カテゴリー: 岡山県

家とは、生活の拠点であり、自分の心と体を休める場所。誰にでも住まい探しにはいろいろな要望があります。住まい探しに苦労が多い住宅確保要配慮者と呼ばれる人たちのサポートに積極的に取り組む岡山県倉敷の街の小さな不動産屋さん、LIXIL不動産ショップエステートイノウエでは、住まい探しに加え、自立・社会復帰のサポートにも力を入れています。支援を必要とする人に「入居できる」という最低限の選択肢ではなく「入居したいと思える」ような部屋を（複数の選択肢の中から）紹介する取り組みとその意義とは？　同店の曽我敬子さんに、話を聞きました。

「入居できる」ではなく、「入居したい」家に至ったきっかけとは

LIXIL不動産ショップエステートイノウエは、桃や白壁が多い街としても知られる岡山県倉敷市にある、従業員4名の小さな不動産屋さん。そして住まい探しに困っている人たちに賃貸物件を紹介して、地域社会に貢献している会社でもあります。

きっかけは、およそ10年前に地域の生活支援センターから依頼を受け、住まい探しに困っている人のお部屋探しをサポートしたことでした。住宅確保要配慮者とは、障がい者や高齢者、一人親世帯、外国人など、住まい探しで不当な偏見や差別を受けたり、住宅そのものに特別な配慮が必要だったりと、一般の人に比べ、住まい探しに大変な思いをすることが多いのです。担当の曽我さんは月に約60件以上の相談をほぼ一人で対応しているそう。そして、2012年以来、住宅の確保に配慮が必要な人たちに住まいを仲介した実績は600件以上に上ります。

（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

LIXIL不動産ショップエステートイノウエで居住支援を担当している曽我さんが、何人もの入居希望者と話していて感じたのは、「あなたに貸せる部屋はここしかない」と言われるのと、いくつかの選択肢の中から自分が選んだ部屋に住むのでは、入居した後の暮らし方が全然違うということです。

「住まい探しに困って相談にいらっしゃる人が希望されることは、例えば『職場に近い部屋が良い』だったり『ウォシュレット付きのトイレがある物件が良い』だったり。一般の人と変わりはありません。自分で気に入って選んだ部屋ならば、そこに長く住みたいと思うので、近隣とのトラブルは起きにくくなります。ですから、希望の部屋を選べるよう、少なくとも2件以上の物件をご紹介することを心掛けています」（LIXIL不動産ショップエステートイノウエ　曽我さん、以下同）

2023年には、地域の協力者とともに行うLIXIL不動産ショップエステートイノウエの居住支援スキームが高く評価され、国土交通省の「第1回 地域価値を共創する不動産業アワード」で優秀賞を受賞しました。住みたいと思える部屋の提供を目指すとともに、生活の立ち上がりの支援なども行って入居者の負担を軽減することが、高い入居率やトラブル発生防止につながると、曽我さんは話しています。

国土交通省の第1回地域価値を共創する不動産業アワードの居住・生活支援部門で優秀賞を獲得したLIXIL不動産ショップエステートイノウエの曽我さん（右から二人目）（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

低家賃でも「住みたい部屋」を叶えるための支援

多くの場合、住まい探しに困っている人たちが払える家賃には上限があります。その中で入居したいと思えるような、設備が充実した部屋を紹介するのは、なかなか困難です。

「倉敷市では、築浅の賃貸物件はハウスメーカー施工・管理のものが多いのですが、生活保護を受けている人の入居がOKなものがほとんどありません。オーナーさんがOKだとしても、入居後のトラブルを懸念する管理会社の判断でNGとなってしまうケースがあるのです。オーナーさんや管理会社に対して、支援者によるサポート体制があることやトラブルのリスクが一般の入居者と変わらないことを何度も説明し、お願いしていますが、どうしても受け入れてもらえないことがあります」

そのような人たちも入居でき、さらに快適に暮らせるよう、同社では自社で物件を購入してリフォームを施し、入居を希望する人に選択肢をつくる取り組みもしているとのこと。所有している物件は現在では９棟になるそうです。

自社でオーナーとなってリフォームを行い、外壁塗装など手を加え、見た目もキレイに（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

「私たちのような小さな会社が自社で物件を購入して保有し続けるには、多額のお金も必要になるため勇気のいることです。しかし、これだけ理解を得られるよう頑張って説明しても入居が難しい人たちに住まいを提供するには、もう私たちがオーナーになるしかないと社長が決断しました。

低所得の人が多く、家賃を低く設定せざるを得ない分、利益は少なくなるかもしれませんが、気に入っていただければ長期で借りていただけることが多いので、事業として成立しています」

実際、購入時は30室中10室が空室だった中古の1棟物件が３カ月で満室に。そして全9棟（計80室）のうち、現在、空室はわずか2室のみだとか。その2部屋も、急きょ入居が必要な人が現れたときのための戦略的空室なのだそうです。

家賃を抑えつつ、住宅確保要配慮者が住みたいと思える部屋を実現。選択肢を増やす取り組みを行っている（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

