カテゴリー: UR賃貸住宅

さまざまな公的賃貸住宅が各自治体やUR（都市再生機構）、都道府県の住宅供給公社等を中心に供給されています。近年、老朽化や場所によっては空室増加が問題になり、建て替えや有効活用を迫られている物件が多くある一方で、一般の賃貸住宅同様、またはそれ以上の設備・サービスを充実させている物件もあることで注目を集めています。家賃は減免制度あり、学童保育にママカフェ併設と子育て世代にうれしい鹿児島県鹿屋市の公的賃貸住宅を訪れました。一体どんな物件なのでしょうか？
公的賃貸住宅って？　所得制限や減額措置あり？

「そもそも公的賃貸住宅ってなに？」という人もいるでしょう。
私たちの住環境は「住生活基本法」という法律によって守られています。特に低所得者や高齢者という住宅の確保が難しいとされる人に対し、一般の賃貸住宅よりも低い家賃で住めるよう、地方公共団体が中心となって住宅の整備を進めてきたのが、公的賃貸住宅です。近年、その入居対象に「子どもを育成する家庭」も入るようになったのです。

公的賃貸住宅にはさまざまな種類がありますが、大まかには、
１）地方公共団体が運営する住宅（公営住宅等）
２）地方公共団体が運営または認定する住宅（地域優良賃貸等）
３）URや地方住宅供給公社などが運営する住宅
の3つに分けられます。それぞれ入居条件や所得制限等があり、収入に応じた家賃の減額措置なども受けられます。

公的賃貸住宅の対象世帯と収入分位。国土交通省住宅局住宅総合整備課「公営住宅制度について」（2018年2月）を元に作成

自治体が積極支援！　学童とママカフェを併設する鹿屋市の「ハグ・テラス」

そのような公的賃貸住宅のなかで、昨年度、国土交通大臣賞を受賞したのが、今回、紹介する鹿児島県鹿屋市の子育て支援施設「ハグ・テラス」です。

ハグ・テラスは鹿屋市の大きな幹線道路沿いにある。徒歩4分のところにグラウンドや野球場を有する鹿屋運動公園、徒歩10分圏内に幼稚園・保育園・中学校などが位置する、子育てに便利な立地（写真提供／株式会社OKOYASU BASE）

共用施設として24時間のコールセンター、コインランドリーを完備、防犯カメラなどの設備も充実しており、もちろん住居部分は子育て世帯に配慮された設計になっています。

敷地内の1階にあるコインランドリー。目の前に学童施設やママカフェがあるので、洗濯をしながらお茶をしたり、子どもを遊ばせることができる（写真提供／ユーミーコーポレーション株式会社）

74.99平米～79.03平米の2LDK・3LDKの住戸が40戸。指挟み防止機能の付いたクローゼットのドア、角の丸いカウンターなど、いたるところに子どもとの生活に配慮した設計がうかがえる（写真提供／株式会社OKOYASU BASE）

一般の賃貸住宅では、それらの施設・設備を備える子育て世帯向けの物件も数多く出ていますが、公的賃貸住宅は先に説明した通り、もともと家賃が低く設定されています。公的賃貸住宅の分類のうち、「ハグ・テラス」は「地域優良賃貸住宅」に分類され、1世帯当たりの収入月額が15万8000円～48万7000円の家庭が入居できます。所得に応じて適用される家賃の減免制度も含めると、74.99平米以上の2LDK～3LDKの賃料がなんと、5万1000円～5万3000円！　この付近で築10年以内の集合住宅がそもそも希少、さらに同程度の広さを有する物件の賃料が7万円～7万5000円前後であることと比較すれば、どんなにお得に住めるかが分かります。

自治体と民間企業が組むことで魅力的な住まい、明るい街に

そして注目したいのは、学童保育施設とママカフェが併設していること。
隣接する学童保育施設「アダプテッド　アフタースクール」では、水泳・サッカー・空手・ダンス・体操などスポーツ系の習い事のほか、学研の教材を使用した学習塾を運営しています。ハグ・テラス以外の敷地で行われる習い事へは、すべて送り迎え付き！　スタッフがそれぞれの小学校まで迎えに行き、習い事の送迎が終わった後は、帰宅予定時間まで子どもたちを見ていてくれます。

日が沈んだ後も、平日～土曜日の19時まで、延長で20時まで学童施設が開いている。送迎のバスや屋内からこぼれる光で夜の街が明るく優しい雰囲気に（写真提供／ユーミーコーポレーション株式会社）

学習室では、子どもたちが机を並べて学校の宿題を行う姿が見られる。中では、学研の教材を使用した学習塾も運営している（写真提供／株式会社OKOYASU BASE）

奥の入口にある靴箱から各部屋へとつながる廊下。時計や勾配天井、木の梁が優しく明るい空間を生み出している（写真撮影／唐松奈津子）

自治体と民間企業が組むことで魅力的な住まい、明るい街に

ハグ・テラスがあった場所には、もともと鹿屋市の古い市営住宅がありましたが、建物が老朽化し、建て替えを行うことになりました。この建て替えの担当となった鹿屋市職員、浦部ひとみさんは「建て替え後の市民の生活を考えた際に『どのような公営住宅が良いか』、鹿屋市の職員だけでは答えが出なかった」と言います。

