カテゴリー: 空き家

長野県長野市の善光寺門前エリアは、若い世代を中心に空き家をリノベーションした店が増え、にぎわいを創出しているまちとして、全国的にも注目が集まっています。その立役者として知られるのが、空き家専門不動産会社「MYROOM」の倉石智典さん。事業を始めたい人に空き家を仲介するに至った思い、長年まちを案内している「空き家見学会」のこと、新たな拠点でスタートした“まちづかい”への取り組みについて、お話をうかがいました。

空き家活用で150店舗オープン。空き家専門不動産会社「MYROOM」

長野駅からぶらぶら歩けば30分ほど。古い街並みが残る善光寺門前エリアでは、ここ20年ほどの間、空き家を活用した小さな店舗が次々とオープンし、にぎわいを生み出しています。

観光客でにぎわう善光寺表参道(撮影／新井友樹)

この界隈で事業を始めたい人と空き家をつないでいるのは、2010年に創業した「MYROOM」代表の倉石さん。MYROOMはいわゆる通常の新築・中古物件は取り扱わない、空き家専門の不動産会社です。設計事務所と建設業も兼ねていて、リノベーションの設計施工や管理までワンストップで行っています。

「空き家の未来をデザインする」をコンセプトにMYROOMを立ち上げた倉石智典さん(撮影／新井友樹)

これまで倉石さんが事業者と空き家をマッチングした事例は、ゲストハウスに雑貨店、ブックカフェなど、およそ150軒にものぼります。そもそも、なぜ空き家専門の不動産会社を始めようと思ったのでしょうか？
「空き家を専門に扱っている不動産会社がなかったからです。なにも、地域活性化とかまちににぎわいを、と考えたわけではなくて、ビジネスとして、ニッチなところを狙ったというわけです」と、倉石さんは穏やかに話します。

創業当初、空き家は全国的に問題になり始めていました。ご多分に漏れず、長野市中心部の善光寺界隈も、使い手のいない古い空き家が増え続けていたころ。「建物って、地理や産業の成立ちを背景に建てられてきたじゃないですか。今は時代が変わって、ライフスタイルも変わった。人生の中で人は移動するし、人口もどんどん減っている。地理も産業も引継ぐ必要性はなくなりましたよね。どこでも住めて誰でも家が手に入る。このままでは、空き家だらけになっていってしまいます」

倉石さんの仲介で、築70年の建物がカフェと古着屋に生まれ変わった(撮影／塚田真理子)

「一般的な不動産会社では、不動産価値のない古い空き家は取り扱いません。一方で、空き家バンクなどでは、行政が費用を出して無料でサイトに掲載をしています。いわゆる“1円物件”などもそう。でも、これまで大切に引き継いできた土地や家を使わないからといって使い捨ててしまうようで悲しいし、違和感を感じていました」

空き家は決して単体で存在していたわけではなく、古く長く、地域で引き継がれてきたものです。その大切な建物を、使いたい人が楽しく使わせてもらう、それがまちを引き継いでいくことにつながる。そんな思いが倉石さんのなかにはあったのです。

古さが味わいに。カフェも古着店も客層は幅広いという(撮影／塚田真理子)

おもしろいのは、小商いをしてみたい事業者と空き家をマッチングするその手法です。倉石さんは事業者の「やりたいこと」をヒアリングし、倉石さんの頭の中にあるまちの地図や歴史や現在地、人の流れなどをもとに、「ここならうまくいくんじゃないか」という相性のいい物件候補を提案してくれます。
「空き家は歩いて見つけて、所有者を調べて訪ねて行って、貸していただけそうなところはストックしています。でも、所有者がわかっても貸さない、貸せないとか、いろいろな事情がありますよ」と倉石さん。そう、大家さんに頼まれて仲介しているわけではないので、順番が逆なのです。その建物はかつてどう使われていたのか、まちのなかでどんな存在だったのか。この家に合うのはどんな人かな、今ここでどんな商売をやったら地域に溶け込めるかな……そんなことを日々妄想している倉石さんだからこそのマッチング方法なのです。

その妄想をみんなでできたらいいな、という思いで毎月開催しているのが、2011年から続く「空き家見学会」です。

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12年続く「空き家見学会」で、まちを歩いて見えてくるもの

MYROOMでは空き家の鍵を数十軒分預かっているといいますが、物件情報はウェブサイトなどに公開されていません。このエリアで空き家を活用して店を開きたいと考える人は、まず「空き家見学会」に参加することからスタートします。

空き家見学会とは、2011年、善光寺西之門にある編集企画室「ナノグラフィカ」とともに始めたもの。現在は、倉石さんが2021年に立ち上げた新拠点「R-DEPOT(アールデポ)」が引き継ぎ、毎月1回行っています。R-DEPOTについてはのちほど紹介するとして、まずは空き家見学会に同行させてもらいました。

現在は、「R-DEPOT」の若きスタッフがまちを案内している(撮影／新井友樹)

見学会の参加者は、半数が長野市内、半数は市外または県外の人だそう。多いときは10名、平均5～6名が参加します。予約制で時間は2時間ほど、参加費は無料です。

R-DEPOTに集合したら、まずは案内人、参加者ともに自己紹介(撮影／新井友樹)

観光客はなかなか足を踏み入れない路地へ。昔の地形やかつてこの場所にあったものなど、歩きながら紹介してくれる(写真撮影／新井友樹)

空き家見学会というネーミングですが、いわゆる物件紹介というものとはわけが違います。物件までの道すがら、今駐車場になっているところには昔こういうお店があって、こんなふうににぎわっていて、細い路地にはかつて川が流れていて……といったように、まちの案内も繰り広げられます。建物は3～4件見学するものの、間取りやスペック、家賃の紹介はありません。というか、貸せるかどうかも決まっていないとのこと。
「空き家になる前の暮らしぶりを参加者の方にはお伝えしています。大家さんやご近所さん、大工さんから聞いたエピソードなども交えたりして」(倉石さん)

この日見た建物は3軒。古いガラスのレトロさにグッとくる(撮影／新井友樹)

ここは昔タバコ屋さんだったところ。2階は住居だった模様(撮影／新井友樹)

坂の上に立つだけに、2階の窓を開けると、眺めがいい！(撮影／新井友樹)

100年前にどうしてここに建物が建ったのか。使われなくなったとき、とっくに壊して駐車場にすることもできた、けれど壊さなかった理由ってなんだろう。代々ご先祖様から引き継いでいる建物だから。街並みが壊れるから。ご近所に申し訳ないから。まちのおかげで商売できていたから――その背景を知ることが大切だと思い知ります。

まちを歩き、実際の建物を見ながらそんな話を聞いていると、当時の風景がよみがえるように想像できました。そしてこれからここをどう使ったら楽しいのだろう？と、これからの“まちづかい”のことも想像できた気がします。これは、画面上ではきっとわかりえなかったことで、現場だからこそ感じられた体験なのでしょう。

大通り沿いに立つ建物。昔の記憶やエピソードがその家ごとに詰め込まれている(撮影／新井友樹)

古い農機具のポスターや看板も残されていて、時が止まったかのよう(撮影／新井友樹)

1件目の空き家は築100年くらいで、もともとは篩(ふるい)屋さんだったとか。2軒目は元タバコ屋。玄関横に窓口があって、ここでコーヒースタンドとかやったら楽しいだろうな。3軒目の広い農機具店は、ガラスの掃き出し窓から見える小さな中庭が素敵で、シンボルツリーみたいな木を植えたら映えそう。こんなに広いならシェアハウスがいいかも？と、思わず妄想がふくらんだのも楽しい経験でした。

R-DEPOTに戻ったら、見学会参加者は「門前暮らし相談所」にも参加できます。門前でしたいこと、使いたい空間についてなど、スタッフと個別に相談できます。この日一緒に参加した男性は、学生時代この辺りに通っていたといい、得意な語学を活かして物販の店をやりたいと語っていました。果たして次のステップに進めたのでしょうか。

「同じ場所を見ても、どう受け止めるかは人によって違います。ここを引き継ぎたいと思うかどうか。いい人がいい使い方をしてくれたら、大家さんも、建物も、地域もみんなが喜んでくれます。残したい人と使いたい人の手助けになれればいい。選択肢のひとつを提示できたらいいなと思っています」(倉石さん)

倉石さんがつないだ、若きオーナーと空き家の現在地

カフェ「POLKA DOT CAFE」のオーナー・山田大輔さん(右)と、古着店「COMMA」オーナーの駒込憲秀さん(左)(撮影／塚田真理子)

実際に倉石さんの紹介で空き家を借り、商いを始めた2組のオーナーさんにも話を聞いてきました。
まず1組目は、1階でカフェ、2階で古着屋を営む幼馴染のふたりです。きっかけは、30歳で東京からUターンし、地元で飲食店を始めたいと思った山田さんが、同級生の駒込さんに声をかけたこと。「彼が、いつか自分で古着屋をやりたいと話していたのを思い出したんです。2人でやれたら家賃も安く済むと思いました。善光寺門前エリアは古い建物をリノベしたおしゃれな店が多いから、若い人たちが来てくれるんじゃないかなと」(山田さん)。

古い建物は山田さんが希望していたレトロポップな雰囲気によく合う。倉石さんに相談しながら、自分たちも壁を塗るなどして改装した(撮影／塚田真理子)

残置物のアイスケースが活躍。「床は知り合いの子どもがペンキのついた靴で歩き回っちゃったので、いっそ、それで行こうか、と」(撮影／塚田真理子)

翌月の空き家見学会まで待つ時間が惜しく、MYROOMの倉石さんに直接連絡を取り、このまちでやりたいことを語ったふたり。広くて2店舗を仕切れそうな建物を3件紹介してもらい、最初に見たこの2階建ての建物に決めました。
「築70年以上ですかね。昔はそば屋さんだったようですが、物置状態で。住まいだった2階は床が割れていたりして、正直いうと最初はピンときませんでした。でも、1階と2階で店が分けられるのはいいなと思ったし、原状回復不要で好きなようにリノベーションできるから、自分たちの世界観がつくりやすい。MYROOMさんが手がけたほかのリノベ物件もおしゃれだったので、そのままお願いすることにしました」(山田さん)。

費用を抑えるため、自分たちでタイルを貼ったり壁を塗ったりしたことも、愛着が湧く要因に。ちなみに、上の写真のアイスケースは残置物。「これが使えたのもよかった。店でかき氷を出したかったので、アイスストッカーとして大活躍しています」(山田さん)

カフェを通り、奥の階段で2階へ。天井が低いので頭上に注意(撮影／塚田真理子)

かつて押入れだったところも活用してディスプレイ(撮影／塚田真理子)

「地元の成人式で『自分の店を持ちたい』とスピーチしたのを大ちゃん(山田さん)が覚えていてくれて、声をかけてくれたから独立に踏ん切れました」と駒込さん(写真撮影／塚田真理子)

敷金・礼金は1カ月ずつ、改装費は1階が500万円、2階が100～200万円ほどかかりました。「家賃は1棟で6万円なので、3万円ずつ。コロナ禍には、なにより固定費が低いことのありがたみを痛感しました」とふたりは声をそろえます。

2018年春に2つの店がオープンしてはや5年。その間、同じ通りには革小物の店、美容室、イラストレーターによるTシャツの店など、同様に空き家を活用した店が次々とオープンしています。「昔から商売しているお隣の店主さんに、最近若い人たちが歩くようになってきたねと言われました。歩いてあちこち店をめぐれたら楽しいし、まちもにぎわいますよね」

3階建ての団地の一室がおしゃれな焼き菓子店に

HEIHACHIRO BAKE SHOPオーナーの小渕哲さん。戸隠から車で40分ほどかけて毎日通勤している(撮影／塚田真理子)

2019年、築50年ほどの元NTTの社宅だった団地の一室にオープンしたのが、「HEIHACHIRO BAKE SHOP」です。店主の小渕哲さんは、スキー場がある山のリゾート、長野市戸隠で妻とともに焼き菓子店を営んでいましたが、長野市のまちなかにも出店したいと考え、ネットで情報を収集。
「まちづくりにも興味があって、数年前には空き家見学会にも参加したことがあったんです。そのときから、店というのはまちをつくる大事な要素なんだなと考えていました」

MYROOMの倉石さんとも面識があったことから、事業計画書を持参して相談してみることに。そこで紹介してもらったのが、このCAMPiT本郷団地でした。

「駐車場が6台確保できたことが決め手になりました。ここ長野市三輪は門前エリアから車で6～7分と少し離れた住宅街で、調べてみると市内でもかなり人口が多い。地域のお客さまに日常的に利用してもらえたらと思ったのです」

信州大学とのプロジェクトで既に完成していたというウッドデッキ。天気がいい日はパラソルとベンチを設置。ここで焼き菓子を食べることもできる(撮影／塚田真理子)

もとの間取りは3LDK。「完成させてから入居者を募集するのではなく、住み手や使い手の想いに合わせて自由に使えるようにしたい」という倉石さんの考えから、内装や設備はあえて改装しないまま残されていました。
リノベーションは、雑誌の写真など小渕さんが好きなテイストを提示して、倉石さんやMYROOMの施工担当者と相談しながらつくり上げました。水回りなどは移動させたため、配管工事などに費用がかかったといいます。リノベーションとの総額はおよそ800万円。
現在、この団地にはHEIHACHIRO含め4つの店舗と会社が入っていて、ほかに住宅としても活用されているそうです。

床は工事現場で使っていた足場材を再利用。古道具店で購入した棚に焼き菓子を陳列している。人気はマフィンとスコーン(撮影／塚田真理子)

さらに小渕さんは、HEIHACHIROの経営が軌道に乗ったころ、かねてからやってみたかったドーナツ店の開業に取り掛かります。善光寺門前エリアにより近い立地で空き家がないか倉石さんに相談したところ、ちょうどR-DEPOTを立ち上げるべく、長野市西後町の元NTTのビルを改装中だったタイミング。
「ビルの離れのようなところに、倉庫だったのか、守衛さんがいたところなのか、6.5坪ほどの空間があったのです。この辺りは官公庁に近く人通りもあるうえ、R-DEPOTにはさまざまな企業も誘致していて、集客も望めそう。そこで、テナントのようなかたちで入居させてもらうことにしました」(小渕さん)。

左がR-DEPOT、右が小渕さんのドーナツ店「LAGOM DOUGHNUT & DRINK(ラーゴム ドーナツアンドドリンク)」(撮影／新井友樹)

路地裏感があってなんだかワクワクする店構え(撮影／塚田真理子)

こちらはどこか路地裏風の、趣のあるロケーションが魅力。厨房設備を入れてドーナツを製造、窓越しに販売するスタイルです。
長野駅と善光寺を結ぶ中央通りから1本入ったところですが、中央通りと比べると家賃は1/3くらいに抑えられているとか。平日はサラリーマン、週末は観光客と、客層は違うものの日中は常に人の流れがあり、気軽にドーナツを買い求める人の姿でにぎわっています。
「ここ(NTT)で昔働いていたとか、団地の焼き菓子店の方は昔住んでいたとか、そういうお客様も来てくださって、懐かしがってくださるのがうれしいです」

路地裏感があってなんだかワクワクする店構え(撮影／塚田真理子)

“まちづかい”の拠点、R-DEPOTが始動

R-DEPOTは2022年6月に完成。元電報局で女性の多い職場だったため、1階と3階は女性用トイレのみというのが建物の歴史を物語る(撮影／新井友樹)

最後に、倉石さんが設立した新拠点「R-DEPOT(アールデポ)」について話をうかがいました。R-DEPOTがあるのは、長野駅と善光寺のほぼ中間地点に立つ築50年ほどの3階建てビルで、元NTTの電報局だったところ。5年以上使われていなかったこの建物を一棟丸ごと借り、「移住創業、まちづかいの拠点」というコンセプトのもと活動をスタートしました。

1階は、R-DEPOTが運営する古道具店とカフェ、オフィス。2・3階は、クリエイターやIT企業など10社ほどに転貸しています。なかには長野県庁がサテライトオフィスとして入居して仕事をしていたり、NHK長野放送局がサテライトスタジオとして1階ショップ横で「善光寺monzen studio」と題するテレビ・ラジオの放送も行っていたりしています。

味のある家具や食器などが並ぶR-SHOP(撮影／新井友樹)

1階の古道具店「R-SHOP」は、取り壊される建物からレスキューした家具や雑貨などを、次の使い手につなげるための場所。奥には古材のストックルームもあり、リノベーションの際に再利用したりしています。
「たとえば食器も、お祝いのときやお客さんが来たときに使って、またちゃんと保管しておいたような、とっておきのものもあるんです」と倉石さん。代々大切に受け継がれてきたものは、これからも想いを引き継ぎながら使ってほしい。1階は誰でも利用もできるので、ふらりと立ち寄って、気軽に手に取ってみられるのもいいですよね。

この建物と出会ったとき、「新しい拠点にできたらいいな」とインスピレーションがわいたという倉石さん(撮影／新井友樹)

たとえばこの家具のタイトルは「Rがチャーミングなタンス」。どこから、いつレスキューしてここに来たのかも、商品の魅力とともに伝えている(撮影／新井友樹)

カフェも併設。ちなみに、上で紹介した「LAGOM」のドーナツをカフェに持ち込むこともできる(撮影／新井友樹)

一角にはカフェもあります。移住相談をしたい人、新しく事業を始めたい人など、お茶を飲みながらコミュニケーションの入り口になれば、と考えたからです。

R-DEPOTでは移住者交流会も開かれています。既に移住した人、これから移住を考えている人ともに参加でき、先輩移住者からの経験談やアドバイスが聞ける座談会のようなもの。具体的な補助金の話や、移住創業情報、まちのおすすめスポットなども教えてもらえます。

長野駅前で65年ものあいだ営業し、昨年惜しまれつつ閉店した喫茶店の什器なども引き取っている(撮影／新井友樹)

上階にはシェアオフィスやコワーキングスペースも。移住創業を始めた人、地元企業、入居者、R-DEPOTスタッフなどが交流し、仕事につながるきっかけづくりをめざす(撮影／新井友樹)

キャンプを思わせるパブリックエリア。休憩に使うほか、クリエイターがポップアップイベントを行うことも(撮影／新井友樹)

さらに、空き家にまつわるさまざまな取り組みが、R-DEPOTを拠点にスタートしています。長野市の認定事業として始まった「まちの家守(やもり)事業」も、新しい試み。
「空き家を貸したい人と借りたい人をつなぐウェブサイト『まちの掲示板』をつくります」(倉石さん)。まちに引き継ぎたい空き家のストックと、まちで始めたい事業を、サイトでPRできます。
物件については、かつてどのように使われていたか、地域の中の位置付け、改修はいくらくらいかかりそうか、といった話を。事業希望者はどんなマーケットがあって、売り上げはいくらくらい望めそうか、ということを相談できるといいます。

そのなかから、ストック1物件、事業者1組をピックアップして紹介する「まちの寄合会議」を公開開催します。これは、不動産会社、デザイン会社、経営コンサル、金融機関、創業者OBなどがガイドとして参加する、2日間のユニットワーク。
「現地調査やデザインワーク、事業計画など、これまで事業者が自分でやらなくてはならなかったこと、MYROOMが時間をかけてサポートしてきたことを、2日でまとめて、みんなで考えて共有しようという企画です。成約するかどうかは、別の話。お互いにこんなはずじゃなかった、というのを防いで、事業、建物、地域、3つの価値が高まることが狙いです」と倉石さんは話します。

このほかにもR-DEPOTではさまざまなイベント、相談会などが定期的に催されていて、たくさんの交流が生まれています。もちろん、空き家見学会も継続中です。

R-DEPOTの窓も楽しい掲示板。思わず立ち止まって読んでしまう(撮影／新井友樹)

取材を通して、「この取り組みは、お見合いのようなもの」という倉石さんの言葉が印象に残りました。入り口はネットでも、顔を見せあって名乗るところが最初のスタートライン。自分の希望だけではダメで、縁やタイミングもあるでしょう。倉石さんたち経験を持った人が仲人になって、お互いに知る期間を設けることも大切。
物件単体の仲介では決してなく、あくまでも“まちを引き継ぐ関係づくり”に重きを置いていることがわかります。
まちなかにR-DEPOTという拠点があることで、建物とまちの魅力が伝わって、それを引き継ぎたい人にバトンを渡せる。結果として楽しい“まちづかい”が実現していくことに、思わず心が躍るようでした。

●取材協力
MYROOM
R-DEPOT
POLKA DOT CAFE
COMMA
HEIHACHIRO BAKE SHOP
LAGOM DOUGHNUT & DRINK

「地方に空家があるなら、移住希望者に住んでもらえばいいんじゃない？」そんな誰もが空想する取り組みを実行に移し、大成功している自治体があります。富山県上市町です。では、どのようにして成功させたのでしょうか。現場を見学してきました。

0円空家バンクに希望者殺到。能登半島地震の被災者も受け入れ

富山県上市町は、富山駅から電車で約25分の約2万人の町（令和6年1月31日時点）です。町内の多くは山岳地で、名峰・剱岳があるほか、映画『おおかみこどもの雨と雪』（細田 守監督）の舞台になった町でもあります。以前、SUUMOジャーナルでは、「古民家をイメージした公営住宅が誕生！」という記事でもご紹介しました。

この上市町で2022年にはじまったのが「上市町0円空家バンク」（空家解消特別推進事業）です。仕組みとしてはとてもシンプルで、空家所有者の依頼・要望を受けて、行政が建物や土地の現地調査を行い、0円空家バンクに登録します。0円空家バンクを見て取得を希望する人を募集し、内覧会を実施したうえで、空家所有者が取得希望者を選定し、契約を締結、譲渡という流れになります。

上市町0円空家バンクの仕組み（資料提供：上市町役場）

空家所有者は無償で建物や土地を譲渡できるほか、相続手続き・不用品の処分費用として最大10万円の補助が受けられます。また、取得希望者は住宅が0円で手に入るだけでなく、定額50万円（所有権移転登記費用が発生する場合には贈与税など）の補助があり、さらに該当すれば移住定住の助成金を受け取れます。一方で上市町は空家の指導や特定などに人手を割く必要がなくなり、人口減少どころか定住者の増加、税収増も見込めます。

まさに三方良しの取り組みとあって、2022年度の制度スタートからすぐに人口増へとつながり、その年度のうちで転入者数が前年度より77人、2023年度にはさらに170人まで伸びています。なかでも県外転入者数は、2022年度に前年度の4.4倍となり、2023年度には2021年度の5.9倍まで増加しています。

また、今年1月に発生した能登半島地震の被災者も、2月にこの「0円空家バンク」を利用して移住につながりました。建物の所有者が「被災者の力になりたい」ということで、譲渡が決まったといいます。空き家が住まいという資源として活用できている、好事例といってよいでしょう。

空家を持つと“詰む”!？　所有者にも補助金を出す理由とは

「空家バンク」そのものは全国各地にありますが、ここまで成果が出ている自治体はなかなかありません。上市町の取り組みにはどういった特徴があるのでしょうか？ 上市町建設課の金盛敬司主幹に話を聞きました。

上市町建設課の金盛敬司主幹（左）と企画課の盛一紗弥子係長（撮影/SUUMO編集部）

「以前は、私は固定資産税を担当する部署にいたのですが、空家の所有者から、実家が空家になっているので手放したいという相談を受けていました。その後、現在の建設課に異動になったところ、できるだけ安く住まいを手に入れたい、空家を紹介してもらいたいというニーズがあることに気づきました。副町長からも大胆な取り組みを、という後押しもあり、不動産業者が取り扱わない『無料』の物件に絞って、町が紹介すればいいんじゃないか、という仕組みを思いつきました」と解説します。

0円空家バンク誕生の経緯（資料提供／上市町建設課）

不動産は売却額が200万円以下の場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は「成約価格× 5％」＋消費税と決められています。ただこの手数料では事業として利益を出すことができず、事実上、扱うことはほとんどありません。そのため、「0円でもいいから引き取ってほしい」という要望があっても流通することはなく、空き家として放置されてしまうのです。国は対策として、2023年より「相続土地国庫帰属制度※」をはじめましたが、手放すにも20万円もしくはそれ以上の「負担金」や各種手続きが発生するので、「手放すのにもお金がかかる……」と二の足を踏む人がいるといいます。

※相続土地国庫帰属制度／相続または遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部または全部を譲ること）によって土地を相続した人が、土地を手放し、国庫に帰属させることを可能にした制度

空家・農地に十分な市場価値がない、売却に必要な図面や書類がない、国庫に帰属させようにもお金がかかる、建物を解体したくても解体費用が出せない、家庭や健康状態によっては家財や荷物の片付けができない。さらに思い入れのある家だからこそ、譲渡する相手は誰でもいいわけではない。経済面はもちろん、感情面も入り交じり、より問題を複雑にしています。「上市町0円空家バンク」では、こうした所有者の事情を考慮して空家所有者にも費用を助成し、譲渡先の決定権も所有者が決める制度です。

「空家所有者には、食器や仏壇、寝具、壊れた家電などは処分していただくことと、権利や担保は整理・抹消と相続してから登録していただくことを説明しています。一方で、タンスなどの大型家具に関しては利活用できることもありますので、そのままでよいですよとお伝えしています。間取図は法務局と固定資産税担当の部署で閲覧し、私が図面を作成します。写真も撮影して、0円空家バンクに登録。複数の応募者のなかから、基本的には直接会っていただき、この人なら、という方に譲渡を決めていただきます」（金盛さん）

空家に残された立派な家財たんす。まだまだ使用可能（撮影/SUUMO編集部）

これは、金盛さんが一級建築士でもあるからこその機動力です。ちなみに前述の映画監督の細田守さんとは中学の同級生で高校進学時に先生がこの2人を呼んで、美術の道を目指すように勧めたとか。出てくるエピソードにまたまたびっくりします。

＜「上市町0円空家バンク」の空家所有者のメリット＞
・家財の処分費用助成がある
・譲渡相手を見つけてもらえるが、最終決定は自分たちで行う
・譲渡に必要な物件写真撮影や間取図作成、応募者募集は行政が行う

移住希望者にも助成。不動産会社だけでなく、周囲の企業にも好影響

一方で、取得希望者にも安全な住まいを用意するよう、配慮しています。

「どんな建物でも0円空家バンクに登録できるのか、というとそうではありません。われわれが現地調査を行い、損傷度や危険性に応じて1から4ランクまで判定します。居住するには危険がないと判断でき、なおかつ不動産会社が取り扱わないものを0円空家バンクに登録し、希望者を募るのです。一方で100万円～500万円など価格がつきそうなものは、不動産会社を紹介し、扱ってもらっています。逆に不動産会社から行政に相談して、といわれることもあり、お互いに補い合っている関係です」（金盛さん）

また、0円空家バンクで上市町を知り、内見に来て土地を気に入り、中古住宅を購入して引越してくることもあるよう。

「上市町は、富山駅まで富山地方鉄道も利用できますし、行政や病院、学校、商業施設などもまとまっています。建物が0円というのでどんな山奥・へき地かと思ったら、コンパクトで便利そう、気に入ったとのお声を聞きます。0円空家バンクの住宅取得者には50万円が助成されますが、ほかにも若者・子育て世帯定住促進事業などの他の助成制度を使えば、住宅取得補助費用として最大360万円までもらえます」（金盛さん）

上市町移住・定住ポータル「かみスイッチ」（写真提供／上市町建設課）

「上市町0円空家バンク」は、充実した移住定住ポータルサイトをもっているほか、YouTubeでも情報発信をしており、首都圏はもちろん、関西、沖縄、海外からはアメリカやオーストラリア・ドバイなどからも申し込み・反響があったとか。基本は現地で内見しますが、難しい場合はオンラインで建物のルームツアーを行い、紹介しています。こうした「かゆいところに手が届く」あたりも成功の秘訣といえそうです。

こうした情報発信がうまくいき、一時期、不動産会社からは「上市町から売る土地・不動産がなくなった」とまでいわれたほど。もちろん、移住者が来てくれれば、家具や家電、リフォーム、カーテンなどの家財を購入する必要があり、地元企業にも還元されていきます。民間の不動産会社で利益が出せるものは民間で行い、行政にしかできないことに絞って行うというのも大きなポイントのようです。

移住者が近隣コミュニティと打ち解けるため、LINEを活用

上市町のこの0円空家バンクでは、今まで17号まで登録され、うち16物件が契約済みとなっています。（令和6年3月18日時点）そのなかには、建物の雑草対策としてヤギの飼育をはじめ、それをきっかけに子どもたちや近所の人とのつながりもでき、地域コミュニティにもすっかりと打ち解けたという移住者もいるそう。

赤ちゃんや動物ってそれだけで打ち解けますよね（写真提供／上市町建設課）

ヤギと飼い主さん。これは人の輪が広がります（写真提供／上市町建設課）

「この制度を利用して移住してきた方からは、可処分所得と時間が増えたということをよく聞きます。通勤時間が短くなったり、テレワークをしたりすることで、家族といっしょに過ごす時間が増えた、また、住宅ローンや家賃に縛られずに使えるお金が増えたという声もありますね。水、お米、魚、野菜がおいしい、山が美しいと、改めて上市町の良さを教えてもらえることも多いですね」（金盛さん）

また、移住者がスムーズに地域コミュニティに打ち解けられるよう、LINEオープンチャット「ウェルカミ」を開設し、地域の情報を発信していて、住民情報交換、交流の場をつくっているとか。年1回にオフ会も行い、リアルとSNSの両方で移住支援を行っています。

上市町オンライン交流コミュニティ「WELKAMI」（写真提供／上市町企画課）

＜「上市町０円空家バンク」の移住者側のメリット＞
・0円で土地、建物などが入手できる
・国内外の遠方、オンライン内見も可能
・移住後は地域コミュニティに打ち解ける仕組みも

「これが0円！?」　取材陣も驚愕（きょうがく）の0円空家の状態とは？

では、0円空家とはどのような物件なのでしょうか。実際に2物件を見学させてもらいました。まず、向かったのは上市駅近くの121平米、1962年（一部1972年）築の建物です。こちらは能登半島地震で被災された方が住むことが決定しています。店舗付き住宅だったようで、道路に面して建物がひらかれているのが特徴で、2階は和室となっています。建物全体に古さは感じるものの、キッチン、バス、トイレといった水回りをリフォームし、窓は二重窓にすれば、ぐっと住みやすくなるのが素人目にもわかります。

上市町駅近くの0円空家（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

玄関を開けるとたたき、その奥に浴室。窓ガラスもレトロかわいい（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

一階の和室は、畳もキレイな状態です。大きな姿見がありかつては美容室だったのかな、と推測できます（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

そして、もう一軒の0円空家を見学させていただきました。こちらは建物内部ではなく、外側から。土地と私道をあわせて約800平米、住宅220平米で間取り10DK、車庫と物置で50平米超になります。建物はいちばん古いもので1971年築、増改築を重ねていますが、まだまだ住めるというか、こんな立派な家が0円！?と驚きを隠せません。これが0円で住めるのであれば、私はなんのために都会で生きているのか、人生の価値基準が揺らぐ音がします。

こちらが220平米・10DKの住まい。晴れていると美しい山々の景色を望めます（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

こちらは離れ。もちろん0円。ここをリノベしてサウナにしたい。眼の前の土地はととのいスペースなどにしたいと、妄想が止まりません（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

電動シャッター付きの車庫。2階は倉庫になっています。っていうかここに住めるのでは？（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

現在も取得希望者・空家登録者を募集中！制度はよりブラッシュアップして継続へ

この取り組み、以前から上市町に暮らす住民たちからも好評だとか。
「やはり隣家が空家だと、火事や、動物が住み着く、台風や雪などの自然災害での倒壊の危険など、不安が募るようです。若い世代に住んでもらえてうれしい、ほっとしたという声を聞きます」（金盛さん）

家は人が住んでいないとあっという間に劣化していきます。新しい人が入居し、手入れをしながら住んでもらえたら、これほどに幸せな出会いはありません。また、今回のような震災があった場合、被災者支援にも有効であることがわかりました。

上市町には、誰も居住していない、売買市場にも取引されていない空家が、現在、336戸ほどあるといいます（令和6年1月取材時点）。これを単なる「空家」だと思うと負債になりますが、この仕組みでマッチングが成立していけば、立派な「資源」であり、「伸びしろ」ということになります。金盛さんは、「まずは空家の所有者の方に登録してもらいたい」といい、今ある制度をよりブラッシュアップし、次世代につなげていくと意気込んでいます。

取材をしたあとには、制度そのものもすばらしいですが、「空家を所有する人」「移住を考えている人」のお困りごとを一つずつ解決していく、「ていねいさ」「人柄のよさ」が心に残りました。制度をつくるのも人ですが、運用するのも人。良い町を次世代に残していきたい、そんな思いが「上市町0円空家バンク」成功の秘訣だと思いました。

●取材協力
上市町移住・定住ポータルサイト
富山県上市町公式ホームページ

「地方に空家があるなら、移住希望者に住んでもらえばいいんじゃない？」そんな誰もが空想する取り組みを実行に移し、大成功している自治体があります。富山県上市町です。では、どのようにして成功させたのでしょうか。現場を見学してきました。

0円空家バンクに希望者殺到。能登半島地震の被災者も受け入れ

富山県上市町は、富山駅から電車で約25分の約2万人の町（令和6年1月31日時点）です。町内の多くは山岳地で、名峰・剱岳があるほか、映画『おおかみこどもの雨と雪』（細田 守監督）の舞台になった町でもあります。以前、SUUMOジャーナルでは、「古民家をイメージした公営住宅が誕生！」という記事でもご紹介しました。

この上市町で2022年にはじまったのが「上市町0円空家バンク」（空家解消特別推進事業）です。仕組みとしてはとてもシンプルで、空家所有者の依頼・要望を受けて、行政が建物や土地の現地調査を行い、0円空家バンクに登録します。0円空家バンクを見て取得を希望する人を募集し、内覧会を実施したうえで、空家所有者が取得希望者を選定し、契約を締結、譲渡という流れになります。

上市町0円空家バンクの仕組み（資料提供：上市町役場）

空家所有者は無償で建物や土地を譲渡できるほか、相続手続き・不用品の処分費用として最大10万円の補助が受けられます。また、取得希望者は住宅が0円で手に入るだけでなく、定額50万円（所有権移転登記費用が発生する場合には贈与税など）の補助があり、さらに該当すれば移住定住の助成金を受け取れます。一方で上市町は空家の指導や特定などに人手を割く必要がなくなり、人口減少どころか定住者の増加、税収増も見込めます。

まさに三方良しの取り組みとあって、2022年度の制度スタートからすぐに人口増へとつながり、その年度のうちで転入者数が前年度より77人、2023年度にはさらに170人まで伸びています。なかでも県外転入者数は、2022年度に前年度の4.4倍となり、2023年度には2021年度の5.9倍まで増加しています。

また、今年1月に発生した能登半島地震の被災者も、2月にこの「0円空家バンク」を利用して移住につながりました。建物の所有者が「被災者の力になりたい」ということで、譲渡が決まったといいます。空き家が住まいという資源として活用できている、好事例といってよいでしょう。

空家を持つと“詰む”!？　所有者にも補助金を出す理由とは

「空家バンク」そのものは全国各地にありますが、ここまで成果が出ている自治体はなかなかありません。上市町の取り組みにはどういった特徴があるのでしょうか？ 上市町建設課の金盛敬司主幹に話を聞きました。

上市町建設課の金盛敬司主幹（左）と企画課の盛一紗弥子係長（撮影/SUUMO編集部）

「以前は、私は固定資産税を担当する部署にいたのですが、空家の所有者から、実家が空家になっているので手放したいという相談を受けていました。その後、現在の建設課に異動になったところ、できるだけ安く住まいを手に入れたい、空家を紹介してもらいたいというニーズがあることに気づきました。副町長からも大胆な取り組みを、という後押しもあり、不動産業者が取り扱わない『無料』の物件に絞って、町が紹介すればいいんじゃないか、という仕組みを思いつきました」と解説します。

0円空家バンク誕生の経緯（資料提供／上市町建設課）

不動産は売却額が200万円以下の場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は「成約価格× 5％」＋消費税と決められています。ただこの手数料では事業として利益を出すことができず、事実上、扱うことはほとんどありません。そのため、「0円でもいいから引き取ってほしい」という要望があっても流通することはなく、空き家として放置されてしまうのです。国は対策として、2023年より「相続土地国庫帰属制度※」をはじめましたが、手放すにも20万円もしくはそれ以上の「負担金」や各種手続きが発生するので、「手放すのにもお金がかかる……」と二の足を踏む人がいるといいます。

※相続土地国庫帰属制度／相続または遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部または全部を譲ること）によって土地を相続した人が、土地を手放し、国庫に帰属させることを可能にした制度

空家・農地に十分な市場価値がない、売却に必要な図面や書類がない、国庫に帰属させようにもお金がかかる、建物を解体したくても解体費用が出せない、家庭や健康状態によっては家財や荷物の片付けができない。さらに思い入れのある家だからこそ、譲渡する相手は誰でもいいわけではない。経済面はもちろん、感情面も入り交じり、より問題を複雑にしています。「上市町0円空家バンク」では、こうした所有者の事情を考慮して空家所有者にも費用を助成し、譲渡先の決定権も所有者が決める制度です。

「空家所有者には、食器や仏壇、寝具、壊れた家電などは処分していただくことと、権利や担保は整理・抹消と相続してから登録していただくことを説明しています。一方で、タンスなどの大型家具に関しては利活用できることもありますので、そのままでよいですよとお伝えしています。間取図は法務局と固定資産税担当の部署で閲覧し、私が図面を作成します。写真も撮影して、0円空家バンクに登録。複数の応募者のなかから、基本的には直接会っていただき、この人なら、という方に譲渡を決めていただきます」（金盛さん）

空家に残された立派な家財たんす。まだまだ使用可能（撮影/SUUMO編集部）

これは、金盛さんが一級建築士でもあるからこその機動力です。ちなみに前述の映画監督の細田守さんとは中学の同級生で高校進学時に先生がこの2人を呼んで、美術の道を目指すように勧めたとか。出てくるエピソードにまたまたびっくりします。

＜「上市町0円空家バンク」の空家所有者のメリット＞
・家財の処分費用助成がある
・譲渡相手を見つけてもらえるが、最終決定は自分たちで行う
・譲渡に必要な物件写真撮影や間取図作成、応募者募集は行政が行う

移住希望者にも助成。不動産会社だけでなく、周囲の企業にも好影響

一方で、取得希望者にも安全な住まいを用意するよう、配慮しています。

「どんな建物でも0円空家バンクに登録できるのか、というとそうではありません。われわれが現地調査を行い、損傷度や危険性に応じて1から4ランクまで判定します。居住するには危険がないと判断でき、なおかつ不動産会社が取り扱わないものを0円空家バンクに登録し、希望者を募るのです。一方で100万円～500万円など価格がつきそうなものは、不動産会社を紹介し、扱ってもらっています。逆に不動産会社から行政に相談して、といわれることもあり、お互いに補い合っている関係です」（金盛さん）

また、0円空家バンクで上市町を知り、内見に来て土地を気に入り、中古住宅を購入して引越してくることもあるよう。

「上市町は、富山駅まで富山地方鉄道も利用できますし、行政や病院、学校、商業施設などもまとまっています。建物が0円というのでどんな山奥・へき地かと思ったら、コンパクトで便利そう、気に入ったとのお声を聞きます。0円空家バンクの住宅取得者には50万円が助成されますが、ほかにも若者・子育て世帯定住促進事業などの他の助成制度を使えば、住宅取得補助費用として最大360万円までもらえます」（金盛さん）

上市町移住・定住ポータル「かみスイッチ」（写真提供／上市町建設課）

「上市町0円空家バンク」は、充実した移住定住ポータルサイトをもっているほか、YouTubeでも情報発信をしており、首都圏はもちろん、関西、沖縄、海外からはアメリカやオーストラリア・ドバイなどからも申し込み・反響があったとか。基本は現地で内見しますが、難しい場合はオンラインで建物のルームツアーを行い、紹介しています。こうした「かゆいところに手が届く」あたりも成功の秘訣といえそうです。

こうした情報発信がうまくいき、一時期、不動産会社からは「上市町から売る土地・不動産がなくなった」とまでいわれたほど。もちろん、移住者が来てくれれば、家具や家電、リフォーム、カーテンなどの家財を購入する必要があり、地元企業にも還元されていきます。民間の不動産会社で利益が出せるものは民間で行い、行政にしかできないことに絞って行うというのも大きなポイントのようです。

移住者が近隣コミュニティと打ち解けるため、LINEを活用

上市町のこの0円空家バンクでは、今まで17号まで登録され、うち16物件が契約済みとなっています。（令和6年3月18日時点）そのなかには、建物の雑草対策としてヤギの飼育をはじめ、それをきっかけに子どもたちや近所の人とのつながりもでき、地域コミュニティにもすっかりと打ち解けたという移住者もいるそう。

赤ちゃんや動物ってそれだけで打ち解けますよね（写真提供／上市町建設課）

ヤギと飼い主さん。これは人の輪が広がります（写真提供／上市町建設課）

「この制度を利用して移住してきた方からは、可処分所得と時間が増えたということをよく聞きます。通勤時間が短くなったり、テレワークをしたりすることで、家族といっしょに過ごす時間が増えた、また、住宅ローンや家賃に縛られずに使えるお金が増えたという声もありますね。水、お米、魚、野菜がおいしい、山が美しいと、改めて上市町の良さを教えてもらえることも多いですね」（金盛さん）

また、移住者がスムーズに地域コミュニティに打ち解けられるよう、LINEオープンチャット「ウェルカミ」を開設し、地域の情報を発信していて、住民情報交換、交流の場をつくっているとか。年1回にオフ会も行い、リアルとSNSの両方で移住支援を行っています。

上市町オンライン交流コミュニティ「WELKAMI」（写真提供／上市町企画課）

＜「上市町０円空家バンク」の移住者側のメリット＞
・0円で土地、建物などが入手できる
・国内外の遠方、オンライン内見も可能
・移住後は地域コミュニティに打ち解ける仕組みも

「これが0円！?」　取材陣も驚愕（きょうがく）の0円空家の状態とは？

では、0円空家とはどのような物件なのでしょうか。実際に2物件を見学させてもらいました。まず、向かったのは上市駅近くの121平米、1962年（一部1972年）築の建物です。こちらは能登半島地震で被災された方が住むことが決定しています。店舗付き住宅だったようで、道路に面して建物がひらかれているのが特徴で、2階は和室となっています。建物全体に古さは感じるものの、キッチン、バス、トイレといった水回りをリフォームし、窓は二重窓にすれば、ぐっと住みやすくなるのが素人目にもわかります。

上市町駅近くの0円空家（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

玄関を開けるとたたき、その奥に浴室。窓ガラスもレトロかわいい（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

一階の和室は、畳もキレイな状態です。大きな姿見がありかつては美容室だったのかな、と推測できます（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

そして、もう一軒の0円空家を見学させていただきました。こちらは建物内部ではなく、外側から。土地と私道をあわせて約800平米、住宅220平米で間取り10DK、車庫と物置で50平米超になります。建物はいちばん古いもので1971年築、増改築を重ねていますが、まだまだ住めるというか、こんな立派な家が0円！?と驚きを隠せません。これが0円で住めるのであれば、私はなんのために都会で生きているのか、人生の価値基準が揺らぐ音がします。

こちらが220平米・10DKの住まい。晴れていると美しい山々の景色を望めます（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

こちらは離れ。もちろん0円。ここをリノベしてサウナにしたい。眼の前の土地はととのいスペースなどにしたいと、妄想が止まりません（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

電動シャッター付きの車庫。2階は倉庫になっています。っていうかここに住めるのでは？（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

現在も取得希望者・空家登録者を募集中！制度はよりブラッシュアップして継続へ

この取り組み、以前から上市町に暮らす住民たちからも好評だとか。
「やはり隣家が空家だと、火事や、動物が住み着く、台風や雪などの自然災害での倒壊の危険など、不安が募るようです。若い世代に住んでもらえてうれしい、ほっとしたという声を聞きます」（金盛さん）

家は人が住んでいないとあっという間に劣化していきます。新しい人が入居し、手入れをしながら住んでもらえたら、これほどに幸せな出会いはありません。また、今回のような震災があった場合、被災者支援にも有効であることがわかりました。

上市町には、誰も居住していない、売買市場にも取引されていない空家が、現在、336戸ほどあるといいます（令和6年1月取材時点）。これを単なる「空家」だと思うと負債になりますが、この仕組みでマッチングが成立していけば、立派な「資源」であり、「伸びしろ」ということになります。金盛さんは、「まずは空家の所有者の方に登録してもらいたい」といい、今ある制度をよりブラッシュアップし、次世代につなげていくと意気込んでいます。

取材をしたあとには、制度そのものもすばらしいですが、「空家を所有する人」「移住を考えている人」のお困りごとを一つずつ解決していく、「ていねいさ」「人柄のよさ」が心に残りました。制度をつくるのも人ですが、運用するのも人。良い町を次世代に残していきたい、そんな思いが「上市町0円空家バンク」成功の秘訣だと思いました。

●取材協力
上市町移住・定住ポータルサイト
富山県上市町公式ホームページ

これからの金利の動向が気になる住宅ローンだが、住宅金融支援機構が金融機関に対して、ローンへの取組姿勢などを調査した「住宅ローン貸出動向調査」の最新結果を公表した。金融機関では、住宅ローンについてどんな取り組みをしようと考えているのだろうか？詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」を公表／住宅金融支援機構

金融機関の7割以上が今後も新規の住宅ローンに積極的に取り組む

住宅金融支援機構の調査に回答したのは、都市銀行・信託銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫などの301機関で、2023年7月～9月に調査を実施した。

新規の住宅ローンへの取組姿勢は、「積極的」という回答が「現状」でも72.1％、「今後」でも同じ72.1％となり、積極的な姿勢に変化はないようだ。積極的に取り組む方策としては、「商品力強化」が63.0％と最多で、2番目の「金利優遇拡充」の41.2％を大きく引き離す形となった。

環境配慮型住宅ローンの取り扱い状況は？

近年は、環境意識の高まりやエネルギー価格の高騰で、エネルギーの消費量を抑える住宅への関心が高まっている。加えて、金融機関でも、SDGsなどの時代の要請を受けて、環境配慮型住宅ローンに取り組む姿勢を見せたいところだろう。

今回の調査で、「環境配慮型住宅ローンの取り扱いの有無」を聞いたところ、「取り扱っている」が32.9％、「取り扱いを検討中」が8.3％となり、いずれも前回より増加した。やはり、取り組む金融機関が増えているようだ。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

では、どんな「環境配慮型住宅ローン」を提供しているのだろう？

環境配慮型住宅ローンに特に定義はないので、金融機関が同じ名称を使っていても、その内容は金融機関ごとで異なる。調査結果で見ると、「太陽光発電設備、高効率給湯器 、家庭用蓄電池等の省エネ設備を備えた住宅」が75.8％と最多となっている。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

住宅で使用するエネルギーを抑えるには、第一に、住宅そのものの断熱性能を高める必要がある。外の暑さ寒さに影響を受けにくいようにするためだ。第二に、エネルギーを大量に消費する給湯器やエアコンなどを省エネ性能が高いものにする必要がある。消費するエネルギーを抑制するためだ。第三に、太陽光発電などでエネルギーを生み出す設備や、発電した電気を蓄える設備を設置する必要がある。住宅で使った電気などを、発電した電気でカバーするためだ。

すべてをそろえて、消費するエネルギーをプラスマイナスゼロ以下にする住宅が、ZEH住宅（＝ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）だ。すべてをそろえるには費用もかかるので、ハードルが高くなる。また、なかでも高額な設備となるのが、太陽光発電設備だ。

環境配慮型住宅ローンとしては、まず、こうした高額な設備を搭載した住宅を対象に、ローンの優遇をしようという金融機関が多いのが実態のようだ。2番目に多いZEH住宅を対象とするのは、45.5％と半数に満たないが、前回より大幅に増加している。政府がZEH住宅を増やしたいと考えていることを受けてのことだろう。

では、こうした住宅についてどんなローン優遇が受けられるのか？
調査結果を見ると、「金利引き下げ」が90.9％で大半となっている。ZEH住宅や太陽光発電設備・蓄電池などを搭載した住宅、地域木材を利用した住宅、長期優良住宅や低炭素住宅の認定住宅の場合などで、ローンの金利引き下げをする商品が多いということだろう。

具体的な環境配慮型住宅ローンの事例は？

具体的な住宅ローンを見ていこう。
例えば、りそな銀行では環境等配慮型住宅向けの特別金利プラン（名称：ＳＸ金利プラン）」を提供している。ZEH住宅、太陽光発電設備設置住宅、長期優良住宅、低炭素住宅、国産木材を一定割合以上使用している住宅、安心R住宅と、かなり幅広く対象としている。どの金利タイプを利用するかでも異なるが、原則、適用金利から0.01％引き下げる。

また、千葉銀行では「サステナ住宅応援割！」（2024年9月30日まで）を展開している。ZEH水準（発電設備等が必須ではない）以上の住宅や低炭素住宅・長期優良住宅などに加え、太陽光発電設備搭載の住宅、免震装置付き住宅を対象にしている。優遇については、適用金利から0.05％引き下げのほか、全傷病団信の上乗せ金利を0.2%優遇、または自然災害時支援特約を付帯するための金利上乗せ分を0.1％引き下げの3つから1つを選ぶ形となっている。

滋賀銀行の「スーパー住宅ローン未来よし」では、太陽光発電、蓄電池、エネファームのいずれかを新たに設置する一戸建てに対して、適用金利から0.05％引き下げる。これは、創エネ・畜エネ設備費用（想定金額300万円）の金利負担を実質ゼロにする想定なのだという。また、マンションでは省エネルギー性能表示制度「BELS（ベルス）」で★3つ以上および同等基準を満たすものも対象とする。

ほかにも、名称はさまざまだが、地球環境に配慮した住宅に対する優遇措置を取っている事例が多数ある。

空き家に関連するローンの取り扱い状況は？

近年は、空き家の増加が懸念されている。金融機関が、空き家解消のために利用できるローン（空き家関連ローン）を取り扱う事例も増えている。調査結果を見ると、ほぼ半数が取り扱う（「取り扱っている48.8％」「取り扱いを検討中」3.3％）と回答している。

資金使途を具体的に見ると、「空き家解体」が93.9％とかなり多く、次いで「空き家活用（リフォーム）」の44.2％、「空き家活用（取得＋リフォーム）」の25.2％となった。

出典／住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」

こちらも具体的な事例を見ていこう。
岩手銀行では、「空き家活用・解体ローン」を提供している。空き家を賃貸するための改修や空き家の解体、解体後の土地の造成や各種設備の設置、空き家の防災・防犯対策などに利用できる。借入額は10万円以上1000万円以内、借入期間は6カ月以上10年以内（1カ月単位）、変動金利で2.5％（提携市町村であれば0.5％引き下げ）などとなっている。

住宅ローンについては、最も気になるのが適用される金利だろうが、各金融機関がそれぞれに特徴のあるローンを用意している。その品ぞろえは、時代のニーズによっても変わるので、環境に配慮した住宅などについては、できるだけ多くの情報を集めたうえで選ぶようにしたい。長期間返済するローンであるだけに、後で知らなかったということのないようにしたいものだ。

※ローンの具体事例の内容については、いずれも執筆時時点（2024/3/1）の情報による

●関連サイト
・住宅金融支援機構「2023年度 住宅ローン貸出動向調査」
・りそな銀行「環境等配慮型住宅向けの特別金利プラン（名称：ＳＸ金利プラン）」
・千葉銀行「サステナ住宅応援割！」
・滋賀銀行「スーパー住宅ローン未来よし」
・岩手銀行「空き家活用・解体ローン」

シャッター街になりつつあった宮城県栗原市にある「六日町通り商店街」。しかし2016年ごろから、自治体や商店会、地域おこし協力隊らが連携し、移住者が開業しやすい環境づくりに努めてきた。その結果、個性的なお店が約20店舗オープンし、若手中心にイベントなどを企画、人が集まりにぎわいが生まれ注目されている。その「六日町通り商店街」再生の取り組みと現状を紹介する。

移住・定住を進める栗原市定住戦略室の取り組みと支援制度

宮城県北部にある栗原市は、人口6万3143人（2023年1月末時点）、地方への移住をテーマにした情報誌『「田舎暮らしの本』（宝島社）の2024年版「住みたい田舎ベストランキング」で、人口５万人以上10万人未満の市を対象にした全国の総合部門で1位になったまち。

栗原市企画部定住戦略室は、栗原市への移住・定住を希望する人に情報を提供し、相談に対応する総合的な窓口として、2013年7月に開設された。

「栗原市の移住者の数は2013年ごろから右肩上がりで伸びていましたが、新型コロナウイルス感染症が蔓延してからは対面の接触やイベントができないことで、かなり減ってしまいました。2023年になってようやく制限が緩和され、イベントも増やし、対面の相談や窓口にいらっしゃる方は多くなってきました」と話すのは、栗原市企画部定住戦略室の小関さん。

栗原市企画部定住戦略室の小関さん（写真撮影／難波明彦）

栗原市企画部定住戦略室は、首都圏からの移住相談、移住者の住まいや仕事の支援、子育てなどのサポートも整えている。

「『空き家バンク制度』といって、空き家の物件を移住検討者の方が購入できるよう、空き家の所有者と利用希望者をマッチングできる体制をつくっています（※）。希望があれば『お試し移住体験住宅』に宿泊し、暮らしを体験することもできます」(小関さん)
※栗原市は紹介のみで、交渉や契約は当事者間で行い、栗原市は関与しない（条件や補助金額など詳細はホームページ参照）

栗原市では、『お試し移住体験住宅』滞在中には、相談者の要望に応じて、移住して起業した人や希望職種に就いている人などを紹介したり、可能なアクティビティを紹介するオーダーメイド型アテンドや体験型プログラムも用意。また、空き家リフォームの助成制度や、若者、新婚生活を始める人の住まいに関する費用を助成し、若年層への支援にも取り組んでいる。また、移住検討者と移住者の交流会やイベントなども積極的に取り組んでいる。

地域おこし協力隊、移住定住コーディネーターらが道を拡げた

地方のシャッター商店街の増加が問題になる中、六日町通り商店街は、仙台圏や首都圏から移住して新規開業した店舗が2015年以降8年間で20店舗ほどと活況だ。中小企業庁が選定する「はばたく商店街30選　2021」にも選ばれた。

特筆すべきは、「移住者が開業しやすいまちづくり」をしている点だ。どのようにして、六日町通り商店街は復活を遂げたのだろう。

最初に六日町通り商店街を盛り上げたキーパーソンは、『cafe　かいめんこや』の杉浦風ノ介（すぎうら　かぜのすけ） さん。京都府京都市から栗原市に移住後、六日町通り商店街に明治中頃からあった建物を改装して2015年に『cafe　かいめんこや』をオープン。

かいめんこや　外観（画像提供／杉浦風ノ介さん）

「六日町通りには、街の人が話をしたり、相談したりできる場所がなく、ハブになるような場所が必要だと思い、カフェを開きました」と話す。オープン後、少しずつカフェに集う人が増えてコミュニティの場になり、人がまばらだった商店街に変化が生まれた。

2023年4月には、同店の向かいに珈琲豆の焙煎と販売を行う『ムヨカ珈琲ロースタリー』を開業した、オーナーの杉浦風ノ介さん （画像提供／杉浦風ノ介さん）

杉浦さんは、移住定住コーディネーターとして、栗原市の定住戦略室から紹介された移住検討者やカフェのお客さんに、移住しお店を開業した先輩、生活者の視点で相談にも応じている。さらには、2019年に地域おこし協力隊のメンバーと、まちづくり会社「六日町合同会社」を設立し、移住者が開業しやすいまちづくりに取り組んでいる。

毎月6日には、食べ物、飲み物を持ち寄りで集まり、ゲストスピーカーの話を聞くイベント『六日知らず』を主催。移住検討者の話を聞き、お店を始めたい人に、商店街の空き店舗を紹介している。

杉浦風ノ介さんは、アーティストが訪れやすい環境、アートに気軽に触れられる場所をつくりたいと考え、アーティスト・イン・レジデンスもスタート（画像提供／杉浦風ノ介さん）

「地方の商店街がにぎわうために必要なものは、『何でもできそうだ』という思い込みや、自由な気質、『楽しそうなまちだな』と思わせるイリュージョンマジックのようなものかな。

商売を始めるなら稼げる首都圏でと考える人は多くても、地方で始めようと考える人は少ないかもしれません。私は画一化されていく世の中が好きじゃなくて、同じ考えの人は他にもいると思います。東京ほど稼げる場所ではないかもしれませんが、家族と暮らしていくには十分で、やり方次第ではもっと稼げると思います。

『自由に切り拓きたい、面白いことをやりたい』人たちが100人でも集まってきて、面白いまちになればいいですね。

キーパーソンだって、一人じゃなく、いろいろな人が何人もいることが大事。これからは次代を引っ張っていく若い世代の人たちが活躍しやすい環境をつくっていきたいと思っています」

六日町商店街（写真撮影／難波明彦）

地域おこし協力隊、「六日町通り商店街シャッター開ける人！」の三浦大樹さんも、六日町通り商店街のキーパーソンの一人だ。

三浦大樹さん。「生まれも育ちも栗原市で、高校卒業後は仙台市に出て働いてましたが、地元に貢献できることがしたい、という気持ちが生まれて栗原市にUターン。今はクラフトビール醸造所の立ち上げの準備中です」（写真撮影／難波明彦）

三浦さんは2022年4月から、地域おこし協力隊、「六日町通り商店街シャッター開ける人！」として活動。六日町通り商店街に拠点を構え、地域協力活動を行いながら、商店街の空き店舗と店を開業したい人をマッチングする取り組みや、商店街に人を集め、にぎわいを創出するお祭りやイベントの企画・運営などを行い、一軒でも多くのシャッターを開けようとチャレンジしている。