家財道具を持たない人にも設備の充実した住まいを。その仕組みとは

支援を必要としている人たちは、さまざまな事情を抱えています。なかには家財道具を一切持たず、着の身着のままで部屋を探す人も。そのような状況でも入居者が安心して暮らせるよう、曽我さんたちはいろいろな工夫をしながら支援を充実させています。

その一つが、家財道具の提供です。入居する物件によっては、カーテンや照明器具がついていない部屋もあります。同社では、事業の一環で残置物（※）をそのままの状態で家ごと買取をすることがあり、ある一定の手順を踏んで、有用なものを社会福祉法人に声掛けをして、使えるものを渡したり、生活支援を必要とする入居者に提供したりしているそうです。

※入居者が貸主の許可のもと自らの負担で設置した設備や、家を売却する際に家具など使用していたものをそのまま撤去せず残していったもの

リユース可能な残置物や不要品は、社会福祉施設への寄付や生活保護者への再販のほか、社内で保管をして、必要な入居者に提供することもあるという（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

その手順とは、以下のとおり。
1. 残置物のうち売主（物件のオーナー）や親族が引き取れるものは引き取ってもらう
2. 古物店やリサイクルショップを紹介して買い取ってもらう
3. 最終的に誰もいらないとなったものを支援団体に渡す

この方法は、それぞれの関係者によってニーズが異なることがポイントです。支援で必要としているのは、カーテンやタオル、石鹸など日々の生活で使うもので、売主や親族が必要とする貴金属類などではありません。また、古物店はアンティークのものを探していて、リサイクルショップは使用年数が約3年以内の比較的新しい中古品のみを引き取ってくれます。それ以外の中古品は引き取ってくれないので、結果的に残ったもののなかに支援に使えるものがあるというわけです。

オーナーや売主から不要なものを引き取り、活用していく仕組み。電気店や古物店など、協力者の存在も大きい（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

「例えば、中古のエアコンを素人が取り外すのは大変です。そこで、協力してくれる電気店に依頼して取り外してもらって、必要とする人に提供します。基本的に現在ご協力いただいている電気店さんはその作業を無償でやってくださるのですが、生活保護を受けている人は家具什器（じゅうき）代が倉敷市から支給されます。そのため、必要とする人に安く再販売することで、そこから電気店にわずかでも費用を支払うことができるという仕組みです」

支援が必要な人とオーナー、両面からのアプローチが必要

曽我さんのところには、社会生活に困難を抱えている人たち（生活困窮者やひきこもりなど）の相談窓口である倉敷市の「生活自立相談支援センター」や、一時的避難施設であるシェルターを運営する「倉敷基幹相談センター」のほか、数々のNPO法人や同業の不動産会社からも入居できる物件がないか、相談が寄せられるそう。

居住支援では、支援が必要な人の不安を取り除くことと、オーナーや管理会社の不安を取り除くことの両面からのアプローチが必要だと、曽我さんは話します。

「支援が必要な人の不安を取り除くためには『気持ちに配慮した距離感』が必要です。住まいのご希望や転居理由などについては詳しくヒアリングしますが、住まいのマッチングに必要のないことにはできるだけ触れないようにしています。ヒアリングでは必ず各センターの支援員さんを通して話すようにし、直接相談者さんに連絡することはありませんし、お申し込みに至るまで、私から相談者のお名前や障がいの内容、借金の有無などを聞くこともありません」

親身に住まいの希望を聞くが、プライベートな話には立ち入らないように配慮して、相談者の不安を和らげることが大切（画像／PIXTA）

「一方、入居後の近隣とのトラブルや滞納などを不安視するオーナーさんや管理会社に対しては、きちんと説明をしないと、後からだまされたと感じてしまわれたり、一度でもトラブルなどの対処で失敗してしまったりすると、二度と協力していただけない可能性があります。安心して任せていただくためにも、家賃保証会社の利用は必須です。そして、Face to Faceのコミュニケーションを大事にしています」

正しい知識を持ってより詳細な情報を伝えられるよう、曽我さん自身、FP（ファイナンシャルプランナー）や不動産コンサルティングマスターの資格を取得して知識向上にも努めてきたそうです。

「私がやらなければ困る人がいる」10年以上にわたる支援で見えてきた成果

街の小さな不動産会社が住まいだけでなく、家財道具やメンタル面にも踏み込んだ居住支援を行うのは簡単なことではないでしょう。曽我さんは「私がやらなければ、誰もやる人がいない。私がやらなければ、困る人たちがいる」という思いに突き動かされ、気がつけば10年以上が過ぎていたと言います。そして、曽我さんの周りの支援環境は少しずつ変わってきているようです。

「ここ数年で大きな支援団体だけでなく、大小さまざまな団体や、市の職員の方から直接お問い合わせをいただくことが多くなっています。支援は私一人ではとてもできることではありません。行政や地域の企業、オーナーさんなどさまざまな方たちとの連携によって、住宅確保が困難な人たちにも住み心地に配慮した住まいの提供が持続的に可能となったのです」