鹿屋市の浦部ひとみさん。「行政の縦割り組織では本当に市民に望まれる施設は実現できないと考え、民間事業者の方の力を積極的に借りることにした」と言う（写真撮影／唐松奈津子）

そこで、この疑問を一般の企業に「公募」という形で投げかけました。その提案の中から選ばれたのが現在、ここを運営している株式会社OKOYASU BASEの代表取締役・小林省三さんたちのチームでした。OKOYASU BASEは、三光建設株式会社、ユーミーコーポレーション株式会社、宇住庵建築設計事務所の3社の構成メンバーと、アダプテッドスポーツかのやなど30社ほどの地元協力会社によって構成されています。小林さんは、株式会社Katasuddeの役員も務めており、ハグ・テラスだけでなく同じく鹿屋市にある「ユクサおおすみ海の学校」などの企画・運営も手がけています。

株式会社OKOYASU BASEの代表取締役・小林省三さん。ユクサおおすみ海の学校を運営する株式会社Katasuddeの役員も務める（写真撮影／唐松奈津子）

「私はもともと東京の建築事務所で働いていましたが、30歳のときに鹿屋市に戻り、家業の建築会社、ホテル等の関連事業の経営に携わるようになりました。5年ほど前から、これまでの経験を活かして鹿屋市の地域づくりにも関わっています。ちょうどそのころから鹿屋市で、学校や市営住宅といった公共施設に対する提案型公募の話が出てくるようになり、プロジェクトごとのメンバーを組んで積極的に参画しているのです」（小林さん）

ユクサおおすみ海の学校を海側から撮影。写真左手にはツリーハウス、広大な芝生、そしてその先は海、という絶好のロケーションにある学校で宿泊できる（写真撮影／唐松奈津子）

送迎バスに乗り降りする子どもたちの姿を通じて、街ににぎわいを感じる

アダプテッド　アフタースクールと隣接するママカフェ「mama cafe & dining A&R」の店内外には、送迎バスを待つ子どもたちの姿や、ママカフェを利用するお母さんたちの姿であふれています。この学童保育施設もママカフェも、ハグ・テラスの住民だけではなく、誰もが利用することができます。浦部さんは「学童や習い事を利用する鹿屋市全域の親子が集まり、街の拠点となる住まいができた」と言います。

ママカフェ「mama cafe & dining A&R」は多くのママと子どもたちでにぎわう。テラス席や外の遊具スペースも人気。もちろん、ハグ・テラス入居者以外も利用できる（写真提供／ユーミーコーポレーション株式会社）

他の地方都市同様、鹿屋市でも主な交通手段は車。ある場所から目的地へと車で移動する生活は、歩く人が見えない、車と駐車場ばかりの街をつくります。ところが、「このハグ・テラスができたことで、子どもたちの姿が多くの市民のすぐ側に、自然と見られる街になった」（浦部さん）そうなのです。

アダプテッド　アフタースクールを運営する有限会社アダプテッドスポーツかのやの小西輝さんも、「ここで開催した夏祭りには、市内外から300人の人が集まってくれたんですよ」と、うれしそうに話してくれました。

有限会社アダプテッドスポーツかのやの小西輝さん。子どもたちの通う各小学校に迎えに行き、そこから水泳・サッカー・空手・ダンス・体操などのスポーツ塾、ハグ・テラス内のアダプテッド　アフタースクールへと送迎している（写真撮影／唐松奈津子）

学童施設は公園に隣接。普段は学童施設から直接外に出られる子どもたちの遊び場、イベントのときなどには親子連れでにぎわう（写真提供／ユーミーコーポレーション株式会社）

このような公的賃貸住宅の「子育て世帯へ向けた機能の充実」は全国のさまざまな場所で、見られ始めています。例えば、石川県野々市市の「つばきの郷住宅」は、1～3階の市営住宅と4・5階の地域優良賃貸住宅が一つの建物になっていて、隣接地に保育園や児童館、広場などを併設・配置して、ハグ・テラス同様に国土交通大臣表彰を受けています。首都圏では神奈川県住宅供給公社が2020年1月末に「フロール元住吉」を完成予定ですが、託児機能付きのコワーキングスペースや子どもの放課後サポート、レンタルスペースなどを備えた地域交流スペース「となりの．」を併設する予定です。

また、URでは「コソダテUR」など、子育て世帯を積極的に応援する取り組みを行っていますし、首都圏をはじめとする各都道府県、市区郡では、2018年以降、子育て応援住宅認定制度を設けています。これは公的賃貸住宅に限らず、子育てしやすい環境を整えた住宅を認定・登録することによって、いっそう子育て世代に適した居住環境の整備を促進する狙いです。

