょうか？　国の特定治療支援事業では、体外受精や顕微授精に対して、１回当たり最高15万円の給付があります。所得制限があり、夫婦合算の所得額が730万円未満（給与所得控除等を引いた額）に限られます。

独自の助成制度を設けている市区町村もあります。例えば、東京・港区の場合、所得制限なしで年30万円を限度に特定不妊治療費助成を受けることができ、東京都からの受給額では足りない部分をカバーすることができます。

品川区の場合は「一般不妊治療費助成事業」があり、国の助成制度では対象外となっているタイミング法・薬物療法・人工授精など一般不妊治療の医療費を最大で50万円助成します(年10万円まで、通算5年度、所得制限なし、年齢制限あり)。
※いずれも記事掲載時点。品川区の「一般不妊治療費助成事業」は制度変更を予定しており、上記は平成30年3月31日までの助成内容です。詳細については品川区のHPでご確認下さい。

すべての行政で独自の助成があるわけではありませんので、お住まいの市区町村のホームページや広報誌などで確認をしてみましょう。また、多くの場合、助成対象となる年齢に制限が設けられています。不妊治療は早期に始めるほうが、助成を受けるという面でも有利でしょう。

住宅選びで注意すべきは「予算」と「間取り」

では次に、不妊治療中にマイホームを購入する場合の注意点について考えてみましょう。まず一番大きなところは予算です。

住居費は手取り収入の3割以内に収めることが望ましいと言われていますが、不妊治療中もその原則は変わりません。

マイホームを購入し、不妊治療を続けた場合の家計簿はどうなるでしょうか。例えば、世帯の手取り月収40万円のA家庭の場合を見てみましょう。私の考える理想的な配分は以下のとおりです。

世帯の手取り　40万円
住居費　12万円（手取り月収の3割まで）
光熱・水道費　1万5000円
交通・通信費 2万円
保険・医療費　1万円
食費　6万円
生活用品費　5000円
被服・美容費 2万円
教養・娯楽費 2万円
交際費　1万円
夫婦小遣い　4万円
ライフイベント費（不妊治療にかかるお金）　6万円
※治療初期のケースを想定
貯金 2万円

不妊治療にかかるお金は医療費ではなくライフイベント費に含めています。治療の方法と受けられる助成額にもよって負担額は異なりますが、毎月の大きな支出になることは間違いありません。そのために、固定費となる住居費（住宅ローン返済額）は手取り月収の1/3以内に留められるように工夫をしましょう。

住宅購入の中でもマンションを購入する場合は、住宅ローンの返済以外に、管理費や修繕積立金、駐車場代など毎月住宅に固定費がかかります。すべて合わせて、現在の家賃と比べて無理がないかは必ずチェックをしておくとよいでしょう。

間取りに融通が利く物件にするなどの工夫も必要です。家族構成が決まらないうちに住宅を購入することになるからです。妊活に優しい自治体、子育てに優しい自治体もあるので、自治体情報も確認をしながら住むエリアを考えることも重要です。

夫婦共働きの期間は人生の貯め時であり、手取り月収の25%程度貯めたいところですが、ライフイベント費にお金もかかるので貯金が難しくなるかもしれません。治療が終了したら貯める、という意識を持つようにしましょう。

頭金は入れすぎない　少なくとも200万円の現預金を残そう

　　　　
治療の方法によっては貯金を切り崩す必要が出てくる場合もあります。そのことも想定して、マイホーム購入の際に頭金を入れ過ぎない（手元にある程度の現金・預金を確保しておく）ほうがよいでしょう。

具体的には、少なくとも手元に200万円程度の現金・預金を残しておきたいものです。なぜならば不妊治療をしていない家計であっても、出産前は妊婦健診や出産費用、休職中の収入減に備えて、最低100万円は余裕が欲しいです。不妊治療をしている場合はそれに加えて、医療費やサプリメントの購入など様々なお金がかかるからです。

