カテゴリー: 土地

「交差点をはさんでこちら側とむこう側」「道が一本違うだけ」——それなのに、土地の価格が大幅に変わる。こうした不思議な現象が、街のあちこちに見られます。

なぜそんなことが起きるのか？　街をもっとよく知る手がかりとして、今回注目するのが「路線価図」。本来は持ち歩くための地図ではありませんが、住まいと街の解説者として30年以上活動する中川寛子さんは、この地図を活用して土地の価格の理由を探る「街あるき」をしています。2023年には著書『路線価図でまち歩き　土地の値段から地域を読みとく』（学芸出版社）を刊行しました。

（写真撮影／小林景太）

「長く住む家や投資対象を探している人、街づくりに関わる人など、何か目的があって街をながめる人たちのヒントになるはず」と中川さん。路線価図を片手に、一緒に街を歩いてみました。

「路線価図」で地価の差分に注目

国税庁が毎年発行する路線価図。本来は、相続税や贈与税の算出時に参照されます。誰でもインターネット上で見ることができるデータです。

中目黒駅周辺の路線価図（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

路線価図上では、道（路線）ごとに「1平方メートルあたりの価格」が設定されています。記されている数字は千円単位です。

たとえば、地図上の[A]に注目。「1600」と書かれた道に面する土地は、1600×1000円＝1平方メートルあたり160万円。坪単価（3.3平方メートル）に変換すると、1坪あたり528万円です。

また、[B]のように、「2990」「1690」「980」「1400」と複数の路線価に囲われている土地は、物件の入口が面している道の価格を参照します。

注意点として、路線価図に記載されている数字は実際に売買される価格そのものではありません（※）。街あるきで路線価図を利用する際は、周辺の路線価を比べることでエリア傾向や道単位での差に注目するのが醍醐味となります。

※　日本の土地価格の基準には「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」「相続税評価額」がある。路線価図は平成4年以降、公示地価の8割程度に評定されている。さらに、公示地価と実勢価格にも乖離がある。

実際に歩くのはなぜ？

路線価図の主な用途は、税の算出。つまり、持ち歩いて使うことはまず想定されていません。地域により縮尺も異なります。

中川さんは、土地の価格に関する記事の執筆依頼をきっかけに「土地の価格をただ比べるだけではなく、その理由を考えるべく現地を歩いてみよう」と思いつきました。2005年ごろから、さまざまなエリアで街あるきを続けているそう。

これまでの活動を通して、地形や街の成り立ち、再開発の様子など、たくさんの要素が価格に反映されることを実感している中川さん。「街の現在は地形×歴史でわかる」と話します。

ただし、いずれにしても「路線価が高ければ良い土地／低かったら悪い土地、ということではない」のが大事なポイント。個人の生活スタイルや優先事項、街づくりなどの事業目的によって、土地や住宅の価値は変わってくるからです。

中目黒から渋谷まで歩いてみる

中目黒駅（写真撮影／小林景太）

ということで、気持ちよく晴れた某日の午前10時、中目黒の駅前で中川さんと待ち合わせ、渋谷まで歩いてみます！

東急東横線と東京メトロ日比谷線が乗り入れる中目黒駅は、駅周辺の再開発に伴い人気が高まったエリアのひとつ。

路線価図に中川さんが散策コースを書き込んだもの。ピンク色の線が今日の道のり（画像提供／中川寛子さん）（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

指定された集合場所で、まずは路線価図をチェック。実はここが駅周辺で最も数値が高い場所。記された数字は「3710」……つまり1平方メートルあたり371万円。坪単価は1000万円以上に！

「平均的なトイレの面積は、だいたい0.5坪。たとえばの計算ですが、トイレ用の土地代だけで500万円くらいかかっちゃうってことですね」（中川さん）

価格と立地の関係は？　「一つのルールと二つの例外」

路線価図（左）と、実際の道のり（右）（写真撮影／小林景太）（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

ひとまず、中目黒の高台を歩くべく、渋谷とは逆方向へ。駅前の幹線道路から線路沿いの脇道へ入ります。この道は「1690」。駅前の「3710」から、一つ道を曲がっただけでいきなり数字ががくっと下がりました。

「ものを見るときは、『規則性』と『その規則性にのらないもの』に注目します。路線価図による土地と価格の関係は、大きく一つの基本的なルールと2つの例外があると考えているんです」と中川さん。

まず、基本ルールとなるのは「利便性」。
街の中心地（≒駅）から近いと土地の価格は高くなり、遠いと価格は低くなります。幹線道路沿いは価格が高く、路地に入ると低くなるのもこのルールに当てはまります。

しかし、「駅近なのに安い」「駅から遠いのに高い」というケースも。これには、次の2つの例外が関係すると中川さんは考えています。

「例外の一つ目は、住環境。環境がいいと価格は高くなります。閑静なエリアや、景観の良い土地は人気があるため高くなり、すると住宅も高級なものになっていきます。例外の二つ目は、安全性（防災）。地盤の固い土地、水害を避けやすい高台など、安全性が高いと価格は高くなっていきます」

道が一本違うと、何が違うのか

それでは、路線価を見ながら、実際の地形や土地の特徴を確かめていきましょう。

（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

住宅地の路地で、交差点を境に路線価がそれぞれ異なる箇所を発見。地図上では同じ一本の道に見えますが、「650」と「710」の区画の差は60、つまり1平方メートルあたり6万円も価格が異なります。なぜでしょうか？

（写真撮影／小林景太）

実際に歩いてみると、理由が見えてきました。交差点から手前は道幅がせまく一方通行であるのに対し、交差点より奥は道幅が広くなっています。このように、道幅は土地の価格に大きく関わります。

面している道路の幅員によって建てられる建物の大きさは変わってきます。一般には道幅のある道路に面しているほど大きな建物が建てられるので、前面道路の道幅が広い土地ほど高くなるのです。

視界の先に渋谷の高層ビルが見える（写真撮影／小林景太）

高台の住宅地を通り、渋谷方面へ。この辺りは駅から離れているにも関わらず、路線価が全体的に高いエリアです。

台地で昔はさらに眺望も良く、防災と住環境の2点から路線価が高くなっているのだと予想できます。「土地の標高も、大きな要素になる」と中川さん。

地図上の3本の道と、②の道の実際の様子（写真撮影／小林景太）（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

そんな台地の住宅地で、同じ方向に延びた3本の道。大通りに最も近いのは①の道ですが、最も路線価が低いのは②の道でした。「道幅に加え、行き止まりで何かあった時に避難に懸念があることが価格に影響していそうです」（中川さん）

（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

幹線道路の山手通り沿いは「1760」など高い数値がならびますが、路地を1本入ると「700」に。坪単価で300万円以上も違います。

実際に歩くと、数字上の違いと自分の感覚にもギャップを感じます。「住む分には、むしろ一本入った路地のほうが落ち着いていて良いのでは？」「日当たりを重視するならどっちだろう？」など、具体的な想像が膨らみました。

（写真撮影／小林景太）

目黒川を渡り、渋谷方面へ。再び上り坂が続きます。

（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

（写真撮影／小林景太）

標高約30メートル、中目黒方面にひらけた西郷山公園。この公園の近くにある3本の道はそれぞれ数メートルしか離れていないにも関わらず、路線価が異なりました。

土地の価格が高いエリアでは、下り坂や一方通行といった特徴が大きな価格差として表れます。仮にこの辺りの物件情報だけをピンポイントで見比べた場合、こうした背景までは気づけなかったかもしれません。

南平台、鉢山、鶯谷ー渋谷の地名をたどる

渋谷の高層ビルに近づいてきた（写真撮影／小林景太）

南平台町から鉢山町、鶯谷町を通って渋谷駅に向かう（引用／令和5年 路線価図）背景地図／© ZENRIN CO., LTD.