支援者やオーナーと密に連絡を取り、要支援者の暮らしをサポートしている（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

さらに、ほかにもいろいろな成果があると曽我さんは話します。

「オーナーさんへの説得や不安解消にと勉強したことが、今とても役立っていると思います。
建築の知識が身につき、お部屋を見に伺ったときにアドバイスなどもするようになった結果、自社管理物件以外の物件のオーナーさんにも顔を覚えていただき、直接、外壁塗装やリフォーム工事の依頼を受けるようになりました。2022年にはリフォームだけでおよそ1000万円を売り上げています。不動産売買のご相談も増え、自社所有物件については、ほぼ満室が続く状態です」

居住支援を継続していくには、収益についても考えていかなくてはなりません。
「そこが本当に大変なのですが、これら居住支援以外の事業収益とトータルでなんとかバランスをとっている」そうです。

「私がやらなかったら誰もやる人がいない、私がやらなければ困る人たちがいる」という想いに突き動かされて、10年以上居住支援に携わってきたという（画像提供／LIXIL不動産ショップエステートイノウエ）

2012年に生活困窮者への住まい斡旋（あっせん）を始め、2019年には家財道具の提供や自社物件への入居と居住支援に幅を持たせてきたLIXIL不動産ショップエステートイノウエ。街の不動産屋さんや電気屋さん、古物商など、私たちの近くにもありそうな普通のお店がタッグを組むことで「ここまでできるんだ」ということを見せられた気がします。

そもそも、入居できる部屋がなかなか見つからないからといって、どんな部屋でもいいわけではないのは当然のこと。入居を検討する人の希望が叶う「住みたいと思える部屋」は長期入居につながり、空室の解消や近隣とのトラブル回避だけでなく、入居する人の前向きな気持ちを引き出すことにも大きく貢献できるのだと感じました。

●取材協力
LIXIL不動産ショップエステートイノウエ

社会生活に困難を抱える人たちに対し、住まいや暮らしのサポートをする不動産会社として全国的にも注目されている会社があります。創業者である母・阪井ひとみさんと、娘の永松千恵さんが共に運営する、阪井土地開発（岡山県岡山市）です。障がいがある人をはじめ、住宅確保に配慮が必要な人たちの住まい探しの難しさ、住まいにかかわる者が担うべき責任や覚悟について、娘の千恵さんに話を聞きました。

みんなに“住む家”を。困難を抱える人へ住まいを提供してきた母・ひとみ

岡山駅前の中心部からほど近い場所にある、阪井土地開発。母の阪井ひとみさんを代表として、娘の永松千恵さんとともに、少人数で営んでいます。主に市内のマンションやアパート、一戸建ての仲介や管理をする創業32年の不動産会社で、社会的に住宅の確保が難しいとされる人に、住宅のあっせんや賃貸提供をしています。

（画像提供／阪井土地開発）

ひとみさんが住宅困窮者のサポートを始めることになったきっかけは、26年前。管理をしている物件に長く入居していた人がアルコール依存症を患ったことに始まります。その人をサポートする精神科医と接するようになり、社会的に生活が困難な人たちの住宅確保問題を知ったそうです。

「健康で仕事に恵まれた人は稼ぎがあって、連帯保証人の確保ができる。けれども、社会生活に困難を抱える人たちには連帯保証人の確保が難しい人が多い。そうなると住宅を借りること自体が一気に難しくなるということを母は知ったそうです」（千恵さん、以下同）

そこでひとみさんは、自社で管理する賃貸物件をあっせんして、住宅確保に困難を抱える人たちが段階的に自立した生活ができるようにサポートし始めます。しかし入居できる物件を探すなかで、オーナーさんの理解を得ることにハードルの高さを感じ、とうとう自社で1棟のマンションを購入し、貸主となって賃貸する決断をします。

「社会的に困窮している人たちに入居してもらい、自分たちが日々のくらしをサポートすることで、彼らの社会復帰につなげたい。自分らしく人生を生きた末に、自分の布団の上で最後の幕引きができるように、という母の使命感でした」

阪井土地開発が所有する、住まいの確保に困難を抱える人たちが入居するマンション「サクラソウ」（画像提供／阪井土地開発）

当初は精神障がいのある人のサポートから始まりましたが、現在、入居する人たちの幅は広くなっています。高齢者、避難先を必要としているDV被害者などの入居も受け入れるようになりました。

しかし、ひとみさんたちは不動産会社であるため、できることにも限界があります。例えば、当事者の権利擁護や、お金の工面法などについては弁護士さんや福祉事務所と連携してサポートをしているそう。さまざまな困難を抱える人たちを支えるために、相談支援専門員やケースワーカー、ケアマネジャーなどさまざまな人がかかわり、互いに協業をしているのです。

阪井土地開発をはじめとした、社会的困窮にある当事者の暮らしを支えるネットワーク（画像提供／阪井土地開発）

「その人の抱える課題の背景や程度に応じて、かかわる専門家や支援員が変わってきます。多くの方の支援をしていくなかで “住宅確保要配慮者”とひと言にいっても、それぞれのニーズがあり、一概には括ることができない、と感じました」