頭金と住宅ローンのバランスを考える必要があるので、場合によってはファイナンシャル・プランナーなど専門家にライフプランの相談をするのも一つです。

治療中は体調が不安定になることがあります。筆者の知る限り、妻側が休職するケースもあるようです。そのリスクに備えて、住宅ローンを夫一人でも返済可能な額に留めたり、勤め先に不妊治療休暇がないかを確認したりもしておきましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
人生ではお金がかかるライフイベントがいくつもありますが、ライフイベントが二つ同時に重なるケースもあるものです。その場合、より慎重なプランニングが必要になります。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

住宅ローンが低金利なので収入に対して多額の住宅ローンが組んでしまいがちな時代です。この際だからと、ワンランク上のエリアや物件などを選んでしまう人もいるかもしれませんね。しかし、返済のことをしっかりと考えた上で毎月の収入から無理なく返済できる金額を考えることが大切です。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。「せっかくだから」とよいものを選ぶと、トータルですごい金額に

「せっかくだし、ウッドデッキを付けたい」「おうちを買うなら港区か渋谷区がよい」など、“一生に一度だから”とマイホームにこだわりを持ち過ぎる人は予算をオーバーしがちです。女性は特にご用心。「壁紙は変えたい」「カーテンとソファーカバーは統一したい」など「友達が来た時に自慢をしたい」という見栄っ張り支出は、一つ一つは何とかなる金額でも積み重なると総額で大きな金額になるからです。このオプションを付けるといくら追加支出がかかるのかをメモをして総額を計算するようにしましょう。

　そもそもマイホーム探しの前に予算を決めるべきです。予算とは自己資金と無理なく返済できる住宅ローンの金額の合計額です。住宅ローンは毎月の収入のなかから無理なく返済でき、かつ定年退職までに返済できる金額に留めるようにしましょう。

借入額によって毎月返済額はこんなに変わる

例えば、借入金額3000万円、金利1.5%、35年返済（元利均等返済）の場合、毎月の返済額は約9万2000円です。他の条件は同じで借入額を4000万円にした場合の毎月返済額は約12万2000円になります。毎月の返済額が3万円も変わるのでその差は大きいですね。

　「ローン返済額は家賃相当額」とも言われますが、その他にもかかる固定資産税など維持費にも注目しましょう。また、マンションの場合、管理組合や、管理人常駐のための管理費、将来のメンテナンスのための修繕積立金が必要になります。どちらも5年毎に見直しがあるケースが多く、修繕積立金に関しては途中から上昇する場合も多いです。ローン返済額に維持費も加えて、以前に借りていた家賃と同等額であれば家計を無理なく回しやすいでしょう。

　また、変動金利で借りる場合は毎月の返済額が途中で変わる可能性もあるので注意しましょう。変動金利で借りる場合、市場金利の変化によって住宅ローン金利も変動します。半年ごとに金利の見直しがあるのが一般的です。10年以上の固定金利を組むとその期間は返済額が一定のために将来の返済額を見通しやすくなります。

ローンを返済しながら老後資金を作れますか？

住宅ローンを組めるだけ組んではいけないもう一つの理由にローンを返済しながら老後資金を貯めなければならないということが挙げられます。60歳以上の単身無職世帯の平均的な収入は約12万円ですが、支出は約15万6000と毎月約3万6000円の赤字になっています（総務省統計局「家計調査報告2016」より）。年間で約43万円の貯金を取り崩している計算になるのです。

　例えば、65歳までは働くというA子さんの場合。65歳から90歳までの25年間は年金と貯金の取り崩しでの生活になります。平均的な支出と同じように年43万円取り崩すのであれば、生活費だけでも25年間で1075万円になります。介護などの予備費も加えると約1500万円の老後資金を作る必要があることが分かるでしょう。老後資金は退職金、確定拠出年金、積立型の生命保険などで準備をしてももちろん大丈夫です。

老後とのバランスも考えて、マイホームの予算を再度調整しましょう

老後資金が恐ろしいと感じた人も多いかもしれません。ですが、ローンを完済済みのマイホームがあるということは一つの老後への備えになります。実は先ほどの家計調査の平均的な支出額のうち、住居費は月約1万3000円程度。ローン完済後の持ち家で維持費だけを支払っている金額を前提として計算されています。つまり一生賃貸の場合、あるいは退職後もローンを完済できていないという場合は更に多くの貯金を準備する必要があるのです。