住むことを検討している自治体の住宅支援制度はもちろん、ぜひ、公的賃貸住宅に対する取り組みや今後の動きにも期待して、情報をチェックしてくださいね！

●取材協力
・鹿屋市「ハグ・テラス」
・ユクサおおすみ海の学校
・有限会社アダプテッドスポーツかのや
・ユーミーコーポレーション株式会社
・神奈川県住宅供給公社「フロール元住吉」

大阪市城東区にあるUR賃貸住宅・森之宮＆森之宮第二団地は総戸数約2000戸の大型団地。JR大阪環状線の車窓からも望むことができるこの団地に、今までにないタイプのコンビニが誕生したという。さっそく現地を訪ねてみた。
高層棟の1階に登場した「セブン-イレブンJS森之宮団地店」

JR大阪環状線＆大阪メトロ中央線「森ノ宮」駅から徒歩数分、幹線道路に面し、利便性の高い立地の森之宮団地。この5号棟の1階部分に2019年5月10日にオープンしたのが「セブン-イレブンJS森之宮団地店」だ。現地を訪ねてみると、片側2車線の道路に面した「団地の顔」となる場所に、見慣れた「セブン-イレブン」の看板があった。コインパーキング形式の駐車スペースもあり、一見したところ他店との違いは分からない。マンションの１階がコンビニというスタイルは都市部ではよく見かけるし、あえて探すなら「JS」という文字が入っているところが違いだろうか？

（左）15階建ての高層棟の向かいには大型の医療機関（右）JSという文字が入った看板は珍しい？（写真撮影／井村幸治）

何が新しいのか？　UR都市機構 西日本支社住宅経営部ウェルフェア推進課の高橋俊氏にお聞きしてみた。
「URでは初となる、生活支援サービス拠点としてのコンビニエンスストアという点がポイントです。2016年度から検討を始め、試行店の運営などを重ねて、本格展開の全国1号店となります。通常のコンビニ機能に加えて、団地の管理窓口の営業時間外には集会所の鍵や駐車場ゲートコインの貸し出しを行います。また、森之宮団地と森之宮第二団地にお住いの方への商品配達サービス、多世代コミュニティづくりを目的とした掲示板設置、パンフレットの配布などを実施しています」とのこと。

団地住民の生活支援サービスの拠点となること、同時に住民同士のコミュニティづくりの拠点となることを目指している点が一般のコンビニとの違いになりそうだ。

500円以上で団地の部屋まで配達をしてくれる！

配達サービスは森之宮＆森之宮第二団地の居住者限定で500円以上の購入で無料配達を行ってくれる。トイレットペーパーなどかさばるもの、お米やお水など重たい商品も含めてお店の商品は全てが対象。翌日の昼食・夕食の配達もオーダーできるし、電話・FAXでの注文も可能だ。高齢の方には助かるサービスだし、普段から顔を知っているスタッフが配達にも来てくれるという安心感もあるだろう。

レジの下には配達サービスの告知があった（写真撮影／井村幸治）

団地住民に対して行った事前アンケートによると、大型スーパーは森ノ宮駅周辺の徒歩圏にあるのだが、幹線道路を横断して買い物にいくのがおっくうになるとの、心理的なハードルから生鮮食品も扱ってほしいとの声が上がっていた。その結果も踏まえて野菜など食料品の取り扱いも増やしている。

野菜などの生鮮食料品も販売（写真撮影／井村幸治）

店内の掲示板では、集会所で開催されるヨガ教室の案内など、コミュニティを活性化する情報を提供。このほか、AEDの設置もしており、緊急時に対応する場としても期待されている。また、店頭の屋根付きスペースに3つのテーブル席を設置することで、自然なコミュニケーションが生まれるようにしているとのことだ。

店内の掲示板には団地内のイベントも告知されている（写真撮影／井村幸治）

店員にも気さくに話しかける、大阪のお客さん！

オープンから約3カ月が経過し、住民の反応はどうなのか？運営を担っている日本総合住生活株式会社（JS）事業企画課副長で店長の那須俊吾氏にお客さんの反応をお聞きしてみた。
「ご好評をいただいています。想定した以上に高齢のお客様が多いですね。高齢者に特有の反応も含めて、これまでの接客経験からいくつかの特徴や課題も見え始めてきました」とのこと。お聞きした特徴を整理してみた。

【特徴　その１】買い物を楽しみたいから店に来る
団地住民には無料配達のサービスを実施しているので、高齢のお客様には「次回から家までお届けしましょうか？」とレジで申し出ると「いや大丈夫、お店に買い物に来るのが楽しみだから、自分で来るよ」という方が結構いるそうだ。必要品を手に入れるだけの場所ではなく、散歩感覚、散歩や、自宅以外の外の空気に触れることを楽しむ目的で店を訪れる方が多いのだろう！