「六日町通り商店街では6、7、8月の第2土曜日に六日町通り商店街を歩行者天国にして『くりこま夜市』を開催しています。1970年代から商店会が続けてきた伝統的なイベントですが、近年は六日町通り商店街と地域おこし協力隊が連携して、マルシェや音楽ライブを行い、外部から出店するマルシェ（キッチンカー）が50店舗ほど並びます。西馬音内盆踊りの輪踊りやDJイベントなども。2023年6月は、地域内外から約1万人が集まりました」（三浦さん）

近年開業した移住者たちと既存の店舗の若手後継者が中心となって、商店街の内部組織として「未来事業部」を発足、イラストマップの制作やスタンプラリーの開催、ギフトラッピングの開発など、新しい発想で商店街の魅力を発信している。

くりこま夜市風景（画像提供／三浦大樹さん）

「商店街では古くからの人、若い後継者や若い移住者との間に、一般的には溝や隔たりがあったりしますが、六日町通り商店街は全くありません。年齢の高い人たちが、新しいチャレンジを歓迎してくれる環境があります。

それと、既存の店の店主さんたちが、状況が悪いときも足を止めずにイベントを続けてきたことが大きい。その土壌があって、2015年に『かいめんこや』ができて、若い人が集まるようになったという流れですね」（三浦さん）

まちの雰囲気はもちろん、地代が比較的安く、商店会が快くサポートしてくれる、また新たに小売店、飲食店などを開業する人に対して「ビジネスチャレンジサポート」という補助金もあって初期投資を軽減できるなど、比較的開業・起業しやすいまちといえそうだ。

思わぬきっかけで移住して、六日町通り商店街に新店を開業

六日町通り商店街に移住・開業した店主を、「六日町通り商店街シャッター開ける人！」の三浦大樹さんに紹介してもらった。

■ハンドメイド雑貨店「ねこの森雑貨店」
六日町通り商店街に移住・開業した店主を「六日町通り商店街シャッター開ける人！」の三浦大樹さんに紹介してもらったうちの一人が、「ねこの森雑貨店」の店主、髙橋千恵美さんだ。

店主の髙橋千恵美さん（写真撮影／難波明彦）

髙橋さんは結婚後、仙台市に8年ほど暮らし、子どもが2歳くらいのときに、「自然豊かで、のびのびしたところで子育てがしたい」と夫妻で話し合い、移住を検討するように。

「宮城県内のいくつかの市町村を見て回ったときに、栗原市には豊かな自然があり、六日町通り商店街の雰囲気も気に入りました。そして、夏に訪れた夜市マーケットが楽しく、商店街を歩いたときも店主さんが気さくに声をかけてくれて、栗原市への移住を決めました。栗原市に知り合いも親戚もいませんが、定住戦略室の相談窓口など移住者のサポートが積極的で、お泊り体験で移住後の生活をイメージしやすかったのも良かったです」と髙橋さん。

ねこの森雑貨店　外観（写真撮影／難波明彦）

その後『かいめんこや』の杉浦さんに、六日町通り商店街に住みながら店が開けるような空き物件を紹介され、2018年に移住、2019年に「ねこの森雑貨店」をオープンした。

「かなり傷んだ建物でしたが、近所の店主さんや移住して開業した先輩に分からないことを聞き、アドバイスをもらいながら開業の準備を進めました。商店街がとても歓迎ムードで、気軽に話しかけてくれたり、一聞いたら十以上教えてくれました」

店内には羊毛フェルトの一点もののブローチやイラスト、アート原画など、ここでしか買えないオリジナルキャラクターの作品が並ぶ。また、ペットの写真をもとにしたオーダーメイドの半立体顔ブローチや全身立体などは、大切なペットを亡くした方などに喜ばれているそう。

ねこの森雑貨店　店内（写真撮影／難波明彦）

「手芸が得意な祖母の影響で、私も小学生のころから何かを手づくりして、作品をイベントに出したり、Webサイトで販売したりしていました。ここにお店を開いたのは、地域の方々にハンドメイド作品の素晴らしさを広めたいと思ったから。当時は、ハンドメイドが好きな人は多くてもあまり馴染みがない人、やり方が分からないという人が多く、相談を受けたりしましたが、この4、5年間でハンドメイド作家さんや作品を扱うお店が少しずつ増えて、とてもうれしいです」（髙橋さん）

■文具・雑貨の店「さるぶん」

さるぶん店内。可愛い雑貨は選ぶのが楽しい（写真撮影／難波明彦）

「私は、この六日町通り商店街をショッピングモールと考えているんです。当店にいらした方にはできるだけ商店街マップを渡しています。六日町通りごと気に入ってもらって、他の店を見て歩いてどこかで買い物をしてくれたらうれしい」と話すのは、文具・雑貨「さるぶん」の佐藤陽子さん。県外出身で、結婚後宮城県に移住してきた。

「もともと文具や雑貨が好きだったのです。定年後は雑貨屋か本屋ができたらいいな、とぼんやりと思っていました。そこに六日町通りにオリジナル文具店の2号店ができること、そこの店長を募集していると知り、『やってみよう』と手を挙げたのがきっかけで店を構えることになりました」。開業にあたって前職を離れ、六日町に転居した。
「こんなところで出合えるなんて」をコンセプトに佐藤さんがアイテムをセレクト。レトロでかわいいものや海外の文具など少し変わったものを置いているのが特徴。開業に当たっては、栗原市の開業支援の助成金、改装時は県産木材を使うことでの補助金などを利用した。

「『さるぶん』は、文具と雑貨の店ですが、ひとつの建物に間借り店舗として、本屋、貸カフェ・貸ギャラリーの3店舗が入っているイメージです。貸カフェでは、月曜が近所のスープ屋さんの日、火曜がレトルトカレーの日と場所を貸して、ギャラリーは作家さんの作品の展示やイベントで使っていただいています。何か面白いことをやっている場所といった存在になれたらいいですね。

本棚には本がたくさん（写真撮影／難波明彦）

開業して一番良かったのは、好きなものに囲まれて暮らせること。自分の好きなものをお客さんに手に取って喜んでもらえることがうれしいです。ここはもともと鶴丸城の城下町でした。近くに細倉鉱山があった頃はかなりの繁華街だったそうです。昔からお住まいの地域の方、商店会の方はそういったプライドを持ってお仕事されており、そして新しく入った私たちがすることを温かく見守ってくれるので、居心地がいい。お客様にも『この地にルーツがなくてもどこか懐かしさを感じる。日常とは時間の流れが違ってほっとする』と言っていただいています。私自身もこの場所に癒やされています」（佐藤さん）

■工具の販売や各種家庭金物「佐々木金物店」
最後に紹介するのは、移住者ではなく、古くから六日町通り商店街で商売してきた老舗、佐々木金物店へ。ねこの森雑貨店の髙橋さんは、開業準備でお世話になったという。

佐々木金物店の佐々木桂子さん。東日本大震災で建物が壊れたままだったが、2022年10月に建物をリニューアルし、再オープンした（写真撮影／難波明彦）

佐々木金物店は、1926年に創業、馬の蹄鉄などを販売していたが、現在は、プロの電動工具、各種家庭金物からフライパンや包丁といったキッチン用品など豊富な商品を販売、サッシなどの各種取り付け工事の相談にも対応している。気軽に立ち寄りお茶飲み話をするお客さんも多いそう。

変化する商店街を見てきたが、「地域おこし協力隊やコーディネーターの方たちのおかげでIターンの移住者が増えて、六日町通り商店街は、古いお店と新しいお店が混在していますが、若い人たちのパワーはすごいと思います」と表情は明るい。

「うちも売るだけではなく、不定期でドライフラワーや花材キット体験会などのワークショップも開催して、新しいものも採り入れていきたい。今後もここで頑張っていきます」（佐々木さん）

地方への人の流れをつくる取り組みや、にぎわいを失った商店街の活性化は各地で行われている。栗原市では、移住・定住を単に推し進めるのではなく、「住まい、仕事（起業・開業）、子育て環境」のサポートを充実させ、相談に力を入れ、地域おこし協力隊、移住定住コーディネーターを依頼するなど、市民に協力を求めた。

活気を失いかけていた六日町通り商店街だが、商店会組織はイベントや販売促進の取り組みは地道に継続しており、若い人の新しい提案や移住者を歓迎する雰囲気もあった。そこで、コミュニティカフェがカギとなり、新たな店が出店し、人と人のつながりが生まれ、新旧の人、店が手をつなぎ商店街の魅力を育み、外に向けて発信を始めている。これまで守ってきた既存の店、店主を尊重しながら、新しいまちづくりを若い人のパワーに託す「信頼と感謝、〇〇のためという思いやり」。これがまちへの定着にもつながると感じた。

●取材協力
栗原市企画部企画課定住戦略室
cafe かいめんこや
六日町通り商店街
ねこの森雑貨店
さるぶん
佐々木金物店

●関連サイト
移住定住ハンドブック　第班（令和5年度発行）宮城県地域振興課
お試し移住体験生活事業
移住定住コンシェルジュ
六日町通り商店街

地方へ帰省した時や旅先で、「空き家が増えたな……」と思うことはありませんか。人口が減り始めた日本では、空き家や集落をどのようにしていくか、難しい課題が浮き彫りになっています。今回はそんな空き家対策として参考になりそうな、米国のミシガン州郊外フリント市の「グリーンイノベーション地区」の計画について取材しました。

市街地の1/3が空き家に！　治安も悪化、貧困層が取り残された街

今回、お話を伺ったのは横浜国立大学で人口減少と都市の規模の適性化を目指すまちづくりを研究している矢吹剣一准教授。矢吹先生が事例として注目しているのは、米国のミシガン州郊外にあるフリント市の「グリーンイノベーション地区」の計画です。

アメリカ・フリント市（写真提供／矢吹剣一さん）

そもそもフリント市は自動車メーカー・ゼネラル・モーターズ（GM）創業の地で、最盛期の1960年代～70年代には約20万人が暮らし、「全米でもっとも豊かな都市の１つ」とまでいわれた街でした。ただその後、工場の移転と閉鎖にともない人口は激減、2022年には約8万人と半分以下にまで落ち込んでいます。

横浜国立大学 大学院都市イノベーション研究院 准教授・矢吹剣一さん（写真提供／矢吹剣一さん）

産業の勃興と衰退によって人口の増加・減少が起きたのは、石炭や造船業が盛んだった都市と同様といってよいでしょう。ただ、米国と日本では土地に関する価値観が異なります。

「米国は日本と異なり、土地への執着が低いため、仕事のあるところに引越し・移住をするのが当たり前です。そのため、家賃や税金を滞納したままの状態で、ある日突然、住人がいなくなるということが頻発するんです。当然、残されたのは、税滞納状態となった空き家や空き地、あるいは移住する費用が払えない貧困層という状態になります」

貧しく、行き場のない人だけが取り残されたほか、人種ごとによる居住地域の違いなども問題を複雑化させています。さらに追い打ちをかけたのが、サブプライムローン問題に端を発した2007年の住宅バブルの崩壊です。フリント市内の住宅でも差し押さえが相次いだこともあり、市内の総不動産のうちなんと1/3が遊休地化し、空き地・空き家（しかも荒廃している）だらけだったとか。さすが米国、空き家・空き地問題のスケールもケタ違いです。

ランドバンクを介して土地を利活用。農園が健康や治安の改善にも役立つ

税金などを滞納して差し押さえられた不動産は、行政などに差し押さえられたのち、公的な性格をもつ「ランドバンク」が権利を保有し、再生・利活用の道を探ることになります。

「フリントが位置するジェネシー郡は、2002年に公的なランドバンクを設立しています。差し押さえた空き家は解体されるだけでなく、適切にリフォームして販売や賃貸されたり、土地だけで貸したり、管理、活用の方法を模索します。なかでも注目は、『サイドロットプログラム』。その名前の通り、side-lot（隣地）、つまり、隣の人に低額で貸したり、売却したりというもの。困ったときに頼りになるのは隣の人ということで、隣地を低額で売却または賃貸してもらい、管理してもらうという取り組みです」（矢吹先生）

隣地が管理されておらず、荒れていると困るのはまさに隣の家の住人ですし、日本でも昔から「隣の土地は借金してでも買え」と言われてきたほど。とても合理的な取り組みといえるでしょう。広くなったスペースは庭や子どもの遊び場として活用しているようです。とはいえ1区画は450～500平米超もあり、隣の区画と合わせれば900～1000平米、3区画合わせれば1500平米にもなります。テニスコート（ダブルス）の広さが約261平米なので約6面、こうなってくると家の敷地というより畑ですね……。

「ランドバンクは、土地を隣家に貸す以外にも、地元の住民団体やNPOなどに貸し出して、農園やコミュニティガーデンとしても活用しています。カギになるのは、教会や地域コミュニティ。米国の教会も、日本の寺院でいう檀家さん、つまり信徒さんがいないと成り立たないんですね。ですから、牧師と信徒のみなさん、NPO、地元の学生さんなどがともにコミュニティガーデンで野菜を育て、近隣住民で分け合うという取り組みをしているんです。フリント市や近隣のデトロイト市は全米平均よりも貧困率が高く、日頃の生活にも困っている方も多いのですが、こうした住民の栄養状態を改善し、健康促進をする、という意味でも農園（都市農業）は役立っています」（矢吹先生）

放置された空き家は、行政やランドバンクによってチェックされる。状態によって4段階にわけられ、撤去解体、リノベ、リフォーム、賃貸など、再生の方法が模索される（写真提供／矢吹剣一さん）

コミュニティガーデン、農園では、住民たちが一緒になって草刈りや緑の管理、畑作をすることで、治安維持、景観の向上、住民の栄養やメンタルヘルスの改善などに役立つこともわかっているそう。行政としても草刈りなどの空き地を管理するコストが低減でき、住民、行政、双方にメリットのある仕組みです。

「コミュニティガーデンでは野菜を提供するだけでなく、農業に必要な資材を貸し出したり、苗を売ったり配ったりしています。米国でも日本の地域おこし協力隊のような地域に貢献したいと活動する若者がいるのですが、彼らが農業を手伝っていることもあります。教会の牧師さんもまちづくりや都市計画について関心が高く、教会の一角にまちづくりに関する展示パネルもあるほどです」

教会（写真提供／矢吹剣一さん）

コミュニティガーデンで活動する人たち。緑を手入れすることで、住民の栄養やメンタルヘルスの改善、治安維持できることがわかっている（写真提供／矢吹剣一さん）

教会の一角にあるまちづくりに関する展示パネル（写真提供／矢吹剣一さん）

重要なのは覚悟と都市計画。住民参加で「合意形成」もなされる

とはいえ、ランドバンクは万能ではありません。フリント市全域で約2万2000区画ある空地に対して、何区画かずつの規模で活用したところで、全体の問題解決にならないからです。問題の本質は、都市がどうあるべきなのか、その設計図である、「都市計画」が機能していること。ここが機能していないと、本質的な人口減への対応は難しいといいます。

「滞納された不動産の個別の利活用をはかったところで、ランドバンクは黒字化はおろか、人件費も出せるかどうかというのが現実です。フリント市は財政難も続いています。そのため、2013年に『マスタープラン』、日本でいうところの総合計画と都市計画マスタープランを合わせたような計画を作成し、この時にはじめて人口減・低密度化をふまえた都市計画を立案しました」（矢吹先生）
これは日米共通のようですが、ふるさとの人口減少に対し、回復することは難しいと認め、受け入れるのは非常に覚悟のいること。希望的観測、こうあってほしいという願望、政治的な意向で「玉虫色の決着」になりがちですが、人口が半分以下と、どん底までいったフリント市はついに覚悟を決めたのです。

「この覚悟を決めた2013年の都市計画では、空き地をコミュニティガーデンなどにしていき緑豊かな住宅地を目指す『グリーン・ネイバーフッド』、できるだけ新たな人が来ることを想定せず、1つ１つの土地そのものを広くする『グリーン・イノベーション』という2種類の地区を設定しました。特に空洞化のひどかった地区は『グリーン・イノベーション』として、できる限り人の流入を抑えて、とにかく土地を合筆、集約化していき、将来の不確実性に備えるとしています。結果的に人の流入は制限出来ませんでしたが、それぞれが使用する１区画あたりの面積を大きくして、なるべく大きな面積を管理してもらう仕組みをつくることができました」

グリーン・イノベーション地区の様子（写真提供／矢吹剣一さん）

ポケットパーク（写真提供／矢吹剣一さん）

人口が増え続けている米国では都市「縮小」、「撤退」という概念にまだ拒否感があります。そのため、居住エリアを「縮小」するのではなく「低密度」な状態でも維持することを目指し、同時にさまざまな社会状況に対応できるよう「不確実性に対応する可変性の高さ」というコンセプトを打ち出したのです。
「グリーン・イノベーション地区」はまず、空き地を緑地やコミュニティガーデンとして活用しようと謳います。そして、将来に備えて空いた土地を徐々に合筆集約しておく、そうすれば大規模工場の誘致、農園の誘致など起死回生的なチャンスへの対応も可能で、不確実な情勢に対応しやすいというわけです。いわば「二段構えの施策」といえるでしょう。

赤いエリアが町の中心市街地。周囲の住宅地には、空き家・空き地が多い地区が点在していました。これら(上図･緑部分)を「グリーンイノベーション地区」と名付けました（画像提供／矢吹剣一さん）

もちろん、自分が住む地域が「グリーン・イノベーション地区」になることに難色を示した住民もいました。それはそうですよね、「あなたが住む場所はもう新しい人は来ず、将来は広大な緑地です！」と言われたら、住民が反発するのは必至です。ただ、住民も実際にワークショップに参加していくと、都市計画やまちづくりの必要性としてなによりフリントがおかれた深刻な現状を理解し、納得していくのだとか。
「地価の低さもありますが、自分たちの目で空き家調査をしたこと、自分たちの意見や議論でグリーン・イノベーション地区のエリアを決めたこと、細かい規制内容も住民意見を反映したことが、合意形成の上で非常に大きかったと言えます」

日本は戦後の住宅難もあり、都市でも農村部でも、とにかく土地の分筆が続けられてきました。いわば現在のフリントの真逆状態です。ゆえに所有権者と利害関係者が増えすぎてしまい、合意形成や、現在および将来の全体最適な土地の利活用を難しくしていますが、その意味でもとても示唆に富んでいるように思います。

また、日本の都市計画制度は米国ほど効力をもっていません。例えば、水道・電気などのインフラ保守管理を効率化するために居住地域を厳しく制限する、自治体ごとに用途地域をカスタマイズして望ましい将来像へ都市空間を誘導するなどの制限はできていない状態です。

「米国でも都市部の『縮小』という現実に向き合うのは非常に困難でした。でも、人口が減るという現実を受け入れ、覚悟を決めたところから再生がはじまっているんです。日本でも同様に、厳しい現実に向き合わないといけない。まずはそこからではないでしょうか」（矢吹先生）

もちろん国の成り立ちや価値観が違うので、すべてを真似する必要はありませんが、公的な性格をもつランドバンク、住民参加型のコミュニティ、強力な都市計画、行政の覚悟……など、岐路に立つ日本も見習うべき点は多いのではないでしょうか。

Center for Community Progressによる動画
「How to Use Property Condition Data for Vacant Land Stewardship（空き地管理のための不動産状況データの使用方法）」

●取材協力
横浜国立大学 大学院都市イノベーション研究院 准教授
矢吹剣一さん
専門は都市計画・都市デザイン・まちづくり。主に人口減少時代における土地利用政策（マスタープラン／ゾーニング）、空き家・空き地の政策（利活用および管理・除却）、共創まちづくり（住民参加による計画策定技法／公・民・学連携のまちづくり）に関して研究・実践を行っている。
福島県いわき市生まれ。筑波大学第三学群社会工学類（都市計画主専攻）卒業。東京大学大学院都市工学専攻修士課程修了。株式会社久米設計勤務後、東京大学大学院都市工学専攻博士課程修了。博士（工学）、一級建築士。東京大学特任研究員・アーバンデザインセンター坂井チーフディレクター、神戸芸術工科大学助教、東京大学先端科学技術研究センター特任助教を経て、2022年10月より現職。

自分の暮らすまちで「その地域は人が減っているから、あなたの仕事はもう続けていけないよ」と言われたら、いったいどうするだろう。場所を変える、仕事を変える、撤退する……などいろいろ選択肢はあるけれど、地域に訪れる人を増やそうとする人は、そう多くいないのではないだろうかと思う。

長崎県東彼杵（ひがしそのぎ）町は旧千綿（ちわた）村と彼杵町が合併してできた、人口約7700人の町。過疎の進む一方だったこのまちに、近年新しいお店が続々とオープンし、活気を取り戻している。8年間で新しいお店が約25店舗オープン。50人以上が移住し、交流拠点「Sorrisoriso（ソリッソリッソ）」は、年約2万7000人が訪れる場所に。
一体ここで何が起きているのだろう？現地を訪れて話を聞いてきた。

（写真撮影／藤本幸一郎）

「まちづくりの鍵は自営業者にある」

東彼杵町は、大村湾を望む山に一面にお茶畑が広がる、海と山に囲まれた美しいまち。長崎から観光スポット、ハウステンボスへ向かう通過点にすぎないと言われてきたこのエリアに、近年、若い人たちが集う小さな店がいくつもできている。

その中心が、元JA（農業協同組合）の米倉庫を改修してできたまちの拠点「Sorrisoriso」だ。

まちの拠点「Sorrisoriso」外観。2013年には解体予定だった建物。今は県の「まちづくり景観資産」に登録されている（写真撮影／藤本幸一郎）

Sorrisorisoの内観。中には珈琲店「ツバメコーヒー」と、お隣に地産品として有名なそのぎ茶の試飲ができる体験型のショップ「くじらの髭」が入っている（写真撮影／藤本幸一郎）

今、Sorrisorisoの周囲にはフレンチレストラン「Little Leo（リトル・レオ）」、アンティークと古着の店「Gonuts（ゴーナッツ）」、障がい者がデザイン製作した雑貨やアート作品を販売する「=VOTE（イコールボート）」などの店ができている。

車で数分圏内には、オーガニック食の「海月（くらげ）食堂」、洋食料理人が作る鶏魚介ラーメン専門店「多々樂tatara（タタラ）」、雑貨屋「きょうりゅうと宇宙」などポップで楽しそうな店が、ここ数年の間に続けてオープン。県内外から若い人や、感度の高いお客さんが訪れるエリアになっている。
各店のオーナーはIターン者や地元の若手、Uターン者とさまざま。

元はコインランドリーだった建物に入る「=VOTE」（写真撮影／藤本幸一郎）

アート作品やプロダクトが並ぶ「=VOTE」の店内。VOTE代表の坂井佳代さん（右）（写真撮影／藤本幸一郎）

とくに大きな資本が入って再開発が行われたわけではない。

Sorrisorisoを運営する、一般社団法人「東彼杵ひとこともの公社」代表理事の森一峻（もり・かずたか）さんは、地域の活動に取り組む中で、あることに気付いたという。

それは、「まちづくりの鍵は自営業者にある」というもの。

「自営業者にとって、まちに活気があるかどうかは自分の店の経営にダイレクトに影響します。だからまちのことも自分ごととして捉えることができる。同じベクトルをもてる自営業者同士がコミュニティをつくれば、まちの活動が盛んになると思ったのです」

森さん自身が旧千綿村に生まれ育ち、5年半ほど県外で働いた後、24歳でUターンして家業のコンビニエンスストアを継いだ地元の自営業者である。

森さんはLINEグループなどを使って、まちの自営業者同士が支え合うゆるやかなコミュニティをつくり、Sorrisorisoを中心に新しい店を増やす取り組みを始めていった。

フレンチレストラン「Little Leo」店内（筆者撮影）

鶏魚介ラーメン専門店「多々樂tatara」の「そのぎ茶つみれラーメン」（写真撮影／藤本幸一郎）

雑貨屋「きょうりゅうと宇宙」、小玉一花さん（筆者撮影）

新しい店を支援する「パッチワークプロジェクト」

まずはSorrisorisoで、起業したい人が小さく自営業を始めることのできるしくみ「パッチワークプロジェクト」をスタートさせる。

うまくいくかどうかわからない中で店を構えて商売を始めるのはハードルが高いもの。そこで、まずは試験的にSorrisoriso内のスペースを貸して商いを始めてもらい、お客さんがついたら独立してもらう。開業の養成所のような役割を果たす。

さまざまなカラーの店がSorrisorisoに集い、卒業した後もまちを彩る。その様を布のパッチワークに例えた。

「とくにIターンで外から入ってきた人たちには、新しい土地で商売を始めるのは難しいと思うんです。そこで僕たちが間に入って、このエリアへ出店する場合はすべて無償で移住を含めたサポートをします。空き物件を紹介したり、情報発信をしてお客さんとつないだり。名前やロゴを一緒に考えることもあります」（森さん）

一般社団法人東彼杵ひとこともの公社の代表理事、森さん（写真撮影／藤本幸一郎）

筆者が初めてSorrisorisoを訪れたのは、2018年の夏だった。この時は「Tsubame coffee（ツバメコーヒー）」のほかに、古着やアンティークを置く店「Gonuts」がSorrisorisoで営業していた。その後「Gonuts」は独立して近くに店をオープン。

筆者が訪れる以前に、Sorrisorisoで営業していた「海月（くらげ）食堂」や「千綿食堂」はすでに独立していて、海月食堂は近くの元製麺工場を改装してオーガニックカフェレストランをオープン、千綿食堂は駅で営業していて人気があった。

そんなふうに、パッチワークプロジェクトを通して、新しい店がいくつも東彼杵町にできてきたのである。

勢いのあるエリアだという印象が広まると、佐世保市内で営業していた飲食店が、こちらへ移転してくるなどの動きも起こり始めた。

新しいお店ができる過程が自営業者のコミュニティ内で情報共有され、地元で応援する構図がSorrisorisoを中心にできていった。

例えば、フレンチレストラン「Little Leo」が千綿に移転してきた際には、みなで歓迎し、リノベーションを手伝ったのだそうだ。

フレンチレストラン「Little Leo」のリノベーション前、地域の方々や手伝ってくださる方に森さんやレストランオーナーの宮副（みやぞえ）シェフがSorrisorisoにて説明会および交流会を開催した時の様子（写真提供／くじらの髭）

地域のみなで空き家のリノベーションを手伝った（写真提供／くじらの髭）

「Little Leo」オープン前日のパーティー。お手伝いした人や知人を含め大勢が集まり、翌日からのオープンを祝った（写真提供／くじらの髭）

地元の自営業者たちがサポートしてくれるとなれば、よそから移住してお店を始める人たちにとっても、どれほど心強いか。

「Iターン者の存在は、閉鎖的な町に刺激を与えてくれるなど、まちに新しい風を吹き込む意味で重要です。ただしそれを迎え入れて活躍する場を用意するUターン者や地元の人たちに関心をもってもらうのも大切。自営業者が集って楽しみながらまちの活動も進めていることで、お店だけでなく、ライターやカメラマンなどクリエイティブな仕事をする人たちも集まってきています」（森さん）

さらに地元の人がお店を新しくオープンするなど、相乗効果が生まれていった。

Sorrisorisoの裏手の道には、お店案内の看板も出ている。それほど店がありそうでない場所に店がある（筆者撮影）

閉店勧告を受けた時、後退せずに「攻め」で進んだ

森さんがSorrisorisoを立ち上げたきっかけは、実家のコンビニエンスストア（八反田郷店）を父から引き継いだ翌年、本社から受けた勧告だった。2012年のことである。

「このままでは八反田郷店は閉めるか、ほかのエリアに移すしかない、と本社から宣告されたのです。普通なら店を閉じて後退するところなんでしょうけど、父が始めた地元店をなくすことは考えられなかった。借金背負ってでも前進しようと。翌年、八反田郷店をリニューアルした上に、資金繰りのためさらに新しい店舗を隣の川棚町でも始めて、同時にSorrisorisoをつくる動きを始めました」

この時、森さんが痛感したのは、「自分の店だけでなく、エリア全域が活気づかなければ店の継続は難しい」ということ。

コンビニは、地方ではもはやインフラである。宅配やATM、買い物など生活を支える機能は、それはそれでまちにとって大事。

それでも、森さんは、コンビニのもつ限界も同時に感じてきたと話す。デジタルマーケティングによって絞り切った商品のみを投下する、合理性の極みのようなビジネスと、Sorrisorisoで始めた、地域性や文化的な要素を大事にしながら自営業を支援する展開は、まるで方向性がちがう。

「コンビニも大事ですが、それを目指してよそからお客さんが来るというふうにはなりませんから」

地域性や人、文化を大事にする商いは、効率はよくないかもしれないけれど、持続的に地元の人たちに愛され、土地の個性を発揮する武器、キラーコンテンツにもなりえる。地域性のあるお店を大事にすることが、長い目でみれば、地域の大きな価値になる。

森さんのそうした考え方が、Sorrisorisoをはじめとする展開のベースにある。
Sorrisorisoでも、地元のそのぎ茶を試飲できたり、活版印刷機を展示していたり。地域性や文化を前面に打ち出した展開は、その後開発した「くじら焼き」にも広がっていった。

全国茶品評会で連続日本一となった地産品、そのぎ茶を店内で試飲できる。（写真撮影／藤本幸一郎）

森さんには、生まれ育った旧千綿村の原風景がずっと頭にあった。

「昔、千綿の浜はいつも漁師さんたちでにぎわっていました。朝が早いので、昼には漁から戻った人たちが、漁港や浜でわいわい飲んでいて。

僕が8歳の時、浜でゴミを燃やしているところへスプレー缶を投げ入れて、爆発して大やけどしたことがあったんです。この時、浜にいた大人たちがすぐに僕を海に放り込んでくれたおかげで、一命をとりとめました。全身包帯でぐるぐる巻きにされて数カ月入院したのですが、危なかったと言われました。

つまり、浜に人が居たから助かったんです。あの浜の風景が自分にとっては大事。もう当時の方々は亡くなったりしているので、地域に恩送りしたい気持ちが強いんです」

元は浜だった場所が今は小さな魚港になっている（写真撮影／藤本幸一郎）

コロナの状況下で目を向けた、地元の老舗店

2015年から2020年の5年間は、外から訪れる人の移住支援や、20～40代など若い人たちの新規起業を中心に、自営業者のコミュニティを育ててきた。だが2020年のコロナ禍によって、事態が変化。
地元に古くからある自営業者を応援しようという動きにシフトする。

森さんたちは、ひとこともの公社で運営する「くじらの髭」というウェブサイトで、地元企業30社近くを取材し、情報発信をしていった。取材の過程で、森さん自身も地元の店のことを改めて知ったのだと話す。

「例えば割烹懐石料理を楽しめる、創業96年の栄喜屋さん。美味しい店だとは思っていましたが、大将が若いころ、京都の老舗で修行されたと取材で初めて知って。鰻の炭火焼きのタレを、創業者でオーナーのおばあさんにあたる“おるい”さんが防空壕にまで持ち込んで守り抜いてきたタレであるってことも知ったんです」

そうした諸々を知って初めて「おるいさんのストーリーをアピールした方がいい」「この写真を活用するといいのでは」といったアドバイスをするような関係に。

創業96年の栄喜屋の歴史を感じさせる写真。創業者は、大将の祖母にあたる方で、森ルイさん、通称「おるい」さん（写真提供／くじらの髭）

もう一つ例を挙げると、同じく旅館兼老舗の料亭「若松屋」さん。コロナ禍でくじらカツ弁当を販売することになり、お弁当のパッケージデザインの制作に森さんが入り、地元のデザイナーとつないで、若い人にも訴求しそうなデザインに仕上げたのだそう。これが若松屋のリブランディングにもつながった。

くじらカツ弁当（写真提供／くじらの髭、撮影／小玉大介）

森さんたちと話したのがきっかけで、お店の側でSNSも活用し始め、コロナ禍が落ち着き県外からもお客さんが訪れるようになり、すっかり繁盛しているのだとか。

この時期、こうした老舗料理屋のオーナー同士がSorrisorisoに集まった時のこと。「初めて会った」とお互いが言い合っているのを聞いて森さんは驚いたのだそう。

「何十年もこの小さなまちで同業でやってきて、組合に属していても、会ったことがないんだなって。そういう機会がないんですね。みんなその場で一緒に弁当食べたりして、さっそく仲良くなっていました」

Sorrisorisoのような「まちの拠点」があると、内外から人が集まってくる。外からふわっとやって来る人たちを、森さんたちが適材適所に導く。ただそれだけでなく、元々いたまちのプレイヤーもここを介して知り合い、新たな共同の動きを始めている。地元の民間事業者同士のつながりも強くなり、外の人を受け入れる土壌ができているのだ。

地域の文化に目を向ける　さらなる展開の広がり

これまでの取り組みが評価され、2020年には九州電力との協業もスタート。2022年には新たに複合施設「uminoわ」がオープンした。

「uminoわ」外観。コインランドリーをはじめ、喫茶「CHANOKO」、服のお直しをしてくれる縫製場、子どもの遊び場、観光案内所といった機能が内包され、たい焼きならぬ「くじら焼き」を商品開発し、出張販売も行っている（写真撮影／藤本幸一郎）

「くじらの髭」プランニングマネージャーの池田晃三さん（左）と、「CHANOKO（チャノコ）」のストアマネージャー兼ブランドマネージャーでありパティシエの中村雅史さん（右）（写真撮影／藤本幸一郎）

「uminoわ」内観（写真撮影／藤本幸一郎）

2022年秋には、ひとこともの公社が、「国土交通大臣賞 地域づくり部門」を受賞。

森さんは、今、さらに新たな会社を通して、人と人のつながりを東彼杵町の中だけでなく長崎県全域、ひいては九州に広げようとしている。各地に拠点をもつプレイヤーがつながり合うことで、お互いに協力し合ったり、情報交換したり刺激し合うことができる。

筆者が、全国で行われているさまざまなまちづくりの例を見てきて思うのは、地域に活気を取り戻そうとする行為は、とどのつまり、人と人のつながりを繋ぎ直すことに集約されるのではないかということ。

一度途切れてしまったつながりを地域内でつなぎ直すという意味もあるし、新しく入ってきた人と地元の人をつなぐ、地域をこえて外の人同士がつながり刺激し合う。
Sorrisorisoでの取り組みにはそのすべてが含まれていた。

東彼杵町の「ひとこともの」をつなぐ取り組みは、いまも続いている。

（写真撮影／藤本幸一郎）

●取材協力
Sorrisoriso　ひがしそのぎの情報サイト「くじらの髭」

今、コンパクトな平屋が注目を集めていますが、タイニーハウス（小屋）やトレーラーハウス、コンテナハウスにも注目が集まっています。今回は、物流用コンテナを住まいや店舗などとして活用するコンテナハウスにフォーカス。実は空き家対策や防災対策などでも活用されているのです。そのコンテナハウスの最前線について、日本コンテナハウス建築協会会長の菅原修一さんに話を伺いました。

店舗やホテル、住宅……。コンテナの使い道は実に多彩！

コンテナとは、船や鉄道などの輸送に使われる容器、入れ物のこと。サイズは普及しているもので20ftと40ftが主流であり、大型トレーラー車両がけん引していたり、鉄道の貨物輸送などに使われている12ftと31ftサイズを大型車両が輸送しているのを見かけたことがある人も多いことでしょう。

コンテナ（写真／PIXTA）

コンテナは世界中の輸送で使用されることから、強度が高く、過酷な環境にも耐え、しかも容易に移動させることができるのです。そのため、このコンテナを住まい、ホテル、店舗などとして活用するケースが増えてきました。例えば、2022年に開催されたFIFAワールドカップカタール大会ではコンテナを建材として積み上げてスタジアムとしたり、ホテルとしても活用されていました。コロナ禍では臨時の医療拠点になったこともあるといい、多用途かつ多目的に使うことができるのです。

「コンテナは日本のみならず世界中で使われていて、港で積荷を降ろし、帰りに荷物を載せる必要がない場合は現地で売り払うのです。そのため、各国で中古コンテナ市場が形成されています。日本でもコンテナは手ごろな価格帯で販売されて、フリマアプリやオークションでも取引されています。こうした中古コンテナを入手し、内外装を施して住居や店舗、ホテルなどに改造して活用しているのです。コンテナを連結したり、多層構造にすることもできますし、インテリアの自由度も高く、フルカスタムで世界に一つだけのコンテナハウスやショップがつくれるんですよ」と話すのは日本コンテナハウス建築協会の菅原修一さん。

なるほど、コンテナハウスのメリットをまとめると、
（1）躯体が頑丈
（2）価格が手ごろ
（3）内装の自由度が高い
（4）工期が短くて済む
（5）移動ができる
（6）不要になったら撤去、売却、再利用ができる
という点にあるようです。世界中で建築資材が高騰しているなか、こうしてみると人気が出るのは当たり前、といえます。

20ftのコンテナを平置きにして店舗にした例。広さは8畳ほど（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

カフェ内部に入るとコンテナであると気づかない（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

40ft（約12m強）のコンテナ3台を並べて店舗にした。千代田区4番町にあるその名も「No.4」。広さにして約80平米（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

天井を見るとコンテナだな、とわかる（写真撮影／嘉屋恭子）

上下に積み重ねることで、多層構造にもなる（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

建物内部、吹き抜けで開放的な空間に（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

コンテナの耐用年数60～70年。使い捨てにならず離島や空き家対策にも！

さまざまなメリットがあるコンテナハウスですが、（6）不要になったら解体、売却できるため、「使い捨てにならない」という面でもすぐれています。

「コンテナは先ほど紹介したように各国で利用されているため、使い終わっても廃棄とはなりません。使い捨てなんてもうカッコ悪いし、時代に合わない。場所や用途に合わせて長く使っていく時代です。コンテナの耐用年数は一概にはいえませんが60年～70年は使用できるでしょう。もちろん、海沿いなどの環境条件やメンテナンスなどによって異なってきますが、少なくとも40年～50年は使用できると思います」とのこと。

持続可能なまちづくりや開発は、今や避けては通れない課題です。必要なときに、必要に応じて住まいや店舗、医療施設、学校を建設することも可能です。

コンテナの移動性、構造強度が強いことを利用し、「コンテナに建設資材や物資を積んで、現地に行って、住宅や学校、医療施設をつくることも可能です。基礎は現地で施工し、コンテナはそのまま躯体として活用、積んでいった窓や建材を使って建物をつくるのです。離島は、建築物を建てようとすると資材の輸送費、人材の移動費などの関係で建設コストが高くなりますが、これなら容易につくることが可能です。さらに、離島防衛、国土強靭化にも役立つんですよ。日本だけでなく世界の災害発生時や紛争地帯、アフリカなどの援助にも活用されています」と菅原さん。

石垣島のリゾートホテル『ぱいぬ島リゾート』（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

コンテナを斜めにしてインパクトのある建築物に。構造計算もしてあるため、強度にも問題ないという（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

客室。こちらもコンテナとは気が付かないはず（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

日本では、東日本大震災のときもコンテナハウスは仮設住宅として活躍しました。現在では、トイレやお風呂もついたものを道の駅などに設置しておき、災害発生時は被災者を受け入れる、または被災地まで出向き、仮設住宅として使うという計画もあるといいます。

災害発生時に建設される仮設住宅は、一定程度の敷地が必要で、設置・解体廃棄にもコスト、工期がかかり、そのコストは1棟500万とも600万ともいわれています。コンテナハウスであれば、平時は宿泊施設などとして活用しながら、非常市は仮設住宅になるのであれば無駄もなく、解体、廃棄する必要がありません。地震だけでなく、台風、水害などの自然災害が多発している今、こうした備えは全国各地で普及していくことでしょう。

東日本大震災では仮設住宅としても使われた（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

また、日本の喫緊の課題でもある空き家活用にも、コンテナハウスは役立つ、といいます。

「今、築100年、200年の立派な古民家が日本各地で空き家になっていますが、現在の建築基準を満たそうとすると、耐震性や断熱性などの改修費用が高くなることから、初期費用が高く、利活用の妨げになっています。そこでコンテナハウスと木造住宅の混構造のリノベを提案しています。コンテナにトイレとバス、寝室をもうけて寝室部分とします。木造は、ダイニングや共用部分とするとよいでしょう。ホテルでも自宅でも、なにかあっても耐火性、耐震性も高いのでシェルターになりますし、命を守ることができます」

こうして聞いてみると、用途は限りなくありますし、繰り返し使えます。太陽光発電と蓄電池、下水は浄化槽、空気中の水蒸気を飲み水になどの技術と組み合わせることで、容易にオフグリッド住宅にもなることでしょう。安全性、汎用性が高く、持続可能というあらゆる意味で、21世紀の住まいのスタンダードにもなりそう、そんな気すらしてきます。

建築基準法準拠、断熱や遮熱など、価格以外にも留意を

「国際海上コンテナは世界中で使われているので、国際的に規格化したISOという規格で統一されています。ただし、住居や店舗など、固定した建築物として使う場合は、ISO規格＋日本の建築基準法に適合したJIS規格に適合した『建築専用コンテナ』でないといけません。違いは複数ありますが、大きくは使用している鋼材と構法が異なります。そのため、価格ばかりに目を奪われ、何も知らないで中古コンテナを購入、建築すると違法建築になることもあるんです。現に私の元には、『行政から違法建築といわれた』という相談が増えています」と菅原さん。

菅原さんの取材を基に筆者作成

また、海上輸送コンテナはパネル構造でつくられているため、窓やドアを設置するために開口部を設けると強度が大きく損なわれてしまうことも。建築基準法を満たした建築コンテナはラーメン構造であるためこうした問題は発生しませんが、コンテナハウスを手掛ける業者がそもそもこうした建築法規を知らないケースもあるため、注意が必要だといいます。

あわせて、注意したいのが住み心地／使い心地に直結する、断熱や遮熱、気密性です。
「コンテナハウスは北海道から沖縄まで日本全国で使われており、建築基準法を基にきちんと設計・施工すれば住居として冬暖かく、夏も快適に過ごせることがわかっています。ただ、コンテナそのものは壁が1.6mm～2.0mmの鉄板ですぐに熱を通してしまうため、建物内部に断熱材を施工するほか、気密性も高めないといけません。単純に断熱材が入っていればOKではなく、発泡ウレタン吹き付け、ロックウール、グラスウールなど、どのような材料が使われているか、またその厚み、施工精度が非常に重要になります。きちんと施工されていないと、コンテナ壁鋼板と内装仕上げ下地材の空気層が結露してしまってそこからカビが生えてきた……というトラブルも発生しています」（菅原さん）

気密性も同様、どれだけ頑丈なコンテナであっても開口部などから空気が漏れてしまっては意味がありません。コンテナハウスでは、土地の条件、内装の意匠性にもよりますが1棟で700～800万円ほどが目安で、建築法令の理解や施工の精度も含めて、コンテナハウスを扱う業者を選んでほしいとのこと。

コンテナを店舗にしたケース（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

コンテナをつかった住まい。インダストリアルの雰囲気がかっこいい（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

過疎地域に役立つ無人コンビニにもなる（写真提供／コンテナハウス2040.jp）

カッコよくて、快適、時代にもあったコンテナハウス。自然災害や離島、空き家問題への活用など、日本の住宅問題をまるっと解決する「コンテナ」の活用方法を聞くたび、筆者はワクワクがとまりませんでした。何より、ひとり1コンテナで、家賃や住宅ローンに縛られず、のびのび暮らせる未来がきたら、楽しいですよね。住宅はコンパクトで、もっと自由度の高いものへ。コンテナハウスにもっと光があたる日も近い気がします。

●取材協力
一般社団法人日本コンテナハウス建築協会
株式会社コンテナハウス2040.jp

ドローンによって収集された災害時の情報を地図に反映したり、ビジネスの用途に合った土地を現地調査なしで世界中から探したりと、地図データを活用したサービスや取組みが進んでいます。それらの基盤となるのが、“G空間情報”です。「地理空間情報技術（Geospatial Technology）」の頭文字のGを用いた地理空間の意味で、将来が期待される科学分野の一つとして注目されています。2023年1月から、登記所備付地図データの一般公開が始まりました。これらの地図データを活用することで、どんな問題の解決が進み、また、私たちの生活はどう変わるのでしょうか？　最新の取組みを取材しました。

登記所備付地図データを無償で誰でも利用できるようになった！

「空飛ぶクルマの実用化に向けた未来のカーナビ」「メタバースを活用して空き家問題を解決するサービス」……夢のような世界の実現化に向けて、G空間情報を活用する動きが広がっています。

2022年12月6日に開催された地理空間情報の活用を推進するイベント「G空間EXPO」には、1424名の人が会場を訪れ、オンラインアクセス数は、4万5493。会場では、地理空間情報を活用したビジネスアイデアコンテスト「イチBizアワード」の受賞式が行われ、冒頭で紹介したサービスなどが表彰されました。

サービスの基盤となるG空間情報の提供元は、「G空間情報センター」です。「G空間情報センター」は、さまざまな地理空間情報を集約し、その流通を支援するプラットフォーム。法務省から提供された地図データを利用者がワンストップで検索・閲覧し、情報を入手できる仕組みの構築を目指す機関です。

2023年1月から新たに、登記所備付地図データの一般公開が始まり、「Ｇ空間情報センター」にログインすることで、誰でも電子データをダウンロードでき、無償で利用することができるようになったのです。

内閣官房主催の「イチBizアワード」。390件の応募から15件のビジネスアイデアが選出された（画像提供／角川アスキー総合研究所）

地理空間の高低差を利用して車を交差させて渋滞を緩和するアイデア（芝浦工業大学附属中学高等学校）（画像提供／角川アスキー総合研究所）

地理空間情報を基に国土を生成したVRコンテンツ。空中旅行などのバーチャルツアーなどの活用が期待される（Voxelkei）（画像提供／角川アスキー総合研究所）

背景には農業分野におけるICT活用のニーズがあった

法務省の地図作成事業では、不動産の物理的状況（地目、地積等）及び権利関係を記録してきましたが、登記記録だけでは、その土地が現地のどこに位置し、どんな形状をしているかはわかりませんでした。

以前から、土地の位置・区画を明確にするため、法務局（登記所）に精度の高い地図を備え付ける事業が全国で進められてきました。その結果、全国で約730万枚の図面が整備され、登記情報に地図を紐づけることで、それぞれの土地の所有者などが調べやすくなりました。

しかし、今までは、法務局において地図の写しの交付を受けるか、インターネットの登記情報提供サービスで表示された情報（PDFファイル）をダウンロードする方法しかなく、加工可能なデータ形式で手に入れることはできなかったのです。

農業分野におけるICT活用のため、農業事業者等から、まとまった区域の登記所備付地図の電子データを入手したいと要望があり、個人情報公開の法的整理をした上で、今回、地図データを加工可能な形式で提供できるようになりました。

農業のICT化で自動走行トラクターやドローンによる生育状況の把握が可能になる（画像／PIXTA）

データはXML形式のため、ダウンロードしてすぐに地図として見ることができず、表示するためには、パソコン等にアプリケーションをインストールすることが必要で、一般の人が簡単に利用するのは難しいものです。しかし、加工可能なデータとして得られるようになったことで生活関連・公共サービス関連情報との連携や、都市計画・まちづくり、災害対応などの様々な分野への展開が可能となり、私たちの暮らしに新しい効果がもたらされることが期待されています。

宇宙ビッグデータを活用した土地評価エンジン「天地人コンパス」

冒頭に紹介した「イチBizアワード」では、誰でも手軽に土地の価値がわかる「天地人コンパス」が最優秀賞を受賞しました。G空間情報や地球観測衛星データをビッグデータと組み合わせたサービスです。開発に携わった株式会社天地人の吉田裕紀さんに地図データ公開の価値とG空間情報を活用したサービスで今までより何が便利になるのか伺いました。

天地人は、JAXA公認のスタートアップ企業で、地球観測衛星データとAIで土地や環境を分析し、農業、不動産などさまざまな産業を支援するサービスを展開しています。地球観測衛星データとは、陸や海の温度、雨や雪の強さ、風や潮の流れ、人の目に見えない情報のこと。「天地人コンパス」は、地球観測衛星データとG空間情報を重ね合わせて、ビジネスにおいて最適な土地を宇宙から見つけることができる土地評価サービスです｡農作物が美味しく育つ場所を探したり、土地や建物の災害リスクをモニタリングしたりすることができます。

地球上のどんな地域でも条件で比較できる（画像提供／天地人）

「天地人コンパス」で提供されるのは、20種類以上の地図空間情報や最長10年分の衛星データを独自のアルゴリズムで分析したデータ。アカウント登録で誰でも無料で使うことができます（フリープランは一部機能を制限）。

「G空間情報×地球観測衛星データ」を体感できる機能は、エリアの中から条件に一致する場所を探すことができる「条件分析ツール」と2点間の地表面温度や降水量の類似度を測れる「類似度分析ツール」です。東京都近郊の2015年と2020年の地表面温度をビジュアルで比較してみると、温暖化の影響が一目瞭然でした！

条件分析ツールで、設定項目を1月～3月、日中15℃以上にして、2015年と2020年を比較すると、地表温度の変化が色で表現される。赤いエリアが多い方が暖かい日が多かったとわかる（画像提供／天地人）

「一般的に使われているオンラインMAPには､地図の上に道路情報やお店の情報､お気に入りの場所など、いろいろな情報が表示されています｡あれは､地図のデータの上に､お店のデータなど、情報ごとに「層（レイヤー）」になって重なっているんです｡同様に、『天地人コンパス』はさまざまな情報レイヤーを重ね合わせることで、特定の条件にマッチする場所を視覚的に探すことができます」（吉田さん）

ダムや公園のG空間情報は以前から公開されていましたが、自治体ごとにいろんなフォーマットが混在し、管理もばらばらで統一が難しいという課題がありました。「国が主導して、全国で統一されたデータフォーマットが公開されたのは、かなり価値がある」と吉田さん。

「データを使うビジネスにとって信頼できる唯一の情報源になるのがポイントで、マスターとなるデータを皆が参照できる。2023年に一般公開された登記所備付地図の電子データは主に不動産関係業者が使うことになると思いますね。G空間情報センターが公開しているG空間情報は日本で一番整っている地図データといえます。弊社もそのデータを使って開発をしています」（吉田さん）

今回公開された地図のデータを「天地人コンパス」に組み込めば、農地にしたり、何かを建設しようと決めた時、次のステップとして、土地の所有者は誰か、面積がどのぐらいあるのかということが、コンパスの中だけでわかるようになります。「天地人コンパス」は有料オプションとして企業の持っているデータを重ね合わせることが可能です。実際、不動産関係の企業からの相談が増えているといいます。

愛知県豊田市と連携して作成した「水道管凍結注意マップ」。スマホで自宅の水道管の凍結の注意を確認できる（画像提供／天地人）

「今後、『天地人コンパス』に不動産企業が蓄積している部屋の間取りや築年数、建物階数などのデータを組み合わせれば、一気に活用が広がります。天気予報だと東京に雨が降る程度しかわかりませんが、『天地人コンパス』だと１km単位で気象の変化がわかるので、渋谷区の中でも特に暑くなりやすいとか、この公園は日当たりがいいとか自分が住もうとしているエリアがどのぐらい快適なのか現地に行かなくてもわかるようになります。類似検索ツールを使えば、日本の中でヨーロッパの地中海と同じような気候の場所、リゾート気分を味わえる場所がどこか探すこともできるんですよ」（吉田さん）

2点間の似ている度合いをパーセンテージで表現する類似度分析ツール（画像提供／天地人）

新たに開発された「天地人コンパスmoon版」。月の地面の高低差がわかり、クレーターの深さを富士山などと比較できる（画像提供／天地人）

「地球規模で仕事することが増えている」と吉田さん。気候変動で温暖化が進んだ場合、地球環境に合わせて作物の農作地を変えていく必要があると指摘されています。

「温暖化・SDGsなどの課題に対して身近に感じています。例えば、日本でも米の銘柄ごとの産地は、今と20年後だったら場所が変わっているかもしれません。『天地人コンパス』は、場所探しが一番軸なので、適した場所を探せる。解決に関わっているという実感があります」（吉田さん）

「天地人ファーム」で、宇宙から米つくりに適した土地を探して栽培した「宇宙ビッグデータ米」（画像提供／天地人）

G空間情報×ドローンで、自然災害発生後すぐに現地状況を地図へ反映する

大地震が起きたとき、この道は安全に通れるだろうか？、洪水や大規模火災が起きたとしたら、どちらに逃げればいいのだろう？と不安に感じたことはありませんか？

防災分野において、自然災害、政治的混乱等の危機的状況下で、地図情報を迅速に提供し、世界中に発信・活用することを目的に活動をしているのが、NPO法人「クライシスマッパーズ・ジャパン」です。理事長を務める青山学院大学教授の古橋大地さんは、「空間情報は、安全安心な生活のライフライン」と言います。

「もし自分や家族、大切な人たちの周りで大規模災害が起きたら、とにかく生き延びて欲しいですよね。そのためには、市民が自分たちの力で情報を取得し、自らの判断で安全な場所に逃げることが大変重要です」（古橋さん）

大災害が発生すると、被害が大きいエリアほど被災状況がわからず、住民の避難や救助活動に支障が出るという問題があります。その際、最初に必要となるのが、被災状況をすばやく反映できる発災後の地図づくり活動「クライシスマッピング」です。「リアルタイム被災支援・地図情報」とも呼ばれ、被災地の衛星画像や航空写真画像、地上から撮影されたスマホ写真などから被害状況を地図上に落とし込み、被害のエリアや規模をリアルタイムで視覚的にわかりやすくした地図のことをいいます。

「クライシスマッピング」という言葉が使われ始めたのは2010年のハイチ地震のころです。「オープンストリートマップ」という世界中の誰でも自由に地図情報を共有・利用でき、編集機能のある世界地図をつくる共同作業プロジェクトで、初めてハイチの被災地の地図をリアルタイムで更新する活動が行われました。古橋さんもその活動に参加したひとりでした。

「世界中のボランティアがネット上に集まり、震災後の正確な地図をつくりました。2010年1月にハイチ地震、2月にチリ地震があり、2011年2月にニュージーランドのクライストチャーチで地震があったんですね。3月には、東日本大震災が起こりました。『あっちでも起こった、こっちもだ。今はどこだ』という感じでクライシスマッピングの作業をしていたことを覚えています」（古橋さん）

2010年ハイチ地震当初のオープンストリートマップ（左）と、詳細な情報が落とし込まれた更新後の地図（右）（画像提供／DRONEBIRD, OpenStreetMap Contributors）

世界中で次々と災害が起きていることを痛感し、ますます「クライシスマッピング」の必要性を感じた古橋さん。日本で「クライシスマッピング」を広めるために2016年に設立したのが、「クライシスマッパーズ・ジャパン」でした。被災地で撮影された写真を基に、世界でもっとも詳細で最新の「現地の被災状況マップ」をつくり、国連や赤十字などの救援活動のために必要な情報支援をしています。

熊本地震前の益城町のオープンストリートマップ。情報が少なく何がどこにあるのか把握できない（画像提供／DRONEBIRD, OpenStreetMap Contributors）

熊本地震時航空写真のトレース作業によって建物情報を取り込んで更新された益城町のオープンストリートマップ。この地図に倒壊した建物や崩落した橋、土砂災害で流された鉄道線路などの被害状況を反映させ、最新のストリートマップとして公開する一連の作業が「クライシスマッピング」と呼ばれる（画像提供／DRONEBIRD, OpenStreetMap Contributors）

同時期に立ち上げた「DRONEBIRD」は、G空間情報とドローンで空撮した情報を重ね合わせ、どこで災害が起きても発生から2時間以内に現地状況を地図へ反映する体制を整えるプロジェクトです。津波による浸水や、放射能で汚染された場所でもドローンなら飛ばせます。地図を作成する「マッパー」を募り、ドローンの撮影部隊を育成しています。

2019年台風による相模原市緑区の土砂災害をドローンで撮影（画像提供／DRONEBIRD,CC BY 4.0）

「DRONEBIRD」と災害協定を締結する自治体が増えている。ドローンを抱える伊勢原市市長と古橋さん（画像提供／DRONEBIRD,CC BY 4.0）

「DRONEBIRD」の「クライシスマッピング訓練」の様子（画像提供／DRONEBIRD,CC BY 4.0）

「我々の活動におけるG空間情報センターのメリットはふたつ。大学の研究者や業界関係者の協議会があり、信頼できる組織であること。日本語ベースで情報が公開されていることですね。新しいツールの多くは、英語ベースですから。専門的なツールを使い慣れていない国内の人に向けて、地図データを利用可能な形で提供しているG空間情報センターの存在は大きいと思っています」（古橋さん）

地図データの一般公開により、認知や活用が進むG空間情報。「イチBizアワード」の授賞式は、Ｇ空間情報で新しいサービスを開発しようという熱気に溢れ、Ｇ空間情報が今とてもアツイ分野だと実感しました。今後、身近で、「地図でこんなことができるようになったの!?」と驚くことが増えるかもしれません。

●取材協力
・G空間EXPO
・株式会社角川アスキー総合研究所
・株式会社天地人
・NPO法人「クライシスマッパーズ・ジャパン」

お隣さんとはうまくやっていきたいもの。お隣さんの樹木などが自分の敷地に入り込み、通行の邪魔になったり美観を損ねたりした場合には、何とかしてほしいと伝えたい。とはいえ、世の中いろいろな考え方のひとがいる。無用なトラブルをさけるためには、ルールが必要になる。民法にも隣家との関係を調整する規定がある。「相隣関係（そうりんかんけい）」と呼ばれるものだ。この相隣関係の規定の一部が改正され、2023年4月より施行となる。(1）隣地使用権、(2)竹木の枝の切除・根の切取り、(3)ライフライン設備の設置・使用権、の３つだ。今回はそのうちの(2)竹木の枝の切除・根の切取りについて解説する。

隣地から侵入する竹木の根は自分で切れるが、枝は切ってもらうのが原則

「隣地の木の枝が越境している時は木の所有者に切ってもらう。一方、根が越境している時は自分で切ってしまってOK」。これはわりと有名ルールなので、聞いたことがあるかもしれない。枝と根で扱いが違うのだ。なんで？と思う人もいるだろう。

枝や根も含めて竹木（樹木）といえども財産だ。所有者以外は勝手に切除できない。これが原則だ。「他人の土地に越境している方が悪いんだろう！切っちゃえ」というのはダメなのだ（自力救済の禁止、といいます）。明らかに向こうが悪いと思うような違反行為があった場合にもその竹木の所有者に対応してもらうことになる。

つまり、枝に関するルール＝他人のものなのだから勝手には切除できない、というのが法律的には普通の発想なのだ。では、なぜ根は隣地所有者が切ることができるのか。民法の解説書などを読むと次のような説明がある。

①枝切りは、竹木の所有者が敷地内で切除できるが、根は伸びている隣地に入って作業する必要がある（隣地所有者に切ってもらった方が、作業が容易）。
②枝は、果実などがついている場合など、財産的価値があることもある。一方、根には価値がない。

うーーん、根菜などは根にも価値があるのでは、という気もするが……。それはともかく、「枝は切れない。根は自分で切れる」が原則なのだ。この点は2023年4月以降も変わりはない。

隣地の所有者がわからない、というのも珍しいことではない

ところがこのルールには一つ問題がある。越境している木の枝を隣地所有者に切ってもらうおうとしても、空き地など隣地の所有者がわからない、連絡が取れないという場合だ。そんな時はどうすればよいのか？

実は日本には「所有者不明の土地」が少なくない。有識者で構成される「所有者不明土地問題研究会」の報告によれば2016年時点の調査で所有者不明率は20.3％。この割合を全国に適用すると約410万ヘクタールの土地が所有者不明、ということになる。…と言われてもぴんとこないが、なんと九州本島より広いのだそうだ。土地の所有者が不明、ということは決して珍しいことではないのだ。

隣から枝が越境していて美観を損ねたり、庭の利用の邪魔になっている。しかも所有者が不明。となると…。まぁ、普通は勝手に枝を切っちゃいますよね。でもさきほど説明したように、法律上は勝手に切ることは許されない。私もいちおう大学の教員なんで、「勝手に切っちゃいましょう」などと無責任なことはいわずに法律の解説を続けることにする。

所有者不明の場合にはどうすれば？

話を戻す。土地の所有者が不明と聞いて、登記を見ればわかるのでは？と思ったかもしれない。しかし、相続が発生した際に登記がされない、ということも珍しくはない。相続登記が義務ではないことがその理由だ。登記はお金もかかるし、面倒なのでつい放っておかれてしまう。実は、この点も法改正され、来年、令和6年4月より相続に伴う登記が義務化される。とはいえ、現状すでに、登記上の所有者が死亡している、連絡先が不明などということも少なくない。土地の所有者を探すのがなかなか大変ということになる。

また、所有者が分かっていても、枝を切ってくれない、ということもあるだろう。高い木の枝などは業者に依頼しなければ切るのも難しく、お金もかかるだろう。枝は所有者に切ってもらえ、と言われても所有者がわからない、わかっても切ってくれない、では困ってしまう。

「こんな状況なら、自分で切ってしまっても相手も文句は言わないでしょう」と思うかもしれないが、個人間のケースばかりではない。例えば、所有者不明の土地から道路に伸びた枝や葉が信号を見えにくくしている、公園の美観をそこねている、というケースもある。道路や公園を管理する市町村としては、勝手に切断するという違法行為を犯すわけにはいかないのだ。

（写真／PIXTA）

枝を自分でも切ってもよい場合とは

そこで今回の法改正だ（やっと本題に入る。前置きが長いのが大学教員の悪い癖）。以下３つのいずれかに該当する場合は、越境した枝を切ることが法律上も可能になった。

①枝を切ってくれ、と催告したのにいつまでも切除されない。
②竹木の所有者が不明。または所有者はわかっているが連絡先が不明
③急迫の事情があるとき

①。まずは、竹木の所有者（通常は土地の所有者か使用者だろう）に枝を切ってくれ、と催告する。それでも「相当の期間」切除されないのならば、越境された側が枝を切ってもかまわない、と改正された。なるほど。でも「相当の期間」って…。いったいどのくらい我慢すればよいのだろう??