　無理のない範囲のローンに留め、退職までに完済をして、その住宅に住み続けるということが原則にはなりますが、老後を迎えるにあたって持ち家ということは一つの安心材料にはなりそうです。

住宅購入は一生で一番というくらい大きなライフプランになります。金融広報中央委員会の「知るぽると」というサイトでも資金プランシミュレーションができます。借入額の条件を入れて毎月の返済額を試算する「借入返済額シミュレーション」を事前にすることもおすすめです。借入額によって毎月の返済額が、さらには老後のゆとりが大きく変わるために、じっくり考えて決断をすることをおすすめします。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

いよいよ来年、2019年10月に消費税率が10％に引き上げられる予定です。多くの人にとって人生で最も大きな買い物になるマイホーム購入やリフォーム、いったいいつ行えばよいのでしょうか。駆け込み購入が得かと思いきや、10%になっても受けられる優遇措置もあります。比較検討してみましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。消費税8%と10%、マイホーム購入価格はどれくらい変わる？

消費税が2%変わるとマイホームなどの大きな買い物をするときに値段が大きく変わりそうですね。どんな場合に消費税がかかるのかみていきましょう。まず、住宅価格のうち土地代は非課税になります。課税されるのは新築マンションや一戸建ての「建物分の価格」です。土地に関しては「資本の移転」であるとされ、消費税はかかりません。

例えば、価格が4000万円の物件のうち、建物分の価格が2000万円なら消費税額は「2000万円×8％＝160万円」、税込価格は4160万円となります。10%になると消費税額は200万円で税込み価格は4200万円になり、40万円負担が増えることになります。

個人が売主の中古住宅を購入する場合には消費税はかかりませんが、不動産会社がリフォームして販売する中古住宅などの場合には課税されます。リフォームの場合も同じように消費税が課税されます。

購入時にかかる諸費用で消費税がかかるのは、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、登記費用のうち司法書士報酬など。各種保険料、マンションの管理費などは課税されません。消費税がかかる費用、かからない費用と整理をすることでおおよその負担増が見えてきます。

いつまで8%で買える？　経過措置とは？

そもそも、消費税率はマイホーム購入のどの時点の税率が適用されるかご存じでしょうか。工事完了（引渡し）時点の税率となります。ただし、税率が引き上げられる半年前にあたる2019年3月31日までに契約したものには経過措置が適用され、引渡しが同年10月以降になっても「8％」で課税されます（新築の場合もリフォームの場合も同じ）。

基準日直前にリフォーム工事を実施する場合、工事の集中や天候等により工事が遅れ、工事完了（引渡し）時期が10月以降となり、「10％」が適用される可能性があります。そのため、増税前にリフォームを検討している人は早めに計画を立てておくとよいでしょう。もちろん新築の場合も余裕を持った計画を立てる必要があります。

10%になっても負担を軽減させる政策がある

それでは消費税が上がったら、増税分の負担がそのまま増えるのみなのでしょうか。2014年4月に消費税が8％へと引き上げられた際、その負担増を軽減するために「すまい給付金」制度が新設されました。これは、一定の収入以下（年収510万円以下が目安）の人が住宅ローンを借りて家を買う場合、収入に応じて最高30万円の給付が受けられる制度です（購入年齢が50歳以上の場合は、住宅ローンを借りない場合でも受けられる場合がある）。これが、消費税10％になると、給付額は最大50万円に引き上げられ、収入の上限（年収775万円以下が目安）も引き上げられます。

この他、家の購入や新築のために、親や祖父母から資金贈与を受ける場合の「贈与税の非課税枠」も変わります。消費税8％の現在は、「最大1200万円」ですが、消費税10％となると、「最大3000万円」まで贈与税がゼロになります（非課税となるためには、贈与の翌年の3月15日までに住宅の引き渡しを受け、遅滞なく居住しなくてはならないなど各種要件あり）。