【特徴　その2】店員にとても気さくに話しかける
「あんた、5階の●●さんの息子さんやな、大きなったなぁ、がんばりや」と、スタッフにとても気さくに話しかけるお客様が多いそうだ。実は、スタッフの約4割は団地住民が担っており、地域の雇用創出にもひと役かっている。そのため「店員さんは知り合い」というケースも多いことで、コミュニケーションが生まれやすいのだろう。もうひとつ「買い物は店員さんとやりとりすることが当たり前、それが楽しい」という大阪特有の距離感もありそうだ。私の友人にもコンビニ店員さんにいつも話しかける人がいるが、東京ではあまり見かけない風景だと思う。ただし、「値段、まけてや！」という本気の値引き交渉はないようだ（笑）。

【特徴　その3】店頭のテーブルは「お茶会」の場に
店舗外側のテーブル席も想定以上に利用されていて、“お年寄りの社交場”となりつつある。淹れたてのコーヒーが買え、お茶菓子もそろっていて雨にも濡れない。朝早くからお友達同士が集まって数時間おしゃべりしていることも増えているとのこと。“団地カフェ”の誕生だ（笑）。

店頭にはテーブル席があり、のんびり時間を過ごす方も多い（写真撮影／井村幸治）

【特徴　その4】孫が遊びに来る機会が増えた
「孫と一緒に買い物に行ける場所ができてうれしい」という声もあった。お孫さんが「おばあちゃんの家に行って、コンビニでアイスを買ってもらうのが楽しみやねん」と言ってくれるそうだ。コンビニのお陰で、孫が来てくれる回数が増える……これもコミュニティ創造効果のひとつと言えそうだ。

【特徴　その5】商品に関するさまざまな要望
「いつも使っている角砂糖はないの？」「●●カレーが欲しいの」「健康器具は置いてないの？」などなど、商品や品ぞろえに対する細かな要望の声が多いそう。特に高齢の方は長年培ってきたこだわりや商品への愛着があるのだろう。しかしコンビニのスペースと品数は限られている。「角砂糖はないからスティックシュガーではどうでしょうか？」「XXXカレーはないけれど、このブランドの商品はいかがでしょうか？」というように細やかに案内をすることで理解してもらうとのこと。新しく紹介したものを「これ、おいしかったわ」と喜んでいただけると、スタッフも笑顔になるそうだ。

トイレットペーパーなど日用雑貨も豊富にそろう（写真撮影／井村幸治）

団地の住民に、もっと認知度をあげていくことが課題

一方で課題も見えてきたという。
「団地の住民へのコンビニ認知ですが、まだ100％には至っていないように思います。分かりやすい場所にはありますが、日常の動線が違うと気が付いていない人もいらっしゃるようです。認知度アップをはかり、コミュニティの一員となるために5月には森ノ宮フェスティバル、8月の盆踊り（予定）といった地域イベントにも積極的に参加しています」と話すのはJS住生活事業部事業企画課長の北野雅之氏。

認知度アップには団地住民を代表する自治会もバックアップしてくれている。自治会とも定期的にミーティングを行っている北野氏によると、今年（2019年）6月に大阪で行われたG20の際には、商業施設や交通機関が自粛営業など大きな影響を受け「コンビニは臨時閉店するの？ 変更があるなら自治会で広報するよ」との声を掛けていただいたそうだ。「自分たちの店なので、つぶしたくない、自分たちで支えていく」「つぶれたら元も子もないので、ぼちぼち頑張って長く続けてほしい」といった温かい声をいただいているとのこと。

コンビニの裏側、団地の中庭は静かな空間（写真撮影／井村幸治）

ウェルフェアの取り組みの一環として位置づけられるコンビニ

「自分たちの店」という言葉はとても重要なフレーズだと思う。
他人事ではなく、自分事として考える人が増えると、事業や組織は活性化していくもの。この団地ではコンビニの開店によって着実に新しい団地コミュティが育っているように思う。取材させていただき、そんな感想を話しているとUR都市機構ウェルフェア推進課の石井里絵氏が改めて解説してくれた。

「私たちウェルフェア推進課は、団地という住み慣れた住まいで、より長く住み続けていただくために住宅提供者として何ができるかという課題に取り組んでいます。その仕掛けのひとつが生活拠点サービスの拠点となるコンビニの誘致なのです。ほかにも、城東区や隣接する大型医療機関、薬局ともこの団地との連携を進めています」とのこと。

なるほど！　ウェルフェアの推進という大きなミッションの取り組みの一つとして、団地でのコミュニティづくりがあり、その実現策としてコンビニ誘致があるのか。合点がいった。

UR都市機構の石井里絵氏と高橋俊氏（写真撮影／井村幸治）

コンビニが団地の鉄の扉を開かせるきっかけになってほしい

このような形態での団地内コンビニは今後も拡大を進めていく方針とのこと。コンビニ出店のスペースを確保しやすい中層＆高層住宅で、一定規模の住戸数がまとまっている団地が候補として挙げられそうだ。