2週間が目安!?

これは「個別の事情を踏まえて判断」される。要はケースバイケースなのだ。ここらあたりが法律の頼りになるような、ならないような点と思うかもしれない。竹木の位置や大きさや枝の越境状況、土地の利用状況、竹木自体の財産的価値など様々な事情があるだろうから、一概には線を引けないのだ。

とはいえ、目安となるものがないわけではない。法案を審議した参議院法務委員会では、「竹木の所有者に枝を切除するために必要な時間的な余裕、時間的な猶予を与えるという趣旨からすれば、基本的には二週間程度は要することになるのではないか」という説明が政府参考人からあった（「第204回国会　参議院　法務委員会　第9号　令和3年4月20日」と検索すれば誰でも議事録を読むことができます）。「相当の期間」を判断する材料のひとつになるかもしれない（２週間経過すれば勝手に切ってよい、ということではないですよ。念のため）。

所有者を探さなければならない!?

また、②にあるように所有者が不明ならば、自分で枝を切ってしまってもかまわない。放っておくと伸び続けてしまうから、これはありがたいルールだ。とはいえあくまで「所有者が不明」「所有者がわかっても連絡が取れない」という場合の話だ。所有者を探す努力をしなければダメなのだ。

空き地や空き家など住んでいる人がいない場合では「所有者を探すのが面倒だな」と思うかもしれない。登記で所有者を調べるにもお金がかかる。登記に記載された土地の所有者が死亡している、住所が変わっている、ということもありうる。そのため根の場合と同様、自分で切れる、という案も検討されたようだが、それは採用されなかった。竹木所有者の権利を守るためだ。

③は差し迫った危険があるときだ。時間的余裕がないのであれば、枝を切って構わない。具体的には、「地震により破損した建物の修繕工事用の足場を組むために、隣地から越境した枝を切る」といった場合などを想定している。

費用は誰が負担するのか

（写真／PIXTA）

竹木の枝や根の切り取りに専門業者に依頼しなければならない場合、当然、タダではない。この費用は誰が負担するのか。

枝や根の越境は、不法行為（他人の権利を侵害する行為）に該当し、損害賠償請求権が発生するから、竹木の所有者が負担することが筋だろう。法改正について議論した衆議院法務委員会でも政府参考人からそのような回答があった。しかし、費用負担については改正法でも明文化されていない。事案ごとに協議や調整を行う、ということになっている。
（このあたりの議論も国会の議事録を読むことができる。興味のある方は「第204回国会　衆議院　法務委員会　第6号　令和3年3月23日」で検索を）。

空き家となった実家は大丈夫？

今回の法改正によって、個人の宅地だけでなく、道路や公園など公共用地に、隣接地の竹木が越境してきた場合、新しいルールに基づいて枝を切り取ることが可能となった。

とはいえ、それは隣地所有者が切除しなかった場合の話だ。そもそもは、空き家となった実家などで近隣に迷惑をかけるようなことのないよう、所有者が管理すべきものなのだ。今は利用する予定がないから、といって放っておく、隣地に枝が伸びている、枯れ葉もたくさん落ちている、という事態も珍しくない。土地の所有者である以上、責任をもって管理しなければならない。さらに言えばお隣さんと良好な人間関係を築いておくことも大切だろう。円満な人間関係があれば、法律など持ち出す必要はないのだから。

栃木県大田原市で高齢者向けの「訪問型生活支援事業」を行っている一般社団法人えんがお。近隣の高齢者のたまり場としてつくった地域サロン「コミュニティハウスみんなの家」には、年間延べ1500人の高齢者と2500人の若者が訪れます。活動を始めて6年。若者向けシェアハウス、地域居酒屋、障がい者向けグループホームもできました。えんがお代表理事の濱野将行さんに多世代が日常的に交流する「ごちゃまぜのまち」をつくった理由と地域に与えた影響について伺いました。

えんがおの主な活動は、「訪問型生活支援事業」。高齢者の自宅を訪ね、困りごとをお手伝いする（画像提供／えんがお）

空き家を活用し、地域サロン、シェアハウス、地域居酒屋、グループホームなどを徒歩2分圏内に運営（画像提供／えんがお）

「話し相手になって」という言葉から始まった高齢者の生活支援

「1週間に1回、電話でいいから話し相手になってほしい」

濱野さんが衝撃を受け、えんがおを設立するきっかけになった、あるおばあちゃんの言葉です。

学生時代から社会貢献活動に携わってきた濱野さん。しかし、東日本大震災の支援活動に参加した際、苦しむ人を前にして「何もできなかった」と無力感を抱えたそうです。それから、「社会課題と向き合える大人になること」が、夢になりました。

卒業後、作業療法士をしながら社会貢献活動を続けていましたが、そのなかで、地域の高齢者の孤立の問題を知りました。

「大きな家でひとりぼっち、体を思うように動かせず、誰にも会いに行けず、会いに来てくれる人もいない。同居している家族がいても日中の多くをひとりで過ごし、夜遅く帰ってきた家族との会話もほとんどない。それでも、体がある程度動かせたり、同居家族がいる人は、独居高齢者向けの制度は使えないんです。寝っ転がって天井を見て何日も過ごしている高齢者の姿がありました」（濱野さん）

「今すぐ誰かがやらないと」という思いで、えんがおを立ち上げたのは、25歳のとき。困っている人にダイレクトにすぐに対応できる「訪問型生活支援事業」を始めました。

内容は、買い物代行やゴミ捨て、大掃除などを手伝う高齢者向け便利屋サービス。「生活のお手伝いをする」という手段を用いて、人とのつながりが希薄な高齢者の生活に「つながり」と「会話」をつくるのが目的です。

「自立支援は、やってあげるではなく、ちょっと助けること」と濱野さん。作業の合間に会話が生まれる（画像提供／えんがお）

「やることないから寝てた」と話すおばあちゃんが、会話で笑顔になる（画像提供／えんがお）

高齢者を地域のプレーヤーに変える

えんがおの特徴は、高齢者宅を訪れる際、学生や若者を一緒に連れて行くこと。「訪問型生活支援事業」で、若者と訪問するのは、えんがおオリジナルの取り組みです。

宇都宮から「訪問型生活支援事業」の見学に来た大学生。遠方からも見学希望がある（画像提供／えんがお）

中学生と高校生のおふざけに笑いが止まらないおばあちゃんたち（画像提供／えんがお）

支援の内容は、窓ふきや草むしり、障子の張り替えなどさまざま（画像提供／えんがお）

なぜ若者に関わってもらおうと考えたのでしょうか。

「当時発表されていた調査（＊）では、日本の若者（満13歳から満29歳まで）で、『将来に対する希望がある』と答えた人の割合は、先進7カ国のなかで最も低い割合でした。2020年は、中高生の自殺者数が過去最多になってしまいました。こういった社会の現状と高齢者の孤立の問題は無関係ではないと思います。一生懸命生きて来た高齢者が孤立したまま生涯を終える社会では、若者が未来に希望なんて抱けるはずがないと感じました」

＊「我が国と諸外国の若者の意識に対する調査」（2013年内閣府）

えんがおの常勤スタッフは濱野さんを入れて3名ですが、運営に積極的に関わってくれる学生の「えんがおサポーター」が20名、個人会員や地域の人が100名以上います。

えんがおの講演会や発表会を見て、活動に参加したい！　と言ってくれる大学生や高校生も多いという（画像提供／えんがお）

濱野さんと、えんがおの立ち上げから一緒に活動してきた門間大輝さん（写真左）（画像提供／えんがお）

「作業の傍ら学生が話を聞いたり、時にはおばあちゃんに相談したりすることで、高齢者の強みや昔やっていた仕事や趣味が分かります。お掃除が得意。料理が上手。そういう部分を活かして『役割』をつくり、おじいちゃん、おばあちゃんを地域のプレーヤーに変えていきます。例えば、もともと掃除のプロだったおばあちゃんには、学生に掃除を教える指導役になってもらいました。若者も『人の役に立っている』という肯定感を得ることができます」（濱野さん）

2018年にできた地域サロン「コミュニティハウスみんなの家」は、若者と高齢者が交流できる場所です。「高齢者の日中の居場所をつくりたい」えんがおと、「若者の居場所をつくりたい」商工会議所が協働し、20年使われていなかった空き家を、学生たちとDIYでリノベ―ションしました。もともと酒屋だった建物で、通りに面して窓があり、中に人がいることが見える造りです。

2018年からボランティアを募り、集まったメンバーとDIYでつくりあげていった（画像提供／えんがお）

「年間延べ4000人の訪問者のうち、2500人が地元の高校生や大学生です。2階に学習スペースがあり、勉強に来た学生は、1階のお茶飲みスペースで、おばあちゃんに受付をしてもらい、2階で勉強して、昼休みにはお茶飲みスペースに。一角には、子ども向けの絵本図書館や不登校の学生のプレイスペースがあります。おじいちゃんがお団子をくれたり、おばあちゃんがお茶を入れてくれたり。近くにいることで、自然と、日常的な世代間交流ができたらいいなと思っています」（濱野さん）

地元の人との食事会。学生、大人、おじいちゃんおばあちゃん、障がいのある人が「ごちゃまぜ」で関わり合う（画像提供／えんがお）

2階にある学生向けの勉強スペースは、地元の中高生の常連さんでいっぱい（画像提供／えんがお）

休み時間、ストーブでお餅を焼いてもらって大はしゃぎする学生たち。「餅を焼くだけでこんなに喜ばれるなんて」とおばあちゃんもにっこり（画像提供／えんがお）

地域サロンには、えんがおの事務所もある。大掃除で、おばあちゃんに新聞の縛り方を教わる学生（画像提供／えんがお）

徒歩2分圏内に地域居酒屋や無料宿泊所、シェアハウスを運営

地域サロンのほかに、「毎日ひとりでごはんを食べている高齢者と週1回ごはんを食べよう」と、地域居酒屋も始めました。建物内に、シェアキッチンやレンタルオフィスもあり、シェアキッチンは月3、4人の利用者がいて、2階のレンタルオフィスは2企業が利用しています。

週2回は地域食堂「てのかご」、毎週土曜日は「たこ焼き居酒屋ちーちゃん」がオープンする（画像提供／えんがお）

えんがおの活動を知り、全国から見学にやってくる学生や若者は、年々増えています。支援活動に参加した学生は1000人を超え、2019年には、遠方から来る学生向けの無料宿泊所「えんがおハウス」が、2020年には、えんがおサポーターが交流できるシェアハウス「えんがお荘」ができました。

次第に、学生と高齢者を中心に時々子どもがいたり、社会人がいたり、楽しいコミュニティーができていきました。「ごちゃまぜ」にいろいろな世代や立場の人がいることで、お互いにできないことは助け合い、得意なことで支え合うことにつながっています。

ハロウィンイベントで子どもとゲームをして遊ぶおばあちゃん（画像提供／えんがお）

忘年会では、3歳の子どもから90歳のお年寄り、支援者、学生が入り混じって盛り上がった（画像提供／えんがお）

濱野さんは、これからのまちづくりのキーワードを「混ぜる」と「シェアする」だと言います。

「見学や体験に来る学生には、『自分に自信が持てない』『なにか変わりたい』と考えている人が多いんです。その人の強みを探して、具体的な言葉で伝えるようにしています。最近では、カメラが趣味の学生が来てくれました。写真がテクニック的に上手というだけではなくて、誰かがいい笑顔をしていると走って行って写真を撮っていたんです。全体が見えているし、人もよく見ている。後輩にも適格なことをズバリと指摘できていました。その学生には、ホームページ用の写真を撮ってもらったり、年下の子をサポートしてもらっています。自信がなかった人も、誰かの役に立つことで、少しずつ自分が好きになれるんです」（濱野さん）

毎日来てくれるおばあちゃんの誕生日。「ここがあるからいいの。ここができるまでは苦しかった」という言葉をかけてもらった（画像提供／えんがお）

学生たちが参加する「えんがおゼミ」の月例会。社会課題についてどう向き合うか議論。ここから街中にベンチを置くプロジェクトも生まれた（画像提供／えんがお）

濱野さんの原点となった福島の復興支援も引き続き行っている（画像提供／えんがお）

高齢者や若者だけでなく、障がい者も地域と交流できる場所へ

活動をしながら濱野さんは、世代だけではなく、障がいの有無に関わらず過ごせる空間を目指すようになります。「地域に足りていないものは何か」「障がいのある方と関われる入口になるものは？」……そうやって探った結果、障がい者向けグループホームにたどり着きました。

障がい者向けグループホームとは、障がいを抱える人、数人が共同生活しながら、生活するための能力を学んでいく場所です。

制限が多く自由に外出できなかったり、地域とほとんど交流できていない施設が多いと感じた濱野さんは、「えんがおの近くにつくれば、地域の皆で見守って、比較的自由な施設ができるかもしれない」と考えました。

2021年にオープンした障がい者向けグループホーム「ひととなり」は、比較的自立度の高い精神・知的障がいがある人向けの施設です。

「地域居酒屋、シェアハウス、無料宿泊所、グループホームは、地域サロンから徒歩2分圏内です。グループホームの利用者さんが地域サロンでお茶飲みをして、そこにいるおじいちゃん、おばあちゃん、学生と仲良くなったり、遊びに来た子連れのパパさんが一息ついている間、子どもたちがおばあちゃんと遊ぶ。子どもから高齢者まで、障がいの有無にかかわらず、誰も分断されず、いろいろな人が日常的に関わり合う。全員参加型の『ごちゃまぜ』のまちです」（濱野さん）

おばあちゃんたちとお茶を飲むグループホームの利用者さん。買い物に行くおばあちゃんに「気を付けて行ってください」と声をかける（画像提供／えんがお）

地域サロンができて4年。「ごちゃまぜのまち」は、さまざまな人を巻き込みなから大きくなっている（画像提供／えんがお）

ビジネスとしての成立させることで、継続できる

えんがおは、2022年の5月で立ち上げから5年が経ち、経営的には6期目に入りました。5期目の1年間の事業規模は、3000万円。6期目の予想規模は、4600万円で順調に伸びています。収入割合は、事業収益が約7割、寄付会費や助成金が合わせて約3割です。

「すべての事業の収支はトントンか黒字。障がい者向けグループホームは、ニーズが多く、その後2棟目もオープンしました。訪問型生活支援事業は、30分500円～3000円と料金は高めですが、リピート率は90％以上です。もちろん特例として無料で行うことはあっても、ちゃんと値段設定をしないと活動を継続できません。それに、『無料だと悪くて次から頼みにくい』という声もあるんです。目の前のニーズを拾って、自分たちのやれることをする積み重ねでやっとここまで来ました。経営的に成り立つサービスでないと広がっていかないのでがんばっています」（濱野さん）

えんがおで公開しているやり方や収益などを参考に、北海道や長野、広島などで、生活支援や多世代交流サロンを始めた人もいるそうです。

設立から6年、今までいちばん苦労したことをたずねると、「思いつかないなあ」と笑う濱野さん。

「大変なことも全部意味があると思うので……。いろいろな人がごちゃまぜに関わると、さまざまな問題が出てきますが、世代や立場など属性が違うからこそ、それぞれの強みが発揮されます。コロナ禍の葛藤からは、電話での健康確認サービスや若者と高齢者が文通するサービスが生まれました。工夫していくのが楽しいんです」（濱野さん）

現在、えんがおでは、障がいのある身寄りのない人のアパートが借りられない問題について、地域の不動産会社と連携して活動しています。今後は、小規模の託児施設やフリースクールなども始める予定です。

高齢者と若者、障がい者などさまざまな立場の人が多世代交流することで、生まれる自己肯定感。『ごちゃまぜのまち』への入り口をたくさんつくることが、濱野さんの今の夢です。えんがおの挑戦は、高齢者の孤立化問題を抱える地域へひとつの答えを示してくれています。

●取材協力
一般社団法人えんがお

地方都市や都市郊外で、古い平屋の一戸建てが並んでいるのを見かけたことはありませんか。築年数が経過しているうえに空き家だったりすると、なんとなく不気味な存在、なんて感じたことがある人もいるかもしれません。ところが、その建物の特性を見事に活かしてリノベーションし、地元ならではの「セレクト横丁」にした家族がいます。埼玉県宮代町に「ROCCO」を誕生させた、長年続く建設会社とその家族、出店した地元のみなさんに取材しました。

きっかけは父の病。建築、設計、デザインに携わる3人の子どもたちが地元に集う

高度経済成長期、日本のあちらこちらで、大量に木造賃貸住宅が建設されました。築50年、60年となった建物たちは、今のライフスタイルに合わずに借り手がつかず、放置され空き家となっていることも少なくありません。このまま放置が続けば、倒壊や害虫・害獣の住処になる可能性が出てくるなど、地域にとってはリスクにもなってしまうことも。そんな、日本のあちらこちらにある建物を、地域ならではの“セレクト”横丁として再生させたのが、埼玉県宮代町の「ROCCO」です。

今回取材した「Rocco」のリノベーション前の姿（左）。1970年の2Kの平屋は、全国各地で多数建築されました（写真提供／ROCCO）

平屋を“セレクト横丁”として生まれ変わらせた「ROCCO」。「なんということでしょう！」という声が聞こえてきそう。衝撃のビフォアアフターです（写真撮影／栗原論）

リノベーションを手掛けたのは、埼玉県宮代町にある建設会社、中村建設の中村家の3きょうだいです。長男が会社を継ぎ、次男は都内で設計事務所を共同設立、長女はグラフィックデザイナーとしてそれぞれ活躍しています。

中村建設の中村家の3きょうだい。建設と建築、デザイン。それぞれの道に進みました（写真提供／ROCCO）

「はじまりは、ほんとに雑談だった」と振り返るのは、次男で一級建築士でもある中村和基さん。「飲みながら、あそこにお店があったらいいのに、って話したのがはじまりだったんです」と話すのは、末っ子の妹の中村幸絵さん。長男は父から会社を継ぎ、宮代町で暮らしていましたが、当時、2人は都内で暮らしていました。（次男は現在宮代町在住）

会話もきょうだいならではの気軽さ。大人になってからも仲の良い家族っていいですよね（写真撮影／栗原論）

「父は地域に代々続く建設会社を営んでいました。今は長男が経営を継いでいます。2019年、その父が大病を患っていることがわかり、家族が交代で看病や介護をして支えようと、久しぶりに地元の宮代町に帰ってきたんですね。スーパーに買い物に来たら、平屋の空き家が並んでいるのが目について。『あの空き家、コピペ（コピー＆ペースト）したみたいで（同じデザインの外観が並んでいる様子が）かわいいよね』『地元で気軽に寄れる場所やちょっとお酒を飲める場所がほしい、あそこは手を加えたらちょうどいいのでは？』と話していたんです」と幸絵さん。ちょうどコロナが流行りはじめ、リモートワークができるようになり、たびたびこの建物の話題があがっていたといいます。

周辺にはスーパーやドラッグストアがあるが、空き家だったころは周囲も暗い雰囲気だったそう。平屋は放置された状態が続いていた（写真撮影／栗原論）

「そんなある日、突然、長男が『あの建物の所有者と話してきた』と言うんです。実は、もともと建物の建築を請け負ったのが祖父の代だったということがわかり、売却してもいいよと言ってくださったんです。（書類を取り出して）これが建築当時の昭和45年の書類です。築52年、1戸当たり10坪の2K。戦後によくある建物だったんですね」と和基さん。

空き家問題でよく聞くのが、「大家さんは家賃収入があってもなくても生活には困らないので、知らない人には売ったり貸したりしたくない」という意向です。そのため、宙ぶらりんになってしまうことも多いのですが、このROCCOの場合、大家さんが地元企業の先代、先々代からの付き合いがあるということもあり、建物と土地を快く売却してもらえたそう。

契約書を見せてもらいながら、お話を聞かせてくれるお二人（写真撮影／栗原論）

春日部市、杉戸町、宮代町、地域に眠っている才能を掘り起こす

そうして土地と建物を売却してもらったものの、長年、空き家になっていたためか、建物はボロボロ。特にお風呂やトイレの状態は悪く、耐震性や断熱性など、現在の建築基準を満たすものではなかったといいます。

空き家になっていたためか、建物のあちこちが傷んでいたそう（写真提供／ROCCO）

「かけられる費用のバランスをみながら、大規模リノベをしました。私が建築図面を引いて、妹がサイン等のデザインをして、現場の職人さんたちが作るというような流れで、距離感が近くて、判断が早いんですね。そのあたりのスピード感が内部でできる強みだと感じた」と和基さん。

とにかくこだわったのは、外観。清潔感があり、どんな業種の店舗が出店してもらっても馴染むだろうということから、白を基調にしました。
「完成してから気がついたんですが、白と青空ってすごく『映える』んですね。宮代町の大きな空とあっていて、みなさん写真を撮っていかれます」（幸絵さん）

建物は白を基調に。木材をふんだんに使い、やさしい印象に仕上げています（写真撮影／栗原論）

「建物のリノベーション、契約などと同時進行で、出店してもらうテナント探しをはじめました」と和基さん。注力したのは、テナントもできるだけ「地元の人」「地元のモノ」「長く続けてもらう」ということ。

「東京で仕事をしてきて、家族の病気やコロナもあって、宮代町で過ごすようになって、その良さがわかった点は大きいですね。仕事柄、東京の飲食店ともつながりがあり、お願いすれば出店してもらうことは可能なんでしょうが、知名度・ブランド力のある店舗に出店してもらうのではなくて、地元でがんばっている人で作る、地元に愛される場所にしたかったんです」といいます。

そのため、隣の杉戸町の「わたしたちの3万円ビジネス」を手掛けるchoinacaさんに出向き、起業を希望する人たちがいるのか、どうすれば盛り上がる場作りができるかを相談したそうです。

「地域で起業したいと考えている人、場所があれば自分のお店にしたいと思っている人は、意外と多いんですね。このROCCOが、そんな人達の受け皿になったらいいなと思っています。地元の人がお店やっているとなれば応援したくなるし、地元だからこそ、何度も行きたくなる、そんな場所を目指したんです」（幸絵さん）

宮代町近郊で頑張っている人を探していたころ、隣の春日部市出身で、日本のバリスタコンテストで2冠を果たし、世界大会で準優勝という畠山大輝さん、地元で名物になっているおかきをつくる牧野邦彦さんなどと出会いました。人と人って、こうやってつながっていくんですね。

「宮代もち処 Jファーム」。もともとは米づくりを行っていた社長が手掛け、あげもちやおこわ、餅などを販売（写真撮影／栗原論）

名産品として人気の宮代あげもち（写真撮影／栗原論）

週末限定で餅を販売しているが、なんと1000個以上つくっても完売するのだとか（写真撮影／栗原論）

施工は長年付き合いのある職人。つながりと活気が戻ってくる

ROCCOは全6棟ありますが、コーヒーを扱う「Bespoke Coffee Roasters」、ギリシャヨーグルトとお茶を扱う「M YOGURT」、「宮代もち処　J ファーム」、サカヤ×ビストロ「FusaFusa」、「シェアキッチン棟」など、魅力的な店舗が並んでいます。どれもこれも、きょうだいで力をあわせて見つけてきた、よりすぐりの、熱意があるこだわりのお店ばかりです。

ちなみに、ギリシャヨーグルト専門店「M　YOGURT」を運営するのは、春日部市でお茶の販売などを行う、おづづみ園の尾堤智さん。
「母が宮代町の出身ということもあり、今回、ギリシャヨーグルトの店を出すことになりました。私自身が北海道で製法を学んだ、生乳と乳酸菌しか使っていないギリシャヨーグルトを販売しています。正直、高価なので、どこまで売れるか不安だったんですが、杞憂でしたね。宮代町の方に愛されて、製造が追いつかないくらいの人気です」と話します。

ヨーグルトのほかに、日本各地の美味しいものを販売。お茶やヨーグルト、美と健康のセレクトショップを目指すといいます（写真撮影／栗原論）

店内で手作りしているヨーグルト。試食するとその濃厚さにびっくりします（写真撮影／栗原論）

ギリシャヨーグルトは1つ550円。ほかにもデザートヨーグルト650円などと決して安価ではないが、「美味しい」と好調に売れているそう（写真撮影／栗原論）

濃厚な味わいで、おやつにもお酒のお供にもよさそう（写真撮影／栗原論）

酒屋さんがはじめたビストロ「FusaFusa」。東欧のワインを中心に扱っています（写真撮影／栗原論）

カウンター席のみの店内。これはお酒とおしゃべりがはずみそう（写真撮影／栗原論）

ランチメニューの岩中豚ロースのとんかつ。開店前から行列ができる日もある人気ぶりです（写真撮影／栗原論）

棟と棟の間には、宮代町にある日本工業大学の学生の作品をディスプレイ（写真撮影／栗原論）

シェアキッチン棟（左）とあずまや（右）。暗い雰囲気で、ひと気の少なかった場所が、地域に開かれ、人が集う場所に（写真撮影／栗原論）

シェアキッチン棟。期間限定ショップやイベント、誕生日会など、さまざまな用途に対応します（写真撮影／栗原論）

今回、建物の施工には、先代、先々代から付き合いのある職人さんたちが参加してくれました。外観はROCCOチームが決定し、内装に関しては店舗側の要望にあわせて1棟ずつフルオーダーメイドで作成。職人さんから見ても、幼いときから付き合いのある中村きょうだいが力をあわせた「地域の建物再生プロジェクト」に気合いも入っていたといいます。

「工事期間中、周辺の住民から『ここ何ができるの？』って聞かれたら、職人さんが手をとめて、ここにコーヒー、ここにおかきって、案内までしてくれていたんですよ。みんなの思い、つながりが再生されていく感じでしたね」（和基さん）

残念ながら、きっかけとなったお父さまはROCCOの竣工を見ることなく逝去されたそうですが、きょうだいで力をあわせたプロジェクトに目を細めているに違いありません。
「完成していたら、毎日、それぞれのお店の品を買って周囲に配って、毎日、ビストロで飲んでいたと思います。豪快な人だったから」と幸絵さん。

ともすれば、「負の遺産」になりそうだった建物を、きょうだいの力で再生し、地域のシンボル、新しい場所としていく。工事を手掛けた人も、店舗を運営する人も、訪れたお客さんも地元のよさを再発見する。再生したのは単なる建物だけではなく、地域の人たちのつながりなのかもしれません。

●取材協力
ROCCO

「アートによるまちづくり」で大きな成果をあげている場所があります。それが大阪の北加賀屋（きたかがや）。かつては造船景気に沸いたウオーターフロントの街が、役目を終えて沈滞。この10年でアートという新たな航路へと舵を切り、再び浮上したのです。

アートで街全体を彩る大胆な構想を実践したのは、長く地元に根差してきた、「まちの大家さん」ともいえる不動産会社、千島土地株式会社。手探りでアートとまちづくりに向きあってきた10年を振り返っていただきました。

「造船所が去った街」から「アートの街」へと変身

「弊社は不動産会社で、過去にアートにたずさわった経験がなく、『アートでの街づくり』は手探りで進めてきました」

「千島土地株式会社」（以下、千島土地）地域創生・社会貢献事業部の宇野好美さん、福元貴美子さんは、口をそろえてそう語ります。

千島土地地域創生・社会貢献事業部の宇野好美さん、福元貴美子さんと（写真撮影／出合コウ介）

明治45年設立の千島土地は、大阪湾に近い木津川沿いの「北加賀屋」地区に約23万平米もの広大な経営地をいだく賃貸事業主。明治時代から昭和の高度成長期にかけて造船所や関連工場などに土地を賃貸し、日本の近代化を支えてきました。

しかし、1980年代に入って産業構造の変化に伴い造船所の転出が進み、北加賀屋は空き工場や空き家が増えていったのです。なかでもとりわけ大きな空き物件が、1988年に退出した「名村造船所大阪工場」の跡地でした。

かつて造船所でつくった船はここから旅立っていったが、船の大型化により浅瀬の木津川では船づくりが難しくなり、九州などに拠点が移っていったという（写真撮影／出合コウ介）

宇野「不動産バブルの時代で、広大な土地が返還されるケースが稀だったこともあり、そのままの姿で返還を受けました。しばらくは個人様や企業が所有するボートなどを預かるドックとして機能していました。けれどもバブルが崩壊し、いよいよ使いみちがなくなってしまったんです」

名村造船所跡地（返還時の様子）（写真提供／千島土地株式会社）

そういった重工業の集積地である北加賀屋に「アート旋風」の第一陣が巻き起こったのが2004年。「造船所の跡地を表現の場として再活用しよう」という動きが芽吹き始めたのです。

福元「造船所の跡地をアートイベントにお貸ししたら、これがとても好評で。2005年には『クリエイティブセンター大阪（CCO）』として演劇や作品展などにお貸しするようになり、それに伴い弊社もアートに理解を示すようになっていったんです」

千島土地の代表取締役社長である芝川能一（しばかわ よしかず）さんは「アートには街を変える力がある」と確信。2009年に北加賀屋を創造的エリアへと変えていく「北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ（KCV）構想」を打ち立てました。

さらに2012年に株式会社設立100周年を迎えるにあたり、記念事業の一環として「一般財団法人おおさか創造千島財団」を創設。これらをきっかけに、千島土地の本格的なアート事業がいよいよ幕を開けたのです。

（写真撮影／出合コウ介）

Ben Eineによるウォールアート（写真提供／千島土地株式会社　Photo by keiichi yamamura）

宇野「北加賀屋は、なんばから地下鉄で5駅。大阪の繁華街からめちゃめちゃ離れているわけじゃないんです。けれども以前は、『北加賀屋？ それどこ？』と場所を認識してもらえませんでした。『精神的距離がある街』なんて呼ばれて（苦笑）。けれどもアートでの街づくりを始めてから、『北加賀屋、カッコいいよね』というお声をいただくようになったんです」

アートによって街の印象を大きく変えたという北加賀屋。では、造船の街だった北加賀屋は、アートによってどのようにイメージチェンジしたのか、宇野さんと福元さんに実際に街をガイドしていただくとしましょう。

アーティストのために「改装自由」で部屋を貸し出した

千島土地が手がける北加賀屋の「アートで街づくり」には、さまざまな事例があります。まず紹介するのが、2020年から貸し出しが始まった通称「半田文化住宅」。

工房「atelier and, so（アトリエ アンド ソー）」が入居する半田文化住宅外装はタイル貼り。1階部分は好みにペイントしたり飾ったり、2階は元のまま、レトロな雰囲気が残る（写真撮影／出合コウ介）

「文化住宅」とは、主に1950年代～1960年代に建てられた2階建て集合住宅を指す関西の言葉、関東では「モクチン」と呼ばれる場合もあります。一般的にいう「木造アパート」で、それまでの時代は共同だった玄関やトイレなどが各住戸に独立してついており、「文化的」な印象からそう呼ばれるようになりました。イメージは「2階建ての長屋」です。

千島土地はこの半田文化住宅をアーティストやクリエイター向けに、なんと！ 「改装自由」「原状回復不要」といった格別な条件で賃貸しているのです。

もともとの借家人の苗字からその名で呼ばれる半田文化住宅は、Osaka Metro四つ橋線「北加賀屋」駅から徒歩わずか1分の好立地にあります。1階に2戸、2階に2戸の風呂なし物件。陶芸家や生き物の標本作家など全戸にアーティストが入居し、ものづくりに励んでいるのです。

とりわけ見違えるほどの改装を施したのが、2020年5月にここへやってきた工房「atelier and, so（アトリエ アンド ソー）」の大浦沙智子さん。大浦さんは「撮影用の背景ボード」をつくるデザインペインター。SNSやフリーマーケットアプリの「映え」には欠かせぬ、今の時代にぴったりな仕事です。

専門であるペイントや、DIYのスキルを活かして、見違えるようにおしゃれな空間になった工房「atelier and, so（アトリエ アンド ソー）」（写真撮影／出合コウ介）

居住はせず、アトリエとして部屋を借りている大浦さん。大きな作業台を必要とする仕事柄、壁を大胆にぶち抜き、広さを確保しました。シャビーシックに色変わりしたこの空間は「水まわりと床以外は建具も含め、ほぼ自分で改装した」というから驚き。さらに2階も借り、ワークショップの会場に使用しています。

ワークショップの会場にもなる2階の作業場（写真撮影／出合コウ介）

宇野「私どもも『ここまで生まれ変わらせていただけるとは』と感動しました」

福元「見事なDIYです。『これがビフォーアフターか！』と見とれましたね」

大浦さんが半田文化住宅を選んだ理由は――。

大浦「隣が空き地だったのが決め手の一つです。空き地のおかげで窓から光が入るのが気に入りました。サンプルの写真がとても撮りやすいんです。この部屋を選ぶ以前は住之江区内のガレージを工房の代わりに使っていました。暗いし、冷暖房はない。夏や冬は大変だったんです。私にとって半田文化住宅は天国ですよ」

この仕事を始める前、塗料の会社で経験を重ねていた大浦さん。独立後、半田文化住宅で気に入ったアトリエを持てたことで、仕事が順調になったそう（写真撮影／出合コウ介）

隣接する空き地は、以前は活用されていなかった場所だったのだそう。北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ構想に共鳴した大浦さんは、フェンスの塗装、芝生の水やりや育成などの空き地の管理にも協力しています。

大浦「部屋の改装はまだ終わってはいません。きっと、これからもずっとどこかをなおし続けていくでしょう。改装というより、『部屋を育てる』感覚なんです」

アーティストが部屋を育て、街の景観を育てる。アートの力で街が育ってゆく。それが北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ構想の本質なのだろうな、そう感じました。

「住宅そのものがアート作品」という驚きの賃貸物件

居住を可能とする事例なら、2016年に誕生した「APartMENT（アパートメント）」もあります。

（写真撮影／出合コウ介）

「APartMENT」は、築古の集合住宅を8組のアーティストやクリエイターのプロデュースによってリノベーションし、再生させるプロジェクト。千島土地が、不動産から設計、工務までトータルでおこなう「Arts & Crafts(アートアンドクラフト)」とタッグを組んでおこなう、「住宅そのものがアート作品」という極めて意欲的な取り組みです。

福元「アーティストに限らず、アートに興味がある人々にも北加賀屋で暮らしてほしい。そのためにも住む場所の提供は弊社の課題でした。『北加賀屋らしい、アートに特化した、特徴のある集合住宅にしよう』と考えて始まったのが、このプロジェクトです。ネーミングとロゴにも『AP“art”MENT』と、アートという言葉が入っているんですよ」

「art（アート）」を内包する住宅、それはまさに北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ構想の所信表明といえるでしょう。

「APartMENT」には二つのタイプの部屋があります。一つ目は、北棟1階と南棟を使った「toolbox PROJECT（ツールボックス・プロジェクト）」による部屋。

「ツールボックス」とは、「自分らしい家づくり」に必要なアイテムを販売したり、実際にそれらを使用して施工したりするWebショップ。

福元「改装できるギリギリ寸止め状態まで弊社で施工しておいて、『あとの内装は自由にやっていいですよ』『ツールボックスの商品を使用した改装内容については原状回復もしなくていいですよ』という部屋なんです」

二つ目が、北棟の2階より上で展開する「8 ARTISTS PROJECT（エイトアーティスト・プロジェクト）」の部屋。モダンアート、照明作家、造園家、先鋭的なデザイン事務所などジャンルの垣根を越えた8組のアーティストが、オリジナリティあふれる「45平米のアート作品」を生みだしたのです。

なかでもインパクトが絶大なのが、現代美術作家の松延総司（まつのべそうし）さんがつくりあげた「やすりの部屋」。壁紙の代わりに使用しているのは、なな、なんと「紙やすり」！　ざらりとした手触りは、住む人によってはクセになること請け合い。壁に貼られた紙やすりは部屋ごとに種類が異なり、「この部屋のやすりは刺激的だぞ」と、五感が研ぎ澄まされてゆきます。

現代美術作家の松延総司さんによる「やすりの部屋」。茶色く変化した部分は、家具が擦れて自然とついた色だそう（写真撮影／出合コウ介）

宇野「以前の住民が使っていた掃除機のルンバと紙やすりが格闘した跡を、あえて現状のまま残しています。こういった生活の痕跡が引き継がれていくのがおもしろいと思うんです」

こちらは「スキーマ建築計画」による、「足す」のではなく「引く」デザインの部屋。中央奥の押入れは、引っこ抜いたかのように取り払い、収納スペースは畳の下にしまい込んで隠してしまう。「足しがち」な暮らしの固定観念を覆す、住む人の気持ちが反転していくような部屋（写真撮影／出合コウ介）

このように前衛的な部屋が並ぶ「APartMENT」は、アートとリノベーションの融合、住人の創造性の誘発といった点が評価され、2017年、大阪市が実施する顕彰事業「第30回 大阪市ハウジングデザイン賞」において「大阪市ハウジングデザイン賞特別賞」を受賞しました。

もとは1971年築の鉄工所社宅。鉄筋コンクリートによるがっしりした構造が、アーティストたちの自由な発想を受け入れています。その様子は、鉄でものづくりをしてきた先人たちが、次世代を築くアーティストたちを応援し、胸を貸しているように見えました。

「近寄りがたい」といわれていた集合住宅が交流の場として甦った

住宅を提供する場合があれば、かつて住宅だった物件を別のかたちに蘇らせたケースもあります。それが「千鳥（ちどり）文化」。

千鳥文化の外観。中央がメインとなるアトリウム。統一されていないごちゃごちゃ感もこの文化住宅ができ、育ってきた歴史を物語っている（写真撮影／出合コウ介）

「千鳥文化」とは2017年にオープンした文化複合施設のこと。「クリエイターと地域の人々が緩やかに交流するプラットフォーム」をコンセプトに、食堂、商店、バー、ギャラリー・ホール、テナント区画が一堂に会しています。築60年ほどの文化住宅をリノベーションした話題のスポットなのです。

福元「アートイベントのためだけに訪れるのではなく、北加賀屋に滞在してほしい。そんな想いで始まったプロジェクトです。元々千鳥文化と呼ばれていた建物。名前もそのまま承継しました」

旧・千鳥文化は、現在の法律では住居としてありえないアバンギャルドな姿をしており、「近寄りがたい雰囲気だった」といわれています。

家の改造はお手の物だった船大工たちの作業の跡が残る室内（写真撮影／出合コウ介）

宇野「かつての千鳥文化は、造船業に従事していた住人たちが自らの手で増改築を繰り返していました。『もともと平屋だった建物に住民が2階を増築したのではないか』と推測されています。わかっているだけでも5回、大きな改築がなされていますね。どうやって建っているのかすらわからないほど不思議な構造だったんです」

増築に「船の素材が使われていた」など、住んでいた船大工の手によっていびつに表情を変えていったこの文化住宅は、ある意味でアートの街・北加賀屋にぴったり。とてもクリエイティブな文化遺産といえるでしょう。

旧・千鳥文化はのちに空き家となり、解体も検討されました。しかし、「迷路のように複雑化するほど人々の暮らしの痕跡が刻まれている貴重な建物だ。二度と再現できない。更地にしてしまうのはもったいない」と、北加賀屋を拠点に活動する建築家集団「dot architects（ドットアーキテクツ）」の手によって、A棟とB棟で二期に分けてリノベーションを実施。新時代の千鳥文化プロジェクトがスタートしたのです。

宇野「設計図が存在しない難物です。柱の1本1本を測りなおし、できる限り元の古材を残しながらも耐震対策は現行法に基づきしっかりやるという、気が遠くなるような作業から始まりました。完成するまでに3年もの年月がかかりましたね」

dot architectsは千鳥文化も含めた功績が認められ、2021年に建築のアワード「第2回 小嶋一浩賞」を受賞しました。

印象に残るレトロな「TEA ROOM まき」の装飾テントには手を加えず、玄関はガラス張りに改修。再生した施設内は「アトリウム」と呼ばれる吹き抜けの共有スペースがあり、誰でも出入りできます。1階部分はカフェや、展示などを行える空間として、2階部分にはアート作品が飾られており、自由に見学できるのです。

アトリウム奥のカフェ「千鳥文化」（写真撮影／出合コウ介）

吹き抜けの2階部分。建物の構造を見るだけでもおもしろい（写真撮影／出合コウ介）

2階部分に常設されているのは金氏徹平「クリーミーな部屋プロジェクト」。手前と奥の部屋合わせて一人のアーティストの世界観でつくられている（写真撮影／出合コウ介）

壁にあいた舟窓の穴からのぞくと隠れている奥の部屋にも現代アートがある遊び心あふれる空間（写真撮影／出合コウ介）

元居室の扉には、住民がいたころの紙をぺたっと貼っただけの表札が（写真撮影／出合コウ介）

往時は「近寄りがたい」と言われていた建物に今や新鮮な空気が循環し、陽がさんさんと降り注ぐ。「千鳥文化というアート作品」が60年の時を経て、やっと正当に評価されたのでは。そんなふうに思えました。

現代美術作家の巨大作品がずらり並ぶ「生きている倉庫」

続いて案内されたのは、外観だけを見れば、単なる大きな倉庫。実はこの倉庫こそが、北加賀屋クリエイティブ・ビレッジ構想が成し遂げた重要な功績の一つなのです。

MASK（マスク／MEGA ART STORAGE KITAKAGAYA）（写真撮影／出合コウ介）

扉を開けて、びっくりしない人はいないでしょう。目の前に並んでいるのは、世界に名だたる現代美術作家たちの、巨大な造形作品なのですから。

ヤノベケンジ 作品　左「ラッキードラゴン」、右「サン・チャイルド」（写真撮影／出合コウ介）

名和晃平 作品「N響スペクタクル・コンサート「Tale of the Phoenix」舞台セット」（写真撮影／出合コウ介）

久保田弘成　作品「大阪廻船」（写真撮影／出合コウ介）

床面積 約1,030平米（52.5×19.5m）、高さ 9.25mというとてつもない広さを誇るスペースを使った驚異のプロジェクト、その名は「MASK（マスク／MEGA ART STORAGE KITAKAGAYA）」。

収蔵するアーティストは、宇治野宗輝、金氏徹平、久保田弘成、名和晃平、持田敦子、やなぎみわ、ヤノベケンジといった、国際的に活躍する現代美術の人気作家ばかり。

宇野「近年、芸術祭等で大型作品を制作する機会が増えていますが、会期後の保管はアーティストにとって大きな課題となります。実際、多くの作品が解体されたりしているのです。そのため、弊社では無償で大型作品をお預かりすることにしました」

芸術祭の会期後、「作品をどう残すのか」は、アーティストにとって頭が痛い問題です。維持するにはお金がかかる。そもそも “メガ”（大変な規模の）サイズの作品を保管できる“ストレージ”（領域）がない。実際、置き場に困り、作品が廃棄される悲しい例も多いのです。

このような状況に一石を投じるべく、千島土地が管理する鋼材加工工場の倉庫跡を利用し、2012年からアーティストの大型作品を無償で預かるプロジェクト「MASK」を発起しました。作品の保管のみならず、2014年から、年に1回「Open Storage（オープン ストレージ）」と銘打ち、一般公開をしています。

2022年は10月に「Open Storage（オープン ストレージ）」を実施。鉄の柱が張り巡らされた倉庫でたくさんの現代アートを楽しめる。撮影も可能（写真撮影／出合コウ介）

福元「みなさん『北加賀屋にこんなすごいところがあったんだ』と、とても喜んでくださいます。全国を見渡しても、これほどの量の大型作品が並ぶ場所は他にはないと思います」

宇野「北加賀屋がアートで街づくりをしていると一般の方にも知っていただけた、大きなきっかけとなった場所です。よく『なぜ無償で預かっているの？ 利益が出ないでしょう』と聞かれるのですが、弊社では『アラビア数字では表せない価値をもたらしてくれた』と考えています」

収蔵のみならず、持田敦子さんの手によるビッグサイズの回転扉『拓く』は、2021年にMASKで現地制作されました。
また、「大きな作品を預かる」という点では、他の倉庫で、オランダのアーティスト、フロレンティン．ホフマンの、膨らますと高さ9.5メートルにも及ぶパブリックアート『ラバー・ダック』を管理し、各地の水上で展示する拠点にもなっています。

「すみのえアート・ビート2021」開催風景（写真提供／千島土地株式会社）

千島土地は作品『ラバー・ダッグ』を保有する日本唯一の窓口という意外な一面も。水都大阪2020のイベントや、東日本大震災のチャリティイベントでもおなじみの姿が北加賀屋のまちのマンホールアートでも見られる（写真撮影／出合コウ介）

倉庫が収蔵する目的を越え、作品を生み出し発信する場所として新たな命を宿している。脈を打ち始めている。ここはまさに「生きている倉庫」ではないでしょうか。2022年の秋も一般公開が予定されています。謎のヴェールに包まれた倉庫がマスクをはぎ取る瞬間に、ぜひ立ち会ってみてください。

2022年度の一般公開「Open Storage 2022 ―拡張する収蔵庫－」は、10月14日（金）～16日（日）、21日（金）～23日（日）と、「すみのえアート・ビート」に合わせて11月13日（日）に開催予定です。

広大な造船所の跡地が表現の場へと船出した

最後に案内していただいた場所、そこはフィナーレを飾るにふさわしい、素晴らしい別天地でした。それは2007年に、経済産業省「近代化産業遺産」に認定された、木津川河口に位置する「名村造船所大阪工場跡地」。そう、千島土地がアートを手掛ける第一歩となった記念すべき場所です。2005年に跡地の一部を「クリエイティブセンター大阪（Creative Center OSAKA／略称：CCO）」と名づけ、敷地面積が約4万平米という空前の広さを活かした一大アートパラダイスへと変貌を遂げたのです。

湾岸沿いで交通の便がいいとはいえない場所だがイベントでは大勢のファンが足を運ぶ（写真撮影／出合コウ介）

クリエイティブセンター大阪は、「廃墟のポテンシャル」を存分に楽しめる場所。「建物そのものを楽しみたい」という人のために参加無料の見学ツアーも行われています。

さらにライブや演劇、コスプレイベント、撮影会、映画・ドラマのロケ、サバイバルゲームの舞台としてもレンタルされ、なかには結婚式に使うツウなカップルまでいるのだそうです。

福元「一般に開放した当初は、コスプレイベントのためにカートを引いた若者たちが北加賀屋に集まってくるので、地元の方々は『なんだ？ なんだ？』とけげんそうな目で見ていました。けれども現在は、集まる若者たちがこの街を盛り上げてくれているんだと、歓迎してくださっています」

刮目すべきは4階にある、船の製図室の遺構をそのまま活かした無柱の創造スペース。

右奥に人のサイズ感で伝わるだろうか。柱がないこれだけの空間は極めて珍しい。この反対側にもこれと同じくらいの広さがさらに広がる（写真撮影／出合コウ介）

宇野「この部屋では以前は、船や部品の原寸図を引いていたんです。床に敷いて這いながら書くため、天井には手元を照らすための蛍光灯がずらっと並んでいます。床を見てください。まだ図面の跡があるんですよ」

まるで幾何学模様のような傷は設計の痕跡（写真撮影／出合コウ介）

本当だ。広々とした床には船の図面の面影が遺っていました。往時の果てしない造船作業、職人さんたちの高い技量と苦労が想い起こされ、胸を打ちます。そしてこの部屋は現在、現代アートの展示やイベント、さらに地下アイドルのフェスであれば物販やチェキタイムなど、ファンとの交流にも利用されているのです。

こういった取り組みが評価され、2011年には文化庁が後援する企業メセナ（企業が芸術文化活動を支援すること）協議会「メセナアワード2011」にて「メセナ大賞」を受賞。千島土地がアートでの街づくりに拍車をかけるきっかけとなりました。

かつて2万人を超える造船労働者で盛況を博した北加賀屋。役目を終えた造船所が、北加賀屋のランドマークとなって眠りから覚めました。そうして可能性を秘めたアーティストの卵たちの船出を、あたたかく見守っているのです。その海は、世界へとつながっています。

アートの力で活性化した街の「次の一手」は

造船所が転出し、一時期は活気を失っていた北加賀屋。千島土地の尽力とアートのパワーにより今や世界からも注目される街となり、息を吹き返しています。タワーマンションの供給が始まるなど具体的な経済効果も表れはじめているようです。今後の展望は。

宇野「ギャラリーの誘致を目指す新しい拠点などを計画中です。アーティストが暮らし、作品をつくり、この街で発表する。その作品に注目が集まる。この流れを生みだしていけたらいいなと考えています」

福元「そして、長く暮らしたくなる、価値が高い街にしていきたいです。アートに触れながら、親子3代にわたって住む。そうやって文化を育んでいければ」

芸術の秋です。ウォールアートやパブリックアートの数々が迎えてくれる北加賀屋を散策してみませんか。なんばから、わずか5駅ですよ。

北加賀屋の街中ではさまざまなオブジェやウォールアートが出迎えてくれる（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

●取材協力
「千島土地株式会社」Webサイト
「おおさか創造千島財団」Webサイト
「atelier and, so（アトリエ アンド ソー）」Webサイト
「APartMENT」（アパートメント） Webサイト
「千鳥文化」Instagram
「MASK」（MEGA ART STORAGE KITAKAGAYA）Webサイト
「クリエイティブセンター大阪」Webサイト

日本には、古きよき温泉街が各地に残っている。場所によっては古い建物が増え、まちが寂れる要因になっている一方で、若い人たちが古い建物に価値を見出し、新しい息を吹き入れるまちもある。今、まさににぎわいを取り戻しているのが、島根県の日本海に面する温泉まち、温泉津（ゆのつ）。いま小さな灯りがぽつぽつ灯り始めたところだが、これから点と点がつながればより大きなうねりになっていくだろう。4軒のゲストハウスと「旅するキッチン」を営む近江雅子さんに話を聞いた。

小さな温泉街で起きていること

名前からして、温泉のまちだ。温泉津と書いて「ゆのつ」。津とは港のこと。島根県の日本海に面し、「元湯」「薬師湯」という歴史ある、源泉掛け流しの温泉が二つある。端から端まで歩いても30分とかからない、こぢんまりした温泉街の細い街並みには、格子の民家や白壁の土蔵など趣ある建物が連なり、その多くが温泉旅館や海鮮問屋だった建物で、空き家も多い。

車で20分ほどの石見銀山とともに世界遺産の一部で、重要伝統的建築にもなっている温泉津の街並み（写真撮影／RIVERBANKS）

正式には大田市温泉津町温泉津。町全体で人口は1000人弱ほどの規模だ。

そこへ、2016年以降、新しい店が次々に生まれている。ゲストハウス、コインランドリー、キッチン、サウナ、バー。
始まりは「湯るり」という一軒のゲストハウスだった。元湯、薬師湯まで歩いて５分とかからない女性限定の古民家の宿である。

ゲストハウス「湯るり」 （写真撮影／筆者）

この宿を始めたのが、近江雅子さん。10年前に家族で温泉津へ移住してきた。肩にかからない位置でぱつっと髪を切りそろえた、てきぱき仕事をこなす女性。でもほどよく気の抜けたところもあって、笑顔が魅力的な人だ。隣の江津出身で、結婚して東京に住んでいたが、夫がお寺の住職で、温泉津のお寺を継がないかと話があったのだった。

近江雅子さん（写真撮影／RIVERBANKS）

「東京に住んで長かったですし、子どもも向こうの生活に慣れていたので初めは反対しました。でもいざここへ来てみると、なんていいところだろうって。もともと古い家が好きなので、街並みや路地裏など宝物のように見えて。歩いているだけで漁師さんが魚をくれたり農家さんが野菜をくれたり、田舎らしいコミュニケーションも残っていて」

そんな温泉津の魅力は、一泊二日の旅行ではわかりにくい。そう感じた雅子さんは、お寺の仕事をしながら、中長期滞在できる宿を始める。

まちをくまなく楽しむ、旅のスタイル

第１号のゲストハウスが「湯るり」だった。温泉宿といえば、食事もお風呂も付いて、宿のなかですべてが完結するのが従来のスタイルだろう。だが、雅子さんが目指したのは、お客さんがまち全体を楽しむ旅。2～3泊以上の滞在になれば、食事に出たり、スーパーで買い物をして調理をしたり、漁師さんから直接魚を買ったりと、いろんなところで町との接点が生まれる。

徒歩で無理なく歩ける小さなまち、温泉津にはぴったりのスタイルだった。

たとえば湯るりに宿泊すると、宿には食べるところがないため、地元の飲食店や近くの旅館で食事することになる。予約すればご近所のお母さんがつくってくれたお弁当が届いたり。温泉では常連さんが熱いお湯への入り方を教えてくれる。

「アルベルゴ・ディフーゾ（※）といってよいかわかりませんが、まち全体を宿に見立てて“暮らすような旅”をしてもらえたらいいなと考えました。そのためには一棟貸しもあった方がいいし、飲食や、コインランドリーの機能も必要だよねと、どんどん増えていったんです」（雅子さん）

（※）アルベルゴ・ディフーゾ：イタリア語で「分散したホテル」の意味。1970年代に、廃村の危機に陥った村の復興を進める過程で生まれた手法で、空き家をリノベーションして、受付、飲食、宿泊などの機能を町中に分散させ、エリア全体を楽しんでもらう旅を提供する。

2016年の「湯るり」に始まり、ここ5～6年の間に一棟貸しの「HÏSOM（ヒソム）」「燈 Tomoru」、2021年にはコインランドリーと飲食店を併設したゲストハウス「WATOWA」と4つの宿泊施設をオープンさせた。