「南平台、鉢山、鶯谷、桜丘など、地形が反映された地名が多いのが渋谷エリアの特徴。渋谷自体も『谷』ですね。そして、中心部ほど路線価の差も大きく表れます」（中川さん）

鶯谷町の路地、川の跡だとうかがえる（写真撮影／小林景太）

暗渠（あんきょ）や緑道といった、かつて水路だった道は低地で比較的価格が低いことが多いそう。

「緑道ひとつとっても、景観の良さ、将来も風景が変わらないことをプラスにとらえる人がいれば、防災面を心配する人もいる。低地の物件は日当たりを気にする人にはマイナス要因でも、日中出ずっぱりの人はお買い得と感じるかもしれません」（中川さん）

再開発と土地の価格

（写真撮影／小林景太）

渋谷駅に到着。この辺りは谷状の地形をカバーするように高架の通行路を設けた開発が行われているのが見て取れます。ところで、再開発は路線価図にどのくらい影響を及ぼすのでしょうか？

「商業地はともかく、住宅地ではごく限られた周辺だけが値上がりし、それ以外には影響がほとんど及ばないケースもあります。いずれにしても、中心部以外では再開発直後に一気に路線価が跳ね上がるというより、開発前から上昇が積み重なっていき、気が付くと大きな差になっているという上がり方のほうが多いようです」（中川さん）

住みよい土地かはその人次第、街あるきで判断材料を集めよう

道中、中川さんからこんな問いかけが。

「川をはさんで2軒の住まい、ひとつは高台にある築年数の古い物件、もうひとつは低地にある新築物件。どちらを購入したいですか？」

答えはその人のライフスタイルによって変わってくるでしょう。ただ、そもそもそこがどんな土地か特徴を掴んでおくことで「思っていた環境じゃなかった」という失敗を減らせそうだなと、今回の街あるきで実感しました。何より、実際に歩くと街への解像度がぐっと高くなります。

賃貸や住宅購入に際して「実際に現地を見たほうがいい」とはいわれても、どこを見るか基準があいまいな人もいるはず。そんなとき、路線価図による街あるきは一種の判断材料になるかもしれません。目的をもって見比べることで、街の良いところや気になるポイントをぜひ見つけてみてください。

●取材協力
中川寛子さん
住まいと街の解説者。（株）東京情報堂代表取締役。30年以上不動産を中心にした編集業務に携わり、近年は地盤、行政サービスその他街の住み心地をテーマに活動。2023年4月に著書『路線価図でまち歩き　土地の値段から地域を読みとく』（学芸出版社）を刊行。路線価図を手にまちを歩くガイド活動もおこなっている。

『路線価図でまち歩き　土地の値段から地域を読みとく』（学芸出版社）

リクルートが「『住宅購入・建築検討者』調査（2022年）」を公表した。この調査では、住宅の購入や建築を検討するうえで、知っておきたい制度などについての理解・関心度も聞いている。その結果、理解・関心度の高いワードの多くが、住宅ローンや減税に関するものだということが分かった。

【今週の住活トピック】
「住宅購入・建築検討者」調査（2022年度）公表／リクルート

住宅購入・建築検討者は一戸建て派が多数を占める

調査は、首都圏、東海圏、関西圏の三大都市圏と政令指定都市のうち札幌市、仙台市、広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女で、過去１年以内に住宅の購入・建築、リフォームについて具体的に検討した人を対象に行われた。

検討している住宅の種別（複数回答）は、「注文住宅」が過半数の56％で、「新築一戸建て」32％、「中古一戸建て」29％、「新築マンション」32％、「中古マンション」26％、「（現在住む家の）リフォーム」15％となっている。「一戸建てか、マンションか」を聞く（単一回答）と、「ぜったい」と「どちらかといえば」の合計で、「一戸建て派」が63％、「マンション派」が22％と、一戸建て派が多数を占める結果となった。

また、検討している物件に、「永住する」と考えているのは45％、「将来的に売却を検討している」のは24％、「将来的に賃借を検討している」のは5％だった。

過半数が名前も内容も知っている、【フラット35】、「リノベーション」、「住宅ローン減税」

この調査では、「税制・優遇制度などへの理解・関心」について、詳しく聞いている。聞いた税制・優遇制度は、「今後創設予定の税制・優遇制度」、「住宅購入に関する税制・優遇制度」、「住宅購入に関する金利・補助金」、「物件の構造・仕様、取引、他に関するもの」に大別され、それぞれ複数項目を聞いている。

その項目の中で、「言葉も内容も知っている」と回答した割合（以降は、「認知度」と表記）の多いものを挙げてみよう。

■認知度の高い項目（上位10項目）

順位制度名等認知度1【フラット35】75%2リノベーション63%3住宅ローン減税※56%4【フラット35 S】46%4空き家バンク46%6固定資産税の減額措置45%6スマートハウス45%8贈与税の特例42%9認定長期優良住宅41%10住宅リフォームの減税制度40%※住宅ローン減税については、さらに細かく聞いているが、順位としては省略した。
リクルート『住宅購入・建築検討者』調査（2022年度）を基に筆者が作成

認知度の上位には、住宅ローンと減税に関するものが多く入っているのが目立つ。ローンと税金は多くの人に関係するだけに、認知度が高くなっているのだろう。ちなみに、認知度が低かったのは、「BELS」（23％）や「安心R住宅」（25％）だった。

【フラット35】と「住宅ローン減税」のどこまで知っている？

この調査では、回答者に対して言葉とその内容について説明文を提示し、そのうえで、知っているかどうか聞いている。その説明について、紹介しておこう。

まず、1位の【フラット35】と4位の【フラット35 S】。

【フラット35】全期間固定金利の住宅ローンである【フラット35】において、2023年4月よりすべての住宅について、省エネ基準への適合を求める制度の見直しが行われる。【フラット35 S】一定の基準を満たした住宅を取得する場合、一般の住宅より金利を引き下げる制度。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する【フラット35】だが、ポイントは、2023年4月以降は省エネ基準に適合していないと利用できないことだ。金利を引き下げる優遇制度である【フラット35 S】は、すでにZEHなど省エネ性の高い住宅ほど金利が優遇される仕組みに変わっている。

2位の「住宅ローン減税」については、「返済期間10年以上の住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、住宅ローン残高の0.7％を所得税等から控除」と概要を説明しており、認知度は56％になっている。実は、調査ではさらに細かく聞いている。

【住宅ローン減税×環境性能】環境性能の優れた住宅では、減税の対象となる借入限度額が上乗せになる。【住宅ローン減税×中古OK】新耐震基準適合住宅（1982年以降に建築された住宅と定義）であれば、住宅ローン減税が適用される。【住宅ローン減税×増改築OK】自宅の増改築でも基準を満たせば、住宅ローン減税が適用される。【住宅ローン減税×新築床面積】2023年末までに建築確認を受けた新築住宅であれば、床面積が40平米以上50平米未満でも適用される。（それより以前は床面積50平米以上で適用対象）【住宅ローン減税×耐震改修】新耐震基準を満たさない中古でも、取得後一定期間内に耐震改修して基準を満たせば、住宅ローンが適用される。

いずれについても、認知度は46％～51％と高く、住宅ローン減税については細かい適用条件まで理解している人が多いことがわかる。

リノベーションなど認知度の高いワードを再確認

以下、上位に挙がった項目について、説明していこう。

リノベーション既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えること。空き家バンク地方自治体が、空き家の賃貸・売却を希望する所有者から提供された情報を集約し、空き家をこれから利用・活用したい方に紹介する制度。空き家対策の一つとして注目されている。固定資産税の減額措置2024年3月末までに新築住宅を取得した場合、固定資産税が3年間（マンション等の場合は5年間）、2分の1に減額される。スマートハウス太陽光発電システムや蓄電池などのエネルギー機器、家電、住宅機器などをコントロールし、エネルギーマネジメントを行うことで、家庭内におけるエネルギー消費を最適化する住宅。贈与税の特例住宅取得等資金として、子や孫が親や祖父母から贈与を受ける場合、通常の住宅で500万円、省エネ等住宅で1000万円まで贈与税が非課税になる。認定長期優良住宅耐震、省エネ、耐久性などに優れた住宅である長期優良住宅と認定されると、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減される。（住宅ローン減税では借入限度額が上乗せされる）住宅リフォームの減税制度耐震改修、バリアフリー対応、省エネ対応、三世代同居対応、長期優良住宅化対応の工事を行うと所得税等の控除がある。リクルート『住宅購入・建築検討者』調査（2022年度）を基に筆者が作成