住まいに限らない、当事者たちを包括的に支えるネットワークをつくりたい

そのことに気づいたひとみさんは、住まいに直接関係する支援だけではなく、より包括的な支援を行うため、2015年にNPO法人「おかやまUFE（ウーフェ）」を立ち上げました。疾患や障がいがある人びとが安心して暮らせる地域づくりを目指し、障がいなどがある人や家族のためのカフェ「よるカフェうてんて」の運営や、シェルター事業などを始めます。

現在「よるカフェうてんて」は「うてんて」と名を変え、障がいのある人や生活困窮者などがサポーターとともに自ら運営する拠点となった。フードバンク拠点事業や「おかず」配布事業などを行っている（画像提供／NPO法人おかやまUFE）

さらに、2017年には岡山県内にある空き家の活用と、住宅確保要配慮者を支援する機能を担う「住まいと暮らしのサポートセンターおかやま」の運営を始めました。

「社会生活に困難を抱える人たちは住まいを確保するだけではなく、自分らしく生きていくためにも、自立した生活をしていかなければなりません。そのために働く場所、地域の人たちと交流する場所が必要です。NPOではこの場所や機能を提供しています」

「“いいこと”をしているとわかっていても」葛藤する娘の気持ち

ここまで紹介したように、これまでひとみさんが行ってきたことは、社会生活に困難を抱える人たちの人生にかかわることであり、並大抵の想いや覚悟でできることではないでしょう。さらにいえば、ひとみさんが住宅確保要配慮者のサポートを始めた30年近く前の日本は、“普通”から外れた人に社会がもっと厳しかった時代。多様性を謳うここ数年の社会と比較すると、ひとみさんの取り組みはいっそう理解されにくかったことが想像できます。

幼いころからひとみさんの活動を目の当たりにしてきた千恵さんは、当時の日本で“普通”とされてきたことから離れた想いや行動に、娘として葛藤を感じていたといいます。

「知り合いの不動産屋さんに『お前のオカン、大丈夫なんか』って心配されるのです。そのことで、母にとっての当たり前は普通じゃないんだって知りました。不動産屋ならば、いわゆる“普通”のお客さんだけを入居させればいいのに何で？という思いでしたね」（千恵さん）

時には「やりすぎ」と感じた母・ひとみさんの取り組みを今は「やりたいならやればいいよ、と一歩引いて見ながら一緒に活動している」と語る千恵さん（写真撮影／SUUMO編集部）

やがて千恵さんは社会人となり、さまざまな経験と社会の実情を知ることで、なぜ母が熱意を込めて住宅確保に配慮が必要な人たちのサポートをしてきたのか、理解を深めていきます。そして”母の取り組みは社会に必要なことなんだ”と感じて、ひとみさんの手伝いをするようになりました。

「一緒に活動をする弁護士や社会福祉士、行政組織などから『ひとみさんの活動は、さまざまなところで必要なんだよ』と言ってもらえることも多く、社会的に間違ってないんだな、と自信になりました」

“誰か”の突出した取り組みではなく、“誰でも”できるように展開する

今後、ひとみさんの情熱的な思いはどのように受け継がれていくのか。千恵さんはまだ先のことはわからないといいます。ただ一つだけはっきりと話してくれたことがありました。

「私たちの取り組みは、“ひとみさんだからできる”で終わりにしちゃダメなんです。岡山に限らず、全国にはたくさんの社会的困窮者がいて、住まいの確保に悩んでいます。さらに多様な時代になり、高齢化が進むなかで、困難を抱える人の数は増えています。多くの要配慮者への支援を継続していくためには、支援の選択肢を増やすべきであり、私たちの活動をもっと伝えていく必要があると思っています」

こうした思いから、現在千恵さんはこれまでの事例や自社の取り組みをより多くの人たちに知ってもらうため、全国で講演を行っています。また、入居者が家賃を支払えなくなった際に、保証会社が一定の家賃を立て替える「家賃債務保証」。住宅確保要配慮者の契約においても、多くの不動産会社がこの仕組みを導入できるよう保証の“平準化”を期待しながら具体的な活用例を伝えているといいます。

住宅確保要配慮者の入居までに必要な支援において、家賃債務保証の果たす役割は大きい（画像提供／NPO法人おかやまUFE）

なにより、居住後の入居者支援やコミュニケーションにおいては「手を出さないで、目をかける」を合言葉に、管理会社として携わることの距離感を探っているそうです。

「のちのち大事にならないよう、入居する人たちのシグナルを初期の段階でキャッチするためのコミュニケーションは大切です。しかしながら、全てに手を出していては当事者の自立を妨げてしまいます。より多くの人・企業にサポートの輪を展開していくためにも、不動産会社が本当にやるべきことのラインを見極め、支援する度合いのベストな位置を探っていくことは大切だと思います」