WATOWAの外観。奥がキッチン。そのさらに奥の建物がゲストハウスになっている。1階がドミトリーで2階は個室（写真撮影／筆者）

WATOWAキッチンの入り口。手前がコインランドリーになっている（写真提供／WATOWA）

実際にこうした旅のスタイルによって、お客さんが少しずつまちを回遊するようになった。地元の人の目にも若い人の姿が増え、明らかにまちが活気づいていった。

温泉街でも世界の味が楽しめる「旅するキッチン」

なかでも、WATOWAの1階にできたキッチンは、近隣の市町に住む人たちにも評判で、小さな活気を生んだ。そのしくみが面白い。数週間ごとにと料理人も料理も変わるシェアキッチンである。

「まちには飲食店が少ないので飲食の機能が必要でした。でも平日の集客がまだそこまで多くないので、自社でレストランを運営するのはハードルが高い。そこで料理人に身一つで来てもらってこちらで環境を整えるスタイルなら、お互いにリスクが少ないと考えたんです」（雅子さん）

WATOWAキッチンに、最初に立ったシェフ第1号は中東料理をふるまう越出水月（こしでみづき）さんだった。

「シェフの水月さんもすっかり温泉津を気に入ってくれて、地元の漁師さんの船に乗せてもらってイカを釣ってきたり、畑から野菜を買ってきたり。このあたりでは中東料理なんて食べたこともないって人がほとんどで、新聞にも大々的に取り上げていただいて、地元の人たちも食べに来てくれました」（雅子さん）

（写真提供／WATOWA）

その後、アジア料理、スパイス料理、フィンランド料理……と、コロナ禍で思うように都市で営業できないシェフが各地から訪れた。なかには新宿で有名なカレー屋「CHIKYU MASALA」を営むブランドディレクターのエディさんも。100種を超えるテキーラを提供するメキシコ料理店として知られる、深沢（東京都世田谷区）の「深沢バル」は温泉津に第2号店を開く予定にもなっている。

「温泉津に来れば世界の料理が味わえる」という楽しさから、旅行者だけでなく、近隣の市町からも若い人を中心に集う場所になっている。私もこれまでに三度、このキッチンで食事させてもらったのだけれど、どの料理も素晴らしく美味しかった。エディさんのカレーも、食堂アメイルのアジ料理も。

ある日のランチで提供された、食堂アメイルのアジのカレー（写真撮影／RIVERBANKS）

交通の便がいいとはいえないこのまちに、途切れることなくシェフが訪れるのはなぜなのか。一つには寝泊まりできる家や車など暮らしの環境が、雅子さんの配慮で用意されていること。滞在できる一軒家は一日1000円程度、車も保険料さえ負担してもらえたら安く貸している。

そしてもう一つは、ほかのシェアキッチンに比べて、経済面でも良心的であること。マージンは売上の15%と、一般的な額の約半分。いずれも雅子さんのシェフを歓迎する意思の表れだ。

「食堂アメイル」の二人は、今年3月初めてこのキッチンで営業をして、すぐまた6月に再び訪れたという。

「初めて来たとき、いいところだなぁと思ったんです。また来たいなって。地元の人たちがみんなすごくよくしてくれて」（Lynneさん）

「何より新鮮な魚介が安く手に入ります。その日に獲れた魚が道の駅にも売ってあるし」（Kaiseiさん）

WATOWAのシェアキッチンで期間限定で営業する「食堂アメイル」の二人（写真撮影／RIVERBANKS）

二人はキッチンでの営業を終えた今も、温泉津に長期滞在したいと、雅子さんが用意した部屋に暮らしている。この後9月、12月にもキッチンでの営業予定が決まっている。

「田舎ではとにかく働き手が少ないので、ここに居てくれるって人の気持ちはそれだけでとても貴重」と雅子さん。外から訪れた人たちが手軽に住みやすい環境を用意できるかどうか。それがその後のまちの雰囲気を大きく変えていく。

（写真撮影／RIVERBANKS）

信用と信用をつなぐ、空き家を紹介する入り口に

雅子さんが、古い家を改修して4軒のゲストハウスを立ち上げたり、Iターン者に家を紹介するのを見た地元の人たちは、次第に「近江さんなら何とかしてくれるのでは」と空き家の相談をもちかけるようになっていく。

都会なら、それほど次々に家を改修するのにどれだけお金が必要だろうと考えてしまうが、温泉津では、古い家にそれほど高い値段がつくわけではない。解体するのに数百万円かかることを考えると、多少安くても売ってしまいたい家主も少なくない。

「連絡をもらうとまず見に行くんです。もちろん私は不動産屋でも何でもないんですけど。屋根がしっかりしているかとか、ここを改修したらいい感じになりそうと頭に入れておいて、IターンやUターンなど、家を探している人が現れた時に紹介します」

（写真撮影／RIVERBANKS）

湯るりやHÏSOMに宿泊したのがきっかけで、その後も何度か温泉津を訪れ、移住する人たちが現れた。まちの勢いを敏感に察知し、温泉津でお店を始めたいという人も出始めている。その都度、雅子さんが地元の人たちとの間に入って、空き家を紹介する。

「温泉津に来て家を買いたいなんて、地元の人たちからしたらストレンジャー。普通ならよそから来た人に、いきなり家は売らない。信用できないからです。それは地域を守るための慣習でもあるんですね。でも私が間に立つことで、何かあったら近江さんに言えばいいのねって。少し気持ちが楽になるんじゃないかと思うんです。

私たちも最初はよそ者ですが、お寺の信用を借りている部分が大きい。皆さん『西念寺さん（お寺の名前）の知り合いなら』といって家を見せてくれます。今までにお寺が築いてきた信用の上でやらせてもらっています」

それにしても、観光で訪れた人が、移住したいと思うようになるなんて、ごく稀なことだと思っていた。でも温泉津で起きていることを見ていると、雅子さんの「住みたいならいつでも紹介しますよ」という声掛けが、温泉津を気に入った人たちの気持ちを後押ししている。

今年夏にオープンしたサウナ＆スナック「時津風」。兵庫に拠点を置くデザイナーの小林新也さんが運営している。

「観光から移住」の導線をつなぐ

すべてが順調に進んできたわけではなかった。日祖（ひそ）という集落で、ゲストハウスを始めようとしたときには、地元の人たちから大反対を受けた。これまで静かだった集落に騒音やゴミの問題が出てくるのではと危惧されたのだ。その時、雅子さんは丁寧に説明会を繰り返し、草刈りを手伝い、住民との関係性を築いていったという。

そしてある時、こう言ったそうだ。「ここはすごくいい所だから、来てくれた人の中に住みたいって言ってくれる人が現れたらいいですね」
このひと言が周りの気持ちを変えた。そう、地元のある漁師さんが教えてくれた。

「私がこうして中長期滞在型の宿を進めるのは、観光の延長上に移住をみているからです。まちの良さがわかって、何度も足を運んでくれるようになると、住んでみたいと思ってくれる方が現れるんじゃないかって」（雅子さん）

（写真撮影／RIVERBANKS）

この夏には、温泉津の温泉街のほうに新しくバー兼宿「赭Soho」もオープンした。オーナーは東京の銀座でもバーを経営する人で、一年間温泉津に住んで古民家を改修して開業。自らがこの場所を気に入ったことに加えて、今の温泉津の勢いに商売としても採算の見込みがあるとふんだそうだ。何より雅子さんのような頼れる人がいるのが大きかった、と話していた。

地方にはただでさえプレイヤーが少ない。だからこそ雅子さんのような、人材を地元の人につなぐ役割が不可欠。

「田舎では、よそ者が入りづらい暗黙の域があって、事業を始める、家を買うなどの信用問題に関わることには特にシビア。なので間に立つ人間が必要だなと思うんです。

私もこの人なら大丈夫って言う手前、若い人たちにはとくに、地域に入ってしっかりやってほしいことはちゃんと伝えます。都会の常識は田舎の非常識だったりもするから。ゴミはちゃんとしようとか、自治会には必ず入って草刈りは一緒にやろうとか」

最近、温泉津に住みたいという若手が増えてきたため、長期滞在できるレジデンスをつくろうと計画している。

本気で受け入れてもらえるかどうか？を若い人たちは敏感にかぎわけるのかもしれない。
「まちづくり」とは大仰な言葉だと思ってきたけれど、今まさに温泉津では新しい飲食店ができ、バーができ、レジデンスができて……文字通り、まちがつくられていっている。

（写真撮影／RIVERBANKS）

●取材協力
WATOWA

空き家問題がクローズアップされ、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が2015年に施行されてから7年。国土交通省が定期的に、市区町村の取り組み状況について調査しているが、全国で空き家対策が進んでいることが分かる結果となった。

【今週の住活トピック】
「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」（令和４年３月３１日時点調査）を公表／国土交通省

空家特措法により地方自治体の空き家対策を促した結果は？

空き家といえども、誰かが所有している私的な財産だ。本来は所有者が、適切に管理する義務がある。ところが、所有者が分からない、あるいは長年放置されているといった空き家が増加し、近隣トラブルが生じているという問題が表面化した。その対策として制定されたのが「空家特措法」だ。

空家特措法の狙いは２つあり、第一に国の指針に沿って、各地方自治体で空き家の実態を把握し、適切な管理を促したり空き家やその跡地を活用したりする体制を整えること。第二に、近隣トラブルを引き起こすような空き家（「特定空家等」と呼ぶ）を減らしていくことだ。

国土交通省が公表した調査結果によると、第一の狙いの核となる自治体の「空家等対策計画」の策定状況を見ると、1397市区町村（全自治体の80.2％）が策定済みだった。また、第二の狙いである「特定空家等」に対する自治体の措置状況（法施行から2021年度末まで）は、「助言・指導」が3万785件、「勧告」が2382件、「命令」が294件、「行政代執行」が140件、「略式代執行」が342件だった。

助言・指導　　30,785件
勧告　　　　　2,382件
命令　　　　　294件
行政代執行　　140件
略式代執行　　342件
合計　　　　　33,943件

ちなみに、「勧告」に従わない場合は、「固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例」の適用対象から除外され、「命令」に従わない場合は、50万円以下の過料が課せられる。また、「行政代執行」は、特定空家等の所有者に代わって行政が強制的に措置を行うことで、「略式代執行」は、特定空家等の所有者が特定できない場合に行政が措置を行うことをいう。

このように空き家対策は徐々に進んでいて、空き家を取り壊して更地にしたり、問題となる部分を修繕などによって適切な管理になったりした事例も増えている。調査結果によると、空家特措法によるものが1万9599件、自治体の取り組みによるものが12万2929件、合計14万2528件の管理不全の空き家が改善されているということだ。

空家特措法の措置により除却や修繕等※がなされた特定空家等　19,599件
左記以外の市区町村による空き家対策の取組により、除却や修繕等※がなされた管理不全の空き家　122,929件
合計　　142,528件
※除却や修繕等：除却、修繕、繁茂した樹木の伐採、改修による利活用、その他適切な管理

固定資産税の軽減目的で空き家を放置は通用しない

各自治体がそれぞれの実態に応じて取り組む空き家対策のほかに、空き家のまま放置される原因を減らしていくための措置もなされている。

まず、自治体から「勧告」を受けても従わない場合の「固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例」の適用除外について説明しよう。土地や建物を所有する場合に、固定資産税などが課される。とはいえ、マイホームは生活の基盤であるので、人が居住する建物の土地には課税額を軽減する措置がある。それがこの特例だ。

具体的には、固定資産税についてはその評価額が「小規模宅地」（敷地面積200平米まで）では1/6に（都市計画税については3/1）に、「一般住宅地」（200平米を超える部分）では1/3（同2/3）に軽減される。特定空家等に該当する空き家の中には、更地にしてしまうとこの軽減措置が受けられなくなるので、老朽化した家を取り壊さないというケースも多いことから、空き家を残したとしてもこの軽減措置が受けられない措置を導入したというわけだ。

相続した実家の利活用には減税措置も

次に、「空き家の譲渡所得の特別控除」の適用がある。不動産を売却して得た費用は、譲渡所得として課税対象になるが、実際に居住していたマイホームであれば、譲渡所得から最大3000万円が差し引ける「居住用財産の特別控除」の適用が受けられる。ただし、相続した実家などは売却する本人が居住していないので、相続後に売却する場合は対象外となる。相続した実家などについても、利活用を促す目的で、譲渡所得から最大3000万円差し引けるようにしたのが、「空き家の譲渡所得の特別控除」だ。

この特別控除の適用を受けるためには、ポイントが2つある。１つは、故人が亡くなる直前まで住んでいた、あるいは要介護になって老人ホームに入所したために亡くなるまで空き家になっていた場合。もう１つが、実家が、1981年（昭和56年）5月末日までに建築（いわゆる旧耐震基準）された住宅で、相続人が耐震リフォーム（いわゆる新耐震基準）をしたうえで土地と建物を売却した場合、あるいは、住宅を取り壊して更地にして売却した場合。

２つの条件を満たした場合は、3000万円までの控除によって、譲渡所得税が0円になる事例が増える。今回の国土交通省の調査では、「空き家の譲渡所得の特別控除」に係る確認書の交付実績も調べている。それを見ると、2021年度末までの累計は、962市区町村で5万743件の交付実績があった。2021年度単年で見ても、631市区町村で1万1976件が交付されており、年々増加している。特に、住宅価格の高い都市圏で交付実績が多いのが特徴だ。

さて、空き家対策については、相続登記の申請を義務化するなど、政府は次々と手を打っている。今後も「不動産を負動産にしない」手立てが続くことだろう。実家が空き家になる可能性があるなら、早めに家族で話し合い、登記はどうなっているのか、誰がどのように実家を引き継ぐのか、売ったり貸したりできる状態かなど、具体的に検討しておきたいものだ。

●関連サイト
・国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」（令和4年3月31日時点調査）
・国土交通省「都道府県別等の調査結果」（令和4年3月31日時点調査）

江戸情緒あふれる町並みが魅力の観光地・岡山県倉敷。観光の中心地点となる美観地区を流れる倉敷川に沿って、江戸時代から残る木造の民家や蔵を改装したショップやカフェ、文化施設などが立ち並びます。空襲を免れたことで旧家が残り、観光資源として活用されている倉敷ですが、それだけではなく、印象派絵画のコレクションで知られる「大原美術館」や、工場跡をホテルにコンバージョンした「倉敷アイビースクエア」など、決して広くはないエリアに国内有数の観光施設が点在しています。
古い建物が残る地域は日本各地に見られる中で、倉敷にこれほど魅力的なスポットが集中する理由はどこにあるのでしょうか。
倉敷で生まれ育ち、すみずみまで知り尽くす建築家の楢村徹さんに、長年倉敷の古民家再生にかかわってきたからこそ見えてきたまちの魅力を伺いました。

倉敷の土台を築いた名士、大原家

近世以来の細い街路が現代では観光にちょうど良い歩行路となっている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「倉敷はまちも人も恵まれた場所ですね。古いものが残っていて、常に新しいことを仕掛けていこうというエネルギーがある。一朝一夕ではない、時間をかけて育まれた文化が根付いています」
建築家として全国のまちを訪れてきた楢村さん。自身の出身地であることを差し引いても、倉敷は面白いまちだといいます。
伝統的な町並みの印象が強い倉敷のまちに対し「新しい」というワードも不思議な気がしましたが、確かに倉敷を代表する建造物は建設当時の最先端を行くものです。大原美術館に採用されているヨーロッパの古典建築を再現するデザインは、建築家の薬師寺主計がヨーロッパ各国の建築を学び設計したもの。文化の面でも欧米列強を追いかけていた当時の日本において、芸術の殿堂と古代ローマ建築をモチーフとするデザインとの組み合わせは、ここでしか見られないオリジナルなアイデアです。蔦で包まれた外壁が特徴のアイビースクエアも、産業遺産である工場をホテルに転用する、日本でも先駆け的なプロジェクトでした。

アイビースクエア外観。江戸時代の旧代官所跡地に建設された倉敷紡績の工場を再活用した（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

アイビースクエア中庭。柱と屋根を撤去し、元々工場の内部空間だった場所を外部空間へと変貌させた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

アイビースクエア内にある、ホテルのエントランスホール。工場建築の特徴であるノコギリ屋根が宿泊客を迎えるトップライトとして生まれ変わった（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「いまの時代にやるべきことがはっきりしているのも、まちづくりにとっては良いことですね。まちの核となるような施設は先代の大原さんが、建築家の浦辺さんと一緒にひと通りそろえているんですよ。それを壊さずに使っていくことを大前提として、足りない部分を補っていけばいいわけですから。まちとしての基盤がしっかりしているから、私が手掛けているような小さな町家の再生であっても、ひとつ完成するごとにまち全体が整っていくことを実感しています」
大原家は倉敷きっての大地主。江戸時代中期に商人として名を成し、明治21年に大原孝四郎が創業した倉敷紡績、その息子孫三郎が創業した倉敷絹織（現クラレ）は現在も上場企業として日本の繊維産業を牽引しています。

現在、旧大原家住宅は一部一般公開されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

旧大原家住宅の倉を改修した「語らい座」。大原家ゆかりの資料が保管され、イベント会場としても活用されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「いまの時代にやるべきことがはっきりしているのも、まちづくりにとっては良いことですね。まちの核となるような施設は先代の大原さんが、建築家の浦辺さんと一緒にひと通りそろえているんですよ。それを壊さずに使っていくことを大前提として、足りない部分を補っていけばいいわけですから。まちとしての基盤がしっかりしているから、私が手掛けているような小さな町家の再生であっても、ひとつ完成するごとにまち全体が整っていくことを実感しています」
大原家は倉敷きっての大地主。江戸時代中期に商人として名を成し、明治21年に大原孝四郎が創業した倉敷紡績、その息子孫三郎が創業した倉敷絹織（現クラレ）は現在も上場企業として日本の繊維産業を牽引しています。

大原美術館と大原本邸（旧大原家住宅）とを結ぶ今橋。橋も薬師寺主計の設計（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

同じく薬師寺が設計した旧中国銀行倉敷本町出張所。孫三郎は中国銀行の頭取も務めていた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

伝統を崩さず、新しさを採り入れる

さらに總一郎は、建築家の浦辺鎮太郎とともに市と連携して倉敷市民会館や倉敷市庁舎、倉敷公民館など市民の生活を支える施設を整備していきます。
大原美術館と並び倉敷観光の中心を成す倉敷アイビースクエアも、もともと倉敷紡績の工場だったものを浦辺の設計でコンバージョンして蘇らせた文化複合施設です。

「倉敷には江戸時代以来の商人のまちとしての歴史があって、時代ごとに築きあげてきたものが積み重なっていまの倉敷をつくっているんです。空襲にもあいませんでしたから。ドイツに中世につくられた道や建物がそのまま残っているローテンブルクというまちがあるんですが、總一郎さんが倉敷をドイツのローテンブルクのようなまちにしようと呼びかけた。そこからいろんな人たちが協力して古いまち並みを残してきた結果、一周遅れのトップランナーといった感じで注目されるようになってきた。いま我々がやっているのはそれを生かして新築ではできない魅力をさらに積み重ねていく、新しいエッセンスを加えて次の世代にわたしていくと、こういうことです」

浦辺の代表作のひとつ、倉敷ホテル。建物全体を取り巻く庇と瓦がリズムをつくり、伝統建築を参照しつつ現代的な印象を与える（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「倉敷は町家造りの建物が並んでいて、広場になるような場所がないんです。だけど建物の正面から一歩奥に入ると、細い路地がポケットパーク的に点在しています。日常的に使わないから物置として放置されていたりもするんですが、大きなテーマとして、そういった本来裏の空間である路地空間を表の空間として皆が入ってこられる場所にすることと、それらをつないでいくことでまちに奥行きをつくりだして歩いて散策できるまちにすること、このふたつに取り組んでいます」

楢村さんが改修デザインをしたクラシキクラフトワークビレッジ。自然と奥へ誘導される（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

最奥部では複数の商店が中庭を取り囲むように並ぶ。思わず中に入ってみたくなる配置デザインだ（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

同じく楢村さん設計の林源十郎商店。複数の町家の通り庭をつなげ、自由に散策できる遊歩道が設えられている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

林源十郎商店の通り庭。倉敷のまちで見かける散策路の多くに、楢村さんはかかわってきた（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「もともと私は古民家が好きとか、古い建物が好きとかそういうわけでもないんです。新しいデザインを追求した結果、古民家がもっている歴史の積み重ねに新しい要素を加えることを考えました。若いころに読んでいたヨーロッパの建築雑誌には、石造りの古い建物をリノベーションした建築が載っていて、これが非常にモダンで格好良いんです。そういうものを見て、自分もやってやろうというモチベーションでしたから、一番新しいデザインだと思ってやっています。長い年月を朽ちることなく耐え抜いてきた古民家に使われているのは、選びぬかれた本物の材料です。いまでは手にはいらないような貴重な材料でつくられているから、時間が経っても古びない、むしろ味わいが増していく魅力があると思います」

いいものをつくることが、保存への近道

楢村さんは建築家として独立した30年以上前に同世代の建築家たちと「古民家再生工房」を立ち上げ、全国の古民家を改修する活動を続けてきました。当時はバブル真っ只中。建築業界では次々に建て変わる建物の更新スピードと並走するように、目まぐるしくデザインの傾向が変わっていきました。そんななか、地道に古民家の改修を続ける楢村さんたちの活動はどのように受け止められたのでしょうか。

「建築の設計に携わっている専門家ほど、『お前らそんな仕事しかないのか』と見向きもしない傾向はありました。でも建物を建てるのは一般の人なんだから、専門家からどう言われようが自分たちが信じたことをやっていけば良いとは思っていました。
地元のメディアに働きかけてテレビやラジオ、雑誌に取り上げてもらったり、講演会や展覧会を自分たちでずっと継続してきて、一般の人たちに建築デザインの魅力や古民家再生の良さを知ってもらおうと活動してきました。
それまでは古民家というと保存する対象で、古い建物を東京の偉い先生が見に来てこれは残すべきだとか、大切に使ってほしいとかそういうことを言ってきたわけです。でも建物の持ち主からすれば、歴史的な価値がどうとか言われてもよくわからないですよね。
それを我々はアカデミックな見方ではなくて、現代の目で見て良いデザインに生まれ変わらせようという視点で設計してきたから受け入れられたんだと思います。若い人たちがここに住みたいと思うようなものにしてしまえば、保存してほしいなんて言わなくても使い続けてもらえるわけですからね」

楢村さんが設計した施設のブティック。古くから使われてきた自然素材を用いつつ、古民家を現代的な建築にリノベーションした。（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「そんなことを十年以上やっていたら、倉敷で中心市街地の活性化事業がスタートしたときに声をかけてもらって。もう十五年以上、倉敷の町家再生に携わっています。といっても単に建物を改修するだけではダメで、そこをどんな場所にするのか、お店をやるならどんな内容にするのかとか、どうしたらちゃんと事業として回っていくのかとか、中身のことも一緒に考えていくから設計の仕事は全体の３割位ですね。
なにかお店を入れようと思ったら周りとの調整も必要だし、１つの建物を生まれ変わらせるのに４、５年かかるのが普通です。その間はお金にもならないし、思うようにいかないことばかりで大変ですが、誰かがやらなくちゃいけないことですから。本当はなにも描いていないまっさらな白紙に、倉敷がこんなまちになったら良いななんてイメージを描いていくのが一番楽しいんですが、実現しないとなんの意味もない。思い描いたうちの８割でも７割でも、かたちにして次につないでいくことが、我々がいますべきことだと思っています」

楢村さん設計の「夢空間はしまや」。楢村さんが設計した建物にはどれも観光で疲れた足を休ませてくれる癒やしの空間が用意されている（写真撮影／ロンロ・ボナペティ）

「理想は観光客に対してではなく、倉敷に住む人にとって良いまちにしていくこと、その結果、外の人が来ても楽しめるまちになるといいなと思ってやってきました。最近は若い人たちが倉敷のまちづくりに関わるようになってきています。私の事務所から独立して町家の改修をやっている人もいるし、頑張って新築をつくっている人も。
そうやって若い人たちが集まってきて、やりたいことを実現できる土壌があって、それがちゃんと経済的にも成り立つだけのポテンシャルがある。これまで倉敷が積み重ねてきた文化の地層に、新しい要素を付け加えながら、次の倉敷をつくっていってほしいですね」

●取材協力
楢村徹さん

人口が減り始めた日本では、売ったり、貸したりといった活用がなかなか進まない「負動産」と揶揄される空き家が増えています。一方で、所有者の経済的な負担を減らしつつ、住まいとして現代の暮らしに合うよう、再生する試みがはじまっています。どんな仕組みなのでしょうか。仕掛け人の株式会社エンジョイワークスが始めた「0円! RENOVATION 」の取り組みを、実際のプロジェクト「鎌倉雪ノ下シェアハウス」とともにご紹介しましょう。

鎌倉駅から徒歩12分。空き家が海を見下ろすシェアハウスに

2022年の大河ドラマ『鎌倉殿の13人』の舞台でもあり、日本を代表する古都・鎌倉。戦前から避暑地として栄え、今なお「住みたい街」として根強い人気があります。そんな鎌倉駅から徒歩12分、細道を抜けた緑豊かな小高い丘に、今年、一軒家を改装したシェアハウスが誕生しました。

地名は「雪ノ下」ですが、源実朝が鶯の初音を聞いたことから、古くは「うぐいすがやつ」と呼ばれていたそう。地元の人は「うぐいす村」と呼んでいます（写真撮影／桑田瑞穂）

鎌倉駅から徒歩圏内でこの風景。緑のトンネルを抜けると……（写真撮影／桑田瑞穂）

建物からの眺め。緑は濃く、鳥のさえずりが耳に愛らしい（写真撮影／桑田瑞穂）

もともとこの一軒家は1960年に、個人の邸宅として建てられたものです。ここ15年ほど空き家になっていましたが、2年程前にこの建物に一目惚れした現オーナーが購入し、別荘として活用する計画だったそう。とはいえ、空き家だったため、建物の痛みが激しく、個人でDIYをして利用するのは難しいと断念、取り壊すには惜しいことから旧村上邸などの「鎌倉市内はじめ湘南エリアでの空き家再生」に実績のあった「エンジョイワークス」に物件を委託されたそう。

物件活用の方法として、ドミトリーなども考えられましたが、個室がしっかりとれること、昔から住んでいる地域の住民との関係、鎌倉らしい暮らしができる立地など、もろもろを考慮して、「シェアハウス」として活用するアイデアが出たそう。

シェアハウスとなる個室は全5部屋、家賃は部屋ごとに異なるものの、平均で7万5000円（Wi-Fi使用料、共益費込み）。庭には桜や紅葉が植えられていて、2階の一部の部屋からは海が見え、隣接した鶴岡八幡宮から早朝に祝詞（のりと）も聞こえるなど、まさに「鎌倉らしい暮らし」を満喫できる物件です。

鎌倉・雪ノ下にできた女性専用シェアハウス。今の建物にない味わい、ひと目見て夢中になります（写真撮影／桑田瑞穂）

「鎌倉雪ノ下シェアハウス」の間取りイラスト。左側は1階部分+庭、右側は2階部分（画像提供／エンジョイワークス）※応募時のイメージ。現状とは間取りが異なっている部分あり

エントランスからして、もうかわいい（写真撮影／桑田瑞穂）

玄関（写真撮影／桑田瑞穂）

建物には、部屋にマントルピース（装飾暖炉）があったり、化粧梁があったりと、かつての所有者の思い入れを感じる、凝った造りです。今回、1100万円ほどの費用をかけてリノベーションし、現在の暮らしに合うように、手すりをつける、壁を塗り直す、キッチン・設備などを交換する、傷んでいる部分を直すといった工事をしていますが、照明やバス・洗面所などはあえてそのままとし、物件が持つレトロな味わいを極力、残すようにしたといいます。

浴室はタイル貼りのまま。改修も考えたものの「このままのほうがいい」との意見で残したそう（写真撮影／桑田瑞穂）

浴室に隣接した洗面所。籐のかごが建物の雰囲気とよくあっています（写真撮影／桑田瑞穂）

1階の個室。写真右側にあるマントルピース（装飾された暖炉）も照明も、従来からあったもの（写真撮影／桑田瑞穂）

（写真撮影／桑田瑞穂）

「大きな庭もありますので、ハーブや野菜などを育てることもできます。ゆっくり、ていねいな暮らしをしたいと考える女性に住んでもらえたらいいなと思っています」と話すのは、物件の企画・運営に携わる株式会社エンジョイワークスの事業企画部の羽生朋代さん。

物件所有者も投資家も、入居者も。みんながうれしい仕組みとは？

驚くのは今回の物件改修に際し、物件所有者の負担は「ゼロ円」だという点です。では、どのような仕組みになっているのでしょうか。

まず、物件所有者はエンジョイワークスと定期賃貸借契約を結びます。このときの賃料は、1年間の固定資産税程度の金額です。次にエンジョイワークスがプロジェクトに興味のある人に物件を紹介し、活用のための資金とアイデアを募ります。エンジョイワークスは不動産特定共同事業の匿名組合営業者としてファンドを組成し、ファンドに出資する投資家を募ります。

図版提供：エンジョイワークス

今回の「鎌倉雪ノ下シェアハウス」の場合、リノベーション費用にかかる総額を約1100万円と想定、1口5万円からの投資を募ったところ、約30名の投資家が「参加したい」と申し出があったそう。

ファンド募集期間中は、エンジョイワークスがイベントや意見交換会を4回ほど実施し、プロジェクトの認知を高め、共感を集め、投資家を募り、集まったファンド資金でリノベーション工事を進めます。今後は、エンジョイワークスが一定期間シェアハウスとして運営し、投資家へ利益を還元したところで、オーナーに返却するという仕組みになっています。

鎌倉は住みたい街として人気はあっても、「そもそも賃貸募集物件が少ない」「鎌倉らしい物件が少ない」という弱点を抱えているそう。今回のシェアハウスは、そうした「鎌倉らしい物件を提供する」という意味でも、入居者にもメリットがある、まさに「いいことづくめ」のプロジェクトといえるのです。

ここで、入居者を含めた4者のメリットを整理してみましょう。

2階の居室から見える緑。壁色にグレイッシュカラーを採用し、よりモダンな雰囲気に（写真撮影／桑田瑞穂）

エンジョイワークスの羽生朋代さん（写真撮影／桑田瑞穂）

一般に建物所有者が古民家を改修して、現代の暮らしにあうようリノベーションしようとしても金融機関からの融資が受けられない（個人・法人問わず、土地の評価額以上の借り入れが難しい）ため、税金ばかりかかって個人では維持しきれないというのが、古民家再生の大きな課題になっています。

この「0円! RENOVATION 」は、そうした所有者の負担を極力減らし、個人や企業などで事業を応援したい人からの投資という形で資金をまかない、再生するというのが大きなポイントといえそうです。また、日本には家を持っていても、「再生しようにもお金も知識もない」「誰かわからない人には貸したくない」「手放したくない」という人は多いもの。建物の良さを再発見、価値化できるのであれば、「うちもお願いしたい」という人も増えてくることでしょう。

投資家は利益よりも、「つながり」「地域活性化」「空き家再生」「社会課題の解決」に興味大

では、投資家にはどのような人が多いのでしょうか。一般的な不動産投資よりも、「プロジェクトが小さいこと」「アイデア」が出せる点が魅力に思えますが、どのような点に惹かれて、投資を決めるのでしょうか。

「利益というよりも、シェアハウスの運営を学んでみたい、地域の活性化に興味があるといった人が多いように思えます。また建物が好き、プロジェクトに参加してみたい、DIYを手伝いたいといった人もいらっしゃいましたね」と話を聞いていると、単に利益を求めて出資するというよりも、「つながり」「建物再生に携わりたい」「地域をよくしたい」という思いが背景にあるようです。

イベント時の様子（写真提供／エンジョイワークス）

また、今回の物件は、かなり山深い場所に建っています。そのため、当初は庭全面に野草が生えている状態だったそう。そこで、草刈りイベントを実施したところ、投資家を含め協力的な参加者が多く1時間程度であっという間に庭がきれいになったそう。その後に実施したイベントも盛況で、単に投資しておしまいではなく、「社会への投資をしたい」「携わっていきたい」という関心の高さが伺えます。

「やはり、空き家や地域再生に関心が高いんだなと思いました。みなさん、あの建物がどのように再生していくのか、ワクワクしていらっしゃるようです。一方で私は運営の当事者でもあるので、早く入居者に入っていただき、利益を還元していかないといけないという、責任を感じています」

こうしていくと、物件を通して、オーナーさんと投資家のみなさんが、「建物の再生の物語」を共有しているように思えます。

共有スペースのリビングダイニングで。壁を壊して柱を見せている（写真撮影／桑田瑞穂）

キッチン上部には、昭和レトロなガラスを残したそう。いいですよね、昭和のガラス……（写真撮影／桑田瑞穂）

庭の家庭菜園で採れたサンチュ（写真撮影／桑田瑞穂）

「鎌倉に限らずですが、日本全国、不動産を持て余しているオーナーさんはたくさんいらっしゃいますし、よい物件がないという入居希望者もたくさんいらっしゃいます。『自分がいいと思うものに投資したい』『社会をよくするためにお金を使いたい』という投資家もたくさんいらっしゃる。こうした思いを結びつけて、地域の資産である建物や住まいを守っていけたら」と羽生さん。

現代の法律と金融の仕組みでは、どんなに思い入れのある建物でも、残し、住み繋いでいくことは、かんたんなことではありません。その一方で、「空き家のまま終わらせたくない」「建物を残したい」「物件を地域に開いて、暮らしを豊かにしたい」という志を持った人は確実に増えています。家を「負動産」ではなく、価値ある「不動産」にするカギは、不動産とお金、そして人と人を結びつける仕組みにありそうです。

●取材協力
エンジョイワークス
0円! RENOVATION

若者に人気の街、高円寺（東京都杉並区）。この街に全国に名を馳せる銭湯、「小杉湯」がある。1日の利用者数は500人前後。電車を乗り継いでやってくる熱狂的ファンもいるのだ。

ミルク風呂やフルーツ風呂などの日替わり湯が人気で、さまざまなイベントも行っている。しかし、最新のホットニュースは、小杉湯が連携する築50年の空き家だったアパートを活用した「湯パートやまざき」のオープンだ。都内の銭湯で使える1カ月分の入浴券付きで家賃は5万円～6万円程度。

プロジェクトのきっかけは？ 室内の雰囲気は？ どんな人が住んでいる？ さっそく取材に行ってきました。

「終電で帰ってきても利用できる」銭湯

JR新宿駅から中央線快速で2駅、6分で高円寺に着いた。北口には高円寺の代名詞ともいえる純情商店街のアーチ。「キングオブコント2021」で空気階段が優勝した際は、「高円寺芸人 鈴木もぐらさん おめでとう!!」という横断幕が掲げられた。

高円寺は芸人が多く住む街でもある（写真撮影／片山貴博）

駅から歩くこと5分。昭和8年創業の老舗銭湯、小杉湯が見えてきた。玄関には社寺にみられる丸みを帯びた「唐破風（からはふ）」、屋根には三角形の「千鳥破風（ちどりはふ）」が施されている。

2021年1月には国の登録有形文化財（建造物）に登録された（写真撮影／篠原豪太）

「終電で帰ってきても利用できるように」という思いから、営業時間は深夜1時45分まで。待合では漫画が読み放題で、壁にはアート作品や著名人の色紙も飾られていた。

風呂上がりにのんびりと過ごせるスペース（写真撮影／篠原豪太）

ペンキ絵はいまや日本に3人しかいない銭湯絵師、中島盛夫氏によるもの。ペンキ絵は定期的に描き換えられ、現在の絵は2020年11月に上書きされた。

鮮やかな色使いで富士山と海辺の風景が描かれている（写真撮影／篠原豪太）

高円寺に新風を吹き込むシェアスペース

さらに、2020年3月にオープンしたのが「小杉湯となり」という会員制の銭湯付きシェアスペース。文字通り、小杉湯の隣で銭湯まで徒歩3秒という立地だ。

建て主は小杉湯、建築設計は東京を拠点に活動するT/Hが担当した（写真撮影／片山貴博）

エントランスの脇には緑が映える中庭も（写真撮影／片山貴博）

1階は食堂のような場所で、シェアキッチンとテーブル席を自由に使える（写真撮影／片山貴博）

Tシャツやスウェットなどの小杉湯となりオリジナルグッズも販売中（写真撮影／片山貴博）

2階はWi-Fi、電源、プリンター完備のお座敷。ここで仕事をするもよし、ゴロゴロするもよし（写真撮影／片山貴博）

スタッフや会員が選書している大きな本棚もある（写真撮影／片山貴博）

こちらは「1話だけ読んでも面白いエッセイ」という棚（写真撮影／片山貴博）

「湯パートやまざき」のキーパーソンたち

さて、ここからが本題だ。

3階の個室で「湯パートやまざき」についての話を聞かせてくれたのは、「小杉湯となり」発起人で株式会社銭湯ぐらし代表の加藤優一さん（34歳）、株式会社まめくらしに所属し、「高円寺アパートメント」の女将として住人や地域の人たちとの関係性を育む宮田サラさん（28歳）、そして、「湯パートやまざき」の住人1号となった勝野楓未さん（23歳）の3人。

加藤さんと勝野さんは定休日以外は毎日小杉湯に通う。宮田さんも週に1、2回は訪れるという小杉湯愛に満ちた面々だ。

右から加藤さん、宮田さん、勝野さん（写真撮影／片山貴博）

旧国鉄の社宅を株式会社ジェイアール東日本都市開発がリノベーションした賃貸住宅、「高円寺アパートメント」（写真提供／株式会社まめくらし）

「この『小杉湯となり』が立つ場所には、もともと風呂なしアパートがあったんですが、取り壊しが決まった後、１年間は空いた状態でした。そこで、僕を含めた多様なクリエイターで共同生活を始めることになったんです。その生活で気付いたのが、街全体を家のように楽しむ豊かさでした。風呂なしアパートが寝室で、銭湯が浴室、台所は近くのお店と考えると、暮らしの選択肢が広がります。その考え方を実現したのが『小杉湯となり』であり、『湯パートやまざき』もプロジェクトの一つです」（加藤さん）

（画像提供／加藤優一）

「小杉湯となり」ができる前にあった、風呂なしアパート。当時、期間限定の新住人で外壁に絵も描いた（写真提供／加藤優一）

きっかけは空き家活用のための勉強会

「湯パートやまざき」は、前述の「小杉湯となり」から徒歩7分ほど離れた場所にある。「湯パートやまざき」プロジェクト発足のきっかけは、空き家を活用して高円寺を盛り上げるための勉強会だった。対象は空き家を持っているが活用に悩んでいる大家さんたち。

「去年の6月に第一回の勉強会を開催したら、10人ぐらいの方が参加してくれました。みなさん、空き家のまま放置しておくのはもったいないし、街のために活用できたらと思っていらっしゃる方々でした」（宮田さん）

同年8月に開催した第二回勉強会の様子（写真提供／加藤優一）

この勉強会には現「湯パートやまざき」の大家・山崎さんのご家族が参加しており、「10年ぐらい空き家になっているアパートを何とか活用できないか」という相談を受ける。そこで、「じゃあ、みんなで物件を見に行きましょう」となった。

現「湯パートやまざき」に向かう参加者たち（写真提供／加藤優一）

住人募集の告知から3日間で応募が殺到

「最初に外観を見た感想は、『一般的な風呂なしアパートだなあ』というもの。でも、中に入るとレトロな家具の雰囲気が良くて、随所に大工さんの技巧も凝らしてある。ここに銭湯を組み合わせることで“湯パート”としてリブランディングしようと思いました」（加藤さん）

去年の11月ぐらいから「銭湯ぐらし」にかかわり始めた勝野さんは、東京大学大学院で建築を学んでいる学生。加藤さんと宮田さんが「湯パートやまざき」のリブランディングとなるコンセプトや企画を考え、彼女がより具体的なイメージ図を描いた。

現在、大家さんは住んでいないが部屋は残してある（イラスト／勝野楓未）

勝野さんがnoteに描いたイメージ図とともに、住人募集の告知をTwitterにアップしたのが2022年1月30日。すると3日間で50人の応募があり、あわてて募集を締め切ったという。

「『シェアハウスほど近すぎず、普通のアパートほど遠くない、ほどよい関係』がみなさんに刺さったのでは」と加藤さんは振り返る。個室はあるが1階にシェアスペースもあり、価値観の近い人が入居することもイメージできる。また、「近所に小杉湯があることも大きかったと思います。ほかには、大家さんの顔が見えることや、DIYができること、そして、1人ではできないけど誰かとはやってみたいという“小さな暮らしが実現できる”という点に魅力を感じていただけたと思います」と話す。

以前は家賃3万円だったが、小杉湯を起点に「街を家と捉える」プロジェクトの一つとして生まれ変わらせるにあたり、家賃に入浴券1カ月分を組み込んだ家賃5～6万円の「銭湯付きアパート」へ（頭が出た分の金額は、大家さんと株式会社銭湯ぐらしで按分している）。入浴券は都内共通入浴券なので都内の銭湯ではどこでも使えるが、ご近所にある小杉湯のファンが集う結果となったようだ。

「応募してくれたのは20歳から30代後半の方で、6割ぐらいが女性でした。職業はいろいろ。高円寺に住んでいないけど、高円寺が好きという人もいれば、コロナ禍で1人で暮らすのが寂しいという人もいました。必ずしも小杉湯ファンだけではなかったですね」（勝野さん）

共有スペースには螺鈿細工のたんすやレトロなテーブル

内見会やオンラインでのヒアリングを経て、勝野さんを含む3名の住人が決まった。勝野さんは2月の半ばから、残りの2名も3月中旬から住み始めている。

コンセプトは「暮らしの要素をシェアする、懐かしくて新しい共同生活」。というわけで、さっそく物件を案内してもらった。

「ようこそ、『湯パートやまざき』へ！」（写真撮影／片山貴博）

高円寺駅から徒歩9分、小杉湯から徒歩7分。防犯上の理由から詳しい場所は書けないが、閑静な住宅地にある木造2階建てのアパートだった。

まずは、1階の共有スペースを拝見。

螺鈿細工のたんすやレトロなテーブルが雰囲気たっぷり（写真撮影／片山貴博）

ホワイトボードには住人らによる「今後やりたいこと」が貼ってあった（写真撮影／片山貴博）

このキッチンも共同で使用する（写真撮影／片山貴博）

「湯パートやまざき」での暮らしを選んだ理由

次に2階の勝野さんの部屋へ。

階段には収納用の隠し棚があった（写真撮影／片山貴博）

入口のドアの上には今やなかなかお目にかかれない電気メーターが（写真撮影／片山貴博）

「ここが私の部屋です」と勝野さん（写真撮影／片山貴博）

間取りは6畳プラス、ミニキッチン（写真撮影／片山貴博）

張り替えたばかりの青畳が香る。

「布団は押入れに入れてあって、寝るときに出します。日当たりが良いので外に干すとすぐに乾くんですよ。設計の勉強に使う金尺は置き場所がないので柱に掛けました」

実は勝野さん、ここに住む前は隣駅の阿佐ケ谷に住んでいた。風呂トイレ付きで床はフローリングというアパート。しかし、銭湯ぐらしやまめくらしの「街を大きな家と捉えて大きく暮らす」という考え方に共感したことと、コロナ禍で家に全部そろっている必要はないと考え方が変わったことから、「湯パートやまざき」への転居を決めたそうだ。

共同作業の第一歩はバルコニーのペンキ塗り

勝野さん以外の住人2名にもオンラインで話を聞いた。

そのうちの1人は転職で大阪から上京したばかりの27歳の女性。たまたま、加藤さんのツイートを目にし、応募した。東京に知り合いが1人もいない状態での共同生活は楽しく、初めて訪れた高円寺を徐々に開拓したいそうだ。

彼女の部屋はこんな感じ。裸電球がいい味を出している（写真撮影／本人）

もう1人は建築設計事務所で働く28歳の男性。彼もまたTwitterでの告知を見てすぐに応募したという。多忙のため終電で帰ることが多い生活だが、会ったら「オッス」というぐらいの距離感がちょうどいいと言っていた。

現在入居者の住居となっている部屋には、図書館司書として働いている大家さんの親族がセレクトしたセンスあふれる本の数々が置いてあった。

住人も本好きな人たちなので、いずれは共有スペースをミニ図書館にする予定（写真撮影／宮田サラ）

そして、生活を豊かにしてくれそうなのが通りに面した広いバルコニー。勝野さんのイメージ図には望遠鏡のイラストとともに「流星群や満月を観察」と書かれていた。

机とテーブルを置けばコーヒータイムも楽しめる（写真撮影／片山貴博）

「今度、みんなで柵にペンキを塗るんですよ。いずれは菜園もやりたいです」

取材後、3人の予定が合った日にペンキ塗りを実行（写真撮影／宮田サラ）

大家さんの思いとともにそれぞれのスタイルで暮らす

築50年とはいえ、必要最低限の補修のみで大がかりなリノベーションはしていない。つまり、長く住んだ大家さんの思いを残した形だ。3人は今後、大家さんの思いとともに「暮らしの要素をシェアする、懐かしくて新しい共同生活」を送る。それぞれのスタイルで、街を取り込みながら。

老舗銭湯の「小杉湯」を軸に新しい風は吹き続ける。スタートしたばかりの「湯パートやまざき」の試みが軌道に乗れば、高円寺にまだまだたくさんあるという空き家アパートの活用が一層進むだろう。

●取材協力
小杉湯となり
銭湯ぐらし
まめくらし
湯パートやまざきSNSアカウント
Instagram：@yupart_yamazaki
Twitter：@yupart_yamazaki

建物の老朽化、空き家問題、高齢化、人口流出。都市の多くが頭を抱える問題です。そのようななか大阪の下町「昭和町」では、長い歴史を誇る長屋をローコストで再活用し、街に活気をもたらしています。成功に導いたのは、代々続く地元の不動産会社。三代目社長の「気づき」がきっかけでした。「長屋の保存活動ではない。やっているのは長屋の“活用”だ」。そう語る三代目社長に、奏功の秘訣をおうかがいしました。

「私は長屋の保存活動はしていない」

「誤解されるのですが、私は長屋の保存活動はしていないんです」

「丸順不動産」代表取締役、小山隆輝さん（57）はそう言います。

「丸順不動産」三代目、小山隆輝さん。電動アシスト自転車と首からさげたカメラがトレードマーク（写真撮影／出合コウ介）

大阪府大阪市阿倍野区（あべのく）「昭和町」。大阪メトロ御堂筋線の巨大ターミナル駅「天王寺」から南へ一駅くだった場所にある細長いエリアです。

「昭和町」はその名のとおり昭和時代の面影を感じさせてくれる、のんびりした雰囲気に包まれた街。あべのハルカスがそびえる大都会、天王寺のそばだとは信じがたい印象。近年はテレビをはじめとしたメディアがこぞって「下町レトロ散歩」特集の舞台に昭和町を選ぶようになりました。

昭和町のゆったりムードに大きく貢献しているのが「長屋」。現在ではあまり見かけない長屋ですが、昭和町には築100年前後という貴重な長屋が奇跡的に数多くのこっています。

昭和町の随所にのこる長屋。古風で落ち着いた雰囲気を活かし、ヨガサロンを開く例もある（写真撮影／出合コウ介）

なかでもおしゃれなお店が6軒ずらり並ぶ「桃ケ池長屋」は昭和町エリアのランドマーク的存在。桃ケ池長屋をはじめ古い家屋のリノベーション計画が功を奏し、国勢調査によると1995年（平成7年）から2020年（令和2年）までのあいだに965人（大阪市における住民基本台帳人口数）が増加しました。大阪市の多くの街が人口流出や高齢化による人口減にあえぐなか、これは快挙です。

昭和町の長屋に新たな命を吹き込んだエキスパートが、大正13年(1924年)創業の「丸順不動産」三代目、小山隆輝さん。

小山「昭和町5丁目で生まれ、昭和町4丁目で育ちました。57年の人生を昭和町の徒歩5分圏内で過ごしています」

小山さんは生粋の昭和町っ子。先述の「桃ケ池長屋」や、大正14年築という長屋をリノベーションして大阪古民家カフェブームの先鞭をつけた「金魚カフェ」など、数々の物件をブレイクさせた立役者です。電動アシスト自転車をこぎながら日々、昭和町の風景を撮影しSNSで発信し続ける。そんな不動産界のインフルエンサーとしても知られています。

金魚カフェ（写真提供／小山さん）

金魚カフェ（写真提供／小山さん）

金魚カフェ（写真提供／小山さん）

ただ、活躍ゆえに“誤解”が生じている様子。

小山「ときどき“長屋再生人”と紹介されます。いいえ、違うんです。長屋を文化財として保存したいわけじゃない。元通りにしたいわけでもない。やりたいことは“長屋の活用”です。だって、長屋だけきれいになってもしゃあないやないですか。そうではなく、長屋など既存の建物を活用し、エリアの価値を向上させたいんです。目指すは“上質な下町”。そのためにも、いいプレイヤーを昭和町に集めたい。それが私のメインテーマですわ」

長屋の保存ではなく、再生でもない。メインテーマは「長屋の活用」と「エリアの価値向上」。その言葉の真意をさぐるべく、先ずは小山さんが手がけ、いまや大阪の人気スポットとなった「桃ケ池長屋」を案内していただくことにしましょう。

「昭和町ってどこやねん」と言われた知名度の低さ

「桃ケ池長屋」へ向かう道すがら、長屋が注目される以前の昭和町の姿はどんなものだったのかを、小山さんは語ってくれました。

小山「とにかく街の知名度が低かった。こんな話があるんです。昭和町でBarをやっていた男性がミナミやキタにいる友達のところへ遊びに行った。友達に『昭和町で店をやってるから、遊びに来てな』と言ってショップカードを渡した。するとそのカードを見た友達が、こう言ったんです。『昭和町って、どこやねん』。同じ大阪市内、同じ御堂筋線沿線にもかかわらずですよ。それくらい地味で目立たない街でした」

（写真撮影／出合コウ介）

現在ではメディアの人気コンテンツとなり、憧れの気持ちを抱いて訪れる若者も多い昭和町にも、そんな無名時代があったのです。

小山「私が二十代のころは少子高齢化が進み、人口は減少。『昔はにぎやかな商店街やったのに誰一人として歩いていない』。そんな寒々とした風景でした。このままではあかん。昭和町をなんとかしなければならない。最初にそう思ったのが25年くらい前。子どものころから通っていた散髪屋さんのおっちゃんが私に、『あんたら不動産屋ががんばらなんだら、街がようならへんやんか。人もお店も増えへんやないか』と言ったんです。それ以来、“不動産屋ができる、街をよくする方法”を考えるようになりました」

街の人が危機感を抱くほどさびれていた昭和町。それを解決する糸口の一つが、長屋だったのです。

「上質な下町」のシンボルとなった「桃ケ池長屋」

やってきた「桃ケ池長屋」。「昭和4年（1929）の資料が残っている」という、大正時代と昭和のはざまに誕生した4軒長屋と近隣の2軒の計6軒。「焼き菓子カフェ」「洋裁工房」「おばんざい（お惣菜）」など6つのお店が並んでいます。年に1、2回、不定期で長屋総出のイベントを行い、その日はたくさんのお客さんでにぎわいます。小山さんが目指す「上質な下町」と呼べる空間づくりに大いに貢献しています。

桃ケ池長屋（写真撮影／出合コウ介）

かつての桃ケ池長屋（2003年撮影）（写真提供／小山さん）

そのうちの一軒、平成23年（2011年）に入居した「カタルテ」は器と雑貨のお店。注目すべき作家の一点ものをはじめ、店主の宮倉さんが焼き物の産地である信楽や丹波立杭などに足を運んで選んだ逸品が並びます。

（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

実は「桃ケ池長屋」という名称は、「昔からあったものではない」のだとか。

宮倉「桃ケ池長屋という名前は長屋のみんなでつけました。勝手にね（笑）。『長屋でイベントをするときに呼び名をつけたいね』『じゃあ近くに桃ケ池公園があるし、桃ケ池長屋にしようか』って。そうして勝手に名前を呼んでいたら、だんだん定着してきたんです」

（写真撮影／出合コウ介）

店舗兼住居のこの「カタルテ」、梁など昭和の趣を残しながらも無理やりな懐古趣味はなく、見事に現代と調和しています。

（写真撮影／出合コウ介）

宮倉「アルミサッシなど、古い長屋と雰囲気が合わない建具は入れたくなかったので、大家さんによい方法はないかと相談しました。大家さんがとても理解がある方で、ご自身がお持ちの取り壊す古い建物から『要るものがあるなら持っていっていいよ』と言ってくださって。大工さんと一緒にメジャーを持って計りに行き、使えそうな建具を運んできました」

（写真撮影／出合コウ介）

「カタルテ」は、古い長屋に別の古い建具を継ぐという、ありそうで意外とない方法で新しいスペースをデザインしていたのです。

小山「この物件は家主さん、借主さん、大工さん、三者の美意識が合致した好例です。私が長屋に着手しはじめた当時はまだ大工さんは“きれいにするのが当たり前”でした。『あそこを残して。ここを残して』と言っても理解してもらえなかった。ひたすら、闘いでしたね」

「桃ケ池長屋」が好評を博した秘訣、それは小山さんのトータルプロデュース力にありました。

宮倉「小山さんが、世代が近い人を横並びでつないでくださったんです。世代が近いから相談できるし、『イベントを一緒にやろうよ』という動きになっていきました。長屋が一つのカラーをもっているおかげで続けられているのかな。小山さんのはからいがなかったら、何年かで店を辞めちゃっていたかもしれない」

小山「一軒一軒で考えるのではなく、世代をできるだけ合わせていく。いいプレイヤーを揃える。それが『長屋が街を変える』第一歩やと思うんです。ぜんぜん違うテイストのものを並べても、街としておもろくないですから。そやから僕はしっかりとお話をして人となりを見ます。『どんな人か』が大事やから」

（写真撮影／出合コウ介）

お話を聞くにつけ、いいこと尽くしのように感じる長屋のリノベーション。とはいえ、およそ100年も前の建物の再利用です。不便はないのでしょうか。

宮倉「気になる点は物音でしたね。壁が共有なので。お隣さんの会話の内容がわかっちゃうくらい筒抜け。『こちらが出した音も向こうに聞こえているんだろうな』と思って、電話する場合はわざわざお風呂場で話をしていました」

決して厚くない壁。しかも共有。長屋は言わば一つの大きな家。共同体だからこそ両隣との関係性が重要になってきます。

宮倉「お互いにお店をしていて、一緒にイベントをする仲間。人柄がわかっているから許容できました。『お互い様だよね』って。ときにはお隣の物音に安心感をおぼえる日もありました。まったく見知らぬ人だったら『うるさいよ』ってなっていたかもしれません」

一軒一軒ではなく、長屋全体をどうするかをトータルで考える。小山さんの発想と手腕はトラブル回避にも活かされていたのです。さらに、長屋での商いは物音などのリスクを超えた大きなメリットがあると宮倉さんは言います。

宮倉「広さに対する家賃の安さは魅力ですね。プラス、この雰囲気。ピカピカじゃなくって、歴史があるものにしか出せない温かな雰囲気が得られるのはとてもありがたいです」

タウン誌などにもたびたび採りあげられる桃ケ池長屋。「やりたいことは長屋の保存や再生ではなく“活用”」「長屋の活用によるエリアの価値向上」。小山さんの信条は、「桃ケ池長屋」というかたちではっきりと可視化されていたのです。

長屋の雰囲気になじんでいる看板猫のエモンちゃん（写真撮影／出合コウ介）

「長屋が文化財なら、昭和町はお宝だらけや」

そもそも、なぜ昭和町には昭和初期の長屋が多く残っているのでしょう。理由は大正時代にさかのぼります。

小山「大正時代から昭和のはじめにかけて大阪市は経済が大きく発展しました。“大大阪”“東洋のマンチェスター”と呼ばれるほどだったんです。そのため人口が急増した。かつての東京市（1943年／昭和18年に廃止）よりも多かった。結果、たちまち住宅難が起きました。各地から続々と転入してくるため、住む人を吸収できなくなってきたんです」

サラリーマン家庭の住居の用意に急を要した大阪市。そこで建てられたのが、長屋でした。大阪市は特有の土地区画整理計画「長屋建築規則」を制定。長屋という名のニュータウン開発事業に乗り出したのです。

小山「大正時代までこのあたりは畑やったんですけれども、区画整理をして、長屋の寸法に街割をしたんです。そやから当時は長屋がザーッと並んでいました。言わば元祖ベッドタウンです。区画整理がスタートしたのが昭和のあたま頃やったんで、“昭和町”という地名になったんです」

なんと、昭和町という地名自体が、長屋の開発が由来だったとは。そんな深い縁がある長屋に再びスポットが当たる出来事がありました。それが「寺西家阿倍野長屋の再評価」。

「寺西家阿倍野長屋」とは昭和7年（1932年）に建築された近代的な4軒長屋。戦前の庶民の都市住宅としての様式を今に残す貴重な建築であることが評価され、平成15年（2003年）、長屋としては全国初となる「登録有形文化財」に指定されたのです。

寺西家阿倍野長屋（写真提供／丸順不動産）

小山「登録文化財になったという新聞記事を見て、『そんな文化財になるような長屋なんかあったか？』と探しに行ったところ、そこにあったのはどこにでもある普通の長屋。『これが文化財になるんやったら町中が文化財だらけや。これを使わない手はないやろ』と思いました」

現場へ行って寺西家阿倍野長屋を見上げた小山さん。そのとき「散髪屋のおっちゃん」から言われた「あんたら不動産屋ががんばらへんかったら、街がようならへん」のひと言が蘇ってきたのだそう。