少し補足説明をしておこう。
「リノベーション」については明確な定義がないのだが、住宅業界では一般的に、劣化した部分を建築当時の水準に改修するだけでなく、今の生活に合うように機能を引き上げる改修を行うことをいう。そのため、大規模な改修工事になることが多い。

「空き家バンク」は、かつては自治体ごとに公開しているホームページを見に行くしかなく、使いづらいものだったが、いまは民間の不動産ポータルサイトによって統一した内容で全国の空き家が探せるようになっている。

「スマートハウス」は、一般的にHEMS (home energy management system) と呼ばれる住宅のエネルギー管理システムで、家庭の電気などのエネルギーを一元的に管理する住宅のこと。IT技術を活用した住宅としてはほかに、IoT住宅（アイオーティー住宅。インターネットで住宅設備や家電などをつなげてコントロールできる住宅）などもある。IT技術によって、今後も多くのものがホームネットワークでつながり、安心安全や健康などの住生活の向上も期待されている。

ほかは、主に減税に関する項目が上位に挙がった。いずれも期限付きの減税制度となっている。期限がくると延長されるか、縮小されるか、終了するかになるので、注意が必要だ。

知っておきたい「新築住宅の省エネ基準適合義務化」と「インスペクション」

最後に、認知度が高くはなかったが、知っておきたい項目について紹介したい。それは「2025年新築住宅の省エネ基準適合義務化」（26％）と「インスペクション（建物状況調査）」（32％）だ。

新築住宅、特に一戸建てのような小規模な建築物にも、省エネ基準への適合が義務化されることになっている。適合義務化は、2030年までにZEH水準まで引き上げる予定となっている。こうした新築住宅への義務化によって、既存の住宅と省エネ性能に開きができる点も押さえておきたい。

「インスペクション」（32％）はもっと認知度が高いと思っていたので、少し意外に思った。中古住宅の売買において、宅地建物取引業者は、建物状況調査の事業者をあっせんするかどうかや、対象の住宅が建物状況調査を行っているかどうかなどを伝えることになっている。建物の状態はしっかり把握しておきたいものなので、認知度が上がることを期待したい。

さて、説明文が簡単に記載されていたとしても、「言葉も内容も知っている」というレベルは人それぞれだろう。何となく分かっているというレベルから、適用条件や期限まで正確に把握しているレベルまでさまざまある。実際に制度を利用しようとするときには、正確に理解していることが求められるので、この機会にぜひ各制度への理解を深めてほしい。

●関連サイト
リクルート「住宅購入・建築検討者」調査（2022年度）

山がちで平地が少ない日本は古来、さまざまな工夫を重ね、農地を整備してきました。しかし今、そうした農地が農業に使われず、その他の用途に転用もできないまま荒れていく、という問題が全国で起こっています。みなさんも、先祖代々の土地を受け継いできたものの農業をしなくなった、相続する人がいなくなったなど、身近で思い当たる人も少なくないのではないでしょうか。

将来も農業人口の減少は進むことがあきらかななかで、国もこの問題に着目し、新しい利用への試みが始まっています。そこで農林水産省 地域振興課 荒廃農地活用推進班の小林博美さんに現状を聞きました。

再生の困難度で名称が異なる

「遊休農地」「耕作放棄地」「荒廃農地」といった言葉がメディアなどに登場することが増えています。いずれも、もともとは農地だったのが現在は農地としては使われていない土地を指します。

（写真／PIXTA）

これらの名称は厳密には定義が異なります。
「荒廃農地」は現在耕作が放棄され、荒廃している土地で、通常の農作業では作物栽培が不可能な土地。一方、「遊休農地」には1号遊休農地と2号遊休農地があり、1号は農地として再生は可能であるものの、現在、耕作を目的にせず、今後もされないままになると考えられる土地、2号は周辺の農地に比べて極度に農業利用度が低い土地を言います。2号は荒廃化していませんが、1号は荒廃化しており、今後荒廃が深刻化する可能性が高い土地とも言えるでしょう。

（出典：農林水産省「荒廃農地の現状と対策」2021年7月）

遊休農地は農地法で定められた用語であり、荒廃農地は市町村が実施する調査の通知に定められた用語であるのに対し、「耕作放棄地」は、農林水産省が統計を取るうえで使ってきた言葉で、農業生産者の主観によって決まるとも言えます。しかし2020年以降は耕作放棄地という呼び名ではデータを取らなくなりました。
そこでここでは、1号遊休農地（特に農地再生の困難度が高い場合）も含めて、荒廃農地の現状を見てみます。

高齢化や後継者不足が大きな要因

荒廃農地の面積はこの10年ほど見ても横ばい状態ですが、農地全体の面積は減少しているため、荒廃農地が占める割合は大きくなっています。また、荒廃農地の中でも森林化するなど、農地への再生が特に困難な土地の比率は67.6%にもおよびます。

（出典：農林水産省「荒廃農地の現状と対策」2021年7月）

荒廃農地が出てくる理由を小林さんは次のように説明します。
「最大の理由は農業生産者が高齢化したり、後継者不足、つまり農業の担い手が減っていることです。一方、土地から見た場合は、自然条件の厳しさ。特に中山間地域はそうです」
機械化されたとはいえ、農業には体力が必要です。高齢化し、若手が減れば、耕作できる面積は減り、荒廃化が進むことになります。また小林さんは、土地所有者に「土地への関心心」が薄れていることも指摘します。

自然条件の厳しさというのは、土地整備が難しいことを意味します。一般に農地は、圃場、農道、灌漑設備、防災設備などの整備を必要としますが、例えば中山間地域では、道が狭く、整備のための重機などを持ち込むことができない場所が多いため、それが耕作放棄につながっています。

また中山間地域では鳥獣被害も大きな理由となっています。
荒廃農地が増えていくことは農業生産が減ることはもちろん、湛水機能（水田などが水を貯める機能）がなくなる、害虫などが発生して周辺農地に被害が出る、景観が損なわれる、廃棄物の不法投棄が増えるなど、さまざまな弊害が出てきます。このことは、農地が農業生産だけでなく、多面的な機能を持つ証拠とも言えるでしょう。

（写真／PIXTA）

農水省では、遊休農地対策、荒廃農地の発生防止・解消、そういった対策の一つとして遊休農地への課税強化などもしており、課税強化は通常農地の固定資産税の1.8倍となります（※1）。一方で、遊休農地の解消は難しく、土地所有者が荒廃農地を売ろうとしても、耕作条件が不利、買い手がつかない、価格が安いなどの理由でむずかしく、なかなか利用が進んでいないのが現状となっています。
　
※1：通常の農地の固定資産税の評価額は、売買価格×0.55（限界収益率）だが、遊休農地は0.55を乗じない。その結果、通常農地の約1.8倍の税額となる。

無理のない効率的な利用を促進

では荒廃農地を解消（予防）するにはどうすればよいのでしょうか。

これには大きく二つの方法があります。第一は、土地の収益力を高めること、第二は、所有者以外の農地利用を促進することで、両方が同時に行われる場合もあります。

第一の方法の例としては、少し前から始まったソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）があります。土地に支柱を立て、地上では農業を、支柱の上方にはソーラーパネルを設置して太陽光発電を行います。太陽光発電設備は一度つくってしまえば、売電によって継続的な収入が得られ、農業のような労働を必要としません。農業を行いつつ、安定的な収入を得て、同じ面積の農地からより大きな収入を得る方法です。ただし、これは、ソーラーシェアリングの設備が撤去可能である、撤去費用の支払いが可能、農作物栽培に適した日照量を確保できていることなど、いくつかの厳しい条件が付けられています。

自治体主導の例では、土地の特性を活かした方法が出てきています。　
「最近、推進しているのは粗放的利用です。農地性を失わないよう、あまり労力やコストをかけず、効率的に農地を利用する考え方です」（小林さん）

既に次のような取り組みが始まっています。

牛の水田放牧（広島県三次市）。水田と荒廃農地を電気柵で囲い、和牛繁殖牛を放牧して飼育。それにより、飼料の節約、土壌改良、鳥獣被害の防止などの効果を期待している（写真／農林水産省「荒廃農地の現状と対策」（2021年7月））