住宅の確保が困難な人への居住支援を継続していくことは簡単なことではありません。収益や利回りを確保する視点だけでは行えない事業であることは確かです。

「いま、住宅確保要配慮者への支援に乗り出したいと考える会社からお声掛けいただく機会が増えています。私たちが提供できる情報やノウハウを惜しむことなくお伝えします。その人の生活を支える覚悟を持って取り組んでほしいです。住宅供給の担い手である不動産会社は、住まいを求めるすべての人がお客さんであり、すべての人が住まいを確保できるようにサポートしていく必要があると思います」

●取材協力
・阪井土地開発株式会社
・NPO法人おかやまUFE

江戸情緒あふれる町並みが魅力の観光地・岡山県倉敷。観光の中心地点となる美観地区を流れる倉敷川に沿って、江戸時代から残る木造の民家や蔵を改装したショップやカフェ、文化施設などが立ち並びます。空襲を免れたことで旧家が残り、観光資源として活用されている倉敷ですが、それだけではなく、印象派絵画のコレクションで知られる「大原美術館」や、工場跡をホテルにコンバージョンした「倉敷アイビースクエア」など、決して広くはないエリアに国内有数の観光施設が点在しています。
古い建物が残る地域は日本各地に見られる中で、倉敷にこれほど魅力的なスポットが集中する理由はどこにあるのでしょうか。
倉敷で生まれ育ち、すみずみまで知り尽くす建築家の楢村徹さんに、長年倉敷の古民家再生にかかわってきたからこそ見えてきたまちの魅力を伺いました。

倉敷の土台を築いた名士、大原家

近世以来の細い街路が現代では観光にちょうど良い歩行路となっている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「倉敷はまちも人も恵まれた場所ですね。古いものが残っていて、常に新しいことを仕掛けていこうというエネルギーがある。一朝一夕ではない、時間をかけて育まれた文化が根付いています」
建築家として全国のまちを訪れてきた楢村さん。自身の出身地であることを差し引いても、倉敷は面白いまちだといいます。
伝統的な町並みの印象が強い倉敷のまちに対し「新しい」というワードも不思議な気がしましたが、確かに倉敷を代表する建造物は建設当時の最先端を行くものです。大原美術館に採用されているヨーロッパの古典建築を再現するデザインは、建築家の薬師寺主計がヨーロッパ各国の建築を学び設計したもの。文化の面でも欧米列強を追いかけていた当時の日本において、芸術の殿堂と古代ローマ建築をモチーフとするデザインとの組み合わせは、ここでしか見られないオリジナルなアイデアです。蔦で包まれた外壁が特徴のアイビースクエアも、産業遺産である工場をホテルに転用する、日本でも先駆け的なプロジェクトでした。

アイビースクエア外観。江戸時代の旧代官所跡地に建設された倉敷紡績の工場を再活用した（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

アイビースクエア中庭。柱と屋根を撤去し、元々工場の内部空間だった場所を外部空間へと変貌させた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

アイビースクエア内にある、ホテルのエントランスホール。工場建築の特徴であるノコギリ屋根が宿泊客を迎えるトップライトとして生まれ変わった（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「いまの時代にやるべきことがはっきりしているのも、まちづくりにとっては良いことですね。まちの核となるような施設は先代の大原さんが、建築家の浦辺さんと一緒にひと通りそろえているんですよ。それを壊さずに使っていくことを大前提として、足りない部分を補っていけばいいわけですから。まちとしての基盤がしっかりしているから、私が手掛けているような小さな町家の再生であっても、ひとつ完成するごとにまち全体が整っていくことを実感しています」
大原家は倉敷きっての大地主。江戸時代中期に商人として名を成し、明治21年に大原孝四郎が創業した倉敷紡績、その息子孫三郎が創業した倉敷絹織（現クラレ）は現在も上場企業として日本の繊維産業を牽引しています。

現在、旧大原家住宅は一部一般公開されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

旧大原家住宅の倉を改修した「語らい座」。大原家ゆかりの資料が保管され、イベント会場としても活用されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「いまの時代にやるべきことがはっきりしているのも、まちづくりにとっては良いことですね。まちの核となるような施設は先代の大原さんが、建築家の浦辺さんと一緒にひと通りそろえているんですよ。それを壊さずに使っていくことを大前提として、足りない部分を補っていけばいいわけですから。まちとしての基盤がしっかりしているから、私が手掛けているような小さな町家の再生であっても、ひとつ完成するごとにまち全体が整っていくことを実感しています」
大原家は倉敷きっての大地主。江戸時代中期に商人として名を成し、明治21年に大原孝四郎が創業した倉敷紡績、その息子孫三郎が創業した倉敷絹織（現クラレ）は現在も上場企業として日本の繊維産業を牽引しています。

大原美術館と大原本邸（旧大原家住宅）とを結ぶ今橋。橋も薬師寺主計の設計（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

同じく薬師寺が設計した旧中国銀行倉敷本町出張所。孫三郎は中国銀行の頭取も務めていた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

伝統を崩さず、新しさを採り入れる

さらに總一郎は、建築家の浦辺鎮太郎とともに市と連携して倉敷市民会館や倉敷市庁舎、倉敷公民館など市民の生活を支える施設を整備していきます。
大原美術館と並び倉敷観光の中心を成す倉敷アイビースクエアも、もともと倉敷紡績の工場だったものを浦辺の設計でコンバージョンして蘇らせた文化複合施設です。

