カテゴリー: 大規模修繕

東日本不動産流通機構が、2023年度に成約した首都圏中古マンションの管理費や修繕積立金について、分析した結果を発表した。それによると、管理費も修繕積立金も前年度より上昇しているという。なぜ上昇しているか、その理由も含めて考えてみたい。

【今週の住活トピック】
「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）」を発表／東日本不動産流通機構

１平米当たり管理費は前年度比2.1％、修繕積立金は3.1％上昇

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、不動産会社間で不動産情報を共有するシステムなどを運用する指定流通機構で、東日本を担当している。それを通じて成約に至った中古マンションについて、年度ごとの管理費や修繕積立金などのランニングコストを分析している。

2023年度の首都圏中古マンション月額平均額は、１戸当たりで管理費が平均1万2831円、修繕積立金が1万1907円だった。これを1平米当たりに換算すると、管理費は平均201円（前年度比2.1％上昇）、修繕積立金は187円 （同3.1％上昇）となった。いずれも、前年より上昇したことが分かる。

首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金の月額（平均額と1平米当たり）（出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）」より抜粋転載）

マンションの管理費は、日常の管理を円滑に進めるためのもので、管理会社への委託費、共用部の清掃費や水道光熱費、共用設備の点検などに使われる。また、修繕積立金は、計画的に行われる大規模修繕工事を実施するために積み立てられる。

まず管理費については、地域では東京都区部で高く、築年では築10年以内や築11～20年など、新しいものほど高くなっている。また、総戸数50戸未満、200戸以上でも高くなっている。

一般的に、高額なマンションほど、その設備仕様や管理サービスの水準が高くなり、維持管理の費用も高くなる傾向がある。また、大規模なマンションには、共用施設が多いため、その維持管理の費用もかかってくる。一方で、大規模なマンションは発生する固定費を多くの戸数で分担できるが、50戸未満の小規模なマンションでは分担できる戸数が少ないため割高になる場合もある。

こうした要因が管理費に影響するわけだが、近年新築マンションの価格高騰により高額なマンションが増えていること、なかでも東京都区部でその傾向が顕著であることから、管理費を引き上げる要因になっているといえるだろう。

次に修繕積立金を見ると、管理費ほどの金額差はないが、50戸未満の小規模なものは1戸当たりの平均額が高くなっており、規模感の影響が出ている。目立つのは、築10年以内で低くなっていることだが、これには別の理由もある。

築年数が新しいほど管理費が高く、修繕積立金が低い理由とは？

管理費と修繕積立金の1平米当たりの月額の推移を築年別に見ていこう。

建築年別の1平米当たり管理費・修繕積立金（月額）（出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）」より転載）

管理費は、1967年～1977年など築年の古いものでは月額150円前後で推移しているが、以降は200円近くに上がり、バブル期で豪華なマンションが多かった1988年～1993年では200円を超えるものの、おおむね横ばいに推移していた。しかし、2013年以降は右肩上がりの上昇トレンドになり、2023年に建築されたマンションではついに300円を超える結果となった。

これには、管理員の人件費の高騰が大きく影響している。政府が2013年に施行した『高年齢者等の雇用の安定等に関する法律（高年齢者雇用安定法）』による定年延長や再雇用などにより、定年後の仕事の選択肢が広がった。管理員の仕事は、かつては定年退職後の雇用の受け皿になっていたこともあり、採用が難しくなった結果、近年は人手不足に陥っているのだ。そのため、報酬を引き上げるなど人件費が上昇し、それが管理費にも影響しているというわけだ。

また、近年は共用部で使う水道光熱費などさまざまなものが値上がりしているので、管理費が上がる要因が多くなっている。築年の新しいマンションほど管理費が高くなるのには、こういった要因もあるのだ。

一方、修繕積立金はおおむね横ばいで推移してきたものが、ここ10年程度を境に下降トレンドになっている。これを見ると、修繕積立金の負担が軽減されてきたように見えるが、けっしてそういうわけではない。建設工事の費用が上昇しているなかで、大規模修繕工事の費用も上昇しないはずはない。

「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か？

修繕積立金については、かつては規制がなかったため、マンション分譲時に長期修繕計画を作成しているものの、それを確実に行えるだけの修繕積立金の額を設定していない事例が多かった。それでは実際の大規模修繕工事を実施するのに支障があるということで、長期修繕計画通りに工事が行えるように修繕積立金の金額を設定するようになった。