小山「昭和町の長屋は、確かに質が高い。『京都では町家のリノベーションを当たり前にやっている。だったら昭和町は、長屋でそれができるんやないか』。そうひらめいたんです。意識して素敵なテナントを誘致したり、古い建物のよさを残したりすれば、街が元気になるんじゃないかと。散髪屋のおっちゃんのあの一言と長屋が頭の中でピタッとくっついた瞬間でしたね」

日本建築の粋を集めた「お屋敷長屋」

このように長屋や既存の古い建物およそ30軒を蘇らせてきた小山さんに、もう一軒のケースを見せていただきました。「水回り以外は昭和初期の雰囲気のまま」という、5戸が連なる長屋です。

2019年より家族3人で居住している建築士、城田研吾さんはこう言います。

城田「物件を見る前は、『長屋をDIYしたい』と考えていました。部屋を自由に改造できる条件で物件を探していたんです。けれどもこの長屋を初めて内見したとき、『このまま住みたい』と思いました。手を入れる必要がない、理想の住まいだったんです」

（写真撮影／出合コウ介）

屋内は丸窓の「灯りとり」、欄間、土壁、漆喰など、惚れ惚れとするほど昭和の意匠が遺されています。特に立派な床の間が印象的。

玄関（写真撮影／出合コウ介）

キッチンとリビングをつないで広々とした空間をつくりだしている。段差を考慮したテーブルをオーダーメイドし、二間をまたぐように設置した（写真撮影／出合コウ介）

小山「フルサイズの床の間が、この長屋の特徴です。床の間は無駄と言えば無駄なんですけれども、当時は『床の間のない家なんて家やない』という文化があり、必須の設えだったんでしょう。ほかにも門があり、庭があり、燈籠が建てられている。大きなお屋敷の様式を全部きゅっと詰め込んである。だから“お屋敷長屋”と呼ばれる場合もあります。しっかりした邸宅で、落語に出てくる、八っつあん熊さんがいるような庶民の長屋とはずいぶん違いますね」

寝室（写真撮影／出合コウ介）

書斎（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

棚は城田さん自身が造作（写真撮影／出合コウ介）

取材時、中庭には赤い桃の花が咲いていました。城田さんはこの家を「もものきながや」と名づけ、風流な景色を楽しんでいます。いやあ、若くしてこの長屋を気に入るとは、シブいご趣味ですね。

（写真撮影／出合コウ介）

城田「僕らの世代は原体験がないぶん、逆に昔の趣が残っている家って好きなんじゃないですかね」

小山「新車に乗りたい人がいれば旧車に乗りたい人もいる。新しいジーンズが好きな人がいれば、リーバイスのヴィンテージを好む人もいる。それと同じとちゃいますか」

（写真撮影／出合コウ介）

長屋はジーンズに例えるならばヴィンテージ。長屋の魅力がさらに鮮明になってきました。

昭和町の住民と店とをつなぐ「バイローカル」活動

小山さんの取り組みで刮目（かつもく）すべきもう一つの軸、それが昭和町の住民と地元の商売人との縁をつなぐ「buy-local（バイローカル）」という活動。具体的には昭和町にある素敵な商店およそ80軒が掲載されたマップつきの小冊子を年に一回発行し、PRしてゆく行いです。小山さんは2013年4月から、街の有志とともにバイローカル活動をはじめました。

小山「バイローカルとは、そもそもはアメリカのコロラド州で生まれた『小さな商店の雇用を守ろう』という運動でした。コロラド州のバイローカルは大資本に立ち向かう抗議活動やけど、昭和町はそこまで好戦的やない。志だけを継いで、街の“よき商い”を昭和町に住む人にもっと知ってほしい、そんな気持ちでやっています。理想は“内発的発展”。地域の人たちが自分の街にある店を選択し、守り、昭和町の中で365日、経済が循環する環境を整えていきたいんです」

小冊子のほか、使いやすいMAPも配布している

マップを見ていると、新旧の魅力的な個人商店が満載。「少し歩くとこんなにたくさんのオリジナリティと出会えるのか。昭和町カルチャーすごい！」と驚かされます。

バイローカルマップを配布する大事なイベントが、長池公園にて開催される年に一度のマーケット。出店数は50店舗前後。あまりの人手に昨年は平日開催にせざるをえなかったというから、いかにバイローカルという理念が昭和町に根付いたかがうかがい知れます。

小山「人を寄せて儲けるのが目的ではない。マーケットを開くことで、地元の人とお店の人とでコミュニケーションをとってもらいたいんですよ。『あんたんとこのお店、どこやの？　今度遊びに行くわ』『あんたのお店、前から知ってたんやけど、どんなお兄ちゃんがやってるかわからへんかったから、行くん怖かってん。なんや～、あんたかいな～。ほんならこれから行くわ～』みたいな。バイローカルのマーケットを通じて知らないお店と出会ってほしいんです。ゆっくり話をしてほしいから、本音は、あんまりたくさんの人に来てほしくない（笑）」

2020年開催時の様子（写真提供／小山さん）

自分が住む街にどんなお店があるのか、意外と知らないものです。バイローカルは住民と店とのマッチングの機会をつくり、街がよい商いを支える地盤をつくりました。おかげで、こんな利点があったのだそうです。

小山「2020年の夏はコロナでしんどい時期でしたけれども、街の人がテイクアウトでお店を支えた。お店も必死やけど、街の人たちも必死でした。『この店がつぶれたら絶対に困る』ってね」

昭和町なら駅から離れていても商売が成立する。それが理想

「長屋なんて更地にしてアパートを建てましょう」「コインパーキングにしてしまいましょう」が当たり前ななか、あえて古い建物の活用で街を衰退から救った小山さん。今後の展望は。

小山「これまでの経験で得た知見を活かし、おもろいエリアをさらに広げていきたい。街のはずれにも素敵なお店があって、周遊しながら楽しめる。そういうふうにならんと街ってしまいに廃れると思うんですよ。駅前でないと商売が成り立たん、そんなんではあかん。『昭和町なら住宅地でも商売が成立するんですよ』と伝えていかなければ。駅前一極集中ではなく、歩いて行ける場所、あるいは自転車でまわれるエリアに、自分の暮らしを豊かにしてくれるお店がいくつも点在している。それが街の理想形かなって思うんです」

確かに、バイローカルのマップを見ていると、点々とあるすべてのお店をぐるりと回遊したくなります。そうしてきょろきょろしているうちに、きっとさらに街が好きになる。

バイローカル会議の様子（写真提供／小山さん）

小山「象徴的な出来事がありました。駅前のいい場所に店舗が空いたので、お客さんをご案内したんです。けれども、そのお客さんが言うには、『すっごいええ場所やねんけれども、ここだと家賃を払うために仕事をせなあかん。ちゃんとていねいに商いをしたいから、もっとさびしい場所でいいです』と。その感覚なんです、昭和町は」

昭和町を訪れないと出会えない素敵な個性がある。希少となった長屋も、現代でいえば個性的な存在です。小山さんは今日も電動アシスト自転車で街を駆け抜けながらええもんを見つけ、昭和町をさらに「おもろい街」にすべく奮闘しています。

「私はただの不動産屋さん。けれども、街のことを考える不動産屋さんです。そやから、なんでもします。街の不動産屋はなんでもやりますよ」

●取材協力
丸順不動産株式会社
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暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
丸順不動産の三代目は毎日なにをしてるんや？（公式ブログ）
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365日バイローカルライフ
昭和なまちのバイローカル
器と暮らしの雑貨 カタルテ
Mono architects モノ アーキテクツ（城田研吾さんの設計事務所）

「がもよん」の愛称で親しまれる大阪の下町が、2021年度グッドデザイン賞「グッドデザイン・ベスト100」に選出されました。昭和の風情が今なお息づく庶民的な街がいったいなぜ、ここにきて注目を集めているのでしょう。それはこの街が日本中の市区町村が頭を抱える「空き家問題」「古民家再生」に対し先鋭的な取り組みをしてきたからなのです。

「がもよんモデル」と呼ばれる、その方法とは？　実際に「がもよん」の街を歩き、キーパーソンをはじめ関わった人々にお話を伺いました。

街をむしばむ「空き家問題」に悩まされた「がもよん」

「がもよん」。まるでドジな怪獣のような愛らしい語感ですが、これは大阪府大阪市城東区の蒲生（がもう）四丁目ならびにその周辺の愛称。「がもう・よんちょうめ」略して「がもよん」なのです。

大阪城の北東に位置する「がもよん」には住宅がひしめいています。蒲生四丁目交差点を中心として半径2kmに広がるエリアに約7万もの人が暮らしているのです。かつては大坂冬の陣・夏の陣の激戦地。現在は大阪きっての住宅密集地となっています。

住宅が軒を連ねる蒲生四丁目。通称「がもよん」（写真撮影／吉村智樹）

大阪メトロ長堀鶴見緑地線と同・今里筋線が乗り入れる「がもよん」は、副都心「京橋」まで地下鉄でわずか3分で着く交通利便性が高い場所。それでいて昭和30年（1955年）ごろに発足した城東商店街や入りくんだ路地など、のんびりした下町の風情がいまなお薫るレトロタウンなのです。

味わい深い小路が縦横に延びる「がもよん」（写真撮影／吉村智樹）

そんな「がもよん」は下町ゆえの問題もはらんでいました。旧街道に沿う蒲生四丁目は第二次世界大戦の空襲を逃れたため戦前に建てられた木造の古民家や長屋、蔵が多く残っていたのです。住民の少子高齢化とともに築古の空き家が増加し、住む人がいない建物は日に日に朽ちてゆきます。街は次第に寂れたムードが漂い始めていました。

2000世帯以上の流入を成し遂げた「がもよんにぎわいプロジェクト」

そんな下町「がもよん」が2021年10月20日、グッドデザイン賞2021「グッドデザイン・ベスト100」に選出されました。

グッドデザイン賞2021「グッドデザイン・ベスト100」に選出された「がもよんにぎわいプロジェクト」（画像提供／がもよんにぎわいプロジェクト）

約5800件から選ばれたのは、一般社団法人「がもよんにぎわいプロジェクト」の事業。「がもよんにぎわいプロジェクト」とは閉業した昭和生まれの商店や老朽化した古民家などの空き家を事業用店舗に再生する取り組みのこと。これが「住民が地域活性化に参加できる“エリア全体のリノベーション”を実現した」と高く評価されたのです。

「“がもよんにぎわいプロジェクト”を始めて13年。今回の受賞が全国で増加する空き家問題を解決する一手となり、活動を支えてくれた地域の人が、街を誇りに感じてもらえたらうれしいですね」

そう語るのは「がもよんにぎわいプロジェクト」代表理事であり、建設・不動産業を営む会社R-Play（アールプレイ）の代表取締役、和田欣也さん（56）。

「がもよんにぎわいプロジェクト」代表理事、和田欣也さん（写真撮影／吉村智樹）

和田さんは無人物件の所有者と事業オーナーとのマッチングによって空き家問題を解決し、「貸す人も借りる人も地域も喜ぶ」三方よしの新たなビジネスモデルを打ち立てています。しかも公的な補助金はいっさい受け取らず、民間の力だけで。「経済自立したエリアマネジメント」を成立させたのです。

「この5年間で、がもよんは2030世帯も住民が増えたんです（令和2年 国勢調査）。『にぎわう』という当初の目標は達成できているんじゃないかな」

「がもよんにぎわいプロジェクト（ＧＡＭＯ４）」のラッピングバスが大阪市内を走る。知名度がアップし、さらににぎわいをもたらす（画像提供／がもよんにぎわいプロジェクト）

地道な「街歩き」で人々と接してきた効果は絶大

和田さんがこの10余年に「がもよん」内にて手掛けた空き家再生の物件は40軒以上。そのうち店舗は33軒。刮目すべきは、再生した物件のほぼすべてがしっかり収益を上げ、成功していること。家庭の事情で閉業した一例を除き、業績の不振によって撤退したケースはなんと「ゼロ」なのだそう。コロナ禍の渦中ですら一軒も潰れることなく営業していたのだから感心するばかり。

成功の秘訣は、自らの足で街を巡り、路地に立ち、街の空気を感じること。和田さんが「がもよん」を歩くと、皆が声をかけてくる。いわば「街の顔」なのです。

「僕の顔、み～んな知っています。街を歩けば、近所のおばちゃんから『あそこに新しい店ができたなー。こんど連れて行ってーや』と声をかけられる。サービス券を渡したら、『孫も連れて行くから、もう一枚ちょうだい』って」

和田さんは「がもよん」エリア内にある40軒以上の空き家を再生してきた（写真撮影／吉村智樹）

「ここは“がもよん”や。梅田とちゃうぞ」と敬遠された

そんな和田さんには他のまちおこしプランナーにはない大きな特徴があります。それは「耐震診断士の資格」を取得していること。過去に「あいち耐震設計コンペ最優秀賞」「兵庫県耐震設計コンペ兵庫県議長賞」を受賞している和田さん。実はこの耐震診断士資格こそが「がもよんにぎわいプロジェクト」の発端といえるのです。

「がもよんにぎわいプロジェクト」が誕生したきっかけは、2008年6月、築120年以上の米蔵をリノベーションしたイタリアンレストラン「リストランテ・ジャルディーノ蒲生」（現：リストランテ イル コンティヌオ）の開業でした。

再生物件の第一号。古い米蔵をイタリアンの店に蘇らせた「リストランテ イル コンティヌオ」（旧：リストランテ・ジャルディーノ蒲生）（画像提供／がもよんにぎわいプロジェクト）

老朽化したまま放置された米蔵の扱いに悩んでいた現スギタハウジング株式会社の代表取締役、杦田（すぎた）勘一郎さん。「古い米蔵が醸し出す温かな雰囲気を残したい」と、当初は「そば屋」をイメージしてテナントを募集しました。しかしながら、反応がありません。「先代から引き継いだ古い建物を守りつつ、次の世代へ良い形で残したい」と願うものの、和食という固定観念にとらわれていた様子。

そこで杦田さんは、耐震のエキスパートである和田さんに参加を呼びかけ、古民家再生プロジェクトがスタートしました。そして和田さんは「蔵だから和食、では当たり前すぎる」と、「柱や梁を残し、蔵の装いをそのまま活かしたイタリアンレストラン」への転用を提言したのです。

「フルコースでイタリアン。一番安いコースを3000円くらいで食べられる。そういうタイプの予約制の店は、がもよんにはなかった。ないからこそ、やりたかったんです」

しかし、蔵の所有者は「そんなワケのわからんものにするくらいなら更地にせえ」と猛反対。周囲からも「がもよんでイタリアンなんか流行るわけがない」と奇異な目で見られ、理解が得られませんでした。

「めちゃくちゃ敬遠されました。13年前はまだ外食の際に予約を取る習慣ががもよんにはなかったんです。ジャージにつっかけ履きのままで、ふらりとメシ屋の暖簾をくぐるのが当たり前やったから。『予約がないと入れない？　はぁ？　なにスカシとんねん。ここをどこやと思っとんのじゃ。がもよんやぞ。梅田ちゃうで』と、訪れた客から捨て台詞まで吐かれる。梅田に比べて破格に安い値段設定にしたのですが、それでも受け入れてもらえませんでした」

「高級レストランへの再生をなかなか理解してもらえず、ナンギした」と当時を振り返る和田さん（写真撮影／吉村智樹）

和田さんは「失敗したらギャラはいらん」と覚悟の姿勢を見せて所有者を説得。建築のみならず腕利きの料理人のスカウトまで担ったのです。

古い物件ゆえに耐震や断熱の工事に時間がかかります。蔵は天井が低く、地面を掘り下げる必要が生じるなど工事は困難を極めました。周囲は「失敗を確信していた」といいます。

ところが結果は……オープンと同時にテレビをはじめマスコミが「下町に不似合いなイタリアンの店が誕生」と報じ、噂を聞きつけて他都市からわざわざ訪れる客やカップル、家族連れなどで予約が取れぬほどの盛況に。街のランドマークとなり、がもよんの外食需要が掘り起こされたのでした。

このイタリアンの件を機にタッグを組んだ和田さんと杦田さん。杦田さんは「自分は空き家を数多く所持している。一軒の店の再生という“点”で終わらず、地域という“面”で活性化に取り組まないか」と提案し、これが「がもよんにぎわいプロジェクト」へと発展していったのです。

目の当たりにした阪神淡路大震災の悲劇

和田さんが古民家を再生するにあたり、もっとも重要視するのが「耐震」。

「耐震にはうるさいので、疎ましがられます。『和田さんはさー、耐震野郎なんだよ』とよくからかわれました。喜ばしいことですよ。それくらい耐震を考えて街づくりをしている人が少ないということです」

和田さんが耐震に重きを置く背景には1995年に発生した阪神・淡路大震災がありました。

「震災でお亡くなりになった約7000人のうち、圧死したのはおよそ3000人。多くの人が自分の家につぶされて亡くなっている。最も安心できるはずのわが家に殺されるって、なんて悲しいんだろうと」

和田さんは震災の後、ブルーシートや水を車に積んで被災地へボランティアへ出かけました。そこで見た光景は「忘れることができない」悲壮なものだったのです。

「雪がちらつく寒い夜、公園に被災した人が集まっている。けれども誰も眠っていないんです。『襲われるんじゃないか』と不安になって眠ることができない。みんな殺気立っていました」

生き残った人たちまで疑心暗鬼に駆られる悲劇を二度と繰り返したくない。そのため耐震の重要性を説くものの、当初はなかなか理解してもらえませんでした。

「古民家改修の耐震設計は一から行うより大変なんです。どうしてもお金と時間がかかる。そのわりに目に見えた効果がない。お店に入って『耐震がしっかりしているか』なんて、わからないじゃないですか。そもそも地震が来るかどうかすらわからない。耐震を軽んじれば時間も予算も削減できる。なので、所有者の説得には何度も心が折れそうになりましたよ」

阪神・淡路大震災の経験から、耐震工事の重要性を痛感した和田さん（写真撮影／吉村智樹）

「ちょっと背伸びして」味わえるフードタウンへ

イタリアンの店「ジャルディーノ蒲生」のヒットをきっかけに旗揚げされた「がもよんにぎわいプロジェクト」。このプロジェクトはいったい、なにをテーマとするのか。これが和田さんに課せられた最初の命題でした。

同じころ、大阪の各所では「古い街を活性化させようとする動き」が起こっていました。先駆事例を挙げるなら、北区の中崎町は「雑貨」、天王寺区の空堀（からほり）町は「アート」といったように。

そこで和田さんが選んだプロジェクトのテーマは「ごはん」。

「雑貨はお客さんが『店に入っても何も買わない』選択ができてしまう。アートは『自分には縁がない』と考える人がいる。けれども誰しも必ず食事はする。月に一度は外食をするでしょう。なので、人口密度が高くファミリーが多いがもよんを『フードタウンにしようやないか』と」

食べ物でのまちおこし。下町なら「B級グルメ」が定番。しかし和田さんは、あえてB級を選びませんでした。

「がもよんでB級グルメって、そのまんまでしょう。ギャップがない。目指したのは“地元の高級店”。お祝いごととか、正月に娘や息子が帰ってくるとか。そういうときに『ちょっと、ごはんを食べに行こうや』となりますよね。でもファミレスでは『ざんない』（しのびない）。とはいえオータニはさすがに高い。そのあいだくらいの、“ちょい背伸びする料金”でおいしいものが食べられる街にしましょうよ、と提案しました」

こうして古民家の趣を大切に残しつつ、一店舗一店舗オリジナリティに溢れる飲食店の誘致が始まったのです。

「古民家再生」の気概に触れ、腕のいい料理人が集結

「和田さんと杦田さんから、『がもよんには本格的な和食割烹がない。店をやっていただけませんか』とお誘いをいただいて」

そう語るのは、オープン5年目を迎えるカウンター割烹『かもん』店主、多羅尾光時さん。

カウンター割烹『かもん』店主、多羅尾光時さん（写真撮影／吉村智樹）

和田さんたちからの出店の依頼を引き受けた最も大きな理由は「古民家の再生プロジェクト」という点が琴線に触れたから、なのだそう。

「空き家って、どの街でも大きな問題になっているじゃないですか。私も微力ながら問題解消のために協力できるのでは、と思いまして」

紹介された空き家は「93年前までの資料しか残っていない」という、築100年越えの可能性がある四軒長屋の一棟。もともとは大きな邸宅で、一軒を四軒に分離させた異色の建築です。恐るべきことに、工事前はなんと「耐震措置ゼロ」というつくりでした。

もともとは築100年を超えるとみられる古民家だった（写真撮影／吉村智樹）

「和田さんにしっかり耐震工事をやっていただきました。それでいて、できるかぎり元の建物の情緒を残してもらって。なので、とても気に入っています。欄間は当時の家のまま。ガラスも今ではつくる職人さんがいない、割れたら終わりという貴重なものなんです」

風情ある欄間は当時の家のまま。カウンター中央にはしっかりとした太い柱が設えられ、耐震対策は万全（写真撮影／吉村智樹）

「割れると再現できない」という貴重なガラス戸（写真撮影／吉村智樹）

再生した古民家に「満足している」という多羅尾さん。さらに気に入ったのは「がもよんにぎわいプロジェクト」に加盟している店同士の「仲の良さ」でした。

「ミナミや北新地って各店がライバル関係なんです。けれども、がもよんは店舗さん同士の仲が良くて。一緒に飲みに行ったり、ご飯を食べに行ったり。皆さんで協力し合ってまちおこしをしている。『自分もその輪に入って力になれたら』という気持ちが湧いてきましたね」

古民家に惹かれUターンする人も

かつての「がもよん」の住人が、古民家再生の取り組みに惹かれ、再びこの街へ転入してきた例もあります。

そのうちの一軒が2021年6月にオープンしたイタリアンカフェ『amaretto（アマレット）』。エスプレッソのみならず抹茶やほうじ茶のティラミスなど絶品のイタリアンスイーツが楽しめるお店です。

ほろ苦い「ほうじ茶のティラミス」が人気（写真撮影／吉村智樹）

店主の脇裕一朗さんは他都市でさまざまな飲食関係の業務を経験したのち独立。故郷であるがもよんへ帰ってきました。そうして初めての個人店を開いたのです。

イタリアンカフェ「amaretto(アマレット)」のオーナーシェフ、脇裕一朗さん。古民家再生の取り組みに関心を寄せ、がもよんへUターンした（写真撮影／吉村智樹）

「イタリアの田舎町にある雰囲気の店にしたかったので、古民家を探していたんです。そんなときに以前に住んでいたがもよんが古民家再生でまちおこしをしていると知り、『それはちょうどいいな』と思って和田さんにお願いしました」

吹抜けに建て替えた古民家は、天井はそのまま。梁も玄関戸があった位置も往時の姿を今に残しています。

たっぷりとした広さがあるアプローチも古民家時代のまま。「このスペースが気に入ったんです」と脇さんは語る（写真撮影／吉村智樹）

さらに脇さんが気に入ったのは、街を包む活気でした。

「がもよんは、いい意味で雰囲気は昔っからの下町のまんま。けれども人口が増え、『新しいお店がいっぱいできているな』という印象です」

プロジェクトが生みだす店同士の連帯感

「がもよんにぎわいプロジェクト」は店舗物件の保守管理にとどまらず、マネジメントの一環として、店舗同士が集うコミュニティも運営しているのが特徴。割烹『かもん』の多羅尾さんがプロジェクトに関心を抱いたのも、この点にありました。

コミュニティの本拠地は元・空き家だったスペース「久楽庵（くらくあん）」。ここで毎週木曜日に店主ミーティングが開かれているのです。

元・空き家だったスペース「久楽庵（くらくあん）」。定期的に店主が集まりミーティングが開かれる（画像提供／がもよんにぎわいプロジェクト）

「がもよんにぎわいプロジェクトは加盟金などない非営利団体。鬼ごっこと同じです。『入りたい』と思ったら入っていい。『もういやや』って感じたら抜けていい。ミーティングも任意参加。そんな気楽な関係やけど、参加してくださる方はとても多いんですよ」（和田さん）

ミーティングではハード面での相談はもちろん、経営ノウハウの共有、情報交換や共同イベント企画など、店主さんたちが腹を割って話し合います。そうすることで店同士が経営動向を把握し、悩みを解消し合い、連帯感を生む。支え合い、ひいては、がもよん一帯の魅力を押し上げているのです。

「お店の周年記念には、花を贈り合う。そんな温かな習慣が生まれています。お店同士の仲がいいと、お客さんにもそれが伝わる。常連客が『あっちの店にも行ってみるわ』と他店へも顔を出すようになり、経済が回るんです」

店主同士、仲がいい。この良好な関係を築くため、和田さんには決めている原則があります。それは「同じ業態の店舗はエリア内で一つだけ」というルール。

「例えばラーメン屋さんやったら一軒だけ。同業者がお客さんを奪い合って共倒れになったらプロジェクトが持続できない。それに大家さんも、店子と店子がライバルになったら悲しいでしょう」

「競争ではなく共闘できる環境づくり」。それが和田さんのモットーなのです。

「空き家の活用は普通、物件の契約が済んだら関係は終わる。でも、がもよんにぎわいプロジェクトは“契約からがスタート”なんです。『がもよんに店を開いて良かった』と思ってほしいですから。そのために、やれるサポートはやっていくつもりです」

「まちおこしは“店同士の仲の良さ”が大事」と和田さんは語る（写真撮影／吉村智樹）

こうして和田さんたちの取り組みは「売り上げ」という目に見える形で効果を表し、いつしか「がもよんモデル」と呼ばれ、評価され始めました。

赤と黒が織りなす戦乱のゲストハウス

成功のノウハウを蓄積し、発起から10年を過ぎて地域密着型まちづくりモデルとして成熟してきた「がもよんにぎわいプロジェクト」。その手法は次第に飲食店というワクを超え、他分野へ応用されるようになってきました。

例えば2018年に「戦国の世」をイメージしてオープンしたゲストハウス「宿本陣 幸村／蒲生」。

がもよんが戦国武将「真田幸村」ゆかりの地であることから、幸村のイメージカラーである赤と黒を基調として内装。寝室には人気アニメ『ワンピース』とのコラボでも話題の墨絵師・御歌頭氏が描く大坂・冬の陣が壁全面に広がっており、大迫力。

ゲストハウス「宿本陣 幸村／蒲生」。かつて「大坂・冬・夏の陣」の合戦場だったがもよん。真田幸村の激闘を描いた真っ赤な寝室が話題に（写真撮影／吉村智樹）

「『民泊ブームの逆路線を行こう』。そんな発想から生まれた宿です」

そう語るのは、和田さんの右腕として働くアールプレイ株式会社の宅建士、田中創大（そうた）さん。

和田さんの右腕として働く宅建士、田中創大さん（写真撮影／吉村智樹）

確かに、野点を再現した居間、黒で囲まれた和の浴室など、民泊ではありえない非日常感があります。

「もともとは大きな住宅でした。『せっかく広々とした場所があるのだから、旧来のホテルや旅館とは違う、がもよんに来ないと体験できないエンタテインメントを感じてもらおう』。そのような気持ちから、見てのとおりの設えになりました」

ブッ飛んだ発想は海を越えて口コミで広がり、コロナ禍以前は英語圏や中華圏から宿泊予約が殺到したのだそう。

改修不能な空き家が「農園」に生まれ変わった

古民家の再生によりまちおこしを図る「がもよんにぎわいプロジェクト」。とはいえ古民家のなかには改修不能な状態に陥った物件もあります。そこで和田さんたちが始めたのが貸農園「がもよんファーム」。

住宅地に突如現れる貸農園「がもよんファーム」（写真撮影／吉村智樹）

2018年、平成最後の年に大阪に甚大な被害をもたらした「平成30年台風第21号」。風雨にさいなまれた空き家4棟は屋根瓦が崩れ落ちるなど倒壊の危険性をはらんでいました。

「がもよんファーム」は、そんな空き家が連なっていた住宅密集地にあります。「え！ ここに農園が？」と驚くこと必至な、意外な立地です。

案内してくれた田中さんは、こう言います。

「台風の被害に遭った空き家を修復しようにも、当時は大阪全体の業者さんが多忙で、工事のスケジュールが押さえられない状況でした。『このまま放置はできない』と、仕方なく解体し、更地にしたんです」

台風により大きな被害を受けた古民家の跡地に貸農園を開いた（画像提供／がもよんにぎわいプロジェクト）

台風の被害が大きかった建物を解体撤去して拓いた貸農園「がもよんファーム」。令和元年（2019）5月、新元号の発表とともに開園。全29区画。1区画が5平米（約2.5平方m）。1 区画／月に4000円という手ごろな賃料。

開園に先立ち、設置したのが農機具を預けられるロッカー。

「住宅街なので鍬（くわ）を持参するのはハードルが高い。『手ぶらで来られる農園』をアピールしました」

農器具を預けられるロッカー。手ぶらで往き来できる（写真撮影／吉村智樹）

それにしても、いったいなぜ「農園」だったのでしょう。

「街の空き地はコインパーキングにするのが一般的です。けれども、夜中にエンジンの音が聴こえたり、狭路なので事故につながったり。『駐車場では、近隣の人々に喜んでもらえないだろう』と。それで地域のかたが利用できる農園を開きました。これまで農園という発想がなかったです。なんせ畑がぜんぜんない地域だったので。初めての経験で、手探りでしたね」

反応が予想できず、恐る恐る始めた「がもよんファーム」。ところが開園後１カ月で全区画が埋まる人気に。しかも8割以上のユーザーが開園当時から現在まで利用を継続しているというから驚き。いかに貸農園のニーズが潜在していて「待望の空間」だったかがうかがい知れます。

前例がないため不安だった貸農園の開園。しかし、またたく間に予約で全区画が埋まった（写真撮影／吉村智樹）

さらに幸運だったのが、がもよん在住歴13年という元・農業高校の教師、加藤秀樹さんが退職直後に区画の借主になってくれたこと。加藤さんが他の利用者に栽培のアドバイスをするなどし、おかげで世代間交流が盛んに。農園から新たなコミュニティが生まれたのです。

「がもよんファーム」の救世主と呼んでも大げさではない元・農業高校の教師、加藤秀樹さん（写真撮影／吉村智樹）

「週に3回、夏は週に4回は『がもよんファーム』へ来ます。自宅から歩いて13～14分なので近いですし。『がもよんファーム』の存在はホームページで知りました。この辺で『がもよんバル』（※）というのをやっていて、『今年もあるのかな』と思ってホームページを見てみたら、たまたま農園が開かれるニュースを見つけたので」（加藤さん）

※がもよんバル……和田さんたちが開催する飲食イベント。店と地域の人をつなぐ取り組み

「加藤さんは一般の人ではわかりにくい病気を発見してくれて、『気をつけたほうがいいですよ』とアドバイスをしてくださるので助かります」（田中さん）

加藤さんの助言によりキュウリがたくさん実り「ご近所に配って喜ばれたのよ」とほほ笑むご婦人も。

さらに『がもよんファーム』は新たなニーズを開拓しました。

「趣味で園芸を楽しんでいる利用者だけではなく、アロマのお店がハーブを育てていたり、クラフトビールの工房がホップを育てていたりします」(田中さん)

ゆくゆくは、がもよん生まれの地ビールがこの街の名物になるかもしれません。住宅密集地に誕生した貸農園が商業利用の需要を発掘したのです。これもまた、街全体を活気づけるエリアリノベーションであり、「古民家再生」の姿といえるでしょう。

「がもよんモデル」を世界へ

こうして文字通り「にぎわい」を創出し、「グッドデザイン・ベスト100」に選出された「がもよん」。和田さんが考える今後は？

「喫茶店でお茶を飲んでいたらね、後ろの席で女性が『昔はな、がもよんに住んでるって言うのが恥ずかしかった。なので、京橋に住んでるねんって言ってた。でも今は『がもよんに住んでるって自慢してるねん』と話していたんです。思わず『よしっ！』って小さくガッツポーズしましたよ。自分が住む街を誇りに思えるって、素敵じゃないですか。こんな気持ちを日本中、世界中の人に感じてほしい。がもよんモデルには、それができる力があると思うんです。なので、ほかの街でも展開していきたいですね」

「がもよんモデルを全国、全世界へと広げてゆきたい」。和田さんの夢は大きい（写真撮影／吉村智樹）

空き家問題への対策から誕生した新たなビジネスモデル「がもよんモデル」。地域のお荷物だった空き家が収益を生み、「わが街の自慢」にイメージチェンジする。和田さんはその方法論を全国に広げたいと考えています。

これからますます深刻になってゆく空き家問題。しかしながら、空っぽだからこそ、新しい価値観を芽生えさせるチャンスでもある。がもよんが、それを教えてくれた気がします。

●取材協力
がもよんにぎわいプロジェクト

住まいがなく、仕事に困っている人が、住み込みのアルバイトとして空き家のリフォームに参加し、一時的に住居と収入を得ることで生活の立て直しを図ってもらうソーシャルビジネスが登場。“誰もが生きやすい社会”のために会社を立ち上げた「Renovate Japan(リノベートジャパン)」の甲斐隆之さんに起業のきっかけや現状のお話をインタビューするとともに実際に利用した方にも感想を伺いました。

住まいのない人と日本の空き家を結びつける新発想

（写真／PIXTA）

日本の相対的貧困率（その国の大多数の人々の文化・生活水準と比べて貧しい状態にある人の割合）は15.7％（2018年 厚生労働省 国民生活基礎調査の概況）と、国民の約6人に1人。先進国を中心に38カ国が加盟するOECD諸国の中でも高い数値になっています。ホームレス状態の人の数は、全国で3824人（2021年 厚生労働省 ホームレスの実態に関する全国調査結果）。ネットカフェなどで生活する住居喪失者は都内で推定約4000人（2018年 東京都 住居喪失不安定就労者等の実態に関する調査報告書）と推計され、住居と収入に困難を抱える方の問題とどう向き合っていくかは、日本の重要な課題と言えるでしょう。

東京都国分寺市を拠点にする「リノベートジャパン」は、総住宅数に占める割合が13.6％、全国に846万戸（2018年 総務省 住宅・土地統計調査）もある日本の空き家問題に着目し、“余っている住まいと、住まいのない人”を結びつけ、困難の解決を図る会社です。

その仕組みはこう。
同社が空き家のオーナーに物件を賃貸化してもらえるよう交渉。ライフラインの整備や基本的なリフォームを行った後、生活困窮者とされる方がアルバイトとして加わり、DIYで内装を整えます。作業中はその物件に住めるようにし、シェルターとしても機能します。スタッフが仕事に就くための話を聞いたり、セーフティネットを紹介したりして支援。一定期間、家と仕事が確保される状況をつくり、次のステップに進みやすくなるのです。さらに改修した物件は、主に外国人や性的少数者といったマイノリティの方を対象にしたシェアハウスとして運営することで、作業にかかった費用を回収します。

（資料提供／リノベートジャパン）

学生時代と前職での経験を糧に“生きやすい社会”に取り組む

起業したのは、まだ20代の甲斐隆之さん。
大学時代は海外インターンシップ事業や国際学生寮の学生団体で活動し、大学院では開発経済学を専攻。卒業後は日系大手のシンクタンクに就職し、インフラ政策をはじめとした公共コンサルタントに携わってきました。

左から3番目が代表の甲斐隆之さん（左から「リノベートジャパン」のメンバーの吉田佳織さん、池田大輝さん、甲斐さん、木村剛瑠さん、元メンバーの杉浦悠花さん）（写真提供／リノベートジャパン）

社会人になって約5年での挑戦は、これまでの経験が実を結んだからと言えますが、根底には甲斐さんならではの深い想いがあります。

小学生のころに父親を亡くし、母子家庭で育った甲斐さんは、遺族年金などの社会のセーフティネットに支えられてきました。一方で家庭の事情により中学1年生までの数年間をカナダで過ごした帰国子女。いわゆる“普通”のあり方とは違っていただけに、レッテルを貼られて偏見を感じたり、家庭を気づかって周囲と違う選択をしたりすることが少なくなく、アイデンティティの葛藤から自分は社会に馴染めないのではと思っていたそう。
そんななか、大学生のときにある気づきがあります。

「ある授業で貧困問題を学んだときのこと。機会に恵まれないために社会的な安定から外れてしまう人がいると知ったんです。自分はたまたまセーフティネットなどに救われましたが、ともすると同じだったかもしれません。
その人の望んでいることが、置かれている事情で左右されることがあってはいけない。道を狭められることのない“生きやすい社会”をつくりたいと強く思うようになりました」

大学3年生の時に、インド・ムンバイのNGOでインターンしていた時にスラム街を訪れた際の甲斐さん（2015年）（写真提供／甲斐さん）

（写真／PIXTA）

前職の経験から、「公的機関の役割は大きいが、限界がある。個々のニーズを満たす福祉を民間でつくっていけたら」と思うようになっていた甲斐さん。とくに住居も仕事も失っている人が一時的に利用する宿泊場所は、公的なものだと相部屋になったり規則が厳しかったりして、ストレスになりがちと聞いていました。1人ひとりが満足する空間を考えたとき、「空き家を宿泊場所にして、生活の立て直しを考えている人と結びつけられないか」と着想したそう。

甲斐さんのアイデアのポイントは、リフォームで付加価値をつけた物件をシェアハウスにし、資金回収ができるようにしたところ。助成金に頼り切らない、企業として自走できる体制だからこそ、自由な取り組みをしていけるのだと話します。

「幸い学生時代や前職で、ゼロからイチをつくるプロジェクトに関わってきたため、ビジネスをはじめるイメージはついていました。加えて事業内容は1軒1軒の空き家の改修というシンプルなもの。大がかりな構想や資金を立てなくてもスモールステップで進めてゆけて、負担が少ないことにも背中を押されました」

支援団体とも提携。包括的なサポート体制で入居者を迎える

仲間たちに声をかけ、2020年10月に事業をスタート。物件は自治体の「空き家バンク」を活用するほか、地元の不動産会社に相談したり、まちづくりの場で情報収集したりして選定しています。国分寺市・小平市の建物がまもなく完成予定で、現在は3件目となる東久留米市の物件を改修中です。

物件は住居と仕事に困った人の宿泊場所として需要が見込まれる都心に近いエリアが中心。一軒家のほかアパートも対象です（写真提供／リノベートジャパン）

「空き家のオーナーの理解を得るのが一番大変なところです。正直、生活を立て直そうとしている人が利用すると聞くと、どんな人か分からないことから不安に感じる人や、近隣へ特別な配慮が必要ではないかと懸念されることもあります。宿泊場所になるのは改修を終えるまでの期間であることや、その後の利用についてのプランを説明すると、なかには『社会貢献になる』と喜びを感じていただけることも。積極的なオーナーに出会えるとありがたいです」

会社のスタッフ以外に、住み込みでアルバイトをするメンバーは“リノベーター”と呼び、支援団体と連携して募るようにしています。物件の規模が小さいため、1軒で受け入れられるのは1～2名。さまざまなケースが想定されるため、対応に配慮の必要を感じたときはスタッフから心理士に相談したり、公的な窓口につないだり、包括的にサポートしています。

（資料提供／リノベートジャパン）

「ここが各種の相談窓口につながったり、アクセスしたりするときの拠点となり、ハブのような役割を果たせたらと思うんです。そうした場所に相談役がいたら安心だと思っていて、私たちはそれを目指しています」

空き家のDIYにはスタッフも参加。スタートから約1年で、これまで3名（9月27日現在）のリノベーターを迎えました。

「本人のやる気を促し、仲間として応援するスタンスでいます。ただ心理的な負担をかけないことも大事にしていて、時間のあるときに入れて気兼ねなく帰りもできる、出入り自由なアルバイトになるようにしています」

DIYを楽しみながら自然とスタッフと関り、前向きにステップ

今夏、リノベーターを経験したSさん（20代女性）にお話を伺いました。

家に居場所がない人たちの力になりたい、と10～20代の若者に向けた支援団体でボランティアをしていたSさんは、自身も家に居づらいと感じることがあり、一時期、ネットカフェなどを転々と生活していました。そんなときに支援団体を通して「リノベートジャパン」を知り、思い切って連絡。リノベーターをすることになります。

「参加したのは安心できる環境で生活を立て直したいのもありましたが、何かをイチからつくる過程が好きなのと、事業内容が新しくて興味が湧いたのが大きいです。
壁のペンキを塗ったり養生テープを貼ったりする作業に週2時間・2カ月間ほど参加。ものができあがっていく達成感を味わえましたし、作業している間に住む部屋としてもとても快適でした」

DIY中のスタッフとの関わりも、プラスになったと言います。

「私は気分に波があったり、不眠などに悩んだりしていたのですが、そういうことはもちろん、些細なことも気にかけていただき、定期的に相談に乗ってもらいました。
これまでは『自分なんかが助けを求めてはいけない』『もっと大変な人がいるのだから我慢をしなくては』と思いがちでした。でも、辛さは比べられるものではなく、辛いかどうかは自分が決めるものだと気づけたし、困っているときはまわりがどう思おうが関係なく、いろんなところを頼ろうと思えるようになりました。
スタッフにはいろいろな人がいますが、自分の話をちゃんと聞いて、サポートしていただける本当にいい方々です」

DIY中の様子。楽しく作業をすればスタッフとの垣根が低くなります（写真提供／リノベートジャパン）

リノベーターが入居する前に、スタッフらで宿泊場所にする部屋やベースの改修を行います（写真提供／リノベートジャパン）

左／改修前の1F和室　右／完成してきれいになった部屋（写真提供／リノベートジャパン）

DIYを終えてSさんは現在、以前からアルバイトをしているNPO法人で正社員になることを目標に働いているそう。今回の経験は、未来への想いを強くすることにつながっています。

「生きづらさを抱えている若者たちを、私がしてもらったように上手く巻き込んで居場所をつくっていきたいです。『1人で何とかしなきゃ』と思わず、困ったときは『こうした団体もあるよ』『見知らぬ人についていくならここにまず頼ってみよう！』と伝えていきたいです」

若者を支援する意欲を高まらせているSさん。その１つひとつの言葉に希望が感じられました。

この活動を社会に広めたい！ 1年で得たノウハウを公開予定

「1軒1軒、質を重視して手がけている分、リノベーターの方から『こういう場所があってよかった』と言ってもらえるとありがたいです。スタッフからは『社会問題を学びつつ、現場でDIYを楽しめるのがいい』と言ってもらえます」

週一回ほど定例のミーティングで状況を報告。今後どういうステップを踏むかなどを話し合います（写真提供／リノベートジャパン）

今後は、新規開拓をいったん休んで、これまで得てきたノウハウをマニュアル化し、外部に公開することを考えているそう。

「自分たちの実績を重ねるのも大事ですが、『同じことがしたい』という人が、すぐはじめられるようにしたいんです。課題解決のひとつの形として社会に浸透させていきたいと思っています」

この活動は誰かのためになるのはもちろん、自分のためになると語る甲斐さん。そのぶれない姿勢と仲間たちがある限り、着実に広がりを見せてゆくことでしょう。

●取材協力
リノベートジャパン
●厚生労働省
ホームレスの実態に関する全国調査（概数調査）結果について
●東京都
住居喪失不安定就労者等の実態に関する調査報告書（18ページ）
●総務省
平成30年　住宅・土地統計調査
住宅数概数集計
●国土交通省
平成30年住宅・土地統計調査の集計結果
（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要

戦時中、奇跡的に戦火を免れたことから長屋が多く残り、豊かな風景をつくっている東京都墨田区の京島。歴史ある建物と、下町のコミュニティに魅せられ、ここ10年ほどで定住するクリエイターが増えています。古い家屋を現代に生かし、2008年から人と人を結ぶ活動を続けてきたまちづくりの立役者と、このまちで活動する方々に話を伺いました。
築約100年の長屋と働く人たちに魅了され、地元に根差して奮闘

東武スカイツリーライン「曳舟駅」、京成電鉄「京成曳舟駅」の南東の50万平米に満たないエリアに、約6900の世帯が集まる東京都墨田区京島。もともと一帯は水田と養魚場でしたが、1923年の関東大震災を境に急速に宅地化。新潟からきた大工衆「越後三人男」が、家を失った人々に向けて長屋を建て、賃貸住宅にしていったのがその理由です。
戦時中は近隣の線路や川・道路が防火提の代わりになったのに加え、住人の懸命な消火活動もあって戦災を免れ、それらの家屋がそのまま残存。昔懐かしい風景を引き継いでいます。

至るところにある長屋はすべて関東大震災後に大工衆「越後三人男」が建てた築約100年のもの（写真撮影／内海明啓）

奥は千葉大学の学生らが手がけたシェアハウス「すみだアカデミックハウス」。収益性を見込みにくい長屋の課題を払拭した画期的なケース（写真撮影／内海明啓）

映画制作をしていた後藤大輝さんがはじめて京島の魅力に触れたのは、知人から聞いて訪れた2008年のこと。味わい深い家屋はさることながら、木工・樹脂・板金・切削・プレス加工などあらゆる町工場が存在。地元に根差し、支え合いながら働く人たちのあり方に“ものづくりのまち”としてのポテンシャルを感じ、「とことん引き込まれた」と言います。

京島のまちづくりの立役者である後藤大輝さん。職人が話す文化的な言葉と“土着”する姿に惹かれたそう（写真撮影／内海明啓）

築96年になる後藤さんの事務所。向かいの建具屋の方が植樹してくれた葡萄のツルが風情を加えています（写真撮影／内海明啓）

新しい住人と既存コミュニティがものづくりを通してつながる土壌

13年前から京島で暮らし、アートイベントの開催や空き家の発掘・再生・運営など、あらゆる京島のまちづくりに携わっている後藤さん。ものづくりをする人にとって、着想を得やすい環境や、近くに助け合える人がいることは何よりの財産。京島にそうした可能性を感じたクリエイターらが、徐々に集まるようになりました。古い家屋をDIYでアトリエにしたり、ギャラリー・ショップを開いたりと、動きが広がります。

軒先は格好の作業場であり作品の展示スペース。シェアアトリエ「京島共同木工所」の前で木材をカットする「すみだ向島EXPO」実行委員会の山越栞さん（写真撮影／内海明啓）

作品づくりのために問屋や職人が近くにいる京島にアトリエを構えた「totokoko（トゥートゥーコッコ）」デザイナーの工藤智未さん。「何かをするときに協力してくれる人がたくさんいるのがいいですね」（写真撮影／内海明啓）

地域に新しい人が来たとき、ともすると古くからいる人たちとの間で温度差ができそうですが、ここでは逆に職人たちが力を貸してくれるのだと言います。

「そのきっかけは、例えば展示会の準備でのこと。大抵のクリエイターは趣ある会場にしたいので、職人にそれを相談します。すると教えてもらいながら一緒につくることになるケースが少なくありません。自分たちの活動に関心を持ってもらえますし、コミュニケーションも取りやすい。完成した空間を喜んでもらえると、こちらもうれしさがこみ上げます」

午後の休憩中の建具職人の方々と後藤さんが談笑。「家屋は長く大事に使うもの」という共通の思いが、新旧の住人をつないでいます（写真撮影／内海明啓）

ものづくりのまちでは自分の表現したいものをさらけ出すことが自己紹介になる――。
後藤さん自身も京島にきた当初、子どもたちの施設で撮影をしたり、ワークショップの手伝いをしたりして地元の人と親睦を深めてきたからこそ、実感を込めて言います。

空き家を知ったら大家のもとへ。防災性も備えた長屋を住人につなぐ

地域に新しい人が定着するには、受け皿となる住居が欠かせません。大家と住人をつなぐことが後藤さんのライフワークになっています。

「歴史を重ねた家屋には、入居者が建物にどう関わってきたかが現れているもの。使い込まれた床や梁・柱などにあたたかみが宿り、アイデンティティを感じます。
空き家が出たとき、黙っていると駐車場やマンションになってしまいかねません。『価値ある物件がまちで生かされて欲しい』その一心で大家に交渉します」

1925年に建てられたかつてのブリキ職人の家屋の内部（現後藤さんの事務所）。屋根裏の目隠しの屏風がユニーク（写真撮影／内海明啓）

かつてのブリキ職人が洋風建築をモチーフに手がけた装飾的な雨どい（写真撮影／内海明啓）

大家へのアプローチは、はじめこそ上手くいかなかったものの、2010年に長屋を一軒、リノベーションしてシェアカフェにしたのを足がかりに「まちで活用されるのなら」と、受け入れてくれるように。
今では大家が親しくしている不動産会社とも関係が築かれ、率先して空き家の情報を教えてもらえるまでになったそう。

「後々トラブルにならないよう、『こんなふうにDIYしたい』『家賃はこのくらいがいい』といった入居者の要望と、大家の許容範囲をすり合わせ、不動産会社にしっかり契約書をつくってもらっています」

日替わりでカレーや洋食などの飲食店が入るシェアカフェ「爬虫類館分館」。京島の長屋に興味のある方は後藤さんに直接、連絡を入れれば紹介してもらえることも（連絡先は記事末の取材協力リストに）（写真撮影／内海明啓）

長屋は現代の建築基準法に合わせて建てられていないため、耐震性や耐火性にも注力。墨田区の「木造住宅耐震改修促進助成」を利用したり、現場の施工会社の判断を仰いだりしながら、改修のタイミングで筋交い・柱・耐力壁を入れるなどして耐震補強。
防火のために古い配線や、既存のブレーカー・照明を撤去。耐火性能の高い石膏ボードを入れるなどの試みをしています。

仲間を迎えて古い家屋を現代に蘇らせ、さらに表現を楽しめるまちへ

「京島の長屋を借りた場合の家賃は、近隣の賃貸アパートとほぼ一緒。むしろ築古だからこそ、大家も住人も育てる気持ちで労力をかけていかないと、維持できないと言えるでしょう。たとえ面倒に思えても、この歴史的な建物がベースにあるからこそ、自己表現の場としての懐の深さ・創作の伸びしろ・地域のつながりが生まれるのだと。このまちで得られる豊かさを、多くの人に体験してもらいたいです」

これまでも自身で長屋を借り、レンタルスペースやシェアハウスなどを企画・運営してきた後藤さん。今後は、滞在制作の後押しなど、まちと表現したい人をつなげる活動を、さらに推し進めたいと考えています。

約2年前から京島のプロジェクトに関わるようになったヒロセガイさんは、大阪で住宅をリノベーションしたり、全国の芸術祭で企画・制作したりして活躍してきたアーティスト＆ディレクター。

京島で建物の再生を手がけるヒロセガイさん。自身が芸術監督を務める街なか芸術祭「すみだ向島EXPO」がこの10月から開催（写真撮影／内海明啓）

「もともと東京には“最先端”のイメージがありましたが、約20年前、アートプロジェクトをきっかけに向島エリア（京島を含む墨田・東向島などの地区）でものづくりをする人たちと出会い、よい意味で遠慮がない『下町つき合い』に触れ、『本当の東京って、こういうことでは』と心を打たれたんです」

以来、現代美術の分野で向島エリアの仲間とつながってきたヒロセさん。約2年前、後藤さんから声をかけられたのを機に、古い家屋と人々が連帯する京島に身を置き、活動していくことにしました。

今、手がけているのは「京島駅」と名づけたまちの駅。京島に来たら訪れるべきところで、旅立つところです。
ここはかつて米屋でしたが約2年前に店主が他界。相続した親族は当初、駐車場にする予定でしたが、後藤さんが「賃貸にして欲しい」とかけ合い、ヒロセさんが企画・監督。コミュニティづくりに役立つ施設へと蘇らせました。

もとは「小倉屋」という米屋だった「京島駅」。1階の一角にはネパールレストラン「Art & Nepal」（「すみだ向島EXPO」に合わせて10月1日に オープン予定）があります（写真撮影／内海明啓）

一歩入ると懐かしい空気に包まれる「京島駅」ですが、それだけでなく、あちこちにアーティストの仕かけが隠されているのがポイント。1階は田舎に帰って家族とくつろぐ空間、2階は祭りを眺める客席をイメージし、レストランやイベントスペースを設けています。

「墨田の人たちには“江戸っ子”の気風があって、私からすると未だ江戸時代を生きているように見えるんです。この場所が、現代とは違う未来につながれば面白いなと思っています」

「京島駅」の壁をセメントモルタルで装飾するのは、左官アーティストの村尾かずこさん（写真撮影／内海明啓）

2階のイベントスペース。家屋に合わせて入れ替えた建具が雰囲気をアップ。天井にはタコとエビの絵を描いています（写真撮影／内海明啓）

家屋の構造上、水道の配管が露出されること、昔の銅管の質感のよさに着目し、配管で文字を描いたアート作品を制作。「配管工がさながら伝統工芸士になり、その場を感じてこうした作品をつくったらいいなと思い、手がけました。“配管グラフィティ”と名づけています」（写真撮影／内海明啓）

ヒロセさんにかかると廃材さえ場をつくるための材料。家屋のところどころで感じるエピソードに着想を得て、人々がワクワクとするものへと昇華させてゆきます。

「決して取り残されたものではなく、建物側から広がる風景を大事にしたいと思っています。お祭りのアイデアを浮かべるのも好きなので、商店街でも面白いことをしていきたいです」

京島を代表するスポット「キラキラ橘商店街」。コッペパン専門店「ハト屋パン店」をはじめ、趣あるお店が並びます（写真撮影／内海明啓）

下町文化の魅力は国籍を超えて。まだまだ進化する京島に期待

この5月には、京島にフランス出身のギヨームさんとクロエさんによるワインショップ「アペロ」がオープンしました。

ワインショップ「アペロ」は、京島の玄関ともいえる商店街入口にある長屋に（写真撮影／内海明啓）

東京都港区南青山で7年間、ワインバーを営んできた2人。以前から下町のコミュニティに親しみを感じていて、2号店の場所を京島に定めました。

「フランス人は、古いものやオールドスタイルだと感じられるものが大好き。旧来の価値観や伝統をどう“今”に生かすか、いつも考えているところがあって、その感覚とまちがリンクしたんです。いつかゆったりワインを楽しむ時間を、地域の人たちとつくっていけたらと思っています」

「アペロ」スタッフの猿田知子さん。ワインはビオがほとんど。フランスのあらゆる地域と種類をそろえます（写真撮影／内海明啓）

メキシコ出身の建築家、ラファエル・バルボアさんは約1年前からオフィス「STUDIO WASABI ARCHITECTURE」を構え、一角にフリースペース「UNTITLED SPACE」を設けています。

「ここでは誰もが住む人の顔を知っていて、そのことで面白さが生まれている。コミュニティのセンスがあるまちだと感じます。
私はパブリックとプライベートスペースの役割に興味があって、週末にギャラリーとして使ったり、卓球台を置いたりして、仕事場を開放しているんです。今後はさまざまなクリエイターとのコラボレーションにも挑戦してみたいですね」

「STUDIO WASABI ARCHITECTURE」を主宰する建築家のラファエル・バルボアさん。日本の建築に関心があったのが、来日のきっかけです（写真撮影／内海明啓）

フリースペース「untitled space」兼オフィス「STUDIO WASABI ARCHITECTURE」の入口。地元の人がくつろげるよう軒先にベンチを置き、週末は三角スペースまでをまちに開いています（写真撮影／内海明啓）

さまざまな動きのなかで、古さが今に生かされるまちへと進化していった京島。豊かさに触れるには、まず訪れてみるのが一番。それがこのまちとつながり、自分らしい表現をする一歩になるのかもしれません。

●取材協力
すみだ向島EXPO
キラキラ橘商店街
アペロワインショップ
STUDIO WASABI ARCHITECTURE

後藤大輝さん
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地方の集落や郊外住宅地、都市部など、あちらこちらで「空き家かな？」と思われる住まいが増えてきました。みなさんの中にも親や祖父母が暮らしていた住まいをどうしようか？と悩んでいる人は多いことでしょう。今回はそんな悩ましい実家問題を「地域に開く」という方法で解決し、建物にも地域にも、そして自身にもプラスになっている２事例をご紹介します。
親が死去して相続した思い出の古民家。取り壊すのはしのびない

あなたが生まれ育った家に、現在、住んでいる人はいるでしょうか。両親が元気に暮らしているという人もいれば、老親が1人で暮らしている、家族が他界、施設に入っているため空き家になっているという人も少なくないはず。本格的な人口減少社会を迎えた今、日本各地でじわりと「空き家」が増えつつあります。

東京都郊外、東村山市にあった日本家屋もそんな建物のひとつでした。1958（昭和33）年に建てられた古き良き日本の住まい、離れの2棟ありましたが、2014（平成26）年にこの建物で暮らしていた主が亡くなり、空き家となっていました。受け継いだのは、川島昭二さん。東村山駅から徒歩10分圏内、府中街道沿いということもあり、建て替えて、不動産投資にしないかという話も多く寄せられたといいます。

昔の離れの写真（写真提供／川島さん）

「私は今も近くに暮らしているので、月に数回、庭の草取りなどに通い、どうしようかと迷っていました。この家で生まれ育って、隣は天王森不動尊。懐かしく、思い出がつまった建物と風景を、壊してしまうのはどうにもさみしくて、決めかねていたんです」（川島さん）

そんな川島さんが相談を持ちかけたのが、地元の工務店・大黒屋の袖野伸宏さん。
「まずは築30数年の離れとなっていた建物をリノベーションして貸し出そうという計画になりました。ただ、築年数60年経過した母屋には風情もあって、取り壊すのはもったいない。川島さんご両親が残したモノもたくさんおいてある。どうしたものかと不動産や建築関連の友人・知人と相談していたんです」と話します。

とはいえ、築年数が経過し、敷地を囲むようにつくられていたブロック塀は地震で崩れてしまう恐れもあり、建物も放置するほどに傷んでいきます。どうしようか決めかねていた袖野さんは、思い切って川島さんにある提案をします。
「まだどうするか活用方法は何も見えないけれど、もし大黒屋で借りたいといったら、貸してくれますか？　と話したんです。弊社も事務所が手狭になってきたし、社員が使ってもいいなあくらいの考えでした。川島さんは、『いいよ』って気軽に言うんです（笑）」