「倉敷には江戸時代以来の商人のまちとしての歴史があって、時代ごとに築きあげてきたものが積み重なっていまの倉敷をつくっているんです。空襲にもあいませんでしたから。ドイツに中世につくられた道や建物がそのまま残っているローテンブルクというまちがあるんですが、總一郎さんが倉敷をドイツのローテンブルクのようなまちにしようと呼びかけた。そこからいろんな人たちが協力して古いまち並みを残してきた結果、一周遅れのトップランナーといった感じで注目されるようになってきた。いま我々がやっているのはそれを生かして新築ではできない魅力をさらに積み重ねていく、新しいエッセンスを加えて次の世代にわたしていくと、こういうことです」

浦辺の代表作のひとつ、倉敷ホテル。建物全体を取り巻く庇と瓦がリズムをつくり、伝統建築を参照しつつ現代的な印象を与える（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「倉敷は町家造りの建物が並んでいて、広場になるような場所がないんです。だけど建物の正面から一歩奥に入ると、細い路地がポケットパーク的に点在しています。日常的に使わないから物置として放置されていたりもするんですが、大きなテーマとして、そういった本来裏の空間である路地空間を表の空間として皆が入ってこられる場所にすることと、それらをつないでいくことでまちに奥行きをつくりだして歩いて散策できるまちにすること、このふたつに取り組んでいます」

楢村さんが改修デザインをしたクラシキクラフトワークビレッジ。自然と奥へ誘導される（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

最奥部では複数の商店が中庭を取り囲むように並ぶ。思わず中に入ってみたくなる配置デザインだ（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

同じく楢村さん設計の林源十郎商店。複数の町家の通り庭をつなげ、自由に散策できる遊歩道が設えられている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

林源十郎商店の通り庭。倉敷のまちで見かける散策路の多くに、楢村さんはかかわってきた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「もともと私は古民家が好きとか、古い建物が好きとかそういうわけでもないんです。新しいデザインを追求した結果、古民家がもっている歴史の積み重ねに新しい要素を加えることを考えました。若いころに読んでいたヨーロッパの建築雑誌には、石造りの古い建物をリノベーションした建築が載っていて、これが非常にモダンで格好良いんです。そういうものを見て、自分もやってやろうというモチベーションでしたから、一番新しいデザインだと思ってやっています。長い年月を朽ちることなく耐え抜いてきた古民家に使われているのは、選びぬかれた本物の材料です。いまでは手にはいらないような貴重な材料でつくられているから、時間が経っても古びない、むしろ味わいが増していく魅力があると思います」

いいものをつくることが、保存への近道

楢村さんは建築家として独立した30年以上前に同世代の建築家たちと「古民家再生工房」を立ち上げ、全国の古民家を改修する活動を続けてきました。当時はバブル真っ只中。建築業界では次々に建て変わる建物の更新スピードと並走するように、目まぐるしくデザインの傾向が変わっていきました。そんななか、地道に古民家の改修を続ける楢村さんたちの活動はどのように受け止められたのでしょうか。

「建築の設計に携わっている専門家ほど、『お前らそんな仕事しかないのか』と見向きもしない傾向はありました。でも建物を建てるのは一般の人なんだから、専門家からどう言われようが自分たちが信じたことをやっていけば良いとは思っていました。
地元のメディアに働きかけてテレビやラジオ、雑誌に取り上げてもらったり、講演会や展覧会を自分たちでずっと継続してきて、一般の人たちに建築デザインの魅力や古民家再生の良さを知ってもらおうと活動してきました。
それまでは古民家というと保存する対象で、古い建物を東京の偉い先生が見に来てこれは残すべきだとか、大切に使ってほしいとかそういうことを言ってきたわけです。でも建物の持ち主からすれば、歴史的な価値がどうとか言われてもよくわからないですよね。
それを我々はアカデミックな見方ではなくて、現代の目で見て良いデザインに生まれ変わらせようという視点で設計してきたから受け入れられたんだと思います。若い人たちがここに住みたいと思うようなものにしてしまえば、保存してほしいなんて言わなくても使い続けてもらえるわけですからね」

楢村さんが設計した施設のブティック。古くから使われてきた自然素材を用いつつ、古民家を現代的な建築にリノベーションした。（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「そんなことを十年以上やっていたら、倉敷で中心市街地の活性化事業がスタートしたときに声をかけてもらって。もう十五年以上、倉敷の町家再生に携わっています。といっても単に建物を改修するだけではダメで、そこをどんな場所にするのか、お店をやるならどんな内容にするのかとか、どうしたらちゃんと事業として回っていくのかとか、中身のことも一緒に考えていくから設計の仕事は全体の３割位ですね。
なにかお店を入れようと思ったら周りとの調整も必要だし、１つの建物を生まれ変わらせるのに４、５年かかるのが普通です。その間はお金にもならないし、思うようにいかないことばかりで大変ですが、誰かがやらなくちゃいけないことですから。本当はなにも描いていないまっさらな白紙に、倉敷がこんなまちになったら良いななんてイメージを描いていくのが一番楽しいんですが、実現しないとなんの意味もない。思い描いたうちの８割でも７割でも、かたちにして次につないでいくことが、我々がいますべきことだと思っています」