結局いつ買えばよいの？

いつ買うのがオトクなのかは、それぞれのケースで異なります。増税で増える負担と、負担を緩和する制度から受ける恩恵を天秤にかけ、8%で買うのか10%で買うのかどちらが自分にとって有利なのかを検討してみましょう。そのためには個々人でシミュレーションをしてみることが有効です。負担のほうが大きくなるようならば前倒しを検討するのも手かもしれません。マイホームは大きな買い物でその後のキャッシュフローも変わるので、場合によってはFPなどの専門家に相談をするのも手です。

増税で具体的にいくら負担額が増えるのか、シミュレーションをしてみると、思ったより少ない金額だった、という方もいるかもしれません。例えば、親や祖父母から援助をたくさん受ける人の場合、消費税が10%になってから拡大する「贈与税の非課税枠」を利用するのも一つです。「すまい給付金」の対象になりそうな方もウェブサイトでシミュレーションができるのでいくらもらえそうか確認をするとよいでしょう。

いかがでしょうか。人によっては必ずしも8%で駆け込んだほうがよいというわけでもないことが分かると思います。消費増税の負担と負担を軽減させる政策を理解し、自分はいつ買うのがよいのかを家族で話し合えるとよいでしょう。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

昨年、住宅ローンを借りて住宅を購入した人は、条件が合えば住宅ローン控除（住宅ローン減税）が適用になる。ただし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるためには確定申告が必要だ。会社員にはあまり縁のない確定申告だけれど、所得税や住民税の節税対策になるので忘れずに手続きをしたい。ここでは制度を利用するための条件や手続きの方法について詳しく紹介していく。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の基本をおさらい。戻ってくるのはいくら？

住宅ローン控除（住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンの年末残高の1％相当額が10年間、所得税から控除される制度。確定申告をすることで、控除をうけることができる。

確定申告は、1年間の所得を税務署に申告して所得税額を「申告納税」する、または納めすぎた所得税額を「還付申告」すること。会社員の場合、毎月の給与からその年の所得税の概算額が天引きされているため、住宅ローン控除（住宅ローン減税）で、確定申告（還付申告）をすることで、このすでに納めてある所得税から、控除される金額が戻ってくることになる。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の最大控除額は下の表のとおり。一般住宅の場合、10年間で400万円（1年で40万円）ととても大きな金額だ。ただし、実際に所得税から戻ってくる金額は納めている税額が上限。所得税から年間40万円を控除されるには、年末時に住宅ローン残高が4000万円以上あること、所得税を40万円以上納めていることが条件になるため、実際の控除額は年収や借入額によってケースバイケース。なお、所得税から控除し切れなかった分は、一定の限度で住民税からも控除される。

【画像1】住宅ローン控除（住宅ローン減税）の最大控除額（筆者作成）

【画像2】住民税からの控除の最大控除額（筆者作成）

利用できるのはどんな住宅ローン？どんな人？どんな家？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用するには、住宅ローン、人、家それぞれに要件がある。下にまとめた要件をチェックして、自分がクリアしていれば確定申告の準備を始めよう。

＜住宅ローンの要件＞
・返済期間10年以上
・借入金は住宅の建物の取得のために借り入れたもの。または住宅の建物と敷地にかかる借入金を一体として借り入れたもの
・銀行や信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、社内融資などからの借入金（親族や、役員をしている会社などからの借入は対象外）
・勤務先からの融資の場合は、無利子又は0.2％（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1％）に満たない利率による借入金を除く

＜人と家の要件＞
・新築住宅の場合
・新築または取得の日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
・住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・新築または取得した住宅の登記簿上の床面積が50m2以上。店舗併用住宅等の場合は床面積の2分の1以上が居住用であること
・居住した年とその前後2年間（通算5年間）、居住用の財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除等の特例を受けていないこと

・中古住宅の場合
上記の「新築住宅の場合」の要件を満たしたうえで
・建築後使用されたものであること
・次のいずれかに該当すること
　○マンション等の耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以内
　○木造など非耐火建築物の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以内
　○新耐震基準に適合する建物であること（既存住宅売買瑕疵保険に加入して2年以内の中古住宅も、新耐震基準に適合するものとされる）
　○贈与や、生計を一にする親族等からの購入ではないこと