思いがけない展開に、川島さんはどう思っていたのでしょうか。
「やっぱり地元の会社で長く続けている工務店なので、安心感や信頼感があり、建物を残してもらえればいいよとおまかせすることにしました」とにこやかに請け負ったといいます。

アトリエ、コーヒースタンド、シェアキッチンなどの複合施設に

その後、大黒屋の袖野さんが地域の人たちに「借りたい人はいない？」という声をかけていき、プロジェクトとして本格的にスタートします。和紙造形作家のにしむらあきこさんや編集やデザインをしているハチコク社さんたちと出会うことで、母屋は「OFF/DO BOOK LOUNGE」「アトリエ＆ギャラリー 紙と青」、それにハチコク社のオフィス、離れはシェアキッチンの「木づつみのえん」となることが徐々に決まっていきます。そして、2019年5月には複合施設「百才（ももとせ）」として、地域にひらかれた場所としてお目見えしました。

百才に携わるみなさん。左から木づつみのえんの松本千栄さん、大黒屋の袖野伸宏さん、建物の大家である川島昭二さん、ハチコク社の勝股芳樹さん（写真撮影／片山貴博）

築30年と築60年の建物をあわせて『百才』。母屋の縁側から庭を眺める。これぞ日本の風景。最高です！　（写真撮影／片山貴博）

建物はもとの建物の良さを活かしつつ、大幅リノベーション！　建具一つひとつに味わいがあります（写真撮影／片山貴博）

もとからあった井戸（奥）。染色と縁の深い「アトリエ＆ギャラリー 紙と青」に（写真撮影／片山貴博）

気楽に立ち寄れるコーヒースタンドOFF/DO COFFEE（写真撮影／片山貴博）

シェアオフィスとして入居する「ハチコク社」が編集する東村山の“わ”を伝える「むらのわ」と百才の歩みをまとめた冊子（写真撮影／片山貴博）

家を「地域に開く」というのは、まだまだ新しい考え方です。そのため、お二人とも「家を開く」という考え方はご存じなかったようですが、「建物を残したい」「どうやって建物を有効活用できるか」「モノをつくる人や地域の人が集まる場所にしたい」などと考え抜いた結果、今のかたちになりました。シェアキッチンなどの利用は予約が必要ですが、ふらりと寄れるおばあちゃんの家の庭のような「ゆるく開かれた場所」になっています。

近所の子どもたちはこの庭で、泥だらけになって遊んでいるといいます。
「あまりにも泥だらけになるので、手洗いだけでなくて、足洗い場をつくったんですよ。子どもは木の葉一枚で楽しい。遊びの天才です」と袖野さん。

百才のお庭は、「おばあちゃんの家のお庭以上、公園未満」という地域に開かれた使われ方をしています（写真撮影／片山貴博）

「建物が完成して、周囲にお披露目会をして驚いたのが、地域の関心の高さです。ご近所に住む人から市長まで、どんな場所になるのか楽しみにされていて、期待を寄せていただいているのが分かりました。プロジェクトを動かすなかで、東村山に眠っていた価値に改めて驚かされましたし、建物や不動産の持つ可能性、工務店ができることを再発見できました」と袖野さん。

「今も散歩がてら庭の手入れに来ていますが、子どもたちが遊ぶ姿は、かつての自分たち家族の風景を見るようです。建物を残すことで、ふるさとへの愛着や思い出を残していけたら、こんなに幸せなことはないですよね」と川島さん。

府中街道沿いにある離れ。リノベーションをして、現在はシェアキッチンとして活用している（写真撮影／片山貴博）

今はコロナ禍で、多くの人が集まることはできませんが、時期を見計らって庭や母屋を使って、「流しそうめん」「すいか割り」「わらべうた」「餅つき」「コマ遊び」など、日本の暮らしや遊びを伝えていけたらとスタッフのみなさんは考えているそう。現代の子どもたちがこうした建物と遊びふれることで、「日本にかつてあった暮らし」の思い出をつくっていけるのは、本当に幸せなことですよね。自宅を地域に開くことで、自分も周囲も豊かになる、そんなすてきなケースといえるでしょう。

鎌倉にある自宅をコワーキングスペースに。人とつながるうれしい“想定外”も

自身と家族が住んでいた家を手入れして、そのまま地域に開いた人もいます。コワーキングスペース、イベントスペース、シェアキッチンとして使われている「ハルバル材木座」です。

鎌倉市材木座の住宅街にできた「ハルバル材木座」（写真撮影／桑田瑞穂）

1階のコワーキングスペース。この絶妙なオシャレと落ち着いた風情がたまりません（写真撮影／桑田瑞穂）

シェアキッチンの「ハルバルキッチン」。料理イベントでも使われている（写真撮影／桑田瑞穂）

2021年3月、会社を早期退職した伊藤賢一さんが立ち上げた場所で、現在、コロナ禍でもありますが、「イチゴについて雑談する会」「さくら貝をつかったスマホケース製作」「お茶会」などさまざまなワークショップが開催されています。内容を聞くだけでも、おもしろそうですよね。

ワークショップやイベントの告知。タイトルだけでもおもしろそうな内容です（写真撮影／桑田瑞穂）

イベントの様子。コロナ対策をしつつ、盛り上がっているのが分かります（写真撮影／桑田瑞穂）

「単なるイベントスペースは味気ないことが多いですが、この場所は住まいだったこともあって、ぬくもりがあり、そうした点を気に入ってくれる人が多いようです。昨今、コワーキングスペースは増えていますが、多くは企業が運営していて、仕事をする場所。会話や雑談がしにくいところが多いですよね。でも、ここは、利用者の方が許せば『私が少しばかりお節介を焼いてお手伝い』することにしています。雑談するなかで、人と人を引き合わせることができたり、新しい発見があったり。コロナ禍だからこそ、人と話すことの価値が見直されている気がするんです」と話します。

伊藤賢一さん（写真撮影／桑田瑞穂）

伊藤さんは、もともと「退職後にやってみたいこと」として、地域で人と人の繋がりを創り出す仕組みづくりを考えていたそう。
「今回、『家を開く』にあたって、ご近所にあいさつに伺いましたが、前向きな言葉をいただくことが多かったですね。人が地域に集まることにおおらかというか、鎌倉や材木座という地域に愛着がある人が多いように思います」と話します。伊藤さんの語り口調は本当に穏やかで、紳士。仕事というよりも、伊藤さんと話したくなる気持ちになります。利用者の女性に話を伺いました。

他愛ないおしゃべりから人との繋がりがうまれ、それが地域との繋がりになっていく。気負いなく話せる時間と場所って貴重です（写真撮影／桑田瑞穂）

「住まいと勤務先は東京ですが、鎌倉のヨガスタジオに通っていて、どこかひと息つける場所をということで、この場所を見つけました。伊藤さんとのお話も楽しいし、鎌倉という街が好きで、鎌倉に自分の居場所を見つけられたように思っています。東京も楽しいし、鎌倉にも拠点がほしい、私にはぴったりの場所でした」といいます。

オープンして半年も経過していませんが、こうした声は少なくないようで、鎌倉との接点を探していた人や、人や人との出会い、新しい発見につながっているよう。

「長野県茅野市にある両親が住んでいた家が空き家になっていました。実はこの『ハルバル材木座』での出会いがきっかけで、『ハルバル茅野』という形で活用してもらえる人が見つかったんです。この場所が海の家なら、茅野は山の家。どちらも所有したかったし、理想の形で活用できています」と話します。

「ハルバル材木座」はこの春、はじまったばかり。コロナ禍もあり、「順調に見えるけれど、これからどうなるか分からない（笑）」と笑う伊藤さんですが、先が見通せない時代だからこそ、新しいチャレンジを楽しんでいるようです。

川島さんと伊藤さん、お二人ともに寛容で、「所有」と「利用」を分けて考える、柔軟な考え方をなさっています。そして、縁の下の力持ちというか、若い人や地域のために何かをしたいと考えていたすえに、「家を開く」という結果になっていました。
ただ、家を地域に開くことが、結果としてご自身の人生を豊かにしているというのが不思議です。今まで「住まい」だった場所が、人を呼び、縁を紡ぎ、にぎわいをつくっていく。「家を開く」という選択は、人口が減る時代にかなった有意義な活用法なのかもしれません。

●取材協力
百才
大黒屋
ハチコク社
ハルバル材木座

空き家の借り手・買い手が見つからず、増え続ける一方……。そんな問題が深刻化するなか、物件を世に出してアピールするのではなく、まず借り手の「やりたい想い」を聞き、そこに共鳴して物件を貸してくれる大家を探すという逆転の発想で解決しようという、ユニークなサービスが誕生した。従来のやり方を“さかさま“に進める「さかさま不動産」の取り組みについて取材した。
“借り手の想い”から空き家をマッチング

「自分のお店を持ちたい」という場合、物件はどうやって探すだろうか。まず、不動産仲介業者を介して物件の情報を得て、内見などをしてから契約し、そうしてやりたいことをスタートさせる。これが一般的な流れだ。

ただ、これは空き家自体の情報が不動産仲介業者に開示されていなければ、選択肢から抜け落ちる。

そんな従来のやり方を「さかさま」にし、借り手の需要に合った空き家を探してマッチングさせるサービスが「さかさま不動産」だ。運営するのは、東海エリアを中心に空間プロデュースなどを行う株式会社On-Co（三重県桑名市）で、メンバーは代表取締役水谷岳史さんと共同代表の藤田恭平さん、執行役員で広報を担当する福田ミキさんの3名だ。

地域の未解決問題を今までにない手法で解決することを目指した企画やディレクションも行うOn-Coのメンバー（写真提供／さかさま不動産）

「まずはじめに、やりたいことがあるプレイヤーの想いを聞き出し、それをオープンにすることで、『この人に貸したい、この人を応援したい』と共鳴したオーナーさんが物件を貸してくれる、というやり方です。僕たちがそのマッチングのお手伝いをしています」と水谷さん。

広報の福田さんは、「やりたいことや出会いがベースなので、空き家のあるエリアを特定せず、物件の場所は全国どこでもいいというフットワークの軽いプレイヤーが多いですね」と、借り手の傾向を話す。

シニア世代の大家側にも分かりやすいシンプルな仕組み

前提にはまず、増加する空き家問題がある。総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、日本の住宅のうち空き家の割合は13.6%を占め、846万戸と過去最高に (2018年10月)。さらに、この空き家率が2040年には43%に達すると見られている（2003年のペースで新築約120万戸を造り続けた場合、野村総合研究所）。

背景には、高齢化が進み住む人がいなくなってしまうということと、所有者自身が空き家の管理や活用方法をうまく見出せていないということがある。

「『空き家バンク』などの空き家情報のポータルサイトは以前からありますが、それらは総じて築年数や間取り、広さなどの情報が羅列されただけのもの。そういった情報は若い借り手の心には響きにくいと感じています。また、多くの大家はシニア世代で、彼らにとって、インターネットサイトに掲載すること自体がハードルなんです。『Webに掲載すると（個人情報をさらすようで）不用心だ』と考える人や、『（所有物件を空き家にしてしまうなんて）あの人は身内との意思疎通ができてないと思われる』と親戚やご近所の目を気にする人もいます」と水谷さん。

「一方で、大家が借り手を選ぶこの方法であれば、所有物件のことはインターネットに情報を掲載しなくてすみますし、あらかじめ借り手の顔や考え方を知ることができることで、親戚、ご近所に対しても説得・説明したりすることもできます。実際、相手が安心できる相手だと事前に分かることで貸したくなる、というデータも出ていて、物件の流通を促進する効果もあります」

さかさま不動産のホームページには、物件を探すさまざまな人の「やりたい想い」が並ぶ（写真提供／さかさま不動産）

熱意や人柄など、やりたい人の情報をインタビューしてWeb上で可視化できるように

「さかさま不動産」の立ち上げは、水谷さんたち自身の体験がもとになっている。
「2011年、僕らは名古屋駅から半径1km以内の場所で空き物件を探し、大家さんに交渉して借り、自分たちで改装してシェアハウスを運営していました。なぜ半径１km以内かというと、地道に交渉するのにほどよい距離だったからです。借りた後も、台風が来たら借りた建物を自分たちで補修したり、時には大家さんにお土産を渡したりして、いい関係が続きました。

そんな物件の一つで飲食店を経営した時に、若い人から『自分もこんなことをやってみたい。どうやって物件を探したの？』といった質問を受けることがありました。何かをやりたい人って、想いはあるけれど、人に伝える場がなかなかないんですよね。こういった子たちの面白い物語をなんとか大家さんに伝えたいと思い、彼らの情報を発信しようと考えました」

On-Coが空き家を活用した飲食店（写真提供／さかさま不動産）

具体的には、さかさま不動産のメンバーが、「やりたい想い」を持つ借り手にインタビュー。想いや理由を可視化して記事にしたものをさかさま不動産のWebサイトなどに掲載したり、記事をSNS等でシェアしたりすることで、周囲が応援したくなるような仕組みをつくった。

それを見た物件所有者が、さかさま不動産側に問い合わせる。借り手は、物件所有者と直接会って、改めて想いを伝えることができるのもメリットだ。

さらには、物件を所有していない人が、自分が住む地域で条件に合う空き家を見つけて、その大家さんへ情報を伝えるというケースにも期待している。

「例えば近所の喫茶店のオーナーが高齢で店を閉めざるを得ないというようなケースでは、近所の人が『さかさま不動産に、このエリアでカフェをやりたい若者が掲載されていたよ』と情報を持ってくる……ということも考えられます」

借り手と貸し手だけでなく、その人たちを応援したい人、地域を盛り上げたい人など、関わる誰もが地域を良くするために考え、参加することができる。物件の所有者以外もマッチングに参加できる仕組みだ。

空き家に人の想いと地域性をプラスして、新たなコミュニティが生まれる

「さかさま不動産」の正式なサービス開始は2020年6月で、2021年6月現在までに愛知県名古屋市の本屋「TOUTEN BOOKSTORE」など、登録された「借りたい側」累計66件中6件がマッチング。現在もホームページを見ると、個性豊かな「借りたい人」の情報や想いが綴られている。

コンセプトデザイナー、知覚材料研究者、調香師の浅井睦さんは、自身の研究ラボ兼、誰でも出入りできる公民館のような場所をつくる「ニューコウミンカン構想」を実現するため、奈良県吉野市の空き家とマッチング。浅井さんは大阪府出身だが、知人がいて、バイクで出かけたこともある吉野エリアに親しみを感じていたことから、活動の拠点を吉野にしたいという想いがかなった。

奈良県吉野市の空き家。コンセプトデザイナーの浅井睦さんが、現在東屋のような施設に改装中（写真提供／浅井さん）

コンセプトデザイナーとして、フリーランスで研究や制作を続けている浅井睦さん（写真提供／浅井さん）

「鍵は開けっ放しで、使いたい人がいつでも使える東屋のような秘密基地をつくりたかったんです。空き家を安く借りられないかと考えて、当初は知り合いのつてで遠方の物件をあたっていましたが、なかなか進まず断念しました。2020年11月にさかさま不動産の藤田さんと出会い、この面白いマッチングサービスのことを知りました。12月に掲載してもらいましたが、エリアを吉野に限定していたので、そううまくはいかないだろうなと思っていました」

ところが間もなく、吉野市に古民家を所有する人からメッセージが届いた。

物件のオーナーは、建築・改装業と不動産業を営む大阪府堺市の岡所さんだった。岡所さんは、
「もともと空き家の活用法について考えていて、これまでは古民家を購入して自分で改修し、レンタルスペースなどにしていましたが、別の方法で地域を活性化できないかと考えていたところでした。吉野の古民家を借りたい人なんているのかな？と思いながら、さかさま不動産のサイトをのぞいたら、偶然、浅井さんを見つけました」と振り返る。

岡所さんが「とりあえず物件を見てみて」と提案し、ふたりは一緒に改修前の物件を見学し、そのまま契約に至った。「もともと自分もものづくりをしているので、クリエイティブな人を応援したいという気持ちと、古い物件を守りたいという想いが重なり、浅井さんに貸したいと思いました」と岡所さん。

浅井さんは家の構造を知りたいという思いもあり、自分で改修を行うことにしたので、家賃も月2万円ほどに抑えられた。

他府県から駆けつけてくれた友人も改修を手伝ってくれ、開業前から仲間が集まるように（写真提供／浅井さん）

現在も改修中で、「ニューコウミンカン」のオープンは2021年10月ごろ、改修完了は年内を想定している。

「岡所さんもたびたび見にきて改修のアドバイスをしてくれたり、端材を持ってきてくれたりするので助かっています」と浅井さん。岡所さんは「完成したら、自分もこのエリアに立ち寄るスペースができるから楽しみです」と話す。

浅井さんは、地域の人からの期待や応援も感じているという。「地元の工務店さんがいい材木屋さんを紹介してくれ、その人のつてで、廃棄される予定だった軽トラックを10万円で譲ってもらいました。改修には吉野の材木を使うようにしています。また、通りすがりのご近所さんから話しかけられることも多く、『30年来の空き家に、あなたのような人が入ってくれてうれしい』と言われたこともあります」

作業する中で、浅井さんは歴史や自然に恵まれた吉野エリアの良さを再認識したという。「空き家だったところに自分がやりたいことの想いを乗せて、さらにその地域ならではの要素が加わって、人が集まり、でき上がることは何か。僕自身がそれを見届けたいと思います」

今後、「ニューコウミンカン」が各地から新たな人を誘引すれば、エリアの活性化にもつながるだろう。

「壁や床の裏側がどうなっているかなどを知ることができるいい機会」と、自ら空き家改修を進めている（写真提供／浅井さん）

借り手と大家、地域が良好な関係を築けるシステムへ

さかさま不動産のメンバー藤田さんは、愛知県瀬戸市「ライダーズカフェ瀬戸店」の物件所有者でもあり、シャッター化が進んでいた商店街にプレイヤーを誘引した実績がある。
「物件の大家として当たり前の感情ですが、関係性を構築できる人が借主になってくれたらうれしいし、お店が今後どうなっていくか自分自身が楽しみでもあります。借り手のことは、コミュニティを共有しているパートナーだと思っています」と藤田さん。

せと銀座通り商店街に位置する「ライダーズカフェ瀬戸店」。名古屋・大須に1号店を構えていた借り手を、藤田さんが瀬戸市へ誘引した（写真提供／ライダーズカフェ瀬戸店）

水谷さんも「やりたいことベースだと、契約までの話が早く、その後もいい関係が続きやすいんです。貸し手と借り手の関係性ができているし、お互いに顔を出したりしてコミュニケーションが取れているので、契約後も『自分の家にこんなリフォームはしてほしくなかった』などの齟齬が生まれません」と話す。

最近では若い人が副業で不動産のオーナーをしているケースも多いといい、「先に借りたい人を決めて、その人のやりたいことに合わせて改装した方がいい」と考える場合も。そんな時も「さかさま不動産」が活用されているという。

実はこの「さかさま不動産」のサービスに関して、これまでOn-Coでは仲介手数料などを一切もらっていない。

「今後の課題は、借りたい人にこのサービスをもっと知ってもらうことと、マッチングの質を大切にしていくことです。これからは『このエリアでこんな人を求めています』という具体像を出していきたい。また、シニアなどWebを見ない層である物件オーナーへの直接的なアプローチも課題です。その地域でやりたいことがある人の情報を貼り紙で掲載することや、紙媒体をカフェや銀行の支店に置いてもらう方法、協力者が直接物件所有者の家を回ることなども考えています。

まずは情報を集め、プレイヤーの想いを聞き出すインタビュアーを各地域に増やそうと思います。地域に新しく仲間入りして活躍するかもしれない人のニーズを聞き出すことは、そのエリアにとっても大切なことです。そして、もともと地域に根付いた活動をしている人にもメリットが生まれるといいなと考えています。今後は誰もが利用しやすいようにシステムを広げていきたいと思います」

「さかさま不動産」の運営メンバーは20代から30代で、登録者も20代、30代が多いという。若い人たちが新しい取り組みをしているようにも見えるが、実は仲介者と地域住民、登録者による世代を超えた対人コミュニケーションがサービスの核であり、温もりを感じる。

海洋プラスチックゴミ問題解決を目指して製作活動をしている元航海士のアーティストは、マッチングした三重県鳥羽市内の空き倉庫で地域の海洋プラスチックを使ったアート活動を本格始動（写真提供／さかさま不動産）

福田さんは「空き家を、街の“余白”であり“関わりしろ”だという目線で前向きに見ているのが、このサービスのいいところです」と話してくれた。

柔軟な頭で、くるりと反対側から物事を考えたら、深刻な空き家問題の解決策が浮かぶのかもしれない。

●取材協力
・さかさま不動産

兵庫県神戸市の海辺に美しい姿を見せる古い洋館。その裏の長屋で共同生活を送る若者たちの日常を描いた映画『旧グッゲンハイム邸裏長屋』が神戸市内の映画館で公開され、話題を呼んでいる。主要な登場人物は当時の住人。たわいない会話のやりとりと古びた長屋、海と山が間近にせまる小さな街・塩屋の風景。いま、コンセプチュアルでおしゃれなシェアハウスが人気を呼ぶなか、このノスタルジックな共同生活に多くの人が心惹かれるのは何故なのか。リアルな姿を知りたいと、長屋を訪ねてみた。
共同リビングルームで何気ない会話を日々つむぐ

神戸の中心地、JR三ノ宮駅から普通電車で約20分。穏やかな瀬戸内海が車窓から見えてきたら塩屋駅に到着する。小さな改札口を抜け、細い路地を通り、踏切を越えて石段を上がると白壁の洋館「旧グッゲンハイム邸」が現れる。

線路のすぐそばまで山が迫る塩屋。明治の名建築・旧グッゲンハイム邸はこの街のランドマークだ（写真撮影／水野浩志）

明治41年に建てられたとされる「旧グッゲンハイム邸」は現在、イベントスペースとして使われており、黒沢清監督の映画『スパイの妻』のロケ地にもなったところ。そんな瀟洒（しょうしゃ）な洋館と対比するような質素な外観で裏庭に建っているのが、今回訪ねる長屋だ。

住人が集うリビングにはソファやテーブル、冷蔵庫、本、楽器などが所狭しと置かれる。映画の中で、日々の生活を記録するのが日課の“せぞちゃん”、裏山に登ることが好きな“としちゃん”、料理上手な“あきちゃん”、仕事に恋に忙しい“づっきー”たちが、食卓を囲み、時には恋愛のことや将来の悩みを打ち明け、セッションを楽しんだ場所だ。
「旧グッゲンハイム邸」の管理人、森本アリさんと、住人で映画の主人公の清造理英子（せぞちゃん）さん（※清は旧字体）、元住人で森本さんと共に塩屋の魅力を発信する「シオヤプロジェクト」を手掛ける小山直基さんの３人に、リビングでお話をうかがった。

取材は映画に登場する長屋のリビング、通称“グビング”で（写真撮影／水野浩志）

ヨーロッパで見た「空き家リノベ×共同生活」スタイルを神戸に実現

そもそも森本さんが旧グッゲンハイム邸の管理人になったのは2007年のこと。老朽化し、解体の危機に立たされていた旧グッゲンハイム邸をなんとか存続させようと、森本さんの両親が同館を購入したことがきっかけだ。

旧グッゲンハイム邸の管理人、森本アリさん（写真撮影／水野浩志）

洋館の裏に立つ長屋は、もとの所有者が寮として使っていた場所。洋館を多目的スペースとして使用することになり、裏の長屋を共同生活の場とした。
「僕が留学していたベルギーをはじめヨーロッパでは空き家を再利用して友だちと一緒に住むのはよくあること。共同で住むスタイルに違和感はありませんでした。ヨーロッパで見てきたことを、日本でも実現できないかと思ったんです。本音を言えば、『イベントスペース+長屋』として運営しながら、僕の音楽仲間が集まって活動ができる場にしたかった。自分自身が楽しみたかったんですね」

白壁に緑色のアクセントが美しい旧グッゲンハイム邸。その左奥に見える建物が、映画が撮影された長屋だ（写真撮影／水野浩志）

現在は同館の運営に携わっている小山さんは、2007年に長屋が始まった時から８年間住んでいた。まだシェアハウスという言葉もあまり浸透していなかったころだ。
「たまり場が欲しかったんです。高校時代から友だちの家に集まっては夜中までゲームしたり、音楽を聞いたり。ただただ仲間と同じ空間にいて時間を浪費しているだけ(笑)。でも私にとっては居心地がよかった。大人になっても、そんな場所が欲しかったし、自分でつくりたかった。でも、当時はワンルームのマンションやアパートが主流で、不動産屋を回っても全く分かってもらえなかったんです」

シオヤプロジェクトのメンバーで元住人の小山直基さん（写真撮影／水野浩志）

そんなときに塩屋が地元の高校時代の友人からこの長屋を紹介された。「たまり場にできる十分なスペースがあって、大音量で音楽を聞いても怒られない(大家のアリさんが一番音量を上げる)し、DIYもOK！　僕の希望を全部叶えてくれる場所でした」
入居後、小山さんはグビングに毎夜のように住人や友人を誘って一緒に食事をし、映画鑑賞会を開いたり、管理人の森本さんらと楽器演奏をして盛り上がったり。同じく住人だった女性と結婚した後も長屋を離れがたくて、しばらく２部屋で住んでいた。子どもが産まれる直前になってやっと引越したが、現在住んでいる家も長屋の近くだ。
映画の主人公を務めた清造さんは入居５年目。現在10人いる住人のうち最も古くからの入居者だ。音楽活動を通して森本さんと知り合い、長屋の存在を知った。

映画の主人公になった清造理英子さん（写真撮影／水野浩志）

「（長屋に住まないかと聞かれたとき、）ここに住んだら楽しいだろうな、とは思っていましたが、既に同居している人たちの中に飛び込むことも、知らない人たちと共同生活を送ることにも多少の不安はありました。でも、シェアハウスに住む機会って人生で1回あるかないかだろうし、と思って。その結果、もう５年も住んでいますが（笑）」

清造さんが今も引越さない理由は「今のところはまだ、ここ以上の場所が見つからないから」
「夜中に誰かが突然テーブルに網を張って卓球大会を始めたり、プロジェクターを出して大画面でゲームをしたり、突発的に何かが起こるのも面白いです。気分が乗らないときは参加しないこともありますが、それで気まずくなったりはしないし、住人同士の付き合いは気楽です。他の人が料理をするのを見て知らなかったスパイスの使い方を覚え、キャンプにも一緒に行き、知らない世界を知ることができる。一人暮らしだったら経験していなかったであろうことがたくさんあります」

リビングの前のテラスで朝ご飯を食べたり、七輪で肉を焼いたり（写真撮影／水野浩志）

住人同士のクラブ活動も盛ん。トランペットバンドや手芸部、山登りクラブなども。「もちろん自由参加なので、大勢集まることもあれば、蓋を開けてみれば一人だけ、なんていうこともあります（笑）」（清造さん）（写真撮影／水野浩志）

リビングの奧が共同キッチン。お皿や調理器具はシェアして使い、食事は各自でつくって食べている（写真撮影／水野浩志）

代々の住人たちが日々の思いや出来事、連絡事項などを書き綴ったノート（写真撮影／水野浩志）

奧に個室が並ぶ。２階建てで現在10人が入居している（写真撮影／水野浩志）

住人たちが塩屋に住み続ける理由

音楽を核とする居場所、仲間が集まる居場所。今から15年ほどまえに、森本さんらが自分の理想の暮らしを求め、“居場所”をつくった。
当初、森本さんは荒れた長屋を自分で改修しながらシェアハウス化しようと決め、居室を入居者が自らDIYすることを条件に募集。退去時も「原状回復」の必要なし。手のかかる改築作業を楽しみ、前の住人がつくった個性的な部屋に面白みを感じるクリエイティブな人が次々と住人になっていった。イラストレーターやレゲエ好きの料理人、街づくり担当の行政マン、地元の漁師までと、仕事はさまざまだが、クリエイティブな感覚を持ち合わせている人たちが口コミで集まる。
今回の映画『旧グッゲンハイム邸裏長屋』の監督・前田実香さんもこの長屋出身だ。
イベントスペースとして活用している旧グッゲンハイム邸本館の存在も大きい。

例えばシンガーソングライターの曽我部恵一氏の音楽会や、神戸関連の本を出版しているライター・平民金子氏らのトークショーなど、話題の人たちのイベントが開かれており、住人は身近に新しいアートや文化を感じることができる。
ほかにも、塩屋のリノベーションに特化したイベントや、無声コメディ映画の弁士と楽士付きの上映会（子どもの食いつきがすごい）や神戸ロケの映画を深く掘り下げるイベントなどもあり、実にバラエティー豊か。また、住人が自然発生的に始めた“グビング”でのクリスマス会や餅つき大会などの行事が発展して、本館でのイベントになったケースもある。

流しそうめんの様子（写真撮影／片岡杏子）

それにしても驚くのは、卒業した人の多くが塩屋にとどまり、クリエイティブな感覚を活かして、街の活性化の一端を担っていることだ。
それだけ、塩屋の街自体に大きな魅力があるのだと感じる。

海と山が間近に迫る塩屋は、街中に狭い道幅の坂道が走る。細い急な坂を登ると、眼下には塩屋の街の家々が広がる。建ち並ぶ住宅の中に古い洋館が点在する様子も、かつて多くの外国人がこの景色に惹かれて住んだ街らしい華やぎを添える。
「長屋の窓を開けると目の前に海が見えて、裏にすぐ登れる山があって。でも三宮まで電車で20分で行ける。私もそろそろ別の場所に引越そうかなと思うのですが、ここ以上に魅力的なロケーションはなかなかないんですよね」（清造さん）

目の前に海が広がり、時折船の汽笛が聞こえてくる。旧グッゲンハイム邸の2階から（写真撮影／森本アリ）

大切なのは街のサイズ感。人との距離が近く街ごと自分の“居場所”に

阪神・淡路大震災以降、神戸の多くの街で復興事業と再開発が進んだ。そのなかで、比較的被害が少なく、昔ながらの街の姿が残ったことが塩屋の価値につながっていると森本さん。
「僕が留学先のベルギーから帰国したのは大震災の翌年でしたが、塩屋は区画整理がなされていなかった。他の街の駅前にロータリーができ、大きな商業施設や高いマンションが次々建つ様子に、薄っぺらさを感じました。塩屋は山にへばりつくように家が建つ狭い谷間の街。坂道がある、道が狭くて車が通れないなど、住むのにはややこしい。ややこしくても住みたいと思う人が住めばいいと思う」

駅前の商店街に昔ながらの豆腐店や魚屋が並ぶ。小さな個人商店が愛され続けているのも塩屋の魅力だ（写真撮影／水野浩志）

では、「ややこしい街」にあえて住む理由は何か。
その答えとなる象徴的なエピソードを小山さんが教えてくれた。
小山さんの妻はニュータウンで育ち、20代で長屋の住人となった。塩屋の開発について住民の意見交換の場で、塩屋についての思いを伝えた。「私、思うんです。毎日魚屋さんで魚を買い、豆腐屋さんで豆腐を買う。そのたびに会話があります。道が狭いからいつの間にか知らない人と顔見知りになり、会話をするようにもなる。スーパーしか知らない私にとって、そういった日々の生活は新鮮で楽しい」と。
森本さんは「そのとき、再開発を進めるよう声を上げていた地元のお年寄りたちが、水を打ったようにシーンとなった。この言葉で話し合いの潮目が変わりました」と振り返る。
清造さんも同じ印象を持つ。「住み始めて１週間も経たないのに、商店街の人が『おかえり』と声をかけてくれたり、今日はみんなでごはんを食べることを伝えたら『これも持っていき！』とおまけをつけてくれたり。なんだか嬉しいですよね」
「清造が豆腐屋の作業場で昼飯食べているのを見たときは、笑った」と森本さん。

塩屋商店会と「シオヤプロジェクト」が協力して制作した塩屋のイラストマップ。「塩屋中を歩き回ったなぁ」と森本さんと小山さん（写真撮影／水野浩志）

小さな街だから、同じ人と出会う回数も多く、出会えば声を掛け合うし仲良くもなる。人と人が繋がるハードルが都心部よりずっと低く、知り合いがいることで街に愛着が生まれる。街が丸ごとその人の“居場所”になる。それが「ややこしさ」ゆえの魅力であり、長屋の元住人が卒業しても塩屋に住み続ける理由ではないだろうか。

森本さんは、旧グッゲンハイム邸の管理人をしながら塩屋をテーマにした本『塩屋百年百景』等の出版や塩屋のイラストマップを制作するなど多彩な活動を継続的に行ってきた。2014年には「シオヤプロジェクト」を立ち上げ、アーティストたちとともに展覧会や街歩き、新しい地図を制作するワークショップを行うなどして、塩屋の魅力を発信している。

旧グッゲンハイム邸裏長屋の住人がキッチンでつくる個性あふれる料理をレシピ本に。映画のパンフレット代わりとしても販売され、好評。こういった共同作業が絆を深める（写真撮影／水野浩志）

長屋の元住人が駅前の商店街にオープンしたカレーショップが「行列ができる店」になり、次第に古民家カフェやピザ店ができるなど、旧グッゲンハイム邸の復活をはじめとする森本さんたちの取り組みによって、塩屋は休日に人が散策を楽しみに訪れる街に生まれ変わっていった。
街に“新しい風”が吹き込まれたことで、次第に若い世代の流入が進み、車が入らない細い道は「ベビーカーを安心して押せる道」と考える、子育て世代のファミリーたちの姿も目に付くようになった。

コロナ禍で注目度高まり、移住者が増加

今、コロナ禍の塩屋で新たな動きが起こっていると森本さん。
「昨年から塩屋商店会の加盟店舗に10店舗が増えています。古着屋、台湾カフェ、おしゃれな花屋。人が少なく商売が難しい街なのに、そのリスクを覚悟してオープンしているのだから、気骨を感じる店ばかり」
遠方への外出が難しい中、生活が徒歩圏で日常も休日の楽しみも完結できる塩屋への注目度は高まり、移住者が増えているそうだ。
「とはいえ、あんまり人が多くならん方がええかな」と森本さんは本音もぽろり。

海と山の距離が神戸市内で最も近いと言われる塩屋。駅の北側はどこを歩いても坂道ばかり（写真撮影／水野浩志）

森本さんが「塩屋の尾道」と呼ぶ、洋館に導く細い階段（写真撮影／森本アリ）

六甲山全山縦走の西側の起点でもある旗振山を望む（写真撮影／森本アリ）

昔ながらの商店街は活気があり、おしゃれなカフェや個性的な専門店などで今の時代のクリエイティブな空気感にも浸れる。通勤も便利だし、在宅ワークに疲れたときにはふらりと外に出て山や海を眺めれば気分爽快だ。
「塩屋のようなポテンシャルの高い街は神戸にたくさんあります。例えば長田区や兵庫区など、神戸はどこも街が山に溶け込むその境目付近に、とても魅力的な住宅地があるんです。塩屋的な街の見つけ方ですか？　街が狭いこと、開発されていないこと、家賃が安いこと！」（森本さん）
実際、森本さんも若い世代や、フリーランスのクリエーターたちが誰でも住めるよう、長屋の家賃を３万円代から上げるつもりはない。
清造さんは、いずれは地元に戻る予定だという。「でも塩屋を離れても、長屋みたいに人と人とが関われる場をつくっていけたら」と話す。
「旧グッゲンハイム邸裏長屋」のように、住人たちが自分の住む街を気にかけて、街のためにできることを語り合って模索していく。ポストコロナの時代には、そんな動きが広がっていくかもしれない。

●取材協力
旧グッゲンハイム邸　
シオヤプロジェクト

●映画の公開情報
『旧グッゲンハイム邸裏長屋』

中国山地の山あいにある島根県邑南（おおなん）町「日貫（ひぬい）」地区。のどかな田園風景が広がるこの場所に、新しいスタイルの宿泊施設が2019年に誕生した。地方の空き家率増加や人口減が課題となっているなか、それらを逆手に取って、「関係人口」という形であたたかなつながりを育む「日貫一日（ひぬいひとひ）プロジェクト」。その立ち上げの中心人物、一般社団法人弥禮の代表理事・徳田秀嗣さんに話を聞いた。
地域ゆかりの建築家の旧家を、1日1組限定の“籠もれる”宿に

中国山地を貫く山道を車で走ると、川沿いにのどかな田園風景が広がる小さな村、日貫に辿り着く。緑の山々が重なり、そのふもとには水を張り始めた田んぼや、住人たちが日々の糧にと育てる畑。赤褐色の石州瓦を葺いた民家が点々と続く、のんびりした村だ。

山々の間に田んぼと畑と民家。のどかな日貫の遠景（写真撮影／福角智江）

その風景に溶け込むように、村の古民家をリノベーションした宿泊棟「安田邸」がある。どこか懐かしい日本の家。その雰囲気をそのままに、緑の中にひっそりたたずむその建物は、日貫にゆかりの建築家・安田臣（かたし）氏が暮らした旧家だという。
ここは１日1組限定の宿。宿泊者は滞在中、この「安田邸」を１棟丸ごと利用することができる。建物内には、寝室はもちろん、ゆっくりくつろげる和室、キッチンやダイニング、のんびりしたテラスや、木の香りが心地よいヒノキ風呂までそろう。

（写真撮影／福角智江）

「日貫一日」の宿泊棟「安田邸」（写真撮影／福角智江）

のれんをくぐって建物の中に入ると、広い土間にキッチンとダイニングテーブル。大きな窓の向こうには、のどかな村の風景が広がる（写真撮影／福角智江）

土間からリビングスペースとなる和室、さらにその奥には寝室が続く。一棟貸しならではの贅沢な空間でくつろげる（写真撮影／福角智江）

浴室も驚くほどの広さ。壁も天井も木張りで、ほのかな木の香りに包まれる（写真撮影／福角智江）

日貫での一日をゆっくりと、という願いを込めた「日貫一日」

「もともとこの地域には建てられた当時のままの風情を残した古民家がいくつもあって、それを何とか地域の活性化のために活かせないかと考えたのが、このプロジェクトの始まりでした」と徳田さん。当初、自治体で観光関係の仕事をしていた徳田さんが、この地区に残る「旧山崎家住宅」の活用提案に手を挙げたのがその第一歩。残念ながらその提案は不採用となったが、その後も古民家活用の模索を続けるなかで出会ったのが「安田邸」だった。
農林水産省の農泊推進事業など、地域・産業活性のために国や行政が用意したスキームを活用するため、思いを共有できる地元の仲間たちと一般社団法人を設立。宿泊施設を計画した。「幸いにもさまざまな人とのつながりに恵まれて、建築家はもちろん、ロゴなどのデザインを手掛けるデザイナーや、フードディレクターなど、たくさんの方と一緒にプロジェクトを進めてきました」

日貫は人口440人ほどの小さな村だ（写真撮影／福角智江）

しかし、一番の課題は「どうやって人を呼ぶか」。客室を区切って複数の宿泊客を受け入れるゲストハウスのような構想も挙がったなかで、徳田さんが一番しっくり来たのが、「籠もれる宿」というコンセプトだったという。「１日1組のお客様が朝から夜までのんびりと心豊かに過ごせる、そんな空間づくり、おもてなしを目指しました」。「日貫一日」という名前も、そんな想いで名づけられたものだという。

日貫という地域の魅力をじんわり味わう、心温まるおもてなし

例えば料理。通常、ホテルでは調理された料理がテーブルに並ぶが、日貫一日では宿泊者自身が料理を楽しめるように、設備が充実したキッチンが用意されている。しかも、「日貫は農業が盛んで新鮮な野菜がたくさん採れますし、石見ポークや石見和牛も有名です。せっかくなので、そうした食材を存分に味わってもらえるように、こだわりの3種類のレシピを準備しました」。事前に依頼しておけば、必要な食材を冷蔵庫などに準備しておいてくれるしくみだ。

近所の農家さんから仕入れることも多いという新鮮な野菜（写真撮影／福角智江）

豚本来のヘルシーさと脂の美味しさを併せ持つ石見ポーク（写真撮影／福角智江）

自分たちで料理して食べるのも楽しい「へか（日貫伝統 すき焼き）」。味噌が効いた甘辛いお出汁で、素材のおいしさを満喫。ごはんが止まらない！（写真撮影／福角智江）

ほかにも、室内には日貫や周辺地域のものを多く備えてある。「独特の風合いの食器類は、邑南町の森脇製陶所のもの。香りもいい野草茶は、近所に住んでいる80歳のおばあちゃんが育てているもので、今朝、煎りたてを分けていただきました」。新鮮な野菜も、近所の農家さんから買い取っているものが多いという。和室のちゃぶ台の上には、「せいかつかのじかんにつくりました」とメッセージ付きで、地元の小学生による「日貫の生き物」の手づくり図鑑も置かれている。

地元の小学生が手描きでつくった日貫の生き物図鑑（写真撮影／福角智江）

安田邸で使われている茶器と、ご近所さんお手製の野草茶（写真撮影／福角智江）

時間が合えば、日貫を流れる川沿いにある荘厳な滝や、かつての庄屋さんの住まいだという立派な茅葺の住宅を案内してもらえることもある。田んぼのあぜ道をのんびり歩けば、畑仕事をしている住民たちと気軽に言葉を交わせる。「これ、持って帰りんさい！」とたくさんの野菜をもらったと、うれしそうに話してくれた宿泊者の人もいたという。
のんびり過ごすほどに味わいが増す、そんな場所だ。

大きな田んぼをトラクターで耕していたのは住人の草村さん。徳田さんの姿を見るとみんな笑顔で話しかけてくれる（写真撮影／福角智江）

宿から車で10分ほどのところにある「青笹滝の観音」。普段はもっと水流が多く迫力もあるそうで、角度によって観音様のように見えるのだとか（写真撮影／福角智江）

日貫の庄屋を務めた旧家・旧山崎家住宅。立派な茅葺屋根が見事（写真撮影／福角智江）

フロント「一揖（いちゆう）」は住民との交流の場。人の集まるイベントも

「この場所に宿泊施設をつくるという話をしたとき、近所の人たちの多くは半信半疑のようでした。こんなところに泊まりに来る人が居るのか？と（笑）。しかし、プレオープンで試泊を受け付けていた半年ほどの間に、ほぼ毎日明かりがともるのを見ていた人も多いようで、少しずつ、興味を持ってくれる人も増えてきました」
カフェやイベントスペースとしても利用できる日貫一日のフロント「一揖」は、近所の人が集まることも多く、地域の人が気軽に集まっておしゃべりできる社交場にもなっている。かつて電子部品工場だったという建物をリノベーションし、「会釈する」という意味の「一揖」と名付けた。現在は、宿泊者の朝食場所になっているほか、日貫にコーヒーの焙煎所ができたことで、スタッフが焙煎した豆でコーヒーを淹れる、カフェ営業も定着してきている。

カフェやイベントスペースとしても利用できるフロント「一揖」。かつての部品工場時代を知っていて「なつかしい！」という人も（写真撮影／福角智江）

「一揖」のカウンターは、日貫一日のフロントであり、カフェのキッチンでもある（写真撮影／福角智江）

丁寧に淹れられるコーヒーの豊かな香りにも癒される（写真撮影／福角智江）

最近では、日貫に移住してきた若者が「食で繋がる　日貫の台所」と銘打って、「一揖」に集まって、地域のみんなでご飯をつくり、一緒に食べる、そんなイベントも定期開催。「今後は宿泊者も巻き込みながら、住人と宿泊者が交流できる場にもなればいいですね」（徳田さん）

地域の住人の皆さんが関わりやすい、「お仕事」スタイルで笑顔の循環

「日貫一日では、木製のお風呂の掃除や、朝食の支度など、地元のお母さんたちにお給料を払ってお手伝いしてもらってるんです。このプロジェクトを長く続けていくためには、地域の方を巻き込みながら、いかに楽しく運営していけるかが大切だと思うんです」と徳田さん。
地域おこしというと、ボランティアという形で関わるケースも少なくない。しかし、徳田さんたちがこだわるのは、興味をもってくれた人にあくまで「仕事」として、何らかの形で関わってもらえる機会をつくるということ。「きちんと報酬があるということが強いやりがいと人のつながりを生み、ひいては日貫全体を盛り上げていく力になると信じています」
朝食の支度にやってきては、「ええなぁ」と満足そうにテーブルに並んだ料理を眺めるお母さん。宿泊者の方から「野菜がおいしい！」という感想を聞いて、畑仕事にも力が入るお父さん。「日貫一日に関わることで、地域のみなさんの笑顔が増えるとうれしいですね」

日貫に縁を持つ次世代の若者たちをスタッフに迎え、持続可能な施設運営を

最近、日貫一日のスタッフに新たに２人が加わり、計3人になった。立ち上げメンバーである夫と一緒に日貫にやってきたという湯浅さん。邑南町に住むおじいちゃんと一緒に暮らすために京都の大学を卒業後に日貫に来たという倉さん。そして、以前は公務員をしていたが、日貫一日に興味をもって関わるようになったという、地元出身の上田さん。それぞれが不思議な縁をたどって、今は日貫一日で働いている。
「日貫を盛り上げたいという想いを継いで活動してくれる次の世代の存在はとても重要です。このスタッフがそろったことで、その布石ができました。今後は彼女たちも一緒に、プロジェクトを盛り上げていけたらいいですね」

日貫一日で働くスタッフのみなさん（左から2番目が徳田さん）。みんなそれぞれの縁で、このプロジェクトに関わっている（写真撮影／福角智江）

取材の最後に、「今度は施設のすぐ裏にある神社の境内でマルシェを企画しているんですよ」と教えてくれた徳田さん。「昔のお宮さんのお祭りみたいな雰囲気で、フリーマーケットとかをしてもいいかな～」。そう話す徳田さんは笑顔満面。日貫に新たな人の笑顔が満ちるのが目に見える、そんな素敵な笑顔だった。

●取材協力
日貫一日

高度経済成長期、都市近郊に多数造成され、数多の家族が思い出を築いた「ニュータウン」。巣立った子どもたちは戻ってこず、近年では「高齢化」「過疎化」「限界集落」など、ネガティブな文脈で語られることが多くなっています。そんな流れを打破するような動きが、埼玉県の鳩山ニュータウンで起きています。今回は担い手となっている生活芸術家でアーティスト・レトロ系YouTuberの菅沼朋香さんと焼き菓子作家の山本蓮理さん、彼女たちを支える人々の話をご紹介します。
高齢化と過疎化が進むニュータウンに新名物「空家スイーツ」

池袋駅から電車で1時間弱、高坂駅からバスで15分ほどの場所にある「鳩山ニュータウン」は、1区画60坪程度、ゆったりとした街並みが保たれた美しい街です。昭和40年代から平成にかけて開発され、埼玉県を代表するニュータウンのひとつと言われていますが、近年の都心回帰現象によって、「高齢化・過疎化・空き家の増加」といった課題が山積しています。

電柱なども埋設され、空を広く感じる「鳩山ニュータウン」（撮影／片山貴博）

メインストリートには商店なども立ち並びますが、シャッターも多く、ものさびしい印象を受けます（撮影／片山貴博）

筆者は昭和52年生まれ、横浜のはずれの分譲住宅地で育っているだけに、空は広くて大きな歩道があって、街路樹が並ぶ様子を見ると「初めてだけど、懐かしいなあ」という思いがこみ上げます。

今、この「鳩山ニュータウン」でつくられ、一躍、脚光を集めているのが「空家スイーツ」です。ニュータウンの民家の庭に植えられたはっさくやゆず、金柑など、さまざまな果樹の実をジャムにし、ロシアケーキの材料として、「空家スイーツ」と名付けて商品化、発売したところ、大注目となっているのです。

ニュータウンで採れた果実のジャムを型抜きしたクッキーに入れ、オーブンで焼いて「ロシアケーキ」に。生地には鳩山町の地粉を使っている。超地産地消！（撮影／片山貴博）

空き家や民家の庭で実ったフルーツをジャムにして、クッキーの型に置いていきます（撮影／片山貴博）

ニュータウン土産として商品化した「空家スイーツ」。レトロなパッケージ＆リボンがかわいい！（撮影／片山貴博）

ニュータウンの印象は「息苦しい」「近未来」。住んだ実感は？！

この空家スイーツを生み出したのは、生活芸術家でアーティスト・レトロ系YouTuberの菅沼朋香さんと焼き菓子作家の山本蓮理さんという2人の女性です。もともとまったく鳩山ニュータウンには縁がなかったものの、2016年、鳩山町のまちおこし拠点である「鳩山町コミュニティ・マルシェ」の立ち上げメンバーとして携わることになったのが、すべてのはじまりだといいます。

左から、菅沼朋香さん、山本蓮理さん（撮影／片山貴博）

もともと、愛知県出身で名古屋近郊のニュータウン育ちの菅沼さんは、ニュータウンそのものに対し「画一的でどこか息苦しい」とあまり良い印象を持っていませんでした。一方、山口県出身の山本さんは、「地方にある町や村の区画とも違うし、東京の大都会とも違う。まっすぐの道路、区画……。見たことのない風景で、近未来！って思いました」。近未来！　そういえばアニメや映画など、昭和に描かれた近未来の風景とニュータウンの風景って、近しいかもしれません。

ただ、コミュニティ・マルシェで働き鳩山ニュータウンの一戸建てで実際に暮らすようになった菅沼さんは、アーティストとして町を観察したことで、あらためて良さが再発見できたといいます。

「引越してきた当初、庭付き一戸建ては大きくて持てあますと思っていたんですが、実際に暮らしてみると庭の草木の手入れだって季節を感じられて楽しい。ニュータウンって空も広いし、緑も豊かで心地よいんです。私は1980年代生まれなんですが、物心ついてからずっと不況で、大学卒業がリーマン・ショックと、高度経済成長を知らない世代なんです。かつて、こんなに豊かな暮らしがあったんだなあって。今、見落としていただけで、緑や夢などがつまった暮らしがあることに気が付きました」とその良さに気が付いたそう。それをさっそく歌にして、レコーディングしたというからさすがアーティストです。

一方で、周辺にお店がないことに気がついた菅沼さん、2017年に鳩山町に中古の一戸建てを借り、2019年に購入、１階部分をセルフリノベーションし「ニュー喫茶 幻」をつくることを企画。資金はクラウドファンディングで募り、2019年2月にオープンさせました。ここまでの発想と行動力、ただただ脱帽です。

一戸建てを改装して、住まいのその一角を「ニュー喫茶 幻」に（撮影／片山貴博）

不思議と落ち着く空間で、お酒が飲みたくなります。名物は「宇宙コーヒー」です（撮影／片山貴博）

2人の女性と町の人の架け橋になったのは、地元のサポーター

とはいえ、若い2人の女性の活動は、高齢化が進む鳩山ニュータウンでは、異質の存在だったようです。
「20から30代女性って、この町に一番いない層なんです。だから若い2人で何かしようとすると、目立ってしまう。はじめは、遠巻きに見られている印象でした」と振り返ります。

ただ、試行錯誤するなかで、2人ががんばっている様子が徐々に受け入れられるようになったといいます。
「スーパーに行くと、驚くほどたくさん人がいて、暮らしているんだなって思ったんです。ただ、遊んだり、息抜きする場所がないから、ガランとしてしまう。他にも、イベントで昭和歌謡ライブをしたときはすごく盛り上がったことがあって、やっぱり年代問わず外で遊べる場所を求めていたことに気がついたんですよ」と山本さんが話します。

確かにニュータウンは名前の通り、ベッドタウン、つまり、眠る＆子育ての機能面を重視されて造成されているため、大人が食事をしたり、遊んだり楽しめる場所は少ないもの。今でいう「多様性」が欠けていたことに気がついたといいます。

また、「ニュー喫茶幻」を通じて、近隣住民との架け橋になってくれる存在が生まれました。菅沼さんが鳩山ニュータウンに引越してきたあとに、移住してきた江幡正士（まさお）さん（70代男性）です。

「2人の取り組みを見ていて、これは面白いかもしれないって。できることをはじめてみようと思いました」（江幡さん）と、応援することを決めたそう。2020年に「空家スイーツ」の話が持ち上がると、果樹のある家を見つけては声をかけ、収穫させてもらったといいます。やはり「楽しく」「おもしろく」取り組んでいると、人は自然と集まってくるのかもしれません。

江幡さんの家の隣家に住むおじいちゃん（90代）の庭に生った梅の実。時期がきたら収穫して梅ジャム→「空家スイーツ」に変身（撮影／片山貴博）

（撮影／片山貴博）

おじいちゃんがお庭の手入れが難しくなったため今は少し寂しくなってしまいましたが、かつては藤の花なども咲き誇る見事なものでした（撮影／片山貴博）

シェアハウスにシェアアトリエ…、若い人が呼び合うように！

「まち起こしのきっかけとしてコミュニティ・マルシェができ、2020年には空き家を活用した『国際学生シェアハウスはとやまハウス』で町内に学生が暮らすようになりました。また、はとやまハウスの卒業生が中心となって、2021年4月に「シェアアトリエniu(ニュウ)」が誕生しました。おもしろいことをしていると、人が人を呼び合っている感じです」と菅沼さん。

「はとやまハウス」（写真撮影／永井杏奈）

ちなみに「はとやまハウス」住人の学生さんは『鳩山町コミュニティ・マルシェ』で月32時間働けば家賃が無料になる仕組みで、仕事の一貫として『空家スイーツ』の作成を手伝ってくれることも。町は関係人口が増えるし、学生は家賃が抑えられると双方にメリットのある施策ですね。

シェアアトリエniuは、東京藝術大学の大学院を卒業した人、在籍する院生などが活動の拠点にしています。アートや建築、デザインに携わる若い世代が移住しつつ、1階で展覧会やワークショップを企画／開催する予定だとか。

「シェアアトリエniu」（撮影／片山貴博）

庭付きの一戸建てをシェアアトリエに。花岡美優さん（写真）を含めた3人が活動の拠点にしている。花岡さんは日本画・現代アートを専攻する（撮影／片山貴博）

はじめは菅沼さんや山本さんなど数名だった鳩山ニュータウンの活性化の試みですが、今、新しい波として広がっている印象です。

「今まで、コミュニティ・マルシェ、ニュー喫茶幻、空家スイーツ、シェアハウスと毎年、さまざまな動きをしているのですが、今後は自分が前に出ていくというよりも、今、集まってきている人を応援するスタンスになると思います。あと、アーティストとして、『世界中のレトロ可愛い』を見たり、集めたりしたいな」と菅沼さん。

豊かさは金銭だけではなく、心、時間、人とのつながりなど、さまざまなことを通して実感できるものなのでしょう。高度経済成長期は戻ってきませんが、若い世代を魅了する「ニュータウン」が持っている豊かさや可能性は、今後、もう一度、評価される気がします。

●取材協力
空家スイーツ
シェアアトリエniu

高度経済成長期、都市近郊に多数造成され、数多の家族が思い出を築いた「ニュータウン」。巣立った子どもたちは戻ってこず、近年では「高齢化」「過疎化」「限界集落」など、ネガティブな文脈で語られることが多くなっています。そんな流れを打破するような動きが、埼玉県の鳩山ニュータウンで起きています。今回は担い手となっている生活芸術家でアーティスト・レトロ系YouTuberの菅沼朋香さんと焼き菓子作家の山本蓮理さん、彼女たちを支える人々の話をご紹介します。
高齢化と過疎化が進むニュータウンに新名物「空家スイーツ」

池袋駅から電車で1時間弱、高坂駅からバスで15分ほどの場所にある「鳩山ニュータウン」は、1区画60坪程度、ゆったりとした街並みが保たれた美しい街です。昭和40年代から平成にかけて開発され、埼玉県を代表するニュータウンのひとつと言われていますが、近年の都心回帰現象によって、「高齢化・過疎化・空き家の増加」といった課題が山積しています。

電柱なども埋設され、空を広く感じる「鳩山ニュータウン」（撮影／片山貴博）

メインストリートには商店なども立ち並びますが、シャッターも多く、ものさびしい印象を受けます（撮影／片山貴博）

筆者は昭和52年生まれ、横浜のはずれの分譲住宅地で育っているだけに、空は広くて大きな歩道があって、街路樹が並ぶ様子を見ると「初めてだけど、懐かしいなあ」という思いがこみ上げます。

今、この「鳩山ニュータウン」でつくられ、一躍、脚光を集めているのが「空家スイーツ」です。ニュータウンの民家の庭に植えられたはっさくやゆず、金柑など、さまざまな果樹の実をジャムにし、ロシアケーキの材料として、「空家スイーツ」と名付けて商品化、発売したところ、大注目となっているのです。

ニュータウンで採れた果実のジャムを型抜きしたクッキーに入れ、オーブンで焼いて「ロシアケーキ」に。生地には鳩山町の地粉を使っている。超地産地消！（撮影／片山貴博）

空き家や民家の庭で実ったフルーツをジャムにして、クッキーの型に置いていきます（撮影／片山貴博）

ニュータウン土産として商品化した「空家スイーツ」。レトロなパッケージ＆リボンがかわいい！（撮影／片山貴博）

ニュータウンの印象は「息苦しい」「近未来」。住んだ実感は？！

この空家スイーツを生み出したのは、生活芸術家でアーティスト・レトロ系YouTuberの菅沼朋香さんと焼き菓子作家の山本蓮理さんという2人の女性です。もともとまったく鳩山ニュータウンには縁がなかったものの、2016年、鳩山町のまちおこし拠点である「鳩山町コミュニティ・マルシェ」の立ち上げメンバーとして携わることになったのが、すべてのはじまりだといいます。