耕作放棄地のお花畑化による養蜂（山梨県甲府市）。原野化した耕作放棄地を、ミツバチのための花畑（ヒマワリ、レンゲ、ソバなど蜜源植物を植える）に変え、蜂蜜生産をめざす。大学、養蜂家、種苗会社などが協力（写真／農林水産省「荒廃農地の現状と対策」（2021年7月））

荒廃農地に花を植え、農村景観を向上（宮城県白石市）。農業者の高齢化、後継者不足で管理が困難になった水田地帯に、ハス、ヒマワリ、ポピー、雑草抑制芝などを植え、荒廃化を防ぐとともに美しい農村景観を構築した（写真／農林水産省「荒廃農地の現状と対策」（2021年7月））

バイオマスペレット燃料の地域自給（栃木県さくら市）。荒廃農地にイネ科多年草のエリアンサスを栽培、これを原料にバイオマスペレット燃料を製造し、さくら市の運営する温泉施設の燃料の一部として供給している（写真／農林水産省「荒廃農地の現状と対策」（2021年7月））

今後、栽培に手間のかからない植物を育て、生薬の原料とする、有機農業によって健康食品を生産する、といったことも期待されています。

担い手の力を引き出すことが大きなポイント

第二の、所有者以外の農地利用の促進とは、言い換えれば、効率的かつ安定的な農業経営を行う者（担い手）が農地を利用することです。
なぜなら日本の農地所有者のかなりの割合が農業の担い手ではないからです。
この「担い手」とは、自分で農作業を行い、主な収入を農業で得、今後も農業経営をする計画を持っている人（村落や法人を含む）のことです（※2）。
今の日本の全農地で、こうした担い手が利用する農地の割合は58%（2020年）でしかありません。理由はさまざまですが、高齢化や後継者不足と関係なく、農地を持っていながら意図的に農業をしない（主収入は会社員など別の仕事で得ている）「土地持ち非農家」と呼ばれる人たちが相当数います。
そのため、意欲ある若手農業者、新規就農者などの担い手が農地を利用できない、散在する農地をまとめて効率的な農業を進めることができない、といった問題があり、これが農地荒廃化の遠因とも言われています。

※2：「担い手」とは、5年間の農業経営改善計画を市町村に提出して認定される「認定農業者」等を指す。

そこで、農水省では2023年までに、全農地の8割を、担い手が利用する農地にすることをめざし、農地の集積・集約化をはかっています。その手段の一つが2014年に、各都道府県に設立した、農地中間管理機構（通称:農地バンク）です。
これは農地所有者と農業の担い手との中間に立つ受け皿的組織で、農地バンクは農地所有者から農地を借り、それを担い手に貸し出す役割を果たします。農地を借りたい個人や企業は農地バンクに登録することで、貸したい農地所有者とつながることができます。一方、農地所有者は自らが耕作しない農地でも、農地バンクを通じて担い手を見つけられるため、遊休農地にしないですむ効果があります。農地バンクの取扱実績（転貸面積）は、設立時（2014年度）の2.4万haが、2020年度には29.5万haと急伸しています。

（出典：農地バンクの取扱実績（転貸面積）/農地中間管理機構の実績等に関する資料（令和2年度版））

担い手ではないが農業をしてみたい人、つまり二拠点居住、週末農業といったライフスタイルを志向する人が増えている今、荒廃農地をそうした層が利用するというニーズも出てきているようです。
「半農半Xなどニーズはあると思います。しかしそれに応えるには交通アクセスが重要。都市部とのアクセスのよい場所なら、貸しやすいし、直売場をつくって再生した農地からの収穫物を売ったりすることもしやすくなります」（小林さん）

例えば、もともと都市部の市民から市民農園の要望が強かった北九州市では、都市に近い場所の荒廃農地を市民農園につくり替え、人気を集めています。

（写真／PIXTA）

逆に中山間地などアクセスの良くない農地は、都市住民などの利用はむずかしいと言えます。
地域によっては外部からの参加に対して周辺住民の理解を得ることのハードルが高かったりと、簡単には行かないことも多いようです。

このように農地を荒廃化させない方法は、各地域の自然や立地条件に左右されますし、農地の売買や利用は農地法によって厳密に定められているため、一般の私有地のようには扱えません。使えない（使わない）農地の所有者は、農地バンクをはじめ、まずは最寄りの市町村の農業委員会やJAに相談することが大切でしょう。

●取材協力
農林水産省

2021年3月、リクルート住まいカンパニーより発表された「SUUMO住みたい街ランキング2021 関西版」で「住みたい街」2位に輝いた大阪府・梅田駅。1位になった西宮北口駅と共に、1位・2位はなんと2013年より9年連続で同じ街が選出される結果となった。不動のツートップの一翼を担う梅田は、関西圏屈指の都市として発展してきた。駅周辺は商業施設やオフィスビルが林立し、住みたい街としても支持されてはいるものの、都市計画的に多くは商業地域に設定されており、一部、マンションとなっている以外は、宅地として利用されているスペースはかなり限られている。地価や物件価格の高さも考えても、新たに一戸建てを構えるのはなかなか難しいだろう。そこで今回は人気の街・梅田から電車で60分圏内にある、一戸建ての価格相場が安い駅を調べてみた。築1年未満の「新築編」と築1年以上～築15年未満の「中古編」、それぞれの価格相場が安い駅トップ10をご紹介しよう。●梅田駅まで60分以内の価格相場が安い駅TOP10
【新築一戸建て編】
順位／駅名／価格相場／土地面積中央値／建物面積中央値
（沿線／所在地／梅田駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位　富田林（とんだばやし）　2290万円　102.71平米　94.39平米
（近鉄長野線／大阪府富田林市／49分／2回）
2位　千代田（ちよだ）　2380万円　112.86平米　99.78平米
（南海高野線／大阪府河内長野市／51分／2回）
2位　滝谷（たきだに）　2380万円　108.28平米　100.72平米
（南海高野線／大阪府富田林市／49分／2回）
2位　法隆寺（ほうりゅうじ）　2380万円　115.60平米　97.20平米
（JR関西本線／奈良県斑鳩町／44分／1回）
5位　高鷲（たかわし）　2480万円　114.68平米　95.58平米
（近鉄南大阪線／大阪府羽曳野市／35分／2回）
5位　平群（へぐり）　2480万円　130.17平米　102.06平米
（近鉄生駒線／奈良県平群町／52分／2回）
7位　北信太（きたしのだ）　2490万円　104.76平米　93.45平米
（JR阪和線／大阪府和泉市／45分／2回）
8位　恵我ノ荘（えがのしょう）　2570万円　112.17平米　97.60平米
（近鉄南大阪線／大阪府羽曳野市／33分／2回）
9位　萩原天神（はぎはらてんじん）　2580万円　87.78平米　90.66平米
（南海高野線／大阪府堺市東区／44分／2回）
10位　額田（ぬかた）　2585万円　135.76平米　98.96平米
（近鉄奈良線／大阪府東大阪市／41分／2回）

【中古一戸建て編】
順位／駅名／価格相場／土地面積中央値／建物面積中央値
（沿線／所在地／梅田駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位　高安（たかやす）　2465万円　81.91平米　90.18平米
（近鉄大阪線／大阪府八尾市／37分／2回）
2位　恩智（おんぢ）　2500万円　89.11平米　87.88平米
（近鉄大阪線／大阪府八尾市／40分／2回）
3位　忍ケ丘（しのぶがおか）　2580万円　100.92平米　99.48平米
（JR片町線／大阪府四條畷市／32分／1回）
4位　若江岩田（わかえいわた）　2635万円　83.46平米　92.54平米
（近鉄奈良線／大阪府東大阪市／36分／1回）
5位　弥刀（みと）　2680万円　75.87平米　99.63平米
（近鉄大阪線／大阪府東大阪市／34分／2回）
6位　瓢箪山（ひょうたんやま）　2840万円　104.36平米　106.94平米
（近鉄奈良線／大阪府東大阪市／36分／2回）
7位　萱島（かやしま）　2850万円　82.99平米　100.19平米
（京阪本線／大阪府寝屋川市／22分／1回）
8位　寝屋川市（ねやがわし）　2880万円　99.70平米　104.08平米
（京阪本線／大阪府寝屋川市／25分／1回）
8位　香里園（こうりえん）　2880万円　91.53平米　100.59平米
（京阪本線／大阪府寝屋川市／28分／1回）
10位　光善寺（こうぜんじ）　2980万円　105.50平米　101.65平米
（京阪本線／大阪府枚方市／32分／1回）
10位　花園町（はなぞのちょう）　2980万円　67.17平米　93.15平米
（大阪メトロ四つ橋線／大阪府大阪市西成区／14分／1回）