確定申告はいつからいつまで？　手続きはどうすればいい？

2017年分の確定申告書の受け付けは2018年2月16日（金）から3月15日（木）まで。ただし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は確定申告のなかの「還付申告」に当たり、入居した年の翌年1月1日から申告ができる。つまり、昨年家を買って入居した人の場合、2月16日を待たなくても、すでに申告することができるのだ。確定申告期間中は税務署が混雑するので、準備が整っているなら早めに申告してしまうといいだろう。また、還付金は指定の金融機関口座に振り込まれるが、手続きが早いほうが振り込まれる時期も早くなる傾向にある。

ではここで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の手続きに必要な書類とどこで入手するのかを確認しておこう。

【画像3】住宅ローン控除（住宅ローン減税）に手続きに必要な書類と入手先（筆者作成）

上表の書類がそろったら、必要事項を確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書に記入して税務署に持参してもいいし、郵送してもいい。また、国税庁のサイト上で確定申告書を作成してインターネット（e-Tax）で送信する方法もある。

確定申告は生まれてはじめてという場合、「書類の記入の仕方がよく分からない」「間違えないか不安」「ふるさと納税や医療費控除も重なっていて混乱してしまう」など、不安に感じる人もいるだろう。

その場合は、最寄りの税務署に相談を。確定申告期間中、税務署に設けられる確定申告会場では税務署員がマンツーマンで相談にのってくれる。また、税務署によっては確定申告の期間中は日曜日にも会場を開けているところもある。居住地を管轄している税務署の予定を事前にチェックしておこう（なお、一部地域では確定申告会場が税務署以外の場所に設けられるところもあるので注意）。

確定申告は毎年しなくてもOK。2年目以降は年末調整の対象に

会社員など給与所得者の場合、一度確定申告をしてしまえば、2年目以降の住宅ローン控除（住宅ローン減税）の手続きは勤務先の年末調整で済む。1年目の確定申告後、税務署から残り9年分の「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送られてくるので保管しておき、毎年、金融機関からの住宅ローンの「残高証明書」といっしょに勤務先に提出すればOKだ。

つまり、住宅ローンを使って家を買ったら、その翌年に1度だけ確定申告をすれば、あとは自力での申告をしなくても最長10年間の節税ができるのだ（自営業者、個人事業主等の場合は、毎年申告が必要）。

なお、還付申告の場合は入居の翌年1月1日から5年間申告書を提出することができる、つまり、申告をし忘れたり、3月15日を過ぎたりしても過去5年分までさかのぼって申告し、税金の控除を受けることができるのだ。

年度末が近づいてきて何かと忙しい時期だが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の申告手続きをしなければせっかくの節税チャンスを逃しかねない。これから10年間の節税のために、早めに準備をして申告しよう。

●関連記事
・確定申告で税金が戻ってくる、住宅ローン控除ってどんな制度？
・住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？

住宅ローンには主に、変動金利型や固定期間選択型、全期間固定型の3タイプがある。2016年度に最も多く貸し出されたのは変動金利型なのだが、実は前年度より大幅に減少したという。その背景と金利タイプによる違いについて説明していこう。【今週の住活トピック】
2017年度「民間住宅ローンの貸出動向調査」の結果公表／住宅金融支援機構金利タイプは３つ。変動金利型が半数を占めるが大幅に減少

住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」があり、「固定期間選択型」で当初金利が固定される期間は、2年、3年、5年、10年などがある。

住宅金融支援機構が2017年7～9月に実施した「民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、金融機関が2016年度に新たに貸し出した（借り換え含む）民間住宅ローンの額の構成比は、「変動金利型」が49.9％と半数を占めたが、2015年度の61.8％に比べて大幅に減少した。

一方、「固定期間選択型」は増加し、特に当初10年金利を固定する「10年固定」は2015年度の18.2％から28.8％と大幅に増加する結果となった。

【画像1】金利タイプ別の貸出実績（出典／住宅金融支援機構「民間住宅ローンの貸出動向調査（2017年度）」）

住宅ローンを利用した人を対象とした調査結果のなかには、変動金利型が増えたという結果が出たものもあるが、全国の金融機関311件の貸出額の調査結果なので、全体の傾向を表していると見てよいだろう。