「高齢者には鉄の扉を開けて、外に出て行くこと自体がおっくうに感じる人もいる」。
これは以前、団地の取材で聞いた言葉だ。団地の鉄の扉を開かせるきっかけとして、各地でコンビニが活躍してくれるといいなと思う。

●取材協力
UR都市機構ウェルフェア情報サイト

UR賃貸住宅のなかでも人気の無印良品とのコラボ物件「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」。昨年12月から新プラン「ギャラリーとアトリエのある暮らし」を含む13プランの入居申込受付が始まりました。スタートから丸5年がたった今、改めて同プロジェクトについて、その仕掛け人であり設計担当者の豊田輝人（とよだ・てるひと）さんにお話を聞きました。
団地を”現代のライフスタイル”につくり変える

今回お話を聞いたのは、株式会社MUJI HOUSE所属の一級建築士・豊田さん。MUJI HOUSEでは無印良品の住宅商品「無印良品の家」として住居デザインやリノベーションプランニングを行っています。

「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」は、UR賃貸住宅が所有する団地物件を無印良品が現代のライフスタイルに合う住居へとつくり変えるコラボレーションプロジェクト。平成24年にスタートし、現在は41団地45プラン、全国の物件数は600戸以上を数えます。

写真左：Plan01「LDKをゆるやかに仕切って広々と使う。」は、自由度の高い空間設計。写真右：リノベーション前から残されている柱がアクセントに。「団地」のもつ味わいを残すのが、同プロジェクトの特徴だ（画像提供／MUJI HOUSE）※現在は募集終了

団地のもつ素朴な魅力はそのままに、住む人が使い方を自由に考えられる空間づくりが人気を集めてきた同プロジェクト。スタートから5年という節目を迎えて、豊田さんは「私たちの考える暮らしの“核”になる部分はある程度支持いただけるようになってきた。そこからさらに、“暮らしを彩る”設計にもチャレンジしたい」といいます。

新たにめざす「暮らしを彩る」を体現するプランも登場

プロジェクトの始動から5年が経ち、団地リノベーションのノウハウはある程度確立できたと語る豊田さんに、2017年12月から全国9団地で募集が始まった新プランについてうかがいました。
※プランの募集状況については、取材時点と状況が変わっている場合があります

【ギャラリーとアトリエのある暮らし。（Plan40）】
こちらはPlan40「ギャラリーとアトリエのある暮らし。」。今回発表された新プランの1つです。

玄関が物件の中心、左右にそれぞれリビングと寝室がある横長の間取り（画像提供／MUJI HOUSE）

「廊下が長く、どうしても退屈になりがちな空間をギャラリースペースのように活用できるプラン。壁にくぼみをつくってお気に入りの本やポストカード、お子さんが描いた絵などを飾れるようにして、見た目にもにぎやかな空間になりました」（豊田さん、以下同）

写真左：殺風景な壁を彩ってくれるお気に入りのアート。「壁」というデメリットが物件の魅力に変わった。写真右：主寝室の奥にあるアトリエスペース。趣味や勉強など、一人で落ち着いて過ごせるスペースも確保できる（画像提供／MUJI HOUSE）

【空間のつながりを感じるメゾネット。（Plan42）】

集合住宅でありながら「2階がある」という暮らしをかなえるのが「メゾネット」。実は団地にもこのメゾネットタイプの物件があるのだとか。

何でこうなった……？　と思わせる、不思議なメゾネットの間取り（画像提供／MUJI HOUSE）※現在は募集終了

「南側からの光を取り込むために壁を減らしました。階段スペースも壁に囲まれていましたが、全て撤去。スケルトン階段にして、北側の玄関まで光が届くようになりました」

玄関側からの景色。おしゃれに生まれ変わった階段は、この家のシンボルになりそう！（画像提供／MUJI HOUSE）

写真左：リビングから玄関方向へ。空間を柱や床材で緩やかに区切り、スペースを分けている。写真右：上階のワークスペース。半透明ふすまで豊かな光が差し込む（画像提供／MUJI HOUSE）

【内装の素材にもこだわりを】

壁の撤去などのリノベーションだけでなく、内装に使用する素材もよりよいものへと変更されています。

「例えば畳のスペース。畳はフローリングと比べて遮音性が高く、集合住宅にオススメなんです。ただ、普通の畳だと『和室』的な使い方しかできません。擦れや重さにも強い『麻畳』を独自に開発し、脚つきのソファやベッドなどフローリング向けの家具が置けるようにしました。
Plan40などで使用している半透明ふすま（和室とアトリエスペースの仕切りに使用）も、MUJI×URのプロジェクトで開発された商品です。私たちが大切にしたい『光』を遮ることなく、住む人のプライバシーを守ったり、空間を区切ったりという機能をもたせることができました」