楢村さん設計の「夢空間はしまや」。楢村さんが設計した建物にはどれも観光で疲れた足を休ませてくれる癒やしの空間が用意されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「理想は観光客に対してではなく、倉敷に住む人にとって良いまちにしていくこと、その結果、外の人が来ても楽しめるまちになるといいなと思ってやってきました。最近は若い人たちが倉敷のまちづくりに関わるようになってきています。私の事務所から独立して町家の改修をやっている人もいるし、頑張って新築をつくっている人も。
そうやって若い人たちが集まってきて、やりたいことを実現できる土壌があって、それがちゃんと経済的にも成り立つだけのポテンシャルがある。これまで倉敷が積み重ねてきた文化の地層に、新しい要素を付け加えながら、次の倉敷をつくっていってほしいですね」

●取材協力
楢村徹さん

全国にある木造住宅が密集する地域は、木密地域（もくみつちいき）と呼ばれ、火災の発生や、細い路地を緊急車両が通れないなどの防災上のリスクを抱えています。岡山県倉敷市では、長年、駅前の木密地域の再開発を構想し、2021年10月に複合施設「あちてらす倉敷」をグランドオープンしました。地域防災の強化とともに住環境を改善したプロジェクトは、強靭な国づくり、地域づくりの活動等を実施している企業・団体を評価・表彰する「ジャパン・レジリエンス・アワード（強靭化大賞）2022」で最高位の「グランプリ」を受賞。こちらの事例を通じて、木密地域における街づくりの課題と、どう乗り越えてにぎわいに結びつけたのかを取材しました。

木造住宅が密集する市街地は、火災や自然災害のリスクが高い

倉敷市では、倉敷駅に近い市中心部（阿知3丁目東地区）に老朽化した木造住宅が密集する地域があり、過去には火災が発生していました。さらに狭小敷地が多く、狭い道路や行き止まり道路が多いため、消防車による消防活動が難しいという防災面での課題がありました。

再開発前の阿知地区の木密地域。駅前に老朽化した住宅や店舗が立ち並んでいた（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

再開発前の商店街。シャッターを下ろしたままの店舗が多く、人通りが少なかった（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

2011年の東日本大震災で住宅密集地域が甚大な被害を受けたことから、翌年、国土交通省は「地震時等に著しく危険な密集市街地」を公表。当時、全国で約6000haにのぼり、そのうち東京都が約1683ha、大阪府が約2248haを占めていました。首都直下型地震が予想される東京都で、一層の木密地域解消を目標に「不燃化10年プロジェクト」がはじまったのもこの時期でした。

一方で、木密地域には、固有の文化やコミュニティが形成され、特色をもった地域の魅力がつくり出されている場合もあります。阿知地区の南側は、白壁土蔵のなまこ壁、軒を連ねる格子窓の町屋など日本の伝統的で美しい街並みが保全されている美観地区と接しています。再開発では、防災力を向上するだけでなく、倉敷の個性や魅力が伝わる街づくりを目指しました。

柳並木が連なる倉敷川沿い。国から重要伝統的建造物群保存地区に指定されている（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

古い商店街を含む市街地が、ホテルと分譲マンション・商業・公共施設を有した複合施設「あちてらす倉敷」に生まれ変わった

JR岡山駅から在来線で約20分、JR新大阪駅からは新幹線と在来線で約1時間半の倉敷駅。南側には、昭和初期から続く一番街商店街がありましたが、近年は空き店舗が目立ち、建物の老朽化が進んでいました。倉敷市では、1994年ころから、木密地域の再開発を構想していましたが、建て替えが進みにくい状況でした。200７年４月から始まった「倉敷市阿知3丁目東地区第一種市街地再開発事業」に2016年1月から参画した旭化成不動産レジデンス開発営業本部齋藤淳さんに開発の経緯を伺いました。

再開発エリアは、倉敷中央通りと倉敷一番街商店街にはさまれた約1.7haで、駅からは徒歩5分。倉敷駅と美観地区の中間地点にある（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

「再開発事業は、倉敷市の意向をふまえながら、事業コンサルタントで設計監理者のアール・アイ・エーと工事を請け負った特定業務代行者藤木工務店と共に官民一体で推進してきました。旭化成不動産レジデンス、株式会社NIPPOは、マンション事業者としてマンションの商品開発を担いました。過去に何度も火災があったと聞いていましたし、再開発途中に西日本豪雨による真備町の洪水がありました。火災、水害への備えはもちろんですが、美観地区の玄関口として、街全体の魅力を高める街づくりが必要だと考えていたんです。それらをふまえ、『あちてらす倉敷』の開発に着手しました」（齋藤さん）