とはいえ、マンションを販売する際には管理費・修繕積立金・駐輪駐車場代などの合計月額が低い方が売りやすいこともあって、それまで主流だった均等に積み立てる「均等積立方式」から、あらかじめ段階的に増額する「段階増額積立方式」を採用する事例が多くなった。

「段階増額積立方式」では、当初の修繕積立金の額は抑えられているが、5年ごとなどに一定割合で上がっていく形になる。修繕積立金の値上げは、管理組合の総会で承認される必要があり、否決されると値上げができなくなる。

修繕積立金で築年の新しいマンションの月額が低いのは、値上げされる前の金額の事例が多いという事情もあるのだ。修繕積立金については、さらに注意点がある。

長期修繕計画は適宜見直すことになっているが、近年、大規模修繕工事にかかる費用が上がっている。建築資材や水道光熱費などの上昇に加え、建設業界や物流業界では残業時間を規制する2024年問題が拍車をかけて人手不足が深刻化している。そして人件費の高騰は大規模修繕工事の費用に大きく影響する。となると、以前の長期修繕計画上の費用と現実の費用にズレが生じる可能性も高い。不足しない計画だったとしても、不足する可能性もあるのだ。

毎月払うランニングコストは安い方がよいのだが、管理費も修繕積立金も上がる可能性はある。特に、「段階増額積立方式」では、負担すべき費用を順繰りに送る形なので、上がることが前提となっている。

新築マンションを購入する場合は、ランニングコストが上がる可能性を考慮する必要があるし、中古マンションを購入する場合は、修繕積立金の積立方式がどうなっているか、長期修繕計画はいつ見直されたものかなども、しっかり確認する必要がある。事前に把握できることをスルーしてしまうと、将来家計に大きな影響が出るということもあるので、忘れずに確認してほしい。

●関連サイト
東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）」

国土交通省はこのたび、「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」の結果を公表した。マンション大規模修繕工事の発注等において、施工会社の選定に際し、発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されている。同省は、平成29年1月に通知を発出し、注意喚起を図るとともに相談窓口を周知。それに引き続き、管理組合等の大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、同調査を実施した。

調査は、直近3年間に行われた大規模修繕工事944事例について、大規模修繕工事の「工事内訳」「工事金額」、設計コンサルタント業務の「業務内訳」「業務量」の分布を統計的に整理したもの。

それによると、大規模修繕工事の工事内訳（工事金額ベース）は、「外壁関係（外壁塗装及び外壁タイル）」が24.0%、「防水関係（屋根防水及び床防水）」が22.0%、「仮設工事」が19.2%だった。

1戸あたりの工事金額は、「75万円～100万円」が30.6%、「100万円～125万円」が24.7%。1m2あたりの工事金額は、「1万円～1万5,000円」が41.1%、「5,000円～1万円」が31.8%だった。

また、設計コンサルタント業務の業務内訳（人・時間ベース）は、「調査、診断」が15.2%、「設計」が31.8%、「施工会社選定への協力」が8.1%、「工事監理」が40.3%、「長期修繕計画の見直し」が3.6%。業務量（人・時間）は、「100～200人・時間」が31.1%、「～100人・時間」が30.3%。

ニュース情報元：国土交通省

（株）矢野経済研究所はこのたび、国内のマンション管理市場の調査を行った。調査期間は2017年10月～12月。同調査におけるマンション管理市場とは、分譲マンションを対象とし、マンション管理費市場、および共用部修繕工事市場により構成される。それによると、2017年の国内マンション管理費市場規模（管理費ベース）は7,235億円（前年比2.7%増）の見込み。また同社は、2018年は7,447億円（同2.9%増）、2019年は7,656億円（同2.8%増）、2020年には7,825億円（同2.2%増）まで拡大すると予測した。

さらに、2025年までのマンション管理費市場をみると、マンション管理市場はストックビジネスであるため、新築分譲マンションが供給され続ける限り市場規模は伸び続け、2025年の同市場規模は8,655億円に拡大すると予測。一方で、人口・世帯数の減少に伴う新築ニーズの減少等を背景に伸び率は鈍化していくと考察した。

2017年の国内マンション共用部修繕工事市場規模（工事金額ベース）においては、前年比4.3%減の6,207億円を見込んだ。また、2018年は同7.8%増の6,693億円、2019年は同0.5%減の6,660億円、2020年には同2.0%増の6,793億円になると予測。さらに、2025年までの共用部修繕工事市場をみると、2021年以降はリーマンショックの影響によりマンション供給戸数が絞られた築年のマンションの1回目の大規模修繕工事の実施時期に当たることなどを背景に、2022～2023年頃まで低調に推移するものと予測している。