「新築編」は大阪と奈良、両方の中心地に出やすい駅も上位に

まずは梅田駅から60分圏内にある、新築一戸建ての価格相場が安い駅から見ていこう。1位は近鉄長野線・富田林駅で価格相場は2290万円。駅周辺にはスーパーや家電量販店、ドラッグストアに100円ショップ、子ども用品店……と多彩な店舗があり、車がなくても買い物しやすそう。また駅から南へ徒歩10分ほどの富田林寺内町には、江戸中期から昭和初期に建築された商家や町家が残されている。国の重要伝統的建造物群保存地区に選定された街を歩くと、タイムスリップしたかのようだ。古い蔵や家屋を利用したショップや飲食店もあり、休日に訪れるのも楽しそう。寺内町を抜けた先には、河川敷が公園として整備された石川が流れている。暮らしに便利な商業施設と、日常の気分転換になる歴史・自然スポットの両方を兼ね備えている。

富田林寺内町の町並み（写真／PIXTA）

2位には価格相場が同額の2380万円となった3駅がランクイン。南海高野線で隣接する千代田駅と滝谷駅、そしてJR関西本線・法隆寺駅だ。そのうちの一つ、南海高野線・千代田駅は、駅が位置する大阪府河内長野市内でもいち早く宅地開発が進んだという住宅地。街並みを見ると大型マンションよりも一戸建て住宅のほうが多い様子。駅前には2軒のスーパーが点在するほか、駅の東西に延びる「千代田あいあい通り」の周辺には銀行、郵便局、青果店や文房具店などの個人商店からコンビニ、多彩な飲食店までさまざまに建ち並んでいる。この通りを西へ進んでいくと、「寺ヶ池公園」に到着。広々とした池を中心に美しく整備された園内には、滑り台などの遊具がある広場や、季節の花が彩る散策路、夏にオープンするプールもあり、地域の憩いの場となっている。

千代田駅と同じく2位になったJR関西本線・法隆寺駅は、駅名から推察されるように奈良県に位置している。駅から「法隆寺」の玄関口・南大門までは歩いて20分ほど。南大門の先は金堂や五重塔、夢殿をはじめとした貴重な建造物群や文化財の宝庫。世界文化遺産に指定された古刹を身近に感じて暮らせるとは、なかなか贅沢な街と言える。駅周辺には観光客にも利用される飲食店やショップがあるほか、スーパーやドラッグストア、JAの農産物直売所といった暮らしに根差した商店も。梅田駅までは乗り換え1回・約44分だが、同じく大阪を代表する駅である天王寺駅まではJR関西本線の区間快速で2駅・約23分。また、天王寺とは逆方面に向かうJR関西本線の快速に乗れば、奈良駅までは2駅・約11分で行くことが可能。大阪と奈良、両方のベッドタウンの役割を担える街と言えるだろう。

法隆寺（写真／PIXTA）

「中古編」は梅田駅の北東方面、京阪本線沿線に注目！

続いては中古一戸建ての価格相場が安い駅をチェック。1位は近鉄大阪線・高安駅で価格相場は2465万円。例年この駅併設の車庫を会場に、新型車両の展示などを行う「きんてつ鉄道まつり」が開催されることでも鉄道ファンには知られた駅だ。駅を出て西へ2分ほど歩くと、南北に流れる玉串川が見えてくる。この川沿い5kmほどにわたって約1000本のソメイヨシノが植栽されており、春の開花期は見事な景観に。川のほとりに点在する「あずまや」や公園とあわせて、地元住民の憩いの場となっている。駅から玉串川、さらにその先の中学校へと向かう通り一帯は商店街。食料品店や飲食店、クリニックなどが点在し、JAの農産物直売所では採れたての野菜や果物が手に入るのもうれしいところだ。

玉串川の桜（写真／PIXTA）

高安駅から近鉄大阪線で南に1駅、3分ほど乗車すると2位の恩智駅へ。玉串川沿いの桜並木は恩智駅前まで続いており、高安駅前から桜並木の下を15分ほど歩くと恩智駅前にたどり着く。1位と2位の駅はさほど離れていないこともあり、恩智駅の価格相場は1位から微増の2500万円だ。高架化された恩智駅の1階部分にはスーパーが入っているほか、駅前には書店や飲食店が並ぶアーケード商店街も。また、駅から徒歩約10分の場所には、2019年にオープンしたショッピングモール「アクロスプラザ八尾店」がある。スーパーに家電量販店、焼き肉や回転ずしなどの飲食店、さらに100円ショップや「ユニクロ」など21施設が営業中。ここなら日常生活に必要なものがまとめ買いできるだろう。

3位はJR片町線・忍ケ丘駅で価格相場は2580万円。大阪府四条畷（しじょうなわて）市内で唯一の駅（お隣の四条畷駅は大東市）で、徒歩10分少々の場所にある市役所の最寄駅でもある。駅名の由来になったのは、駅から西へ10分弱歩くとたどり着く「忍岡古墳」。墳丘上に神社が鎮座しており、竪穴式石室を見学することもできる。そんな歴史ある土地も、現在は落ち着いた住宅地。駅周辺にはさまざまな飲食店や複数のスーパーが点在し、住民の多さをうかがわせる。さらに駅から西へ徒歩なら20分少々、バスに乗れば約10分で「イオンモール四条畷」へ。スーパー、家電量販店から服飾・雑貨店や飲食店、さらには映画館まであり、日々の買い物に、休日の家族のおでかけ先に、と地域住民に活用されている。

中古一戸建てランキングは7位の萱島駅、同額8位の寝屋川市駅と香里園駅、10位の光善寺駅にも注目したい。この4つの駅はいずれも京阪本線の沿線で、萱島駅（7位）～寝屋川市駅（8位）～香里園駅（同額8位）～光善寺駅（10位）の順に連続している。電車ならそれぞれの駅より京阪本線で淀屋橋駅へ行き、大阪メトロ御堂筋線に乗り換える。すると乗り換え1回で梅田駅に行くことができる。

4駅のうち最も梅田駅寄りで、最も価格相場が安かった7位・萱島駅は、寝屋川の川面をまたぐような造りの高架駅となっており、ホームと屋根を突き抜けてクスノキの大木が茂る不思議な光景を目にできる。このクスノキは駅前にある萱島神社のご神木で、推定樹齢は700年。駅拡張時もご神木を切り倒さなくて済むように、クスノキを避けて囲うような構造のホームにしたのだそう。寝屋川をはさんで駅の西と東にはそれぞれ商店街やスーパーがあり、地域住民の暮らしを支えている。駅から東へ25分ほど歩くと3位・忍ケ丘駅からも行ける「イオンモール四条畷」に到着する。萱島駅と忍ケ丘駅は路線こそ違うものの、直線距離だと3.5kmほどしか離れていない。

萱島駅（写真／PIXTA）

駅の位置関係を見てみると、光善寺駅（10位）から見て南に香里園駅（8位）～寝屋川市駅（同額8位）～萱島駅（7位）と並んでおり、萱島駅の東方に忍ケ丘駅（3位）がある。「Ｌ」の字形に点在するこの5駅はいずれも梅田駅の北東方面に位置し、梅田駅まで乗り換え1回、約22分～32分という好ロケーション。梅田駅への利便性重視でしかも安く中古一戸建てを探す際は、まずこの5駅があるエリアに狙いを定めてもよいかもしれない。

今回は梅田駅を基点にして一戸建ての価格相場が安い駅を調査したが、新築と中古ではトップ10の顔ぶれがまったく違う結果となった。「中古編」のランキングで注目した忍ケ丘駅（3位）、萱島駅（7位）、寝屋川市駅と香里園駅（同額8位）、光善寺駅（10位）の5駅も、「新築編」のランキングではトップ10圏外。光善寺駅の20位が最高位であり、「中古編」3位の忍ケ丘駅にいたっては新築編では63位にとどまっている。ひと口に「一戸建て」と言っても、新築か中古かで価格相場がお得な街は変わってくるようだ。