こうしたリノベーションを施すことで、募集時の反応も格段にアップ。
「特にメゾネットタイプは専有面積が大きい分家賃が高めで、コスパ重視の団地検討者からは敬遠されることも多かったのですが、リノベーション後は入居希望者数も増えました。もちろん私たちも壁を取り払ったり、新しい商品を入れたりと『こうすれば絶対によくなる！』と確信をもって設計をしていますが、そうした反響があると改めて『よかった』と安心しますね（笑）」

写真左：3月に募集開始予定の「Re+026　明るいLDKの中心に対面キッチン。」。光をいっぱいにとり入れるLDKスペースが、生活の中心になりそう。写真右：同プランの間取り。仕切りをできるだけ取り払い、開放的な空間に（画像提供／MUJI HOUSE）

既存のモノを生かし、住みついでいく　暮らしの本質を見つめ続けたい

階段がない、なんとなく古い感じがする、などのイメージから敬遠されることも多い団地を、どのようにリノベーションをされているのでしょうか。

「MUJI×URでは『古さを生かす』リノベーションを行っています。例えば団地の部屋によく見られるのが、空間の真ん中に鎮座する古い『柱』や『欄間（らんま）』。邪魔になるからと撤去してしまうプランニングも多く見られますが、今の20代や30代にとっては新鮮で、ヴィンテージ品のような味わいも魅力的なんですよ。現場でも、職人さんに『あまり新築みたいにしないでください』とよくお願いしているんです（笑）」

「そして、私たちが重視しているのは、常に商品の核＝本質を見極めること。住まいの『本質』とは何か？　私たちは、それを『日当たりや風通し、緑や公園などの住環境のよさ』だと考えています。設備の新しさや素材の高級さは実は二次的な要素で、住む人が“心地よく暮らせる”ことが住まいの最も重要な部分。団地には、そうした豊かな住環境がそろっています。それを最大限に生かし、住む人が豊かな心で暮らせるような住宅にしていきたいですね」

プロジェクトとしての今後の目標や、住宅づくりの未来についても聞いてみました。

「新築物件には根強い人気がありますし、団地のリノベーションはまだまだ過渡期。一つひとつの物件に向き合って、MUJI×URの物件数をもっと増やし、住む人が家族の人数やライフスタイルに合わせて自由に選び、住み替えられるくらいのバリエーションを用意したい。あるものを大切につくりなおして、住みついでいく。これが、未来の住宅のスタンダードになると信じています」

団地がもっている魅力を残し、そして新たに引き出す、MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト。単に新しくつくり変えてしまうのではなく、古さや味わいを生かし、「住みつぐ」という考えを大切にされていることが分かりました。

プロジェクトはこれからも継続され、新たな物件も募集が始まっています。住まい選びの選択肢に「団地」を加えてみてはいかがでしょうか。

●取材協力
・無印良品の家（株式会社MUJI HOUSE）

団地の活性化や住人の利便性向上のため、UR賃貸住宅を運営する都市再生機構が、2016年7月にコンビニ大手3社と、さらに2017年4月にもう1社と提携して、「団地特化型コンビニ」を展開する計画が発表されました。それを踏まえて今年4月、1号店「セブンイレブンJS美住（みすみ）一番街店」が東村山市に開店。新たなコンビニの登場によって住人の方々の暮らしに変化はあったのか、一般店舗とどう違うのか、オープンから半年たった現地を訪れて調べてみました。
団地内コンビニは “近くて便利”。特に高齢者の利便性がアップ

東京都東村山市にある西武新宿線・久米川駅から10分ほど西へ歩いたところに見えてくる、総戸数945戸のUR賃貸住宅「グリーンタウン美住一番街」。その棟内に「セブンイレブンJS美住一番街店」があります。

店舗面積は約132m2とやや小さめなサイズ。外観は一般的なセブンイレブンと変わりませんが、店内配置や品ぞろえを見ていくと、団地住人の方々に寄り添うような店舗づくりの特徴が見られます。どんな違いがあるのか、店長の金子興人（かねこ・きよと）さんに案内していただき、さらに、自治会会長の横山恭子（よこやま・きょうこ）さんに店舗利用についての思いを伺いました。

【画像1】左／外観からは一般的なコンビニとの違いはうかがえません。右／桜並木や植栽に彩られた「グリーンタウン美住一番街」。閑静な敷地内には西武鉄道の古い車両を再利用した「くめがわ電車図書館」も（写真撮影／金井直子）

【画像2】「セブンイレブンJS美住一番街店」店長の金子興人さん（左）と「グリーンタウン美住一番街」自治会会長の横山恭子さん（右）。JS美住一番街店は自治会や住人の皆さんとのお付き合いを大切にしています（写真撮影／金井直子）

「まず店づくりに当たって約200世帯の住人の皆さんに、アンケートにご協力いただきました。どんな商品を置いてほしいのかという質問に対して、野菜や果物、日用品を充実させてほしいというご要望が特に多かったですね」と店長の金子さん。