ただし、この調査には民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する全期間固定型ローンの【フラット35】は含まれていない。そのため実際には、【フラット35】の貸出額が加わることで、「全期間固定型」は調査結果より多くなると考えられる。

今後の金利動向にも注意！金利タイプはどう選ぶ？

さて、住宅ローンを借りる際に、どう考えて金利タイプを選んでいるのだろう？

どの金利タイプを選ぶか決めるには、適用される金利や予定している返済期間、今後の金利変動をどう予測するか、金利上昇による利息増加への対応力などによって変わる。

金利は低いほど利息が少なくて済むが、長期的に返済を続ける住宅ローンの場合、金利が変動するリスクを読み込んでおく必要がある。ローンを借りる際に金利を固定した期間は、市場の金利が変動しても固定される。

一般的に、今のような市場が低金利のときには、「変動金利型」のほうが適用される金利が低く、長く金利が固定される「全期間固定型」のほうが金利は高くなる傾向にある。

もし「今後は市場の金利が上がる」と予測するなら、適用される金利が変動金利型より少し高くても、今の低金利を長く固定できる「全期間固定型」などを選ぶほうがよいとされる。逆に「市場の金利はまだ下がる」と予測するなら、「変動金利型」を選ぶほうがよいとされる。

また、「今後も市場の金利が変わらない」と予測するなら、適用金利が低い「変動金利型」や変わらないと思う期間の「固定期間選択型」（2年くらいは変わらないと思うなら2年固定を選ぶなど）を選ぶとよいだろう。

調査結果で変動金利型が減少しているのは、すでに最低水準の低金利になっているのでもう大きく下がることはないという予測が増えているという見方もできる。さらに、10年固定が増加しているのは、そうはいっても10年程度は今の低金利が続くという予測が多いとも考えられる。

返済期間や金利上昇への備えによっても選択肢は変わる

ただし、返済期間によって考え方は変わる。借り換えで返済期間が短くなっている場合などはなおさらだ。

最長の35年返済では、35年間にわたって金利が上乗せされるが、例えば10年返済なら金利は10年間にかかるだけだ。5年後に市場の金利が上昇を始めたとすると、残りの30年間も金利上昇の影響を受ける場合と残りの5年間しか影響を受けない場合では大違いだ。

金利は借入額の元金にかかる点も見逃せない。同じ額を借りた場合でも返済期間が短いほど、毎月の返済額は増えるが借入額の元金の減り方も早い。元金の減り方が早いほど、金利上昇による利息増加の影響を小さくできるというわけだ。

ほかにも、めいっぱいローンを借りて家計に余裕がない場合は、金利が上昇して毎月の返済額が増えると家計を圧迫するが、余裕が十分ある場合なら毎月返済額の上昇への対応策もいろいろ考えられる。

今後は金利が上昇すると予測した場合でも、返済期間が短い場合、金利上昇への備えがある場合などでは、適用される金利が低い金利タイプを選ぶという選択肢もある。

どの金利タイプを選ぶかは、こうしたことを総合的に考えて判断するのがベストだ。

そうはいっても、目先の適用金利の低いものを選ぶ人が多いのが現実だろう。長く返済する不安から、毎月の返済額を減らしたい気持ちも分からないではない。
でも、長く返し続けるからこそ、借入額や返済期間、金利タイプは慎重に判断したいもの。多くの人が選ぶ金利タイプではなく、自分の家計や将来プランに合った金利タイプを選ぶようにしてほしいものだ。

（独）住宅金融支援機構は、このたび2017年度「民間住宅ローン利用者の実態調査（民間住宅ローン利用者編）」（第1回）の調査結果を発表した。調査対象は2017年4～9月に民間住宅ローンを借り入れた1,495名。調査方法はインターネット。調査時期は2017年10月。

それによると、金利タイプは、前回調査（2016年10月～2017年3月）と比べ、「変動型」の利用割合は50.4%と増加し、「固定期間選択型」も36.9%と増加したが、「全期間固定型」は12.6%と減少した。また、「全期間固定型」では「フラット35」の利用割合は、おおむね60%程度で推移していたが、今回調査では前回調査に引き続き減少、50%を下回った。