●調査概要
【調査対象駅】梅田駅まで電車で60分圏内の駅（掲載物件が11件以上ある駅に限る）
【調査対象物件】
駅徒歩15分圏内、物件価格相場3億円以下、敷地権利は所有権のみ
■新築戸建て：新築物件（築1年以上の未入居物件を含む）
■中古戸建て：築15年以内
【データ抽出期間】2020/11～2021/1
【物件相場の算出方法】上記期間でSUUMOに掲載された中古マンション価格から中央値を算出
【所要時間の算出方法】株式会社駅探の「駅探」サービスを使用し、朝7時30分～9時の検索結果から算出。所要時間は該当時間帯で一番早いものを表示（乗換時間を含む）
※記載の分数は、駅内および、駅間の徒歩移動分数を含む
※駅名および沿線名は、SUUMO物件検索サイトで使用する名称を記載している
※ダイヤ改正等により、結果が変動する場合がある
※乗換回数が２回までの駅を掲載

2012年の民主党から自民党への政権交代以降、一貫して上昇を続け、2017年をピークに高原状態にあった地価は新型コロナウイルスで様相が一変しました。
新型コロナウイルス影響で先行き不透明な地価

国土交通省が8月29日発表した7月1日時点の基準地価は、全国平均（全用途）の変動率が前年比マイナス0.6％と、2017年以来3年ぶりの下落。商業地はマイナス0.3％と5年ぶりに下落に転じ、昨年、28年ぶりに上昇した地方圏の商業地は再び下落に転じました。住宅地はマイナス0.7％と下落幅を拡大させています。下落地点数の割合は60.1%と2年ぶりに半数を超え、新型コロナウイルスの影響に伴う外出自粛や在宅勤務の普及を要因に不動産取引が鈍り、オフィスやホテル、店舗の需要も急失速する中、先行きの不透明感が反映された格好です。

経済停滞が長期化すれば、回復を続けてきた地価が下落へと転換しそうですが、その内訳をみると異なった様相も見えてきます。とりわけマイホームの世界は、新築中古・マンション戸建てともにさしたる影響はないどころか、足元では活況を呈していると言っていいでしょう。分野別に現状を探ってみます。

インバウンド需要が激減した商業地

新型コロナの影響が最も大きかった分野で、大きな地価押し上げ要因となっていたインバウンド需要が今年に入って激減し、不透明感が強まっています。訪日外国人客がほぼ消滅したことに加え、緊急事態宣言などの外出自粛や店舗への休業要請で国内の経済活動も大幅に停滞しました。

かつてホテルや商業施設用の不動産取引が活況だった地方の観光地や、東京の銀座や新宿、大阪の道頓堀付近など、繁華街エリアにおいて値下がりが目立ちます。金沢市の繁華街の、ある地点は前年の19.６％の上昇から4.5％の下落に。岐阜県高山市の奥飛騨温泉郷は観光客減が響きマイナス9.3％と下落率が最大。道頓堀に近く、多くの訪日客が訪れる大阪市中央区の地価変動率はマイナス4.5％。前年は商業地で全国３位のプラス45.2％でした。いずれも観光客向けの店舗やホテル需要が弱まったことが響いています。3大都市圏の商業地はプラス0.7％となんとか上昇を維持したものの、伸びは鈍化。東京、大阪で上昇幅が縮小し、名古屋は8年ぶりに下落に転じています。

最高価格は東京都中央区の「明治屋銀座ビル」で、1平方メートル当たり4100万円。最も上昇率が大きかったのは住宅地、商業地とも、リゾート開発が活発な沖縄県宮古島市でプラス30％を超えています。地域別では地方圏と名古屋圏の下げが大きい一方、札幌、仙台、広島、福岡の底堅さも目立ちます。三大都市圏より高利回りを求めた投資マネーが流れ込み再開発が進んでいるためです。

（画像／PIXTA）

リモートワークも増えるオフィス街

大手町・丸の内といったオフィス街には取り立てて変動がありません。一部企業がオフィス床を減少させるとのアナウンスもありますが、、その動きは限りなく限定的です。というのも、リモートワークで生産性が低下した企業も多く、またソーシャルディスタンスを保つには一定の床面積が必要となるからです。なにより多くのオフィス賃貸契約は、3～5年問といった長期契約のものが多く、期間中に解約すると違約金が発生するパターンが多いのです。渋谷区のオフィス空室率が3％台前半とやや高まったのは、機動的に動けるIT系企業が集積していたため。それでもオフィス市場の好不調を占う5％には程遠く、大手町・丸の内や虎ノ門・新宿といったオフィス街には何ら変化がないのです。変化が訪れるとしてもずいぶんと先の話になりそうです。

息を吹き返してきた？住宅地

東京、大阪、名古屋の3大都市圏の住宅地はすべてマイナスとなり、東京、大阪が下落したのは7年ぶり、名古屋は8年ぶりです。地方圏は住宅地がマイナス0.9％と下落幅が拡大。札幌、仙台、広島、福岡の4市は住宅地がプラス3.6％、商業地がプラス6.1％といずれも上昇を維持したものの、伸び率は縮小しています。

しかし最も元気なのがこのセクター。一時期半減した新築・中古一戸建て市場もすっかり息を吹き返し、在庫を減らしつつ順調に取引がなされているどころか、緊急事態宣言中のマイナスを補って余りある勢いといっていいでしょう。8月の首都圏中古マンション取引件数は前年同月比プラス18.2％、平均価格は同プラス5.3％と絶好調。とりわけ都心3区（千代田区・中央区・港区）の中古マンション成約平米単価は過去最高を更新し、引き続き在庫が減少し底堅い。新築・中古戸建ても同様です。新築マンションの発売戸数は前年同月比8.2％減も都区部以外は大幅増、契約率も68.5％とまずまずです。

（資料／東日本不動産流通機構）

下落率の大きい災害地域

昨年の台風19号で浸水被害を受けた長野市の地点はマイナス13.1％、福島県郡山市の地点はマイナス12.6％と大幅に下落。付近の丘陵が土砂災害警戒区域に指定された東京都日野市の地点がマイナス18.4％と、全国住宅地では下落率ナンバーワンでした。

■まとめ

今回は90年バブルやリーマンショック前のバブルとその崩壊とは異なります。日米欧の同時金融緩和、とりわけ日米は無制限金融緩和を行うことで、金融システムが崩壊することを阻止したためです。一時1万6000円台をつけた日経平均株価も現在は2万3000円台と、すっかりコロナ前の水準に戻っています。とりわけマイホームの世界は、継続されるであろう日米欧の同時金融緩和を受けた超低金利といった追い風を受け、当面は好調を継続しそうです。

野村不動産アーバンネット（株）は7月4日、2019年7月1日時点の「住宅地価格動向」を発表した。調査地点数は168。それによると、2019年4-6月期の「住宅地価格」は、首都圏エリア平均では＋0.1％（前回－0.04％）の変動率で、3四半期ぶりにプラスとなった。「値上がり」を示した地点は7.1％（同2.4％）、「横ばい」を示した地点は91.1%（同92.3%）、「値下がり」を示した地点は1.8％（同5.4％）で、値上がり地点が増加、横ばい地点と値下がり地点が減少した。

また、年間ベースの「住宅地価格」は、首都圏エリア平均では＋0.2％（前回＋0.3％）の変動率で、プラスを維持。「値上がり」を示した地点は18.5％（同19.0％）、「横ばい」を示した地点は73.2％（同71.4％）、「値下がり」を示した地点は8.3％（同9.5％）となり、横ばい地点が増加、値上がり地点と値下がり地点が減少した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、首都圏における2018年度（2018年4月～2019年3月）の不動産流通市場の動向を公表した。それによると、2018年度・首都圏中古マンション成約件数は、前年度比1.2%増の37,601件、2年ぶりに前年度を上回った。また、2016年度の37,446件を上回り、過去最高となっている。成約物件の1m2当たり単価は、首都圏平均で52.00万円（前年度比2.7%増）で、6年連続上昇した。