ニュース情報元：（株）矢野経済研究所

住宅のリフォームが省エネルギーにつながることは分かっていても、なかなか進めづらいもの。自宅はもちろん、特にマンション全体でリフォームを進めようとすると住民間での調整が必要で、単世帯ごとで決められないだけに難易度が高いことがあります。SUUMOジャーナル編集部では今年9月、地球温暖化対策のために省エネ対策を推進する環境省　地球環境局 地球温暖化対策課の松澤課長に、住宅関係の地球温暖化対策について直撃取材。 松澤課長によると、「電球や家電の買い替えに加えて、住宅を改修することで省エネ目標を達成できる」というお話だったのですが、そうは言っても「言うは易く行うは難し」ということわざもあります。

地球温暖化対策の旗振り役である松澤課長宅は、果たして万全の対策をされているのか。編集部員Y（20代男性）がまずは松澤課長宅に押しかけ、家電から窓ガラス、サッシまで厳しくチェック！　さらに、個人のリフォーム以上に難易度が高いと言われるマンションの省エネ改修工事はいったいどの程度大変なのか、お役所の方にも知っていただきたい。松澤課長と一緒に、とあるマンション管理組合の元理事長にお話を聞きに行きました。

ご自宅におじゃまします！環境省課長自宅の温暖化対策状況は！？

―― 本当に来てしまいました。本日はよろしくお願いします。

松澤課長「ほ、本当に来られたんですね。よろしくお願いします」

―― 先日の取材では、日本が温暖化対策の目標値（2030年度にマイナス26%削減）を達成するためには、各家庭では「電球をLEDに換える」「冷蔵庫を省エネ対応のものに換える」「エアコンを省エネ対応のものに換える」「窓ガラスをシングルガラスから複層ガラスに換える」の4つのうち、いずれか3つを対応すればよいとのことでした。ということはLED交換や家電の買い替えはもちろん対応ずみ、と（室内を見わたす）。

松澤課長「一応、普段使っているリビングの電球はLEDになっています。他の部屋は夜寝るだけなので使用頻度も低いですし、切れたタイミングで交換する予定です」

【画像1】 LEDに取り替えられているリビングの照明。口金が小さめなサイズを4つ使用している（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

―― なるほど、まずは1つクリアですね。エアコンや冷蔵庫はどうでしょうか。

松澤課長「エアコンは去年の冬に買い替えました。やはり性能が上がっていて、夏場(8月)で電気代が1万5500円から7700円と半分程度に下がっています (室内で犬を飼っているので、夏は日中エアコンが稼動)。年間で2万6000円(約30%)電気代を節約できました。冷蔵庫は10年選手なので、そろそろ買い替えのタイミングかなと考えています」

―― あれ？　この窓は、シングルガラスでアルミサッシ。推進する立場なのに、まさか自分では実行されてない、なんてことは……。

松澤課長「なかなか厳しいことをおっしゃいますね。確かにそのとおりです。窓は複層ガラスに交換していないですし、サッシも断熱性が高い樹脂素材ではなく、アルミです。検討はするのですが、マンションなので共用部の窓のリフォームとなると難易度が高くて――。でも冬場が寒いのに加えて、結露が多くて困っています。換気もしているのですが、レースカーテンがかびてしまっていて」

【画像2】課長宅の窓にかかっているレースカーテン。結露のせいか裾の部分がカビで汚れている（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

―― これはひどいですね。個人宅でもこうですから、マンション全体の省エネリフォームはもっと大変そうです。実は、私の知人に玄関や窓のリフォームを大規模マンションで実現した元理事長がいるのですが、その人に話を聞きに行きませんか。課長のお仕事の参考になるかもしれませんよ。

松澤課長「えっ、今からですか……。分かりました」

環境省課長と一緒に突撃！　大規模マンションの省エネ修繕、実態は？

心なしか元気がなくなった課長とやってきたのは、横浜市内の高台に位置する全105戸のとあるマンション。案内いただくのはこのマンションの管理組合で、以前理事長を務められていた岸一正（きし・かずまさ）さんです。

【画像3】松澤課長（左）にマンションを案内している岸さん（右）（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