左から、菅沼朋香さん、山本蓮理さん（撮影／片山貴博）

もともと、愛知県出身で名古屋近郊のニュータウン育ちの菅沼さんは、ニュータウンそのものに対し「画一的でどこか息苦しい」とあまり良い印象を持っていませんでした。一方、山口県出身の山本さんは、「地方にある町や村の区画とも違うし、東京の大都会とも違う。まっすぐの道路、区画……。見たことのない風景で、近未来！って思いました」。近未来！　そういえばアニメや映画など、昭和に描かれた近未来の風景とニュータウンの風景って、近しいかもしれません。

ただ、コミュニティ・マルシェで働き鳩山ニュータウンの一戸建てで実際に暮らすようになった菅沼さんは、アーティストとして町を観察したことで、あらためて良さが再発見できたといいます。

「引越してきた当初、庭付き一戸建ては大きくて持てあますと思っていたんですが、実際に暮らしてみると庭の草木の手入れだって季節を感じられて楽しい。ニュータウンって空も広いし、緑も豊かで心地よいんです。私は1980年代生まれなんですが、物心ついてからずっと不況で、大学卒業がリーマン・ショックと、高度経済成長を知らない世代なんです。かつて、こんなに豊かな暮らしがあったんだなあって。今、見落としていただけで、緑や夢などがつまった暮らしがあることに気が付きました」とその良さに気が付いたそう。それをさっそく歌にして、レコーディングしたというからさすがアーティストです。

一方で、周辺にお店がないことに気がついた菅沼さん、2017年に鳩山町に中古の一戸建てを借り、2019年に購入、１階部分をセルフリノベーションし「ニュー喫茶 幻」をつくることを企画。資金はクラウドファンディングで募り、2019年2月にオープンさせました。ここまでの発想と行動力、ただただ脱帽です。

一戸建てを改装して、住まいのその一角を「ニュー喫茶 幻」に（撮影／片山貴博）

不思議と落ち着く空間で、お酒が飲みたくなります。名物は「宇宙コーヒー」です（撮影／片山貴博）

2人の女性と町の人の架け橋になったのは、地元のサポーター

とはいえ、若い2人の女性の活動は、高齢化が進む鳩山ニュータウンでは、異質の存在だったようです。
「20から30代女性って、この町に一番いない層なんです。だから若い2人で何かしようとすると、目立ってしまう。はじめは、遠巻きに見られている印象でした」と振り返ります。

ただ、試行錯誤するなかで、2人ががんばっている様子が徐々に受け入れられるようになったといいます。
「スーパーに行くと、驚くほどたくさん人がいて、暮らしているんだなって思ったんです。ただ、遊んだり、息抜きする場所がないから、ガランとしてしまう。他にも、イベントで昭和歌謡ライブをしたときはすごく盛り上がったことがあって、やっぱり年代問わず外で遊べる場所を求めていたことに気がついたんですよ」と山本さんが話します。

確かにニュータウンは名前の通り、ベッドタウン、つまり、眠る＆子育ての機能面を重視されて造成されているため、大人が食事をしたり、遊んだり楽しめる場所は少ないもの。今でいう「多様性」が欠けていたことに気がついたといいます。

また、「ニュー喫茶幻」を通じて、近隣住民との架け橋になってくれる存在が生まれました。菅沼さんが鳩山ニュータウンに引越してきたあとに、移住してきた江幡正士（まさお）さん（70代男性）です。

「2人の取り組みを見ていて、これは面白いかもしれないって。できることをはじめてみようと思いました」（江幡さん）と、応援することを決めたそう。2020年に「空家スイーツ」の話が持ち上がると、果樹のある家を見つけては声をかけ、収穫させてもらったといいます。やはり「楽しく」「おもしろく」取り組んでいると、人は自然と集まってくるのかもしれません。

江幡さんの家の隣家に住むおじいちゃん（90代）の庭に生った梅の実。時期がきたら収穫して梅ジャム→「空家スイーツ」に変身（撮影／片山貴博）

（撮影／片山貴博）

おじいちゃんがお庭の手入れが難しくなったため今は少し寂しくなってしまいましたが、かつては藤の花なども咲き誇る見事なものでした（撮影／片山貴博）

シェアハウスにシェアアトリエ…、若い人が呼び合うように！

「まち起こしのきっかけとしてコミュニティ・マルシェができ、2020年には空き家を活用した『国際学生シェアハウスはとやまハウス』で町内に学生が暮らすようになりました。また、はとやまハウスの卒業生が中心となって、2021年4月に「シェアアトリエniu(ニュウ)」が誕生しました。おもしろいことをしていると、人が人を呼び合っている感じです」と菅沼さん。

「はとやまハウス」（写真撮影／永井杏奈）

ちなみに「はとやまハウス」住人の学生さんは『鳩山町コミュニティ・マルシェ』で月32時間働けば家賃が無料になる仕組みで、仕事の一貫として『空家スイーツ』の作成を手伝ってくれることも。町は関係人口が増えるし、学生は家賃が抑えられると双方にメリットのある施策ですね。

シェアアトリエniuは、東京藝術大学の大学院を卒業した人、在籍する院生などが活動の拠点にしています。アートや建築、デザインに携わる若い世代が移住しつつ、1階で展覧会やワークショップを企画／開催する予定だとか。

「シェアアトリエniu」（撮影／片山貴博）

庭付きの一戸建てをシェアアトリエに。花岡美優さん（写真）を含めた3人が活動の拠点にしている。花岡さんは日本画・現代アートを専攻する（撮影／片山貴博）

はじめは菅沼さんや山本さんなど数名だった鳩山ニュータウンの活性化の試みですが、今、新しい波として広がっている印象です。

「今まで、コミュニティ・マルシェ、ニュー喫茶幻、空家スイーツ、シェアハウスと毎年、さまざまな動きをしているのですが、今後は自分が前に出ていくというよりも、今、集まってきている人を応援するスタンスになると思います。あと、アーティストとして、『世界中のレトロ可愛い』を見たり、集めたりしたいな」と菅沼さん。

豊かさは金銭だけではなく、心、時間、人とのつながりなど、さまざまなことを通して実感できるものなのでしょう。高度経済成長期は戻ってきませんが、若い世代を魅了する「ニュータウン」が持っている豊かさや可能性は、今後、もう一度、評価される気がします。

●取材協力
空家スイーツ
シェアアトリエniu

古き良き街の景色が惜しまれつつもなくなる一方、空家化やシャッター街化が問題になっている昨今。そんな問題を解決し、新たな価値を生み出す試みが、あちこちで始まっている。商店街にある空家やスナック街にあるビルをホテルとしてリノベーション、そこから地域を元気にしたい。大阪と青森に始まった、そんなムーブメントを紹介しよう。
コンセプトは「旅先の日常に飛び込もう」。コミュニケーションを楽しむ「SEKAI HOTEL」

布施駅（大阪府東大阪市）から商店街を歩きながら、「SEKAI HOTEL」を探していた。「あれ、このへんのハズだけど」と一度スルー。そして、来た道を戻ると、開口部がどーんと広がったカフェのようなホテルを発見した。でも、上の看板はリノベーションする前の「Ladies shop キヨシマ」のまま。だから、見逃したのか！

「そう。ここは以前、婦人服店だったんです。『SEKAI HOTEL』は、看板は昔のまま、店舗部分だけリノベーションしています」と、「SEKAI HOTEL」を経営するクジラ株式会社の三谷昂輝さん。

「地域とつながりたいから」と、大きな開口部を設けた「SEKAI HOTEL」のフロント。町工場をコンセプトに、照明など東大阪のプロダクトを採用し、インダストリアルな雰囲気に。カフェ&バーの営業時間は13～22時（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

「SEKAI HOTEL」は、大阪の下町・布施商店街のいくつかの空家をリノベーション。フロントをベースに、商店街のアチコチに6棟の宿泊施設が点在する「まちごとホテル」だ。まずゲストはフロントでチェックイン（現在は３密回避のため、客室にてチェックイン）。ガイドが商店街を案内しながら、宿泊棟へと案内してくれる。宿泊時に渡される「食べ歩きチケット」を使えば、商店街のお店で商品と交換（食べ歩きチケット付きのプランでの予約が必要）。「ああ、SEKAI HOTELに泊まっているのね」と気さくに声をかけてくれるので、会話も弾む。そう。このホテルの「宿泊」はサイドメニュー。メインディッシュは「コミュニケーションを楽しむ」なのだ。

商店街の中に、宿泊棟N2～5が連なる。ちなみに、NとはNext doors（隣の家）のN。N４はもともと整骨院だったが空き地になっていたのでここだけ新築。川田菓子店がN３、喫茶店モアの１階がN2、２階がN5となっている。看板は昔のママ、店舗部分だけリノベーション。商店街に馴染んでいる（写真撮影／出合コウ介）

取材当日、徳島出身の女性２人組がちょうど宿泊棟に案内されているところに遭遇！「社員さんのSNSでこのホテルを知りました。ローカルディープが魅力で、人とか食べ物とか行けば楽しい事がいっぱいありそうだと思って予約しました。大阪はいつも日帰りだったのに、泊まるのは今回が初めて！」とその魅力を語ってくれた。

「『SEKAI HOTEL』は西九条（大阪市）に続き、布施が２拠点目となります。西九条の時点ではまだコンセプトが固まっていなかったのですが、ゲストが来て地元を案内すると宿泊客が喜ぶ。朝食が出せないデメリットも、近くの喫茶店で食べていただくと、これまた宿泊客が喜ぶ。そこで、地元との交流が観光資源として有効だと学びました」

黒門市場といった観光地化した商店街がある一方、布施の商店街は大阪の下町の良さが残っていた。シャッター街化が進んでいるからこそ、布施に「SEKAI HOTEL」をつくることで、地域を活性化したい。そんな想いからのスタートだ。

「ホテルのフロントを立ち上げると同時に、宿泊施設として使える空店舗を探しましたが、なかなか見つかりませんでした」と三谷さん。地域外からいきなり参入したため、すんなり借りる事ができず、どうしても時間がかかった。だが、地道に地域とのつながりを深めることで交渉も進み、宿泊棟も最初の１棟から6棟に拡大。「立ち話も業務」との言葉どおり、商店街の方々ととにかくコミュニケーションをとることで、協力してもらえるようなってきた。現在では、スタッフの努力も実り、優待割引のある「SEKAI PASS」に10店舗、「朝食銭湯プラン」に2店舗＋1軒、「食べ歩きプラン」に6店舗と、提携店も増えつつある。

「SEKAI HOTEL」に勤務するクジラ株式会社の三谷昂輝さん。当初は遠くに住んでいたが、「地域の人々とのつながりを大切にしたいから」と近くに引越したそう（写真撮影／出合コウ介）

スタッフはみな、布施マスター。「布施のことなら、私たちに聞いてください！」

「SEKAI HOTEL」に宿泊すると、付いてくるのが食べ歩きチケット（６店舗５枚）。各店舗で100円相当の商品と交換できるシステムだ。その提携店を紹介しよう。まずは、「三ツ矢蒲鉾本舗」の井上美鈴さん。「SEKAI HOTEL」オープン当初からのおつきあいだ。

レトロな雰囲気のある布施の商店街。看板に歴史を感じる（写真撮影／出合コウ介）

（写真撮影／出合コウ介）

「SEKAI HOTELさんが来て２年、街が一体化して活気が出て来ました。若い学生さんや外国の方も増えましたね。そうそう。私はよくSEKAI HOTELさんに遊びに行くんですよ。スタッフさん、みんな若くていい人ばかり。お茶したり、おしゃべりしたり。ネットのこと教えてもらったり、外国人スタッフのアンネさんに英語教えてって頼んだり。すごく刺激をもらってますし、これからが楽しみです」とニコリ。

「三ツ矢蒲鉾本舗」の井上美鈴さん（写真撮影／出合コウ介）

名物の玉ねぎ天。玉ねぎの甘さがたまらなく美味しい！一盛7個で440円がチケットなら玉ねぎ天２個と交換できる（写真撮影／出合コウ介）

ドイツから留学で日本にやって来たアンネさん。「求人を見て応募しました。地域創生、社会に貢献しているのが気に入って。新しい試みも面白い！」と流暢な日本語で話してくれた（写真撮影／出合コウ介）

次にうかがった、鳥からあげ店「Kitchen friend怜」は、「店の名前は僕の名前から取りました（笑）」という店長・山尾怜司さん。実はお母様が30年前ここで総菜店を営んでいたという地元の方。そのお母様がつくる家庭の味・からあげが近所でも評判で、からあげのお店を開く決心をしたという。

「地元の商店街がどんどん活気を失って、このままじゃいかん、地元活性化の手助けになればという想いから、お店をオープンしました。実はSEKAI HOTELさんと提携すると、ホテルに一泊宿泊体験させていただけるのですが、扉を開けると、外観からは想像できない世界感が広がっていてびっくり。地元材を使っているのもいいなあと思いました。SEKAI HOTELさんのお客さまは、目新しさを求めてやってくる、若くてフレンドリーで明るい人が多いですね。商店街もまとまれば観光力があがる。SEKAI HOTELさんが起爆剤になってくれればと思います」

「Kitchen friend怜」の店長・山尾怜司さん（写真撮影／出合コウ介）

チケットを鶏皮チップスor鳥のからあげと交換。「ハーフ&ハーフも人気です。多めにサービスしておきますよ」（写真撮影／出合コウ介）

現在は、コロナの影響でゲストは少ない分、スタッフは「何かできないか」と地域の方とのコミュニケーションに軸足を置き、子ども連れに人気の「和菓子づくりプラン」、地元の人たちと仲良くなれる「飲み歩きプラン」など、商店街の方と相談しながらプランをつくっていく。最初は「布施にしては、カッコよすぎ」と敬遠されていたフロントにも、商店街の人が遊びにくるようになり、「隣のスナックのママさんがそうめんとか差し入れしてくれるんです」とスタッフもうれしそう。今後の目標は？

「地元の人がゲストに対して明るく接してくれるから、『SEKAI HOTEL』を通じて会話が広がるのがうれしい。宿泊棟数を増やしていく、というよりは、『SEKAI HOTEL』と関わる提携店をどんどん増やし、ますます活気が出てくるといいですね。最終目的は、布施の人口を増やすこと。観光地ではない布施のローカルな魅力を、もっと多くの方に知ってもらいたいです」と三谷さん。

布施の暑苦しさ（笑）＝コミュニケーション、人情、そして粋な人々。そんな地域独特のオーディナリー（日常）をゲストに届けるのが、ここ布施の役目。そして、「SEKAI HOTEL」の３拠点目に予定されているのが、富山県高岡市。高岡市のどんなオーディナリー（日常）をゲストに届けるか、「SEKAI HOTEL」から目が離せない。

N3などの宿泊棟は「町工場」をコンセプトに、グレー・黒・シルバーを基調に、剥き出しの床はそのまま、無機質な素材でインダストリアルな雰囲気を演出（写真撮影／出合コウ介）

ベッドとの間仕切り壁のエキスパンドメタルや照明は地元・東大阪の工場でオーダーメイドしたもの（写真撮影／出合コウ介）

ノスタルジックな泊まれるスナック街「GOOD OLD HOTEL」

看板が建ち並ぶスナック。これがホテルなんて！夜は看板にライトがついて妖艶な雰囲気（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

一方、青森の「GOOD OLD HOTEL」は、スナックをリノベーションした、非接触型ホテル（コロナ対応で非対面チェックインに対応）。昭和40年代の弘前市・鍛冶町に誕生したグランドパレス。バブル時代に若者が集ったこの場所も、時代とともにすっかり寂しいビルに。

「うちは大阪の不動産会社なのですが、自社で競売落札したのが、このグランドパレス。最初は使えるかどうかもわからず、ネガティブな印象しかなかったのですが、現地に行ってみると、鍛冶町は弘前市屈指の歓楽街。近くには歴史のある大正レトロなビルも立ち並び、弘前城や現代美術館『弘前れんが倉庫美術館』（2020年オープン）もすぐそば。街のポテンシャルが高い。当時民泊が盛んだった事もあり、『街に泊まる』をコンセプトに、スナックを活かしたホテルにしたら面白いんじゃないかと」（キンキエステート野村昇平さん）

「地元の人たちにも懐かしんでもらいたい」と、当時の古き良きたたずまいはそのままに、泊まれるスナック街にリノベーションした。「想い出映えする、というかノスタルジック×映える＝ノスタルジェニックな時間を過ごしていただきたいと思いました」とコンセプトワークを担当した、有限会社odoru取締役中田トモエさん。外装やドア、看板はそのまま（一部除く）。青森の雰囲気が感じられる「ニューうさぎ」や「プードル」、スナック感の強い「DEN」「スナックターゲット」など、コンセプトが異なるレトロなお部屋を11室用意している。「もう文化遺産です」と中田さんは笑う。

「ニューうさぎ」（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

「ニューうさぎ」は青森の特産品であるリンゴをイメージした内装。外観がリンゴの木っぽいような緑色なところからインスピレーションを受け、部屋の中はリンゴの実の色である赤・黄色・茶でまとめた（ツイン）（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

「オープンは2020年７月。コロナの影響もあり、客足はまだまだ。地元の方の認知度もこれからだと思います」と、運営スタッフの木村深雪さん。今後の展望は？

「SNSでは、一夜で２万件のいいね、ツイートの反響も400件あり、若い人もレトロなスナック文化に興味を持っていることが分かりました。鍛冶町といえばスナック文化。それこそ、『SEKAI HOTEL』さんみたいに、もっと街ぐるみで連携して、このホテルに泊まる＝コミュニケーションと、ハシゴ酒などをしながら、街を楽しんでもらえたらいいなと思います」（キンキエステート野村さん）

「プードル」（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

もともとの造作が木っぽいつくりだったのと、照明が土器っぽかったので、青森にある三内丸山遺跡をイメージしたお部屋（ツイン）（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

「Den」（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

スナック感が強い部屋。タバコのヤニで琥珀色になったシャンデリアがポイント（ツイン）（写真提供／GOOD OLD HOTEL）

今回紹介した、「SEKAI HOTEL」と「OLD GOOD HOTEL」は、商店街の空家やスナック街のビルをリノベーションしてホテルとして再出発。ただ、ハードの整備ももちろんだが、それ以上にスタッフとゲスト、ゲストと地域の人々、地域の人々とスタッフといった３者の「コミュニケーション」がうまくいって初めて、魅力ある街に、活気ある街へと変化していく。ハードの魅力＜ソフトの魅力。その努力こそが、街の風景を守る、有効な方法ではないだろうか。

●取材協力
SEKAI HOTEL
OLD GOOD HOTEL

立地が不便だし、ボロボロでタダ同然でも売れない、親類の空き家が重荷となっている……。
「空き家」が社会問題となってずいぶん経ちますが、売主さんの不安や負担、事情を聞くと、簡単には解決できないことが多くあります。そんな物件にストーリーを付与することで、売買を可能にしている企業があります。

空き家問題解決の新しい糸口を探るべく、不動産を売りたい人のための掲示板サイト「家いちば」を運営する藤木哲也さんにお話を聞きました。

住宅の売買に専門家はいらない!? 先入観を取り払うサービス

お話を聞かせていただいた家いちばの代表取締役・藤木哲也さん（写真提供／藤木さん）

家いちばでは、空き家などの不動産を「セルフセル方式」で売買しているとのこと。セルフセル方式とは一体どんな販売方式なのでしょうか。また、なぜそのような形態で不動産売買サービスを提供しようと考えたのでしょうか。

「セルフセル方式とは、不動産を売りたい人が自分で販売活動を行うスタイルのことです。通常、不動産の売買をするときには、仲介会社が販売活動や見学の調整を行いますが、家いちばでは、売主さんが自分で家いちばのサイトに物件画像や説明文を掲載します。その後も購入検討者の方と直接、見学日程の調整や条件交渉を行ってもらいます。僕たちは最終段階で本当にプロが入るべき業務のみ、例えば物件の調査や重要事項の説明など、契約のサポートを中心に行うようにしています」（藤木さん、以下同）

従来の不動産売買と異なり、家いちばでは売り手と買い手が直接交渉を行い、宅地建物取引士の手が入るのは最終段階が中心になる（撮影／唐松奈津子）

このスタイルに行き着くまでに最も大きな影響を与えたのが、日経BP社が国土交通省の補助を受けて実施した、「既存住宅流通市場活性化に関する実証実験」だそうです。

「売却希望者・購入希望者を集めてワーキンググループなどを行ったのですが、そこで僕が強く感じたことは『不動産を売りたい人、買いたい人は、国などが想定しているほど専門家の意見やサポートを必要としているわけではなかった』ということでした」

不動産の売買にはさまざまな法律や制度が絡みます。だから専門家の手が必要だ、という先入観を取り払い、売主さんが自分で調べたり、学んだりできるように促す、それがセルフセル方式なのですね。

不動産について「自分で調べる、学ぶ」という経験が価値になる

このように家いちばでは、専門家の知識と経験が絶対に必要になる”物件調査”と”契約”以外の過程は、できる限り売りたい人・買いたい人本人たちに任せているそうです。

「一般に、不動産を売却する人や、そのサポートをする不動産仲介会社は、いかに早く、高く売るかということを考えています。しかし、田舎の空き家や遊休不動産を扱っている中で多く出会ったのは、『売れるかどうかも分からない』『タダでもいいから安心できる人にもらってもらいたい』という売主さんたちの言葉で、決して早く・高くだけのニーズではないということでした。同じように買う人も『ボロボロの家屋は取り壊して、更地になったら買いたい』という人ばかりではなく、今あるものでこれからどうやって工夫して活用していこうかという発想を持っている人も多かったのです。

「家いちば」の掲示板の一例

それらの取引を通じて僕が感じてきたのは『売りたい人も買いたい人も“賢い”』ということです。例えば、売主さんによっては、買主さんとコミュニケーションを取るなかでローンの選び方やどうすれば審査が通りやすいか、この物件にはどの商品がオススメか、といったことまでお話できる方がいます。それはそうですよね。購入されるときには、実際にご自身がさんざん真剣に悩んで、比較検討をしてローンを組んできたわけですから、情報収集や知識の習得に対する本気度が違います。

売主さんから質問をもらったときも、僕たちは自ら答えるのではなく例えば『役所の都市計画課に聞くと教えてくれますよ』などと話します。自分で調べたり学んだりすることでそれが知識となり、不動産売却の経験、自分で売ることの醍醐味になるんです」

「まるで面接かオーディション」。売り手が納得できる仕組み

売り手の本気度は、売りたい物件を掲載するとき、案内や交渉の過程でも見ることができます。

「森林や畑を含む１万平米近くの土地に、母屋や離れ、蔵、車庫などがある豪邸を相続した母娘がいました。広大な土地と建物の維持管理が大変なものであることを痛感していた母娘は、それを理解して永続的に管理ができる人を求めていました。多くの問い合わせや内見に対応するなかで、二人は『購入者に求める人物像』をまとめたのです。

物件ページには、『近所の方とうまくお付き合いのできる方』『長期的に山林などを保存、維持管理、活用が可能な方』『建物の大規模な改修をせず、天井の丸太の梁やふすまなど昭和の風情を残しながらお使いくださる方』などの項目を明記。応募フォームも自分でつくり、購入希望者が購入後の利用予定や森林等の維持管理計画まで書くものになりました。まるで面接かオーディションですよね」

売主さんが思いやストーリーを十分に記載することができ、購入希望者との直接のやり取りを通じて、心から納得して売却できることもセルフセル方式の魅力のひとつかもしれません。

「結果的に、こちらの物件は広い土地を有効に使って活動したいという法人へ売却が決まりました。住宅はもちろん、森や畑も有効に使う計画で、将来的にどんな状況になっても窓口となる役員が個人で引き継いでいくという強い意思を確認できたことで、二人は安心して売却されたのです」

「買ってから考える」もアリ！　不動産購入の可能性が広がる

一方、買主さんにとって家いちばで物件を購入することの最大の魅力は、その価格の手ごろさです。掲載されている空き家の中心価格帯は100万円前後、場合によっては0円物件もあります。当然、価格が安いからにはそれだけの理由、例えば通常の住居としては使いづらい、かなり手を入れる必要があるなどの難点があるものですが、そのような物件をお試しとして用途が未定のまま購入する人も多いといいます。

温泉が出るリゾートマンションの１室が80万円で売られているケースも。（管理費と温泉使用料は別途1万7800円／月）（写真提供／家いちば）

「別荘やセカンドハウス、あるいは『遊びの拠点』として比較的軽いノリで購入されますね。なかには『何に使うかまだ決まっていない』『買ってから考える』という人もいます」

購入された物件が何に使われるのかは、買主さんによって本当にさまざまな様子。藤木さんにとって印象的だった事例を聞くと「廃墟となったガソリンスタンドをバイク置き場として購入した人」だそうです。

「茨城県の霞ヶ浦湖畔で50年以上前に建てられたガソリンスタンドが廃業し、10年以上放置されていました。老朽化は激しく、地下タンクを処分するのに土壌汚染が懸念されるため、一般の不動産流通にも乗せられない。解体に数百万円はかかるといわれてお手上げ状態でした。そんな物件を購入され、お手持ちのバイクを数十台搬入されたときにはそんな使い方もあるんだ！　と本当に驚きました」

廃業したガソリンスタンドを（写真提供／家いちば）

バイク置き場に（写真提供／家いちば）

売る人と買う人、双方が幸せになって社会問題も解決！

さらに藤木さんは「活用されない低利用不動産が新たな持ち主によって中利用不動産、高利用不動産となることは、地域の人や街にとってもいい影響を与える」と考えています。

そのまま民泊を始められるくらい、すでに整備された物件も（写真提供／家いちば）

「家いちばで物件を購入した人の中には、複数の物件を購入して、将来的には民泊を経営したり、その街の活性化に寄与したいと考えている人も少なくありません。安い物件を買えば、安い賃料で展開できるため、低所得層など、住宅の確保が難しい人にも賃貸できます。なかには一般の人でも運用のプロのような人もいますが、空き家問題をはじめとする社会問題をどうにか解決したい、という想いで購入する人もいるんです」

複数の物件を購入したり、社会問題の解決を目指したり、といったことが可能になるのは「低価格」の物件ならではでしょう。一方で「安かろう、悪かろう」の言葉のように、当然、安いからには何かしらの理由があってそこに不安を感じる人も多くいるのではないのでしょうか。

「だから、僕たちプロがいます。不動産売買をする人が求めているのは専門家ではない、と言いましたが、求めているのは『安心』です。物件調査を念入りに行い、物件のもつデメリットもしっかり納得したうえで売る人、買う人、そして社会全体が満たされたものになればと思います」

藤木さんの「売れる値段で売るという、市場の原理に任せればいい」の言葉の通り、いま、家いちばでは毎日1物件に数十件の問い合わせが入っており「掲載する空き家が足りない」状態だといいます。将来的にどんどん増え続けるといわれる空き家が、売主さんも買主さんも心から満足できる取引を経て活用され、社会問題の解決にもつながるとすれば、こんなに素晴らしいことはありません。そのために重要なことは「自分で売る」「自分で学ぶ」「自分で見極めて買う」覚悟なのかも……と、家いちばのセルフセル方式から垣間見たように思います。

記事では書ききれなかったユニークな活用事例の数々が家いちばの書籍『空き家幸福論』（11月20日発刊）には掲載されていました。自分がとことん納得できる形で不動産売買を実現した先輩たちの事例を知ることも、自分で学ぶことの一歩かもしれません。

●取材協力
藤木哲也（ふじき・てつや）さん
家いちば株式会社代表取締役CEO。1993年、横浜国立大学建築学科卒。ゼネコンで現場監督、建築設計事務所で設計、住宅デベロッパーを経て、不動産ファンド会社にて不動産投資信託やオフィスビル、商業施設などの証券化不動産のアセットマネジメントに携わる。豪ボンド大学のビジネススクールにてMBA（経営学修士）を取得後、2011年に家いちばの前身となる不動産活用コンサルティング会社、エアリーフローを設立。15年に「家いちば」サイトをスタート、19年、家いちば設立
『空き家幸福論』（日経BP）
・家いちば

空き家増加が日本の社会問題として取り上げられる一方、高齢者、障がい者、低額所得者など、住宅の確保が困難な人たちが増加しています。これら2つの問題を一緒に解決する方策として豊島区で市民有志が立ち上げたのが「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」です。

一体どんなプロジェクトなのか、企画・運営する一般社団法人コミュニティネットワーク協会の理事長、渥美京子さんにお話を聞きました。

コロナで高齢者の居場所がなくなった！

2020年4月の緊急事態宣言以降、休校・休園、自宅待機、店舗の営業自粛など、多くの人が行動制限されました。それは若い世代、子育て世代のみならず、高齢者や障がいをもつ人も一緒です。渥美さんによると「それまで高齢者のお出かけ先となっていた百貨店や大型電機店などの商業施設、地域センターなどの公共施設に行きづらくなり、自宅に引きこもる高齢者が増えた」と言います。

池袋駅前の大型電器店などは、豊島区の高齢者にとって憩いの場でもあった（画像／PIXTA）

「特に定年退社まで仕事一筋で頑張ってきた男性は、仕事以外に趣味がない、会社関係以外の人づき合いが少なく、歳をとると同時に引きこもりがちになる傾向があります。

そうでなくても高齢者の多くの人、特に一人暮らしをしている人は『将来介護が必要になったらどうしよう』『孤独死したらどうしよう』という不安を抱えています。それでも『住み慣れた街を離れたくない』『都心は家賃が高いが住み続けたい』という人が多いのです」（渥美さん、以下同）

一般社団法人コミュニティネットワーク協会の渥美京子さん（撮影／片山貴博）

空き家を福祉に活用「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」

そのような高齢者や障がいをもつ人、生活困窮者に住まいと居場所、就労できる場所を提供する目的で始められたのが「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」です。

「豊島区の空き家率は2018年で13.3%と23区内で最も高い数字です。一方で高齢者等への大家さんの入居拒否感は根強く、日本賃貸住宅管理協会の調査では、高齢者世帯の入居に拒否感がある大家さんが70.2%、障がい者がいる世帯の入居に対しては74.2%にものぼります。空き家と住宅確保が困難な人びとをマッチングすることで、双方が抱える問題を一緒に解決できないかと考えたのです」

豊島区の空き家率は2018年で13.3%と23区内で最も高く、約9割が賃貸用（画像提供／豊島区住宅課）

「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」は空き家を活用したセーフティーネット住宅を中心に、見守り拠点・交流拠点を通じて地域住民と福祉支援を行う（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

プロジェクトのポイントの1つ、空き家を活用した共生ハウス西池袋では、2017年にできた住宅セーフティーネット制度をもとにした豊島区の家賃補助制度が利用できます。家賃補助を受けることで家賃月額4万9000円で住むことも可能です（水道・光熱費等を含む共益費は別途1万円）。

「加えて共生ハウスから徒歩圏内に『共生サロン南池袋』という地域交流・見守り拠点を設けています。新型コロナウイルスの感染防止対策をしながら、日がわりで健康講座やスマホ・パソコン講座、卓球、麻雀カフェなどを企画運営することで、入居者や地域の人々が交流・相談・学習できる居場所づくりを目指しています。お酒がないとなかなか外に出ない男性たちが交流できるようにお酒や料理を持ち寄って『おたがいさま酒場』なども開催しているんですよ」

「共生サロン南池袋」で行われるスマホ・パソコン講座の様子（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

夜には地域の人びとが日がわり店長として「おたがいさまサロン」や「おたがいさま酒場」を開催（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

「共生ハウス西池袋」から徒歩圏内に、「共生サロン南池袋」がある（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

人と人とのつながりが、不可能を可能に

空き家の福祉への活用は、全国のさまざまな自治体で試みられていますが、まだまだ本当に成功事例といえるものが少なく、採算性をはじめとして多くの問題を抱えているようです。共生ハウス西池袋ができるまでにも、いろいろな困難があったのではないでしょうか。

「最も難関だったのが、空き家を貸してくださる方と出会えるかということでした。実は今回のプロジェクトは物件が決まるより前に国土交通省の令和元年度・住まい環境整備モデル事業に認定されたのですが、事業モデルをつくったものの、実際に活用できる空き家がなかなか見つからずに困っていたとき、力を貸してくださったのが民間の不動産会社の人たちでした」

空き家を見つけるのに苦労していたとき、協力して物件を探してくれたのが地域の不動産業界の人々だった（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

協会の主催するセミナーに講師として登壇した不動産会社の人が、地元の不動産会社に声をかけて見つかった空き家が今回の物件でした。

「もともとは夫をなくされてお一人になった高齢者女性のご自宅でした。ご本人が介護施設に入居されてからは甥御さんが管理をされ、ファミリー向けに賃貸に出す方向で検討されていたそうです。その矢先に今回の『高齢になっても住み慣れた池袋で安心して暮らし続けられるようにする』というプロジェクトの趣旨に共感し、ぜひ協力したいと言ってくださったのです」

築35年の空き家が『共生ハウス西池袋』としてシェアハウスに生まれ変わった（撮影／片山貴博）

高齢者や障がいをもつ人にも配慮してリフォーム

7年間、住む人がいなかった空き家がリフォームを経て、シェアハウス型のセーフティネット専用住宅（高齢者、障がい者、低額所得者など、住宅確保が困難な人の入居を拒まない賃貸住宅）に生まれ変わりました。高齢者や障がいをもつ人が住むことを想定しているので、リフォームをするときも細やかに配慮されたそうです。

「前回の介護保険の改正で、要支援１、２は介護給付から予防給付に代わり、住民による自助努力が強化されました。また、介護認定は厳しくなる方向にあり、今後も介護予防に比重がおかれていくといわれています。『共生ハウス西池袋』では、そのような人が入居できるように配慮してリフォームを行いました。例えば、居室の入口は開け閉めがしやすいようにすべて引き戸に。1階と2階を行き来する階段やお風呂、トイレには手すりを取り付けています」

「共生ハウス西池袋」はシェアハウス型で居室は4つ。豊島区の家賃低廉化補助制度の対象者は、家賃4万8000円～4万9000円で入居できる（画像提供／一般社団法人コミュニティネットワーク協会）

4つある居室の入口はすべて、出入りがしやすくプライバシーを守る鍵付きの引き戸になっている（撮影／片山貴博）

階段やお風呂、トイレには入居者の安全を守る手すりが取り付けられている（撮影／片山貴博）

実際に筆者も「共生ハウス西池袋」の中を見学させてもらいました！　新築同様にリフォームされた各居室はすべて二面採光でとても明るい雰囲気、クローゼットやベッドの下などに収納もしっかり確保されています。高齢者や障がいのある人だけではなく、若い単身世帯にもこの家賃は十分に魅力的です。

「家賃低廉化補助制度は、豊島区に引き続き1年以上居住、月額所得15万8000円以下などの条件を満たせば、若い単身世帯の人も活用できます。特定の人たちだけではなく、健康な若い世代も共生ハウスに入居することで、多世代交流など多くの区民に開かれた場所になれば、と考えています」

各居室はすべて二面採光で明るく清潔な印象。収納付きのベッドが既に備え付けられている（撮影／片山貴博）

住民の交流の場にもなる共用部、キッチン・ダイニング（撮影／片山貴博）

地域包括ケアと「福祉×福祉」の取り組みへ

住まい（セーフティネット住宅）と地域交流拠点（共生サロン）の整備がセットになったこのプロジェクト。ところが、渥美さんたちの構想はそれだけにとどまりません。

「これから先、少子高齢化が“待ったなし”で進み、介護保険財政は厳しくなると言われています。障がい者事業には民間の株式会社などの参入が相次いでおり、補助金頼みの展開は厳しくなることが予想されます。
こうしたなかで、持続可能な仕組みをつくるために考えているのが、『福×福』連携です。具体的には、介護事業と障がい者の就労支援事業を組み合わせます。例えば『農福連携』は『農産物の加工を施設を利用する障がい者が担う』ことですが、『介護保険事業（福祉）』と『障がい者の就労支援事業（福祉）』を掛け合わせたのが『福福連携』です。例えば、デイサービスの利用者が共生サロンのプログラムを楽しむときに、就労支援B型の利用者が準備や掃除、ときには卓球コーチなどをする。これによって、賃金を得るシステムを新たに取り入れたいと考えています。福祉の問題を本質的に解決していくためには、このようないくつもの横の連携が必須なはずです」

高齢者や障がいをもつ人が安心・安全に住み続けるためには、住まいそのものだけではなく、医療・介護などの付帯サービスが欠かせない（写真／PIXTA）

これまでサービス付き高齢者向け住宅である「ゆいま～る」シリーズの展開をはじめ、全国で高齢者や障がい者の支援を行ってきた協会だからこそできたこともあるのでしょう。渥美さんたちは現在、栃木県那須町でも廃校を活用し、高齢者の居住・介護・交流を目的とした複数の施設を有するまちづくりを行っているそうです。

一般社団法人コミュニティネットワーク協会の那須支所が取り組む「小学校校舎を活用した、那須まちづくり広場プロジェクト」（画像提供／那須まちづくり株式会社）

自身の親のことや、また自分が歳をとって1人になったり、障がいをもったりする可能性を考えたときに、住み慣れた地域で、地域の人とともに住み続けられる支援策があればとても心強く感じることでしょう。

このプロジェクトでは、資金調達においても多くの市民の力を借りようと11月27日までクラウドファンディングを行っているそうです（「共生サロン南池袋」のキッチン設置が資金の用途）。サロンや酒場の名前の通り「おたがいさま」の気持ちで地域の人びとが支え合い、つながり続ける社会のモデルとして、このプロジェクトの成功を願わずにいられません。

●取材協力
・としま・まちごと福祉支援プロジェクト
・一般社団法人コミュニティネットワーク協会
・共生サロン南池袋クラウドファンディング （Readyfor）

昔の風情を残す江戸四宿の一つ板橋宿。東京都板橋区本町および仲宿、板橋1、3丁目付近を指す。マンション開発の波の中、どうしたらその魅力を残せるのか。地域住民との協働は、資金調達はどのようにしたのか。空き家を軸に、まちの魅力とにぎわいの再生に取り組むプロジェクトを取材した。
「先祖代々住んできたまち。旧中山道の昔ながらの風情を残したい」

JR板橋駅から徒歩10分程にある「板橋宿不動通り商店街」。ここは、旧中山道の1番目の宿場町、板橋宿の歴史を継承する場所である。都心でありながら、どの駅からも徒歩10分程度は離れていることが功を奏して、今も大正～昭和初期の趣ある建物が点在。通り全体に懐かしい風情が漂う。とはいえ、実はここ10年ほどでマンション開発がじわじわと進み、昔ながらの板橋宿を髣髴とさせる建物は減っているという。地域のシンボルでもあった銭湯「花の湯」も、保存活動の動きはあったものの、107年の歴史に幕を下ろした。まちづくり会社「向こう三軒両隣」代表であり、このまちで先祖代々飲食業などの商売を続けてきた永瀬賢三さんはこう話す。

「僕はこの地域を“ガラパゴス”と呼んで、親しんできました。しかし残念ながら、大きな開発の波は止められるものではありません。５年ほど前から、この地域で商売を続ける意味を考えると同時に、どうしたらこの地域の魅力を残せるのか考えるようになりました」

現在の板橋宿付近。江戸時代には旧中山道の一番目の宿場町「板橋宿」があり、にぎわっていたという（画像提供／向こう三軒両隣）

空き家をフックにした“リノベーションまちづくり”を手本に

永瀬さんの結論は、住民自ら地域のあり方に気づき主体的に行動することが結果的に”まちづくり”になり、魅力は残っていくということ。そのフックとして着目したのは、通り沿いにある趣ある建物群だ。多くが空き家のままになっていた。これらを活用すれば、きっと面白いことができる……という確信はあったが、実際に動こうとすると、何から手を付けていいのか分からない。当時、建築や不動産に関する知識はゼロに近かったという。

「自分なりに建物のリノベーションや不動産活用の仕組みについて調べ始めたところ、リノベーションまちづくりという考え方を知りました」

永瀬さんは、不動産の大家、まちづくり会社、家守など、空き家活用のステークホルダーの存在を知る。その後はSNSなどを活用したり、空き家活用のキーパーソンと思われる人たちに直接話を聞きに行き、知識を積み重ねていった。

板橋宿という名称の由来となった、現在の「板橋」付近の様子。石神井川に架かる（画像提供／向こう三軒両隣）

まちづくり会社設立。地域電力会社と連携し投資の仕組みも

その後間もなく、永瀬さんは商店街に興味を持つさまざまな人たちに声を掛け、2018年にはともにまちづくりの基盤となる「板橋宿まちづくり協議会」を立ち上げた。会員は近隣のさまざまな企業、不動産会社、行政書士、住民など、まちと空き家活用のステークホルダーたちだ。旧中山道界隈を対象に、空き店舗を活用して地域の魅力向上をはかり、活性化につなげることを目標に掲げた。

さらに、プロジェクトを積極的に進める、いわば実行部隊として、まちづくり会社「向こう三軒両隣」を立ち上げることを決意。空き家再生・活用にそれぞれ役割を果たす、建築家、料理家などが参画した。空き家再生・活用に関するプロジェクトでは、しばしば資金繰りが課題になるが、同社では投資の仕組みも早々に構築した。それは、参画している地域電力会社「めぐるでんき」を組み込むというユニークなものである。

「再生可能エネルギー由来の電力を供給するだけでなく、当該地域のプロジェクトに電気料金の一部を還元します。まちの活性化に協力したい人であれば、電力会社と契約することで、手間なく持続的に投資できるのはメリットではないでしょうか」と、めぐるでんき代表取締役の渡部健さんは話す。

「向こう三軒両隣」が入居および経営しているコワーキングスペース「おとなり」（写真撮影／介川亜紀）

築100年超の「板五米店」をカフェ＆住民の活動の拠点に

2019年半ばには、まちづくり会社、向こう三軒両隣とめぐるでんきが連携し、新たなプロジェクトを立ち上げた。空き家の状態が続いていた大正６年築の「板五米店」を、地域のシンボルとして、また、住民の活動の拠点として再生する計画だ。

「この建物を活かすこと＝景観まちづくり、です。また、宿場町ならではにぎわいを表現するため、住民の集う場所として計画することが重要でした」と、運営の仕組みづくりとプランニングに関わったアルセッド建築研究所の益尾孝祐さんは説明する。

2019年12月、同プロジェクトが無事完了。土蔵造りの町家であり、建物の両側面位置するレンガ壁、2階の鉄板の雨戸がアクセントとなっている板五米店は、風情も名称もそのままに、新たな姿に生まれ変わった。1階に新たに厨房を造設した以外、ほとんど間取りも建具も変えていないが、安全・快適に使い続けられるよう耐震性、断熱性は見直した。2019年に、用途変更確認申請手続きが変更後の用途の床面積200平米以下まで不要になったことが、プロジェクト実現の追い風になったという。

板五米店は、「米」をキーワードにおむすびやスイーツを供するカフェと、地域のコミュニティ活動拠点の機能を持ち、座敷などは会食・イベントなどで貸し切り利用ができる。「板橋宿ツーリズム」のレセプションも併設している。

妻側がレンガ造りになっているなど個性的なつくり。文化財への登録を目指す（画像提供／向こう三軒両隣　撮影／浅田美浩）

1階には新たに厨房を設けた。ランチにはおむすび定食や子ども向けのメニューを用意。今後、夜の会食向けメニューなども準備予定（画像提供／向こう三軒両隣　撮影／浅田美浩）

窓や障子などの建具は再利用。壁の位置はほとんど変更していない。延床面積は約160平米（画像提供／向こう三軒両隣　撮影／浅田美浩）

旧中山道沿いに個性的なスモールビジネスの集積を

同プロジェクトでは、多くの住民の参加や協力の機会を設けたことで、完成までに板五米店を軸とした緩やかな地域コミュニティができた。事業計画やプランニングは、まちづくり会社、向こう三軒両隣と商店街がともに検討し、住民から、工事前の見学会や大掃除、工事に関わる塗装、障子貼り、家具づくりなどのワークショップ参加を募った。資金は、向こう三軒両隣＋めぐるでんきからの出資金のほか、地域の有志が誰でも参加できるようクラウドファンディングを活用した。

ワークショップなどを通じて板五米店の存在は近隣住民に浸透し始めており、子連れのママたちが和室に集まってくつろいだり、立ち座りしやすい椅子座の部屋ではお年寄りがお茶を楽しむといった光景が日々見られるようになった。

今後、向こう三軒両隣と商店街は連携を続け、“宿場町”“旅”をテーマに、地域に空き家などを活用したゲストハウスや飲食店を増やしていきたいという。
「都心部はテナント料が高いことなどから、歴史的建造物の活用が進みにくい状況にあります。板五米店プロジェクトはリノベーションや資金繰りに工夫を重ねて、その点をクリアしました。これをモデルケースとして、多くの個性的なスモールビジネスを立ち上げ、旧中山道沿いをより魅力的な地域に変えていきたいですね」（益尾さん）

左から籾井玲さん、益尾孝祐さん、渡部健さん、永瀬賢三さん（写真撮影／介川亜紀）

人口が減少し通りから人が消え、まちがにぎわいも輝きも失っていく中、傍観するに終わらず、自らまちづくりについて学び、周りの協力を得て理想像を少しずつ形にしていく。まちづくりで着目される地域には、そういったキーパーソンが少なからず存在しているようだ。まちの行く末を“自分事”として考えられる人である。コロナ対策時のインターネット頼りの日常を経て、あらためて、自分の住む地域や近隣の人々とのリアルなつながりを見直す人も増えるのではないだろうか。関わり方のひとつとして、当記事が参考になれば幸いである。

●取材協力
・板五米店
・向こう三軒両隣
・アルセッド建築研究所
・めぐるでんき

2019年8月1日に国土交通省から発表された「令和元年度　空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」。空き家対策のモデル的な取り組みについて国が支援を行い、その成果の全国への展開を図る目的で平成30年度からスタート。令和元年度は111件の取り組みの中から、60件の事業者が選ばれた。今回は、選ばれた事業者の取り組み内容から、今、日本で展開している先進的な空き家対策の傾向を探ってみたい。
空き家対策相談員やコーディネーターなどの人材育成が主眼のひとつ

事業者の採択は、「人材育成と相談体制の整備部門」「空き家対策の共通課題の解決部門」の２つの部門別に行われた。

まず、「人材育成と相談体制の整備部門」では、「空き家に関する多様な相談に対応できる人材育成、多様な専門家等との連携による相談体制の構築」に対する支援を目的としている。この部門では、空き家対策に取り組むコーディネーターや空き家対策をサポートするファシリテーターなどを育成する事業者、そして空き家問題を抱える人が相談できる相談体制の整備に取り組む事業者などが選ばれた。

株式会社エンジョイワークスの「空き家再生プロデューサー育成プログラム」は、まさにその「人材育成」の取り組みだ。「令和元年度　空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」として採択されたのは、その中の小規模不動産特定共同事業を活用した事業組み立ての手法を学ぶ「アドバンストコース」であり、これから講座が開かれる予定となっている。全国で開催される２日間の「ベーシックコース」、鎌倉で１カ月間のOJTを通じて空き家再生のノウハウを体得する「スペシャルコース」は、先行事業としてすでに講座が開かれており、スペシャルコースの卒業生は、早くも自らのプロジェクトをスタートさせている。なお、ベーシックコースとスペシャルコースは国土交通省の平成30年度および令和元年度「地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業」に選ばれている。

エンジョイワークス「空き家再生プロデューサー育成プログラム」のサイト（画像協力／エンジョイワークス）

写真左から、同プログラムの講義、ワークショップ風景（画像提供／エンジョイワークス）

同プロジェクトの卒業生が手掛けている空き家活用プロジェクトでは、石川県加賀市の片山津温泉に空き家を購入。「空き家の古い物持ってっていいよDAY」「現地で宿の間取りを考える会」などのイベントをすでに実施済みだ（画像協力／ノスタルジックカンパニー）

「空き家の古い物持ってっていいよDAY」（画像提供／ノスタルジックカンパニー）

「現地で宿の間取りを考える会」（画像提供／ノスタルジックカンパニー）

ほかにも、以下のように、空き家相談員や調査員の育成、育成プログラム・研修制度・研修体制の作成・整備などを掲げた事業が見られる。

・空き家問題解決のコーディネート事業、活動拠点の拡大、相談員（コーディネーター）育成のため事例検討会開催を図る（NPO法人出雲市空き家相談センター／島根県）
・地域人材の連携による空き家の一元相談体制の構築や空き家調査フォーマットのWEBアプリケーション化の試験的導入など（株式会社三友システムアプレイザル／埼玉県入間郡毛呂山町など）
・相談窓口の運営、相談員・専門家等対象の研修等を通じた育成を強化（株式会社ジェイアール東日本企画／福島県田村市・三春町・小野町）
・シルバー人材センターを対象とした木造住宅簡易鑑定士および住教育インストラクターの育成や、空き家発生抑制に通じる住教育セミナーや勉強会など（一般社団法人全国古民家再生協会／全国）

空き家問題を解決に導くためのノウハウを備えた人材の育成・教育が、空き家対策を講じる上で急務であることが見て取れる。

相談体制の整備に共通するキーワードは「ワンストップ」

一方、相談体制の整備に関しては、相談窓口の設置、相談セミナーの開催など、空き家問題に悩む相談者に対するサポートを掲げる事業が採択された。

その多くに共通しているのが、「ワンストップ」という言葉。空き家にまつわる「相続」「生前対策」「修繕」「管理」「賃貸」「売買」「利活用」「解体」「跡地活用」といった多岐にわたる問題を、各所にたらい回しにせずにひとつの窓口で済むように相談に応じることを意味している。相談者の抱える問題に応じて、各分野の専門知識や経験のある相談員が相談を受けたり、相談員と専門家がペアになって相談に応じたりするといった仕組みが提案されている。

・所有者に対する暮らし方・ライフプランの提案と相続等の相談対応を一体的に処理できる体制整備に向けたツール作成や相談プラットフォーム構築（かごしま空き家対策連携協議会／鹿児島県）
・行政職員向けの空き家相談士研修会の開催や、専門知識と経験のあるNPO会員と行政職員がバディを組んだワンストップの総合相談体制整備（特定非営利活動法人岐阜空き家・相続共生ネット／岐阜県羽島市,岐阜県各市町）
・市窓口への電話や窓口来訪の場で解決をする空き家対策コーディネーターの育成や、窓口駐在での相談対応（京都府行政書士会／京都府京都市）

学生との協働を通じた担い手育成・啓蒙・持続性アップの試みも

「空き家対策の共通課題の解決部門」では、地方公共団体と専門家等が連携して共通課題の解決を図る取り組みが対象となり、その事業内容は、空き家問題の背景となる課題の解決を含めて実に多岐にわたっている。

その中で目を引くのが「学生」との協働だ。例えば、CANVAS合同会社（茨城県水戸市）では、水戸市中心市街地の空き家・空き店舗の調査を学生の講義の一環として実施。市街地の活性化を狙い、空き家の発生抑制を図る。また、学生が主体となって美容院だった空き店舗を多世代交流施設「マチノイズミ」として再生するプロジェクトを通じて、創業体験の場を設け、空き家・空き店舗の価値向上・啓発につなげる産官学連携の事業モデル構築に取り組んでいる。先行する試みとして、すでに市街地のランチマップ制作や、マチノイズミ改修のためのクラウドファンディングが実施済みだ。

写真左：マチノイズミプロジェクトの一環として、もともと美容室だった空き店舗を見学している茨城大学の学生たち（画像提供／CANVAS合同会社）

その空き店舗を多世代交流施設「マチノイズミ」として利用するために、茨城大生たちがDIYで改装した（画像提供／CANVAS合同会社）

同プロジェクトの講義風景（画像提供／CANVAS合同会社）

今回の事業の先行活動として、茨城大生たちが水戸市中心市街地をランチマップ制作のために散策。将来的に単位認定も視野に入れ、持続的で発展性のある活動とすることを狙いとしている（画像提供／CANVAS合同会社）

また、特定非営利活動法人空家・空地活用サポートSAGA（佐賀県佐賀市）でも、学生と協働した空き家利活用プランニングイベントやワークショップを開催し、利活用モデルを構築。次世代の空き家対策の担い手育成につなげるとしている。栃木県小山市も、地元の建築系学生の協力を得て空き家の早期発見・情報提供を行う「空き家パトロール事業」の試行を計画中だ。

民泊活用や福祉との連携など多岐にわたる取り組みが行われている

「空き家対策の共通課題の解決部門」では、さらにバラエティ豊かな事業が選ばれている。例えば、特定非営利活動法人かけがわランド・バンク（静岡県掛川市）では、昨年度行った空き家調査においてニーズの多かった民泊活用を促進するため、所有者・事業者向けの民泊勉強会の開催、マッチングサポート、民泊事業者向け勉強会を実施。民泊事業用建物チェックマニュアル、民泊事業手続マニュアルを作成する計画だ。

かけがわランド・バンクが先行事業として行った小学校区別空き家マップ作製事業の調査風景。空き家らしき建物の状態をチェックした（画像提供／かけがわランド・バンク）

同調査で作成したマップ。空き家の位置が家のマークでプロットされている（画像提供／かけがわランド・バンク）

同事業の空き家現地調査を踏まえて、空き家ではないかと推測される建物の所有者に配布した意向調査の案内と調査票。意向調査の結果、民泊活用のニーズが多かったことから、今回、民泊活用を促進するための新たな事業が立ち上げられた（画像提供／かけがわランド・バンク）

ほかにも、以下のようなさまざまな切り口からの取り組みが選ばれている。

・空き家バンクから選定したモデル物件における複合シェアサービス型賃貸住宅を試行。効果検証を通じた事業モデルの確立（株式会社九州経済研究所／鹿児島県鹿屋市）
・掘り出し物市でのテスト販売を通じた空き家残置物の流通ネットワークをつくり、廃棄物減少と販売収益の解体費への充当による空き家除却モデルを検証（特定非営利活動法人Goodstock／兵庫県たつの市など）
・既存の航空写真・GISマップ等を活用した空き家予備軍の判断方法をマニュアル化。自治体と民間が共有する空き家地図プラットフォームの基盤の構築に向けた試行・検証を行う（国際航業株式会社／愛知県新城市）

団地やニュータウンのある地域では、主にその団地・ニュータウンから発生する空き家を対象として事業を展開する団体もある。

・県内最大規模の団地である西諌早ニュータウンへの空き家相談窓口の開設と常駐相談員のスキルアップ等を図る（一般社団法人ながさき住まいと相続相談センター／長崎県）
・洛西ニュータウンにおける空き家発生抑制のための中古住宅流通の改修の独自モデルを検討（洛西NTアクションプログラム推進会議住宅・拠点関係ワーキンググループ／京都府京都市西京区［洛西ニュータウン］）
・郊外の団地をモデル地区とした空き家予備軍に関する調査を実施（特定非営利活動法人あいち空き家修活相談センター／愛知県豊田市）

持ち主の死亡による相続のタイミングで空き家が発生することが多いことから、高齢者の終活相談などとの情報共有体制を敷いたり、地域包括支援センターと連携して社会福祉士・保健師・看護師・ケアマネジャー等のスキルアップを図る事業者も多数。福祉との連携も、空き家問題解決の一策であることが分かった。

空き家対策は、相続、建築、不動産、福祉と、実にさまざまな分野にまたがったアプローチが必要。今回、採択された事業者の取り組みを見ると、そうした多角度から問題を解決しようとする試みが、全国で展開されていることが伝わってきた。空き家の発生を抑制する予防的なものから、空き家の利活用まで、多分野にわたった取り組みが有機的につながり、全国に波及していくことが、空き家問題解決の糸口となるではないだろうか。

●参考
・国土交通省リリース（「空き家対策に関する人材育成・相談体制の整備等に取り組む団体を決定」）
・株式会社エンジョイワークス「空き家再生プロデューサー育成プログラム」
・CANVAS合同会社
・特定非営利活動法人かけがわランド・バンク

「一般社団法人全国居住支援法人協議会」が設立された。といわれてもよく分からない人が多いだろう。住まいに困っている人を支援しようという団体なのだが、その呼びかけ人が元厚生労働事務次官の村木厚子さんやホームレス支援などで知られる奥田知志さんという、実践的な方々なのだ。どういった団体なのか、直接お二人に伺ってきた。「一般社団法人全国居住支援法人協議会（以下、全居協）」とは、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律（以下、改正住宅セーフティネット法）」で指定された「住宅確保要配慮者居住支援法人（以下、居住支援法人）」による全国組織となる。

これでは分からないと思うので、もっとわ分かりやすく説明しよう。

賃貸住宅の入居が難しい人たちの居住を支援する団体を組織化

賃貸住宅を借りようとする場合、家賃滞納の可能性が高いとか、孤独死の危険性があるといった理由から、入居を受け入れてもらえない人たちがいる。低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯などとされ、総称して「住宅確保要配慮者」と呼ばれており、その数は増え続けている。

こうした人たちの住宅として、かつては公的住宅が受け皿となっていた。ところが、家余りの今は、これ以上たくさん公的住宅を造る状況ではないため、政府は民間の住宅を活用しようと考え、住宅セーフティネット法を改正し、以下の施策を設けた。

・住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度を設ける
・登録住宅の改修費用や入居者の家賃などに経済的な支援をする
・住宅確保要配慮者に対する居住支援の活動をする団体を「（住宅確保要配慮者）居住支援法人」に指定し、後押しをする

国土交通省の資料より転載

この「居住支援法人」は、2019年5月6日時点で38都道府県213法人が指定され、賃貸住宅への入居にかかわる情報提供や相談、見守りなどの生活支援、登録住宅の入居者への家賃債務保証などの業務を行っている。

国土交通省の資料より転載

この居住支援法人の全国組織が、今回設立された「全居協（ぜんきょきょう）」だ。

全国組織の呼びかけ人のユニークさに注目

全居協の設立に注目した理由は、その呼びかけ人の存在にある。

呼びかけ人は、元厚生労働事務次官・津田塾大学客員教授の村木厚子さん、全国賃貸住宅経営者協会連合会会長・三好不動産社長の三好修さん、生活困窮者全国ネットワーク共同代表・NPO法人抱撲理事長の奥田知志さんだ。