首都圏中古戸建住宅においては、成約件数は前年度比2.5%増の12,873件、2年ぶりに前年度を上回った。成約物件価格は首都圏平均で3,111万円、横ばいで推移している。

首都圏新築戸建住宅は、成約件数5,486件（前年度比4.0%増）で、2年ぶりに前年度を上回った。また、2016年度の5,341件を上回り過去最高。成約物件価格は首都圏平均で3,484万円（前年度比0.6%下落）、2年連続で前年度を下回った。都県・地域別に見ると、東京都区部、埼玉・千葉両県を除く各都県・地域で下落している。

首都圏土地（100～200m2）の成約件数は、前年度比5.4%増の6,162件、2年ぶりに前年度を上回った。2016年度の6,112件を上回り過去最高。成約物件の1m2当たり単価は、首都圏平均で20.09万円（前年度比1.5%上昇）と2年連続で前年度を上回り、8年ぶりに20万円台となった。

ニュース情報元：東日本レインズ

野村不動産アーバンネット（株）はこのたび、2019年4月1日時点の首都圏「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。この調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は168。

それによると、2019年1-3月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均では－0.04%（前回－0.04%）の変動率、2四半期連続でマイナスとなった。｢値上がり｣を示した地点は2.4%（同4.2%）、｢横ばい｣を示した地点は92.3%（同91.1%）、｢値下がり｣を示した地点は5.4%（同4.8%）となり、横ばい地点と値下がり地点が増加、値上がり地点が減少した。

年間ベースの「住宅地価格」は、首都圏エリア平均では0.3%（前回0.4%）の変動率でプラスを維持。｢値上がり｣を示した地点は19.0%（同22.0%）、｢横ばい｣を示した地点は71.4%（同68.5%）、｢値下がり｣を示した地点は9.5%（同9.5%）となり、横ばい地点が増加、値上がり地点が減少した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月22日、首都圏における2018年（2018年1～12月）の不動産流通市場の動向を発表した。それによると、2018年の首都圏中古マンション成約件数は、前年比0.3%減の37,217件と、4年ぶりに前年を下回った。成約物件の1m2当たり単価は、首都圏平均で51.61万円（前年比3.2%上昇）で、6年連続上昇。すべての都県・地域で上昇している。成約物件価格は3,333万円（前年比4.3%上昇）で6年連続上昇。成約物件の平均専有面積は64.60m2（前年比1.1%拡大）、2年連続で拡大した。平均築年数は21.00年（前年20.70年）で経年化が進んでいる。

中古戸建住宅の成約件数は、前年比0.2%減の12,718件でわずかに減少し、2年連続で前年を下回った。成約物件価格は首都圏平均で3,142万円（前年比2.3%上昇）と4年連続で上昇。成約物件の平均土地面積は145.76m2（前年比1.3%縮小）、建物面積は105.82m2（同0.1%拡大）となっている。

新築戸建住宅の成約件数は5,266件（前年比2.7%減）で4年ぶりに前年を下回った。成約物件価格は首都圏平均で3,468万円（前年比2.0%下落）と、3年ぶりに前年を下回る。土地（100～200m2）においては、成約件数は5,962件（前年比0.5%増）。成約物件の1m2当たり単価は、首都圏平均で19.97万円（前年比1.8%上昇）で、3年連続で前年を上回った。

ニュース情報元：東日本レインズ

野村不動産アーバンネット（株）（東京都新宿区）はこのほど、2019年1月1日時点の「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。
この調査は「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地168。

それによると、2018年10-12月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均では－0.04%（前回0.2%）の変動率。｢値上がり｣を示した地点は4.2%（同12.5%）、｢横ばい｣を示した地点は91.1%（同85.1%）、｢値下がり｣を示した地点は4.8%（同2.4%）。横ばい地点と値下がり地点が増加、値上がり地点が減少した。

年間ベースの｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均では0.4%（前回0.5%）の変動率。｢値上がり｣を示した地点は22.0%（同25.6%）、｢横ばい｣を示した地点は68.5%（同64.3%）、｢値下がり｣を示した地点は9.5%（同10.1%）。横ばい地点が増加、値上がり地点と値下がり地点が減少した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

野村不動産アーバンネット（株）（東京都新宿区）はこのたび、2018年10月1日時点の「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。この調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地168。

それによると、2018年7-9月期の「住宅地価格」は、首都圏エリア平均では0.2%（前回0.1%）の変動率となった。「値上がり」を示した地点は12.5%（同8.3%）、「横ばい」を示した地点は85.1%（同88.7%）、「値下がり」を示した地点は2.4%（同3.0%）と、値上がり地点が増加、横ばい地点と値下がり地点が減少した。

年間ベースの「住宅地価格」は、首都圏エリア平均では0.5%（前回0.5%）の変動率。「値上がり」を示した地点は25.6%（同25.0%）、「横ばい」を示した地点は64.3%（同61.9%）、「値下がり」を示した地点は10.1%（同13.1%）と、値上がり地点と横ばい地点が増加、値下がり地点が減少した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

野村不動産アーバンネット（株）は7月6日、2018年7月1日時点の「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。
同調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地168。

それによると、2018年4-6月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均で0.1%（前回0.2%）の変動率となった。｢値上がり｣を示した地点は8.3%（同6.3%）、｢横ばい｣を示した地点は88.7%（同91.1%）、｢値下がり｣を示した地点は3.0%（同2.5%）となり、値上がり地点、値下がり地点が増加、横ばい地点が減少した。

年間ベースの｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均で0.5%（前回0.6%）の変動率となった。｢値上がり｣を示した地点は25.0%（同26.6%）、｢横ばい｣を示した地点は61.9%（同54.4%）、｢値下がり｣を示した地点は13.1%（同19.0%）となり、横ばい地点が増加、値上がり地点と値下がり地点が減少した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

6月8日、「平成29年度土地に関する動向」及び「平成30年度土地に関する基本的施策」（土地白書）が閣議決定され、国土交通省よりその要旨が公表された。本年のトピックとしては、明治期からの土地に関わる政策の変遷や、所有者不明土地問題を取り巻く国民の土地に関する意識についての考察等を取り上げている。国土交通省「地価公示」により、平成30年1月1日時点における公示地価と1年前のものを比較した平成29年の地価動向をみると、全国の平均変動率では、住宅地が10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途については3年連続で上昇した。三大都市圏の平均変動率でみると、住宅地はわずかな上昇となる一方、商業地は上昇幅が拡大している。

地方圏の平均変動率では、住宅地は下落が続いているものの下落幅は縮小しており、商業地は26年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱した。札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4市平均でみると、住宅地・商業地ともに三大都市圏を上回る上昇を示している。

土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、法務省「登記統計月報」によれば、平成29年の全国の土地取引件数は132万件となり、前年に比べると2.1%増となった。増加の内訳は、地方圏で約2万件、東京圏で約1万件。

空き地所有者へのアンケートにおいて、「所有することに負担を感じたことがありますか？」では、「負担を感じたことがある」と回答した者の割合は47.4%。また、所有する空き地の「管理の有無」については、「管理している」と回答した者の割合は67.1%だった。地目別にみると、当該土地が田畑である者では75.0%と割合が高いが、当該土地が山林である者では46.5%と低くなっており、管理されていない割合が高い。

所有に負担を感じたことがあると回答した空き地所有者に「その土地の所有権を手放したいか」について質問したところ、そのまま所有する意向を示した者が半数を超え、このうち利用の見込みの有無はほぼ同数であった。一方、「売れる見込みがあるから売却するつもり」、「売れる見込みはないが手放せるものなら手放したい」と回答した者の割合もそれぞれ22.3%、25.4%を占めた。

ニュース情報元：国土交通省

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は4月17日、首都圏の2017年度（2017年4月～2018年3月）不動産流通市場の動向を発表した。
それによると、2017年度・首都圏中古マンションの成約件数は37,172件（前年度比0.7%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。しかし、過去最高だった前年度に続き、37,000件台となっている。成約物件の1m2当たり単価は首都圏平均50.63万円（前年度比4.5%上昇）で、5年連続上昇し1994年度以来23年ぶりに50万円台。成約物件価格は3,253万円（前年度比5.7%上昇）で、m2単価と同様に5年連続で上昇し、3,200万円台。都県・地域別に見ても、すべての都県・地域で上昇している。