今後1年間の住宅ローンの金利見通しは、「ほとんど変わらない」が57.6%（前回51.9%）で増加、「現状よりも上昇する」は29.4%（同37.5%）で減少した。

利用した住宅ローンを選んだ決め手は、「金利が低いこと」が68.0%と多数。次いで、「将来の返済額を確定しておきたかったから」（20.1%）、「諸費用が安かったこと」（19.8%）と続いた。フラット35を利用した理由では、「金利上昇に備えて将来の返済額を確定」（61.8%）と、「金利が低い」（50.6%）が多い。

ニュース情報元：（独）住宅金融支援機構

働く女性の就労促進を促す効果を狙って、2018年１月から配偶者控除が大きく改正されます。配偶者控除が改正されることによって、共働き世帯の働き方はどのように変わるのでしょうか。控除額を超えたとしても、住宅ローン控除と合わせ技で節税する方法もあります。どういうことなのか、解説していきましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。配偶者控除大改正、何が変わる？

そもそも配偶者控除とは、妻（夫）の年収が「103万円以下」なら、パートナーの給与所得から38万円が控除されるという仕組み。103万円を越えると控除額が段階的に減っていき、141万円でゼロになるために「103万円の壁」と言われてきました。

今回の改正で、38万円の控除が受けられる妻（夫）の年収の範囲が「150万円以下」に変わります。150万円を超えると控除額が減っていき、201万円を越えるとゼロになります。政府は控除を受けることができる範囲を広げることにより、より働きやすい社会を目指していくとしています。

もう一つのポイントとして、配偶者控除が適用される夫に年収制限が付くようになることが挙げられます。夫の年収が「1120万円を超える」と控除額が次第に減り、年収「1220万円を超える」とゼロになるのです。従来は配偶者特別控除にのみ年収制限が付いていましたが、今後はたとえ妻に収入がなくても、高額納税者である夫は配偶者控除を適用されなくなります。

配偶者控除を越える働き方もあり？　それぞれが住宅ローンを借りられる！　

【画像1】(写真/PIXTA)

とはいえ、子育てが落ち着いて再就職を考える際に、配偶者控除の上限を少しだけ越えてしまうという場合も出てくるでしょう。頑張って働いて年収が250万円という場合、受けられる控除がなくなってしまい、損になってしまうのでしょうか。

たしかに、配偶者控除は受けることができなくなります。しかし、妻が安定した収入を得ることによって受けることができる有利な制度もあります。

その代表例として「住宅ローン控除」があります。住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度ですが、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請をし、世帯単位ではないのがポイントです。つまり、夫婦でしっかりと収入がある場合はそれぞれがローンを借り、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるのです。住宅ローン控除は税額から直接差し引く税額控除のために、非常に有利な制度になります。

具体的には、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されるのです。

どれくらい節税できる？ケーススタディで考えてみよう！

「子育てが落ち着いて再就職をしたい」「家族計画も固まってきたのでおうちも買いたい」そんな風に考えているA家庭の場合。妻が働いて収入をしっかりつけてから、夫婦で住宅ローン控除を受けるという方法も考えられます。

例えば、夫収入600万円、妻収入250万円、5000万円の住宅ローンを組む予定で、夫が4000万円、妻が1000万円の借り入れをし、住宅ローン控除を受ける場合。軽減される所得税・住民税は最大で夫が約40万円、妻が約10万円になります。年末のローン残高が減ることによって受けられる税額控除は少しずつ軽減されますが、10年間控除を受けることができます。

具体的な控除の仕組みを知りたい場合はこちら
住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？　

次に共働きをしていた時にそれぞれ住宅ローンを組んでいたB家庭のケース。出産後に妻が働いていない期間があり、その期間は所得がないため、当然住宅ローン減税を受けられなかった期間がありました。しかし、子育てを終えて再び働くことで、また夫婦で住宅ローン控除を受けることができるようになります。