村木厚子さんといえば、厚生労働省で数少ない女性局長として活躍していたとき、郵便料金の割引制度の不正利用に関して虚偽有印公文書作成・行使の容疑で逮捕・起訴され、164日間も拘置所に留め置かれ、その後、無罪が確定した、という経歴の持ち主だ。

村木厚子さん／生活に困っている人たちには共通の課題があります（写真撮影／内海明啓）

一方、奥田知志さんは、30年以上続くホームレスの支援などで知られている人だ。
こうしたユニークな人たちが呼びかけ人となっているからには、“法律ができたのでとりあえず全国組織をつくりました”といった、絵に描いた餅の団体ではないだろうと興味を持って、お二人に話を伺うことにした。

奥田知志さん／好んでホームレスになっている人はいません。必ず理由があります（写真撮影／内海明啓）

まず、村木さんだが、当初は労働省で障害者雇用に取り組んできた労働畑の出身だった。中央省庁再編で厚生労働省になった際、旧厚生省と旧労働省の交流人事として、障害者福祉の担当課長に任命され、そのまま児童福祉など福祉畑に留まることになる。そして、あの冤罪事件に巻き込まれる。拘置所を出たのち、生活困窮者対策の担当になると、生活に困窮する背景には、拘置所にいた人たちと同じような共通の課題があることが分かった。退官後の今も、生活に困っている人への支援を続けている。

また奥田さんの場合、牧師として北九州市八幡の教会に赴任したときが、かつて街を活気づかせた炭鉱の閉山や製鉄所の縮小などにより街の活力がなくなり、野宿者が増えだしたころに当たった。彼らの支援を始めたのが原点となり、ホームレスへの炊き出しや自立支援などのボランティアを行うNPO法人抱撲（ほうぼく）を立ち上げる。現在、設立から31年目を迎え、今では半年間の自立プログラムで、9割を超える人が自立できるようになっているという。

「住宅」ではなく「居住」を支援するという意味

お二人とも、生活困窮者には「ハード＋ソフト」の支援が必要だと口をそろえる。
奥田さんには、印象深い事例があるという。最初に支援したホームレスの事例だ。

活動開始当時は、野宿している人には住所がないので、生活保護も受けることができない。そこで、アパートを借りられるようにして、生活保護の受給もできるようにした。これで自立支援が終わったと思っていたら、実際には問題の解決にならなかったというのだ。その後アパートを誰も訪れていなかったら、半年後に近隣から異臭の苦情が出た。訪れてみると、部屋はゴミ屋敷と化し、電気などのライフラインも止まっていた。

（画像／PIXTA）

奥田さんは「経済的困窮を解消するだけでは不十分で、社会的孤立の解消も必要」と痛感したという。困窮している人の中には精神的な障害があったり自立した生活を送れなかったりする人もいるので、見守ってくれる人、サポートしてくれる人の存在も必要だ。つまり彼らに支援するのは「ハウス」ではなく「ホーム」だと。

村木さんも今回、名称に「住宅」ではなく「居住」を使っていることがポイントだという。
児童養護施設を出た後の子ども、刑務所を出た後の人たちが、立ち直ったかのように見えても元に戻ってしまうことがある。その理由は、例えば、児童施設で育つ子どもは、決められた献立の食事を日々提供されていて、家庭では当たり前の「明日何を食べたいか」聞かれたこともなければ、前日の残り物を食べたこともない生活をおくっている。皆で守るルールしか知らず、自分なりの楽しみを見つけたり、周囲の人と折り合いをつけたりする経験が不足しているのだ。したがって、地域の人たちとのつながりのある生活をとり戻し、そのネットワークに組み込まれるようにすることが重要なのだ。それには、住む場所（ハード）だけでなくそこに暮らす人への支援（ソフト）が必要だという。

村木厚子さん／困っている人たちの尊厳や人生を大切にしたいんです（写真撮影／内海明啓）

奥田さんも、家族の機能を社会化することの重要性を語る。従来の日本の社会保障制度は、企業と家族が支える仕組みになっていたが、雇用システムも変われば家族も脆弱化して、人を支える仕組みが崩れてしまった。これまで家族が担ってきた機能をいかに社会が担えるかが、支援のカギになるという。

奥田知志さん／「ハウスレス」ではなく「ホームレス」なんです（写真撮影／内海明啓）

国土交通省、厚生労働省の連携がなければ成立しなかった団体

さて、今回の居住支援のカギになったのは、省庁の連携だ。
厚生労働省の福祉分野では、養護施設や老人福祉施設、医療施設といった「施設」で受け入れるか、自宅にいながら通所施設に通う形でサポートするかになるので、施設に入れず住宅のない人へのケアができない。一方、生活困窮者が住宅を借りにくい実態を把握しているのは、国土交通省の住宅分野だ。住宅に困る人がいる一方で、近年では、空き家の増加という課題を抱えている。

村木さんたちが開催していた非公式な勉強会に参加していた国土交通省の女性官僚が福祉分野に深く関心を持つようになり、両省の抱える行政課題がうまく重なって成立したのが、改正住宅セーフティネット法だ。この法律によって、居住支援法人ができ、その全国組織となる全居協が成立した。つまり、両省の連携がなければ、全居協もできなかったことになる。

（画像／PIXTA）

また、「行政だけでなく、それに関わる民間も縦割りになっていた」と奥田さんは指摘する。
全居協の会員登録数は、7月末時点で153（総会議決権有の1号会員75、無の2号会員47、団体の賛助会員13、個人の賛助会員18）。このうち、いわゆる福祉系の法人と不動産系の株式会社が半数ずつの構成になっているのも、大きな特徴だ。

さらには、刑務所を出所した人の居住支援を課題に抱える法務省も、全居協の活動に関心を示しているという。居住支援が再犯防止に役立つからだ。縦割りの行政としては珍しく、3省が連携する可能性が出てきたというのも興味深い。

全居協は今後どんな取り組みをする？何に期待する？

さて、全居協は立ち上がったばかりだ。今後はどういった活動になるのだろうか？

村木さんによると、「ハード面では実際に使える住宅をどれだけ供給できるか、ソフト面では多様なニーズに対して既存の制度（国土交通省の住宅セーフティネット制度や厚生労働省の介護保険や障害者福祉、生活困窮者自立支援制度など）をしっかり活用できるか、また、それだけでは対応できない点もあるので、それを補う仕組みをどこまで柔軟につくれるかが課題」だという。また、「持続可能にしなければならないので、事業として継続できるモデルにしていくことが必要」だとも。そのためには「支援居住法人が、まず集まって理念を共有すること、情報交換をすること、よい事例を参考に事業モデルをつくり上げることに取り組んでいきたい」

一方奥田さんは、「居住支援法人を本業とするのは難しい」と言い切る。どういうことかというと、「それぞれの本業である福祉や不動産の業務を通じて、困っている人を助ける活動に広げることで支援するのが居住支援法人。だから、本業の事業モデルの価値を多様化するしかなく、居住支援という新しい価値を創造することが必要」と、事業モデルの必要性を指摘する。ただ、「全居協に多様なプレイヤーが参加してくれた。異業種の枠組みの中でそれぞれ違う視点から事業を検討し、新しい持続性のある事業構想を持つことで、縦割り行政のハブの役割も担える」と考えている。

そして、お二人共通の願いは、「全国の困っている人と全居協の居住支援法人とをつないでいくこと」だ。信頼できる人たち同士、協力し合っていかないといけないので、頼りにできる組織にしていきたいという。

今後、全居協を中心とした居住支援法人が、困っている人たちの救世主になることを筆者も大いに期待している。

○全国居住支援法人協議会のサイト

衰退した中心市街地をもう一度活性化するにはどうすればいいのか。山形県や山形市の関係者が着目したのは若者たちの柔軟な思考と実行力だった。若者のまちへの定住を支えるため、産官学で構築した新たな住宅供給事業に注目したい。
商業を含む多様なテーマで活性化を図り始めた山形市

山形県の県庁所在地、山形市の人口は2005年をピークに微減し続け、現在24万9682人（2019年7月1日）である。「2000年から2006年の間には、山形市中心部から４つの大型商業施設や百貨店が撤退したほか空き店舗が目立つようになり、まちの衰退が始まりました」と山形市商工観光部山形ブランド推進課の岩瀬智一さんは話す。
その状況に歯止めをかけるため、山形市は中心市街地活性化基本計画を策定し、2019年2月には長中期ビジョンを公開した。そこで示されたグランドデザイン（将来像）のコンセプトは、「次世代へつなぐ魅力ある新しい『中心市街地』の創造」。大きな特徴は、商業への依存からの脱却。目指すべき方向として、居住（暮らし）、ビジネス、観光、医療・福祉・子育て、文化芸術など多様なテーマが掲げられている。まちのエリアごとの特性に合わせて、それぞれに合うテーマの取り組みが進められていく予定だ。

グランドデザインの具現化に向けて、2019年3月には、山形エリアマネジメント協議会を発足させた。会長は山形商工会議所会頭、副会長を山形市副市長が務め、構成員には金融機関4社、山形県宅地建物取引業協会山形と不動産関連の組織が含まれている。事務局は山形市などが担う。「このようにテーマや対象エリアを明確にし、エリアマネジメントの考え方を導入した形で中心市街地の活性化を図るのは、初めてです」と山形エリアマネジメント協議会の佐竹優さんは説明する。

エリアマネジメントのベースとなるゾーニング図（出典／山形市中心市街地グランドデザイン）

学長同士の会話が機となった、中心市街地での“学生街”案

こうした動きの中、七日町など中心市街地に学生たちを含む若年層の「居住」を増やし、“学生街”をつくるための取り組みが始まった。空き家や空き店舗をシェアハウスやワンルームなどの賃貸住宅にコンバージョン（用途変更）して、なるべく低価格で住んでもらえるようにする。この取り組みには、山形県や山形市、市内の大学、山形県すまい・まちづくり公社（以下、公社）など複数の関係者が連携している。
きっかけは、山形大学学長と、東北芸術工科大学学長の内々の話だったという。東北芸術工科大学企画広報課長の五十嵐真二（真は旧字）氏はこのように説明する。「まちなかの店舗の空きは減りつつあるものの、住んでいる人はわずかです。やはり、人が住まなければにぎわいは生まれにくいでしょう。そこから、まちなかに新たに学生街をつくってはどうかという話に発展しました。山形市は学んでいて楽しいところだという空気感をつくりたいですね」

大学も自治体も、多くの学生が在学中からに住んでもらうだけでなく、卒業後もここで就業してほしいという希望をもっている。学生獲得及び、市内に住むことで街に愛着を持ってもらうことが、人口減抑止の一手と捉えているからだ。現在、大学生の約７割が県外に住み、宮城県仙台市から高速バスで通う学生も少なくないという。仙台－山形間直通の高速バスは、7,8分間隔で走っているから無理もない。

市中心部の七日町周辺。近年、感度の高い若者が集まりつつあるシネマ通り（写真撮影／介川亜紀）

学生向け住宅増加を目指し、「住宅セーフティネット制度」を整備

山形市のまちなかでは現状、学生向けの賃料の安い住宅は多くない。そこで、大学と県、市、公社の産官学連携で、住宅や店舗などの空き家を、シェアハウスやワンルームなどの賃貸住宅にコンバージョン（用途変更）する仕組みが考えられたのだ。

課題はまず、建物のオーナーがコンバージョンに着手しやすくすることだった。コンバージョンのハードルは、金額がかさみがちな改修費用だ。これを解決するため、「住宅セーフティネット制度」を活用した。当制度は全国で展開されており、低所得者や障がい者など、住宅が借りにくい層を対象にした住宅として改修する際に、オーナーなどに改修費の一部を補助するもので、補助対象工事費の２／３、一戸あたり最大で200万円が充当される。山形県では当制度の対象に、全国で初めて、学生を含む「若者」を加えた。これにより若者を対象にした住宅への改修に、補助金が活用できるようになった。
ただし、対象の住宅として活用するためには、現行の基準を満たした耐震性が求められる。旧耐震の建物では、補助金が十分とは言えないケースも考えられるという。

もうひとつの課題は、建物のオーナーの安定した家賃収入だ。せっかくシェアハウスをつくっても、空室が続くなどして家賃が入らなければ経営は中断せざるを得ない。その対策のために、産官学連携の事業スキームも立ち上げられた。仕組みはこうだ。1.オーナーが対象となる建物を改修、2.公社がオーナーと10年間の定期借家契約を締結、3.公社はサブリース事業者として住宅を管理・運営、4.大学が公社住宅を学生に紹介し、入居をあっせん、5.学生は公社と2年間の定期借家契約を締結、6.事業期間終了後、公社はオーナーに建物を返還。返還の際、入居者はそのまま住み続けることができる。

学生向け住宅への改修・管理運営で産官学連携（資料提供／山形県）

山形市中心市街地では、すでに若者が自ら空き家活用を開始

実は山形市の中心市街地では、居住用ではないものの、2014年ごろからすでに学生を含む若者たちによる空き家、空き店舗活用が始まっている。駅から徒歩20分ほど、往年は百貨店や映画館を訪れる多くの客でにぎわっていた七日町周辺だ。2014年に行われた山形リノベーションスクールのほか、東北芸術工科大学デザイン工学部の馬場正尊教授のゼミでシネマ通り沿いの空き店舗の再生に取り組んだ学生たちが、卒業後も関わった店舗の経営に携わり続け、にぎわいづくりに寄与している。長年空いたままだった物件をリノベーションやDIYでコストを抑えつつ刷新し、カフェや書店、雑貨店などを経営。それだけでなく、これらの経営者らが中心となり、年2回のペースで“シネマ通り”でマルシェの開催などもする。今年6月に開催したマルシェは「日本一さくらんぼ祭り」とも重なり大いににぎわった。ちなみに、期間中の祭りの参加者は、累計27万3000人だったという。

学生時代からシネマ通りに関わり、卒業後、2014年12月に空き店舗を活用したカフェ「BOTAcoffee」を開店した佐藤英人氏はこう話す。「『BOTAcoffee』を皮切りに、毎年徐々に長らく空いていた店舗を再生した案件が増え、現在までで計8店舗になりました。並行して、シネマ通りに魅力を感じる人が集まるようになっています」

今後、山形市中心部で進む、若者を中心とした自主的な活性化の活動はどのような変化を遂げるのだろうか。
「シネマ通りではすでに空き店舗が解消しつつあります。こうしたまちの活性化に関わる動きをさらに広げ、エリアリノベーションに発展させたほうがいい。まず山形の第一印象を決める駅付近まで、この動きを広げたいと思います」と、シネマ通りで「郁文堂書店」を再生した追沼翼氏は話す。
「山形市全体が魅力的になることが重要です。僕は今、駅前のカフェとオリジナルメニューを共有するなどして、連携を始めています」と佐藤氏は付け加えた。

左が佐藤氏、右が追沼氏（写真撮影／介川亜紀）

BOTAcoffeeの店内。築50年の洋傘店を改修した（写真撮影／介川亜紀）

郁文堂書店。追沼氏と有志が山積みだった古い本を整理。最低限の解体をし、DIYで改修した（写真撮影／介川亜紀）

郁文堂書店の外観は昔の看板を残した。建物は約築85年（写真撮影／介川亜紀）

若者たちが自主的に仕事と仕事の拠点をつくり、今後そこに若者向けの住宅が増えて職住隣接が可能になれば、相乗効果で山形市のまちなかのにぎわいは増していくのではないか。産官学を巻き込む中心市街地活性化のひとつの方策として、注目の動きである。

●取材協力
・東北芸術工科大学　
・山形市商工観光部山形ブランド推進課　
・BOTAcoffee
・郁文堂書店

親から相続した家を空き家にしたくない、ましてや朽ちさせたくない。そう思いつつも、予防策や解決策を知る人はそう多くないのでは？　そこで東京都はこの春、基礎知識や解決事例を分かりやすくまとめたガイドブックの無償提供を開始した。東京都の空き家事情や、提供の背景とは？
誰にでも分かりやすい、空き家のガイドブックを追求

2019年3月、東京都は、「東京空き家ガイドブック」を公開した。冊子を5000部用意するとともに、ホームページからダウンロードもできるようにした。いずれも無料だ。内容は、2016年12月から2018年3月まで実施した「東京都相続空家等の利活用円滑化モデル事業」で収集した空き家の事例と、空き家の解決の手がかりとなる基礎的な知識をまとめた「空き家のギモン」から構成されている。東京都職員が主導し編集したという。公開の理由を、住宅政策本部住宅企画部・空き家施策推進担当課長の磯山稔氏はこう話す。

「空き家が社会的な問題となって久しいのに、空き家を抱えている個人に向けた、具体的な解決策を紹介するガイドブックがありませんでした。そこで、実際の相談事例を交えた、分かりやすいガイドブックの制作に踏み切りました」

住宅政策本部住宅企画部・空き家施策推進担当課長の磯山稔氏（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

モデル事業が扱った63件の解決事例から15件を紹介

取り上げた15の事例は、モデル事業に選定されたNPO法人空家・空地管理センターと東京急行電鉄、ミサワホームが対応したもの。期間内に3事業者が対応した63件の解決事例の中から選定された。相談事例の内容を見ていくと、おおよそ下記のようにグルーピングできる。

まずは、「なかなか売れない古い家。費用がかからず早期解決する売却方法は？」「借地権付きの空き家が売れない時は？」など、固有の条件を持つ空き家を売却する方法を探るもの。

もうひとつは「敷地が狭く、活用が難しい家。何か良い活用方法はない？」「自分に一番適した利活用の方法は何でしょう？」など、空き家を所有し賃貸住宅などの利活用の方法を聞くものだ。

そのほか、「親族間で共有名義の建物の活用について、意見が合いません……」といった、親族間の問題を含んだものがみられるのも特徴だろう。

売却に関する悩み、利活用に関する悩み、どちらも適切な専門家への相談が大切（「東京空き家ガイドブック」より抜粋。資料提供／東京都）

15事例それぞれにある「お悩み解決プロセス」が参考に

こうした空き家にはどのような問題であっても、解決に向けては、建築的なこと、売買に関すること、相続など法的なことなどさまざまな要素がからみ、一体何から着手していいか悩みがちだ。これは、個々人の空き家解決が長引く一因でもあるだろう。
当ガイドブックでは、それぞれの事例について、「相談内容」「お悩み発生プロセス」「状況課題」「（事業者からの）提案」「解決」「お悩み解決プロセス」に分けてそれぞれ端的にまとめられており、読者はどのような流れで、誰に相談し、どのような手続きを踏んで解決したらいいかがつかめる。また、「お悩み発生プロセス」のフロー図を見ると、読者が現在抱えているであろう悩みとの類似点を把握しやすい。

事例ごとに「お悩み発生プロセス」から「お悩み解決プロセス」まで、解決までの過程が時系列で把握できる（資料提供／東京都）

「空き家のギモン」には、空き家の問題点、相談窓口情報も

ガイドブック後半の「空き家のギモン」は、Q＆Aの問答を基本にして、空き家についての基礎的な知識がまとめられている。その内容は、空き家を生じさせないために、また、空き家の状態が長期化しないために知っておくべき情報も多い。
例えば、下記のような内容だ。

Q．どんなときに空き家になるのですか？
A.　日本全国で見た場合、相続や転居、高齢者施設などに入居したときに空き家になるようです。モデル事業の相談事例では、相続時と高齢者施設への入居時などに空き家になる傾向が強いです。

そのほか、「Q.空き家を相続したら、まず何を確認すればいいのですか？」「Q。相続に関する手続きなどについて気を付けることはありますか？」「Q.空き家でも税金がかかるのですか？」などの問答からは、親など家の所有者と生前のうちから相続について話し合い、できれば必要な手続きを済ませておくことが重要だと分かる。

また、ガイドブックの前半に取り上げられた事例の解決策の「除却」「利活用」「管理」などについて、より踏み込んだ情報が盛り込まれている。終盤のページには空き家の利活用や相続について相談できる専門家による相談窓口、ワンストップ相談窓口などの情報がまとめられている。さらに、空き家に対する補助金などの支援制度や空き家・空き地バンクといった関連情報も付加されている。東京都内の空き家の現状から、空き家の成り立ち、解決策、相談窓口まで一気通貫して把握できる、空き家について初めて学ぶ人に必携の一冊といえるだろう。

上／後半冒頭のチェックリストで自分の空き家の問題を再確認できる。下／それぞれの空き家の課題に対して一般的な解決の流れや使える制度などが紹介されている（資料提供／東京都）

区部、市部とも「ひどいボロ家」に関する苦情が問題に

さて、ところで、東京都内の空き家の現状やその特徴はどうだろうか？　2013（平成25）年の「住宅・土地統計調査」では東京の空き家率は11.1％だったが、2018（平成30）年の同調査では10.6％とわずかだが減少した。とはいえ実数は約81万戸に上り、47都道府県の中で最も多い。ちなみに、同調査で2018年時点の全国の空き家数は846万戸、空き家率は13.6％。過去最高の数字だ。
東京都23区内、特に交通至便な地域では空き家の問題はそれほど深刻ではないという。「いったん空き家になってもほどなく入居者が決まるなど、中古住宅が“循環”している様相です。平成28年に目黒区で調査したところ、約660棟あった戸建て空き家が、9カ月後には約30％埋まっていました」と磯山氏は話す。通常、空き家実態調査を行った後は空き家が課題となっている自治体では対策計画が立てられるが、23区のうち千代田区や中央区、港区では行われていない。「喫緊の課題とされていないからではないか」と磯山氏はみる。

東京都内で区部、市部ともに周辺住民から苦情が多いのは、「ひどいボロ家」、いわゆる特定空家にまつわるものであることが特徴的だという。長期間放置された空き家が朽ち、防災面、衛生面で支障をきたす。2018年の「住宅・土地統計調査」によれば、東京都の空き家約81万戸のうち、腐朽・破損のあるものは11万8900戸を占める。「東京都の場合、家が隣接する住宅地が多いだけに、特定空家があると苦情になりやすい」（磯山氏）

今回話を伺った磯山氏自身も、相続した家に買い手がつかず、図らずも空き家を抱えた経験があるという。現在の居住地と離れていたりすると、手続きなどがままならず思いのほか解決に時間を要することもある。家を相続する可能性のある人は、なるべく早く自分の事としてとらえ、対処法を探っておくべきだろう。当ガイドブックはすでに品薄だが、間もなく増刷予定だ。

●取材協力
・東京都住宅政策本部住宅企画部
・「東京空き家ガイドブック」

国土交通省はこのたび、空家法の施行状況等について、地方公共団体を対象にアンケート調査を行った。結果は平成31年3月31日時点のもの。それによると、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づく対策計画は、法施行後約4年となる平成30年度末で、全市区町村の約6割となる1,051団体で策定されている。令和元年度末には7割を超える1,265団体が策定する見込み。

都道府県別では、平成29年度末時点で策定済み市町村の割合が100%の高知県のほか、今回初めて大分県で同割合が100%になった。また、石川県、富山県で9割を超えた。

周辺の生活環境等に悪影響を及ぼす「特定空家等」について、助言・指導、勧告等の措置件数は年々増加。平成30年度末までに市区町村長が助言・指導15,586件を行ったもののうち、勧告を行ったものは922件、命令を行ったものは111件。代執行（行政代執行と略式代執行）を行ったものは165件だった。

ニュース情報元：国土交通省

総務省はこのほど、「平成30年住宅・土地統計調査」を実施し、住宅数概数集計結果を公表した。それによると総住宅数は6,242万戸、平成25年と比べて179万戸（3.0%）増加した。平成25年からの総住宅数の増加数を都道府県別にみると、東京都が31万戸と最も多く、次いで神奈川県が15万戸、千葉県が14万戸、埼玉県が12万戸となり、この1都3県で全国の増加数の4割を占めている。

また、空き家数は846万戸と、平成25年と比べ26万戸（3.2%）の増加。空き家率は13.6%と0.1ポイント上昇し過去最高となった。空き家数の内訳は、「賃貸用の住宅」が431万戸と、平成25年と比べて2万戸の増加。「売却用の住宅」が29万戸と1万戸の減少、別荘などの「二次的住宅」が38万戸と3万戸の減少、「その他の住宅」が347万戸で29万戸の増加となった。

空き家率を都道府県別にみると、最も高いのは「山梨県」の21.3%。次いで「和歌山県」（20.3%）、「長野県」（19.5%）、「徳島県」（19.4%）、「高知県」及び「鹿児島県」（18.9%）と続く。

一方、空き家率が最も低いのは「埼玉県」と「沖縄県」で10.2%。「東京都」（10.6%）、「神奈川県」（10.7%）、「愛知県」（11.2%）が続く。

ニュース情報元：総務省

別荘はお金持ちの贅沢――。そんな固定概念を覆すような物件をしばしば見かけるようになった。例えば長野近辺の別荘地で土地建物込み150万円、といった別荘が売りにでていることも決して特殊ではない。こういった別荘を活用する方法はあるのだろうか？　それとも何か落とし穴があるのだろうか？　別荘保有者と専門家に聞いた。
現在の別荘のトレンドは？　専門家に聞いてみた

“別荘が高級”というイメージは、既に過去のものかもしれない。日本の人口減にともなって空き家が増えているが、それは別荘に関しても例外ではない。軽井沢などの著名な別荘地でさえも100万円台の物件を多く見かけるようになった。憧れの別荘ライフが格安で手に入るとなると、飛びつきたくなる人は多いだろう。では実際、こういった物件はどのような人が買っているのだろうか。

リゾート物件のポータルサイト「別荘リゾートネット」を運営する唐品知浩（からしな　ともひろ）さんは、「現在の別荘事情は二極化してきている」という。

「格安別荘ばかりではなく、昔からあるイメージ通り、広々として暖炉があるような、高級な別荘を保有する文化は健在です。一方で、リーズナブルな別荘を購入してセルフリノベーションするなど、お金をかけずに別荘ライフを楽しんでいる人も増えてきているのも確かです。別荘地を管理する側も多様化しており、2018年6月15日から施行された『民泊新法』に則ったかたちで、民泊を運営できるようにしている別荘地もあります。例えば『オーナーズフォレスト白河別荘地羽鳥湖高原』などは、管理会社が一元化して民泊の運用を管理しています」（唐品さん）

都会での生活に息苦しさを感じ、自然豊かな場所にも拠点を持ちたいと願う人は、若い世代にも多い。そんな新しいタイプのニーズに、柔軟に対応している別荘地もあるようだ。

しかし実際に別荘を購入するとなると、普通の住宅購入とは違う注意点や、普通はかからない経費がかかることもある。特に格安別荘に多い築古の別荘は、安いからと飛びつくと失敗することもありそうだ。実際に築古の別荘を所有する人に聞いた。

安く別荘を手に入れるときに、気をつけなければならないことは？

「150万円や200万円の格安別荘に安易に飛びつくと、思ってもみなかった経費がかかるかもしれません」。そう話すのは、別荘保有者で不動産関係のライターもしているアサクラさん。

「僕の場合は親戚が保有していた築５０年の別荘を譲り受けたのですが、維持管理には思った以上の経費がかかっています。僕の別荘ライフを見て『自分も別荘を持ちたい』と決意した友人もいるのですが、一緒に150万円の別荘の内見に行ってみると、修繕にも管理にも経費がかかりそうで、安易に格安の別荘を購入するのは危険だなと思いました。もう100万出して250万円で設備の整った物件を買った方が、その後の経費を考えると安くつく場合もあるのです。 結局その友人は予算をアップして約300万円の別荘を購入しました」（アサクラさん）

アサクラさん自身は祖父から受け継いだ別荘を所有しているが、築50年の家を修繕するのに、結局250万円程かかったそうだ。それに加え、所有にともなうランニングコストも必要になってくる。

築古の別荘を購入後、どのくらいコストがかかった？　所有者に聞いてみた

アサクラさんは東京西部の山間部に、祖父から受け継いだ築50年の別荘を持ち、春は月に1回、夏は毎週のように家族とそこを訪れ、仕事をしたりくつろいだりして、活用している。なんとも羨ましい生活だが、築古の物件を実際に住めるようにするまで修繕するには、かなりの金額がかかったそうだ。

初期修繕費用の詳しい内訳を教えてもらった。

2009年「シロアリ駆除と床下換気扇の設置」約98万円
2011年「ハクビシン駆除」約15万円
2011年「足場を組んで屋根の修繕と外壁塗装」約77万円
2015年「離れの床の補強工事」約9万円
2016年「シロアリ防除剤・防カビ剤の散布」約32万円
2018年「水道管と水栓の修理」約24万円（と、その先の出費も）

総額250万円以上かかり、譲り受けた物件とはいえ、格安別荘を購入する以上の費用がかかっている。

「格安別荘を購入したとしても、メンテナンスの悪い物件を購入すると、同額かそれ以上の修繕費がかかることは覚悟しておかねばならないでしょう。なかでも注意したいのは屋根のコンディションと水まわりです。屋根は僕も77万円かけたように、修繕が高額になりがち。また水まわりの修繕も高額です。下水道のない場所に住む場合には浄化水槽を取り付けるのが一般的ですが、この設置には100万円程かかるのです。ですから屋根の葺き替えが必要だったり浄化水槽がなかったりする物件は、その後に必ずかかってくる費用を価格に上乗せして考える必要がありますね」（アサクラ さん）

また一般的な住宅でも必要な、税金やライフラインなどの維持コストもかかる。参考までにアサクラさんの、年間の別荘維持経費の内訳も教えてもらおう。

火災保険や固定資産税　約8万円
水道光熱費　約9万円
交通費や通信費　約19万円

アサクラさんの場合、別荘の維持コストは年間に約36万円かかっているということだ。当然住んでいる間にどこかが壊れれば、その修繕費もかかる。使わないと家が荒れるため定期的に訪れる必要があるが、そのための交通費もばかにならない。

また物件のある場所が別荘地にあれば、その地域を管理している会社に管理費を払う必要があると指摘するのは唐品さんだ。

「管理会社によって価格はさまざまですが、ゴミ収集や道路の整備は管理会社に委託するので、その為の費用がかかります。加えて留守中の窓開けや、寒冷地であれば冬場にバス・トイレ・湯沸かし器など水を使うところが凍って設備が使えなくなってしまわないよう『水抜き』といって、設備をばらして水を抜く作業なども頼む場合は、追加の費用もかかります」（唐品さん）

家や所有地のメンテナンスには手間がかかる。別荘地に物件を持ち、それらを代行してもらう場合にはそのための費用がかかり、アサクラさんのように自分で行う場合には、交通費などの費用や手間がかかるということだろう。

別荘を持つということは、購入費用以外にもかなりのお金がかかることが分かった。しかし唐品さんもアサクラさんも、「別荘を持つことは、人生を豊かにする」と口をそろえる。確かに、都心の喧騒を離れて、自然と触れ合える居場所があることは貴重だ。またその地で新たな人間関係を築くことができれば、人生の幅も広がりそうだ。

現代は、セルフリノベーションを楽しむことで修繕経費を削減したり、民泊などの制度を利用して使わない間はシェアしたりと、なるべくお金を使わない別荘スタイルも生まれつつある。加えて、唐品さんによれば「今は団塊の世代が別荘を手放すタイミングなので、市場に出回っている中古の別荘の物件数は多い」とのこと。

決して安易な選択肢ではないが、都心で家を買うことを考えれば、別荘を持つ金銭的ハードルが低いことには変わりがない。これを機に新たなスタイルで別荘を使いこなしてみるのも、面白いかもしれない。
　

●取材協力
・別荘リゾート.net
・なんでも大家日記＠世田谷

ハイアス・アンド・カンパニー（株）（東京都品川区）はこのたび、「空き家に関する問題意識アンケート」を行い、その結果を発表した。調査期間は2018年5月19日～6月16日。首都圏4箇所で開催した「空き家対策セミナー」の参加者を対象に行ったもの。有効回答数は70名。
それによると空き家の悩み1位は「場所が自宅から遠い」で29.1%。遠方にあって状況が逐一確認しづらいなど、何かをしたくても「距離」がネックで難しいといったことが空き家対策の最大のハードルとなっているようだ。2位は「固定資産税がかかる」（23.6%）、3位は「管理に時間や手間が取られる」（18.2%）。問題を感じている空き家もしくは実家の所在地はどこですか？では、「県内」が42.6%、「県外」が57.4%だった。

空き家の管理方法としては、66.7%は「自身で定期的に管理している」だった。一方、28.6%は「その他」と回答。内訳は「物置状態」「庭の掃除のみ」といった回答で、管理をしきれていない様子が伺える。

空き家の今後の対策方法として最も興味があるのは、「売却」で41.3%。次いで「空き家の利活用」で25.3%。空き家を空き家のままにしておくのではなく、売却や、資産として有効に活用したいという思いが強いようだ。

ニュース情報元：ハイアス・アンド・カンパニー（株）

「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」が施行されて3年。国土交通省は市区町村の取り組み状況について調査した結果を公表した。徐々にではあるが、進展している空き家対策。自分が空き家の所有者になったら、近所に問題となりそうな空き家があったら、どうしたらいいのか考えてみよう。【今週の住活トピック】
「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」を公表／国土交通省徐々に進む地方自治体の空き家対策への取り組み

まず、「空家法」についておさらいしておこう。
近隣トラブルになるほどの空き家が増え始め、所有者が分からないなどの問題も表面化したため、個人の資産である住宅について、行政が踏み込んだ対応を取れるように法整備をしたものだ。

まず、自治体が「空き家であることを確認」したり「所有者を特定」したりしやすくしたうえで、所有者に適切な管理をするように求めるためのルールを定めている。また、すでに地域で問題となっている空き家を「特定空家」に指定したうえで、立木伐採や住宅の除却などの助言・指導・勧告・命令をしたり、行政代執行（強制執行）できるようにした。

具体的には、各自治体で「空家等対策計画」を策定して、自治体独自のやり方で空き家を減らしていくことが求められている。その対策計画の策定状況を見ると、2017年3月末時点では全市区町村の約21％だったものが、2018年3月末時点では約45％となり、2019年3月末時点には6割超に達する予定だ。

この計画に基づいて2018年3月末までに、自治体が空き家に対して「助言」・「指導」を行ったのは1万676件。助言・指導に従わない場合は、より強い「勧告」（552件）や「命令」（70件）に至り、それでも従わない場合は行政が立木の伐採や空き家の解体・撤去を行う、「代執行」（23件）の措置を取る場合もある。また、所有者不明による「略式代執行」は75件あった。

近所に迷惑な空き家があったら、自治体に連絡

立木が道路にはみ出していたり、ブロック塀が壊れかかっていたり、建物が崩れ落ちそうだったり、ゴミの放置場所になっていたりなど、明らかに迷惑な空き家と思われるものが近所にあった場合、どうしたらよいのだろう？

空き家の所有者を知っている場合は、直接所有者に対処を求めたり、自治会などに相談する方法がある。だが、所有者とトラブルになる可能性があったり、所有者が分からないといった場合などは、空き家のある自治体に連絡しよう。その自治体が、空家等対策計画を策定している場合は、その手順に従った対応が取られるので、スピーディーに進むことが期待できる。策定されていなくても、空家法の指針に沿って対応方法を検討してくれるだろう。

ただし、自治体が空き家の状況を改善するわけではなく、所有者を探して適切に維持管理をするように求めるのが原則だ。所有者に関する情報があれば、併せて提供するとよいだろう。

（写真／PIXTA）

まずは登記、そのうえで適切な処分や維持管理を

一方、これから空き家を相続するなどで所有者になる場合は、どうしたらよいのだろう。

相続後に空き家の売却や建て替えなどの活用を考えている場合、権利関係を明確にしておくことが大切だ。まずは不動産登記の内容を確認しておこう。

登記しないまま相続を繰り返すなどで、権利関係があいまいになっている場合、きちんと登記するために法定相続人をさかのぼって探すといった事態にもなりかねない。きちんと登記しないと相続の手続きや空き家の売却などの妨げになる。

また、隣地との境界があいまいな場合、境界を確定させる必要があり、登記手続きに時間がかかるといったこともある。祖父母や親が亡くなった後に、相続や隣地関係などの経緯を調べるのは大変なので、存命中に話を聞いておくのも手だろう。

そのうえで、将来は空き家に誰かが住むのか、売却するのか、などの利用方法を検討しておきたい。誰も住み手がいないし、売ってもわずかな額でしか売れないといった場合でも、空き家の活用を促進している地方自治体は増えているので、放置しないで自治体に相談してほしい。

空き家は今後もさらに増加すると予測されている。住宅は人が住まなくなると急速に老朽化が進むので、とりあえず放置しているうちに老朽化が進み、利活用の選択肢が狭まるということも起こり得る。空き家を管理するサービスも増えているし、空き家の活用を提案するコーディネーターや起業家なども登場している。「空き家を所有したら放置しない」という心構えで、いろいろな窓口に相談しよう。

東京都では、平成30年度から「起業家による空き家活用モデル事業」を開始した。起業家が具体的に空き家を利活用する事業プランを提案し、優れた事業プランには補助金（起業家に最大300万円、空き家所有者に固定資産税等の額）を出して支援するという事業だ。

また政府は、空き家問題の原因にもなっている「所有者不明の土地」対策として、現在は任意となっている相続登記を義務づける法改正などを検討している。

空き家対策については今後もいろいろな手が打たれていくので、不動産を“負動産”にしないためにきちんと対応したいものだ。

「平成30年版の首都圏白書」（平成29年度首都圏整備に関する年次報告）が6月8日に閣議決定され、国土交通省よりその内容が公表された。
「首都圏における『都市のスポンジ化』への対応及び都市の魅力・活力の向上」をテーマに、空き家が除却されて生じた土地を市が無償貸与を受け、ポケットパークとして整備した事業（埼玉県本庄市）、高齢化により衰退した商店街の再生（栃木県宇都宮市）、交流拠点整備による団地再生（埼玉県鳩山町）など、各地で取り組まれている好事例の紹介を行っている。

首都圏の観光資源を活用し体験型消費等を促す「ナイトタイムエコノミー」の振興や、個人・組織が保有する場所、モノ、スキル等の遊休資産をインターネットを介してシェアする「シェアサービス」を活用した取組等についても紹介。また、首都圏整備計画の実施状況として、人口、産業機能等の動向、生活環境や社会資本の整備状況等を報告している。

ニュース情報元：国土交通省

誰もが知りたい住宅に関するさまざまな疑問について、さくら事務所創業者・会長の長嶋修氏にホンネで回答いただく本連載。第3回の質問は「空き家購入、メリットとデメリットを知りたいです」です。
新築マンション価格が高騰している一方、国内の空き家は増加の一途をたどり、社会問題になりつつあります。最近は、空き家のマッチングサイトなどがよくメディアに取り上げられるようになり、一般消費者が購入可能な手段も増えてきました。新築マンションが高騰しているいま、安く空き家を買えたら言うことなしのようにも思えますが、果たしてどんなメリットやデメリットがあるのか……？　注意すべき点や税制控除などについてもお話しいただきました。
社会問題化する「空き家」、高騰する新築マンション

総務省によれば日本の空き家は2013年時点でおよそ820万戸。2018年の現時点ではおそらく1000万戸を超える空き家があります。さらに日本はこれから本格的な人口減少と少子化・高齢化に見舞われるため、2033年には空き家が2000万戸、空き家率は３０%を超えるとのシンクタンク試算もあります。エリアによっては「お隣りは空き家」といった時代が到来しそうです。

一方で新築マンションを中心とした住宅価格は高止まり。不動産経済研究所によれば、2018年2月の首都圏新築マンション価格平均は6128万円。東京都区部に至っては平均7223万円と、普通のサラリーマンが買える水準をはるかに超えている状態です。

こうしたなか「空き家をうまく活用しよう」といった動きも出始めています。全国の自治体が管理する空き家・空き地情報を集約した『LIFULL HOME’S 空き家バンク』（運営：株式会社LIFULL ）や、空き家の売り手と買い手が直接交渉でき、物件価格０円の空き家なども紹介されている『家いちば』（運営：株式会社エアリーフロー）など。とはいえ、こうした取り組みもまだ端緒についたばかり。『家いちば』は2015年の開設から成約は２０件程度と、まだまだ認知度も低くユーザーも少ないのが実情です。

空き家活用が進まない3つの理由

空き家活用がなかなか進まない理由にはさまざまなことが考えられますが、第一に「立地」の問題があります。自分がほしい場所にたまたま空き家があり、売りに出ていれば検討の余地がありますが、エリアをある程度限定すると、売りに出ている空き家はまだまだ少数です。「売ることも貸すこともせず、ただ放置されている空き家がたくさんある」というのが昨今の空き家問題の特徴なのです。

第二に「建物のコンディション」。家というものは、人が住まなくなってから時間が経過するほど傷んでいきます。その理由には大きく２つあり、一つは「換気」が行われないことで通風性が失われ、カビや結露を発生させてしまうこと。次に「雨漏り」や「水漏れ」など建物の不具合が発生しても、誰も気づかず放置され事態が悪化してしまうことです。

また空き家の多くには、庭や室内に、前居住者の「残置物」が残っていたりします。残置物とは、庭の物置きや植栽、室内の家具や生活道具一式などです。こうしたものは原則として買い手か売り手のどちらかの負担で処分するしかありませんが、それにも当然コストがかかります。

このように空き家活用は一般に、普通に新築や中古を買うより少しリスクが高く、手間がかかり面倒なのです。それでも、よりリーズナブルに家を手に入れたいという人にとっては、いい買い物になる可能性もあります。割安感のある空き家を買って、自分の思いどおりにリフォーム・リノベーションして暮らすことができればいいですね。

住宅ローン控除やフラット35の適用にはコストがかかる！？

では次に、購入者する側に立った際に使える控除などについて見ていきましょう。

まず住宅ローンを組む場合、新築から築20年以内の建物（マンションは25年以内）であれば「住宅ローン控除」が使えます。住宅ローン控除とは、ローン残高（年末時点）の1%分の所得税が10年間、戻ってくるものです。

空き家の場合、これよりも築年数が古いことが往々にしてあるでしょう。その場合に住宅ローン控除を利用する方法は2つあり、一つは「既存住宅売買瑕疵保険」に加入すること。保険期間は1年ないしは5年、支払い限度額は500万円ないしは1,000万円というのが一般的ですが、保険加入のためには一定の建物補修が必要など、コストがかかる要件があります。

もう一つは「耐震基準適合証明書」を取得する方法。こちらも、耐震診断やその結果に応じた耐震改修をする必要があるので一定のコストがかかります。

留意したいのが、中古住宅で『フラット35』や不動産取得税の減税制度などを利用したい場合です。フラット35については、『フラット35の適合証明書』が必要で、1981年5月31日以前に建築確認を取得した旧耐震の物件で制度を利用するには、『耐震基準適合証明書』の取得が必須。それに伴って、やはり耐震診断や改修コストは必要です。築20年以上の一戸建て・25年以上のマンションで不動産取得税の減免を受けるには先述の『耐震基準適合証明書』が必要です。

リフォームやリノベーションには補助金がもらえることも

一方でリフォームやリノベーションを行う場合には、国や自治体からさまざまな補助金が出ることもあります。例えば東京都豊島区では修繕工事に10万円、リフォーム工事に20万円を限度として補助金がもらえます（※適用にはいくつかの要件あり）。使えるものはうまく使っておきたいところ。こうした税制や補助金等に詳しいリフォーム・リノベーション事業者とお付き合いすることがお得に空き家を活用するコツとも言えるかもしれません。

いずれにせよ、購入前に建物のコンディションはよく調べておきたいもの。2018年4月からは住宅売買時に「インスペクション説明義務化」がスタートします。これは簡単に言うと、住宅の売主・買主に、建物の状況を調べるインスペクション事業者のあっせんの有無やその内容について説明するという制度です。

中古住宅取引時に、欧米では当たり前のように行われているホームインスペクション（住宅診断）を日本でも常識化し、中古住宅流通を促進させたいといった国の意志の表れですが、未来の日本では、中古住宅や空き家をうまく活用するというのは当たり前のことになっているでしょう。とはいえ日本ではまだこうした施策はまだ始まったばかり。制度をよく知った上で、インスペクションを依頼するホームインスペクターやリフォーム事業者をうまく見極めつつ、空き家活用にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】

空き家の売り手と買い手をつなぐマッチングサイト、「家いちば」が話題を集めている。なぜなら、不動産会社が「売れる見込みがない」と取り扱いを渋るような、古い空き家が売れるというからだ。どうしてここでは売れるのか？　「家いちば」を運営する藤木哲也（ふじき・てつや）さんに話を聞いた。
掲載物件は住宅や飲食店、ホテル、郵便局までと幅広く

新聞やテレビで次々と取り上げられ、注目を集めている空き家のマッチングサイト、「家いちば」。2015年の立ち上げ以来、成約件数は徐々に伸び、17年10月からは月平均5，6件ペースだという。18年2月は9件だった。

一般的な不動産売買のポータルサイトのように、“中古だけど、それ以外の条件は◎”というたぐいの物件ばかりではない。それどころか、相当の築年数がたっていたり、長年放置され荒れていたり、周囲には交通機関らしきものが見当たらない不便な地域にたっていたりするものもある。

住宅が大半だが、ホテルなどの宿泊施設や郵便局などの施設、敷地や山林まで混じっているのも印象的だ。販売価格は、「タダでもいいからもらってほしい」といった0円のものから、1億円までと幅がある。

「空き家は売れないと言われますが、ニーズはあるんです。これまで成立した契約には、『自分には不要でも、他の人には魅力的な条件がそろっていた』というケースが多い。そんな幸福なマッチングがあって、空き家は売れていきます」と、サイトの運営者で不動産コンサルタントの藤木さんは話す。

掲載物件の一例、郵便局。約80組の購入希望者から問い合わせがあり、売却が決まった（画像提供／家いちば）

掲載物件の一例。二世帯で暮らしていた母屋と離れを、引越しを機に売却希望。場所は福島県郡山市（画像提供／家いちば）

売れるポイントは、“売り手自身が物件を紹介すること”にある

売買の仕組みはこうだ。空き家や空き地の売り手が、掲示板に物件の情報を投稿する。掲載は無料だ。買いたい人がサイトを通じて連絡した後、藤木さんらのサポートを受けながら、当事者同士で交渉を始める。交渉が成立したときは、宅地建物取引業の免許をもつ「家いちば」の運営会社、エアリーフローが、重要事項説明や契約書の作成をするなど、売買の手続きを行う。成約した場合のみ、物件価格の1.5～5％の仲介手数料をもらい受けている。

千差万別の物件がそろうなか、どうやってニーズの合う売り手と買い手が出会い、交渉成立に至るのだろうか。藤木さんによれば、そのポイントは、仕組みのなかの「売り手自身が、物件の紹介記事をつくることにある」という。売り手は、キャッチコピーの売り文句や物件の説明を書き、写真を提供している。運営者は、ほとんど手を加えない。

「当サイトでは、契約前には、売り手と買い手が直接交渉をします。それに備えて、ほとんどの売り手は、その物件の再建築不可などのネガティブな条件まで包み隠さずに書くんです。また、空き家と言っても思い出が詰まっている場合も多く、丁寧に使ってほしいという思いで、これまでの歴史などもしっかり書く。このように、一般的なポータルサイトなどと比べ建物の情報が多岐にわたることから、安心して交渉できるのではないでしょうか」と藤木さん。

「家いちば」のトップページ。売却物件の情報がずらりと並ぶ。※画像にある物件は撮影時の物件になるため、詳細は確認が必要

サイトを通じて全国各地の売り手、買い手が結び付く

ここで、契約が成立した２つの例を紹介しよう。

まずひとつは、石川県の海沿いにある、築75年の古民家の例だ。25年以上空き家だったが、相続を機に売り手Aさんは売却を考え始めた。売れなければ解体する心づもりだった。

そんなときに見つけたのが「家いちば」だ。サイトを活用した理由についてAさんは、「掲載物件の所在地が限定されていなかったことと、所有者側の事情や希望を自分の言葉で語れるサイトだったこと。地方で、思い入れのある家を手放す人に合っていると思います」と話す。

その結果、現地を見に来て、由緒ある建物のつくりと、周囲の街並みにほれ込んだという買い手Bさんが現れた。契約は無事成立。ちなみに、買い手Bさんは今後、この建物だけでなく、街並みの維持にも貢献したいと考えているそうだ。

契約が決まった、石川県の築75年の古民家。重厚な能登瓦、外壁の下見板張りなど古民家の魅力があふれる（画像提供／家いちば）

上記の古民家のあるまちの様子。連続する能登瓦と下見板張りの壁が風情を生む（画像提供／佐藤正樹）

もうひとつは、鹿児島県の築40年の元花屋の店舗だ。売り手Cさんは4年前に身内が営業をやめてから売却を考えていたものの、リフォームにも解体にもコストがかかるなどの理由から、不動産会社経由では売れなかった。

「『家いちば』は、そういった不利な条件でも掲載できるので、利用してみることにしました」とCさん。情報の掲載から約1週間のうちに問い合わせが来て、契約に至った。買い手Dさんは東京都に住んでいるが、「家いちば」でこの物件を見て、付近に親戚がいるこのエリアと建物に興味をもち購入を決めたのだという。若者が集う場として再生したいと、今、計画を練っているところだ。

契約が決まった、鹿児島県の元花屋の店舗。以前は料亭だったため、天井の細部にその名残がある（画像提供／家いちば）

「その建物と、地域を大切にしたい」という気持ちを忘れずに

最後に、藤木さんに、空き家を購入するときの心構えやマナーを尋ねた。

「単に、タダだから譲り受けよう、安いから買ってみようなどとは、思わないでほしいんです。空き家の売り主のなかには、先祖代々の土地と建物を売ることに抵抗感がある人も多い。それを乗り越えられずにいるから、空き家になっているという事情もあるんですね。

『先祖代々の建物と土地を預かる』『近隣との昔ながらの付き合いを大切にする』という気持ちを忘れずに、また、その気持ちを売り手にきちんと伝えつつ、購入の交渉に臨んでいただきたいと思います」

今後、引越し先などで住まいや店舗を探すとき、こういったマッチングサイトや口コミを通じて、空き家活用を選択肢に加える手もありそうだ。空き家は流通にのっていないケースが多いので、契約時には宅地建物取引士など不動産のプロに、快適に住めるかどうか、リフォームが必要かなどは建築士など住まいのプロにアドバイスをあおぎたい。

そして、藤木さんの言うように、売り手の建物への思いや昔ながらの付き合いを継承するといった配慮を、念頭に置いてほしいと思う。

（構成・文／介川亜紀）

●取材協力
・家いちば

今年も残りあとわずか。今回は不動産取引から世の中で注目された事件まで、5つのキーワードを元に2017年の不動産市場を振り返ってみます。私が挙げるキーワードは以下の5つです。

【今年の注目5大キーワード】
キーワード1：中古マンション
キーワード2：下町
キーワード3：空き家
キーワード4：事故物件
キーワード5：地面師

早速、一つずつ見ていきましょう。

キーワード1「中古マンション」：初めて新築マンションを上回る

2017年は、中古マンション成約数が統計上初めて新築マンション発売戸数を上回りました。
要因の一つとして、まず国が「住生活基本計画」において2025年に中古住宅流通市場規模を 8兆円へ、リフォーム市場を12兆円へ、合わせて20兆円規模へ拡大する目標を掲げ、補助金提供など各種の方策を打ち出している影響があります。

中古人気に火がついた理由は、なんといっても2000～3000万円もの価格差。それだけの金額差があるなら、中古を買って思い通りにリフォーム・リノベーションしたほうがお得だ、といった向きがで始めたこと。それに応じて業界にも中古やリフォーム・リノベーションを手がけるプレイヤーが増加したことなどがその理由です。そもそも欧米など日本以外の先進国では圧倒的に中古住宅流通の割合が多いのですが、日本も、ようやく他の先進国同様の不動産市場に転換を始めたとみていいでしょう。

【画像1】2017年の地域別新築・中古マンションの価格差（不動産経済研究所・東日本不動産流通機構資料より筆者作成）

2017年の首都圏の新築マンション発売戸数は3万戸台後半の見込みで、ピーク時の半分以下となっていますが、価格は高止まりを続けています。これは、90年バブル時やリーマン・ショック前のプチバブル時とは異なり、近年のマンションが「都心部」「駅前・駅近」「大規模・タワー化」の傾向にあるため。都区部の新築マンション価格は6258万円（不動産経済研究所）と高止まりしており「バブル崩壊か？」といった声も聞かれましたが、実際にはバブルでもなく、したがって崩壊もありませんでした。

国際的に見れば日本の不動産価格はまだ低水準にあり、他国の水準に追いつこうとしているのが実態です。ましてや新築マンション市場は先述したように、低額物件の供給は絞られ高額物件の割合が高くなっていること。また資金体力のある大手不動産会社の販売専有比率がかつては20パーセント程度だったところ、現在では40パーセント程度になっており、かつてのバブル崩壊時のような投げ売りが起きにくい、弾力性のある市場となっていることがその理由です。

もちろん歴史的な低金利が市場を下支えしてるのは言うまでもありません。

キーワード2「下町」：北千住や赤羽などが人気に

【画像2】写真/PIXTA

2012年12月の政権交代以降、都市部の不動産価格が一貫して上昇を続けてきたこともあり、「北千住」「赤羽」など相対的に割安感のあった下町がクローズアップされ人気を集めた年でした。物価が安い、価格帯に対して利便性が高いなどが主な理由です。ただし、東京北東部は地盤の弱い地域も多く、耐震性や災害対策には注意を払う必要があります。

キーワード3「空き家」：1000万戸を突破、今後も増加の一途

【画像3】写真/PIXTA

2013年時点における日本の空き家は820万戸にのぼり、空き家率は13.5パーセントと先進国最大です（総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」より）。この調査は5年毎に行われますが、現時点で既に空き家数は1000万戸を優に突破しているとみられ、本格的な人口・世帯数減少局面を迎えるなかで今後も空き家は増加する一方です。

空き家が増加すれば街が荒廃し、犯罪の温床になるなどして地域の不動産価値の下落要因となります。上下水道のインフラ修繕やゴミ収集などの行政サービス効率も悪化し自治体経営を圧迫、十分な行政サービスを行えなければそれも不動産が下落する要因となります。街をコンパクトにする「立地適正化計画」について全国357の自治体が取り組みを始めていますが、各自治体の都市計画を勘案した不動産選びが重要視された一年でした。

また、2017年は不動産を舞台に起こったいくつかの「事件」が、世の中の注目を集めた年でもありました。

キーワード4「事故物件」：座間アパート事件で注目

【画像4】写真/PIXTA

まず記憶に新しいのは「座間アパート事件」。神奈川県座間市のアパートから男女9人の遺体が見つかった事件です。事件が起こったアパートはいわゆる「事故物件」でしたが、こうした事故物件は今後どのように扱われるでしょうか。

事故物件に明確な相場はありませんが、一般的には賃料・売買価格ともに相場より20～30％程度下がるとされています。ただしこの事件のように大々的に報道され、世の中に広く知られるようになった物件はさらにマイナスになる可能性もあります。

この事件を受けて「事故物件を避けるにはどうしたらよいか」といった取材が筆者には殺到しましたが、賃貸と売買で扱いは異なります。そもそも「事故物件」について明確な定義はないため、不動産業者はそれぞれこれまでの裁判判例を参照しつつ、取り扱いや諸条件を決めている状況です。

例えば売買の場合は「（事故物件となる原因が発生してから）50年経過しても告知する必要がある」とした判例があります。一方で賃貸の場合、事故の後に別の入居者が入ればその次の入居者には告知しなくていいとした判例も。

物件の所在地によっても事情が変わってきます。都市部では企業間取引や投資案件などもあることから不動産取引の匿名性が高く、取引が活発なこともあり、事故の記憶も風化されやすい傾向にあります。しかし農村部では取引が少なく周辺住民の記憶も長らく残る傾向にあるという解釈です。

いずれにせよ事故物件を避けたいなら、不動産業者に直接「これは事故物件ですか？」と尋ねることです。業者には「告知義務」があり、嘘をつけば違法になるためです。ただし業者も知らなかった場合はこの限りではありません。

キーワード5：「地面師」：プロの不動産会社も数十億円の被害

【画像5】写真/PIXTA

そして「地面師事件」。売主を装った詐欺師グループによって架空の不動産売買が行われ、買主はお金を騙し取られるといった話です。こうした地面師グループに、大手不動産会社も数十億円の被害にあったことで「プロでも騙されてしまうのか」と社会が騒然としました。地面氏の手口は巧妙です。まず印刷技術の発達で権利証や印鑑・印鑑証明・パスポートなどは真贋が見抜けないほど精巧に作られています。また地面師は不動産業者や登記を行う司法書士、時には近隣住民を装う者など、取引に関わるプレイヤーのグループで行動することが多く「自分以外全員グルで、騙されたのは自分だけ」といった状況に陥りがちです。

こうした事件は比較的物件価格の高い都心部や、地方であっても優良な不動産で起こる傾向にあります。地面師も効率よく犯罪を行いたいためです。こうした事件に巻き込まれないためには、契約前に売主と面談すること。それもできれば売主の自宅に訪問することです。

地面師はこうした面倒を避ける傾向にあり、複数の不動産業者はこうしてリスクヘッジしています。それでも万全とはいえず、不動産業者や司法書士はこうした自体に備え損害保険に加盟していることが多いのですが、それが適用になるか、どの程度適用になるかはケースバイケースです。ちなみに売主は、権利証などの保管に落ち度があったなどよほどの過失がない限り、仮に所有権が移転しても権利は取り戻せます。

2017年の不動産市場をざっと振り返ってきましたが、いかがでしょうか。新年の第一弾のコラムでは、2018年の不動産市場を占います。お楽しみに。

長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】