首都圏中古戸建の成約件数は12,560件（前年度比3.7%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。成約物件価格は首都圏平均で3,111万円（前年度比2.5%上昇）と4年連続で上昇し、3,100万円台。成約物件を価格帯別に見ても、3,000万円以上の各価格帯で比率が拡大している。成約物件の平均土地面積は147.69m2（前年度比0.5%縮小）、建物面積は105.93m2（同0.3%拡大）。平均築年数は20.95年（前年度20.89年）だった。

首都圏土地（100～200m2）の成約件数は5,848件（前年度比4.3%減）で、3年ぶりに前年度を下回った。都県・地域別に見ると、神奈川県他（横浜・川崎以外）地域（および神奈川県全体）を除く各都県・地域で減少している。成約物件の1m2当たり単価は首都圏平均で19.79万円（前年度比2.6%上昇）。都県・地域別に見ると、千葉県と神奈川他地域（および神奈川県全体）を除く各都県・地域で上昇している。成約物件価格は2,874万円（前年度比2.8%上昇）で、3年連続で前年度を上回っている。

ニュース情報元：東日本レインズ

野村不動産アーバンネット（株）は4月6日、2018年4月1日時点における「住宅地価格動向」の調査結果を発表した。この調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地168。

それによると、2018年1-3月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均で0.2%（前回0.0%）の変動率となった。｢値上がり｣を示した地点は6.3%（同14.6%）、｢横ばい｣を示した地点は91.1%（同77.8%）、｢値下がり｣を示した地点は2.5%（同7.6%）となり、横ばい地点が増加、値上がり地点と値下がり地点が減少した。

エリア別の平均変動率は、埼玉、千葉の2エリアが前回より上昇、東京都区部、東京都下、神奈川の3エリアが前回より低下した。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

野村不動産アーバンネット（株）はこのほど、2018年1月1日時点の首都圏「住宅地価格動向」の調査を実施し、その結果を発表した。この調査は、「野村の仲介＋（PLUS）」各店舗の営業エリアにおいて、調査地点を選択し、通常取引を想定して実勢価格を査定したもの。調査地点数は住宅地158。

それによると、2017年10-12月期の｢住宅地価格｣は、首都圏エリア平均では0.0%（前回0.0%）の変動率となった。｢値上がり｣を示した地点が14.6%（前回7.6%）､｢横ばい｣を示した地点が77.8%（同82.9%）､｢値下がり｣を示した地点が7.6%（同9.5%）となり、値上がり地点が増加、横ばい地点、値下がり地点が減少した。

エリア別の平均変動率では、東京都区部、東京都下、神奈川県の3エリアが前回より上昇、埼玉県・千葉県の2エリアが前回より減少している。

ニュース情報元：野村不動産アーバンネット（株）

「注文住宅でマイホームを建てたい」と思うなら、まずは土地を手に入れる必要がある。ポータルサイト等で土地を検索していると、たまに立地も広さも同じような条件なのに、お値打ちの土地が見つかることがある。安心して暮らせるなら何の問題もないが、事前にチェックしておくべきことがあるのではないか？　一級建築士の佐川旭（さがわあきら）さんに土地のチェックポイントについて教えてもらった。
なぜ、相場より安い土地があるのだろう？

まず、相場よりも安い価格で土地が売り出されるときには、一般的にどんな理由が考えられるかを聞いてみた。

・土地の形がいびつ
三角形や極端に長いなどの土地は、正方形や長方形などの整形の土地より評価額が低くなる

・土地が傾斜している
土地の一部または全体が傾斜している。平らな土地に比べて価格が低く抑えられていることが多い

・建物に囲まれた旗竿地（はたざおち）である
出入口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する旗のような形状の土地。日当たりが悪いなどの理由で価格が抑えられている

・接道（土地が接している道路の幅）の条件が悪い
建築基準法による接道義務に準じていない場合、建物が建てられない場合もある。建てられてもセットバック（建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること）の必要があり、敷地面積が削られる

・地盤が軟弱である
泥や多量の水を含んだ柔らかい土などからなる地盤。建物の重さを支えきれず、建物が沈下するおそれがある

つまり「地盤の良い整形地で建築基準法に準じた道路に面した開放感のある土地」というのが、一般的に評価が高く、価格も高い土地ということになるようだ。「同じようなエリアに位置していても、マイナスポイントがあることで土地の価格が安くなっているということはあります」と佐川さんは話す。

マイナスポイントは、設計次第でプラスに変えられる!?

それでは安い土地を選んではいけないのだろうか。答えはノーだそう。

「例えば三角形の土地ならば、角の部分を活かして、駐車場にしたり庭にしたりすることができます。傾斜地の場合は、通常の土地に立つ建物では味わえない絶景を得られることもあります。旗竿地は中庭をつくって空からの光を取り入れるなどの工夫で、開放感のある家にすることも可能です。

一般的にはマイナスでも、人によってはプラスに変わることもあります。ピンチはチャンスと考えて、設計の工夫で魅力的な家にすることは可能です。逆に欠点を魅力に変えた物件のほうが、唯一無二の住まいが出来上がることが多いですよ」(同)

地盤が心配な場合は、その場所が以前どんな用途に使われていたかをしっかり調べるといいそうだ。「行政のサイトなどで調べることもできますが、加えて昔から住んでいる近隣の方に話を聞いてみるのもいいですよ」(同)。地盤調査を購入前にできることはまれなので、情報を集めておくことは大切だ。

しかし軟弱な地盤の場合も、地盤改良をすれば家を建てられる強度は得られるそう。「地盤改良は100万円程度で可能です。むしろ、どんな土地であっても家を建てる前には必ず地盤調査をします。土地は個々で条件が違うので、きちんと調べて問題があれば改良しましょう。そうしておけば、どんな家を建てるにしても安心ですからね」(同)

建てたい家が実現できない可能性も？　必ず確認すべきこととは

マイナスがプラスに変えられるとはいえ、おさえておかなければならないポイントもあるようだ。

「土地には法的な制限があるので、自分の土地だからといって好き勝手に建てるわけにはいきません。用途地域、容積率、建ぺい率、高さ制限や斜線制限など、購入前にチェックするべき項目がいくつもあります。自分が建てたい家が実現できない場合もあるので、きちんとチェックすることをお勧めします」(同)

・用途地域
用途地域とは、住宅地、商業地、工業地など、土地利用を指定した12種類の地域区分のこと。用途地域によって住環境が左右される

・建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。同じ敷地面積でも建てられる建物の大きさが異なる

・高さ制限と斜線制限
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を定めたもの。斜線制限とは、道路や隣地に影響する部分の建物の高さの上限を定めたもの。建物の形状や大きさが変わることがある

「これらに加えて、景観を維持するための景観条例や、がけ付近の建築を制限する『がけ条例』などの特殊な制限があったり、都市計画で道路予定地になっていたりする場合などもあります。いずれも家を建てる場合に、頭に入れておく必要がある大切なポイントです」(同)

何はともあれ、「どんな家を建てたいか」を家族で話し合おう

土地を購入する際は、事前に勉強しておきたいことが山ほどある。しかし、それ以前に重要なこともあるようだ。

「まず家族で、どんな暮らしをしたいか、そのためにどんな環境と住まいが必要かを話しあっておくことが大切ですね。自分たちが建てたい家によって土地選びも違ってきます」(同)

気になる土地を見に行くときも1人では行かずに家族で行くことが大切だ。

「朝、昼、晩、晴れた日、雨の日など何回も足を運ぶことを勧めます。同じ土地でも時間帯や気象条件で様相が変わります。音の問題なども時間帯によって変わる可能性があるので確認しておく必要があります」(同)

土地を購入することは人生でそう何度もない。ほとんどの人が家づくりに必要な条件や法規制を知るところから始めるはずだ。今まで聞いたこともない専門用語で頭が混乱してしまう可能性もある。そうならないためにも、まずは家族でどんな家を建てたいのかを話し合い、ある程度の知識を蓄えることが重要だ。そのうえで、可能ならば建築会社や建築士といった家づくりのプロに相談することを勧めたい。

●取材協力　
・株式会社 佐川旭建築研究所