このように、妻が安定をした収入をつけることで住宅ローンを組むことができ、住宅ローン控除のような有利な税金のメリットを享受することができる場合もあるのです。

「103万円の壁」など扶養の範囲で働くということに目が行きがちですが、収入を付けることで社会的な信用を得ることができ、お金を借りるということも可能になります。住宅ローン控除のように、夫婦それぞれ個人単位で受けることができる税制の優遇と、”合わせ技”で考えていきたいものですね。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

働く女性の就労促進を促す効果を狙って、2018年１月から配偶者控除が大きく改正されます。配偶者控除が改正されることによって、共働き世帯の働き方はどのように変わるのでしょうか。控除額を超えたとしても、住宅ローン控除と合わせ技で節税する方法もあります。どういうことなのか、解説していきましょう。【連載】賢い住まいのマネー術
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。配偶者控除大改正、何が変わる？

そもそも配偶者控除とは、妻（夫）の年収が「103万円以下」なら、パートナーの給与所得から38万円が控除されるという仕組み。103万円を越えると控除額が段階的に減っていき、141万円でゼロになるために「103万円の壁」と言われてきました。

今回の改正で、38万円の控除が受けられる妻（夫）の年収の範囲が「150万円以下」に変わります。150万円を超えると控除額が減っていき、201万円を越えるとゼロになります。政府は控除を受けることができる範囲を広げることにより、より働きやすい社会を目指していくとしています。

もう一つのポイントとして、配偶者控除が適用される夫に年収制限が付くようになることが挙げられます。夫の年収が「1120万円を超える」と控除額が次第に減り、年収「1220万円を超える」とゼロになるのです。従来は配偶者特別控除にのみ年収制限が付いていましたが、今後はたとえ妻に収入がなくても、高額納税者である夫は配偶者控除を適用されなくなります。

配偶者控除を越える働き方もあり？　それぞれが住宅ローンを借りられる！　

【画像1】(写真/PIXTA)

とはいえ、子育てが落ち着いて再就職を考える際に、配偶者控除の上限を少しだけ越えてしまうという場合も出てくるでしょう。頑張って働いて年収が250万円という場合、受けられる控除がなくなってしまい、損になってしまうのでしょうか。

たしかに、配偶者控除は受けることができなくなります。しかし、妻が安定した収入を得ることによって受けることができる有利な制度もあります。

その代表例として「住宅ローン控除」があります。住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度ですが、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請をし、世帯単位ではないのがポイントです。つまり、夫婦でしっかりと収入がある場合はそれぞれがローンを借り、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるのです。住宅ローン控除は税額から直接差し引く税額控除のために、非常に有利な制度になります。

具体的には、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されるのです。

どれくらい節税できる？ケーススタディで考えてみよう！

「子育てが落ち着いて再就職をしたい」「家族計画も固まってきたのでおうちも買いたい」そんな風に考えているA家庭の場合。妻が働いて収入をしっかりつけてから、夫婦で住宅ローン控除を受けるという方法も考えられます。

例えば、夫収入600万円、妻収入250万円、5000万円の住宅ローンを組む予定で、夫が4000万円、妻が1000万円の借り入れをし、住宅ローン控除を受ける場合。軽減される所得税・住民税は最大で夫が約40万円、妻が約10万円になります。年末のローン残高が減ることによって受けられる税額控除は少しずつ軽減されますが、10年間控除を受けることができます。

具体的な控除の仕組みを知りたい場合はこちら
住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？　

次に共働きをしていた時にそれぞれ住宅ローンを組んでいたB家庭のケース。出産後に妻が働いていない期間があり、その期間は所得がないため、当然住宅ローン減税を受けられなかった期間がありました。しかし、子育てを終えて再び働くことで、また夫婦で住宅ローン控除を受けることができるようになります。

このように、妻が安定をした収入をつけることで住宅ローンを組むことができ、住宅ローン控除のような有利な税金のメリットを享受することができる場合もあるのです。

「103万円の壁」など扶養の範囲で働くということに目が行きがちですが、収入を付けることで社会的な信用を得ることができ、お金を借りるということも可能になります。住宅ローン控除のように、夫婦それぞれ個人単位で受けることができる税制の優遇と、”合わせ技”で考えていきたいものですね。

花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ 借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。