再開発工事中の阿知3丁目地区。再開発事業では、施行地区内の木造建築物を解体し、建て替えや道路整備を行った（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

完成した「あちてらす倉敷」。中央通路をはさんで右側が分譲マンションや市営駐車場のある南棟、左側がホテルや店舗のある北棟（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

倉敷市に再開発の構想が浮上してから約27年、2021年10月10日、「あちてらす倉敷」がグランドオープンしました。白壁や木格子など倉敷美観地区の建築表現を取り入れた外観の施設には、「ホテル　グラン・ココエ倉敷」が入る北棟、分譲マンション「アトラス倉敷ル・サンク」を中心に商業・医療施設、市営駐車場を含む南棟があります。

北棟外観。1～2階が店舗とホテルエントランスで、上階はホテルの宿泊施設（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

南棟外観。左にある住宅棟に隣接する2～4階が市営駐車場、さらに上階はマンション居住者専用駐車場になっている（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

木造住宅の建て替えや雨水浸透桝で火災・水害に備え、施設内の市営駐車場を避難場所へ

「あちてらす倉敷」には、防災のための工夫が随所に設けられています。

「再開発前は、幅4ｍに満たない道路や路地が多く、倉敷駅南口周辺には避難場所がありませんでした。そこで、耐火性能の高い鉄筋コンクリート造へ建て替え、道路を拡幅するなど、防災性の強化を行っています」（齋藤さん）

そのほか、力を入れたのは、豪雨による水害対策です。洪水ハザードマップによると、このエリアは、洪水浸水想定区域で想定浸水深は約1.4ｍあり、雨水への対策が必要でした。

「公共空地などに浸透性ブロック舗装と雨水貯留ブロックを用い、全域に雨水浸透桝を設置。雨水浸透桝は、エリア内の民間企業の協力も得られ、開発街区全体で108カ所設置でき、街全体で雨水処理能力が大幅にアップしました。さらに、避難のため、南棟にある24時間利用可能な市営駐車場の台数を再開発前より増やし、緊急時、車ごと避難できるようにしました。南棟にある市民交流施設の『あちてらすぽっと』も、避難場所として使えます」（齋藤さん）

市営駐車場と「あちてらすぽっと」の2階の床は、想定浸水高さを上回る高さに設計（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

「あちてらすぽっと」。常時はワークスペースや休憩場として利用されている（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

再開発エリア内の公共空地と民有地の一部をオープンスペースとして活用し、にぎわいを創出

再開発で改善されたのは、防災面だけではありません。中央通路や、芝生広場を公共空間として設けることで、さまざまなイベントが催されるようになりました。

「エリア内には、約500平米ものオープンスペースがあります。中央通路や駅前古城池霞橋線の沿道は、市所有の公共空地ですが、都市再生推進法人制度を導入することで、民間がイベントの企画や運営など、にぎわいのための取組みを実施できるようになりました。芝生広場は、半分が公共空地で、残りが民有地ですが、あわせて誰でも使えるオープンスペースとして開放されています」（齋藤さん）

南棟と北棟の間にある中央通路は、歩行者専用（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

オープンカフェなど、人と集う場として中央通路が活用されている（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

周囲にデッキがある芝生広場（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

北棟1階西側は店舗が並び、旧商店街のにぎわいを取り戻しつつある。道路をはさんだ向かい側の商店街も人通りが増えてきた（画像提供／旭化成不動産レジデンス）

「倉敷駅近くに魅力のあるホテルや商業施設ができたので、美観地区や大原美術館をじっくり見ることができます。瀬戸内の美味しいものを食べたり、ホテルに泊まって、ゆっくり倉敷を堪能して欲しいです。今後は、街の滞在時間が増えていくと期待しています」（齋藤さん）

コロナ禍の影響で減少していた観光客はゴールデンウィーク明けに復調の兆しがあり、外国人観光客も多かった美観地区の客足はこれから戻ると予想されています。安全と暮らしやすさを両立しながら、街の個性を生かす取り組みは、全国にある木密地区の街づくりのヒントになると感じました。

●取材協力
・旭化成不動産レジデンス

大和リース（株）（大阪市）は、複合商業施設「ブランチ岡山北長瀬」（岡山市北区）を、6月27日（木）にグランドオープンする。施設はJR「北長瀬」駅前に立地する2階建。敷地面積28,409.61m2、延床面積19,234.78m2。1984年に休業した旧国鉄の操車場跡地を活用するもの。

2013年に岡山市が「岡山操車場跡地整備基本計画」を策定、2016月5月に跡地内（民間提案用地）への定期借地方式による事業提案を公募型プロポーザルで募集し、同社が事業者に選定された。

施設には、駅前の立地を生かし、生活・利便エリアに食品スーパー・ドラッグストア・フィットネス・医療モール、体験・滞在エリアに書店・飲食店・カフェ・専門店・保育園など、45店舗を配置する。

また、芝生広場など緑豊かな空間を整備、地域のコミュニティを育む拠点として体験型施設や交流スペースを設ける。

ニュース情報元：大和ハウス工業（株）