下の写真にあるように食品など充実した品ぞろえで、離れた店舗へ出向くことが難しい高齢の方々や子育て中の世帯にとって、日々の買い物がしやすい環境となっています。まさに「近くて便利」というセブンイレブンのキャッチフレーズのとおり。

【画像3】野菜と果物は多いときで20種ほど並ぶことも。お惣菜、生鮮食品は一般のコンビニよりも充実しています。オリジナルブランドのセブンプレミアム商品も多種（写真提供／日本総合住生活）

【画像4】他店では雑誌が置かれている入口近くには日用品がずらり。12ロールのトイレットペーパーや各種洗剤など、小さなスーパーマーケット並みの品ぞろえ。お米売り場も充実しています（写真撮影／金井直子）

近年、団地住人の高齢化や“買い物難民化”というニュースを見聞きするようになりました。2015年の国勢調査によると、全国の65歳以上の割合は26.6％であるのに対して、UR賃貸住宅の住人では34.8%（2015年のUR賃貸住宅居住者定期調査）と、団地の高齢化が顕著となっています。

グリーンタウン美住一番街でも高齢化は例外ではなく、徒歩圏内にスーパーマーケットがあるとはいえ、重い荷物を歩いて持ち帰るのに苦労していた高齢の方も多かったそうです。そうした事情を配慮した結果が現在の品ぞろえにつながります。

自治会の横山恭子さんにお話を伺いました。
「お惣菜や食品は少量のものが多くて、私のようなシルバー世代にとって買いやすいですし、何よりおいしいですね。近いからすぐに来られてコンビニは冷蔵庫代わり。自宅に大量に買い置きしておかなくてもよくなった点が気に入っています。コンビニエンスストアって若い人向けのお店だと思っていて入りづらかったのですが、逆に、高齢者も利用しやすいお店だということを今では実感しています」

【画像5】車椅子でも通りやすいよう通路幅を広めに。ドリンク売り場は扉のないショーケースにして、車椅子の方や扉を開けるのが大変な高齢の方が、商品を手に取りやすいようにしています（写真撮影／金井直子）

【画像6】車椅子でも入れるように段差がなく、手すりもついた広々トイレ（写真撮影／金井直子）

500円以上の注文なら家まで届けてくれる宅配サービスも

セブンイレブンには、お店に出向くことが難しい方にとってうれしいサービスがあります。宅配サービス「セブンミール」です。お弁当1個だけでも送料無料で自宅まで届けてくれるので、特に、足腰が弱った方や乳幼児を育児中の方、食の細い方、毎日の食事の準備が負担と感じている方などには利用価値が高いのではないでしょうか。

宅配の対象となるのは、栄養バランスを考慮した日替わりのお弁当・おかずセットをはじめ、セブンイレブンで販売している多くの食品や一部の日用品など。税込500円以上の注文で送料無料となります。配達時間は昼便と夜便のいずれかを選べて、１回だけなど単発の注文が可能です。

これは、「団地特化型コンビ二」独自のサービスというわけではなく、全国のセブンイレブンで提供されています（※注：一部地域は料金が異なります）。ネットスーパーや食材宅配のように、例えば「5000円以下の注文では送料350円がかかるからまとめ買いをする」といったような買い方ではなく、必要度や暮らしに合わせて、少量からフレキシブルに買える点が便利。筆者も、実家に暮らす親にお弁当や食品を届けるため、時々便利に利用しています。

店長の金子さんによると、現在の利用者数はそれほど多くはないとのこと。「団地以外も含めて7軒ほどのお宅にご利用いただいています。栄養バランスの良い夕食を取りたいという方が日替わりのお弁当をご注文されたり、お米やミネラルウォーターなどの重いもの、トイレットペーパーなどかさ張るものなどのご注文もよくいただきます」。便利なので、今後利用者がもっと増えるのではないかと感じました。

24時間営業だから便利。コンビニが団地の管理サービス窓口に

団地特化型コンビニが一般のコンビニと異なる最大の点は、団地内にある管理サービス事務所の仕事を一部代行していることです。

UR賃貸住宅には敷地内に管理サービス事務所があり、入退去の手続きや各種届出、修繕依頼の受付など、さまざまな入居者サービスを提供していますが、「セブンイレブンJS美住一番街店」はそのサービスの一部を受け持っています。

「URの管理サービス事務所は営業時間が団地の規模によって異なっていて、グリーンタウン美住一番街では、午前のみの営業となっています。そのため手続きに訪れる時間が限定されてしまうなど不便な面があります。特に集会場や来客用駐車場の使用時には、午後の遅い時間に使う場合でも、鍵の受け渡しのためだけに午前に事務所へ立ち寄る必要がありました。しかし現在は当店でも鍵を管理することになったので、ご都合の良い時間に鍵をお渡しできます」と金子さん。