岸「本日はようこそいらっしゃいました。私が岸です」

―― 岸さんは理事長としてマンション大規模修繕を推進されたんですよね。どんな手順で実施されましたか？

岸「はい。私は当時管理組合の理事長だったのですが、修繕を始める前に、まず理事会内で、1回目の大規模修繕の振り返りから、マイナスをゼロに戻す修繕だけでなく「資産価値の向上」を目指していく、その具体的なあり方として「快適な住み心地」を高めていく、という基本方針を固めました。その上で、住民に対して、どんな修繕をしてほしいか、アンケートを実施し、その結果『窓の結露』『玄関の隙間風』に対する不満が多く寄せられました」

―― アンケートを踏まえ、どのような改修を実施したのでしょうか。

岸「全居室の、ドアや窓などの開口部に対するリフォームですね。玄関ドアの取り替えと、すべての窓に対する内窓の取り付け（内窓が取り付けられない窓は複層ガラスに交換）を実施しました」

―― 正直なところ、住民の追加負担費用は発生しなかったのですか ？

岸「修繕積立金を多めに取っておいたことに加え、足場のいらない工事は翌年以降に繰り延べるなど、資金調達の工夫をしました。また、当時は国からの補助金で、手続きを踏めば工事費の3分の1を負担してもらえるというのもあり、1住戸当たり玄関ドア交換14万円、内窓取り付け35万円の負担でした」

―― そのくらいの金額で実施できるものなんですね。 やってみて効果はどうでしたか。

岸「断熱性が高まったことは実感しました。冬、外気温が5℃ぐらいでも部屋の中は15℃から18℃までの間に保たれています。そのおかげか、マンションの各住戸平均で、電気の使用量が年間11.6％、ガスの使用量は10.3％減少しています。また、住民の不満として多く上げられていた結露も発生しなくなりました。ただし、こまめな換気は必要になります」

―― 窓と玄関を替えるだけでそこまで違うのですね。

岸「意外だったのは、遮音性が上がったことですね。近所に学校があり、以前は室内でもブラスバンド部の音が聞こえていたのですが、今は聞こえません。生活音についても、他の部屋で飼われている犬の声が聞こえなくなったり。音は窓を通じて出入りしていたことが分かりました。掃除機も夜に気にせずかけられるようになりましたね」

【画像4】バルコニーとリビングをつなぐ出入口には内窓が取り付けられ、二重窓になっている（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

松澤課長「私も夜にトイレに行くときに気づいたのですが、玄関って意外と隙間風が入るんですよね」

岸「うちも以前は玄関のあたりが非常に寒かったのですが、今はまったく寒くないですね」

―― 二重窓にすると、窓の開け閉めが面倒ではないですか？

岸「おっしゃるとおり、手間は増えます。ただ、すべての窓を頻繁に開け閉めするわけでもないですし、日常的にはメリットのほうが大きいと感じます」

―― マンション全体で大規模改修を進めるにあたり、大変だったことはありますか。

岸「住民の合意形成ですね。管理規約上は2分の1の合意があれば進められますし、たいてい委任される方が多いので、進めようと思えば強引に進めることも可能でした。しかし、事前調査・施工と2回も各住戸に立ち入ることになるため、丁寧なコミュニケーションを心がけました」

―― 改修を進める上で、反対する方はいなかったのですか。

岸「住み慣れた高齢者など、気乗りがしない様子の方もいたことは確かです。私も高齢者と呼ばれる層に片足突っ込んでいるので気持ちは分かるのですが、『年を重ねてしかるべき施設に入るときに、保有している住宅の資産価値が重要になりますよ』というお話もして理解してもらいました」

マンションは社会の最小単位

―― このマンションには高齢の方から子持ち世帯まで、幅広い年齢層の方が住んでいるそうですね。

岸「そうですね。マンションというのはさまざまな人が暮らす“社会”の最小単位であり、管理組合というのはある意味自治体に近いと思っています。そういう意味では、大規模修繕は“公共政策”と言えるかもしれません。そういえば修繕後の変化として、マンションで実施している防災訓練の参加率が上がったというのがありました。自治の意識が高まったように思います」

―― “マンションは社会の最小単位”、ですか。その考え方はおもしろいですね。松澤課長、いかがでしたか。参考になりそうですか。

松澤課長「はい、マンションで生活する一人として、さらに地球温暖化対策の推進役としても、大変参考になりました。いち個人としても、マンション全体の修繕のタイミングで、窓や玄関のドアリフォームを管理組合に働きかけてみます」

―― 本日はありがとうございました。

●取材協力
・環境省
・元マンション管理組合理事長　岸一正さん