「セブンイレブンJS美住一番街店」を運営しているのは、この団地の管理業務を受注している会社「日本総合住生活（JS）」。店名についている「JS」はその社名の略称です。団地の管理業務を行う会社がコンビニをフランチャイズ運営しているため、管理サービス事務所と連携が図りやすく、入居者サービスの向上が期待されます。

さらに、日本総合住生活（JS）が提供する生活サポートサービス「JSリリーフ」の入会・利用案内も行っています。入会金・年会費は無料で、ハウスクリーニング、家事代行、介助、防災・防犯サービス、小修理駆けつけサービスやリフォームサービス（UR賃貸住宅で可能な工事）、暮らしサポートなど、暮らし全般にかかわるサービスを会員価格で提供。サービスの実施はコンビニスタッフではなく、JSリリーフの専門スタッフが行います。何回でも無料の「終活電話相談」、年3回まで無料の「健康・医療」「法律」「相続」「パソコン操作」「年金・税金」「介護」「マタニティ・育児」「心の悩み」などの各種電話相談サービスもあり、暮らしを支える体制があります。

住人の横山さんは「電球交換、粗大ゴミ出しなど、自分で行うとなると危険なので、おまかせできると助かります。この団地は建て替えてから20年ほどになるので、今ちょうどあちこちにガタがきている状態です。電気設備の不具合や鍵の紛失など、１人で対処しきれない急な事態でも小修理駆けつけサービスがあったり、相談先が決まっていると安心ですね」

いつも身近で安心。地域活性化・防犯のよりどころとして

「団地特化型コンビニ」1号店のオープン前と後で、住人の皆さんの意識はどう変わったのでしょうか。

「団地の建て替え前、団地内には商店街（スーパー、鮮魚店、そば店、生花店など）があって、今よりもにぎやかだったんですよ。商店街では住人同士が自然と交流を持てるので、皆さん顔なじみばかり。暮らしに安心感がありました」と横山さん。

団地の建て替え後はコンビニ、青果店、薬局があったそうですが、商店経営者の高齢化などの影響で、青果店、薬局は相次いで閉店。頑張っていたコンビニは３年ほど前に閉店してしまい、クリーニング店を残して、団地内では買い物できる場所がなくなりました。

「夜までともっていたコンビニの明かりが消えて、寂しい場所になってしまいました。以前近くで強盗事件が発生したこともあって、夜歩くのは怖かったですよ。だからセブンイレブンのオープンは皆で大喜びしました。24時間開いていてくれるのはとても安心で便利です」（横山さん）

いつでも明かりがついて、必要なものを買いたいときや困ったときにいつでも駆けこめる場所があるのは、ここに暮らす方々にとっては大きな安心感につながります。

「気を使わずふらっと来られますし、誰かしら知った顔がお買い物をしています。子どもからお年寄りまで幅広い年齢層の人たちが利用していますね。お店のスタッフにはここに住んでいる人もいます。それに店長さんがとてもいい人で皆から人気がありますね」（横山さん）

「団地では自治会主催で7月の夏祭り、10月の団地祭りなど年に数回イベントを開催していますが、店長さんたちには、チラシの配布や模擬店の出店などにご協力いただいています。年々イベントを運営する人が減ってきていたのでとてもありがたいですね。近隣の子どもたちもたくさん集まってにぎやかでしたよ」（横山さん）

【画像7】住人の要望を受けて設けたテラス席。朝は散歩帰りの人、午前中はママ友グループ、昼はお仕事中の人がお弁当ランチ、夕方には小学生たちがゲームに熱中し、夏の夜には夕涼みなど、1日中さまざまな世代の人たちが利用しているそうです（写真撮影／金井直子）

【画像8】「皆さんの暮らしの助けになるコンビニでありたい」と話す金子さん。右のお二人は1号店オープンに尽力された日本総合住生活（JS）の中村加津人さんと中原哲夫さん（写真撮影／金井直子）

「グリーンタウン美住一番街」の建て替え前のように、高度経済成長期に建てられた団地には商店街が併設されているところがあり、かつてはにぎわいある場所でした。しかし現在は、大規模スーパーの出店による購買環境の変化や、商店経営者の高齢化などで徐々にその数を減らしているところが多いようです。そうした場所の再活用の一つとして、この「団地特化型コンビニ」には高い存在価値や期待感を感じます。

UR都市機構では今後、100団地ほどで団地特化型コンビニの展開を目指すとのこと。現在、セブンイレブンのほか、ローソン、ファミリーマート、ミニストップと提携しているので、団地ごとに特色の異なる店舗が誕生するかもしれません。

全国どこのお店も同じという画一的なイメージがあるコンビニですが、今後、近隣住人のニーズを把握し、利用者に寄り添った店づくりがより広まっていくのではないかと感じました。

●取材協力
・日本総合住生活株式会社
・UR都市機構（独立行政法人 都市再生機構）